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一二線城市房地產(chǎn)并購項(xiàng)目案例分享培訓(xùn)課件（26頁）.pdf

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一二線城市房地產(chǎn)并購項(xiàng)目案例分享培訓(xùn)課件（26頁）.pdf

1、一二線城市并購項(xiàng)目案例分享投資策劃中心課程目標(biāo)什么是并表？為什么并表？怎么樣并表？如何獲得公司的控制權(quán)？0102在并購項(xiàng)目中如何規(guī)避項(xiàng)目公司原有的或然負(fù)債？在項(xiàng)目公司股東結(jié)構(gòu)復(fù)雜的時(shí)候，有哪些并購的注意事項(xiàng)？031并表、控制權(quán)南海某項(xiàng)目：章程里的爭權(quán)奪利一線城市某項(xiàng)目：平安的一票否決權(quán)23目錄或然負(fù)債增城某項(xiàng)目：或然負(fù)債怎么避股東優(yōu)先購買權(quán)上海外灘項(xiàng)目：郭廣昌、潘石屹“斗地主”01Part One并表、控制權(quán)1.1 什么是并表？項(xiàng)目投資:反映在資產(chǎn)負(fù)債表全部資產(chǎn)、負(fù)債將會(huì)并入到的“對聯(lián)營/合營企業(yè)的投資”一欄集團(tuán)的合并資產(chǎn)負(fù)債表收入和費(fèi)用也將全額并入集實(shí)現(xiàn)的利潤，按其股權(quán)比例反團(tuán)的合并

2、利潤表凈利潤則會(huì)按股權(quán)比例計(jì)算我集團(tuán)的占有份額映在合并利潤表“于聯(lián)營公司及合營企業(yè)應(yīng)占溢利中”不并表并表=生娃跟自己姓（合約銷售的披露）=生娃不跟自己姓注：是否并表只是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的概念，不影響合約銷售的披露；從2015年半年報(bào)開始，對于小股操盤項(xiàng)目，無論是否并表，我們都將其合約銷售100%納入做披露。1.2 為什么并表？迎合投資者喜好相較于銷售業(yè)績，投資者更傾向于看會(huì)計(jì)確認(rèn)收入影響信用評級有利于降低財(cái)務(wù)成本擴(kuò)大規(guī)模萬科的杠桿式擴(kuò)張1.3 怎么樣并表？擁有控制權(quán)的時(shí)候才可以并表（會(huì)計(jì)確認(rèn)收入）可以并表不能并表1.3怎么樣并表？如何判斷我司是否有控制權(quán)？我司持有項(xiàng)目公司過半數(shù)的表決權(quán)，且合作方不具

3、有一票否決權(quán)。1我司持有項(xiàng)目公司半數(shù)或以下的表決權(quán)，但通過與其他股東之間的協(xié)議能夠控制半數(shù)以上表決權(quán)的（一致行動(dòng)人）。21.3怎么樣并表？思考題：下列情況是否可以并表股操盤我方占大股，但合作方具有一票否決權(quán)1.4 南海某項(xiàng)目：章程里的爭權(quán)奪利章程乃公司的憲章出納雖職位不高但很關(guān)鍵，最終的付款都由出納支付！大股東與小股東都想爭奪公司我司（60%股權(quán)）合作方（40%股權(quán)）董事會(huì)設(shè)3人，我司派2人，合作方派1人董事會(huì)設(shè)5人，我司派3人，合作方派2人重大事項(xiàng)三分之二以上表決權(quán)通過，其他事項(xiàng)過半數(shù)表決權(quán)通過重大事項(xiàng)須全體股東一致同意主管會(huì)計(jì)、主管出納由我司指派主管出納由合作指派，主管會(huì)計(jì)由我司指派1.4

4、南海某項(xiàng)目：章程里的爭權(quán)奪利獲得項(xiàng)目公司控制權(quán)的其他注意事項(xiàng)1董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制項(xiàng)目公司總經(jīng)理最好由我司委派，且總經(jīng)理對于項(xiàng)目公司的日常經(jīng)營事項(xiàng)具有審批權(quán)。2財(cái)務(wù)審批權(quán)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)、主管出納、主管會(huì)計(jì)最好由我司委派。財(cái)務(wù)副總監(jiān)可以由合作方委派，但合作方所派出的財(cái)務(wù)副總不具有審批權(quán)，且不以預(yù)留印鑒作為審批印鑒。1.5 一線城市某項(xiàng)目：平安的一票否決權(quán)平安的一票否決權(quán)平安不動(dòng)產(chǎn)與我司合作開發(fā)合同的格式條款中，規(guī)定股東會(huì)、董事會(huì)的幾乎所有事項(xiàng)，須經(jīng)全體股東、董事一致同意方才生效。如果我司不同意這一條款，那么平安便不會(huì)與我司在該項(xiàng)目上合作，且有可能尋找其他合作者一起合作與我司競爭。1.

5、5 一線城市某項(xiàng)目：平安的一票否決權(quán)平安可以一票否決什么？你能想到的，T 都能否決；你沒想到的，T 也能否決！高管報(bào)酬經(jīng)營方針投資計(jì)劃（開工、完工、銷售等）虧損彌補(bǔ)利潤分配銷售定價(jià)與關(guān)聯(lián)公財(cái)權(quán)開盤推遲項(xiàng)目成本司交易（審批權(quán)3個(gè)月1.5 一線城市某項(xiàng)目：平安的一票否決權(quán)平安一票否決權(quán)的利弊分析為一二線城市項(xiàng)目融資，拓寬土地拓展范圍優(yōu)點(diǎn)公司容易陷入僵局，不利于項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)；缺點(diǎn)不能并表1.5 一線城市某項(xiàng)目：平安的一票否決權(quán)平安一票否決權(quán)的對策剪刀：捍衛(wèi)底線針線：銜接分歧給一票否決權(quán)對于項(xiàng)目公司成本控制、定價(jià)等重要事項(xiàng)的變動(dòng)范圍超過一定比例（比如3%）時(shí)，須經(jīng)全體董事一致同意。給一票否決權(quán)一個(gè)方向性

6、的限制，經(jīng)營方針改變、新戰(zhàn)略投資者的引入等，平安可以行使一票否決權(quán)；但日常經(jīng)營中沒有方向性變化的普通決定，股東過半數(shù)同意即可，當(dāng)然，要對決定做出記錄，使其他董事可以查閱。定一個(gè)資金的限額，例如：動(dòng)用人民幣50 萬元以上的決策，平安有否決權(quán)，在這以下董事、股東過半數(shù)同意即可。02Part Two或然負(fù)債2.1 什么是或然負(fù)債？或然負(fù)債，是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日之前的原因引致的目標(biāo)公司在基準(zhǔn)日之后負(fù)擔(dān)的債務(wù)欠別人錢（員工、經(jīng)銷商等）偷稅漏稅打輸官司2 2 增城某項(xiàng)目：或然負(fù)債如何避？未及時(shí)繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費(fèi)被施工方告上了法庭1存在未入賬的銀行賬戶232.3 或然負(fù)債的對策1.最優(yōu)方案：延遲支付

7、，留10%放在1-2年后支付（訴訟時(shí)效）。最優(yōu)方案：直接買地，不買股權(quán)(錢多票少情況除外)2.次優(yōu)方案：如為合作項(xiàng)目，也可考慮用原股東權(quán)益抵扣，或稀釋股份。3.次優(yōu)方案：原股東必須補(bǔ)償公司，金額=或然負(fù)債額股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例，且須賠償一定違約金。風(fēng)險(xiǎn)太大風(fēng)險(xiǎn)可控03Part Three股東優(yōu)先購買權(quán)3.1 上海外灘項(xiàng)目：郭廣昌、潘石屹“斗地主”3.1 上海外灘項(xiàng)目：郭廣昌、潘石屹“斗地主”外灘地王案股權(quán)變化時(shí)間軸上海外灘地塊201 年月日，上海證大以92. 億元拿下上海外灘地塊。第二天，上海證大就對外宣布，將積極尋找潛在投資者，已組建項(xiàng)目公司共同開發(fā)該地塊。海之門 100%郭廣昌100%201

8、年1 月2 日，上海證大公告稱，將外灘1地塊項(xiàng)目公司以95. 億元轉(zhuǎn)讓給海之門。當(dāng)時(shí)，海之門由復(fù)星、證大、綠城、磐石分別持有50%、35%、10%、5%股份。3.2 郭廣昌拿什么扳倒潘石屹？潘石屹犯了這些錯(cuò)原股東曾簽訂限制轉(zhuǎn)讓股權(quán)協(xié)證大向郭廣昌報(bào)價(jià)4.2 億，只給天期限；最后卻以億價(jià)格將股權(quán)賣給潘石屹。議，對外轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司權(quán)益須經(jīng)其他全體股東書面同意。潘石屹對上述協(xié)議不知情，其希望通過間接并購，規(guī)避復(fù)星的優(yōu)先購買權(quán)。這顯然違反了公司法相關(guān)問題1問題2法院認(rèn)為，潘石屹的間接并購行規(guī)定：1 股東應(yīng)提前3 日，就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求為以合法形式掩蓋非法目的，實(shí)為規(guī)避復(fù)星優(yōu)先購買權(quán)的行

9、為，應(yīng)屬無效。同意；2 在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。”3.3 項(xiàng)目公司股東結(jié)構(gòu)復(fù)雜時(shí)的并購注意事項(xiàng)A原股東應(yīng)當(dāng)提前三十天，以書面形式通知其他股東BC價(jià)格對抗法如使用間接并購法，須與項(xiàng)目公司所有原股東保持良好溝通結(jié)語：并購好比搞對象并表、控制權(quán)：婚后須爭當(dāng)一家之主，以確保生出來的孩子跟自己姓。當(dāng)然，穩(wěn)定的婚姻中總需要有人吃點(diǎn)虧或者更為包容，模糊平衡才是真的平衡，更易穩(wěn)定持久。1或然負(fù)債：談戀愛的時(shí)候，就要知道對方是否有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。如果對方支支吾吾或擺明負(fù)債太多，那就別急著結(jié)婚；如果對方看著靠譜，也要留個(gè)心眼，在婚前說清楚。2股東優(yōu)先購買權(quán)：娶老婆的時(shí)候，不但要問她爹，還要問她媽，當(dāng)她家親戚多的時(shí)候，還要問候她全家。3黃世仁買了楊白勞，不等于可以娶喜兒。感謝聆聽！

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