1、招商策劃部招商策劃部 兵器產業基地綜合保障園兵器產業基地綜合保障園 首期住宅項目前期策劃及初步開發方案首期住宅項目前期策劃及初步開發方案 招商策劃部招商策劃部 開開 篇篇 在對首期住宅開發定位之前在對首期住宅開發定位之前 我們需要站在我們需要站在園區投資者園區投資者、管理者、經營者、建設者、消費者管理者、經營者、建設者、消費者 角度去全方位的對項目進行解讀角度去全方位的對項目進行解讀 招商策劃部招商策劃部 站在整盤層面本案需要解決的站在整盤層面本案需要解決的4 4大關鍵問題：大關鍵問題： 1、如何確定本項目的運營模式，是影響本項目整體運營的關鍵問題； 2、如何量身定做一套適合兵器科技產業園的總

2、體開發戰略，實現項目有序開發及產業鏈運作的問題； 3、如何兼顧企業與社會、企業與經濟雙重效益的實現，并提升區域的價值； 4、如何最大限度的挖掘項目的價值，實現項目社會效益與經濟效益最佳的問題； 招商策劃部招商策劃部 站在綜合保障園層面本案需要解決的站在綜合保障園層面本案需要解決的4 4大關鍵問題：大關鍵問題： 1、如何確定綜合保障園的發展模式，實現對內定向銷售與對外銷售的兼顧； 2、如何針對綜合保障園實現項目有序開發的問題； 3、如何最大限度的挖掘綜合保障園的價值，實現配套部分利潤最大化的問題； 4、如何統一住宅與園區的整體視覺形象，使園區與配套相匹配的問題； 招商策劃部招商策劃部 站在首期站

3、在首期180180畝層面本案需要解決的畝層面本案需要解決的3 3大關鍵問題：大關鍵問題： 1、如何確定首期的建筑形態與立面形象，使之能與后期保持總體統一； 2、如何針對首期定向企業客群，確定戶型面積、功能及配比的問題，使之成為吸引兵器工業園首期進駐企業職工的一個重要戰略點和組成部分 ； 3、如何在首期展示項目整盤形象，既開發出適應市場需求的經典產品，并能夠支持項目招商要求，又樹立領先的房地產企業品牌形象，以體現整個綜合配套園功能性的示范化； 招商策劃部招商策劃部 從管理者角度從管理者角度 招商策劃部招商策劃部 【 青梅煮酒青梅煮酒 】 三大戰役，如何亮劍？三大戰役，如何亮劍？ 恰值青梅時節，各

4、路英雄豪杰于亭中烹酒暢飲。忽雷電大作，陰恰值青梅時節，各路英雄豪杰于亭中烹酒暢飲。忽雷電大作，陰云漠漠，氣象萬千，遍論天下時勢。云漠漠，氣象萬千，遍論天下時勢。 逐一點評，智者曰過氣者、貪利者、虛名者、碌碌者皆非英雄。逐一點評，智者曰過氣者、貪利者、虛名者、碌碌者皆非英雄。 招商策劃部招商策劃部 【 論：項目區位論：項目區位 】 項目位于西安市重點發展區域項目位于西安市重點發展區域涇渭工業園內涇渭工業園內 與西安市區的關系與西安市區的關系 -距新筑集裝箱鐵路中心站約14公里 -距火車東站約24公里 -距鐵路北客站約15公里 -距西安咸陽國際機場約26公里 與涇渭工業園的關系與涇渭工業園的關系

5、-位于涇渭工業園西北角 -西至涇渭工業園的園區西界 -東至渭陽路、北至高永路、 -南至涇勤路。距離涇渭工業園核心區約6.3公里 招商策劃部招商策劃部 【 論：項目本體論：項目本體 】 談論范圍為綜合保障園（談論范圍為綜合保障園（20002000畝）和首期啟動開發的畝）和首期啟動開發的180180畝畝 綜合保障園功能定位：綜合保障園功能定位： 綜合保障園定位為園區建設提供服務、配套及保障功能，為滿足入園企業職工居住的需求，以及吸引高端人才、聚集人氣的需求； 首期首期180180畝職工住宅區畝職工住宅區 位于保障園的北部，是職工住宅區域，180畝地，建面20萬平方米，地塊上沒有任何村莊，就一片空白

6、地； 招商策劃部招商策劃部 【 論論“局局點點”關系關系】 如何綜合協調考慮如何綜合協調考慮20002000畝和畝和 180 180 畝的定位？畝的定位？ 2000畝整體定位問題？畝整體定位問題？ 項目整體定位如何滿足配套園區功能需求的實現？ 作為綜合服務片區，如何協調各種設施 （商業、金融、娛樂、住宅、文化）才能夠實現地塊價值最大化？ 如何通過項目開發，提高兵工整體產業基地的形象？ 180畝定位問題？畝定位問題？ 項目作為園區的職工住宅，如何定位才能保證項目的資金收益平衡問題？ 項目的潛在客戶群需求如何，產品如何搭配才能滿足客戶需求？ 項目如何定位既能保證當前的客戶需求，同時還能夠為后續開發

7、提供示范銜接？ 招商策劃部招商策劃部 【 “局局點點”思考方向思考方向 】 20002000畝和畝和180 180 畝的定位提出的針對性建議畝的定位提出的針對性建議 2000畝開發思考！畝開發思考！ 基于城市視角和區域發展視角的制定區域定位； 以園區建設和盈利模式為基礎制定項目開發策略； 兼顧長短期目標制定啟動策略與啟動模式； 180畝啟動思考！畝啟動思考！ 構建本項目的目標體系，并梳理項目的限制條件; 界定本項目在定位過程中需要解決的核心問題； 招商策劃部招商策劃部 【 首戰布局首戰布局 】 180 180 畝啟動性指導策略畝啟動性指導策略 構建本項目的目標體系，梳理項目限制條件構建本項目的

8、目標體系，梳理項目限制條件 如何保證項目區塊功能定位實現，滿足園區職工基本需求； 如何保證項目開發的盈利平衡； 如何保證項目整體形象的傳承性； 界定本項目在定位過程中需要解決的核心問題界定本項目在定位過程中需要解決的核心問題 園區職工基礎需求結構的把握; 在保證福利性住房的基礎上，如何實現收支平衡； 招商策劃部招商策劃部 從經營者角度從經營者角度 招商策劃部招商策劃部 回顧上篇章，現階段擺在我們面前的兩大難題是：回顧上篇章，現階段擺在我們面前的兩大難題是： 特定區塊，我們應該做什么樣的產品？特定區塊，我們應該做什么樣的產品？ 時間緊，任務重，我們該怎么做？時間緊，任務重，我們該怎么做？ 為此，

9、我們需要了解區域，把握區域市場脈搏。準確的尋找特定目標客群，針對性的產品設計，樹立鮮明的項目定位，提升產品的競爭力。 對區域地塊進行價值評判，承擔不同階段的開發要求： 現金流和利潤最大化行之有效營銷策略，步步為營，穩步快速的完成開發目標。 招商策劃部招商策劃部 項目區域分析 1 1 首期住宅開發定位 4 4 首期住宅產品建議 5 5 項目開發目標 3 3 項目整體情況分析 2 2 因此，本報告的目的在于：撥開迷霧，抽絲剝繭的尋找解決之道因此，本報告的目的在于：撥開迷霧，抽絲剝繭的尋找解決之道 區域市場給我們什么啟示區域市場給我們什么啟示 我們應該做怎樣的產品？我們應該做怎樣的產品？ 針對哪些人

10、來做？針對哪些人來做？ 限制我們的條件是什么？限制我們的條件是什么？ 招商策劃部招商策劃部 項目區域分析 1 1 首期住宅開發定位 4 4 首期住宅產品建議 5 5 項目開發目標 3 3 項目整體情況分析 2 2 招商策劃部招商策劃部 項目區域分析 1 1 招商策劃部招商策劃部 區域地理：區域地理：產業型的配套交通條件優越，產業聚焦效應，提升區域價值； 區域行業：區域行業：形成以制造業為主的產業集群，集群效應較明顯； 區域房地產市場：區域房地產市場：區域規劃以工業性質用地為主，住宅類的土地供應較稀缺； 區域環境現狀：區域環境現狀：距西安市中心距離較遠，城市商業輻射力小，周邊商業和生活居住配套欠

11、缺。 項目位于西安市重點發展區域涇渭工業園內，新城為西部地區重要的先進制造業基地制造業基地、城鄉統城鄉統籌示范區籌示范區及西咸一體化建設西咸一體化建設先行區域。 1.1、區域特點 【 】 招商策劃部招商策劃部 土地供應市場：土地供應市場：區域規劃以工業性質用地為主，少量住宅和商業性規劃定位為配套型服務用地，住宅類的土地供應較稀缺。 需求市場：需求市場：產業集群衍生兩大類特征明顯的消費群體，一類為園區內工廠的直接需求，一類為工廠附近農民剛性及投資型的住房需求。 土地供求市場土地供求市場 1.2、區域市場 【 】 招商策劃部招商策劃部 產品特征：產品特征：區域項目前期以居住舒適型的二居、三居為主，

12、基本為滿足剛性性質的需求，近期新推樓盤，主要以經濟型的零居、二居為主，形成剛性需求和投資性需求并重的局面。 銷售情況：銷售情況：區域內在建住宅類項目較少，且都處于尾盤銷售階段，新推房源較少，同時區域內的剛性和投資性需求較旺盛，銷售情況較好。 消費者特征：消費者特征：前期以工廠職工購房自住性質為主，現階段工廠職工自住、投資以及附近以土地換資金的農民自住和投資型的消費并重。 在售項目特點在售項目特點 1.2、區域市場 【 】 招商策劃部招商策劃部 第一或第二居所選擇第一或第二居所選擇 未來藍領精英群未來藍領精英群 城中有居所，但離工作區域較遠 希望在工作區域有臨時休憩地點 希望和同事在一個生活圈內

13、 剛畢業或參加工作幾年的現代工廠職工，沒有特定的區域歸屬感 現單身或為結婚一族，屬于過渡性需求結構 區域內拆遷人群區域內拆遷人群 土生土長，對區域環境有深厚感情 以土地換資金以土地換資金 土地征收換取資金，進行投資人群 區域客群特點區域客群特點 1.2、區域市場 【 】 招商策劃部招商策劃部 個案提供：個案提供：與本項目相距不遠的車城溫泉花園，與本項目類似，對本項目開發具有參考價值。 項目情況項目情況：該項目為陜重汽提供生活配套。項目占地700畝，規劃總建筑面積70萬平方米，容積率1.5，產品由專家公寓（聯排別墅），多層住宅，小高層住宅、高層住宅組成，戶型面積區間為45300平方米該項目為西安

14、榮華集團有限公司針對陜重汽、中鋼西安公司等入區企業需求進行開發。 參考個案選擇參考個案選擇 1.3、區域個案參考 【 】 招商策劃部招商策劃部 項目簡介項目簡介 陜重汽職工用房及對外銷售商品房。 前期已售產品以多層為主及少量疊拼。近期開盤項目為經濟型小戶型 銷售情況銷售情況 已售戶型中，以居住舒適性、剛性需求為主，產品主要為90兩居、120 三居、 160以上大戶型，現已基本售罄 在售產品特征在售產品特征 現在售戶型，以經濟型住房為主，投資和剛性需求并重。產品有40 零居、 70兩居及100 三居，其中以零居為主，銷售情況良好 項目賣點項目賣點 主要賣點為居住舒適度的打造，開發溫泉產品賣點 價

15、格區間價格區間 現均價在3100元/ 左右 陜重汽職工購房時，單位會提供一定的補助 購買者特征購買者特征 1、周邊職工剛性及投資性用房 3、周邊農民剛性及投資性用房 商業配套商業配套 項目內建設商業步行街，主要業態為金融網點、小便利店等，商業配套相當缺乏，現生活設施還主要依賴于城中村的零散商業 參考個案特點參考個案特點 1.3、區域個案參考 【 】 招商策劃部招商策劃部 車城溫泉花園車城溫泉花園 招商策劃部招商策劃部 項目整體情況分析 2 2 招商策劃部招商策劃部 項目基本定位：項目基本定位：綜合保障園定位為園區建設提供服務、配套及保障功能，為滿足入園企業職工居住的需求，以及吸引高端人才、聚集

16、人氣的需求； 項目初期規劃：項目初期規劃：綜合保障園初步規劃為行政辦公中心、商務中心、商業金融中心、文化娛樂中心、住宅小區以及教育、醫療衛生等城市配套體系，規劃人口規模為5-6萬人。 綜合保障園綜合保障園 2.1、項目基本情況 【 】 招商策劃部招商策劃部 2號地塊號地塊 3號地塊號地塊 1號地塊號地塊 開發周期： 2010-2013年 新消費結構成長階段： 市場存在的商業空白點市場存在的商業空白點 2號地塊號地塊 開發周期： 2011-2013年 開發整體策略實 現，構建 商業之城商業之城 新消費結構成熟階段： 高品質園區的打造高品質園區的打造 3號地塊號地塊 開發周期： 2011-2013

17、年 價值最大化的實 現，構建真正 宜居之城宜居之城 開發節奏開發節奏 開發目標開發目標 開發依據開發依據 滿足綜合保障園基礎 功能定位功能定位 新消費結構雛形階段： 園區職工基礎需求的園區職工基礎需求的 滿足滿足 2.2、項目開發情況 【 】 招商策劃部招商策劃部 SWOTSWOT分析分析 優勢優勢 - 區域住宅性用地資源稀缺； - 有成熟的開發大盤做借鑒，有效避免開發風險 - 大集團背景支撐。 機會機會 - 新區建設，新的消費結構形成，市場存在大量空白點； - 產業集群，創造大量消費力； - 周邊項目的開發，配套的逐漸完善，帶動區域的發展； 威脅威脅 - 宏觀調控增多，抑制了投資性及改善性需

18、求； - 區域小戶型產品未來放量較多，競爭激烈。 劣勢劣勢 - 規劃型用地要求嚴格，商業價值很難實現； - 區域配套欠缺，形成成熟的商業配套還需要一段時間； 2.3、項目SWOT分析 【 】 招商策劃部招商策劃部 項目開發目標 3 3 招商策劃部招商策劃部 目標一：項目功能定位的實現 目標二：價值最大化的取得 目標三：兵工基地形象的提升 穩健開發、規避風險穩健開發、規避風險 實現 3.1、項目開發目標 【 】 招商策劃部招商策劃部 3.2、目標實現策略 【 】 目標實現總策略：目標實現總策略： 價值最大化的取得價值最大化的取得 項目功能定位實現項目功能定位實現 來自于對園區職工消費需求的深度挖

19、掘 確立項目形象定位，樹立鮮明風格 兵工基地形象的提升兵工基地形象的提升 項目整體高品質的打造，樹立區域標桿形象 對項目運營統籌規劃，針對客群，采取直接有效的營銷推廣 招商策劃部招商策劃部 從消費者角度從消費者角度 招商策劃部招商策劃部 消費者的關注 【 】 通過前提問卷調研，我們發現消費者（職工）對以下幾類問題尤其關注通過前提問卷調研，我們發現消費者（職工）對以下幾類問題尤其關注 價格類：價格類：價格是否合理 產品類：產品類：建筑質量是否優良、戶型結構是否適用、面積分攤是否合理、建筑材料水準是否 配套類：配套類：配套設施是否完善、交通條件能否改善 物業類：物業類：物業管理水平如何、能否及時交

20、付 其他：其他：法律手續是否齊備 招商策劃部招商策劃部 調研方式：調研方式：前期對園區843廠、844廠、248廠的目標客戶，采取抽樣調查的問卷方式進行相關調研； 樣本選取：樣本選取：共派發調研問卷300組，收回有效問卷283組。對其中的283組有效問卷做相應數據統計分析。 調研內容：調研內容：1、客群基本信息調研（目前居住情況、目前購房價格） 2、客群對住房的特定需求（購房目的、產品需求、價格承受度等） 指導意義：指導意義：指導首期產品的直接定位 取樣樣本情況 【 】 園區職工調查表園區職工調查表 招商策劃部招商策劃部 目前居住情況目前居住情況兩室兩廳35%單身宿舍23%租房40%三室兩廳以

21、上2%三室兩廳以上兩室兩廳單身宿舍租房目前購房價格目前購房價格43%23%25%8%0%1%1000元/1000-1500元/1500-2000元/2000-2500元/2500-3000元/3000元/ 目前居住情況：目前居住情況：目前園區職工居住，以租房和兩室兩廳現狀為主; 目前購房價格：目前購房價格：目前購房價格以低于1000元/為主，占到近一半的比例。 招商策劃部招商策劃部 購房目的購房目的68%19%3%6%4%基本需求改善居住條件投資升值結婚購房為老人或子女購房承受最高房價承受最高房價77%20%1%0%2%4000元/ 承受最高房價：承受最高房價：數據顯示，目標客群對價格的抗性較

22、大對價格的抗性較大，傾向于對低價房子的選擇。 購房目的：購房目的：現階段目標客群對房子的需求還主要以滿足基滿足基本需求本需求為主。 招商策劃部招商策劃部 建筑類型需求建筑類型需求小高層43%高層11%多層43%酒店式公寓3%小高層高層多層 酒店式公寓戶型需求戶型需求11%45%41%3%一室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳 戶型需求：戶型需求：對戶型還主要是以居住舒適性的兩居和三居為主。 建筑類型：建筑類型：現階段，小高層和多層的需求比較明顯。 招商策劃部招商策劃部 從建設者角度從建設者角度 招商策劃部招商策劃部 首期住宅項目定位分析 4 4 招商策劃部招商策劃部 項目價值實現項目價值實現 滿足限

23、制性條件滿足限制性條件 確立核心競爭力確立核心競爭力 -項目定位項目定位依據依據 4.1、定位原則 【 】 招商策劃部招商策劃部 -如何滿足限制性條件如何滿足限制性條件 限制條件限制條件 解決途徑解決途徑 保證項目開發的盈利平衡保證項目開發的盈利平衡 項目區塊功能定位實現項目區塊功能定位實現 項目整體形象的傳承性項目整體形象的傳承性 充分挖掘園區職工需求，開發針對性產品充分挖掘園區職工需求，開發針對性產品 在滿足園區配套功能的基礎上，采取有效的市場化在滿足園區配套功能的基礎上，采取有效的市場化操作模式操作模式 把握項目整體形象定位，從產品細節上延續傳承性把握項目整體形象定位，從產品細節上延續傳

24、承性 4.1、定位原則 【 】 招商策劃部招商策劃部 -如何確定核心競爭力如何確定核心競爭力 具備核心競爭力產品 區域標桿性項目形象 創造品牌附加值 構建項目較成熟的商業配套 打造景觀優勢，樹立區域標桿 引進品牌開發商，保證項目品質 項目配套項目配套 景觀環境景觀環境 開發商品牌開發商品牌 合理的戶型配比、舒適的戶型設計，優美的園區景觀、高品質的立面設計 產品優化產品優化 打造符合定位需求的產品 4.1、定位原則 【 】 招商策劃部招商策劃部 4.1、定位原則 【 】 -如何價值實現如何價值實現 項目整體準確定位 產品與客戶充分對位 整合營銷 一期產品品質 商業之城、宜居之城商業之城、宜居之城

25、打造 樹立區域 標桿形象 借 助 規避風險 實現價值 借 助 市場整合的營銷方式 招商策劃部招商策劃部 -形象定位及詮釋形象定位及詮釋 涇渭新城涇渭新城 / 宜居宜居 / 新領地新領地 涇渭新城涇渭新城 表明項目所在區域，區域特性較明顯 宜居宜居 突出項目在商業配套、生活休閑、生態環境等大配套建設中，對新區居住高品質的追求 新領地新領地 樹立項目在區域內的地標形象，突出區域內配套完善，對周邊形 成極大的輻射力 4.2、形象定位 【 】 招商策劃部招商策劃部 4.3、產品定位 【 】 -產品定位建議產品定位建議 成熟配套成熟配套 根據區域市場特點、規劃要求，設計符合市場需求、能夠實現項目目標的產

26、品組合根據區域市場特點、規劃要求，設計符合市場需求、能夠實現項目目標的產品組合 招商策劃部招商策劃部 4.4、客群定位 【 】 -客群定位方向客群定位方向 年輕 處于奮斗期的 未來藍領精英未來藍領精英 有實力 跟隨工廠搬遷 工廠隨行者工廠隨行者 土生土長 外部環境改變 被城市化的農民被城市化的農民 招商策劃部招商策劃部 客群定位 【 】 -目標客群描摹目標客群描摹 未來藍領精英未來藍領精英 剛畢業或參加工作幾年，現住公司分配房 工作處于上升階段，未來會成為工廠技術骨干 文化教育程度相對較高 有想法、積極樂觀、有夢想和奮斗精神 務實，年輕、富有激情和活力 沒有特定區域歸屬感，跟隨工作選擇未來住址

27、 單身或結婚沒有小孩，臨時過渡性質用房 意向購買意向購買: 一居、兩居一居、兩居 招商策劃部招商策劃部 客群定位 【 】 -目標客群描摹目標客群描摹 工廠隨行者工廠隨行者 工廠老員工，隨著工廠搬遷，重新選擇居住地，希望和同事在一個生活圈內 事業處于上升或相對穩定階段 收入較好，有一定積蓄 重視生活品質、舒適性 特別看重社區周邊的教育配套、醫療配套等 城中有居所，但離工作區域較遠，希望在工作區域有臨時休憩地點，有私家車能來回過渡 看重區域升值價值，投資性購房 意向購買意向購買: 兩居、三居或更大兩居、三居或更大 招商策劃部招商策劃部 客群定位 【 】 -目標客群描摹目標客群描摹 被城市化農民被城

28、市化農民 土生土長，對區域環境有深厚感情 園區建設，土地征收，失去土地的農民，被城市化的一群人 靠土地吃飯，被征收后，突然獲得一大筆現金，在房地產上進行投資人群 意向購買意向購買: 范圍較大，投資和自主需求并重范圍較大，投資和自主需求并重 招商策劃部招商策劃部 首期住宅產品開發建議 5 5 招商策劃部招商策劃部 5.1、規劃及戶型建議 【 】 -整體規劃原則整體規劃原則 整體原則整體原則 健康原則健康原則 科技原則科技原則 休閑原則休閑原則 文化原則文化原則 風水原則風水原則 招商策劃部招商策劃部 -規劃建議規劃建議2 2 5.1、規劃及戶型建議 【 】 總平面規劃：總平面規劃：樓座設置正南正

29、北，共建21棟小高層，其中十一層板式小高層15棟，十五層小高層2棟，底層商鋪十一層板式小高層4棟 道路交通：道路交通：區內以圍繞中心景觀交通主干道，向東西樓間延伸，形成東西各支干道。基本做到人車分樓。 景觀布置：景觀布置：綠化面積集中，各樓共享中心景觀，每座樓前后都有不同風格的景觀設計。 招商策劃部招商策劃部 -戶型建議戶型建議 小高層小高層：舒適性兩居或三居為主，面積在90、120 左右 花園式洋房花園式洋房：部分大戶型，面積在140左右 酒店式公寓酒店式公寓：實用性零居或一居，面積在65左右 戶型配比依據：戶型配比依據： 以三戶搬遷企業首期入園代表住房需求統計以及市場調研數據綜合推導 5.

30、1、規劃及戶型建議 【 】 戶型面積戶型面積 配比配比 140 24% 125 37% 100 23% 85 9% 65 7% 戶型配比戶型配比12537%14024%10023%859%657%1251401008565招商策劃部招商策劃部 5.2、立面建議 【 】 -簡約歐式簡約歐式 現代簡約歐式建議：現代簡約歐式建議：建議整體統一為現代簡約歐式風格，立面在材質的運用，細節的處理上更具品質感，簡約歐式現代感強，體型豐富。 風格特點風格特點：既現代簡約，又有一定的歐式傳統韻味。從建筑的色彩、材質、立面中體現純粹與簡約。 建議原則：建議原則：符合區域整體規劃形象，同時不失現代氣息，能在區域內凸

31、顯項目品質。 招商策劃部招商策劃部 -現代簡約現代簡約 現代簡約建議：現代簡約建議：現代簡約風格，時尚性以及兼容性較強，方便園區整體規劃的布局，同時現代氣息較濃。 5.2、立面建議 【 】 招商策劃部招商策劃部 -簡約中式風格簡約中式風格 簡約中式：簡約中式：簡約中式風格，穩重而不張揚，同時能在區域內形成鮮明個性，表現對高品質住宅的追求。 5.2、立面建議 【 】 招商策劃部招商策劃部 5.3、園林景觀建議 【 】 -建議景觀主題建議景觀主題 人文、自然、共享、舒適人文、自然、共享、舒適 招商策劃部招商策劃部 -建議總原則建議總原則 親地空間親地空間：增加居民接觸地面的機會，創造適合各類人群活

32、動的室外場地和各種形式的屋頂花園等； 親水空間：親水空間：住宅區硬質景觀要充分挖掘水的內涵，體現東方理水文化，營造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場所； 親綠空間：親綠空間：硬軟景觀應有機結合，充分利用車庫、臺地、坡地、宅前屋后，來構造充滿活力和自然情調的綠色環境； 親子空間：親子空間：住宅區中要充分考慮兒童活動的場地和設施，培養兒童友好、合作、冒險的精神。 5.3、園林景觀建議 【 】 招商策劃部招商策劃部 親地空間室外場地：親地空間室外場地： 適合各類人群活動的室外場地，滿足現代人親地的需求。 5.3、園林景觀建議 【 】 招商策劃部招商策劃部 親綠空間微地形景觀親綠空間微地形景觀 坡地景觀

33、是目前比較先進的小區景觀布置方式，由于本案建筑都以小高層為主，在施工中將會開挖出較多的土方量，將這些土方堆積營造出坡地來，再進行系統的綠化，豐富園林的層次感，擴大園林視覺面積。 5.3、園林景觀建議 【 】 招商策劃部招商策劃部 親水空間噴泉、小水景親水空間噴泉、小水景 根據項目的實際情況，建議本案不采用大面積水面的噴泉和湖面水景，而是采用環繞整個小區的狹窄而蜿蜒的溪流景觀，使整個景觀更為靈動。 一方面能使整個小區的景觀更為生動。另一方面能強調整個小區景觀布置的均好型原則，使每位住戶都能將美景“收藏”在自己的家里。 平時為業主活動的廣場，節假日開放噴泉，烘托節慶氣氛， 5.3、園林景觀建議 【

34、 】 招商策劃部招商策劃部 親子空間兒童游戲區親子空間兒童游戲區 設置少量兒童游戲區，滿足有兒童的家庭需求，使社區充滿活力 5.3、園林景觀建議 【 】 招商策劃部招商策劃部 -教育資源配套教育資源配套 教育資源現狀：教育資源現狀：交大經發高級中學可容納2000名學生就學；涇渭小學可容納1000名學生就學。 建議：建議：據調查多數消費者認為社區配套中，設立重點小學、重點幼兒園的必要性最高占到33%，故盡可能引導教育配套的設立為西安知名度高的、幼兒園、小學、中學。 社區教育配套關注度社區教育配套關注度 5.4、商業配套建議 【 】 招商策劃部招商策劃部 -商業配套商業配套 商業配套現狀：商業配套

35、現狀：現階段區域內商業配套欠缺，主要還依賴城中村的零散商業做支撐。 建議：建議：本次規劃部分支撐型商業配套，引進基礎性商業業態，如超市、蔬菜店、金融網點、小型購物街等，前期滿足一期項目及周邊部分所需。后期規劃大型商業配套做支撐。 5.4、商業配套建議 【 】 招商策劃部招商策劃部 -休閑設施配套休閑設施配套 休閑設施現狀：休閑設施現狀：現階段區域內休閑設施配套欠缺，主要為小區提供的日常健身類休閑方式。 建議：建議：本次規劃在底層、沿街商業中引進部分休閑設施的配套，如棋牌室、茶室、健身房、KTV等，滿足日常休閑需求。 小區休閑設施需要的功能小區休閑設施需要的功能18116028275761452

36、44411020406080100120140160180200游泳池健身房臺球室乒乓球室羽毛球場美容SPA書吧/社區圖書館棋牌室咖啡廳/茶室其它在滿足居住條件的情況下，消費者對小區休閑功能的重要性是相當關注的，認為應提供各種滿足健身、休閑健身、休閑的功能空間 社區休閑配套關注度社區休閑配套關注度 5.4、商業配套建議 【 】 招商策劃部招商策劃部 從園區投資者角度從園區投資者角度 招商策劃部招商策劃部 5.1、項目開發模式 【 】 （項目代建）（項目代建） 兵器產業公司自兵器產業公司自行成立開發公司行成立開發公司+專業房地產開發專業房地產開發公司公司代管代建代管代建 房價可控； 此房屋為全產

37、權房屋，可直接上市交易 此方法符合相關法律法規，可規避政策風險 由兵器開發公司土地摘牌，可掌握主動權； 只配備35人進行項目監管，可借用被委托方的經驗和資源。 雙方可協商、適當控制房價，相對低廉有利于入園職工購買； 此房屋為全產權房屋，可直接上市交易 此方法符合相關法律法規，可規避政策風險； 開發商經驗豐富、社會資源豐富。 1、需支付被委托方建設費總額35%的代管代建費 2、需先期進行開發企業注冊、資質審批，時間長，可能影響工期。 1、選擇誠信、具有類似開發經驗的品牌房地產開發企業工作難度較大。 2、土地由專業房地產公司摘牌，合作協議必須對專業房地產公司行為做詳細限定，避免發生糾紛 3、收益的

38、分配方式需要仔細斟酌 開發模式開發模式 優勢優勢 劣勢劣勢 （定向開發）（定向開發） 兵器產業公司委兵器產業公司委托專業房地產開托專業房地產開發，從拿地階段發，從拿地階段開始、定向進行開始、定向進行商品房開發建設商品房開發建設 招商策劃部招商策劃部 項目開發工作流程項目開發工作流程 （共同開發）（共同開發） 雙方成立合作公雙方成立合作公司，以合作公司司，以合作公司的名義共同拿地、的名義共同拿地、開發建設開發建設 雙方可協商、適當控制房價，相對低廉有利于入園職工購買； 此房屋為全產權房屋，可直接上市交易 此方法符合相關法律法規，可規避政策風險； 共享利潤、共享開發經驗及社會資源。 房價可控； 此

39、房屋為全產權房屋，可直接上市交易 此方法符合相關法律法規，可規避政策風險。 可徹底避免合作開發可能的法律糾紛； 可鍛煉隊伍，培養人才，為今后開發打基礎 1、選擇實力雄厚、誠信、具有類似開發經驗的品牌房地產企業工作難度較大； 2、需先進行開發企業注冊、資質審批，時間長，可能影響工期 3、合作協議必須對雙方行為作詳細限定，避免發生經濟糾紛； 開發模式開發模式 優勢優勢 劣勢劣勢 （獨立開發）（獨立開發） 由兵器產業公司由兵器產業公司自行成立開發公自行成立開發公司自行開發司自行開發 需先進行開發企業注冊、資質審批，時間長，可能影響工期 需要組建一只有經驗、能承擔開發建設任務的全套隊伍，項目開發完成后

40、人員安置矛盾突出； 開發經驗欠缺，風險較大 招商策劃部招商策劃部 我部認為通過選擇有實力的開發單位合作開發，土地由合資公司摘牌，風險較我部認為通過選擇有實力的開發單位合作開發，土地由合資公司摘牌，風險較易控制，可作為首選；易控制，可作為首選； 項目代建模式風險較小，易于把控，但作為效益最大化得經營原則體現不足，項目代建模式風險較小，易于把控，但作為效益最大化得經營原則體現不足，可作為次選。可作為次選。 部門意見 【 】 招商策劃部招商策劃部 5.2、項目經濟測算 【 】 -項目初步成本測算項目初步成本測算 招商策劃部招商策劃部 定價原則：定價原則：以市場抗價性和開發成本的最大值為最低盈利價格策

41、略以市場抗價性和開發成本的最大值為最低盈利價格策略 商業產品：商業產品：由于本案周邊商業環境不成熟，入市初期在沒有形成優質的商務和商業氛圍時，比照市場在售價格，低價開市，小幅上漲低價開市，小幅上漲。 住宅產品：住宅產品： 根據入園企業職工市場問卷調查得到市場抗價值為1800元/平米； 根據土地、建安、以及資金成本核算出每平米造價為2500元/平米； 建議最低限價為2500/平米。 -價格策略：最低限價價格策略：最低限價 5.2、項目經濟測算 【 】 招商策劃部招商策劃部 -價格策略：最高限價價格策略：最高限價 定價原則：定價原則：根據園區周邊市場現狀以及預期年增長率核算出盈利價格策略根據園區周

42、邊市場現狀以及預期年增長率核算出盈利價格策略 商業產品：商業產品：由于本案公建類產品體量大，入市初期在沒有形成優質的商務和商業氛圍時，比照市場在售價格，低價開市，限量發售，中幅上漲低價開市，限量發售，中幅上漲。 住宅產品：住宅產品： 整盤均價應齊平于區域內同類住宅產品； 2012年初開盤階段應當以3300元/平方米作為起步價； 2013年內均價控制在4050元/平方米以內，以營造一個相對有利的輿論環境。 5.2、項目經濟測算 【 】 招商策劃部招商策劃部 項目項目 控規面積（平方米) 整盤均價 （元/平方米） 最低限價 總銷售額 （萬元） 住宅產品住宅產品 225,000 2,800 6300

43、0 商業產品商業產品 18,000 4,000 7200 銷售收入銷售收入 70200 投資成本投資成本 60750（含稅金、銷售及財務成本） 稅后利潤稅后利潤 9450 利潤指標利潤指標 15.56% 項目項目 控規面積（平方米) 整盤均價（元/平方米）最低限價 總銷售額 （萬元） 住宅產品住宅產品 225,000 3,300 74250 商業產品商業產品 18,000 7,500 13500 銷售收入銷售收入 87750 投資成本投資成本 60750 （含稅金、銷售及財務成本） 稅后利潤稅后利潤 27000 利潤指標利潤指標 44.45% 最低限價最低限價 最高限價最高限價 5.2、項目經

44、濟測算 【 】 -經濟盈余初步測算經濟盈余初步測算 招商策劃部招商策劃部 資金投入資金投入 金額金額/ /萬元萬元 資金籌措資金籌措 金額金額/ /萬元萬元 投資總額投資總額 60750 資金總額 60750 其中其中: : 其中其中: : 1.1.土地轉讓費及出讓金土地轉讓費及出讓金 4653 1.1.自有資金投入自有資金投入 60750 2.2.開發成本費用開發成本費用 56097 2.2.銀行貸款銀行貸款 / 實現預售回籠實現預售回籠 / 招商策劃部招商策劃部 5.3、開發進度計劃表 【 】 工作內容工作內容 完成時間完成時間 （第一期）（第一期） 規劃設計規劃設計 2010.4.012010.5.30 建筑方案設計建筑方案設計 2010.5.012010.5.31 施工圖設計施工圖設計 2010.6.012010.7.29 工程報建和招投標工程報建和招投標 2010.8.302010.9.20 工程開工建設工程開工建設 2010.9.302011.11.29 竣工驗收竣工驗收 2011.6.302011.12.30 交付使用交付使用 2012.2.1 招商策劃部招商策劃部