1、力天總部基地產品定位及營銷思考本方案是一個初步思考，它企圖要解決的本方案是一個初步思考，它企圖要解決的問題是：問題是：要做一個什么樣的產品要做一個什么樣的產品產品怎么做產品怎么做現有產品方案如何改良和優化現有產品方案如何改良和優化解讀成都工業總部解讀成都工業總部1 1產品分析及定位思考產品分析及定位思考2 23 34 4營銷思路及推廣營銷思路及推廣5 5核心服務團隊核心服務團隊6 6產品改良建議及消費客群分析產品改良建議及消費客群分析執行力資源及渠道執行力資源及渠道解讀成都工業總部解讀成都工業總部1 1成都工業總部概況成都工業總部概況 隨著成都三環及繞城周邊21個工業集中發展區的建設，成都工業

2、總部基地已經成為房地產發展的一個獨立領域； 青羊工業總部基地、錦江工業園、龍潭工業園、金牛高科、武侯科技園、高新南區（西區）等，成為成都工業總部發展的典型集中區域；其中青羊工業總部基地、錦江工業園的火炬動力港、金牛高科的總部聚落武侯科技園的商環境、高新西區的西部智谷、高新南區等項目都以總部經濟為主，與寫字樓形成直接競爭。預計未來工業地產供應量將急劇增長，市場競爭壓力較大。 青羊工業總部基地首開成都將工業園區建設為總部經濟聚集地的先河，將成都工業總部經濟發展提升到一個更高的發展階段； 除相對成熟的青羊工業總部基地和高新技術產業開發區南區外，其他處于起步期的工業園區中，錦江工業園距離南延線較近，區

3、域認知度相對較高，而龍潭都市工業園規劃起點較高、交通便捷，市場發展前景較好。成都（龍潭）總部經濟城將以龍潭裕都總部城項目、二重總部項目等為重點深入探索總部經濟發展的“成華方式”。成都工業總部分布：成都工業總部分布：在三環與繞城之間呈環狀分布產業特點產業特點成都市積極推進“兩樞紐三中心四基地”建設，顯著提升了產業聚集力、要素轉化力、市場競爭力和區域帶動力，使成都在全國的地位進一步提升，充分體現了成都市發展總部經濟的獨特魅力。成都總部經濟的發展更多地體現了各區特色化、差異化發展的特點，錦江區、青羊區、金牛區和成華區等都立足本區資源優勢，建設了若干特色總部經濟聚集區，且取得較好發展成效。2009年成

4、都市中心城區大力培育和引進管理、研發、采購、投資、結算、物流等區域性總部，努力打造6大工業總部聚集區。具體包括：以電子信息、生物醫藥、光電光伏、汽車電子企業總部為主的高新區總部聚集區；以機電企業總部為主的成華總部聚集區；以輕工企業總部為主的武侯總部聚集區；以民用航空企業總部為主的青羊總部聚集區；以印刷包裝企業總部為主的錦江總部聚集區；以軌道交通企業總部為主的金牛總部聚集區。 成都工業總部成都工業總部SWOTSWOT分析分析優勢（優勢（STRENGTHSTRENGTH）: :售價低售價低 ：除特拉克斯國際廣場、拉德方斯大廈等達到甲級寫字樓標準的工業地產項目，目前成都主城區在售的工業地產項目單價大

5、都在4000-5000元/平米，部分項目甚至低至3500元/平米左右，而目前主城區在售普通寫字樓項目售價大都在6000-7000元/平米。相對于40年商業產權的同檔次寫字樓售價，工業地產項目要低1500-2000元/平米。 生態低密度辦公生態低密度辦公機會（機會（opportunityopportunity）：）：工業地產市場逐步規范，市場認可度有望逐步提升 政府重視工業地產發展，給予政策扶持 威脅（威脅（TREATENTREATEN）：）： 成都寫字樓市場放量井噴 產品同質化趨勢增大劣勢（劣勢（WEAKNESSWEAKNESS）: :產產業業集集群群還還未未完完全全形形成成。龍泉驛汽車總部經

6、濟千億元產業群 、高新區電子信息千億元產業群 、金堂、青白江等裝備制造產業群 、高新區、溫江、彭州等生物醫藥產業群 、蒲江、郫縣等食品產業群外，作為西部中心城市，成都還缺乏文化創意產業總部集群。工業地產項目配套極不完善工業地產項目配套極不完善 硬件設施配置幾乎空白硬件設施配置幾乎空白 300300平米的起售面積門檻較高平米的起售面積門檻較高 龍潭工業園典型總部項目龍潭工業園典型總部項目 產品分析及定位思考產品分析及定位思考2 2力天總部基地產品分析力天總部基地產品分析按照市場上的常規產品設計，力天龍潭投資項目有兩種可能的產品走向：1、住宅2、總部辦公根據現有設計，力天總部基地產品是躍層住宅產品

7、，從景觀、區域、配套、戶型設計上，都體現出住宅產品的系列特點。做住宅產品的障礙做住宅產品的障礙做普通工業總部產品的難度做普通工業總部產品的難度寫字樓產品在2009、2010年大量入市，沖擊成都的工業總部辦公；工業總部產品無論在成都市范圍還是龍潭工業園區，同質化程度較高，項目難以形成突出特色。項目整體體量不大，難以形成完善的配套；我們建議的第三種方向：我們建議的第三種方向：LOFT辦公辦公什么是什么是LOFTLOFTLOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。大約在二十世紀四十年代，美國的藝術家與設計師們為了逃避在市區內工作生活的限制和高昂租金，在曼哈頓的西南端，利用廢棄的倉庫及

8、工業廠房，從中分隔出居住，工作需要的各種空間，后來這里被稱為“蘇荷”區，即英文中的“SOHO”。由此發展出一種二十世紀下半葉的著名的都市居住生活方式 LOFTLIVING。 到二十世紀后半葉，LOFT這種工業化和后現代主義完美碰撞的藝術，逐漸演化成為了一種獨特的工作方式。LOFT辦公室成為一種簡單的辦公生活方式，在全世界廣泛傳播。 進入二十一世紀后，LOFT式的辦公室在北京、上海等一線城市出現，同時也為更多有理想創業者們提供了更多的機會。而熱播電視劇奮斗也同時掀起了一股熱潮，劇中的“心碎烏托邦”更是猶如一道閃電，劃破了傳統空間理念的長空。LOFT已經可以成為我們工作生活的一部分。LOFT辦公特

9、點辦公特點1.高大而開敞空間，上下雙層復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁 2.流動性，戶型內無障礙 3.透明性，減少私密程度 4.開放性，戶型間全方位組合 5.藝術性，通常業主自行決定所有風格和格局、辦公空間特點6.環境隨意、舒適、可以任意變化，給人予輕松愉快的感受，沒有傳統辦公室壓抑的氛圍，非常符合現代商務人士的辦公需求。 LOFT產品案例產品案例LOFT產品形態既包括住宅，也包括辦公和商業，在我國，上海的田子坊、M50，北京的798藝術區，昆明的創庫，杭州的LOFT49、浙江創意園7號LOFT等都是有名的LOFT藝術區。 北京和上海是我國LOFT辦公最集中的兩個區域。北京著名的LOFT

10、項目有：北京天鵝灣四期立方宮合生麒麟社（商業）、美利山（商業） 、東闕都（商業） 、金地名京（住宅） ；上海著名的LOFT辦公項目有：中房L-BOX、財富國際廣場、創智天地坊、綠地智尊、慧谷BOSS、上海021聯和濱江大廈 、東云領馭 、綠地東海岸；重慶上丁企業公園LOFT商務樓；萬科也推出了系列LOFT項目：武漢萬科跨界NLOFT、北京萬科中糧紫苑、成都萬科金庫l成都在成都在LOFTLOFT辦公上，盡管有紅星路辦公上，盡管有紅星路3535號、原筑、保利中心、美年廣號、原筑、保利中心、美年廣場美場美庫（層高庫（層高5 5米）、成都工業文明博物館等產品，但成都米）、成都工業文明博物館等產品，但成

11、都LOFTLOFT創意創意辦公依然沒有形成具有絕對影響力和產業號召力的項目。辦公依然沒有形成具有絕對影響力和產業號召力的項目。l上海上海 創智天地坊創智天地坊復旦大學旁的大型創智型社區，全新的居復旦大學旁的大型創智型社區，全新的居住、創作空間。住、創作空間。所屬商圈： 五角場開間面積：150-500平方米層高：5.2米、6米物業地址：大學路38號（近淞滬路）簡介：占地84萬平方米（84公頃），鄰近眾多所高等學府，為配合上海市政府科教興市的發展策略，提供一個類似美國硅谷的推動科技創新和創業的環境，并配套以充滿巴黎左岸氣息的創智SOHO，是上海的教育、科技、文化、研發及創業基地。l上海上海021聯

12、和濱江大廈聯和濱江大廈 寶山吳淞航運口岸旁，寶山濱江地區稀缺產品寶山吳淞航運口岸旁，寶山濱江地區稀缺產品所屬商圈： 寶山開間面積：35150平方米層高：5.4米（5-15層）物業地址： 寶山區凇橋東路111號簡介：位于吳淞客運港附近，毗鄰三號線凇濱路站，大廈以南就是吳淞港口。按照甲級寫字樓標準建設，共17層，除沒有中央空調外，配備了多部蒂森克虜伯高速電梯、200余個地下停車位，是吳淞區域內稀缺的高檔辦公產品，部分樓層挑高5.4米，35-120的主力面積，適合各種中小型企業及投資者。 浦東川沙唯一創意商業模式，南金橋商業航目浦東川沙唯一創意商業模式，南金橋商業航目所屬商圈：川沙開間面積：42平方

13、米-236平方米層高：5.55米物業地址： 浦東區川沙路、錦川路口簡介：綠地東海岸，是由綠地集團正在開發興建的項目，興建在2號線延伸段川沙地鐵站口300米處。經營業態以購物、辦公、酒店為主。LOFT創意辦公，開盤3個月即全部售完，這樣的奇跡發生在“LOFT”身上，不足為奇了！l綠地綠地東海岸東海岸l成都成都紅星路紅星路35號號l海海上上海海 LOFT 辦辦公公lLOFT辦公典范：土豆網上海總部辦公典范：土豆網上海總部通透的LOFT辦公大樓土豆會議室辦公區的休閑木頭椅辦公區的土豆涂鴉墻力天項目做成力天項目做成LOFT辦公的基本條件辦公的基本條件1、層高5.4米，5.5米，不用計算雙倍面積，同時具

14、備上下雙層復式結構；2、外立面時尚、具有現代感3、交通便利，適合自由職業或創意性辦公4、以辦公為主，閣樓可兼具居住功能5、承接了原有的卡夫諾（COFFEE LOFT OFFICE）概念，但更側重于LOFT辦公，摒棄戶型及空間分割上的住宅設計。力天力天LOFT產品的基本設想產品的基本設想產品特點：雙層復式結構，可以獲得產權面積雙倍的空間；強調內部空間的流動性、開放性，可自由組合；空間寬敞、透明，無障礙；藝術氣息濃厚。產品功能中小型特色企業辦公；藝術創作空間；兼具居住功能。力天項目的力天項目的LOFT產品定位產品定位產品形式：LOFT辦公產品核心概念描述：文化創意主題產業中心概念演繹：產業定位：以

15、文化創意產業為主文化創意產業是將抽象的文化直接轉化為經濟價值的產業。人們將廣告、建筑、美術和古董交易、設計、電影、互動休閑軟件、表演藝術、出版等行業都歸入其中。主要包括：影視攝影產業中心、文化傳媒產業中心、裝潢藝術產業中心、印刷噴繪產業中心、規劃設計產業中心、環境園林藝術產業中心、書畫文物拍賣產業中心、成長型IT產業中心、信息服務產業中心等 辦公空間充滿靈活性、開放性、流動性、透明性、強調辦公空間與外部環境、內部人員之間的充分交流與融合項目是文化創意產業的聚集中心，是創意總部的精品典范。項目是文化創意產業的聚集中心，是創意總部的精品典范。3 3產品改良建議及消費客群分析產品改良建議及消費客群分

16、析力天項目做成力天項目做成LOFT的產品改良建議的產品改良建議選擇一部分產品，在布局上突出小組團特色，每個產品組團或組合聚集一個產業主題，便于產業性質區分及識別；外立面微調，可增加一些現代藝術元素或創意元素外立面可通過色彩區分、LOGO墻等設計，強調識別性；內部空間打破戶型隔離，盡量可自由分割，強調開放性內部結構除辦公空間外，應增加一些自由創意空間以及功能空間，比如居住、社交、娛樂、收藏、興趣等各種空間 力天力天LOFT消費客群定位：消費客群定位：創意型、成長型企業、新興網絡商務企業創意型、成長型企業、新興網絡商務企業4 4營銷思路及推廣營銷思路及推廣營銷模式營銷模式大客戶營銷大客戶營銷（種子

17、客戶培（種子客戶培養及選擇）養及選擇）散客營銷散客營銷渠道營銷渠道營銷（小眾傳播、（小眾傳播、全員營銷）全員營銷）廣告推廣廣告推廣（大眾傳播）（大眾傳播）營銷核心概念營銷核心概念與普通總部辦公形成市場差異，探索和尋找工業地產市場營銷空白點。打破現有花園辦公、總部辦公、商務辦公、國際總部等常規總部營銷方式，以產業聚集和產業特色為賣點，。通過“創意產業辦公聯盟”、“可變辦公空間”、“多功能辦公空間”、“空中花園辦公”等營銷概念訴求，突出產品層高、空間可變、實際性價比高等特點，實現差異營銷、主題營銷。營銷核心概念如：“文化創意主題產業中心文化創意主題產業中心”“LOFT創意商務創意商務”“精品商務，

18、性價比之王精品商務，性價比之王”創意總部的精品典范創意總部的精品典范營銷渠道營銷渠道渠道建設原則渠道建設原則營銷渠道盡量多元化，摒棄坐銷，主動出擊，重視行銷及多方資源整合。開發企業、合作伙伴、代理公司等全員營銷多利用商團、協會渠道，實現組團式或組合式銷售或招商。部分可能的營銷渠道部分可能的營銷渠道推廣方式推廣方式主題活動推廣：主題活動推廣：重要節日節點活動推廣；聯合行業協會進行主題活動推廣媒體推廣：媒體推廣： 平面媒體：平面媒體：華西都市報、成都商報 成都樓市四川樓市；西南航空頭等艙 網絡媒體：網絡媒體：1）大量利用免費網絡資源，比如本地各級招商局網站、其他政府招商網站、寫字樓信息網等的信息傳

19、播和網站鏈接；2）百度競價排名（總體費用不高，效果可持續）3）項目自身網站建設 （持續網絡推廣） 本土戶外媒體：本土戶外媒體：成都公交車候車亭、高速公路戶外大牌（成綿、成渝）、項目招商中心“隆重招商”三面翻、框架傳媒 招商工具及現場包裝招商工具及現場包裝1）工地現場：工地圍墻、道旗、路燈、園區導視 2）銷售現場：三面翻、吊旗、導視、液晶電視播放CF等3）招商物料：招商手冊A、B冊，DM單、促銷禮品、全員營銷卡片、信封、客戶建議書、名片等。5 5執行力相關資源及營銷渠道執行力相關資源及營銷渠道商會、商團資源商會、商團資源閩商西部投資促進會，是在各地福建商幫建設經營型商會的理念指導下，在全國乃至全

20、世界閩商范圍內逐步凝聚、逐漸形成的擁有共同發展理念和發展愿景的，由部分核心企業家共同發起成立的，以促進區域投資和企業發展為宗旨的商團組織。全國及海外各個福建商團，極大的關注中國西部的投資和發展，與投促會建立了長期穩定的交流互動機制，在投促會的積極推動之下，正在廣泛的促成閩商在西部的投資發展項目，其中包括：各地城市廣場項目、工業園區項目、文化旅游項目等。 閩商西部投資促進會，發揚閩商傳統精神，努力把投促會建設成為社會型、經營型、文化型商團組織，得到了在川閩籍企業家、閩籍鄉親的積極認可。該組織旨在面向西部區域，探索企業抱團發展合作共贏機制，進行實際項目的落實和推動，協助有志于西部發展的閩商為社會做

21、出更大的貢獻，取得更大的業績。 閩商經過多年的發展，逐步建立了大品牌、大商貿的產業化基礎，在此基礎上閩商不斷向深度向廣度發展，自成一體，成為我國民營領域中一股不可忽視的力量。 國內的極大部分品牌產品從生產到銷售都有閩商的身影，其中不乏該領域的佼佼者。這些品牌共同支撐著我國民族品牌的脊檁，很多正積極地，邁向世界知名品牌的行列。部分知名品牌 男裝：運動品牌：珠寶：化妝品：食品：閩商主要商貿品牌閩商主要商貿品牌商業聯盟商業聯盟以置信商旅公司為基礎形成的商業聯盟，擁有眾多實力派商戶資源。p規劃及建筑設計公司p營銷代理公司p平面設計公司p市場調查公司p網絡營銷公司p動漫設計p影視拍攝p園林景觀設計p同行

22、盟友資源同行盟友資源p包裝設計p印刷制作p文化傳播p音樂制作p演藝p數字媒體p文化出版p空間設計p核心服務團隊核心服務團隊6 6公司總經理公司總經理項目負責人項目負責人技術負責人技術負責人客服經理客服經理策劃負責人策劃負責人銷售負責人銷售負責人團隊顧問團隊顧問服務團隊構成服務團隊構成 伍偉伍偉 總經理總經理從事房地產行業七年，擁有豐富的房地產營銷策劃和招商、銷售管理經驗，七年來在地產項目操作的實踐中結合市場的實際情況及需求，以務實的精神及超前的思維，充分整合企業內外部資源，將創新意念落實到實操過程中。在置信從業六年，職位是地產事業部營銷中心經理，曾獲得2006年成都市房地產營銷大賽總冠軍。曾服

23、務的項目有： 置信逸都城商業、麗都玉園領邸、麗都玉園天俊、置信麗都花園城A區、B區、C區、D區及內側A區、B區、青羊工業總部基地、青羊稅源總部基地、鷺湖宮、國色天鄉商業、牧山麗景、詩書東院、尚都公館、湖濱1號、瑞觀天下、藍山溪谷、傾城蓮花、黑龍灘國際社區、銀鵬九龍豪府等項目。 侯勇（凱齡）侯勇（凱齡） 項目負責人項目負責人在地產行業從業十余年，積累了豐富的理論知識和實戰經驗，深入理解地產、泛地產開發經營的過程和關鍵節點，在過往經驗中運作的項目包括：工業地產、文化旅游地產、商業地產、住宅地產等各種形態，是實戰派的復合型專業人士。其為人處世平和謙遜，善于學習，為人正直，善于組建和領導團隊，具備較強

24、的創新和管理能力。主持的項目主要有： “青羊工業總部基地”項目營銷和商業運營 “青羊綠舟稅源總部基地“項目策劃、可行論證、營銷策劃和招商管理 “瀘州總部經濟大廈”可行研究、項目策劃和實施 “金沙蜀郡” “非物質文化遺產國家公園”大型文化旅游地產項目策劃和市場定位研究 “芙蓉青城” “國色天香” “逸都城” “金沙園”項目策劃和銷售指導 綿陽“芙蓉漢城” “置信未來廣場”商業廣場招商 “中華園”四期城市別墅、高層產品的策劃和銷售 “廣福汽配城”、“交大裝飾城”專業市場定位、招商管理 羅毅羅毅 策劃負責人策劃負責人四川大學市場營銷本科。執業房地產營銷策劃工作十年，具備夯實的營銷理論知識及豐富的地產

25、營銷實戰經驗，主創或管理的項目大多為區域標桿樓盤。先后服務于成都漢策營銷策劃有限公司（策劃經理）、成都天合房產（策劃經理）、四川富遠地產（營銷總監）。曾服務的項目：金府機電城、瀘州荷花池、溫江第六屆花博會管理咨詢、草堂之春（中國十大別墅）、水木光華（商業銷售100%，價格領跑區域板塊）、天合凱旋城（光華片區豪宅地標）、盛南領地、爵領歐城（30萬平米）、兩河錦地(成都雙限房第一名)、崇州 都市府邸（崇州十年樓市奇跡）、達州 鳳凰國際都匯（26萬平米）等項目。溫江天府智谷工業園區項目（31萬平米） 獨立為成都浣花溪公園撰寫的在綠草坪上起舞已出版 李京麗李京麗 策劃負責人策劃負責人四川大學傳媒博士，

26、置信青羊工業總部基地、青羊綠舟稅源總部基地主力策劃師 2005年進入成都置信集團，主要負責青羊工業總部基地的市場定位分析、項目營銷推廣活動、招商策劃；后擔任雙信城投（置信與雙流政府合作公司）策劃部主管； 2007年進入青羊綠舟稅源總部基地，主要負責產品研究及設計、項目市場研究、前期定位、營銷推廣工作。主要工作成果： 2005年-2006青羊發展東區項目營銷推廣 2005年青羊發展東區項目招商渠道拓展 2005年青羊發展項目交流會 2005年7月27日9+2珠洽會“四川省工業園區發展模式研討會”的全程工作 青羊綠舟稅源總部基地住宅板塊前期市場定位、產品戶型研究 青羊綠舟稅源總部基地2009年年度

27、營銷方案 王鋒王鋒 高級策劃師高級策劃師成都房地產界資深運營人士。2002年進入房地產行業，供職于成都置信集團六年時間，全程主持房地產及城市區域運營項目30余個，涵蓋成都及西南三省多個區域的總部基地園區、大中型住宅社區、城市綜合體、甲級寫字樓、專業市場以及文化旅游地產等。主持的項目主要有：“青羊綠舟稅源總部基地”區域研究、政企合作模式建議、經濟利潤測算、規劃設計、招商政策制定；“置信未來廣場”市場調研、前期定位、規劃設計、項目招商、推廣銷售；“麗都花園麗府”、“麗都花園城”“玉園清水灣”“牧山麗景”“逸都丹郡”土地拍賣建議、市場調研、前期定位、規劃設計、 推廣銷售；“青城山太平古鎮”區域規劃、

28、項目前期全程策劃、規劃設計定位、產業業態定位；“郫縣1000畝藍莓基地符合產業項目”前期全程策劃“樹高卡地亞”、“未來城”、“樹高威尼斯城”、“樹高青年城”全程開發顧問，樹高集團前期策劃全程顧問。 鄭勇鄭勇 技術負責人技術負責人 成都資深規劃設計專家，從業時間已有10年，先后供職于重慶市建筑科學研究院建筑設計院、成都基準方中建筑設計事務所，主要負責成都以及西南地區的大型住宅以及產業園項目的建筑規劃設計。深入理解市場和設計之間的緊密聯系，能夠將市場需求和產品設計有機結合，合理利用規劃條件，是實戰型的專業型人才主要主持項目有：主要主持項目有： 冠農股份庫爾勒工業園規劃，占地1040畝; 蔚藍卡地亞

29、（三期）純獨棟高檔別墅，8萬平米； 成都“中海國際社區B區”花園洋房及別墅區，12萬平米； 華潤“二十四城”高檔住宅小區， 38萬平米； 中海九號地塊項目，高層住宅小區， 18萬平米； “匯融悉尼灣” 高檔住宅小區， 34萬平米; “香榭林居” “香榭森鄰”高層住宅小區，105萬平米； 昭景六、七號地塊，60萬平米； 映湖青城國際社區一期，花園洋房，16萬平米； 牧馬山一號純獨棟高檔別墅，5.6萬平米 王志銘王志銘 團隊顧問團隊顧問現任閩商西部投資促進會秘書長。 1990年上海華東師范大學哲學系畢業，1994年新加坡南洋理工大學商學院MBA。 歷任新加坡YULOONG工業投資有限公司業務主管、部門襄理。 中亞信托投資有限公司投資部副總監、廣州代表處主任、投資實體執行董事。DELOITTE香港公司項目執行人，DELOITTE深圳事務所高級經理。 德信創業投資有限公司合伙人等職務。成都執行力房地產營銷策劃有限公司地址：成都市青羊區蜀金路1號金沙萬瑞中心B棟2302-2303電話：62056168 61674168