1、青島世園區(qū)南側(cè)地塊青島世園區(qū)南側(cè)地塊 可行性研究報告可行性研究報告山東公司發(fā)展部2013.82項目區(qū)位環(huán)境及本體分析項目區(qū)位分析 根據(jù)青島市城市總體規(guī)劃（2011-2020），青島要成為山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭。新一輪總規(guī)以圍繞膠州灣的大青島都市區(qū)核心區(qū)（三城）為起點，以骨干復(fù)合交通廊道為依托，形成以“一軸、三帶”為框架的組團(tuán)式、多中心、海灣型城市群格局。 “新一輪總規(guī)”統(tǒng)籌安排東岸、北岸、西岸三大城區(qū)用地指標(biāo)，確保世園生態(tài)都市新區(qū)重點戰(zhàn)略地區(qū)發(fā)展用地的落實，將中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模由540平方公里增至590平方公里。 項目位于青島世園生態(tài)都市新區(qū)范圍內(nèi)，依托舉辦世園會的契機，李滄區(qū)全面整理周邊土

2、地并整體規(guī)劃，地塊區(qū)位價值十分突出。世園生態(tài)都市新區(qū)東岸東岸西岸西岸北岸北岸項目區(qū)位分析地塊位置 項目位于青島市李滄區(qū)東北側(cè)、距離李滄區(qū)政府約5.5公里、距離李滄商業(yè)中心約4.4公里，距離2014青島世界園藝博覽會展區(qū)白果山森林公園僅1公里，距中國海洋大學(xué)約2公里。借助承辦世園會，李滄區(qū)完善周邊市政設(shè)施，規(guī)劃建設(shè)李滄生態(tài)商住區(qū)，地塊位于該區(qū)域的中心偏東位置。項目區(qū)位分析地塊周邊各類配套設(shè)施齊全。學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)配套豐富。項目往北是世園會園區(qū)，向南為青島潛艇學(xué)院、酒店學(xué)院、恒星學(xué)院等高等院校區(qū)，向西為規(guī)劃商務(wù)聚集區(qū)及商業(yè)中心區(qū)，發(fā)展前景良好。生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、教育配套體現(xiàn)項目的核心區(qū)域價值。項目區(qū)位分

3、析中國海洋大學(xué)：占地1600畝，現(xiàn)在校生12000人，教職工1500人。青島潛艇學(xué)院：副軍級單位，占地650畝，在校生約6000人，教職工800人。青島酒店管理學(xué)院：占地600余畝，在校生12600人，教職工1000人，外聘專家200人。青島體育運動學(xué)院：占地約200畝，在校生約600人，教職工100人。恒星學(xué)院：占地1400余畝，在校生15000人，教職工1000人。周邊高校在校生合計4.6萬人，教職工3600人。地塊位置青島體育運動學(xué)院（900米）青島潛艇學(xué)院（1公里）恒星學(xué)院（500米）青島酒店管理學(xué)院（500米）中國海洋大學(xué)（1.3公里）地塊四至及指標(biāo)目標(biāo)地塊地塊四至：地塊北側(cè)為萬科項

4、目、東靠河道及景觀步道，南臨規(guī)劃道路，西側(cè)為48班小學(xué)、幼兒園、社區(qū)體育中心及安置住宅。地塊指標(biāo)：占地面積：67274.36平米（約101畝）容積率：3.28地上建筑面積：220530平米建筑密度：35%綠地率：25%車位配比：1:1用地性質(zhì)：商住地塊規(guī)模中等，利于開發(fā)；東側(cè)臨河，景觀環(huán)境佳，周邊規(guī)劃配套齊全，利于提升項目品質(zhì)萬科地塊地塊現(xiàn)狀西北方向萬科項目東側(cè)河道及景觀步道東側(cè)惠水路地面局部渣土l土地出讓信息9地塊信息出讓信息土地價格總地價(萬元）樓面地價(元/）地面地價(萬/畝）保證金(萬元）報名截止時間交地時間開工時間竣工時間57621261257128810 未掛牌付款節(jié)奏一個月內(nèi)50

5、%，剩余6個月付清其他出讓條件交易架構(gòu)合作架構(gòu)/并購方案要點先期簽訂框架協(xié)議勾地，后期通過招拍掛獲取。周邊主要地塊成交萬科城地塊萬科城即李家上流社區(qū)城中村改造A地塊，占地面積：161128.7平米；容積率：地上1.77，地下2.8；地上建筑面積：284793平米；土地總價：62594.2萬元；成交樓面價：2198元/平米；成交日期：2010.6藍(lán)光地塊占地面積：46649平米；容積率：地上2.4；地上面積：111958平米；成交價格34365萬元（491萬元/畝）；成交樓面價：3990元/平米；成交日期2013.4保利地塊占地面積：58450平米；容積率地上3.85；地上面積：224711平米

6、；成交價格69660萬元（794.5萬/畝）；成交樓面價3100元/平米；成交日期2013.1奧克斯地塊占地面積：34043平米；容積率地上6.45；地上面積：174419平米；成交價格96300萬元（1885萬/畝）；樓面價：5046元/平米；成交日期2012.10藍(lán)光地塊（6公里）奧克斯地塊（6公里）保利地塊（5.7公里）萬科地塊（700米）意向地塊11宏觀市場分析土地市場概況2012年青島市全年招拍掛供應(yīng)非工業(yè)用地共計458宗，土地面積2075萬平米，建筑面積3872.9萬平方米，同比分別上漲35%和89%，2012年，全年成交居住商業(yè)用地共計385宗，建筑面積為2983.9萬平方米，相

7、比2011年增長明顯，全年平均溢價率為2.17%。李滄區(qū)出讓土地面積從2011年的123.8萬平方米增至2012年的168.1萬平方米（其中59萬平米被政府平臺公司獲取，不具競爭性）。2012年，青島市土地出讓成交總額355億元，平均樓面價1193元/平。價格不高的原因主要因為即墨、萊西、膠州、城陽四個地價較低區(qū)域成交樓面積占總成交量的88.77%。土地成交分析2010年至今青島市住宅及商住混合用地占總成交比例分別為60%、79%和44%，各年分別供應(yīng)土地面積為740.88，863.05和913萬平米，整體供應(yīng)趨勢穩(wěn)中有升。2012年，萬科、綠地、越秀、龍湖、保利、中海等標(biāo)桿企業(yè)合計斥資70.

8、41億元儲備土地資源，當(dāng)年萬科儲備樓面面積合計約143萬平。表明各大開發(fā)商對青島未來市場發(fā)展有充足信心。商品房成交分析2012 全市新增住宅供應(yīng)91923套，計總建筑面積984.03萬平。全市當(dāng)年成交住宅87827套，計總建筑面積891.91萬平，面積較2011年增加27.5%。整體年去化率90.64%。2012年，李滄區(qū)作為青島樓市剛需腹地共成交住宅14702套，計總建筑面積135.88萬平，占全年全市成交總量的14%，排名主城區(qū)第一名。20122012青島各區(qū)市住宅成交情況青島各區(qū)市住宅成交情況商品住宅價格分析2012 住宅售價大部分月份較往年同期上漲，當(dāng)年全市價格基本維持在7000-80

9、00元/平，全市住宅平均售價7809元/平，較去年上漲7.6%，提出別墅項目后上漲2.5%。李滄區(qū)住宅銷售價格今年來基本保持穩(wěn)定，平均售價8531元/平，略高于全市平均水平。商品住宅去化分析2012 住宅平均去化周期為15個月，李滄區(qū)平均為8個月，去化速度全市最快。套型面積80-90平米去化速度最快。中高層、高層住宅去化速度最快。區(qū)域市場供求關(guān)系2012 李滄區(qū)商品房共供應(yīng)量115.6萬平，成交量136.5萬平，成交均價8574元/平。李滄區(qū)2012年商品住宅供應(yīng)量94.8萬平，成交量117.1萬平，成交均價8531元/平。2013年前4個月，李滄區(qū)住宅成交量45萬平，市場存量65.1萬平。供

10、求關(guān)系良好。市場銷售情況李滄區(qū)樓盤在年度銷售總額、年去化套數(shù)和銷售面積三項中均排名靠前，該區(qū)憑借房源價位較低、剛需盤項目多以及世園會的帶動，成為了2012年剛需首改置業(yè)者購房的首選區(qū)域。排名樓盤區(qū)域銷售售額（億）1海上羅蘭膠南市21.22曉港名城市北區(qū)20.123李滄萬達(dá)李滄區(qū)16.454遠(yuǎn)洋風(fēng)景嶗山區(qū)16.245國際社區(qū)李滄區(qū)15.816時代城李滄區(qū)13.097魯商中心市南區(qū)12.988華潤中心市南區(qū)12.79青島中心市南區(qū)12.5710萬科城四方區(qū)11.81合計164.78樓盤區(qū)域銷售售套數(shù)套數(shù)中置風(fēng)景膠州市1907國際社區(qū)李滄區(qū)1559中南世紀(jì)城李滄區(qū)1474天一畔城膠南市1390昆侖山

11、莊黃島區(qū)1375海上羅蘭膠南市1375山水新城膠南市1310翡翠城萊西市1190李滄萬達(dá)李滄區(qū)1142萬科城四方區(qū)1045合計13767樓盤區(qū)域銷售售面面積海上羅蘭膠南市18.25曉港名城市北區(qū)16.16中置風(fēng)景膠州市16.09國際社區(qū)李滄區(qū)14.83中南世紀(jì)城李滄區(qū)13.7龍湖艷瀾膠南市11.83李滄萬達(dá)李滄區(qū)11.28天一畔城膠南市11.06山水新城膠南市10.64昆侖山莊黃島區(qū)10.32合計134.16青島市商業(yè)分布項目位置青島商業(yè)市場供求關(guān)系2012年青島全市新增商業(yè)8965套，約157萬平米，面積同比增長8.3%，增幅回落8%；簽約總計5845套，約90.2萬平米，同比增長18%；全

12、市可售商業(yè)存量約18493套，約304.5萬平米，同比增長18%；2012年全年供需比為1.7。青島商業(yè)市場成交價格2012年青島全市成交均價11613元/平，同比上漲1%；市北區(qū)成交價格最高，為30448元/平，李滄、黃島分列二、三位，均價均超20000元/平；主城四區(qū)（含李滄）及嶗山、黃島區(qū)成交價格明顯高于其他區(qū)市。青島商業(yè)市場去化成交商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，李滄商業(yè)街區(qū)成交量低，主要原因為區(qū)域供給量有限；購物中心銷售均價最高，為20684元/平，公寓/寫字樓商鋪次之，商業(yè)街區(qū)成交價格高于社區(qū)商業(yè)。青島商業(yè)市場去化全市商業(yè)去化周期約36個月，李滄區(qū)市場存量較其他區(qū)市小，去化周期較快，約20個月

13、。24周邊競品分布萬科生態(tài)城（700米）綠城理想之城（3公里）中海國際社區(qū)（5.5公里）李滄萬達(dá)廣場（4.2公里）地塊位置25萬科生態(tài)城開盤時間2011.112011.112011.122012.052012.082013.05項目分期一期一批一期二批一期三批一期三批一期四批一期五批產(chǎn)品類型洋房、高層高層高層高層多層高層（170平）推出套數(shù)103132519259267192銷售情況當(dāng)天去化80套當(dāng)天去化1228套當(dāng)天去化50套，均50套/月當(dāng)天去化496套，均200套/月當(dāng)天去化23套，均40套/月已售163套，均40套/月價格洋房：1.7萬3000精裝高層：均價1.2萬（2000精裝）均價

14、83001200精裝1.1-1.5萬2500精裝均價88001200精裝8200-95001200精裝均價120002500精裝綠城理想之城占地1815.86畝；總建面207.3萬平；整體容積率：1.71土地總價：23.35億樓面地價：1126元/平成交時間：2010年6-9月規(guī)劃理念： 再造一座城 以住宅為主體，配建底商、酒店、購物中心、公園及學(xué)校，內(nèi)部預(yù)留區(qū)政府用地。綠城理想之城開盤時間2008.072008.082008.092009.092011.012011.062011.062011.112012.112013.05期批次一期藍(lán)庭 一批次一期藍(lán)庭 二批次一期藍(lán)庭 三批次一期藍(lán)庭 四

15、批次二期西子公寓一批次二期西子公寓二批次二期御園一批次二期御園二批次三期藍(lán)岸一批次三期藍(lán)岸二批次產(chǎn)品類型洋房洋房高層小高層高層高層洋房高層高層高層推出套數(shù)202134387361359360463283363490認(rèn)購情況-當(dāng)天200套當(dāng)天160套當(dāng)天310套當(dāng)天88套當(dāng)天141套去化速度-70套/月75套/月90套/月30套/月65套/月60套/月價格均價7000元/平均價7300元/平均價5600元/平均價6200元/平均價9500元/平均價10000元/平均價15000元/平均價12000元/平均價11000元/平均價12000元/平綠城理想之城截至目前項目住宅成交32.79萬平，均價8

16、768元/平，去化率76%；商業(yè)成交2.96萬平，均價14918元/平，去化率41%。高層住宅共成交134178平米，均價8359元/平，去化率68%。200平米以上套型去化率較低。三期高層成交均價11532元/平（毛坯）。中海國際社區(qū)位置青島市李滄區(qū)九水路以南，黑龍江路西側(cè)開發(fā)商中海華業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形式26-30層高層建筑風(fēng)格新古典主義占地面積425369建筑面積1693173容積率3.28綠化率35%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯戶型面積80-130物業(yè)費1.98元/平方米月入住時間二期2014年下半年入住車位比1:0.8平均價格9800元/項目目地地塊中海日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價成交

17、金額2013年5月普通住宅22,50422910,268231,070,4952013年4月普通住宅10,780989,709104,663,6842013年3月普通住宅30,7573119,712298,707,9332013年2月合計7,461769,42070,282,244普通住宅7,394759,47270,034,429經(jīng)濟(jì)適用房6813,667247,8162013年1月普通住宅10,3711059,47798,286,0242012年12月合計22,7652439,343212,693,667普通住宅22,2282359,480210,722,074經(jīng)濟(jì)適用房53883,667

18、1,971,5932012年11月合計51,9987095,132266,839,361普通住宅13,2441319,321123,449,842經(jīng)濟(jì)適用房38,7545783,700143,389,5192012年10月合計12,2101625,17663,196,668普通住宅3,247299,05529,401,539經(jīng)濟(jì)適用房8,9631333,77033,795,1302012年9月普通住宅4,872469,10644,362,1802012年8月普通住宅12,3331269,097112,190,7542012年7月普通住宅22,7342439,180208,688,3152012

19、年6月普通住宅15,6241658,957139,946,7342012年5月普通住宅14,9801628,746131,006,5692012年4月普通住宅8,585928,75275,138,4502012年3月普通住宅22,5752468,475191,331,5302012年2月普通住宅5,998648,97653,838,2282012年1月普通住宅1,526178,89813,573,7002011年12月普通住宅6,926748,91461,740,767匯總284,9983,168-2,377,557,304中海國際社區(qū)持續(xù)銷售情況31營銷定位結(jié)論李滄區(qū)是青島市城市擴張的必經(jīng)之

20、地 作為青島市區(qū)的腹地，李滄區(qū)是青島市城市擴張的必經(jīng)之地，且從周邊屬性來看，李滄區(qū)已經(jīng)成為承接城市剛需人群置業(yè)需求的首選之地。項目所處世園板塊面臨極好的發(fā)展機遇 1、李滄區(qū)商圈擴大 2、區(qū)域生活環(huán)境的改善 3、世園會的啟動和造勢 4、中海、萬科等項目的熱銷影響 以上諸多利好，使得李滄區(qū)，以及世園區(qū)板塊已經(jīng)在青島市民心目中形成了較好的口碑，項目區(qū)域具有極好的發(fā)展機遇。項目所處區(qū)域價格具有極大的增長潛力 區(qū)域項目價格近幾年顯示出了強有力的上升勢頭，其中萬科生態(tài)城價高層由8300漲至9500元/（1200元/精裝），中海國際社區(qū)已經(jīng)8900漲至10000元/，城市剛需客戶北移和區(qū)域配套完善，為未來區(qū)

21、域價格上漲提供充分的基礎(chǔ)。項目區(qū)域判斷項目客戶定位青島人“住南不住北”的觀念以及比較穩(wěn)固的地緣觀念 青島市區(qū)發(fā)展的過程是由南到北，李滄區(qū)在青島人傳統(tǒng)認(rèn)知上為城鄉(xiāng)結(jié)合部，隨著城市擴張、李滄區(qū)居住環(huán)境的改善，李滄區(qū)逐漸成為承接城市剛需置業(yè)需求的首選之地，但在傳統(tǒng)青島人的心目中，依然有“住南不住北”的思想。 另，青島本地人有比較穩(wěn)固的地緣性觀念，安土重遷，從一個區(qū)域進(jìn)入另一個區(qū)域的抗性比較大。本項目客群：本區(qū)域現(xiàn)階段是成交城市剛需置業(yè)的主要區(qū)域，根據(jù)本項目的基本條件和周邊 項目的客群來 源分析，本項目定位主要滿足客戶的剛性需求，主要客群有： “新青島人” 區(qū)域地緣客戶 城區(qū)溢出型客戶 其他客戶項目規(guī)

22、劃定位項目整體規(guī)劃 根據(jù)項目的基本指標(biāo)和地塊提交，項目初步規(guī)劃為“高層+商業(yè)+公寓”的產(chǎn)品組合，產(chǎn)品以快銷為主。產(chǎn)品定位 項目住宅主要滿足客戶的剛性需求，結(jié)合本項目的區(qū)位和條件，參考萬科生態(tài)城、中海國際社區(qū)等項目的產(chǎn)品接受程度和價格情況，對本項目產(chǎn)品定位如下； 高層： 面積段集中在80-130，以功能性滿足為主，可用濟(jì)南項目連廊設(shè)計，增加贈送，以功能性滿足為主，可用濟(jì)南項目連廊設(shè)計，增加贈送，控制面積，盡可能追求景觀最大化?？刂泼娣e，盡可能追求景觀最大化。2房（房（30%，70-80）、功能型?。?、功能型小3房（房（40%，85-95）舒適型）舒適型3房（房（30%，100-130）底商：區(qū)域

23、有萬科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城等超百萬方項目，區(qū)域未來人口基礎(chǔ)大。本項目臨主干道和規(guī)劃道路，具有較好的商業(yè)價值，因此盡量多的設(shè)置因此盡量多的設(shè)置1-2層底商，分散商業(yè)總體量層底商，分散商業(yè)總體量壓力，除部分優(yōu)質(zhì)位置外，面積控制在壓力，除部分優(yōu)質(zhì)位置外，面積控制在50-100。公寓：公寓：根據(jù)萬科生態(tài)城的公寓銷售業(yè)績和和達(dá)和城現(xiàn)公寓產(chǎn)品的情況，公寓產(chǎn)品面積不超過公寓產(chǎn)品面積不超過50，控制低總價，控制低總價，降低投資門檻。商業(yè)街：商業(yè)街：與商圈消費形成差異，形成以社區(qū)生活服務(wù)為目的的主題商業(yè)街，進(jìn)行主力店招商，借助良好景觀，打造商業(yè)消費體驗感。項目價格定位項目去化周期 1、 項目去化周期初

24、步定為2年，首期開盤以住宅為主，年去化量約8萬，先期完成去化； 2、鑒于區(qū)域交通及生活其他配套處于建設(shè)階段，居住氣氛尚不濃厚，商業(yè)價格不高，因此將商業(yè)銷售盡量后置，先銷售底商，后銷售商業(yè)街。（數(shù)據(jù)來自CRIC）項目2012年住宅去化量（）萬科生萬科生態(tài)城城7.96萬綠城理想之城城理想之城6.8萬中海國中海國際社區(qū)社區(qū)14.7萬和達(dá)和城和達(dá)和城1.0萬（尾盤）項目價格定位關(guān)于競爭 李滄區(qū)作為青島市剛需置業(yè)的首選之地，剛需產(chǎn)品占據(jù)區(qū)域供求較大比重，但其內(nèi)部剛需客戶分區(qū)也是比較明顯的，李村商圈附近的萬達(dá)廣場、中海國際社區(qū)的客戶追求生活便利性，萬科生態(tài)城的客戶追求環(huán)境的舒適性。關(guān)于價格 本項目是萬科生

25、態(tài)城項目的二期用地中的一部分，并緊鄰萬科生態(tài)城一期已售和在售部分，因此產(chǎn)品和價格以萬科生態(tài)城為主要的參考和競爭對象，并結(jié)合我司打造產(chǎn)品和社區(qū)的能力進(jìn)行初步定位： 1、高層價格初步定為8800元/（毛坯），根據(jù)對業(yè)內(nèi)人士的訪問以及萬科生態(tài)城近期高層銷售價格的跟蹤，萬科生態(tài)城后續(xù)剛需高層（1200元/精裝）有望接近或超過10000元/，去除精裝，本項目高層價格初定為8800元/。 2、公寓價格初定為9600元/（對外稱1200元/精裝），主要參考價格是萬科生態(tài)城公寓產(chǎn)品銷售價格和我公司的建造成本。3、底商價格初定為接通價2.2萬/， 項目周邊未來有消費人口基礎(chǔ)，周邊道路即將形成，商業(yè)延至中后期銷售

26、，居住氛圍將更加濃厚，加上項目設(shè)計時增加可以做餐飲的商鋪的比例，依據(jù)萬科生態(tài)城臨路底商（可做餐飲）價格，2.2-2.7萬/，由于位置差于萬科項目。本項目底商接通價格初步定為2.2萬/4、商業(yè)街價格接通價1.5萬/ 項目有較大的商業(yè)規(guī)劃體量，除了底商、公寓產(chǎn)品之外，商業(yè)街是消化商業(yè)規(guī)劃體量比較好的方式，商業(yè)街將放在后期進(jìn)行銷售，但本區(qū)域并在對主力店進(jìn)行集中招商支撐的前提下，商業(yè)街價格接通價可定為1.5萬/5、車位價格10萬/個，與周邊價格持平 38項目設(shè)計方案39規(guī)劃總圖及指標(biāo)40規(guī)劃總圖及指標(biāo)41項目利潤測算（全售）投資分析結(jié)論（靜態(tài)）42序號內(nèi)容總額1總收入260138萬元2總投資18860

27、6萬元3稅金36763萬元指標(biāo)1項目利潤34769萬元 投資凈利潤率18.43% 銷售毛利率23.12% 銷售凈利潤率13.37%投資分析結(jié)論（動態(tài)，季增2%）43序號內(nèi)容總額1總收入278774萬元2總投資188989萬元3稅金45017萬元指標(biāo)1項目利潤44768萬元 投資凈利潤率23.69% 銷售毛利率26.71% 銷售凈利潤率16.06%44項目利潤測算（持有2.5萬商業(yè)）投資分析結(jié)論（靜態(tài)）45序號內(nèi)容總額1總收入222638萬元2總投資187610萬元3稅金21764萬元指標(biāo)1項目利潤13264萬元 投資凈利潤率7.07% 銷售毛利率13.24% 銷售凈利潤率5.96%持有物業(yè)面積

28、25000平米持有物業(yè)單價15000元/平米持有物業(yè)價值37500萬元備注：測算中，已經(jīng)計算了持有物業(yè)的成本。即扣除項目全成本后，實現(xiàn)5.96%的利潤和持有價值3.75億元的物業(yè)。投資分析結(jié)論（季增2%）46序號內(nèi)容總額1總收入237553萬元2總投資187481萬元3稅金26382萬元指標(biāo)1項目利潤23671萬元 投資凈利潤率12.63% 銷售毛利率18.59% 銷售凈利潤率9.97%持有物業(yè)面積25000平米持有物業(yè)單價15000元/平米持有物業(yè)價值37500萬元備注：測算中，已經(jīng)計算了持有物業(yè)的成本。即扣除項目全成本后，實現(xiàn)9.97%的利潤和持有價值3.75億元的物業(yè)。47項目SWOT分

29、析及綜合結(jié)論SWOT分析48項目優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢：項目北側(cè)為世園會展區(qū)，景觀優(yōu)勢明顯；東側(cè)臨河，景觀步道已實施。區(qū)域內(nèi)萬科、綠城等項目已入住，居住氛圍逐漸濃厚。規(guī)模優(yōu)勢：地塊面積100畝，規(guī)模中等，適合快速開發(fā)。配套優(yōu)勢：高等院校如海洋大學(xué)、酒店管理學(xué)院、恒星學(xué)院、青島體育學(xué)校等；用地西側(cè)規(guī)劃小學(xué)、幼兒園、社區(qū)體育中心等；籌辦世園會李滄區(qū)加強區(qū)域配套設(shè)施建設(shè)，凸顯項目區(qū)位優(yōu)勢、配套優(yōu)勢。項目不足開發(fā)條件影響：地塊內(nèi)局部地上渣土，需移除后方可開工。VS49項目機遇城市機遇：青島作為山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭，經(jīng)濟(jì)總量全省排名第一，電子設(shè)備、機械制造、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。地段機遇：青島城市規(guī)劃建設(shè)以“一軸

30、、三帶”為框架，李滄位于“東岸”核心范圍， 項目所在區(qū)域規(guī)劃為世園生態(tài)都市新區(qū)，靠近青島北客站及李滄商務(wù)中心區(qū)，位于青島市北向發(fā)展的重要位置。區(qū)位機遇：世園新區(qū)目前已有萬科、綠城、中南等品牌實力開發(fā)商進(jìn)駐，一致看好區(qū)域前景。項目風(fēng)險競爭風(fēng)險：周邊眾多品牌開發(fā)商進(jìn)入，做強區(qū)域市場同時，競爭也不可避免。VSSWOT分析項目風(fēng)險分析區(qū)域性發(fā)展及規(guī)劃風(fēng)險 從發(fā)展規(guī)劃看，區(qū)域發(fā)展符合青島市城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向。并且周邊開發(fā)已經(jīng)較為成熟。世界園藝博覽會于2014年開幕，區(qū)域發(fā)展確定性高，幾乎不存在風(fēng)險。市場因素風(fēng)險 房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)控之中，未來走勢如何影響項目收益。 對策：1、選取優(yōu)質(zhì)地塊，抵御市場風(fēng)險。2、合理估算項目成本、收益，做到風(fēng)險可控。法律風(fēng)險 主要為報批報建的風(fēng)險。 對策：提前熟悉青島市本地規(guī)定及操作方式，規(guī)劃及報建盡量符合規(guī)范。綜合評價上述風(fēng)險。上述風(fēng)險基本屬于常規(guī)風(fēng)險，通過合理運作及協(xié)調(diào)，風(fēng)險可控。50綜合結(jié)論項目綜合優(yōu)勢突出、機遇明顯。項目劣勢可以操作中規(guī)避，各項風(fēng)險可控。建議積極獲取！