1、蘇州東吉總部基地經濟產業園項目發展思路匯報“東吉總部經濟”匯報提綱一、總部基地解讀一、總部基地解讀二、案例借鑒二、案例借鑒三、蘇州的發展機遇三、蘇州的發展機遇四、吳江板塊分析四、吳江板塊分析五、本項目發展分析五、本項目發展分析六、本項目盈利模式設計六、本項目盈利模式設計七、項目分期開發策略七、項目分期開發策略八、項目首期開盤營銷推廣策略八、項目首期開盤營銷推廣策略中國大陸已成為大量世界著名企業亞洲總部的所在地。與此同時，很多國內中國大陸已成為大量世界著名企業亞洲總部的所在地。與此同時，很多國內知名企業出于戰略發展的考慮，也紛紛開始重新進行自身總部的選址，在這知名企業出于戰略發展的考慮，也紛紛開

2、始重新進行自身總部的選址，在這種經濟發展背景下，總部經濟成為許多中國大城市（如北京、上海）的經濟種經濟發展背景下，總部經濟成為許多中國大城市（如北京、上海）的經濟增長點。可以說，總部經濟在一定程度上成為促進城市經濟發展、城市建設增長點。可以說，總部經濟在一定程度上成為促進城市經濟發展、城市建設的有效手段。的有效手段。一、總部基地解讀一種全新高端一種全新高端城市經濟形態城市經濟形態發展區域發展區域經濟的平臺經濟的平臺推動城市經濟推動城市經濟發展的加速器發展的加速器城市國際化水平與城市國際化水平與競爭力的重要標志競爭力的重要標志1、總部經濟概念、總部經濟概念總部基地總部基地2、總部基地性質、總部基

3、地性質產業地產產業地產房地產開發的另類模式房地產開發的另類模式非生產型非生產型集管理、研發、營銷展集管理、研發、營銷展示，商務接待等企業活示，商務接待等企業活動的高端環節，迎合產動的高端環節，迎合產業升級的需求業升級的需求 智力密集型智力密集型知識密集型知識密集型3、總部基地的發展、總部基地的發展2003年總部經濟元年，始于北京，成為風靡全國的新概念。2005年真正浮出水面，北京豐臺總部基地正式投入運營。繼北京2003年打造總部基地并取得成功以來，以上海、廣州、深圳、武漢、廈門、沈陽、成都、南京為代表的大城市紛紛打造區域性的企業總部基地。2005年2005-2010年4、總部基地的效用、總部基

4、地的效用總部平臺總部平臺總部文化總部文化總部經濟總部經濟企業總部基地發揮明顯的內聚功能和擴散功能。提升區域的科技創新能力，幫助區域實現產業結構調整、升級與經濟發展。實現不同社會、商業等文化之間的共存、對話、互補、共榮及整合，形成兼容并包、開放、創新的多元文化。5、總部基地的特征分析、總部基地的特征分析地產商開發地產商開發政府供地政府供地開發項目開發項目銷售銷售/招商招商政府獨立開發政府獨立開發成立投資公司成立投資公司開發項目開發項目招商招商綜合開發綜合開發總部基地總部基地開發模式開發模式成立投資公司成立投資公司開發項目開發項目招商招商熟地供應熟地供應設置企業開發條件設置企業開發條件開發項目開發

5、項目/銷售銷售/招商招商無論哪一種模式政府都是必須要參與的，政策的扶持尤為關鍵無論哪一種模式政府都是必須要參與的，政策的扶持尤為關鍵開發模式分析開發模式分析開發基礎條件分析開發基礎條件分析企業總部基地的開發建設，一般具有區位、交通、政策、產業基礎四大優勢，以此來支撐企業總部基地的發展。區域區域交通交通政策政策產業產業l所在區域在城市站位中具備優勢；l若居城市中心區域更具備配套上優勢，同時減少項目開發成本；l若偏離城市中心，注重打造商務配套，才能滿足客群商務、辦公需求。l以企業為主導的總部基地開發，目標為實現利潤，政策優惠單一；l以政府為主導的總部基地建設，兼顧經濟和社會效益，對目標客戶提供稅收

6、優惠、財政補貼，在政策上具備更強的優勢。l交通暢通，道路體系發達；l到車站、機場、城市中心方便快捷。l所在區域第三產業（商業、金融業）較為發達；l若區域本身具備產業基礎，為后期招商提供便利；l若區域、區域周邊缺乏多樣化的產業，項目后期鎖定客戶成為重點解決問題。區域區域交通交通政策政策區域區域交通交通產業產業政策政策區域區域交通交通開發產品分析開發產品分析景觀景觀規劃規劃規模規模產品產品l總部基地的規模與其所處的區域有關，新興區域的開發規模較大，而越靠近城市中心區域，開發規模越小。l規劃上一般會根據目標企業行業類型進行分區，以便加強內部的聚集力和資源整合；l總部基地在規劃時會考慮中高檔次的商業配

7、套，以便滿足企業的商務、生活需求。l獨棟商務產品一般為4-5層，可滿足企業辦公各功能需求；l面積區間由幾百至幾千變化，一般4-5層獨棟商務樓為600-2000左右；l根據個別企業的特別需求提供定制服務。l企業總部基地十分重視內部景觀的打造，“生態”、“綠色”、“花園”等景觀理念是大部分總部基地的景觀主題。商服配套商服配套商服配套是總部基地非常重要的部分，直接關系到基地的檔次與形象總部基地的商業規劃定位為中高檔次的商業配套，大型總部基地商服業態更為豐富：l星級酒店以滿足商務接待；l大型商業街、會所，滿足娛樂、休閑、運動等需求；l公寓配套，滿足員工居住置業需求；l培訓中心，以便滿足商務交流、業務培

8、訓等需求。6、總部基地的完整價值鏈、總部基地的完整價值鏈總總部部基基地地的的完完整整價價值值鏈鏈市場定位市場定位產業定位產業定位開發運作開發運作銷售銷售/招商招商物業管理物業管理資產運營資產運營產業聚集產業聚集地產開發地產開發人口聚集人口聚集商務發展商務發展二、案例借鑒總部基地在蘇州是種全新的地產開發模式，那么我們到總部基地在蘇州是種全新的地產開發模式，那么我們到底如何去運作呢？底如何去運作呢？它山之石，可以攻玉案例分享 1/ 北京豐臺總部基地英國道豐國際集團在華投資運作的重點項目 ，北京市政府列為重點外資工程之一。 以五星級酒店、總部小公寓、技術轉移中心等完善配套設施形成一個總部聚集、集辦公

9、、研發、產業于一體的總部經濟新區。優勢解讀：l交通條件：道路交通、軌道交通、鐵路干線發達，至機場交通便捷。l優惠政策：凡入駐總部基地企業，符合科技園條件的均享受中關村科技園優惠政策，企業經營所得稅減按15%稅率征收。高新技術企業自注冊日起，三年內免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。案例分享 1/ 北京豐臺總部基地l生態優勢：城區內最大占地面積，最多單體數量的總部樓集群以及總規劃50%的綠化率，使得生態性與建筑的結合達到最緊密。l區域優勢：與朝陽區CBD、中關村海淀園、金融街，亦莊開發區等周邊幾個經濟功能區形成互補，成為城市新經濟中心。 案例分享 1/ 北京豐臺總部基地入駐企

10、業l企業行業：基地的入駐企業結構，以科技型企業為主，涉及8大行業的近40個領域，包括航天、鐵路、電力、鋼鐵、醫藥、環保、通信、汽車等；l企業實力：其平均注冊資金近一億元，北京以外企業約占40%以上；l代表企業：案例分享 1/ 北京豐臺總部基地配套l40000平米的五星級酒店，40000平米總部小公寓，125000平米的商業配套，健身中心、休閑會所以及幾十個200-500平米不等的風味餐廳l全宿制雙語幼兒園；國際醫療診所，信貸、銀行、郵政、超市娛樂等案例分享 1/ 北京豐臺總部基地產品：案例分享 1/ 北京豐臺總部基地l盈利模式：銷售（6000-7000元/平米）l營銷推廣模式：主動聯系外地企業

11、，增加成交基數；拓展外地代理體系，合作開發市場；參加各種經濟會議，宣傳總部經濟帶動銷售；主動聯系外地企業駐京機構，增進其對總部基地的了解，促進成交；組織各種大型營銷推廣活動。企業方面：企業方面：2004年一年總部基地的各種廣告費達年一年總部基地的各種廣告費達7000萬元，在三、四環之間立起了無數巨大的廣告萬元，在三、四環之間立起了無數巨大的廣告牌；基地投入牌；基地投入80萬元贊助萬元贊助2004年科博會用于演講宣傳總部經濟和總部基地；年科博會用于演講宣傳總部經濟和總部基地；2005年開展大型年開展大型 “總部總部文化年文化年”工程，舉辦各種大型高端、高尚、高水平的文化活動，參與高層次的經濟文化

12、學術工程，舉辦各種大型高端、高尚、高水平的文化活動，參與高層次的經濟文化學術(論壇、論壇、年會、研討會、峰會等年會、研討會、峰會等)活動。活動。 學術界：學術界：總部基地已經成為研究總部經濟的最好范例；南京大學、北京大學光華管理學院的總部基地已經成為研究總部經濟的最好范例；南京大學、北京大學光華管理學院的MBA班直班直接把實踐課開到了總部基地；經常接待一些經濟專家和學者探討總部經濟。接把實踐課開到了總部基地；經常接待一些經濟專家和學者探討總部經濟。 案例分享 2/ 成都青羊工業總部基地 青羊工業總部基地，位于成都重點打造的20個工業集中發展區之一的青羊工業集中發展區核心區域，占地面積1089畝

13、，項目總投資66億，擁有近220萬平米的建筑體量。經濟技術指標：經濟技術指標：占地面積：1089畝 投資規模：37.3億元 總建筑面積：69萬m2容 積 率：1.6綠 地 率：28 本項目主要分為6期開發，其中一、二、三期銷售完畢，一、二期已經呈現，基本全部入駐，三期于今年年底交付使用，四期正在建設之中（目前正在銷售），五、六期已經規劃完成。n4期目前銷售均價在5000元每平米左右。n建筑產品為獨棟建筑，面積區間在18004800平米。案例分享 2/ 成都青羊工業總部基地一、新引進的工業企業和服務業企業，只要稅收年地方實得分 別大于20萬和50萬，可按地方實得部分的60%和40%支持企 業發展

14、三年；二、新引進的企業當年的稅收地方實得部分大于50萬和200 萬，按地方實得部分的40%和50%支持發展；三、新引進的房地產企業當年稅收地方實得部分大于100萬， 所得稅地方實得部分的50%支持企業發展三年。招商優惠政策招商優惠政策案例分享 2/ 成都青羊工業總部基地招商成果招商成果l企業選擇目標：世界500強、國內行業500強、有潛力快速成長優秀中小企業。l招商率：青羊工業總部基地1-3期開發建設完成，實現100%招商，4期招商接近尾聲。l地理屬性：入駐總部基地128家企業，市外97家，市內41家。l行業屬性：研發、銷售、總部型企業128家，占92.8%；生產型企業10家，占7%；l企業實

15、力：世界500強企業3家，全國500強企業5家，工業行業百強企業45家，中外合資企業3家。l代表企業：案例分享 2/ 成都青羊工業總部基地配套設施配套設施時尚青年城時尚青年城時尚青年城時尚青年城案例分享 2/ 成都青羊工業總部基地產品產品獨棟、聯排獨棟、聯排案例分享 2/ 成都青羊工業總部基地園林景觀園林景觀案例分享 2/ 成都青羊工業總部基地案例分享 3/ 藍光.空港總部基地 空港總部公園位于成都“南部新城”空港經濟區核心，距離機場2.5公里，周邊空、鐵、陸、水交通四位一體。空港總部公園，以國際頂級商務理念，匯聚世界500強及行業精英，聚合總部商務、現代商業、頂級會所、國際公寓、休閑公園等多

16、元形態，打造互為價值鏈的高度集約型建筑群體。空港總部公園，以國際5A級硬件標準，營造人與人的和諧、人與空間的和諧、人與環境的和諧讓商務辦公不再產生疲憊和壓力，而變成一種超然享受。空港總部公園，于成都商務門戶，鑄就千畝5A國際商務城。藍光空港總部基地是純的商業項目，目前一期一批次基本售罄，一期二批次（4354600平米）正在接受咨詢。一期一批次銷售均價6500元/平米左右，二批次目前咨詢價在7000多元/平米左右。一期一批次3月底已交房，入住率90%左右；二批次6月已交房。除部分清水房銷售外，部分精裝房只租不賣，租金在80元/平米/月左右。案例分享 3/ 藍光.空港總部基地超級超級SHOPPIN

17、G MALL|SHOPPING MALL|與國際商務時尚共生與國際商務時尚共生 n商務城，也是一座生活城。為人而規劃，為人而建筑，空港總部公園細致考慮到了生活的每一面。n龐大而完備的SHOPPING MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑、運動、旅游等6大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區，此外，美食城、精品街、花車街等均已重新規劃完畢。配套設施配套設施案例分享 3/ 藍光.空港總部基地優惠措施包括：對入駐總部經濟園區并在雙流注冊登記，注冊資本不低于500萬人民幣、當年納稅縣級所得部分達100萬元以上的新引進企業，從納稅之日起，按其繳納的增值稅、營業稅、企業所得稅縣級所得部分，實行“11555

18、”財政扶持政策（前兩年給予100%補助，后三年給予50%補助）等，并且對于從雙流縣外新引進年實現上繳稅收超過500萬元的總部企業，新購置辦公用房的，按500元/的標準補助；租賃辦公用房的，按8元/月的標準補助。這些對企業利好的制度規定，主要采取直補和暗補的方式進行，不僅降低了企業入駐園區的門檻，更是金融危機發生以來對入駐雙流總部園區的企業給予的很高的稅收優惠，充分體現了雙流政府新時期對“促就業，保增長”政策的理解和務實引進、拓展招商的積極思路和探索。案例分享 3/ 藍光.空港總部基地招商優惠政策招商優惠政策租賃優惠政策租賃優惠政策1 1、裝修標準：精裝修、甲級配置、低門檻入駐2 2、免租政策：

19、針對行業龍頭企業，可免租半年（免租期開始時間從交付使用起計算）3、租金優惠政策：采取“654”優惠策略（第一年優惠60%，第二年優惠50%，第三年優惠40%）案例分享 3/ 藍光.空港總部基地產品產品案例總結：1、從運營模式上來看凡事以企業為主導開發的總部基地均以銷售為主、從運營模式上來看凡事以企業為主導開發的總部基地均以銷售為主2、以上三個案例在招商過程中無一例外政府都給予了各種優惠政策吸引企業筑巢、以上三個案例在招商過程中無一例外政府都給予了各種優惠政策吸引企業筑巢3、從產業類型上看總部基地的產業以智力密集型為主，如企業總部管理中心、研發、從產業類型上看總部基地的產業以智力密集型為主，如企

20、業總部管理中心、研發高科技、生物醫藥、軟件開發等高科技、生物醫藥、軟件開發等4、從產業結構上來看均截取了不同產業鏈的高端，形成信息互動、資源共享的效果、從產業結構上來看均截取了不同產業鏈的高端，形成信息互動、資源共享的效果，從而形成內聚效應。，從而形成內聚效應。5、從區位上來看均坐落于城市相對邊緣地帶，據核心區有一定距離，又有很好的通、從區位上來看均坐落于城市相對邊緣地帶，據核心區有一定距離，又有很好的通達性。達性。6、從園區功能上來看已將傳統的生產功能剝離開來，主要集中在管理、研發和商務、從園區功能上來看已將傳統的生產功能剝離開來，主要集中在管理、研發和商務功能上，同時生活與休閑功能也表現明

21、顯。功能上，同時生活與休閑功能也表現明顯。7、從園區規劃來看均表現為低容積率，高綠化率，園區風景優美建筑多以小體量多、從園區規劃來看均表現為低容積率，高綠化率，園區風景優美建筑多以小體量多層為主層為主8、從園區配套上來講商務配套、商業配套與生活休閑配套顯得尤為重要，已經成了、從園區配套上來講商務配套、商業配套與生活休閑配套顯得尤為重要，已經成了影響園區品質和檔次的關鍵因素影響園區品質和檔次的關鍵因素三、蘇州的發展機遇中西部地區唯一直轄市中西部地區唯一直轄市中國中國5大中心城市之一大中心城市之一長江上游的經濟中心長江上游的經濟中心內陸唯一國家級新區內陸唯一國家級新區兩江新區兩江新區內陸開放高地的

22、雙引擎內陸開放高地的雙引擎兩路寸灘保稅港區，西永綜合保稅港區兩路寸灘保稅港區，西永綜合保稅港區審視重慶：審視重慶：重慶的發展已進入國家戰略的高度.“聯合國貿發會議第聯合國貿發會議第2次選擇在重慶發布次選擇在重慶發布2010年貿易和發展報告年貿易和發展報告，具，具有十分特殊的意義。有十分特殊的意義。”聯合國貿發會議秘書長素帕猜說聯合國貿發會議秘書長素帕猜說，“重慶是一個獨重慶是一個獨一無二的地點，可以激發新的思路和思索，希望我們的思想可以在這個地一無二的地點，可以激發新的思路和思索，希望我們的思想可以在這個地區生根發芽。區生根發芽。” 商務部副部長易小準隨后發表講話指出，聯合國貿發會議選擇在重慶

23、發布商務部副部長易小準隨后發表講話指出，聯合國貿發會議選擇在重慶發布貿易和發展報告貿易和發展報告，這是聯合國對中國發展模式的充分肯定，也是對重，這是聯合國對中國發展模式的充分肯定，也是對重慶打造內陸開放高地的極大支持，有助于促進重慶市貿易快速發展。慶打造內陸開放高地的極大支持，有助于促進重慶市貿易快速發展。 重慶榮譽：重慶榮譽：在美國在美國福布斯福布斯雜志評出中國雜志評出中國10個變化最大的城市中，重慶排名第十，個變化最大的城市中，重慶排名第十，成為中西部惟一入選城市；成為中西部惟一入選城市； 重慶引入世界重慶引入世界500強企業總量已居西部第一強企業總量已居西部第一 重慶，已不僅是中國的重慶

24、，她屬于全世界！重慶機遇：重慶機遇：世界看中國，中國看西部，西部看重慶！假如你錯過了假如你錯過了30年前深圳特區發展的機遇，年前深圳特區發展的機遇，也錯過了也錯過了20年前浦東新區發展的機遇，年前浦東新區發展的機遇，又錯過了又錯過了10年前濱海新區發展的機遇，年前濱海新區發展的機遇，那么如今，不要再錯過重慶發展的機遇！那么如今，不要再錯過重慶發展的機遇！ 重慶邁開走向世界的步伐，西部總部基地，舍我其誰？四、茶園板塊分析本案本案茶園新區是直轄重慶新一輪城市總體規劃確定的城市副中心茶園新區是直轄重慶新一輪城市總體規劃確定的城市副中心坐落于市區內環快速、外環高速之間，東靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山

25、，北臨長江，生態環境、人居環境優勢突出新區規劃面積120平方公里，規劃建設用地75平方公里，到2020年城市人口將達到50萬人生態文化居住區生態文化居住區行政商貿行政商貿總部區總部區康體娛樂休閑區康體娛樂休閑區港口物流加工區港口物流加工區茶園新區為重慶六大城市副中心之一，重點發展新型工業，現代物流、國際會展、都市旅游四大產業 。與西部重點發展高新技術產業的西永園區形成齊頭并進的發展趨勢。作為城市副中心定位，近幾作為城市副中心定位，近幾年來茶園的發展顯得相對比年來茶園的發展顯得相對比較滯緩，已經較滯緩，已經被同作為城市被同作為城市副中心定位的西永一舉超越副中心定位的西永一舉超越交通和區域配套不成

26、熟嚴交通和區域配套不成熟嚴重制約區域發展重制約區域發展解決發解決發展瓶頸展瓶頸改善交通，縮改善交通，縮短心理距離短心理距離加強區域加強區域生活配套生活配套打通交通關節，減少心理距離、完全融入主城、強化區域配套打通交通關節，減少心理距離、完全融入主城、強化區域配套將是茶園大發展的必由之路，否則在將是茶園大發展的必由之路，否則在西永和兩江新區西永和兩江新區的夾擊中的夾擊中茶園將被邊緣化。茶園將被邊緣化。意識到危機，茶園開始加速奔跑意識到危機，茶園開始加速奔跑.交通大突破交通大突破慈母山隧道慈母山隧道2011年，慈母山隧道將全面貫通。這條隧道將連接朝天門大橋，全面打通茶園與火車站、飛機場的急速通道，

27、屆時，從茶園出發，到火車站僅15分鐘，到機場不過25分鐘；南山隧道南山隧道同時，東水門及千廝門大橋已動工修建，與之相連的南山隧道將同期完工，至此，茶園新區至江北僅需15分鐘，至渝中區僅需15分鐘。兩條輕軌兩條輕軌正在修建輕軌6號線和8號線，也將在茶園新區設置站點。三條快速通道三條快速通道內環、一環、二環高速干道連通茶園唐家沱大橋、郭家唐家沱大橋、郭家沱大橋、魚嘴大橋沱大橋、魚嘴大橋規劃建造中的三座大橋連接兩江新區，屆時茶園將融入兩江新區，給茶園的發展帶來更大動力茶園即主城，主城即茶園茶園即主城，主城即茶園茶園的輻射力將大大加強茶園的輻射力將大大加強配套大發展配套大發展引入西郊醫院、重醫附二院江

28、南醫院兩所三等甲級醫院引入西郊醫院、重醫附二院江南醫院兩所三等甲級醫院以及重慶市以及重慶市11中和龍門浩職業中學、珊瑚中學、珊瑚小學、南坪實驗幼兒園等五中和龍門浩職業中學、珊瑚中學、珊瑚小學、南坪實驗幼兒園等五大名校大名校啟動建設中央主題公園、人民廣場、濕地公園、歌劇院、文化藝術中心、圖書館、啟動建設中央主題公園、人民廣場、濕地公園、歌劇院、文化藝術中心、圖書館、博物館等文化體育場館項目博物館等文化體育場館項目 總占地總占地135畝，由市政府投資畝，由市政府投資3.5億元建設我市最大的公交樞紐站億元建設我市最大的公交樞紐站隨著南岸區政府行政中心的遷入，將極大的拉帶動茶園新區的城市元素擴展與升級

29、隨著南岸區政府行政中心的遷入，將極大的拉帶動茶園新區的城市元素擴展與升級茶園，開始加速發展茶園，開始加速發展產業大提速產業大提速茶園新城規劃了茶園工業園、長江工業園、東港國際港區等占地25個平方公里的三大工業園區，重點發展電子電器（IT）制造業、機械裝備制造業，并大力扶持包裝印刷業、生物醫藥業、紡織服裝業。以TCL移動通信、廣東美的集團、寧波雅戈爾集團、重慶機電控股集團、重慶長江電工廠、重慶市迪馬實業股份有限公司和勁佳印務為龍頭的企業集群正逐步形成。同時作為世界500強企業的德國巴斯夫化工和ZAKSPEED跑車兩大項目已確定落戶茶園，這對茶園在經濟產業方面的優勢來說，無疑是一個利好消息。預計2

30、010年聚集了百余家企業的工業園產值將超過400億元，工業正成為茶園城市發展的強勁引擎。 企業總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發展時機，重慶重慶面臨千年難遇的大好發展時機，重慶是進軍中國西部的橋頭堡，因此總部經濟是進軍中國西部的橋頭堡，因此總部經濟發展成為必然，總部基地將順勢誕生，誰發展成為必然，總部基地將順勢誕生，誰抓住機遇誰就搶得先機！抓住機遇誰就搶得先機！總部經濟總部經濟催生催生茶茶園園異常便捷的交通異常便捷的交通CBD“臨臨”距離距離優美的自然環境優美的自然環境良好的產業發展良好的產業發展政府政策扶持政府政策扶持構筑總部基構筑總部基地發展絕好地發展絕好基礎基礎企業總部基地誕生企業

31、總部基地誕生“恒德五洲智匯”高高契契合合度度五、本項目發展分析1、區位描述、區位描述項目位于茶園新區，西緊靠通江大道，東鄰長江工業園。距同景國際城直線距離2.5公里2、項目簡介、項目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區茶園新區，總占地西部國際總部基地，位于重慶市南岸區茶園新區，總占地1512畝，總投資畝，總投資約約65億元人民幣，由重慶恒德國際投資集團統一規劃、統一設計、統一建設、億元人民幣，由重慶恒德國際投資集團統一規劃、統一設計、統一建設、統一招商、統一運營。統一招商、統一運營。項目由總部辦公區、服務配套區和多功能中心等組成，將分兩期建設，其項目由總部辦公區、服務配套區和多功能中心等組成

32、，將分兩期建設，其中一期占地中一期占地512畝，二期占地畝，二期占地1000畝。畝。在一期中，總部辦公區占地約在一期中，總部辦公區占地約372畝，將建設獨棟、疊拼、聯排和辦畝，將建設獨棟、疊拼、聯排和辦公系統（英文全稱為公系統（英文全稱為THE EVOLUTION OF VILLA APARTMENT SYSTEM）四種形態的總部辦公樓。四種形態的總部辦公樓。服務配套區占地約服務配套區占地約140畝，包括五星級酒店、商務會展、都市公寓、休閑商畝，包括五星級酒店、商務會展、都市公寓、休閑商街、康體娛樂、全景體驗式購物中心等，是為總部辦公提供綜合配套服務的平街、康體娛樂、全景體驗式購物中心等，是為

33、總部辦公提供綜合配套服務的平臺，也是重慶市獨具特色的高端商貿聚集區和康體娛樂休閑區。臺，也是重慶市獨具特色的高端商貿聚集區和康體娛樂休閑區。多功能中心集會議、展覽展示、酒店、會所、餐飲、招商中心、高爾夫俱多功能中心集會議、展覽展示、酒店、會所、餐飲、招商中心、高爾夫俱樂部、休閑娛樂等功能于一體，建成后將成為重慶市的地標性建筑之一，成為樂部、休閑娛樂等功能于一體，建成后將成為重慶市的地標性建筑之一，成為低碳、環保、健康工作與生活的示范和體驗館，將向社會公共開放。低碳、環保、健康工作與生活的示范和體驗館，將向社會公共開放。項目一期項目一期512畝總平面圖及經濟技術指標畝總平面圖及經濟技術指標項目整

34、體設計檢視：項目整體設計檢視：1、別墅辦公物業建筑密度過大，感覺過分擁擠、別墅辦公物業建筑密度過大，感覺過分擁擠2、水體過于龐大，后期維護成本高昂，管理不善非但、水體過于龐大，后期維護成本高昂，管理不善非但不能改變環境反而會帶來生態問題，建議只保留兩個組不能改變環境反而會帶來生態問題，建議只保留兩個組團的中央水系團的中央水系3、作為生態園林式辦公基地項目景觀多樣化不夠。、作為生態園林式辦公基地項目景觀多樣化不夠。4、別墅物業設計感不夠，風格過于單一、別墅物業設計感不夠，風格過于單一3、項目定位、項目定位項目整體定位項目整體定位西中國，首席企業總部基地盡最大可能拔高項目調性，是項目制造影響力的關

35、鍵盡最大可能拔高項目調性，是項目制造影響力的關鍵產業定位產業定位管理中心、研發、軟件、生物醫藥、信息服務、創意產業客群定位客群定位1、世界500強中國西部總部2、國內、港澳臺大型企業西部總部3、重慶本土大型企業辦公基地4、項目、項目SWOT分析分析S1.1.）用發展的眼光來看，兩條隧道貫通之后本項目的區位隨著茶園板塊的價值提升而越發優越。2.2.）距離CBD距離最近的城市副中心，對外輻射力和對內的聚合力都會大幅提升3.3.）優越的自然環境是其他城市副中心所不能比擬4.4.）率先提出總部基地概念會引發市場關注，起到先入為）率先提出總部基地概念會引發市場關注，起到先入為主的效應，花園獨棟式辦公會引

36、發強烈的市場好奇和關注，主的效應，花園獨棟式辦公會引發強烈的市場好奇和關注，有利于項目的傳播有利于項目的傳播5.5.）本項目商業用地和工業用地的性質不受調控打壓）本項目商業用地和工業用地的性質不受調控打壓6.6.）企業雄厚的資金實力）企業雄厚的資金實力優勢優勢W項目項目SWOT分析分析1.1.）茶園的發展受交通限制相對緩慢，區域認同度有所欠缺2.2.）本項目所在地塊相對比較偏辟，周邊各種配套匱乏，短期內難以聚合人氣。3.3.）產業地產是一種新型經濟模式，開發此類物業經驗欠缺4.4.）開發商品牌知名度缺乏，消費者對開發商的運營能力會有所疑慮劣勢劣勢項目項目SWOT分析分析O機會機會1.1.）重慶

37、城為內陸城市開放高地，國家戰略的定位使重慶受到世界的關注，重慶成為進軍西部的橋頭堡，重慶正面臨千載難逢的發展機會，為催生總部經濟創造了條件。2.2.）重慶越來越多的承接東部沿海和海外的產業轉移，也為總部基地打下基礎3.3.）在重慶真正意義上的總部基地還未出現，短期內市場競爭很不充分，為本項目創造了先機。T項目項目SWOT分析分析威脅威脅1.1.）重慶市內板塊之間的競爭，西永、兩江新區肯定也會出現類似產業園，由于茶園區域影響力相對較弱，因此會影響客戶的判斷。2.2.）重慶高九路協信即將開發）重慶高九路協信即將開發5050多萬方總部基地，由于區多萬方總部基地，由于區域影響力以及品牌效應，會對本項目

38、造成最直接的影響。域影響力以及品牌效應，會對本項目造成最直接的影響。3.3.）重慶兩江新區渝高公司山頂總部基地已開始啟動，總）重慶兩江新區渝高公司山頂總部基地已開始啟動，總建筑面積建筑面積4949萬方，由于區位優勢也會對本項目造成直接影萬方，由于區位優勢也會對本項目造成直接影響響4.4.）成都相對于重慶市場有較強的客戶分流作用，因為成都總部基地發展相對成熟，區域經濟發展相對領先與重慶。將是擺在我們營銷推廣環節的重中之重！將是擺在我們營銷推廣環節的重中之重！突出優勢突出優勢弱化劣勢弱化劣勢把握機會把握機會減弱威脅減弱威脅如何如何項目項目SWOT分析分析項目項目SWOT總結總結突出優勢突出優勢推廣

39、中大力強調茶園板塊未來價值，極力渲染和CBD的便捷關系，增強項目的輻射力，強調商業地產不受調控的利好性弱化劣勢弱化劣勢用融入CBD概念弱化區域認同度低的問題，強化自身商業配套優勢，大力渲染總部經濟帶給茶園的美好未來，提升項目調性把握機會把握機會強調總部經濟在重慶發展的必然性，在重慶率先提出總部基地和獨棟生態辦公的概念，以第一的身份強化自身印象減弱威脅減弱威脅在遇到其他西部城市總部基地的競爭時在對外推廣中大力突出重慶在國家發展中的戰略地位、區別于其他城市的優越性，強調選擇重慶的必然性；在本市內遇到競爭時突出自身規模優勢、產品優勢、生態優勢和區域政策優勢。5、項目產品研究、項目產品研究本項目有五大

40、產品體系本項目有五大產品體系總部別墅總部別墅商務酒店商務酒店總部公寓總部公寓商務會展商務會展商業配套商業配套什么樣的產品策略才能使本項目利益最大化呢？什么樣的產品策略才能使本項目利益最大化呢？總部辦總部辦公物業公物業本項目總部辦公物業體量高達本項目總部辦公物業體量高達36萬方，項目的主要現萬方，項目的主要現金流貢獻物業金流貢獻物業小高層辦公小高層辦公疊拼疊拼聯排聯排獨棟獨棟本項目小高層辦公流線型錯落設計比較抓眼球，主流別墅級辦公物業在多樣性上還不錯，但是設計風格和戶型太趨于雷同，完全沒有個性，且視覺品質比較低其他案例別墅級辦公產品設計比較其他案例別墅級辦公產品設計比較藍光藍光.空港總部基地空港

41、總部基地總部辦總部辦公物業公物業其他案例別墅級辦公產品設計比較其他案例別墅級辦公產品設計比較青羊工業總部基地青羊工業總部基地總部辦總部辦公物業公物業通過對比來看，本項目的別墅級物業無論在通過對比來看，本項目的別墅級物業無論在設計風格、個性化、品質感、都有不小差距，設計風格、個性化、品質感、都有不小差距，因此一定要做設計調整，否則滿足不了我們因此一定要做設計調整，否則滿足不了我們目標客戶挑剔的需求，銷售就無從談起。目標客戶挑剔的需求，銷售就無從談起。要做就做更好要做就做更好總部辦總部辦公物業公物業別墅辦公物業可提升價值分析別墅辦公物業可提升價值分析每棟辦公物業網絡光纖接入，每棟辦公物業網絡光纖接

42、入，WIFI無線網絡全覆蓋無線網絡全覆蓋拓展地下或半地下空間作為贈送，提高項目性價比拓展地下或半地下空間作為贈送，提高項目性價比增加企業私屬停車位配備增加企業私屬停車位配備4層大面積別墅增設電梯層大面積別墅增設電梯總部辦總部辦公物業公物業加強人造景觀的多樣性、精品化加強人造景觀的多樣性、精品化用材高端化：斷橋鋁合金、用材高端化：斷橋鋁合金、Low-E玻璃玻璃別墅級物業擴大客戶成交面分析別墅級物業擴大客戶成交面分析總部辦總部辦公物業公物業針對聯排物業調整一批產品，做到針對聯排物業調整一批產品，做到4聯或聯或5聯，聯，面積控制到面積控制到400-600平米，有地下空間贈送，平米，有地下空間贈送，供

43、中小企業使用。供中小企業使用。總部公寓總部公寓本項目總部公寓體量高本項目總部公寓體量高達達22萬多方，是項目主萬多方，是項目主要現金流貢獻物業要現金流貢獻物業本項目公寓所處地塊為本項目公寓所處地塊為商業用地，居住自用屬商業用地，居住自用屬性降低，投資屬性為主性降低，投資屬性為主總部公寓總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，擺脫公寓的單調屬性，賦予其形可以做文章，擺脫公寓的單調屬性，賦予其形態、功能、屬性的多樣化是確保公寓暢銷的關態、功能、屬性的多樣化是確保公寓暢銷的關鍵因素。鍵因素。總部公寓從空間形態上從交房標準上從性質上平層躍層一

44、般小躍層空中商務Townhouse毛坯精裝普通公寓酒店服務式公寓商務公寓伴隨酒店的開發同步推出小型服務型企業需求商務酒店商務酒店商務酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業商務接待，第二是提升總部基地配套和形象，但分接待檔次和目標客戶的不同建議設置兩種類型的酒店：五星級酒店品牌配套特色國際知名品牌大型會議餐飲休閑商務中心外觀內部裝修餐飲休閑商務中心大型會議餐飲休閑商務中心外觀大型會議餐飲休閑商務中心內部裝修外觀大型會議餐飲休閑商務中心滿足高端接待經濟型酒店國內外知名品牌品牌滿足中低端接待商業定位商業定位本項目68710商用物業僅靠本項目是難以有效消化的，因此商業物業不僅僅針對本項目配套

45、，而且要輻射整個片區茶園新城.首席一站式商業中心品位、時尚、國際化、特色，引領中高端消費商業配套商業配套商業配套商業配套n龐大而完備的商業配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂、購物中心、超市、高端影院、娛樂、國際餐飲、休閑、運動、旅游國際餐飲、休閑、運動、旅游等6大功能于一體的大型新都市主義國際生活街區。1、滿足總部基地日常商務需求、茶園居民日常消費需求2、滿足總部基地辦公運轉需求n 郵政、銀行、快遞n 特別設立企業服務中心：匯集工商、稅務、財政、外經委、計委、公安.等一站式服務商務會展商務會展小型會展中心也是本項目標志性建筑，既是本項目配套也是茶園新城配套。功能功能配置配置營銷營銷展示展示大

46、型大型會議會議培訓培訓中心中心商務商務會所會所恒溫恒溫泳池泳池6、本項目盈利模式設計總部辦公物業總部辦公物業+配套公寓實現全銷售配套公寓實現全銷售酒店酒店+商業物業持有招商經營向銀行抵押套現商業物業持有招商經營向銀行抵押套現項目建成后運營項目建成后運營+板塊價值提升帶動后期土地升值收益板塊價值提升帶動后期土地升值收益7、項目開發分期策略項目開發分期策略應遵循以下原則：1、如何保障項目有持續快速現金流2、以市場需求為導向平衡物業開發組合3、以項目自身實際需求為參考4、后一期的開發不影響前一期的運營，保持以開發園區的獨立和完整性瘦狗雖瘦，卻是項目標志性產品，自身和區域都有需求問題產品本身是優質商業

47、資源，通過持有招商運營后物業價值會呈幾何級數增長，經過時間會變成巨大的現金牛明星有風險，但是是本項目最核心的概念，市場有需求，通過整合營銷會轉化為現金牛總部公寓無疑是本項目中轉化為現金流最快的確保每一期開發都有明星產品和現金牛產品出現，保證項目造血功能，正常持續開發分期開發示意分期開發示意一期一期三期三期二期二期一期是項目形象示范區，高質量的完成一期的開發建設對后期會產生積極影響。每一期開發都保證有現金牛和明星產品，保障穩定現金流，每一期保證能夠獨立運營。二三期項目的開發隨著一期成功開發和茶園板塊的整體價值提升將會獲取更大的溢價空間8、項目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標快速實現銷售、快

48、速回籠資金基于以上目標我們該如何推售首期物業呢？1 入市物業銷售抗性分析總部公寓：目前本地塊周邊各種配套奇缺，公寓推售存在一定的抗性，但是在推廣上加強區域價值描述結合產品策略和價格策略可以解決抗性問題。總部辦公物業：由于面積和總價的原因辦公別墅對于企業實力和資金要求都比較高，因此在客戶的積累上要比住宅物業緩慢的多，加上客戶目前對于區域的認知度還不夠充分，對于花園別墅式辦公無切身體會，對于企業的實力和信心都存在疑慮，因此短期內存在較大的銷售抗性。入市物業先后順序對項目的全盤影響分析2先推公寓產品：優勢：可以實現開盤快銷，可以迅速實現現金回流劣勢：先開公寓雖然可以迅速解決現金流，但是和項目總推廣概

49、念稍有相悖，在我們項目推公寓的時候同類競爭物業的出現可能會占得先機分流客戶。先推別墅產品：優勢：可以以重慶首個超大規模生態商務花園的概念取得市場先機，引導商務花園在重慶的潮流和概念，全新的業態推廣會迅速引起市場的關注，易于品牌的建立。劣勢：如前期招商蓄客的情況不理想會出現銷售阻滯，銷售周期長，現金回流緩慢，不利于項目持續滾動開發。我們既不能失去總部基地市場領導者的地位，又需要快速的現金回流，怎么辦？從前面的分期開發策略中我們可以找到一個能攻能守、兩全其美的方案：確保每一期開發都有明星產品和現金牛產品出現，兩種物業并行開發，增強市場抗風險能力。3公寓和別墅的推售關系項目以總部基地的概念正面宣傳推

50、廣，以積累商務花園客戶為目的，也就是說我們的招商工作要提前啟動，當開盤前商務花園的客戶積累數量夠多，結合價格策略小批量多頻次開盤加推，確保推出售罄。當商務花園蓄客量不足，前期預招商情況不理想的情況下，我們立即啟動公寓的推廣銷售確保現金流，在公寓銷售過程中全方位、多渠道啟動招商工作，為商務花園的推售做好充分的準備工作。二、營銷策略1打造盛大的樣板示范區，將獨棟、聯排、疊拼戶型各做一套精裝樣板房，示范區內園林景觀真實呈現，讓客戶真實體驗生態別墅辦公優越性（見下圖）2走出去、請進來，主動拓展區內外客戶，對于大型知名企業進行DIY定制3聯合外地代理體系共同開發市場4認真發掘各大行業協會和各商會組織資源

51、，為項目快速銷售造勢5介于重慶發展的大好時機，借政府招商平臺大力推介本項目樣板示范區的打造營營銷銷中中心心紅色范圍為樣板示范區，為實景打造，需要提前動工營造，此樣板區意義重大，一是要讓客戶親身體驗，二是增強客戶對開發商的信心疊拼樣板房疊拼樣板房聯排樣板房聯排樣板房 獨棟樣板房獨棟樣板房由外而內，高舉高打，借助重慶上升至國家發展戰略營造全國影響力，提升本項目輿論影響力和高端形象，引起國內市場關注一線城市主流報媒大版面軟文炒作門戶網站新聞炒作墻外開花墻內香，啟動一線城市線上推廣墻外開花墻內香，啟動一線城市線上推廣三、推廣策略區域內推廣區域內推廣 強化板塊價值、熱炒總部經濟概念強化板塊價值、熱炒總部

52、經濟概念強化優勢：借兩條隧道、輕軌、與CBD的便捷關系熱炒茶園板塊未來價值，突出本項目利用重慶的戰略定位熱炒總部經濟概念，以其他城市的發展來印證總部基地價值，引起本地企業主和投資者關注政府制定入住總部基地優惠政策出臺，南岸區政府對茶園新城高調營銷聯合政府召開重慶企業家論壇，借機宣揚企業總部優勢，制造區域影響力，把握區域內高端客戶市場線下活動造勢，制造影響力線下活動造勢，制造影響力聯合政府召開西部總部經濟論壇舉辦“恒德總部基地杯”全國高爾夫精英邀請賽一期開盤推廣執行方案（略）一期開盤推廣執行方案（略）匯報完畢，感謝聆聽，請各位領導指正！最后預祝恒德茶園總部基地項目取得成功！2010年12月28日