1、土 地 增 值 稅 測 算 表項 目行次數據售價系數= 1.01.0一一、轉轉讓讓房房地地產產收收入入總總額額1112611112611研究普通住宅項目售價系數()與應繳土地增值稅款(T)之間的關系其中轉讓土地收入20轉讓地上建筑物及其附著物收入31126110.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0二二、扣扣除除項項目目金金額額合合計計45064150641T582213805233893384544301564686880581141 1.取得土地使用權所支付的金額56741 2.房地產開發成本627321其中土地征用及拆遷補償費76020前期工程費8410建筑安裝工程費
2、916916基礎設施費103504公共配套設施費11132開發間接費用12339 3、房地產開發費用133573其中利息支出141870其他房地產開發費用151703 4、與轉讓房地產有關的稅金166194其中營業稅175631城市維護建設稅18394教育費附加19169印花稅200 5、財政部規定的加計20%扣除數216812三三、增增值值額額226197061970四、增值額與扣除項目金額之比(%)23122.37%起征點=0.507121862五、適用稅率(%)2450%(僅對本項目)六、速算扣除系數(%)2515%七七、應應繳繳土土地地增增值值稅稅款款(T)(T)26233892338
3、92.2 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 0100002000030000400005000060000700008000090000售價系數 土地增值稅(萬元)乘以售價系數假設 在0.2-2.0之間變動返回T更新數據增值率適用稅率速扣系數土地增值稅公式 lookup choose 函數 2011.11.26 & 2013.11.20-10%#N/A#N/A-5%#N/A#N/A適用稅率 = LOOKUP(增值額與扣除項目金額之比,0,0;0.2,0.3;0.5,0.4;1,0.5;2,0.6)-1%#N/A#N/A0%0%速算扣除系數
4、= IF(適用稅率0,CHOOSE(適用稅率*10,0,0,0,0.05,0.15,0.35),)1%0%5%0%10%0%增值率適用稅率速扣系數19%0%0% - 20%0020%30%0%20% - 50%30%021%30%0%50% - 100%40%5%30%30%0%100% - 200%50%15%40%30%0%200%以上60%35%49%30%0%50%40%5%51%40%5%60%40%5%70%40%5%80%40%5%90%40%5%99%40%5%100%50%15%101%50%15%110%50%15%120%50%15%150%50%15%180%50%15
5、%199%50%15%200%60%35%201%60%35%300%60%35%500%60%35%#N/A#N/A土地增值稅公式 lookup choose 函數 2011.11.26 & 2013.11.20適用稅率 = LOOKUP(增值額與扣除項目金額之比,0,0;0.2,0.3;0.5,0.4;1,0.5;2,0.6)速算扣除系數 = IF(適用稅率0,CHOOSE(適用稅率*10,0,0,0,0.05,0.15,0.35),)00LOOKUP的數組形式 LOOKUP(lookup_value,array)0.20.3-1.00#N/A0.50.4-0.10#N/A如果數組包含寬度
6、比高度大的區域（列數多于行數）LOOKUP 會在第一行中搜索 lookup_value 的值10.50.000.00如果數組是正方的或者高度大于寬度（行數多于列數），LOOKUP 會在第一列中進行搜索20.60.190.00數組中的值必須按升序排列：., -2, -1, 0, 1, 2, ., A-Z, FALSE, TRUE0.200.30如果 LOOKUP 找不到 lookup_value 的值，它會使用數組中小于或等于 lookup_value 的最大值0.210.300.490.300.500.400.990.401.000.501.000.501.990.502.000.602.01
7、0.603.000.60LOOKUP的數組形式 LOOKUP(lookup_value,array)如果數組包含寬度比高度大的區域（列數多于行數）LOOKUP 會在第一行中搜索 lookup_value 的值如果數組是正方的或者高度大于寬度（行數多于列數），LOOKUP 會在第一列中進行搜索數組中的值必須按升序排列：., -2, -1, 0, 1, 2, ., A-Z, FALSE, TRUE如果 LOOKUP 找不到 lookup_value 的值，它會使用數組中小于或等于 lookup_value 的最大值房地產項目投資模擬分析業務簡介 我們是一家致力于推動企業投資決策科學化的專業型咨詢公
8、司，我們的理念是應用最先進的收益和風險預測分析技術以提高企業的邊際效益，幫助企業走出投資決策中的困境，有效提升企業的投資決策能力和風險控制能力。 我公司業務重點是房地產項目投資模擬分析，目的是為了給企業決策提供客觀、科學的數據支持，減少投資盲目性，保證項目抵御市場風險和盈利的能力。房地產項目蘊含的風險極大，為了更好地保障投資安全，需要改變之前憑經驗、憑直覺、模糊拍板的狀況，提高項目可行性論證的科學性，設法將各經濟指標及相關風險量化評估，用于指導開發進程。 房地產項目投資模擬分析是蒙特卡洛方法在房地產領域的應用，它需要依據項目實際運作情況構建相應的數學模型，通過大規模隨機數列來模擬不同情境下投資
9、者關心的結果。它以投資者最為關切的收益和風險為出發點，意在揭示影響項目效益波動的主要因素及其影響程度，從而讓決策者將有限的資金和時間重點放在這些關鍵因素上。通過構建模型進行數十萬次的模擬分析，不但可以得到項目各經濟指標及其可信度，可以預知資金平衡情況，便于制定適宜的籌資還款計劃，還可以進行項目風險度量和壓力測試，了解項目在正常市場波動和異常惡劣條件下的風險承受能力。故此投資模擬分析也稱模擬開發，類似于技術仿真和數值天氣預報，在實際開發之前演練一次模擬開發，投資者心里就“有底”了。 蒙特卡洛方法在金融保險等領域應用較廣，但在房地產行業的應用才剛開始，主要是因為影響房地產市場的因素太多致使模型復雜
10、，計算耗時長，需要熟悉房地產相關業務和精通數據模型專業人員的通力配合以及高速度高容量大型計算機的支持。另外近十幾年來房價一直上漲，開發風險被市場繁榮所掩蓋，行業對投資風險重視不夠也是其尚未得到廣泛應用的原因。我公司旨在大力推廣該方法在國內房地產領域的應用。 投資模擬分析的特點是專門與動態和不確定的數據打交道。房地產項目開發周期長、過程復雜、不定因素多，為保證模擬結果的有足夠的可信度，需要考慮影響項目效益波動的絕大部分因素和細節，如房價、租金、折扣、造價、地價、征地拆遷置換補償、基礎設施投資、各種成本和稅費、容積率、物業類型配比、租售比例、建設和經營期限、銷售進度、自有資金、借款數量利率和期限、
11、股份比例、政策優惠等，持有型物業和BOT項目還需考慮租金增長和通貨膨脹率等因素。項目模擬分析過程參照建設部房地產開發項目經濟評價方法進行，分析時一般采取保守策略，重視機會損失和自有資金使用成本。 我們還能為您做什么？房地產開發前期有很多關鍵工作，比如選擇投資項目、參與土地競買、項目定位策劃、方案設計優化、投資收益測算、資金籌措安排、擬定合同條款、制定開發進度、前期業務培訓等等，我公司房地產前期咨詢業務就是要為投資者做好這些工作提供必要的幫助，尤其是地塊價值分析、投標策略制定、設計方案比選、項目模擬開發和風險評估、投資組合優化等工作。另外我們還可以幫客戶掃描區域市場，尋找合適的投資機會。有時為了遴選投資項目，在難以摸清土地現狀和規劃指標，沒有初步設計方案的情況下，我們同樣可以進行初步的建模分析，為投資者前期決策及時提供幫助。 我公司以中科院為依托，專門從事房地產前期咨詢業務。團隊成員都具有多年房地產實戰經驗，熟悉各類項目開發模式和運作過程，可依據項目不同情況給出個性化情境分析和具體決策參考建議。我們的前期咨詢過程會始終跟隨項目進展，以便及時應對出現的新問題。我們會利用自己的資源以及專業技術優勢為投資者提供可信賴的服務。 北京金標典投資咨詢有限責任公司 專注于房地產項目前期咨詢和蒙特卡洛投資模擬分析 業務經理 和先生 手機:13520186927 QQ:391478772
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