1、情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 1 頁 共 54 頁東方阿爾卑斯情歌風情小鎮(zhèn)項目東方阿爾卑斯情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告可行性研究報告情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 2 頁 共 54 頁 內容摘要東方阿爾卑斯情歌風情小鎮(zhèn)位于四川省甘孜州康定縣榆林新區(qū)，是甘孜州康定鍋莊城旅游置業(yè)投資有限責任公司的力作項目， 打造的東方阿爾卑斯第一鎮(zhèn)。本文通過對項目地塊情況及市場環(huán)境的調查后， 依據(jù)整個片區(qū)的市場狀況和對未來市場的預測，對項目進行了投資分析、財務分析和風險評價，最終得出項目可行性的研究結論。依據(jù)本文研究方案，項目總占地面積 61424 平方米，總建筑面積139294.4 平方米（未含 500

2、0 平米左右的鍋莊城特色商住部分） ，項目總投資 36157 萬元。通過對項目損益的分析，本項目銷售所得稅前利潤 8412 萬元，稅后利潤 5636 萬元；項目稅前利潤率為 23.27%，稅后利潤率 15.59%，具有較高的投資回報率。各項財務指標均比較樂觀，因此項目具有較強的可行性。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 3 頁 共 54 頁目錄一、前言二、市場環(huán)境分析1、甘孜藏族自治州及康定縣介紹2、房地產(chǎn)宏觀市場分析3、甘孜州及康定縣經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析4、康定縣房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析5、康定縣旅游發(fā)展狀況分析三、項目情況介紹1、項目用地情況2、項目開發(fā) SWOT 分析四、項目工程方案1、項目設計2、

3、項目建設周期及施工組織五、項目組織機構及人力資源配置1、組織機構設置2、人員培訓六、項目投資估算及資金籌措1、項目投資估算2、經(jīng)濟效益評價3、項目增值性評價4、項目不確定性分析目錄一、前言二、市場環(huán)境分析1、甘孜藏族自治州及康定縣介紹2、房地產(chǎn)宏觀市場分析3、甘孜州及康定縣經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析4、康定縣房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析5、康定縣旅游發(fā)展狀況分析三、項目情況介紹1、項目用地情況2、項目開發(fā) SWOT 分析四、項目工程方案1、項目設計2、項目建設周期及施工組織五、項目組織機構及人力資源配置1、組織機構設置2、人員培訓六、項目投資估算及資金籌措1、項目投資估算2、經(jīng)濟效益評價3、項目增值性評價4、項目

4、不確定性分析情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 4 頁 共 54 頁一、前言1、報告編制目的一、前言1、報告編制目的 對項目自身價值及升值潛力進行客觀分析； 結合項目社區(qū)環(huán)境和周邊環(huán)境對項目地塊價值進行合理評估，對項目的可行性做出準確判斷； 對項目進行投資分析，并探討項目價值最大化； 針對項目財務狀況做出風險分析；2、報告編制依據(jù)2、報告編制依據(jù) 項目地塊規(guī)劃設計條件； 項目周邊市場實地調研資料；3、項目編制內容3、項目編制內容 項目經(jīng)營環(huán)境分析； 項目概況； 項目 SWOT 分析； 項目財務分析； 項目風險分析； 結論及建議。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 5 頁 共 54 頁二、市場環(huán)境分

5、析1、甘孜藏族自治州及康定縣介紹（一）甘孜藏族自治州二、市場環(huán)境分析1、甘孜藏族自治州及康定縣介紹（一）甘孜藏族自治州甘孜藏族自治州（簡稱甘孜州）位于四川省西部，青藏高原東南緣；東鄰阿壩藏族羌族自治州和雅安地區(qū)，南連涼山彝族自治州和云南迪慶藏族自治州，西沿金沙江與西藏昌都地區(qū)相望，北接青海玉樹和果洛兩個藏族自治州。全州總面積 15.3 萬平方公里；轄康定、瀘定、丹巴、九龍、雅江、道孚、爐霍、甘孜、新龍、德格、白玉、石渠、色達、理塘、巴塘、鄉(xiāng)城、稻城、得榮 18 個縣，325 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2458 個行政村。截至 2006 年底，全州總人口 93.05 萬人，其中藏族73.20 萬人，占 78.7%

6、；漢族 16.57 萬人，占 17.8%；彝族 2.62 萬人，占 2.8%；其它民族 0.67 萬人，占 0.7%。（甘孜州地圖）情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 6 頁 共 54 頁 地理地貌與氣候特點甘孜州地理獨特，地處青藏高原向云貴高原和四川盆地過渡地帶，屬橫斷山北段川西高山高原區(qū)，青藏高原的一部分；介于東經(jīng)9722-10229 ，北緯 2758-3420之間。境內山峰高聳，河谷幽深，大雪山和沙魯里山縱貫全境；地勢由西北向東南傾斜，北高南低，中部突起，東南緣深切，地面平均海拔 3500 米。5000 米以上山嶺，終年積雪，最高峰貢嘎山海拔 7556 米。地貌分為高原、山原、高山峽谷三大

7、類型。氣候屬高原型季風氣候，復雜多樣，地域差異顯著。南北跨六個緯度，隨著緯度的自南向北增加，氣溫逐漸降低，平均氣溫相差達 17 度以上。 自然資源廣闊的面積和復雜的地貌， 形成豐富的自然資源， 為發(fā)展農(nóng)、 林、牧、副業(yè)提供有利條件。農(nóng)產(chǎn)品主要有青稞、小麥、玉米、土豆、豆類、水稻，其中青稞、小麥是主產(chǎn)。牲畜有牛、馬、羊、豬，其中主要是牦牛和羊。藥用植物資源豐富，已查明有藥用植物 800 余種，名貴藥材有蟲草、貝母、天麻、大黃、當歸、黨參、雪蓮花等。甘孜的特色：九龍牦牛、九龍花椒、丹巴石榴、巴塘蘋果、瀘定梨、理塘黃芪、石渠雪蓮花尤為著名，遠銷各地。州內成礦地質條件良好。 已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn) 74 種， 形

8、成固體礦產(chǎn)地 1581處，礦點 512 處。黑色金屬以鐵礦為主，其次為鐵錳礦、錳礦、鉻鐵礦、鈦鐵礦，現(xiàn)有礦產(chǎn)地 90 處。有色金屬已知有銅、鉛、鋅、鎳、鎢、錫、汞、銻、鉬等 9 種，已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)地 490 處。甘孜的稀有金屬情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 7 頁 共 54 頁及分散元素礦， 是國家重要的成礦區(qū)， 其中花崗偉晶巖型鋰、 鈹、 鈮、鉭礦床居州內主導地位，共發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)地 56 處。貴金屬已探明有大型共生鉑鈀礦，超大型銀礦，以及儲量較多的砂金礦。從豐富的礦產(chǎn)資源來講，甘孜州可以說是一塊尚待開發(fā)的處女地。在這廣闊的土地上，江河湖泊眾多，水力資源豐富。流經(jīng)境內的河流主要有金沙江、 雅礱江、

9、大渡河， 均為長江上游主要支干流。 “兩江一河”自西向東，南北向平行排列，洶涌湍急，支流甚多。中等河流有大小金川、折多河、鮮水河、無量河、碩曲河等。各支流的山溪廣布，水流急，落差大，水量豐沛，水源較穩(wěn)定。地表出露的熱泉有249 處。據(jù)初步估算，全州水資源年經(jīng)流量為 641.8 億立方米，水力發(fā)電的蘊藏量約為 3700 萬千瓦。水力資源的蘊藏量，占全國水力資源總蘊藏量的 6%。開發(fā)利用水資源造福人民，潛力很大。而今水利僅利用年經(jīng)流量的 0.4%，水力資源開發(fā)僅占 0.06%。 旅游資源眾多的風景名勝和文物古跡，是甘孜重要的旅游資源。“蜀山之顛”的貢嘎山， 為世界第十一高峰， 貢嘎冰川一直受到科學

10、家的重視，從 1980 年對外開放以來，先后有美、日、英、瑞士、意大利、加拿大等國的登山隊前往攀登。海螺溝冰川森林公園，位于貢嘎山東坡，有低海拔現(xiàn)代冰川，有寬達 1100 米、落差 1080 米的大冰瀑布，有大流量的沸、熱、溫、冷泉水。舉世聞名的瀘定鐵索橋，解放后被國務院列為重點文物保護單位。丹巴、雅江等縣不少村寨留存了許多古老的石砌碉樓，展示了古代氐羌人的歷史。藏族文化古城德格印經(jīng)院，情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 8 頁 共 54 頁擁有豐富完整的藏文書版。康定跑馬山、木格措、塔公草原等，都是著名的風景旅游區(qū)。（貢嘎山） 康巴文化甘孜州是歷史上早期民族頻繁遷徙的“民族走廊”腹心帶，又是內

11、地通往西藏的交通樞紐、藏漢貿(mào)易的主要集散地和“茶馬互市”的中心。在長期的歷史發(fā)展形成過程中，多元性文化歷史印記和鮮明的地域特征交織，文化資源底蘊深厚，源遠流長，民族風情絢麗多彩。同時， 又是藏傳佛教派系保留最全， 藏族文化典籍、 文獻保存最完整，藏醫(yī)藥理論研究與制藥發(fā)展最早的地區(qū)。德格縣與西藏拉薩、甘肅夏河同稱為藏區(qū)三大文化中心，素有“藏族文化寶庫”之譽，其中德格印經(jīng)院收藏有藏族文化典籍印版 27.5 萬余塊，文獻總字數(shù)達 3 億之巨。全州格魯、薩迦、寧瑪、噶舉、苯波五教派齊興并舉，宗教文化十分豐富。享有“宇宙歌曲”之譽的康定情歌、 “東方伊利亞特”之稱的 嶺 格薩爾王史詩 等為康巴文化最亮麗

12、、 最耀眼的閃光點。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 9 頁 共 54 頁（二）康定介紹（二）康定介紹康定縣地處四川省西部，是青藏高原的過渡地帶，歷史上就是川邊重鎮(zhèn)，在政治、軍事、經(jīng)濟上具有重要的戰(zhàn)略地位。物產(chǎn)富饒，有“康巴江南”之譽；是茶馬古道重鎮(zhèn)、康定情歌的故鄉(xiāng)、鍋莊文化的發(fā)祥地和藏漢文化的走廊， 也是四川省黃金旅游西環(huán)線和大香格里拉旅游環(huán)線上的主要目的地和重要的游客集散中心。在 5-10 年內，康定將建設成具有較高文化內涵，融山水旅游、休閑度假、消費購物于一體的特色區(qū)域旅游中心城市。（康定縣縣城）情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 10 頁 共 54 頁康定地跨北緯 2908-3046，

13、東經(jīng) 10102-10230，平均海拔 3500 米，縣城所在地海拔 2560 米。按地理緯度康定屬亞熱帶氣候； 康定地形復雜， 折多山將縣境分為東西兩大部分， 三個小區(qū)，東部高山峽谷區(qū)，西北部丘狀山原區(qū)，西部高原深谷區(qū)。康定四季景色宜人，各具韻味，夏季尤為避暑勝地，年平均氣溫 7.1，夏季均溫 15.7，寒冬 1 月均溫 2.5，年降水量 800950 毫米，無霜期150250 天，屬山地涼溫帶氣候。康定縣幅員面積 11485.5 平方公里，轄 3 鎮(zhèn) 19 鄉(xiāng)，東與寶興縣、天全縣、石棉縣和瀘定縣交界，南與九龍縣、木里縣相連，西與雅江縣毗鄰，北靠丹巴縣、道孚縣和小金縣。康定縣是以藏族為主，漢

14、、回、彝、羌等多民族的聚居縣，全縣人口 14 萬， 其中常住人口 11 萬， 城鎮(zhèn)人口 4.3 萬， 農(nóng)村人口 6.7 萬；就業(yè)人口達 6.5 萬。 榆林新區(qū)榆林新區(qū)位于康定城南，距舊城中心 4.5 公里，規(guī)劃面積約 3 平方公里，榆林區(qū)地勢開闊，風景優(yōu)美，溫泉資源豐富，地處折多河、榆林河交匯處， 緊鄰國道 318 線以及康定至海螺溝黃金線-康磨公路穿區(qū)而過，地處川藏經(jīng)濟走廊腹心地帶和川西旅游環(huán)線點上，地理、交通區(qū)位十分優(yōu)越。榆林新城區(qū)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展旅游業(yè)、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、新型服務、金融商貿(mào)、教育，大力發(fā)展開放型經(jīng)濟和私營經(jīng)濟。榆林區(qū)規(guī)劃人口約 3 萬人。分四個片區(qū)，即行政辦公

15、區(qū)、旅游接情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 11 頁 共 54 頁待區(qū)、居住區(qū)、商務中心區(qū)。分別規(guī)劃建設行政辦公、旅游度假、休閑娛樂、酒店、香巴拉文化園、體育文化中心、商務辦公、住宅、高檔別墅、商業(yè)步行街、教育、醫(yī)療衛(wèi)生及倉儲、運輸、物流配送中心、專業(yè)市場。新建榆林新城將成為康定政治、文化中心。康定縣行政機構已遷入榆林新區(qū)辦公，新區(qū)的相關配套設施亦在完善中。（榆林新區(qū)規(guī)劃圖） 交通狀況【公路】現(xiàn)狀：康定距成都 360 公里，驅車約需 5 小時。成都至雅安段為成雅高速公路，雅安至康定段位 318 國道。未來規(guī)劃： 四川省西部綜合交通樞紐建設規(guī)劃將甘孜州納入情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 12

16、頁 共 54 頁了西向通道建設規(guī)劃中，確定康定為 8 個交通節(jié)點城市之一，在綜合交通樞紐布局及重點建設項目安排上，規(guī)劃新建雅安-康定高速公路，里程 130 公里，投資 130 億元，預計在 2010 年開工建設，2014年建成。（318 國道上的二郎山隧道）【鐵路】現(xiàn)狀：目前沒有直接通往康定的鐵路，要乘火車前往康定需先沿成昆鐵路在烏斯河站下，然后乘汽車到達康定。未來規(guī)劃：目前川藏鐵路已進入規(guī)劃研究階段，川藏鐵路將成為川渝地區(qū)連接川西北旅游圈和西藏地區(qū)的鐵路通道， 主要承擔川渝地區(qū)與川西北、西藏的客貨交流。鐵路擬沿著國道 318 線建設，從成都出發(fā)，經(jīng)雅安、康定、理塘、左貢、波密、林芝等地，到達

17、拉薩。線路全長 1629 公里，其中四川境內約 650 公里。川藏鐵路規(guī)劃建成為一條客貨并重、兼具城際功能的西部地區(qū)鐵路主干線，按單級電氣情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 13 頁 共 54 頁化鐵路建設，估算總投資 537.8 億元，計劃工期 8 年。成都-康定段 266 公里，投資 314 億元，2009 年開工建設。其中，成雅段 146 公里，投資 254 億元，時速 200 公里；雅康段 120 公里，投資 60 億元，時速 160 公里，2013 年建成。這條鐵路的建設，將徹底結束康定無鐵路的歷史，坐火車從成都前往跑馬溜溜的康定，將只需要 1 個多小時。【航空】現(xiàn)狀：康定機場地處甘孜

18、州首府康定縣西北的折多山上，距離康定城區(qū) 36 公里。機場海拔 4280 米，僅次于世界海拔最高的西藏昌都邦達機場（海拔 4334 米） 。鋪設在天然凍土層平臺之上的機場跑道長度4000米， 可滿足波音737-700和空客A319等同等機型的起降要求，機場設計年旅客吞吐量為 33 萬人次，貨郵運量達 1980 噸。2008 年10 月 22 日，由國航執(zhí)飛的空客 A319 從成都試航康定成功，全程耗情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 14 頁 共 54 頁時 35 分鐘。康定機場的通航改變了甘孜州只有陸路運輸?shù)膯我唤煌顩r。由于通往機場的公路改造， 康定機場在通航后暫停運營， 至 2009年 4

19、 月恢復通航，目前只開通了“昆明-成都-康定”航線。未來規(guī)劃：到康定機場的公路，國道 318 線康定-折多山(康定機場)-新都橋(東俄洛路段)90 公里，投資 7.45 億元，預計 2010 年上半年完成。與此同時，由康定機場至塔公方向，還將開通一條專門僅供客車和自駕游小車通行、禁行大型貨車的旅游公路。航線方面還將爭取開通“北京-成都-康定” 、 “成都-康定-拉薩” 、 “廣州-重慶-康定”等航線。（康定機場）另外甘孜州在已經(jīng)建成康定機場的基礎上，計劃 2010 年開工建設稻城亞丁機場，2013 年建成，總投資 15 億元，甘孜縣機場也已納入規(guī)劃之中，將適時開展前期工作。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行

20、性研究報告第 15 頁 共 54 頁2、房地產(chǎn)宏觀市場分析（一）2008 年以來出臺的重要房地產(chǎn)政策2、房地產(chǎn)宏觀市場分析（一）2008 年以來出臺的重要房地產(chǎn)政策 2008 年 9 月 16 日到 12 月 23 日，央行百日內連續(xù) 5 次降息房地產(chǎn)行業(yè)可能是這一輪政策的最大受益者。 一是央行降息明顯降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本，特別是針對部分負債較高的房企；二是降息有利于減輕購房者的負擔，提高購房積極性，間接提高市場購買力；三是由于房地產(chǎn)企業(yè)信貸及購房按揭貸款仍然是銀行的主要業(yè)務，而存款準備金率的下調，使銀行可支配資金更多，從而貸款相對容易，流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金更多。 2008 年 10 月

21、22 日，財政部發(fā)文繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活文件指出：從 2008 年 11 月 1 日起，對個人首次購買 90 平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征印花稅；對個人銷售住房暫免征土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。 金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款， 其貸款利率的下線可擴大為貸款基準利率的 0.7 倍，最低首付款比例調整為 20%。下調個人住房公積金貸款利率，各檔次分別下調 0.27 個百分點。 2008 年 12 月 17 日，國務院辦公廳下發(fā)關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見放寬

22、二套房貸限制、取消房地產(chǎn)稅、購房超兩年轉讓免征營業(yè)稅等新政有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及二手房市場，全方位的刺激樓市。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 16 頁 共 54 頁 小結隨著一系列房地產(chǎn)行業(yè)救助政策措施的逐步落實，到 2008 年底市場基本穩(wěn)定，2008 年全年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 35215 億元，同比增長 23%。2009 年初房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表觀向好趨勢明顯。2009 年下半年，政府相繼出臺 10 多項規(guī)范市場秩序和穩(wěn)定房價的政策，政策意圖由刺激市場轉為規(guī)范整頓市場、打擊投機、穩(wěn)定房價、防止樓市大起大落，在抑制房價過快上漲的同時增加財政收入。（二）2009 年前三季度全國房地產(chǎn)市場運行

23、情況（二）2009 年前三季度全國房地產(chǎn)市場運行情況 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050 億元，同比增長17.7%，增幅比 1-8 月提高 3.0 個百分點，比去年同期回落 8.8 個百分點。 其中， 商品住宅完成投資 17582 億元， 同比增長 13.4%， 比 1-8月提高 2.5 個百分點，比去年同期回落 15.3 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 70.2%。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 27.75 億平方米，同比增長 15.4%，增幅比 1-8 月提高 1.9 個百分點；房屋新開工面積7.32 億平方米，同比下降 0.4%，降幅比 1-8

24、月縮小 5.5 個百分點；房屋竣工面積 3.34 億平方米，同比增長 24.7%，增幅比 1-8 月下降0.4 個百分點。其中，住宅竣工面積 2.77 億平方米，增長 26.7%，比1-8 月下降 0.1 個百分點。前三季度， 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 21451 萬平方情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 17 頁 共 54 頁米，同比下降 22.1%；完成土地開發(fā)面積 16706 萬平方米，同比下降6.6%。 商品房銷售情況前三季度，全國商品房銷售面積 58371 萬平方米，同比增長44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長 46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積

25、增長 30.6%。前三季度，商品房銷售額 27532 億元，同比增長 73.4%。其中，商品住宅銷售額增長 78.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 37.1%和 49.2%。 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)9 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 2.8%。新建住宅銷售價格同比上漲 2.7%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 0.6%；商品住宅銷售價格上漲 3.0%，其中普通商品住宅銷售價格上漲 3.7%，高檔住宅銷售價格上漲 0.5%。二手住宅銷售價格同比上漲 3.8%。 新建非住宅銷售價格同比上漲 1.9%。辦公樓銷售價格上漲 4.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲 0.3%，其他

26、用房銷售價格上漲 0.6%。三季度， 全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 1.9%， 其中，新建住宅銷售價格上漲 1.5%，二手住宅銷售價格上漲 3.5%；房屋租賃價格同比下降 0.5%；物業(yè)管理價格同比上漲 0.3%；土地交易價格同比上漲 4.7%。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)9 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)” ）為101.08，比 8 月份提高 1.00 點。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 18 頁 共 54 頁 小結我們看出，商品住宅完成投資 17582 億元，同比增長 13.4%，而商品住宅的銷售速度卻快得多， 銷售額同比增長 78.2%， 兩者比較看，住宅消

27、化量快于建設量，去庫存化明顯加速。總的來說 2009 年前三季度商品房投資額和銷售額的變化朝著明顯有利于開發(fā)商的方向邁進。3、甘孜州及康定縣經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析（一）甘孜州經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析3、甘孜州及康定縣經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析（一）甘孜州經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 國內生產(chǎn)總值（GDP）2008 年甘孜州全州國內生產(chǎn)總值 94.01 億元，人均國內生產(chǎn)總值 9640 元。2009 年上半年，甘孜州緊緊圍繞“保增長、擴內需、重民生、保穩(wěn)定”的首要任務，搶抓發(fā)展機遇，積極應對挑戰(zhàn)，完成生產(chǎn)總值（GDP）33.17 億元，同比增長 4.5%。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 19 頁 共 54 頁 固定資產(chǎn)投資2007 年甘孜州全社

28、會固定資產(chǎn)投資 98.98 億元，比上年增長24.9%，其中房地產(chǎn)投資 0.8 億元，比上年增長 1040.4%。房屋銷售面積 3.84 萬平米，銷售金額 0.73 億元。 工資、儲蓄2007 年甘孜州全州職工平均貨幣工資 25409 元，高于全省平均4097 元（全省 21312 元） ，在德陽（27015 元） 、成都（26231 元）后居全省第三位。2007 年甘孜州城鎮(zhèn)居民平均人均可支配收入 10178 元，低于全省平均 920 元（全省 11098 元） ，在成都（13617 元） 、攀枝花(11660元)、德陽（11585 元） 、阿壩（10726 元） 、資陽（10686 元）

29、、樂山（10503 元） 、綿陽（10473 元） 、廣安（10355 元）后居全省第九位。2008 年末，甘孜州全州地方財政收入達到 11.47 億元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到 46.48 億元。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 20 頁 共 54 頁（二）康定縣經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析（二）康定縣經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 國內生產(chǎn)總值（GDP） 金融、工資、儲蓄2007 年年末，金融機構各項存款年末余額為 331534 萬元；職工人數(shù) 1.62 萬人，職工平均工資 26828 元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額123456 萬元。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 21 頁 共 54 頁4、康定縣房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析（一）

30、甘孜州房地產(chǎn)市場情況分析4、康定縣房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析（一）甘孜州房地產(chǎn)市場情況分析房地產(chǎn)投資高速增長。2008 年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 26606 萬元， 同比增長 233.28%， 高于同期全社會固定資產(chǎn)投資 24.16%的增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大， 由 2005 年的 0.74%上升到 2008 年的 2.16%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也由 2005 年的 4 家，發(fā)展到 2008 年的 10 家。商品住宅建設投資主體地位突出。2008 年全州住宅建設投資額21279 萬元，同比增長 254.35%；2005 年至 2008 年住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的 15

31、.13%、71.77%、75.22%、79.98%；商業(yè)營業(yè)用房 4 年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的 56.67%、14.86%、8.14%、13.73%；辦公樓 4 年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的 28.21%、0、2.63%、4.65%；從比重上看，住宅建設投資呈增長趨勢，其主體地位十分突出。房地產(chǎn)市場商品房銷售態(tài)勢較好，銷售面積逐年增長。2005 年至 2008 年全州商品房銷售面積分別為 19557 、 23300 、 38389 、61229 ； 其中： 商品房住宅銷售 6860 、 7240 、 35039 、 58729。 同時 90-140 戶型住宅供給增長

32、較快,2008 年銷售面積為 31755，同比增長 35.69%，銷售套數(shù)為 271 套，同比增長 11.07%。商品住宅價格上升較快。2005 年商品住宅均價約為 1342 元/平方米；2006 年約為 2000 元/平方米；2007 年約為 2098 元/平方米；2008 年約為 2262 元/平方米，其中：康定老城區(qū)商品住宅平均價格情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 22 頁 共 54 頁約為 3600 元/平方米左右。土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。甘孜州 2007 年房地產(chǎn)企業(yè)本年購置土地面積 32640 平方米，同比增長 323.73%，2008 年房地產(chǎn)企業(yè)本年購置土地面積

33、96601 平方米，同比增長 195.96%。房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異， 甘孜州房產(chǎn)開發(fā)主要以康定和瀘定兩縣為主。2008 年，康定和瀘定房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全州總投資額的 93.99%，其他縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額占總投資額的 6.01%。（二）康定縣主要在售樓盤情況（二）康定縣主要在售樓盤情況【云山尚城】開發(fā)商：四川泰鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目性質：住宅、商業(yè)總占地面積：約 53 畝；總建筑面積：約 10 萬平方米項目地址：康定新城云山尚城共分為三大組團。目前開發(fā)了一、二組團，由多層住宅和電梯房組成。第一組團占地 16.5 畝，建筑面積 2.8 萬平米，戶數(shù)為 236 戶，銷售近 90%。第二

34、組團占地 14 畝，建筑面積 2.2 萬平米，200 余戶。目前銷售價格在 2500 元/平方米左右。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 23 頁 共 54 頁【康定新天地】開發(fā)商：四川康定新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目性質：住宅、商業(yè)總占地面積：約 200 畝總建筑面積：約 30 萬平方米項目地址：康定新城康定新天地是康定新縣城最早開發(fā)的樓盤，整個項目分為五區(qū)，目前開發(fā)的只有一區(qū)、二區(qū)，位于新縣城核心區(qū)域，緊鄰康定縣政府大樓和政務中心。一區(qū)、二區(qū)共 1000 余套住宅，銷售達 60%左右，目前銷售價格為約為 2600 元/平米。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 24 頁 共 54 頁情歌風情小鎮(zhèn)

35、項目可行性研究報告第 25 頁 共 54 頁【康定首座】開發(fā)商：四川恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目性質：商住綜合樓及附屬配套設施總占地面積：45.45 畝總建筑面積： 85844.45 平方米項目地址：康定新城10 棟住宅樓，地上 11 層，地上建筑面積 79864.25 平方米，其中第一層設有部分商鋪和醫(yī)療服務點。 地下建筑面積 5980.2 平方米，地下兩層停車場，約 250 個停車位。項目建筑密度為 25.25，容積率為 2.63，綠地率為 36.5%。開工時間為 2008 年 7 月。目前銷售價格在 2700 元/平方米左右。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 26 頁 共 54 頁【三江蔚

36、城】開發(fā)商：三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目性質：住宅、商業(yè)總占地面積：7.8 畝總建筑面積：21797.26 平方米項目地址：康定縣老縣城向陽街框剪結構，總建筑面積 21797.26 平方米，7 幢住宅；建筑密度35%；容積率 3.6；綠地率 35%。開工時間 2008 年 3 月。共 300 余套；一期 100 余套，銷售完畢；二期 200 余套，銷售超過 50%。目前銷售均價 3600 元/平米。（三）政府鼓勵房產(chǎn)消費政策（三）政府鼓勵房產(chǎn)消費政策榆林新區(qū)規(guī)劃主要以行政辦公、 商業(yè)、 旅游觀光及居住功能為主，現(xiàn)有新區(qū)各業(yè)態(tài)建筑風格都是現(xiàn)代結合藏式風格， 整體房價比老城區(qū)低，為了加快新城建設，康

37、定政府給與了一定優(yōu)惠政策和補助來刺激新城房地產(chǎn)的銷售。購買康定新城商品住房的，康定縣戶籍的（含州本級、中央、省屬駐康定單位） ，每戶每套由康定縣財政一次性補貼 2 萬元；非康定縣戶籍的，每戶每套由康定縣財政一次性補貼 1 萬元。“安心工程” ，購買康定新城商品住房的康定縣干部職工，按職級面積標準每戶每平方米補助 480 元。凡在康定縣購房的非康定縣戶籍個人，一律可辦理本人及其父母、配偶、子女的落戶手續(xù)。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 27 頁 共 54 頁5、康定縣旅游發(fā)展狀況分析5、康定縣旅游發(fā)展狀況分析作為國內知名的旅游目的地和旅游集散地， 康定周邊擁有較多知名的旅游景點。康定已被國務院

38、批準為對外國人開放縣，被四川省列為旅游觀光城市。國家級貢嘎山風景名勝旅游區(qū)的重要景點大多分布在縣境內。跑馬山、野人海（木格措） 、塔公寺聞名海內外，中外游人絡繹不絕；縣境內匯集了登山探險、游覽觀光、休閑避暑、溫泉沐浴和宗教朝圣等旅游內容。得天獨厚的自然風光、獨具特色的藏族文化和古樸神奇的民風民俗令游人流連忘返，康定正成為大西南一條新興的旅游熱線。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 28 頁 共 54 頁（一）海螺溝（一）海螺溝海螺溝冰川森林公園,距成都市 319 公里,康定 49 公里。海螺溝發(fā)源于貢嘎山主峰東坡的冰融河谷， 是貢嘎山國家級風景名勝區(qū)的核心景區(qū)之一， 是國家級自然保護區(qū)， 是世界

39、上僅存的低海拔冰川之一，中國唯一的冰川森林公園，國家 AAAA 級旅游區(qū)，國家地質公園。面積 16 平方公里，最高海拔 6750 米，最低海拔 2850 米。海螺溝旅游資源有三大特色：一是海螺溝身處山腳，在陽光照耀下，遠望終年積雪不化的貢嘎雪山，氣勢恢宏，光芒萬丈，瑰麗輝煌。二是海螺溝冰川在國內同緯度冰川中海拔最低，最低點為海拔 2850 米，冰川伸入原始森林 6 公里，冰川與森林共生。海螺溝冰川是現(xiàn)代冰川，形成于 1600 年前。溝內有一寬 1000 多米的大冰瀑布，直落 1080 米，舉世無雙。三是在這冰天雪地的冰川世界里，有溫泉點數(shù)十處，游人可在冰川上洗溫泉浴，水溫介于 40 攝氏度至8

40、0 攝氏度之間，其中更有一股水溫高達 90 攝氏度的沸泉，冷熱集于一地，甚為神奇。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 29 頁 共 54 頁（二）跑馬山（二）跑馬山跑馬山位于康定城南，當?shù)夭刈宸Q“拉姆則” ，意為“仙女山” ，是藏族著名神山之一。為紀念佛主釋迦牟尼的誕辰（浴佛）日，當?shù)厝罕娒磕贽r(nóng)歷四月八日都要在這里舉行隆重盛大的紀念活動， 稱“四月八”轉山會，并進行賽馬活動。一首譽滿全球的“康定情歌” ，更使人們十分向往。跑馬山海拔約 2700 米。上山之后，可以俯瞰康定全城。（三）木格措（三）木格措木格措，又叫野人海，有小九寨之稱，距康定縣城 26 公里，海拔 2900-3800 米，也是貢嘎

41、山風景名勝區(qū)的組成部分；是川西北海拔 2000 米以上地區(qū)最大的高山湖泊，長約 5 公里，寬約 1.5 公里，最深處達 70 余米。面積 3.2 平方公里，是以高山湖泊及溫泉為主要特色，融原始森林、草原、雪山為一體，互相映襯，一派原始古樸而幽靜的自然景色，仿佛使人們置身于瑤池仙境，由杜鵑峽、賽馬坪、七色海（海拔 3400 米） ，藥池沸泉、木格措和紅海草原六個小景區(qū)組情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 30 頁 共 54 頁成。其中稱為藥泉的沸泉群在 70 余平方米范圍內有近百泉眼，且各出泉水療效不一，如明目泉、健胃泉、洗腳泉等，堪稱世界一絕。湖景一日多變，清晨湖面靜如鏡面，倒映著雪峰和群山；午

42、后波濤滾滾，濤聲如雷震撼山谷；傍晚夕陽西斜時湖面金光燦爛奪目；動靜交替的湖水，日變萬千。木格措周圍有紅海、白海、黑海等個衛(wèi)星湖，有松杉和杜鵑林帶，以及由折多山 37 座雪峰組成的山水景區(qū)，景區(qū)面積為 50 平方公里，規(guī)模宏大。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 31 頁 共 54 頁（四）燕子溝（四）燕子溝在貢嘎山的正東方，主峰腳下冰川逶迤，雪山連綿，億萬年日月風云，幻化出一條神奇的紅石之谷-燕子溝。燕子溝正是蓮花生大士曾經(jīng)授記的貢嘎山勝樂金剛的壇城和道場所在地。 景區(qū)依照佛家修行與人生感悟去布局，將自然風景幻化成佛的世界、貢奉的圣地，燕子溝也成為游客向往的朝圣地。貢嘎山國際旅游度假區(qū)就在這塊圣

43、地的中心， 它的子景區(qū)燕子溝長 40 公里，面積 143 平方公里，距成都 283 公里，經(jīng)雅家埂到康定僅 76 公里，距康定機場 120 公里，離海螺溝只有 7 公里。（五）塔公草原（五）塔公草原塔公草原距康定縣城 110 公里，傍依雅拉神山，每年 7 月下旬至8月初是藏族人在草原上舉行盛大的民間活動“耍壩子”的時間，其間有賽馬、歌舞等節(jié)目，一夜之間草原上便搭起了色彩繽紛的帳篷，熱鬧非凡。塔公寺坐落在四川省甘孜藏族自治州康定縣塔公鄉(xiāng)， 位于川藏公路線上，距離成都市約 400 公里。塔公寺是藏區(qū)著名的花教寺廟，在情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 32 頁 共 54 頁藏傳佛教中地位較高，寺廟建

44、筑壯觀，有著古老而悠久的歷史。據(jù)傳說公元 641 年文成公主進藏與松贊干布完婚時途經(jīng)木雅人居住的這片草地時，看到此處草地風光清靈秀美，便決定在此修建一座寺廟。塔公寺是藏傳佛教薩迦派俄爾巴傳承寺院，至今已有 1000 多年的歷史，有“小大昭寺”之稱。寺廟結構奇特，古樸莊重，四周分別建有白、黃、紅、綠四塔，塔內長明燈日夜不息。四方塔周圍有百余座造型各異的塔形成的塔林環(huán)抱著寺廟， 寺內正殿供奉著花教創(chuàng)始人薛迦班智達的塑像。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 33 頁 共 54 頁（六）野牛溝（六）野牛溝野牛溝位于康定縣城北 126 公里的孔玉區(qū)境內， 那里還是個人跡罕至的世外桃源。靠近大渡河谷，因溝內

45、野牛(牛羚)眾多而得名。野牛溝內有五色冰磧湖 310 多個，有一個閃著波光的冰磧湖，叫長海子的圣湖，每年農(nóng)歷五月初一到十五，溝內外藏民都要去長海子邊，向護佑野牛溝的兩男兩女四位山神煨桑祭祀。谷底是一大片高山草甸，這是當?shù)夭孛竦哪翀觯粫r值初春鮮艷的百花點綴在茵茵綠野之上，恰似一張巨大的花毯鋪向林邊，牧民們把牛羊趕回圈欄，開始挖掘蟲草和貝母；這里的溪水甘冽甜美，因為牛是吃蟲草、貝母喝礦泉水長大的，牛奶也格外純香。（七）蓮花海（七）蓮花海蓮花海位于康定縣普絨鄉(xiāng)苦西絨山谷中，海拔 3000 多米，距康定縣城有 120 公里，地處貢嘎山和伍須海風景區(qū)之間。蓮花海因海中生長有蓮花而得名，又名合合海子，屬高

46、山淡水湖波，面積 500 畝。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 34 頁 共 54 頁蓮花海由雪山、石林和森林環(huán)抱，雪峰在陽光映照下圣潔而高雅，山腰的石林以及樹木千姿百態(tài)；蓮花海的水，如鏡的水面倒影著森林和天空，寧靜而致遠；湖泊周圍碧綠的草坪，成群的牛、羊如珍珠般撒落在草原上。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 35 頁 共 54 頁三、項目情況介紹1、項目用地情況（一）用地地點三、項目情況介紹1、項目用地情況（一）用地地點項目用地地點位于康定縣榆林新區(qū)規(guī)劃用地 E18-2，與老城區(qū)相隔僅五公里，占地面積約 92 畝。（二）環(huán)境景觀（二）環(huán)境景觀項目地塊位于康定新城南面，地勢平坦，四面無遮擋，溫

47、暖采光非常好。海拔 3000 米，四面環(huán)山，旁邊是折多河，遠可眺望貢嘎雪山。項目地塊所處康定新區(qū)，建設一新，環(huán)境較好，總體規(guī)劃僅景觀比較完善，預計三年后隨著商品房小區(qū)的交付使用，整體環(huán)境和商業(yè)居住環(huán)境將更完善優(yōu)越。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 36 頁 共 54 頁（三）交通狀況（三）交通狀況項目緊鄰國道 318 線，臨康磨公路，距舊城中心約 4.5 公里，距康定機場 36 公里，距規(guī)劃中雅康高速康定出口僅 1 公里。目前新城道路網(wǎng)線、新城與舊城之間的道路條件良好，城市公交開通，交通較便捷。（四）基礎設施（四）基礎設施康定新城已基本完成新城道路、強弱電系統(tǒng)、供排水管網(wǎng)、自來水廠、道路綠化等

48、基礎設施建設較為齊全。目前燃氣管網(wǎng)也在規(guī)劃鋪設中。新城還將規(guī)劃開發(fā)溫泉地熱系統(tǒng)。（項目地塊旁中國移動在建的營業(yè)廳和辦公樓）（五）溫泉資源（五）溫泉資源項目地塊所在地區(qū)屬康定溫泉帶之一-榆林宮溫泉帶， 溫泉資源非常豐富。榆林宮是舊時是明正土司避署行宮，又因雍正四年果親王情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 37 頁 共 54 頁于此溫沐浴建設行宮，亦名御林宮。遠山雪峰屹立，近嶺山巒夾峙，林木蔥郁，折多河在谷地中蜿蜒奔流，河岸綠茵草坪，野花遍地。此地上下數(shù)里分布溫泉數(shù)處，都是優(yōu)質礦泉水，可飲用沐浴。榆林宮溫泉在康巴民間素有“藥水”之稱，自古以來都有遠道前來求浴祛病者。1947 年夏，國畫大師張大千來康

49、定曾到此游覽，作“御林宮雪山”畫，并書：御林宮，明正土司避暑別墅地，雪山、溫泉，并皆勝地。據(jù)中科院成都山地所研究， 榆林宮熱礦溫泉水有十項指標達到并超過國家規(guī)定的醫(yī)療礦泉水的指標，其中七項達到命名礦泉水濃度，即碳酸水、鋰水、硅水、氟水、硫化氫水、鐳水和重碳酸鹽水。榆林宮熱泉是我國迄今所知的含特殊組分最多的醫(yī)療礦泉群之一， 達到醫(yī)療價值與礦水濃度標準的特殊組分之多和水質類型之豐富為國內外罕見。2、項目開發(fā) SWOT 分析（一）優(yōu)勢2、項目開發(fā) SWOT 分析（一）優(yōu)勢 地塊位于康定榆林新城，新城逐步完善的配套將為項目提供優(yōu)越的經(jīng)營環(huán)境康定新城規(guī)劃面積 6 平方公里，規(guī)劃居住人口 3 萬人，是目前

50、康定城已建成區(qū)面積的 2 倍。功能定位為：行政辦公中心、客運樞紐、商貿(mào)文化中心、高檔住宅區(qū)，將是康定未來的中心區(qū)域。本項目總占地 92 畝，有利于打造功能配套完善的風情小鎮(zhèn)，具有一定規(guī)模效應，其發(fā)展?jié)摿οM者有著很大的吸引力。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 38 頁 共 54 頁 便捷的交通條件、較完善的市政配套康定新城地處折多河、榆林河交匯處，緊臨國道 318 線，距舊城中心 4.5 公里，距康定機場 36 公里，康定至海螺溝旅游黃金線康磨公路穿城而過。本項目地塊位于康定新縣城西南區(qū)域，臨康磨公路，距康定規(guī)劃中的高速路出口僅 1 公里，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，地塊的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿薮蟆？?/p>

51、定新城內已形成以 5 條南北向順應山體等高線的道路為主的車行交通體系網(wǎng)；基礎設施的建設也非常迅速，目前水、電、通訊以及市政設施已經(jīng)基本全部完工，為本項目的開發(fā)提供了完善的配置。康定新城目前部分開發(fā)樓盤基本完工交房在即， 縣級機關辦公及政務中心已遷入， 未來良好的居住氛圍和已初步形成的區(qū)域印象為本項目在高檔住宅方面的運作奠定了一定的基礎。 新城內規(guī)劃建設的小學、幼兒園、醫(yī)院，將完善本項目的配套。 美麗的山水景觀、陽光充足、親近自然項目地勢相對開闊，環(huán)境良好，風沙較小，空氣清新，無遮擋，采光非常良好；臨近折多河，風景優(yōu)美，非常適于居住。 擁有溫泉資源，可引入項目利用。經(jīng)康定縣地礦勘測，開發(fā)區(qū)內發(fā)現(xiàn)

52、有 2 處流量較大的溫泉眼，溫泉自然流量達 1000 噸/日以上，出口水溫在 64-91 攝氏度。（二）劣勢（二）劣勢 康定新城的商業(yè)居住整體配套完善，還需要 3 年的發(fā)展期目前康定新城生活配套設施不夠完善，醫(yī)院、學校還未啟用，嚴情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 39 頁 共 54 頁重缺少商業(yè)、服務業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等。生活配套的不足使很多康定本地客戶不愿意居住在新城。康定新老縣城之間交通道路條件良好，但是公交班次較少，僅六輛公共汽車，平均等車時間 30-40 分鐘，且公交車費為三元/次，車費相對較貴。 地塊與周邊地勢落差較大地塊與康磨公路高差較大，需要做堡坎防護；臨河段也需要做防洪堤壩。（

53、三）機會（三）機會康定新區(qū)是康定發(fā)展的重點區(qū)域，是未來的經(jīng)濟、文化、政治、金融中心和交通樞紐，區(qū)域規(guī)劃的良性發(fā)展將給本項目帶來無限機遇。新區(qū)是高端企業(yè)及高檔樓盤的聚集地，區(qū)域前景極為廣闊，區(qū)域市場的整體發(fā)展必將為本項目帶來廣闊的發(fā)展前景。隨著到康定的高速公路、鐵路的陸續(xù)建成，新區(qū)將是交通樞紐所在地；商業(yè)與商務發(fā)展前景良好。交通改善后，旅游業(yè)大力發(fā)展，康定的經(jīng)濟必將突飛猛進，使本區(qū)域房地產(chǎn)市場增加更大的輻射能力。本項目地塊較大，設計布局方面有較大的發(fā)展空間，可打造特色商業(yè)物業(yè)。（四）威脅（四）威脅項目所在區(qū)域屬于新規(guī)劃的新興區(qū)域，政府的政策、規(guī)劃指導對區(qū)域的發(fā)展起著重要的影響， 如果有變， 將會

54、對項目形成較大的威脅。新城的在建和將建的項目較多，爭奪客戶群的競爭將十分激烈。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 40 頁 共 54 頁且項目大都定位于小高層電梯住宅，同質化現(xiàn)象較為嚴重。（五）策略（五）策略本項目選擇與周邊競爭物業(yè)有差異化的定位， 從而使差異化競爭機會轉化為差異化競爭優(yōu)勢。本項目通過自身配套彌補周邊商業(yè)配套的不足。前期通過開通看樓專車， 后期通過開通小區(qū)公交站點來弱化目前交通所帶來的不利影響。發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，充分利用溫泉對本項目帶來的有利影響。發(fā)揮片區(qū)開發(fā)熱點、 政府高度關注等優(yōu)勢， 選擇恰當?shù)娜胧袝r機，發(fā)揮區(qū)域“聯(lián)動”效益為本案造勢，提高知名度。密切關注市場動態(tài)，根據(jù)市場動

55、態(tài)隨時調整推策略；同時密切關注競爭對手動態(tài)，搶占競爭有利時機。（六）總結（六）總結綜合 SWOT 分析，康定新城的發(fā)展前景是本項目區(qū)位價值體現(xiàn)的重要依據(jù)，如果可以有效地將本項目地利優(yōu)勢轉化成品牌、口碑，并最終形成商業(yè)優(yōu)勢，則本項目商業(yè)就能為項目創(chuàng)造更大的價值。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 41 頁 共 54 頁四、項目工程方案1、項目設計（一）產(chǎn)品類型四、項目工程方案1、項目設計（一）產(chǎn)品類型 尊貴住宅兩室兩廳雙衛(wèi)：建筑面積約 95 平方米，兩室兩廳一廚雙衛(wèi)，帶景觀陽臺、風情花池；戶型設計明亮通透，客廳 4.2 米開間，落地窗直接通向景觀陽臺，視野更加開闊；動靜分區(qū)，主、客臥休息區(qū)安寧平靜

56、，餐廳、廚房、客廳活動區(qū)享樂熱鬧天地；雙衛(wèi)設計，方便實用；主臥室開間 3.9 米，帶獨立衛(wèi)浴，私密空間，享受尊貴品質生活；私家風情花池，陽光、鮮花映照愉悅心情，全面感受開擴視野與清新自然，感觸朗闊晴空，親近自然美景。三室兩廳雙衛(wèi)：建筑面積約 140 平方米，三室兩廳一廚雙衛(wèi)，超大觀景客廳、帶風情花池，豪華大戶設計；40 平米大面寬客廳，豪華、氣派，凸式觀景大窗，享受充足陽光，感受四季風景，品味人生美景；主臥豪華套房式設計，設有獨立衛(wèi)生間及衣帽間，功能齊全，空間私密，盡顯優(yōu)越品質生活；現(xiàn)代廚房設計，外接功能陽臺，讓操作心情更舒暢；戶型空間及使用功能處處體現(xiàn)人性關懷，舒適朗闊，享受極致尊崇生活。

57、特色商業(yè)拋棄傳統(tǒng)底商形態(tài)，打造獨立商業(yè)街區(qū)，商業(yè)與住宅主體脫離，享受繁華商貿(mào)的同時，保證住宅生活品質。 星級酒店情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 42 頁 共 54 頁獨立的星級酒店，緊鄰商業(yè)生活區(qū)，遠眺雪山美景，陽光下享受愉悅溫泉，同時感受康定本地生活特色。（二）產(chǎn)品特色（二）產(chǎn)品特色風情小鎮(zhèn)的規(guī)劃設計理念借鑒了日本建筑師黑川紀章所提出的“共生”思想。即部分與整體的共生、內部與外部的共生、建筑與環(huán)境的共生、 異質文化的共生、 歷史與現(xiàn)在的共生、 人類與技術的共生。風情小鎮(zhèn)的設計強調建筑與人、人與自然、居住與商業(yè)、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、 建筑與文化、 建筑與自然、 建筑與發(fā)展的共生共存、 和諧統(tǒng)一。 整

58、體規(guī)劃-體現(xiàn)了建筑與人、人與自然的共生在這樣一個區(qū)域中，風情小鎮(zhèn)的整體規(guī)劃充分把自然景觀的優(yōu)勢、人的居住需求、消費需求、娛樂需求和交通路網(wǎng)有機的結合在一起；敞開式的低層商業(yè)街區(qū)設計，以交通路網(wǎng)的便利帶動商業(yè)價值的提升；中心的休閑廣場、標志性的商業(yè)塔樓、獨立院落商業(yè)，充分滿足了風情小鎮(zhèn)內居民就近消費的需求， 使區(qū)域內消費的人群在感受熱鬧繁華商業(yè)的同時，能充分體味優(yōu)美自然景觀。 建筑布局-體現(xiàn)了居住與商業(yè)的共生9.59 萬米的住宅、2.2 萬平米的酒店、2 萬平米的主題性商業(yè)街區(qū)，風情小鎮(zhèn)在建筑布局之時沒有采用傳統(tǒng)方式，而是將住宅分為 4個相對獨立的圍合小區(qū)， 讓獨立的商業(yè)街道自然而然的穿插在 4

59、 個住宅小區(qū)和 1 個酒店區(qū)域之間，廣場、噴泉、景觀再自然而然的穿插在街道小區(qū)之中。這樣的設計使住宅、商業(yè)、酒店的形態(tài)功能分區(qū)獨立開來，互不影響；但是住宅、酒店與商業(yè)的客流卻能夠自然實現(xiàn)彼此情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 43 頁 共 54 頁的穿插，相互帶動、相互促進，使身在其中的消費者，感官中形成一個渾然一體的整體。 建筑風格-體現(xiàn)了傳統(tǒng)與現(xiàn)代、建筑與多元文化的共生風情小鎮(zhèn)整體風格設計將濃重古樸的山地建筑風格與現(xiàn)代社區(qū)簡潔、明快的特色進行了有機的融合；融合了法式山地建筑特色、藏式民居建筑特色； 從世界旅游勝地阿爾卑斯山脈沿線的民居建筑中汲取靈感，結合傳統(tǒng)藏式建筑元素，融入現(xiàn)代建筑設計，營

60、造風情小鎮(zhèn)的浪漫氣氛；讓人們的視野超越了地理環(huán)境的限制，在同一空間內向人們提供了不同時代、不同地域、不同民族的多元文化精華的體驗。 景觀設計-體現(xiàn)了建筑與自然、建筑與發(fā)展的共生在風情小鎮(zhèn)的景觀設計中， 主要的節(jié)點都有精致水景和獨特的景觀小品；通過在中心街區(qū)上一個個景觀節(jié)點設置，明確了人流動線的貫穿，增強對人流的引導性，降低人們的疲憊感和厭倦感。充分利用得天獨厚的自然資源，將溫泉引入社區(qū)，既是溫泉景觀，也可讓業(yè)主愉悅養(yǎng)身。使人們在追求豐厚物質生活的同時，享受純凈自然景觀。（三）平面布置（三）平面布置本項目的規(guī)劃道路從地快中穿過，將項目分為三大板塊。住宅板塊、鍋莊城商業(yè)板塊、酒店板塊。住宅板塊位于

61、項目北部片區(qū)，區(qū)內分為 4 個組團，主要為 9 棟13+1 層、10 棟 8+1 層高的電梯房及商業(yè)街區(qū)組成。鍋莊城商業(yè)板塊緊鄰住宅板塊， 位于項目中間片區(qū)， 為 2 棟 3-4層高的多層商住樓，預計面積 5000 平米。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 44 頁 共 54 頁酒店板塊位于項目南部片區(qū)，主要布置商業(yè)、酒店及停車場等。住宅部分 95934.89 平方米，底層商業(yè)部分 15270 平方米，酒店部分 22089.32 平方米。（四）項目道路交通（四）項目道路交通本項目車行道系統(tǒng)主要采用環(huán)形，其中主干道路形成環(huán)網(wǎng)狀，線型流暢優(yōu)美，每個住宅組團設 2 處出入口與周邊道路連接。主干道和次要

62、道路均結合建筑布局和景觀軸線形成相對規(guī)整的網(wǎng)格或環(huán)行， 方便使用。停車設施結合地形，坡度平緩處布置地面停車場，停車場形式考慮地上與地下綜合采用。（五）綠化方案（五）綠化方案 綠化方案原則突出高原生態(tài)特色的原則；突出植被豐富、四季皆有景的原則；突出藏式風情元素、情歌文化的原則；與建筑布局完美結合、相得益彰的原則。 綠化風格集中綠化以高大喬木為主形成自然具情趣的樹林， 小區(qū)內適當布置草坪及孤植大樹，大樹枝繁葉茂，郁郁蔥蔥，流淌生命的氣息。綠化景觀以現(xiàn)代的、藏式的、休閑自然的風格為主調。2、項目建設周期及施工組織2、項目建設周期及施工組織情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 45 頁 共 54 頁五、項

63、目組織機構及人力資源配置1、組織機構設置五、項目組織機構及人力資源配置1、組織機構設置公司實行的是董事會領導下的總經(jīng)理負責制，設四部門，即：工程部、經(jīng)營部、財務部、行政部。其管理機構詳見下圖。董事會董事長總經(jīng)理常務副總經(jīng)理經(jīng)營部行政部工程部財務部本項目工作人員 28 人，各部門的組成和工作人員數(shù)，詳見下表。部門人員配置董事會3總經(jīng)理1常務副總經(jīng)理1經(jīng)營部11工程部5行政部4財務部32、人員培訓2、人員培訓所需行政技術管理人員由鍋莊城地產(chǎn)公司從社會招聘， 所需置業(yè)顧問根據(jù)項目進度進行按需招聘。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 46 頁 共 54 頁六、項目投資估算及資金籌措1、項目投資估算（一）

64、估算依據(jù)六、項目投資估算及資金籌措1、項目投資估算（一）估算依據(jù)本章評估依據(jù) 四川省建筑工程綜合預算定額單位估價表 和 四川省建筑工程安裝標準定額文件匯編 ，參照相關基礎數(shù)據(jù)和原始資料，按照實事求是、客觀、公正、真實的原則進行估算。（二）估算范圍（二）估算范圍估算的范圍是鍋莊城置業(yè)公司“情歌風情小鎮(zhèn)”開發(fā)項目，總建筑面積 139294.4 平米。備注：此資金收益預算未含鍋莊城特色商業(yè)部分（5000 平米） 。（三）投資估算備注：此資金收益預算未含鍋莊城特色商業(yè)部分（5000 平米） 。（三）投資估算情歌風情小鎮(zhèn)總投資 36157 萬元。 根據(jù)相關預測及資料和實際發(fā)生的費用，對各項投資測算如下：

65、項目土地費用 4607 萬元，前期工程費用 3134 萬元，建設費用19501 萬元，營銷管理及其他費用 4458 萬元，稅費 4457 萬元。 土地費用鍋莊城置業(yè)公司通過土地交易市場上獲得土地使用權， 整個交易過程總費用約為 4607 萬元。 前期工程費用前期項目費用主要包括建筑方案設計費、 勘查設計費、 溫泉費用、環(huán)境配套費用以及在報建過程中需要繳納的規(guī)費，共需 3134 萬元。 建設費用情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 47 頁 共 54 頁建設費用主要包括建筑安裝費用，共需 19501 萬元。 營銷管理及其他費用項目在銷售過程中產(chǎn)生的管理營銷費用以及在經(jīng)營行為發(fā)生之后所需繳納的稅費，這

66、部分費用在整個項目開發(fā)過程占到 26%左右，共需 8915 萬元。各成本費用詳細估算過程及估算標準，見下表：項目費用名稱工程量合計占總投資比例備注(平方米)單位：萬元土地費用614244,60712.74%50 萬元/畝前期工程費用139294.43,1348.67%建筑設計34825 元/平方米規(guī)費41830 元/平方米地勘705 元/平方米環(huán)境配套費1,741125 元/平方米溫泉引入成本27920 元/平方米物管維修基金27920 元/平方米建設費用139294.419,50153.94%1400 元/平方米營銷費用139294.42,0895.78%150 元/平方米營業(yè)稅金及附加13

67、9294.44,45712.33%320 元/平方米管理費用139294.41,2543.47%90 元/平方米不可預見費用139294.41,1143.08%80 元/平方米合計36,157情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 48 頁 共 54 頁2、經(jīng)濟效益評價（一）靜態(tài)投資回收期2、經(jīng)濟效益評價（一）靜態(tài)投資回收期根據(jù)以上測算，該項目總投資 36157 萬元，根據(jù)項目投資分析，在 2011 年 7 月份，基本可以收回投資。詳見項目現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年份合計2009 年2010 年2011 年2012 年項目9-12 月1-3 月4-6 月7-9 月10-12 月1-3 月4-6 月7

68、-9 月10-12 月1-3 月4-6 月現(xiàn)金流入4456900056005600560056005600560056005369現(xiàn)金流出3170015004500300030003000300030003000300030001700營業(yè)稅4457000560560560560560560560537總成本支出3615715004500300035603560356035603560356035602237凈現(xiàn)金流量8412-1500-4500-300020402040204020402040204020403132所得稅277600000000002776所得稅后凈現(xiàn)金流量5636-150

69、0-4500-30002040204020402040204020402040356累計稅后凈現(xiàn)金流量5636-1500-6000-9000-6960-4920-2880-8401200324052805636（二）項目財務評價（二）項目財務評價 銷售方案情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 49 頁 共 54 頁本項目中住宅和商業(yè)用房及商鋪部分全部銷售。 銷售價格住宅均價：3000 元/平米，銷售金額 28780 元；商業(yè)用房均價：6000 元/平米，銷售金額 9162 萬元；酒店用房均價：3000 元/平米，銷售金額 6627 元；銷售金額合計：44569 萬元。備注：此價格為根據(jù)目前市場情況

70、進行的預計銷售價格。 銷售周期項目銷售從 2010 年 7 月開始， 整個銷售周期暫定兩年， 截至 2012年 6 月整個項目銷售完畢。 銷售收益項目損益表（單位：萬元）年份合計2009 年2010 年2011 年2012 年項目9-12 月1-3 月4-6 月7-9 月10-12 月1-3 月4-6 月7-9 月10-12 月1-3 月4-6 月銷售收入4456900055005500550055005500550059005669住宅2878000040004000400040004000400025002280商鋪916200015001500150015001500150010062酒

71、店662700000000033003327情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 50 頁 共 54 頁銷售營業(yè)稅等4457000550550550550550550590567成本（不含稅金）3170015004500300030003000300030003000300030001700利潤總額8412-1500-4500-300019501950195019501950195023103402所得稅277600000000002776當季稅后利潤5636-1500-4500-30001950195019501950195019502310626項目銷售所得稅前利潤 8412 萬元，稅后利潤

72、5636 萬元。通過對項目損益的分析，本項目稅前利潤率為 23.27%，稅后利潤率 15.59%，具有較高的投資回報率。3、項目增值性評價3、項目增值性評價房地產(chǎn)價值包括土地價值部分和地上建筑價值部分， 而導致房產(chǎn)升值的主要影響力主要受土地區(qū)位和稀缺性影響。本項目地塊位于康定新城中心位置，交通便利，地理位置優(yōu)勢明顯；康定縣可開發(fā)土地稀缺，在未來幾年內與此項目具有同等地理位置優(yōu)勢的土地在當?shù)睾茈y再出現(xiàn)，土地增值潛力巨大。康定新區(qū)是康定發(fā)展的重點區(qū)域，是未來的經(jīng)濟、文化、政治、金融中心和交通樞紐，區(qū)域規(guī)劃的良性發(fā)展將給本項目帶來無限機遇。隨著到康定的高速公路、鐵路的陸續(xù)建成，新區(qū)將是交通樞紐所在地

73、；交通改善后，旅游業(yè)大力發(fā)展，康定的經(jīng)濟必將突飛猛進，使本區(qū)域房地產(chǎn)市場增加更大的輻射能力，商業(yè)與商務發(fā)展前景良好。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 51 頁 共 54 頁本項目地塊較大，是目前新區(qū)最大面積的開發(fā)項目，設計布局方面有較大的發(fā)展空間，可打造特色商業(yè)物業(yè)。隨著新區(qū)的開發(fā)成熟，商業(yè)的價值將得到大幅度提升。通過從新區(qū)發(fā)展規(guī)劃和土地前景兩方面分析， 本地塊從市場增值潛力和市場肯接受度方面均有較好的表現(xiàn)， 所以情歌風情小鎮(zhèn)項目可行且具有較大增值潛力。4、項目不確定性分析4、項目不確定性分析 盈虧平衡分析盈虧平衡分析是分析項目成本與效益關系的指標， 本項目通過分析銷售回款和成本之間的關系表明

74、：當項目銷售到 65的時候，項目就可保本，超過上述數(shù)據(jù)后項目就開始盈利，并且后期銷售越快項目動態(tài)盈利值越高。 敏感性分析本項目成本 36157 萬元，預定銷售金額 44569 萬元，項目銷售所得稅前利潤8412萬元， 稅前利潤率為23.27%； 所得稅后銷售利潤5636萬元，稅后利潤率 15.59%， 。若成本增加 5%，稅前利潤下降到 6827 萬元，稅前利潤率下降到18.09%； 發(fā)現(xiàn)稅后利潤下降到 4574 萬元， 稅后利潤率下降到 12.12%，在合理的范圍之內。若銷售額上升 5%，稅前利潤增加到 10415 萬元，稅前利潤率增加到 28.63%； 稅后利潤增加到 6978 萬元， 稅

75、后利潤率增加到 19.18%，在合理的范圍之內。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 52 頁 共 54 頁 項目風險分析投資項目的風險是指由于一些不確定性因素的存在， 導致項目實施后偏離預期結果而造成損失的可能性。 項目風險貫穿于項目建設全過程。根據(jù)本項目的特點，其風險主要由以下幾種：市場風險-市場方面風險主要來自于整個市場動態(tài)和競爭樓盤方面。工程風險-工程地質條件水文地址條件與預測發(fā)生重大變化，導致工程量增加，投資增加，工期拖長等。外部協(xié)作條件風險-交通運輸供水供電等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設帶來困難。本項目整個風險程度一般， 但是， 為了合理有效地做到事前控制，是整個項目風

76、險發(fā)生的概率和后果降到最低點，給出如下建議：提高銷售速度，盡量使項目銷售資金快速回籠，減少遭遇不必要的政策及市場隱性風險；做好項目的營銷推廣工作，確保項目的銷售達到預期目標；加強項目的成本控制，使經(jīng)營成本盡量達到一個合理的最低點，降低產(chǎn)品的生產(chǎn)成本；做好與外部交通運輸、供水、供電等主要外部協(xié)作配套部門的溝通和協(xié)調，確保項目順利實施。情歌風情小鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 53 頁 共 54 頁結論及建議經(jīng)論證，情歌風情小鎮(zhèn)項目市場前景好，規(guī)模適宜，配套設施齊全，建設方案合理、可行。項目總占地面積 61424 平方米，總建筑面積 139294.4 平方米。經(jīng)測算，項目總投資 36157 萬元。通過對項

77、目損益的分析，本項目銷售所得稅前利潤 8412 萬元， 稅后利潤 5636 萬元； 項目稅前利潤率為23.27%，稅后利潤率 15.59%，具有較高的投資回報率。各項財務指標均比較樂觀， 因此項目具有較強的可行性， 另此經(jīng)濟測算未含 5000平米鍋莊城特色商住部分。項目各項財務分析指標結果是可行的， 從整個資金來源與運用情況看,本項目有較強的貸款償還能力和自身平衡能力，風險較小，具有較好的自身經(jīng)濟效益和廣泛的社會效益。可行性研究表明，實施情歌風情小鎮(zhèn)項目可行的。建議為了取得項目良好的銷售業(yè)績， 建議增加項目營銷推廣力度，爭取縮短銷售期，提高資金滾動利用效率。建議在加快工期的同時,加強成本管理。

78、建議在銷售方面首先盡量體現(xiàn)商業(yè)部分的價值， 優(yōu)先銷售住宅部分，加速資金回籠。結論及建議經(jīng)論證，情歌風情小鎮(zhèn)項目市場前景好，規(guī)模適宜，配套設施齊全，建設方案合理、可行。項目總占地面積 61424 平方米，總建筑面積 139294.4 平方米。經(jīng)測算，項目總投資 36157 萬元。通過對項目損益的分析，本項目銷售所得稅前利潤 8412 萬元， 稅后利潤 5636 萬元； 項目稅前利潤率為23.27%，稅后利潤率 15.59%，具有較高的投資回報率。各項財務指標均比較樂觀， 因此項目具有較強的可行性， 另此經(jīng)濟測算未含 5000平米鍋莊城特色商住部分。項目各項財務分析指標結果是可行的， 從整個資金來源與運用情況看,本項目有較強的貸款償還能力和自身平衡能力，風險較小，具有較好的自身經(jīng)濟效益和廣泛的社會效益。可行性研究表明，實施情歌風情小鎮(zhèn)項目可行的。建議為了取得項目良好的銷售業(yè)績， 建議增加項目營銷推廣力度，爭取縮短銷售期，提高資金滾動利用效率。建議在加快工期的同時,加強成本管理。建議在銷售方面首先盡量體現(xiàn)商業(yè)部分的價值， 優(yōu)先銷售住宅部分，加速資金回籠。