1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。中原物業濟寧北湖住宅項目可行性研究報告Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010匯報說明本報告在深入研究濟寧房地產市場的基礎上，對項目定位本報告在深入研究濟寧房地產市場的基礎上，對項目定位提出針對性建議，幫助開發商降低開發及營銷風險，實現提出針對性建議，幫助開發商降低開發及營銷風險，實現利潤與銷售速度的平衡。利潤與銷售速度

2、的平衡。3報告結構宏觀環境分析宏觀環境分析項目物業發展建議項目物業發展建議項目本體理解項目本體理解案例分析案例分析住宅市場分析住宅市場分析經濟測算經濟測算Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010城市概況城市概況房地產政策分析房地產政策分析宏觀環境分析宏觀環境分析城市概況孔孟之鄉，運河之都，水城風貌、生態宜居的城市定位。城市歷史悠久，文化孔孟之鄉，運河之都，水城風貌、生態宜居的城市定位。城市歷史悠久，文化底蘊濃厚底蘊濃厚 濟寧，孔孟之鄉，運河之都，濟寧，孔孟之鄉，運河之都，位于山東省的西南部，是中國優秀旅游城市、山東省魯南城市

3、帶中心城市。 濟寧，具有濟寧，具有70007000年的文明史，歷史文年的文明史，歷史文化悠久，是東方文明的重要發祥地之一。化悠久，是東方文明的重要發祥地之一。遠古時期的“三皇五帝”在此留下活動蹤跡，人類始祖伏羲、女媧、黃帝、少昊帝均出生于濟寧；春秋戰國時期，被后世尊稱為中國歷史上五大圣人的“至圣孔子、亞圣孟子、復圣顏子、宗圣曾子、述圣子思子”都誕生在這里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在濟寧留有足跡。元明清三朝在濟寧設立河漕衙門，乾隆等帝王到這里駐足探訪。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010濟寧為淮海經濟圈發達城市，但市區

4、對周邊縣市吸引作用有限濟寧為淮海經濟圈發達城市，但市區對周邊縣市吸引作用有限n市區經濟核心作用不突出淮海經濟圈發達工業城市，但城區輻射能力有限，城區房產購房客淮海經濟圈發達工業城市，但城區輻射能力有限，城區房產購房客群呈現明顯的地緣性特征群呈現明顯的地緣性特征城市發展地位濟寧濟寧從左圖可以看出，濟寧近幾年GDP一直保持強勁的增長勢頭，增長速度較為明顯。居民人居GDP的快速增加，人民生活水平迅速提高，經濟形勢持續向好，也給房地產行業的發展帶來很好的促進作用。經濟發展水平國民經濟飛速發展，房地產業借勢攀升國民經濟飛速發展，房地產業借勢攀升購買力：收入拉升有效需求購買力：收入拉升有效需求經濟發展水平

5、各縣市區經濟發展水平各縣市區經濟發展水平由2009年濟寧各縣區GDP情況排名可知，排名前五位的的縣區為鄒城市、兗州市、曲阜市、微山縣和任城區。其余縣市區的GDP均在150億元以下濟寧目前重點培育的四個千億級支柱產業裝備制造業食品工業煤化工產業能源工業裝備制造業重點構筑“1+5”產業集群，以濟寧城區(濟寧高新區、市中區、任城區)為軸心，輻射帶動兗州、曲阜、微山、梁山、汶上5個產業集中區，著力打造工程機械、汽車、農業機械、內河船舶、煤礦機械、輸變電設備六個終端產品工業園。食品工業重點培育“四區八園”，即集中推進濟寧城區、兗州、微山、金鄉四個生產集聚區，著力建設濟寧高新區生物制品，兗州、嘉祥糧油制品

6、，兗州、梁山肉禽制品，微山漁湖制品，金鄉、泗水果蔬制品八個綠色食品工業園。重點打造“一區五園”，即高水平建設鄒城產業項目、公用輔助、物流傳輸、環境保護、管理服務“五個一體化”的煤化工綜合園區；改造提升兗礦國際焦化、魚臺金威煤電、任城碳素和規劃建設金鄉、汶上五個專業工業園。在煤炭工業方面，提高產品附加值，推進煤炭企業整合，提高產業集中度；加快建設肖云、龍祥、楊營、泰西、義能、軍城、永勝等礦井項目。在電力工業方面，大力發展可再生能源和余熱余壓綜合利用發電。經濟發展處在工業化起飛階段，產業結構進一步優化，第二產業占據主導地位經濟發展處在工業化起飛階段，產業結構進一步優化，第二產業占據主導地位濟寧產業

7、結構所處階段經濟發展階段及其產業結構特征經濟發展階段及其產業結構特征 通過分析可以看出濟寧三次產業結構比例相對穩定，第二產業占據主導地位，給房地產發展提供了良好的經濟基礎。(數據來源2007-2010年濟寧統計公報)城市產業結構濟寧產業資源濟寧產業資源濟寧是全國重要的糧棉油基地和特色農產品基地；煤炭儲量達250億噸，占山東省的一半以上；稀土礦儲量1275萬噸，位居全國第二；全國著名的煤炭企業兗礦集團和全國最大的火力發電企業鄒城電廠都坐落在濟寧境內。城市化城市化被動郊區化被動郊區化主動郊區化主動郊區化l城市中心擁有最優越的可達性和區位優勢l 城市要素向中心聚集l 城市中心規模經濟，涵蓋了城市商務

8、、商業、金融貿易、教育等所有城市功能l有城市更新改造背景形成有城市更新改造背景形成大量購房需求大量購房需求l政府同時大量投資基礎設政府同時大量投資基礎設施與捷運系統建設施與捷運系統建設l在全市中低價房分布中郊在全市中低價房分布中郊區占到絕對比重區占到絕對比重階段劃分階段劃分城市特征城市特征指標特征指標特征居住消費特征居住消費特征l人均收入(GDP)/美元6000，城市化率70%l追求生活質量階段，對物業的要求不僅停留在居住的要求，開始出現度假居所，投資物業等等。大都市，城市群大都市，城市群l城市出現多個中心l副都心的出現l多個城市共同發展城市發展趨勢濟寧現處于被動郊區化階段，城市中心區發展進一

9、步完善，周邊郊區成為未來發展濟寧現處于被動郊區化階段，城市中心區發展進一步完善，周邊郊區成為未來發展的主流方向，城市高收入階層開始向資源優良的郊區外溢的主流方向，城市高收入階層開始向資源優良的郊區外溢l追求生活質量階段，對物業的要求更注重品質感與舒適度。城市化進程處于初級階段城市化進程處于初級階段：城市化率在30%以下，城市化發展速度比較緩慢，工業化是城市化的基本動力；2010年濟寧市總人口為843萬人（濟寧市中心區人口濟寧市中心區人口8080萬萬），城市化率22.6%。城市化進程形成房地產開發建設的推動城市化進程形成房地產開發建設的推動力：力：預計到2012年濟寧城鎮化率將達到48%，拉動城

10、區商品房消費。高端客戶追求生活環境改善、追求稀缺資源、追求低密度、追求創新產品成為其遷移的重要動因。城市化水平濟寧市現處于城市化的初級階段，城市化的巨大發展空間為城市房地產帶來巨大剛濟寧市現處于城市化的初級階段，城市化的巨大發展空間為城市房地產帶來巨大剛性需求量性需求量紅星紅星8 8號號龍城美墅龍城美墅中心區中心區仁和雅居仁和雅居魯商南池公館魯商南池公館國翠城國翠城森泰御城森泰御城高端客戶遷移示意圖高端客戶遷移示意圖在售及潛在高端項目已經遷入部分富人的項目城市規劃濟寧制定濟寧制定“東拓、西跨、南聯、北延東拓、西跨、南聯、北延”的發展戰略，南部以的發展戰略，南部以“生態旅游生態旅游”為核心驅為核

11、心驅動力動力北延任城區政府北遷驅動：由任城區人民政府實施的集行政辦公、商務、生活居住、旅游、文化、商業于一體的現代、生態、園林型新區。新區規劃范圍東至光府河，西到濟陽公路，南至新327國道，北到岱莊煤礦運煤鐵路專用線，規劃面積8.69平方公里。其中近期規劃面積3.57平方公里，核心區規劃面積1.67平方公里。 總規劃居住人口20萬人。濟北新區與濟寧高科技經濟開發區以及兗礦、鄒城緊密相連，發展潛力大。南聯生態旅游驅動：濟寧北湖新區規劃圖指出規劃區位于濟寧城南，西起京杭大運河，東至洸府河，南至北湖南大堤，北跨日菏鐵路與主城區相連。北湖生態新城建設堅持生態優先原則，以人、自然、環境互惠共生為追求，以

12、河湖濕地、城市森林、綠色景觀為特色，在對自然生態保護修復的基礎上，通過從產業到生活、從設施到景觀、從空間到意境的全方位生態再造，創造可持續發展的城市模式、環保健康的人居方式、生態宜人的生活空間。西跨商貿物流區：政府將在未來5-10年傾力打造西部商貿物流區，全市商貿物流資源正向西部聚集，一個城市新的商貿物流中心即將崛起。東拓高新產業驅動：2010年，濟寧高新區全力打造高端產業集群區，實現總投資近300億元的21大產業項目、9大服務業項目、11大城建民生項目。老城區老城區老城區老城區城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心高新區高新區高新區高新區城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心北湖北湖北湖

13、北湖城市主中心城市主中心城市主中心城市主中心Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010城市概況城市概況房地產政策分析房地產政策分析宏觀環境分析宏觀環境分析信貸（抑需求）稅收（抑需求）n 個人住房不足 5 年轉手 交易的全額征收營業稅限販（抑需求）n 要求：戶籍限購2套，非戶籍最多1套n 范圍：35個大中城市和房價過高、上漲過快的城市n 時間：2月中旬前出臺細則n 家庭販二套房首付6 成，利率1.1 倍政府責任n 一季度公布住房價格控制目標n 執行不到位將問責約談國八條保障房（促供給）n 11 年保障房建設 1000 萬套n

14、增加公共租賃住房供應調控政策空前嚴厲的現行調控政策通過空前嚴厲的現行調控政策通過“促供給、抑需求促供給、抑需求”改善當前供不應求的供求格局改善當前供不應求的供求格局，以抑制房價過快上漲，以抑制房價過快上漲Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010濟寧當地調控政策濟寧執行山東省系列調控政策，并即將出臺地區性政策濟寧執行山東省系列調控政策，并即將出臺地區性政策n進一步加大保障性安居工程建設力度。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。n合理引導居民住房需求。認真執行國家新的房地產稅收、信貸政策及住房限購政

15、策，著力抑制投資性、投機性購房，繼續支持自住性住房需求。n進一步加強房地產市場監管。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010n新政出臺力度強硬，但主要針對一二線城市，其樓市相應受沖擊較大。n政策提升置業門檻和置業成本，首置、改善需求受到誤傷，受大中城市的連帶影響，三線城市如濟寧的部分購房者（剛需為主）開始采取觀望態度，但濟寧市區房地產市場處于起步階段，市場以受政策影響最小的首置、首改剛性需求為主，市民雖因調控政策引發一定的觀望情緒，但總體影響不大。政策影響房產新政空前嚴厲，但對濟寧等以剛性需求為主的三線城市沖擊較弱房產新政

16、空前嚴厲，但對濟寧等以剛性需求為主的三線城市沖擊較弱未來未來調控的幾個方向調控的幾個方向問責問責限購限購信貸信貸稅收稅收供給供給監管監管l保障房l房價上漲過快城市限購l是否出臺房價控制目標l限購城市的擴大化l限購力度的加強l首套房首付款的提升和貸款利率的上調l銀行信貸總量和流向的控制l土地增值稅的嚴格清算l營業稅、契稅優惠的全面取消l違法違規用地處罰和收回l土地供給的進一步擴大l保障房的保質保量l打擊房地產開發企業違法違規行為l規范房地產預售行為，進行預售制度取消的試點17未來政策調控方向Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2

17、010宏觀環境宏觀環境1 12 23 34 4n濟寧在國民經濟、投資、居民收入、消費、經濟所有制結構等方面都具備房地產發展的有利條件，濟寧城區礦業資源發達，市民購買力強n負利率形勢短期不會扭轉，房產的資產保值性依舊看好。經濟環境經濟環境城市發展城市發展n濟寧城市規模和城市化進程給房地產發展提供了重要基礎條件。n項目雖距老城區有一定距離，但擁有稀缺的水景資源優勢。項目有望通過全運會、政府南遷、大學城、片區改造等規劃與城市演進產生互動。n貨幣政策轉為穩健，資本收縮、利率上升等因素或能產生房地產的短期波動。n十二五規劃雖短期無法掀起巨浪，但對房地產影響長遠，調控或成為常態。長期政策導向長期政策導向n

18、房產新政如海嘯般而來，但經過一二線城市的緩沖之后，到三線城市在時間上相對緩慢且力度減弱。n新政推出后，濟寧市住宅成交量并無明顯變化。濟寧市住宅成交量的變化主要受供應量變化影響，受政策影響較小。樓市政策調控樓市政策調控宏觀環境小結宏觀環境小結19報告結構宏觀環境分析宏觀環境分析項目物業發展建議項目物業發展建議項目本體理解項目本體理解案例分析案例分析住宅市場分析住宅市場分析經濟測算經濟測算解讀營銷目標：解讀營銷目標：1.塑造天地控股開發高端低密度產品的企業品牌形象，持續提升品牌影響力。2.獲取最大化利潤，并與銷售速度取得合理平衡。1.項目處于規劃中的北湖新城，市民對片區優美景觀資源認可度高；2.項

19、目交通、教育配套尚在規劃中，片區尚處于起步階段，居住氛圍差、規劃實施執行存在較多的不確定性影響本地開發商在該片區的拿地熱情和市民在此區域購房的信心，本項目作為區域內第一個大規模高端綜合低密度住宅項目存在較大的營銷風險；3.項目不僅僅要實現項目的營銷價值，同時擔負著天地控股開發商品牌在濟寧的完美落地，拉動片區房地產開發營銷水平的重要戰略責任。對項目的理解項目區位屬性項目所在的北湖新區將圍繞北湖灣，全力打造濟寧休閑度假居住區，成為濟寧城主項目所在的北湖新區將圍繞北湖灣，全力打造濟寧休閑度假居住區，成為濟寧城主中心，片區未來發展潛力巨大中心，片區未來發展潛力巨大n本項目位于濟寧北湖新區，北湖新區為濟

20、寧政府重點打造的休閑度假居住區；n距離濟寧老城區濟寧老城區9 9公里公里；n項目總占地60.560.5公頃，容積率公頃，容積率1 1B B地塊地塊區位：區位：位于濟寧市正在規劃中的北湖新城，本項目緊鄰正在修建中的北湖公園。屬于濟寧市重點發展區域，片區升值潛力巨大周邊暫無在售項目，生活氛圍差交通：交通：道路現狀項目東側緊鄰火炬路，北側緊鄰規劃路，項目通過火炬路加速了北湖片區與老城區的對接與融合，車行15分鐘即可由市區進行本項目；道路規劃片區內其他道路如濟安橋南延長線、北湖中路、荷花路、車站南路等正在升級改造中。配套：配套：區域內現有山東理工職業學院、濟寧醫學院等教育配套，商業、金融等配套稀缺，公

21、共交通不便。區域陌生，發展潛力巨大，有一定的交通及教育配套優勢，目前生活氛圍差項目現狀項目直面北湖公園，緊鄰運河和北湖灣，擁有一線湖景和河景，景觀資源優勢明顯項目直面北湖公園，緊鄰運河和北湖灣，擁有得天獨厚的稀缺湖景資源23北湖公園北湖灣項目自然資源Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010項目交通規劃交通規劃：交通規劃：交通規劃重點是加強南北向與老城區的聯系，規劃主干道體系匯總為 “七縱七橫”的格局。七縱分別為火炬路、車站南路、北湖中路、軒文路、荷花路及濟安橋南路、濱河大道。七橫分別為求賢路、思賢路、禮賢路、南外環路、圣賢

22、路、望湖路及濱湖路。水系整治采取 “引湖入城”策略，將北湖的水面往北延伸，形成“北湖灣”，嵌入城市中心。 文體中心山東理工職業學院23屆省運會綜合服務中心規劃展示館濟寧一中濟寧醫學院新世紀100附屬醫院分院文體中心周邊配套規劃Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010項目人文資源 由于在京杭運河所處的關鍵位置、元明清三代最高治運司運機構的設置，以及運河全線科技含量最高的水利工程的建造等幾個方面的原因，濟寧被譽為“中國運河之都”。對這一城市品牌，濟寧通過城市規劃、城市建設、城市建筑符號充分體現出來，尤其突顯“河網暢通、小橋流水

23、”的水鄉特征。這既是塑造“運河之都”水城風貌的核心內容，也是建設魯南經濟帶“龍頭”城市的必然要求。 本項目所處位置正在古運河沿線，可充分利用運河的文化底蘊，塑造項目品質感和高端形象。優勢（優勢（S S）：）：1、占有稀缺自然資源2、優質運河景觀3、低密度產品高附加值4、高性價比劣勢（劣勢（WW）：）：1、品牌高端認可度低2、區域尚未完全成熟3、交通和配套不完善威脅（威脅（T T）：）：政策引導下房地產走勢不明朗未來潛在供應豐富，區域競爭激烈機會（機會（OO）：）：濟寧快速發展，利好房地產發展濟寧市區域規劃利好使地段價值產生質變升級中心區域高端客群有外流傾向發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢發

24、揮優勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅本體優勢的極致化放大，樹立和競爭對手的絕對差異化。樹立項目價值的同時以合理的價格贏得競爭。建立全面超越競爭對手的比較體系;提升價值預期，制造銷售勢能注重項目真實價值的傳遞利用與客群內心需求高度契合的展示特殊時期的特殊推廣手段充分利用線下渠道推廣27項目項目SWOTSWOT分析分析開發商不在北湖新區拿地的原因開發商不在北湖新區拿地的原因n北湖片區交通、教育配套尚在規劃中，片區尚處于起步階段，居住氛圍差、規劃實施執行存在較多的不確定性，影響本地及外地開發商在該片區的拿地熱情。n北湖片區目前土地性質不明確，沒有清晰的地塊指標，也是開發商不敢斷然拿地的又一原因。項目潛

25、在風險項目潛在風險n本項目作為區域內第一個大規模、高端、綜合、低密度住宅項目存在較大的營銷風險；n項目規模較大，主要以花園洋房、別墅產品為主，而洋房和別墅在濟寧市場上去化速度較慢，項目面臨一定的去化風險和回款壓力；n區域配套尚未完全成熟，交通和教育配套不健全，生活氛圍差，購房者會對此產生一定的考量，影響購房決定；n政策引導下房地產走勢不明朗是本項目面臨的政策風險；n南部區域未來潛在供應量豐富，未來區域競爭激烈是項目面臨的競爭風險。30報告結構宏觀環境分析宏觀環境分析項目物業發展建議項目物業發展建議項目本體理解項目本體理解案例分析案例分析住宅市場分析住宅市場分析經濟測算經濟測算Code of t

26、his report | 31 Copyright Centaline Group, 2010住宅整體市場分析住宅整體市場分析住宅市場片區分析住宅市場片區分析住宅市場分析住宅市場分析從左圖可以看出，濟寧市近幾年房地產開發投資額保持高速上漲勢頭，特別是2010年出現井噴式增長，年度增長速度高達63.4%,預示著濟寧房地產市場的火爆，同時也代表未來濟寧房地產市場將進入競爭十分激烈的局面。房地產市場狀況房地產投資快速上漲，市場供應量持續增長房地產投資快速上漲，市場供應量持續增長從左圖可以看出，濟寧市2006-2010年房地產開發總體量迅速增長，代表著越來越多的項目進入市場層面，房地產市場不斷成熟，整

27、個濟寧的房地產行業進入了快速發展的階段，未來隨著整個城市大規模改造的深入進行，未來整個濟寧房地產業將進入一個高速發展階段。從右圖可以看出，2006-2010年濟寧市商品房銷售面積持續上漲，住宅市場的持續熱銷原因：一、濟寧市場以剛性需求為主，國家新政調控影響較弱；二、在售房源的加推、新項目的入市，保證了充足房源的供應，一定程度上刺激了成交房地產供需結構從右圖可以看出，2006-2010年濟寧市房屋竣工面積保持持續增長的態勢，越來越多的房源投入市場，結合上述2010年房地產開發投資的暴漲，預計未來兩年內整個市場的供應量將有一個井噴式增長，市場競爭將日趨激烈。濟寧商品住宅市場是受供應撬動的量升市場，

28、呈現供需兩旺的市場格局Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010市場空白點在于控制總價、高形象，搶占中高端客戶市市場場供供應應低低密密度度產產品品缺缺乏乏，對對產產品品細細節節關關注注度度低低，與與市市場場需需求求存存在在較較大大差差距距。供供應應多多元元化化、精精細細化是市場發展的必然趨勢，項目銷售須從產品、營銷上尋找突破口化是市場發展的必然趨勢，項目銷售須從產品、營銷上尋找突破口市場供求結構與空間Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010n據各面積段房

29、源成交比例分析，80-120平米之間戶型成交量遠遠大于其他套型，其中110-140平米之間的戶型占整體的48.6%。受房價快速上漲、家庭規模趨向小型化等因素的影響，濟寧市區熱銷戶型有向緊湊型方向發展的趨勢。戶型特征80-12080-120平米之間的兩室、三室是濟寧市場的主流熱銷戶型平米之間的兩室、三室是濟寧市場的主流熱銷戶型Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010n濟寧的房價在2007年之前一直處于較低的水平，2007至2008年房價開始快速上漲，2009年受金融危機影響在年初稍有回落隨即強勢上漲，2011年價格漲至602

30、0元/平方米，自2007年以來價格年平均漲幅達30%。價格走勢自自20072007年城區住宅售價快速上漲，年城區住宅售價快速上漲，20112011年售價達年售價達60206020元元/ /平方米平方米潛在供應分析土地整體及區域供應分析潛在供應量及熱點區域判斷n從右圖可以看出，2010年土地市場供應總量為214萬平方米，預計未來兩年內整個市場的供應量將有較大增長，市場競爭將日趨激烈。n從區域市場來看，南部區域的土地潛在供應量最大，為120萬平方米，將成為未來房地產市場發展的熱點區域；其次為東部區域，土地潛在供應量為45.7萬平方米。西部和中心區域由于供應量有限，未來發展受到一定局限。Code o

31、f this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010供供不不應應求求格格局局、市市場場剛剛性性需需求求強強勁勁造造就就濟濟寧寧住住宅宅市市場場量量價價齊齊升升，同同時時市市場場存存在在較較大大提提升升空空間間，未來市場供應量大，市場競爭加劇未來市場供應量大，市場競爭加劇n供供不不應應求求，嚴嚴厲厲政政策策調調控控成成交交火火爆爆，價價格格快快速速上上漲漲。而這幾年累積的剛性需求和投資需求在政策調控嚴厲、價格上漲的環境下集中釋放，樓市成交量依然有較大增長。n剛剛性性需需求求是是市市場場主主流流，改改善善型型需需求求規規模模擴擴大大，市市場場細細分分

32、現現象象逐逐漸漸明明顯顯。70-110平米之間中端緊湊型住宅熱銷帶動成交上漲。同時，低密度高端住宅成交速度較快，標志著濟寧市場細分現象逐漸明顯，房地產開始走向成熟。n隨著城區空間拓展，未來市場供應量大，市場競爭加劇隨著城區空間拓展，未來市場供應量大，市場競爭加劇。n市市場場供供應應同同質質化化現現象象明明顯顯，對對產產品品細細節節關關注注度度低低，與與市市場場需需求求存存在在較較大大差差距距，產產品品及及營營銷銷水水平平普普遍遍較較低低，本項目在產品及營銷方面還存有較大發揮空間。本項目在產品及營銷方面還存有較大發揮空間。濟寧住宅整體市場小結Code of this report | 39 Co

33、pyright Centaline Group, 2010住宅整體市場分析住宅整體市場分析住宅市場片區分析住宅市場片區分析住宅市場分析住宅市場分析Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010市場格局市場格局板塊分析：濟寧各住宅板塊差異明顯，以金宇路、太白樓路、濟安橋路和洸泭河為界濟寧整體市板塊分析：濟寧各住宅板塊差異明顯，以金宇路、太白樓路、濟安橋路和洸泭河為界濟寧整體市場可分為東、西、南、北、中五個區域場可分為東、西、南、北、中五個區域北部區域北部區域南部區域南部區域西部區域西部區域中部區域中部區域東部區域東部區域濟寧房地產

34、市場區域劃分發展較為滯后，在售項目有限，售價較低，以中端項目為主在售供應項目有限，售價較低，以中低端項目為主項目所在區域，自然資源豐富，環境優美，房地產起步較晚，在售項目較少，供應量有限，廠礦較多，以中端住宅項目為主濟寧高新區位于本區域，環境較之前有較大改善，交通和生活配套逐漸完善，目前在售供應較少，以中低端項目為主房地產開發起步最早，是濟寧的老城區，配套完善，項目較為集中，供應豐富，售價較高，目前以中高端項目為主Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010【在售樣本數量】共 17個在售樣本選取標準：濟寧市區在售，銷售相對較好

35、，并且是具有一定規模和影響力的樓盤?！緷撛跇颖緮盗俊抗?10個樣本選取樣本選取選取了在濟寧市場上有影響力的，具有參考價值的樓盤進行調查研究，共計選取了在濟寧市場上有影響力的，具有參考價值的樓盤進行調查研究，共計 2727個樓盤個樓盤凌云金都東方名郡鳳凰城東方名苑世易上城冠亞星城國翠城置城8號公館紅星八號盛泰廣場仁城雅居羅馬假日晨陽莊園御景園魯商南池公館博雅佳苑運河新城龍城美墅陽光花園陽光城市花園森泰御城II期翠都國際7090新世紀花園都市豪庭豪庭御都楊柳國際新城Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 中心區域Part 1

36、Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010中心區域中心區域板塊內代表項目分布：主要分布在紅星路與吳泰閘路上板塊內代表項目分布：主要分布在紅星路與吳泰閘路上陽光花園陽光花園陽光城市花園陽光城市花園紅星八號紅星八號國翠城國翠城盛泰廣場盛泰廣場龍城美墅龍城美墅n界定：界定：西至濟安橋路，東至洸泭河，北至金宇路，南到太白路之間圍合的區域n此板塊為濟寧市老城區，是房地產開發起步最早的區域，區域內配套完善，交通便利，在售項目較多，區域內項目一般售價較高，濟寧市場的高端項目均匯集于此，也有部分中端項目。由于土地資源供應有限，區域未來的發展

37、方向將向外圍擴張。Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010中心區域中心區域代表項目情況代表項目情況Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010中心區域中心區域板塊特征：項目分布密集，以中等規模小高層、高層為主，區域潛在供應量較大板塊特征：項目分布密集，以中等規模小高層、高層為主，區域潛在供應量較大區域內在售、待售項目數量眾多，其中在售項目6個，待售項目4個，區域項目多為10-40萬平米左右的中等規模樓盤中心區域在售項目大部分在07-09年入市，多進入銷售尾

38、期；僅有盛泰廣場為11年全新項目。在售項目總規模為106萬，在售面積為5.72萬，部分新項目將在2011年入市，供應量大約在64.5萬平方米，潛在項目為森泰御城II期，新世紀花園、冠亞星城V期、都市豪庭；在售項目的潛在供應量為25萬；區域內住宅潛在供應總量為 89萬。中心區域代表項目規模中心區域代表項目規模n供應量供應量中心區域潛在項目規模中心區域潛在項目規模Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010中心區域中心區域板板塊塊特特征征：建建筑筑類類型型單單一一，戶戶型型設設計計同同質質性性強，中小戶型供需兩旺強，中小戶型供需兩

39、旺n產品：產品：建筑類型及容積率：高層產品為主，容積率集中在3.0以上主力戶型：90平米兩室，110-150平米三室熱銷戶型：100-130平方米三室滯銷戶型：150平米三室，160平米以上四室中心區域住宅項目容積率中心區域住宅項目容積率Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010中心區域中心區域板塊特征：板塊特征：在售項目定位中高端，主要吸引本地居民為主，是在售項目定位中高端，主要吸引本地居民為主，是濟寧市場的高端樓盤匯集區濟寧市場的高端樓盤匯集區n需求狀況：需求狀況：銷售價格：各在售項目價格集中度高，在售住宅銷售均價910

40、3元/平方米銷售速度：區域在售項目月平均銷售速度為 0.43萬平方米；去化最快的項目為盛泰廣場，主要由于本項目位置較好、戶型設計合理且價格較低，極大吸收了有效客群，取得很好的銷售業績；陽光城市花園也以公務員團購而達到每月銷量過萬的業績；銷售最慢的是龍城美墅，項目價格偏高，戶型設計偏大影響了項目的去化速度。客群狀況：以濟寧本地居民為主，多為公務員、企事業單位高管、私企老板、銀行職員、律師等中高端人群中心區域項目均價中心區域項目均價加權均價加權均價91039103中心區域在售項目銷售速度排名中心區域在售項目銷售速度排名Code of this report | 48 Copyright Centa

41、line Group, 2010 南部區域Part 2Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010南部區域南部區域板塊內代表項目分布：項目較為分散且數量較少，板塊內僅有兩個在售項目板塊內代表項目分布：項目較為分散且數量較少，板塊內僅有兩個在售項目御景園御景園鳳凰城鳳凰城n界定：界定：西至濟安橋路，東至洸泭河，北至太白路之間圍合而成的區域n本區域為項目所在區域，是近幾年隨著城市外圍擴張發展而逐漸形成的區域，區域內環境優美，有南湖公園、古運河等自然景觀，區域內土地資源較為豐富，但由于起步較晚，目前在售項目較少，未來潛在供應較為豐富

42、，目前以中端項目為主。由于自然環境較為優美，未來有望成為高端項目發展的方向。Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010南部區域南部區域代表項目情況代表項目情況Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010南部區域南部區域板塊特征：在售項目較少，主要以多層、小高層為主要產品，未來發展潛力巨大板塊特征：在售項目較少，主要以多層、小高層為主要產品，未來發展潛力巨大區域內在售、待售項目數量較少，其中在售項目2個，待售項目3個區域在售項目鳳凰城于2008年入市，進入銷售

43、尾期；御景園今年入市，銷量達40%；在售項目總規模為74萬，在售面積為9.32萬，新項目將在2011年下半年入市，供應量大約在74萬平方米，潛在項目為7090、豪庭御都、魯商南池公館；在售項目的潛在供應量為9.32萬；區域內住宅潛在供應總量為 83.3萬。南部區域代表項目規模南部區域代表項目規模n供應量供應量南部區域潛在項目規模南部區域潛在項目規模Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010南部區域南部區域板塊特征：環境優美、供應稀缺、土地資源板塊特征：環境優美、供應稀缺、土地資源豐富，未來發展潛力巨大豐富，未來發展潛力巨大n

44、產品：產品：建筑類型及容積率：多層、小高層產品為主，少量高層，容積率集中在1.5-2之間主力戶型：74-90平米兩房、100-110平米的三室熱銷戶型：90平米兩室，100-110平米三室滯銷戶型：150平米四室南部區域住宅項目容積率南部區域住宅項目容積率Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010南部區域南部區域板塊特征：板塊特征：在售項目多定位為中端，主要以周邊企業和下屬縣在售項目多定位為中端，主要以周邊企業和下屬縣市區居民為主要客群市區居民為主要客群n需求狀況：需求狀況：銷售價格：各在售項目價格較為集中，在售住宅銷售均價

45、5674元/平方米銷售速度：區域在售項目月平均銷售速度為 1.79萬平方米；本區域項目去化速度均較快，鳳凰城每月1.8萬平米，御景園每月達1.5萬平方米。主要由于本區域項目定位為中端，高性價比成為本區域的主要特色；戶型設計合理、價格低等對下屬縣市區渴望在市區購房的居民有極大地吸引力，成為本區域去化速度快的主要原因。客群狀況：主要以項目周邊及下屬縣市區居民為主，電廠工人、礦工、私營業主及部分投資客都是項目的主力客群。南部區域項目均價南部區域項目均價加權均價加權均價56745674南部區域在售項目銷售速度排名南部區域在售項目銷售速度排名Code of this report | 54 Copyri

46、ght Centaline Group, 2010 東部區域Part 3Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010東部區域東部區域板塊內代表項目分布：項目主要集中在洸泭河沿線，僅有四個在售項目板塊內代表項目分布：項目主要集中在洸泭河沿線，僅有四個在售項目楊柳國際新城楊柳國際新城世易上城世易上城n界定：界定：洸泭河以東的區域n本區域為濟寧高新區所在地，是近幾年逐步發展起來的房地產新興區域。交通和生活配套較之前有較大改善，房地產項目逐步興起。目前在售供應有限，僅有四個在售項目，本區域主要以中低端項目為主。東方名苑東方名苑凌云金都

47、凌云金都Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010東部區域東部區域代表項目情況代表項目情況Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010東部區域東部區域板塊特征：項目主要分布在洸泭河沿線，在售供應有限，以中低端項目為主板塊特征：項目主要分布在洸泭河沿線，在售供應有限，以中低端項目為主區域內在售項目有四個，潛在項目有一個，區域項目多為20萬平米左右的中等規模樓盤，楊柳國際新城是項目內的典型大盤，體量為150萬平米。東部區域在售項目大部分入市較早，楊柳國際新城為2

48、005年入市，其余項目多為2007年以后入市，大部分進入銷售尾期；僅有東方名苑一個去年年底入市的新項目。在售項目總規模為200萬，在售面積為3.5萬，潛在項目東方名郡將在今年6月入市，供應量大約在30萬平方米；區域內在售項目的潛在供應量為61萬平方米，區域內住宅潛在供應總量為 91萬。東部區域代表項目規模東部區域代表項目規模n供應量供應量東部區域潛在項目規模東部區域潛在項目規模目前已知僅有一個項目預計在2011年6月入市，即東方名郡項目。本項目由22棟高層、24棟多層組成，項目總體量約為30萬平方米。Code of this report | 58 Copyright Centaline Gr

49、oup, 2010東部區域東部區域板塊特征：建筑類型多樣、戶型設計針對中板塊特征：建筑類型多樣、戶型設計針對中低端客群低端客群n產品：產品：建筑類型及容積率：由于楊柳國際新城的體量最大，決定區域內以多層產品為主，少量小高層、高層產品，容積率集中在1-3之間主力戶型：48-106平米一室、83-110平米兩室、110-140平米三室熱銷戶型：60-70平米一室、83-110平米兩室、120平米三室滯銷戶型：140-160平米三室東部區域住宅項目容積率東部區域住宅項目容積率Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010東部區域東部區

50、域板塊特征：板塊特征：在售項目定位中低端，成為項目周邊及濟寧下屬縣在售項目定位中低端，成為項目周邊及濟寧下屬縣市區居民購房的首選市區居民購房的首選n需求狀況：需求狀況：銷售價格：在售項目價格集中度高，在售住宅銷售均價4838元/平方米銷售速度：區域在售項目月平均銷售速度為 0.85萬平方米；去化最快的項目為楊柳國際新城，主要由于本項目是區域內首席大盤，價格低、戶型合理，成為項目周邊及下屬縣市區居民改善型住房的首要選擇；銷售最慢的是世易上城，本項目的戶型設計不夠合理，采光不好及40年產權等原因均影響了項目的銷售。客群狀況：周邊工廠工人、企事業單位職工、退休人員、濟寧下屬縣市區居民及個體戶等都成為

51、本項目的主力客群。東部區域項目均價東部區域項目均價加權均價加權均價48384838東部區域在售項目銷售速度排名東部區域在售項目銷售速度排名Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010 北部區域Part 4Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010北部區域北部區域板塊內代表項目分布：項目較為分散，僅有三個在售項目板塊內代表項目分布：項目較為分散，僅有三個在售項目仁城雅居仁城雅居晨陽莊園晨陽莊園n界定：界定：西至濟安橋路延長線，東至洸泭河，南至金宇路之間圍合而成

52、的區域n本區域環境較差，房地產起步較晚，生活配套不完善、交通不便利成為本區域發展房地產項目的劣勢。目前在售項目較少，僅有三個項目在售，分布較為分散。置城置城8 8號公館號公館Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010北部區域北部區域代表項目情況代表項目情況Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010北部區域北部區域板塊特征：項目分布較為分散，以中等規模高層、小高層樓盤為主，潛在供應有限板塊特征：項目分布較為分散，以中等規模高層、小高層樓盤為主，潛在供應有限區

53、域內在售、待售項目數量較少，其中在售項目3個，待售項目2個，區域項目多為15-20萬平米左右的中等規模樓盤北部區域在售項目大部分為去年年底到今年年初入市的新項目；在售項目總規模為39萬，在售面積為5.6萬，新項目將在2011年下半年入市，供應量大約在34萬平方米，潛在項目為翠都國際和羅馬假日；在售項目的潛在供應量為29.6萬，區域內住宅潛在供應總量為 64萬。北部區域代表項目規模北部區域代表項目規模n供應量供應量北部區域潛在項目規模北部區域潛在項目規模Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010北部區域北部區域板塊特征：建筑類

54、型多為小高層、高層，產板塊特征：建筑類型多為小高層、高層，產品設計較為豐富品設計較為豐富n產品：產品：建筑類型及容積率：小高層、高層產品為主，容積率集中在2-3之間主力戶型：70-100平米兩室、110-140平米的三室、160-180平米四室熱銷戶型：56平米一室、90平米兩室、110-130平米三室滯銷戶型：160-180平米四室北部區域住宅項目容積率北部區域住宅項目容積率Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010北部區域北部區域板塊特征：板塊特征：在售項目定位中端產品為主，項目周邊居民為區在售項目定位中端產品為主，項目

55、周邊居民為區域內主要客群域內主要客群n需求狀況：需求狀況：銷售價格：北部區域各在售項目價格較為集中，在售住宅銷售均價4951元/平方米銷售速度：區域在售項目月平均銷售速度為 0.69萬平方米；去化最快的項目為置城8號公館，主要由于本項目戶型設計較小、總價款低，最大限度的吸引客群，取得很好的銷售業績；銷售最慢的是仁城雅居，由于本項目定位不夠明晰，既有小高層、高層，又有洋房、別墅，產品混雜，單價高導致總價款高也是去化慢的一大原因?？腿籂顩r：周邊企業單位如山推職工、事業單位職員、科技局員工、年齡集中在30歲左右，多為首次置業或首次改善客群。北部區域項目均價北部區域項目均價加權均價加權均價495149

56、51北部區域在售項目銷售速度排名北部區域在售項目銷售速度排名Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010 西部區域Part 5Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010西部區域西部區域板塊內代表項目分布：項目較少，僅有兩個在售項目板塊內代表項目分布：項目較少，僅有兩個在售項目n界定：界定：金宇路以南，濟安橋路以西的區域n本區域房地產發展較為滯后，生活配套不夠完善、交通不夠便利等不利條件使本區域項目開發受到一定局限。區域在售供應量較少，僅有兩個在售項目。目前所

57、知無潛在項目供應，成為各區域中住宅項目供應量最少的區域。運河新城運河新城博雅佳苑博雅佳苑Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010西部區域西部區域代表項目情況代表項目情況Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010西部區域西部區域板塊特征：項目分布分散，以多層、高層的中小規模樓盤為主板塊特征：項目分布分散，以多層、高層的中小規模樓盤為主區域內在售項目較少，僅有兩個項目在售，體量為5-16萬不等，暫無潛在供應項目西部區域在售項目大部分在2009-2010年入市

58、；在售項目總規模為21.6萬，在售面積為1.2萬，區域內在售住宅項目潛在供應量為 9.24萬。西部區域代表項目規模西部區域代表項目規模n供應量供應量Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010西部區域西部區域板塊特征：建筑類型為多層、高層，產品設板塊特征：建筑類型為多層、高層，產品設計較為單一計較為單一n產品：產品：建筑類型及容積率：多層、高層產品為主，容積率集中在1.6主力戶型：90-135平米兩室、106-130平米三室熱銷戶型：88-110平米兩室滯銷戶型：126-131平米三室西部區域住宅項目容積率西部區域住宅項目容積

59、率Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010西部區域西部區域板塊特征：板塊特征：區域內項目定位為中低端，主要吸引拆遷改造居民區域內項目定位為中低端，主要吸引拆遷改造居民及廠礦工人等客群及廠礦工人等客群n需求狀況：需求狀況：銷售價格：西部區域各在售項目價格較為集中，在售住宅銷售均價4668元/平方米銷售速度：區域在售項目月平均銷售速度為 0.56萬平方米；去化最快的項目為運河新城，主要由于本項目吸引了了大量紅星路拆遷改造居民，且戶型設計較小，總價款低，創造了良好的銷售業績；銷售最慢的是博雅佳苑，價格較高等原因使本項目銷售速度較

60、慢?？腿籂顩r：紅星路拆遷改造居民、私營業主和煤礦工人等中低端客群是本區域的主力客群。西部區域項目均價西部區域項目均價加權均價加權均價46684668西部區域在售項目銷售速度排名西部區域在售項目銷售速度排名Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010 各板塊綜合分析Part 6Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010各板塊對比分析各板塊對比分析各板塊對比分析總表Code of this report | 74 Copyright Centaline Grou

61、p, 2010各板塊供應分析各板塊供應分析在售供應量較少，潛在供應量豐富，未來市場競爭激烈在售供應量較少，潛在供應量豐富，未來市場競爭激烈n整個濟寧市場在售與即將銷售項目有27個。目前市場呈現供不應求格局，2011年潛在項目將集中放量，供應量將得到有效改善。n整個濟寧大盤項目較少，各個區域基本均以中小型樓盤為主。n在售供應量最為豐富的區域為南部區域，中心和北部區域在售供應也較多。n未來潛在供應量較大，主要集中于中心、東部和南部區域，未來市場競爭激烈。Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010各板塊產品形式分析各板塊產品形式分

62、析產品接受度：多層產品市場接受度最高，隨著市場的發展，小高層、高層產品也逐漸被購房者所產品接受度：多層產品市場接受度最高，隨著市場的發展，小高層、高層產品也逐漸被購房者所接受接受n中心區域由于土地資源供應有限，產品均已小高層、高層為主，產品品質最高。n南部和東部區域由于土地資源供應較為豐富，產品類型以多層為主，并有一定供應的小高層和高層產品。n北部和西部區域以小高層、高層產品為主，有一定供應的多層，并有少量花園洋房和別墅產品，產品類型較為多樣。Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010整個濟寧住宅市場整個濟寧住宅市場n在售項

63、目中，三室戶型所占的比例最高，占48.6%。面積在100-160之間，其中主力面積為110-130。n其次是兩室戶型，占38.4%，面積區間為70-115，主力面積為90-100 。n一室的供應比例占5.4%，主力面積為40-70。n四室以上包括復式和別墅占供應比例的7.5%。戶型供應分析戶型供應分析由于供應結構的原因，目前濟寧市場兩室、三室比例相當，兩者占整體的由于供應結構的原因，目前濟寧市場兩室、三室比例相當，兩者占整體的87%87%Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010各板塊產品戶型段占比分析各板塊產品戶型段占比分

64、析首置和投資為首置和投資為80-12080-120，改善性自住集中在，改善性自住集中在130-160130-160為主，別墅集中在為主，別墅集中在210-260210-260n中心和東部區域以三室為主力戶型，南部、北部和西部區域以兩室為主力戶型n高端項目多分布在中心區域n南部和北部區域多為中端的住宅項目n東部和西部多為中低端項目的住宅Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010各區域住宅整體均價分析各區域住宅整體均價分析根根據據地地段段屬屬性性，將將市市場場由由高高至至低低分分為為三三個個價價格格梯梯度度：中中心心區區域域；南

65、南部部區區域域；北北部部區區域域、東東部部區區域域和西部區域；各板塊價格跨度較大和西部區域；各板塊價格跨度較大n濟寧市場在售供應產品的加權平均銷售均價為6020元/。n由于中心區域配套及交通條件最為便利，且房地產市場比較成熟，其售價最高，為9103元/平米；南部區域近年來發展比較迅速，憑借優質的景觀資源，售價有上升勢頭，目前為5674元/平米；北部、東部和西部區域的售價分別為4951元/平米、4838元/平米和4668元/平米。n各物業類型的價格也有所差異，由于目前市場上多層在售項目較少，且遠離中心城區，均價較低，為4344元/平米，小高層、高層的銷售均價分別為5478元/平米和5970元/平

66、米，花園洋房和別墅產品的在售供應量也較少，目前銷售均價分別為9000和11982元/平方米。Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010各板塊消化速度分析各板塊消化速度分析n整體而言，濟寧住宅市場銷售速度較快，為整體而言，濟寧住宅市場銷售速度較快，為0.7260.726萬平米萬平米/ /月；月；n供應量豐富、定位于中端產品的南部區域明顯快于定位為中高端產品且供應稀缺的中心區域。供應量豐富、定位于中端產品的南部區域明顯快于定位為中高端產品且供應稀缺的中心區域。n以80-120平米之間，總價在45-60萬之間的兩室、三室為主力戶型

67、的南部和東部區域去化速度最快；北部和西部區域因在售量較小，作為新區生活配套尚不齊全銷售速度較慢；中心區域因供應量有限，且價格偏高目標客群數量有限導致銷售速度較慢。 Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010各產品消化速度分析各產品消化速度分析n就就產產品品檔檔次次而而言言，市市場場需需求求以以首首置置和和初初次次改改善善為為主主，中中端端住住宅宅銷銷售售速速度度明明顯顯快快于于高高端端住住宅宅。高高端端產產品品供供應應量小、總價偏高、缺乏過渡產品、高端購房群體數量有限導致其銷售速度較慢。量小、總價偏高、缺乏過渡產品、高端購房

68、群體數量有限導致其銷售速度較慢。n就就產產品品類類型型而而言言：多多層層熱熱銷銷，小小高高層層和和高高層層已已被被市市場場接接受受，市市場場去去化化速速度度快快，別別墅墅和和洋洋房房因因總總價價較較高高，銷銷售速度為各建筑類型中最慢售速度為各建筑類型中最慢n80-120平米之間，總價在45-60萬之間的高層、小高層銷售速度最快，為8121平米/月n普通多層市場供應較為稀缺，市場接受度最高，去化較快，為7858平米/月。n花園洋房和別墅產品市場供應量較少，加之濟寧低密度產品市場發展不夠成熟，與其他產品相比，去化速度一般，洋房月均去化1415平方米，別墅為1565平方米。Code of this

69、report | 81 Copyright Centaline Group, 2010各板塊客群構成分析各板塊客群構成分析流向：購房者逐步由中心流向外圍區域，其中南部區域是未來成交重點流向：購房者逐步由中心流向外圍區域，其中南部區域是未來成交重點n地域輻射：地域輻射：整體來看濟寧市區在售樓盤客群均以濟寧籍客戶為主，外來購房者較少。 中心區域：中心區域：主要定位為中高端客群，濟寧本地中高收入人群為本區域的主要客群。 北部和西部區域：北部和西部區域：輻射范圍較為狹窄，主要以區域周邊居民、私營業主和企事業單位職工為主。 東部和南部區域：東部和南部區域：輻射范圍相對廣泛，隨著認可度的不斷提高，可輻射本

70、地及下屬縣市區的購房群體。廠礦工人、私營業主及部分投資客都是本區域的主要客群。Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 201082報告結構宏觀環境分析宏觀環境分析項目物業發展建議項目物業發展建議項目本體理解項目本體理解案例分析案例分析住宅市場分析住宅市場分析經濟測算經濟測算Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010個案個案鳳凰城鳳凰城n位于濟安橋南路以東，車站西路以北，占地2100余畝。東與占地660余畝的王母閣公司毗鄰，南臨省級北湖旅游度假區，西接京杭大運河。

71、總規劃建筑面積約210萬平方米，項目分三期進行，其中一期工程“運河佳園鳳凰城”占地550余畝，總建筑面積約70萬平方米。Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2010熱銷戶型熱銷戶型滯銷戶型滯銷戶型Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010個案個案仁城雅居仁城雅居n項目位于山東濟寧市濟安橋北路6號（心酒廠南側），項目規劃用地87665，地上建筑面積約18萬，產品有疊拼別墅、花園洋房、高層、小高層，22.96%的低建筑密度，38.39%的高綠地率，項目周邊環境優

72、越，西側為濟安橋路，是濟寧市南北主干道之一，南側緊鄰機電一路，北側緊鄰易鋼廠生活路，東側為規劃的城市綠化公園。屬于任城新區開發的核心之一。Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010熱銷戶型熱銷戶型滯銷戶型滯銷戶型Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010個案個案魯商南池公館魯商南池公館n魯商南池公館項目是魯商置業在濟寧投資開發的高端豪宅項目，項目總占地264畝，總建筑面積達43萬平米。小區規劃有高端住宅區、社區配套商業、星級酒店、幼兒園及會所等，將形成一個

73、功能完善、引領濟寧市場的大型高檔居住社區。Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010個案個案森泰御城森泰御城n占地面積105畝，建筑面積17.5萬平方米。項目位于紅星東路與皇營路交匯處，西臨濟寧城市主干道火炬路，南臨太白路，多條公交路線路經此地，交通便捷；東鄰光府河和光府公園，環境優雅舒適。小區綠化率高達37.6%。Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 201089報告結構宏觀環境分析宏觀環境分析項目物業發展建議項目物業發展建議項目本體理解項目本體理解案例分析

74、案例分析住宅市場分析住宅市場分析經濟測算經濟測算Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010設計院規劃圖總評設計院規劃圖總評n商業體量控制在6萬，沿火炬路布置，如若布置不開，可布置在社區火炬路主入口道路兩側n運河景觀帶兩側布置低密度住宅，以聯排和別墅產品為主n項目南側閘門應在設計上進行調整，推到重建或者建低，以免影響小區居住品質n項目容積率為1，建議在項目最北側建一定體量的小高層產品，一方面可以提高土地利用率，因為銷售快、總價低等特點，可以保證項目的現金流；第二方面由于小高層部分占據一定體量的面積，別墅和洋房部分則可以降低居住

75、密度，提高居住品質。Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2010n項目用地項目用地指標分析及物業選取B地塊n物業初判：可選小高層、花園洋房及別墅、商業等物業形態組合開發Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010n住宅物業測算前提住宅物業測算前提類型設定：小高層花園洋房別墅類產品小高層花園洋房別墅類產品+ +商業商業目標：產品設計盡量符合市場需求，以保證快速去化的目的n測算數值參考測算數值參考n測算數值取值測算數值取值用地面積：用地面積：60.560.5萬萬

76、mm2 2容積率：容積率：1 1總建面：總建面：60.560.5萬萬 mm2 2指標分析及物業選取B地塊Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010黃色地塊全部為小高層產品；紫色地塊全部為花園洋房產品；灰色地塊全部為聯排和雙拼別墅產品;紅色地塊為商業產品n住宅物業測算前提住宅物業測算前提類型設定：小高層花園洋房別墅類產品小高層花園洋房別墅類產品+商業商業目標：產品設計盡量符合市場需求，以保證快速去化的目的土地利用策略B地塊Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2

77、010花園洋房花園洋房小高層小高層別墅別墅n通過合理的戶型配比，不同層級資源在不同檔次產品間的合理分配，達至項目價值的良好闡釋通過合理的戶型配比，不同層級資源在不同檔次產品間的合理分配，達至項目價值的良好闡釋住宅產品定位B地塊商業商業Code of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010平開：n區域內產品分類對比，確定開盤價格，建立價格優勢。首期小高層產品以產品品質及價格優勢促進銷售，樹立項目形象，并為后期花園洋房和別墅產品銷售奠定基礎，采用“平開”的策略。高走：n充分借勢首期熱銷水平，通過推售節奏控制，使后續花園洋房和別墅等物業類型產

78、品推售的綜合品質逐步提升，結合項目運行中價值的提升，逐步拉升價格。合理銷控、精準定位，同時“短蓄短爆，小步快跑”，快速蓄客，在持續熱銷的同時價格穩步拉升。價格策略平平 開開 高高 走走Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010企業管理資源網http:/ 企業管理資源網http:/ 企業管理資源網http:/ 企業管理資源網http:/ Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 20101.設定對比分項：根據目前項目現狀分別為位置、交通、周邊配套等八個要素進行加權分

79、析。2.參照市場在售項目紅星8號、鳳凰城和置城八號公館市場比較法進行測算市場比較法進行測算結合本項目參考加權值分析結果小高層價格定位：5000元/價格制定小高層Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 20101.設定對比分項：根據目前項目現狀分別為位置、產品設計、交通、周邊環境、周邊配套等八個要素進行加權分析。2.參照市場在售項目龍城美墅市場比較法進行測算市場比較法進行測算結合本項目參考加權值分析結果花園洋房價格定位：7000元/價格制定花園洋房Code of this report | 99 Copyright Centalin

80、e Group, 2010市場比較法進行測算市場比較法進行測算結合本項目參考加權值分析結果聯排別墅價格定位：9000元/雙拼與聯排產品差價為1000元/，建議雙拼別墅價格定位：10000元/價格制定別墅聯排別墅價格測算表1.設定對比分項：根據目前項目現狀分別為位置、交通、周邊配套等八個要素進行加權分析。2.參照市場在售項目仁城雅居Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 20101.設定對比分項：根據目前項目現狀分別為位置、交通、商業氛圍等六個要素進行加權分析。2.參照市場在售項目陽光花園市場比較法進行測算市場比較法進行測算結合本

81、項目參考加權值分析結果商業價格定位：10000元/價格制定商業Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2010本項目客群定位淺析n濟寧市區中高端客群，渴望遠離城市喧囂，注重優美景觀資源，重視生活環境的中高收入人群，如公務員、企事業單位高級職員、律師、醫生、大學老師等。n濟寧下屬縣市區居民，學習或工作等原因留在濟寧市區的外地子女，父母為其購首套房或為自己購置養老用房。n項目周邊有一定經濟實力的工廠工人、礦工、私營業主和部分投資客。Code of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2010102報告結構宏觀環境分析宏觀環境分析項目物業發展建議項目物業發展建議項目本體理解項目本體理解案例分析案例分析住宅市場分析住宅市場分析經濟測算經濟測算Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2010經濟測算經濟測算地塊指標地塊指標地塊指標Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2010經濟測算經濟測算經濟效益匯總表經濟效益匯總表靜態規劃收益表