1、 烏蘭浩特歐亞購物中心 烏蘭浩特歐亞購物中心 可行性研究報告 可行性研究報告 目 錄 目 錄 第一章 項目基本情況第一章 項目基本情況 . 1 一、 項目名稱 . 1 二、 項目位置 . 1 三、 項目占地面積 . 1 四、 項目現狀 . 1 五、 項目周邊環境 . 2 第二章第二章 市場調研與環境分析市場調研與環境分析. 2 一、 烏蘭浩特市城市概況 . 2 二、 烏蘭浩特市市場分析與預測 . 3 三、 項目建設背景及必要性 . 8 四、 片區商業調查 . 10 第三章第三章 項目生產規模及建設方案項目生產規模及建設方案 . 12 一、 項目建設規模及期限 . 12 二、 項目建設標準 .

2、14 三、 配套設施建設 . 17 第四章 項目價值及SWOT分析第四章 項目價值及SWOT分析 . 27 一、 項目價值 . 27 二、 SWOT分析 . 28 第五章 項目定位第五章 項目定位 . 2929 一、 整體物業市場定位 . 30 二、 商業部分市場定位 . 30 第六章 項目整合推廣策略第六章 項目整合推廣策略 . 3131 一、 戰略方向 . 31 二、 戰略總綱領 . 31 三、 開發戰術應用 . 32 第七章 項目管理與服務第七章 項目管理與服務 . 3434 一、 項目管理及運作模式 . 34 二、 銷售人員的組織與培訓 . 35 第八章第八章 項目投資分析與資金來源

3、項目投資分析與資金來源 . 36 一、 項目投資估算編制依據 . 36 二、 項目開發的基本數據 . 37 三、 項目投資估算 . 37 四、 開發建設成本估算 . 38 五、 資金來源 . 39 第九章 效益分析第九章 效益分析 . 4040 一、 經濟效益分析 . 40 二、 環境效益分析 . 40 三、 社會效益分析 . 40 第十章 研究結論與建議第十章 研究結論與建議 . 4141 一、可行性研究結論41 二、 建議41 第一章第一章 項目基本情況項目基本情況 一、一、 項目名稱項目名稱 烏蘭浩特歐亞購物中心 二、二、 項目位置項目位置 本項目地屬烏蘭浩特市鋼鐵大街以南，濱河南路以西

4、，愛國南路以東。 三、三、 項目占地面積項目占地面積 項目總用地面積 35524.94 萬平方米，總建筑面積 94955平方米。 四、四、 項目狀況項目狀況 （一） 烏蘭浩特歐亞購物中心項目： 該工程占地 35524.94平方米，建筑面積 94955 平方米，總投資 3.87 億元。 經營范圍：房地產開發及銷售、大型超市、金銀珠寶、日用百貨、服裝鞋帽、家用電器、三 d 影院、兒童樂園、電玩城、美食廣場既休閑娛樂為一體的大型綜合商場。 項目建設期限：2013 年至 2014 年。 （二）烏蘭浩特市地處地理坐標是：東經 12150至12220，北緯 4555至 4618。北部為山地，南部為沖積平原

5、，東、西、南三面環水，平均海拔 263.6 米，屬溫帶大陸性季風氣候。 年均氣溫 5.0， 年均降水量 442.6 毫米， 1 年均日照 2875.8 小時，無霜期 134 天。 五、五、 項目周邊環境項目周邊環境 烏蘭浩特市位于大興安嶺南麓， 內蒙古自治區東部， 是興安盟的首府，屬科爾沁草原腹地。總面積 865.15 平方公里，建成區面積 23 平方公里。 該地塊是西側是城市的商業區，人口稠密，工業企業集中；地塊隔河東側是城市新區，新建居住小區連片，行政辦公、重點教育、重點醫療機構眾多，可以說，烏蘭浩特市愛國南路地區是一種地理位置和景觀環境絕佳的風水寶地，其開發前景十分看好。 烏蘭浩特市愛國

6、路地區以一個以舊居住區和農用地為主，隨著烏蘭浩特市改造和舊城拆遷力度進一步加大，城區不斷的擴大，更給該地區域的房地產發展提供新政策支持。 第二章第二章 市場調研與環境分析市場調研與環境分析 一、一、 烏蘭浩特市城市概況烏蘭浩特市城市概況 烏蘭浩特市原名王爺廟，因清朝第三代札薩克圖郡王鄂齊爾在此建立家廟而得名。1947 年 5 月 1 日，全國第一個少數民族自治政府 內蒙古自治區人民政府在這里成立。同年 11 月，王爺廟改稱為烏蘭浩特市。1949 年 12 月，內蒙古自治區人民政府西遷。1964 年 7 月，取消市建制，隸屬科右前旗。1980 年 7 月 26 日，經國務院批準，恢復了烏蘭浩特市

7、 2 建制。現為中共興安盟委、盟行署所在地，是全盟政治、經濟、文化和交通中心。 二、二、 烏蘭浩特市市場分析與預測烏蘭浩特市市場分析與預測 （一）烏蘭浩特市經濟發展狀況 2011 年全市地區生產總值為 696644 萬元，按可比口徑計算，比上年增長 15.6%。分產業看：第一產業增加值50598 萬元，比上年下降 11.7%；第二產業增加值 331080萬元，比上年增長 22.3%；第三產業增加值 314966 萬元，比上年增長 14.5%。第一產業增加值占國內生產總值的比重為 7.3%，比上年下降 2.6 個百分點；第二產業增加值占國內生產總值的比重為 47.5%，比上年上升 3.8 個百分

8、點；第三產業增加值占國內生產總值的比重為 45.2%，比上年下降 1.2 個百分點。全年居民消費價格總水平低于上年1.4%，其中：食品價格總水平低于上年 3.9%，醫療保健和個人用品價格上漲 0.4%，交通和通信價格總水平低于上年0.3%，居住價格總水平低于上年 1.4%。商品零售價格總水平低于上年 0.6%。 （二）城市建設規劃 烏蘭浩特市基礎設施完善，經濟建設條件優越。 烏蘭浩特機場可起降中型客機，已開通至北京、沈陽、呼和浩特的國內航線；白阿（白城至阿爾山）鐵路縱貫市區南北，有烏蘭浩特始發至北京，至長春，松原，至哈爾 3 濱，至大連，至天津，至呼和浩特等直達列車，有去往沈陽、阿爾山、伊爾施

9、的過路列車；北京到呼倫貝爾市加格達奇的 111 全市 56 個嘎查村中 80%通油路。 （三）市場發展現狀與前景分析 1. 社會消費品零售總額 ：2010 年烏蘭浩特市社會消費品零售總額約為 341.63 億元，按照近期年均增長 18，遠期年均增長 15 的增速計算，近期和遠期指標分別如下表 4-1 所示。 表 4-1 烏蘭浩特市社會消費品零售總額測算表 近期（至 2012 年） 遠期（至 2020 年） 預測期 2010 年 指標（億元）年均增長 （%） 指標（億元） 年均增長 （%）社 會 消 費 品零售總額（億元 341.63 513.90 18 1572.03 15 2. 第三產業增加

10、值 2010 年烏蘭浩特市 GDP 為 746.83 億元，第三產業增加值約為 409.60 億元，取近期年均增速 15，遠期年均增速 13 計算，測算三產增加值的指標如下表 4-2 所示。 表 4-2 烏蘭浩特市第三產業增加值測算表 近期（至 2012 年） 遠期（至 2020 年） 預測期 2010 年 指標（億元）年均增長 （%） 指標（億元） 年均增長 （%）第 三 產 業 增加值（億元 409.60 541.70 15 1440.08 13 烏蘭浩特市網點規劃說明(2009-2020 年) 根據年均增速 10，到 2012 年 GDP 預測值為 1040 億元，到 2020 年 GD

11、P 預測 4 值為 2100 億元，因此三產增加值對 GDP 的貢獻率到 2012 年達到 74，到 2020 年達到 87。 3. 主要商業網點配套停車場控制指標 根據國內大城市的商業用地指南相關要求對烏蘭浩特市商業網點配套停車場控制指標要求如下: (1)大型商業網點每 100 平方米建筑面積設置 1 個標準車位。 (2)大型餐飲每 100 平方米建筑面積設置 1.5 個標準車位。 (3)專業市場每 100 平方米建筑面積設置 1-1.2 個標準車位。 (4)其他網點每 100 平方米建筑面積設置 0.3-0.5 個標準車位。 4. 商業中心是各類商業、金融、辦公、娛樂、賓館等設施高度聚集地

12、，并具有一定規模的人流和商品流的區域，是城市商業體系構成的核心組成。 5. 商業中心的設置和規劃主要遵循以下原則: （1） 以城市商業發展現狀和城市空間結構為基礎， 合理設置；（2） 一般區域人口達 15 萬人時，考慮設置區域商業中心； （3）兩個商業中心的距離宜在 3 公里以上； （4）有山體、河流等自然條件及公路、鐵路等基礎設施阻隔時，商業中心的設置可根據具體消費需求設置。 在上述商業中心設置原則的基礎上，針對烏蘭浩特城區商業街以其具備體現人文精神、以消費者為中心、文化氛圍濃厚、旅游特色鮮明、配套設施齊全、購物與休閑有機融合等特點，成為現代流通業發展的關注熱點。商業街是一個歷史與現代有機融

13、合的整體，是傳統商業文化 5 和現代商業文明交相輝映的重要載體。 商業街的發展大體可分為三種類型:一種是綜合型商業街，主要表現為大型綜合商業設施聚集發展，具有廣域的綜合服務功能，多為城市商業中心或區域商業中心，商業街為該區域發展的主要方向。另一種是功能型商業街，主要指同類商品和專門服務，高度聚集并能形成一定區域影響力的街市空間。其功能性主要表現在能夠高度集聚同類商品或服務，滿足消費者特定的購物需求。第三種是休閑型商業街，是指不以購物為主的餐飲、酒吧及其他文化娛樂服務高度聚集并形成區域影響力的街市空間。三種類型的商業街具有不同的特征:綜合型商業街一般體量具有良好的基礎設施，聚集商業設施檔次較高，

14、具有很強區域輻射力；功能型商業街則以同類商品和專門服務聚集為主，具有一定規模，在一定區域或更廣地區具有一定影響力的街區；休閑型商業街發展建設相對容易，以休閑、娛樂、餐飲等服務為主，在統一規劃建設、并結合文化特色與地方特點的基礎上，已成為城市商業發展的亮點。 6. 根據市場發展趨勢，結合專業市場相關理論研究，可以看出現代專業市場發展主要具有以下發展特征: 首先， 市場的發展要體現以下六個方面的功能特點:一是展示功能，即將商品的最新技術、產品款式展示給客商，成為永不落幕的展覽會；二是信息功能，即市場要加強與全國性、區域性批發市場的信息聯網，為市場經營者和客戶提供網上發布商品 6 信息、電子結算等電

15、子商務平臺；三是采購功能，即海內外客商可在市場內直接進行商務洽談、看樣訂貨；四是配送功能，即在市場內或周圍地區建設一定數量的倉儲物流用房；五是完善的金融服務功能，即配置金融辦公區，吸引銀行入駐，為經營戶及海內外客商提供安全便捷的金融服務；六是現代化的管理功能，即政府相關部門、市場管理服務中心與市場內部商鋪全部實現聯網，一些管理、服務項目均可在網上完成。其次，根據市場不同的組織形式，可分為如下六種特征比較鮮明的批發市場:一是以傳統經商習慣和經商人才優勢形成的批發市場，如義烏的中國小商品城；二是以旅游勝地為依托形成的批發市場，如上海的城隍廟；三是以產業為依托創辦的批發市場，如浙江永嘉的鈕扣市場、廣

16、東番禺的電器市場；四是以大中城市眾多的消費對象為依托在城郊結合部創辦的批發市場，如北京的金五星市場；五是以傳統的商業街為依托發展起來的批發市場，如西安康復路；六是以臨街舊廠房為依托形成的批發市場， 如徐州宣武市場。 另外，中國的絕大多數批發市場從發展歷程來看，經歷了從無市到有集市、集市到集貿市場、集貿市場到批發市場這三個階段；部分市場正處于由批發市場向展貿市場發展的過渡階段，如廣州國際玩具禮品城、廣州白馬服裝市場等。而所謂的展貿市場，是以商品展示為主，洽談、接單和電子商務為一體的，集大商場、批發市場、展覽廳等眾多功能，實現以展帶貿， 7 以貿促展的市場經營形式。目前在中國發展最為完善的展貿市場

17、是浙江義烏的中國小商品城。而下一代市場發展模式將更強調市場的設計加工服務功能，市場將實現根據廠家特點和客戶銷售地的特點，打出樣品，談好價格后下訂單，分期生產，完成后發送到客戶指定的地點。 7. 社區商業發展現狀 ：社區商業是為社區居民提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。它在城市商業網點體系中處于基礎地位，是和諧社區建設的重要組成部分。 本項目周圍小區完善，為本項目提供良好的客源。 （四）市場需求分析 隨著烏蘭浩特市的建設速度加快，以及轄區人口數量迅速增加，客觀上要求該地區有一個購物中心來引領該地區商業的發展，同時滿足人民的日常生活需求，提高人們的生活質量。歐亞購物中心建設項目正是迎合這一

18、需求趨勢而建設的，項目以創新的“都市 MALL”為核心經營模式，以大型超市、餐飲、休閑、娛樂為經營主題，符合烏蘭浩特市商貿業的發展方向。 三、項目建設背景及必要性三、項目建設背景及必要性 烏蘭浩特，蒙古語，意為“紅色的城市”。1947年5月1日，全國第一個少數民族自治政府內蒙古自治政府在這里成立，是興安盟政治、經濟和文化中心。全市現轄4個鎮、12個辦事處，總面積2353.5平方公里，有蒙、漢、滿、朝鮮等17 8 個民族，總人口32萬人。 隨著烏蘭浩特市國民經濟的發展和人民生活水平的提高，城市建設步伐不斷加快，烏蘭浩特市按照營造和諧烏蘭浩特的要求，實施城市發展戰略，使該城區建設步伐加快。 隨著2

19、1世紀國家西部大開發戰略的實施和能源重化工基地的建設，全市經濟始終保持強力的發展勢頭，綜合實力顯著提升，經濟運行質量不斷提高，人民生活明顯改善。消費市場有效供給不斷增加，商品貨源充足，商品品種更加豐富多彩，質量檔次明顯提高，極大的滿足的城鄉居民的消費需求。同時新型業態蓬勃發展，全市貿易業經營形式發生巨大變革，超級市場、專賣店、購物中心、倉儲式商場、無店鋪銷售等多種零售業態共同發展，市場繁榮活躍。 目前，烏蘭浩特市城市建設發展迅速，商業住宅和大型商業建筑星羅棋布，使烏蘭浩特市城市建設規模迅速擴大，在烏蘭浩特市建設一座大型現代化購物中心勢在必行。 1. 歐亞購物中心的規劃建設是進一步推動對外開放，

20、全面提升城市形象，加快城市化進程的需要。 2. 歐亞購物中心的規劃建設是改善城市環境質量，提高人民生活質量的需要。隨著經濟的發展，城市人口的增加，烏蘭浩特市目前的商業、休閑場所從數量、規模、檔次來看已不能滿足需要。歐亞購物中心的建成將會極大的改善該蕩然無存的環境條件，給群眾創造一個購物、娛樂、休閑的好 9 去處。 3. 歐亞購物中心的規劃建設是優化土地資源配置、帶動項目周圍沿線開發的需要。歐亞購物中心的實施，將有力于城市環境改善，必定會帶動周圍地價的升值，從而帶動房地產等相關產業的發展，創造新的經濟增長點。 四、片區商業調查四、片區商業調查 目前烏蘭浩特的大型商鋪還較少，但從各新開發樓盤的商鋪

21、銷售可以看出，已呈不斷上升趨勢。 （一）按商鋪形態分類，烏蘭浩特的商鋪主要包括二大類： 一類是市級商業中心，包括華堂購物廣場、貴族商城。這些商業中心在烏蘭浩特有極高的知名度，一般歷史悠久。主要以高品位百貨店、特色百貨店、專業專賣店、文化娛樂設施、樓宇餐飲為主。 二類指社區（居住區商業） ，一般為沿街商鋪，經營行業以生活便利為主，包括社區購物中心，超市、便利店、菜市場、大眾化餐飲網點、生活服務網點、文化娛樂、沐浴、美容美發、快餐店等。 （二）商業網點布局的現狀和存在的問題 1. 城市商業網點分布不平衡。總體來說，目前烏蘭浩特市市區總體消費水平與商業規模基本相適應，但部分區域商業規模偏大，中心分區

22、商業網點過于集中；而一些離中心分 10 區較遠的地方商業網點分布就比較少，沒有達到日常購物方便、快捷的要求。 2. 商場、專賣店沒有實行錯位經營，其結構類似，容易引發過度競爭，價格戰時有發生，影響商業的正常運行。 3. 全市連鎖程度仍然較低， 導致重復建設現象較為嚴重，難以形成規模效應和集中效應。 4. 缺少停車場和公共休息空間，配套的餐飲服務設施不健全。隨著近年來汽車持有量的迅速增長，各大商業區普遍存在車輛擁堵和停車難的問題；公共休息空間不足，購物環境沒有達到清潔舒適的要求，直接影響消費者在商業區內停留時間，限制商業區整體功能的發揮。 5. 市外圍的商品批發交易市場和物流園區缺乏有效的市場管

23、理和約束機制，市場發展緩慢；無現代新希望樓設施，運行效率不高；普遍缺少物流支持，基礎設施建設有待加強；經營和購物環境較差，應大力加強綠化帶建設。 由于全市工業發展水平滯后，整體經濟水平不高，從而導致目前商業整體不景氣，隨著烏蘭浩特市經濟的不斷發展，尤其是服務水平不斷提高，烏蘭浩特市商業潛力巨大。 （三） 市場給本案發展的良機 城市發展規劃的調整，商業流重新尋找新的經營地點，這給商業拓展帶來了新的機遇；而更重要的是，更多的賣場及批發市場的出現使居民傳統休閑消費和日常消費呈現出第 11 三極態勢，即規模化降低成本效應使其成為傳統商業區域的有力挑戰者。我們認為，本案最大的優勢在于其規模效應，不同商家

24、聚集一起而產生的聚集效應一來可以互相影響，二來可以吸引八方客源。 第三章 項目生產規模及建設方案 第三章 項目生產規模及建設方案 一、項目建設規模和期限 一、項目建設規模和期限 （一）項目建設規模 本項目建成后將輻射整個烏蘭浩特市。歐 亞 購 物 中 心 以 “ 美化 城 市 、 提 高 城 市 服 務 功 能 ” 為 目 標 ， 為 輻 射 區 內 的 消 費 者 提 供 購 物 、 餐 飲 、休 閑 、 娛 樂 等服務。本項目將成為集品牌展示和銷售為一體，市場、超市、專賣店等多種業態互動共生的大型城市購物中心。 （二）建設期限 本項目建設期限為2年。完成可行性研究報告的編制、項目論證、申請

25、立項、項目審批、土建及安裝工程。 （三）項目建設進度計劃 按照國家基本建設程序，該項目按以下幾個階段進行實施： 項目準備階段：項目建議書、可行性研究、批準立項、資金籌措； 項目實施階段：勘察、設計、工程招投標、設備采購、道路施工； 12 項目完成階段：試運營、竣工驗收。 （四）項目管理 為保證工程質量，節約建設投資，縮短建設周期，盡快發揮投資效益，根據國家有關部門政策，本項目實行項目法人責任制、項目資本金制、工程招投標制、工程質量監督管理制、項目環境監督管理制、項目籌資渠道多元化等制度的建設和建設項目的前期工作。成立項目管理小組，負責歐亞購物中心內一切建設、運營和管理事務。內部實行嚴格的管理和

26、明確的分工，其主要職責為： 行政管理部門負責日常行政工作及項目執行單位的接待與聯絡工作，組織項目的招投標工作； 計劃財務部門主要負責項目的財務計劃和實施計劃安排，與項目執行單位辦理合同協議等手續，以及資金的使用安排和收支手續； 施工管理部門主要負責項目土建與安裝施工的協調與指揮，施工進度與計劃安排，施工質量與施工安全的監督檢查以及工程驗收工作； 設備材料管理部門主要負責項目材料的訂購、采購、保管及調撥等項工作；技術管理部主要負責項目的技術文件、技術檔案的管理工作，主持設計圖紙的審核、處理有關技術問題及組織職工的專業技術培訓、技術考核等工作。 二、項目建設標準二、項目建設標準 13 本項目將引用

27、國內外先進設計理念，以高品位、時尚化、五星級環境及先進的管理模式，為烏蘭浩特市的消費者提供全方位的服務。 項目建成后將針對不同消費者的需求，為廣大消費者提供高、 中、低檔服務。 （一）購物中心環境 1歐亞購物中心位于烏蘭浩特市愛國路，交通便利，易達性好。 2歐亞購物中心按綠化主管部門規定要求進行綠化，地面平整、硬化，沒有裸露地面。 3設有專用機動車停車場，停車場面積滿足購物中心經營需要。 4購物中心清潔衛生，未有影響環境衛生的污染源。 5歐亞購物中心的主體建筑為正式建筑，嚴格按照商店建筑設計規范的要求設計建設。 6購物中心建筑物內設有良好的采光、照明設施，空間寬敞、明亮、整潔，地面全部按照要求

28、堅固、平整、清潔、防滑。 7建筑物設有通道，通道最小凈寬度嚴格按照規范的規定設計。通道不得堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。 8按照要求設有防汛排水、通風、防塵等設施。 9按照城市公共廁所衛生標準的要求。購物中心設有衛 14 生間，衛生間清潔、無異味。衛生間的數量、面積、條件與購物中心面積、條件相匹配。 10建筑物根據實際情況設有人行自動扶梯、垂直升降電梯、貨用電梯。 11配備專人打掃衛生，保持地面清潔，并在場區設垃圾桶。 12按經營分類設臵經營區域，配臵適宜的基礎設施。 13.購物中心內設公用電話、電子提款機等公用設施為消費者提供方便、快捷服務。 （二）消防安全管理 1建筑嚴格按照建筑設

29、計防火規范的要求，報送公安消防機構審核和驗收。 2 嚴格按照消防安全標志設臵要求。 配備消防安全通道，配備各種明顯規范的消防標志。 3 根據國家有關規定要求， 配備消防設施， 包括消防栓、滅火器，報消防主管部門檢驗。 4對購物中心經營人員、管理人員、工作人員（包括營業員）定期進行消防知識和技能培訓，并掌握滅火器材使用方法，做好培訓記錄。 5對消防設施進行定期檢查記錄。 6在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器材周圍不堆放物品，不影響消防設施和器材的使用。 15 7按照消防法規要求設立消防組織，責任落實到人頭。 8設立火災應急預案，并定期演練，保持隨時啟動和安全有效運轉。 9施工使用明火

30、履行相關手續和采取相應安全措施。 10易燃性、易爆性商品用空容器展示。 11電梯等大型電器設備申請檢驗，并取得驗收合格證書。 12定期檢查并維護電路、用電設施，做好檢查記錄。 13建立健全保安防范組織、制度。 14設立治安和消防值班室。 15設立對購物中心的電子監控設施。 16配備專職保安人員。 17對保安人員進行專業培訓，持證上崗。 18配備標志明顯的緊急疏散通道、安全出口。 19配備應急照明設施。 20配備應急突發事件預案，保證可以迅速啟動。 21嚴格按照多層建筑承重及堆放高度要求，對物品進行堆放。 22配備煙感報警、自動噴淋滅火線路，并保證處于良好狀態。 23配備專職消防隊，并配備消防車

31、等。 （三）服務管理 16 1服務性收費符合國家價格管理的有關規定。 2購物中心工作人員佩帶胸卡，統一著裝。 3設立服務臺，為顧客提供咨詢和導購服務。 4配備賣場區域分布導圖。 5各功能區標識清晰醒目，使用漢字要用簡體字，設計制作規范。 6 設立信息臺、 信息展示板或廣播， 公示市場交易信息、商品 信息、價格信息和市場各項承諾及服務措施。 7 建立顧客投訴制度， 并設立專門的投訴接待處理部門，處理消費者訴意見和交易糾紛，并記錄備案。 8公示投訴處理結果。 9配備電子顯示屏幕，隨時發布有關信息。 10建立本購物中心網站，利用網頁提供供求信息、價格信息服務。 三、配套設施建設三、配套設施建設 （一

32、）給水網絡工程 1給水管道設計原則 給水管道按近期規劃服務面積布置，水量規模按遠期規模設計，并充分考慮實際給水量的增加。 給水量按其服務面積及比流量確定，給水變化系數根據該管道的平均流量按規范選取。 盡量利用現有地形條件鋪設管道，使其敷設在冰凍線以 17 下，并盡量避免穿越障礙物。 管網計算，根據設區規劃供水情況，在各節點進行流量分配，根據管道流量選擇管徑，計算管道水頭損失及摩阻。管網規劃和設計適當超前，并充分考慮遠近期的結合。 2. 給水管道的設計 給水量： 本工程設計給水量為 14400m3/d， 設計給水管道主干管近期水量設計，按遠期水量校核，以保證近期水量的最小流速。 管道水力計算：Q

33、max=Qsk 式中：Qmax給水管道設計流量（L/S） Qs給水管道平均流量（L/S） K給 水 總 變 化 系 數 ， 近 期k1.4 遠期 k1.3 給水管道設計流：V1.2m/s，根據各節點流量利用確定各管道管徑 D，查水量計算表計算各管道水頭損失及摩阻，從而校核給水起點水壓是否滿足最不利點服務水頭的供水要求。 給水管道流速：在 0.81.2m/s 之間，按照城市規劃的總體要求及消防用水規范要求確定最小給水管道。管徑不小于DN150mm。 給水管線豎向高程設計：給水管線的豎向高程設計的原則是使本規劃區域內的供水量的水量，水壓要求最大限度的得到滿足，且管道敷土厚度最小。根據實際情況，給水

34、管道 18 沿設計道路坡度敷設，且敷設在最大凍土深度 1.8 米以下。 給水管道管材的選用：在給水工程中，管道投資占工程投資的比重很大，且因管材選擇不當造成事故或增加不必要的投資的實例業較多，所以，在管材選擇時，必須結合工程的實際情況，綜合考慮管材的技術性能及主要特性，根據國內的生產、使用情況，供水安全性、經濟合理性、維護管理方便等因素進行分析確定。目前，國內使用較多且可適用于本工程的幾種管材為鋼管、球形鑄鐵管、預應力鋼筋砼管、PCCP 管、玻璃鋼夾砂管和高密度塑料管（UPVC） 。 根據供水工程的實際情況及本工程各管道壓力計算結果，在保證供水安全的前提條件下，選用國家大力推廣使用的新型、節能

35、、綜合造價低的管材即高密度的 UPVC 管，管材工作壓力為 0.6MPa 級。UPVC 管具有較好的水流條件，粗糙度小，相同管徑條件下，過水能力大，重量輕，施工維修方便，綜合造價低，使用壽命長等優點。 給水管道附屬構筑物設計：在主干道與次要支管交接時設置閥門，且閥門設臵在支管上，并設閥門井。在輸水管線的隆起處設置排氣閥并設閥氣閥井。在管線的最低點設置排水閥級閥井門。滅火栓設置的最大距離不超過 120 米，并設閥門井。 （二）排污、排水管網系統工程 本工程按烏蘭浩特城市總體規劃的污水管道總體布局確 19 定。依據給排水設計規范有關規定進行設計。 1污水管道設計原則：污水管道按近期規劃服務面積布置

36、，水量規模按遠期規模設計，并充分考慮實際污水量的增長情況。污水量按其服務面積及比流量確定，污水變化系數根據該管道的平均流量按規范選取。盡量利用現有地形條件鋪設管道，以減少埋深及泵的提升，并盡量避免穿越障礙物。按地勢劃分區域，并與規劃協調銜接。污水管網的設置，盡量采用自流形式。管網計算，應考慮是否有轉輸流量，并統籌安排污水主管和污水提升泵站的位臵，做到干管距離最短。管網規劃和設計適當超前，并充分考慮遠近期的結合。 2污水收集管道設計 污水量： 據預測規劃區域內污水量約為 10200m3/d， 設計污水管道主干管按遠期水量設計，按近期水量校核，以保證近期不淤流速的要求。 管道水力計算：QmaxQs

37、k 式中：Qmax排水管道設計流量（L/S） Qs排水管道平均流量（L/S） K排水總變化系數，近期 k1.42，遠期 k1.31， V 式中：V流速（m/s） I水力坡降 R水力半徑（m） ； 20 RA/P P濕周 （m） N粗糙系數， 取 0.013 為了保證管道不淤，流速不小于 0.06m/s。 管道起點埋深：污水干道的敷設要考慮支管接入的可能性，另根據當地凍土深度，地下水位情況，本設計確定管道起點覆土 1.5m。 污水管線豎向高程設計：污水管線豎向標高的確定原則為能將本流域范圍內最遠點的污水接入本工程項目管線內，污水管道在滿足最小坡度要求前提下盡量沿地形坡度敷設，不同管徑管道連接處，

38、一般采用管底平接。 污水管道管材的選用：排水管渠必須具有足夠的強度，以承受外部的荷載和內部的水壓，外部荷載包括土壤的重量靜荷載，以及由于車輛運行所造管材管道公稱直徑200mm，采用螺旋縫焊接鋼管，材質 P235A。管道公稱直徑200mm，采用無縫鋼管，材質為 20 號鋼。 管道附件：熱水管網上的關斷閥門，均采用公稱壓力1.6MPa，耐溫150的金屬硬密封三偏心蝶閥，閥門與管道采用焊連接，直埋熱水管道上的補償器均采用全埋防腐型直埋波紋補償器，以減少補償器檢查井的設臵，節省占地和投資，管道的彎頭、三通、變徑管采用等材、等徑的標準熱壓彎頭和標準三通，彎頭彎曲半徑 R2.5D，三通為加強三通。 3管道

39、的防腐及保溫：熱水直埋管道全部采用夾克式預制直埋保溫管，保溫材料采用聚氨酯，外護采用高密度聚乙 21 烯套管，并做到三位一體。直埋式預制保溫管較之傳統的各類保溫管材具有十分突出的優點； 保溫性能好，熱損失僅傳統管材的 25，長期運行可節約大量能源。具有很強的防水和耐腐蝕能力，不需敷設管溝，可直接埋入地下或水中，施工便捷迅速，壽命期內綜合造價低。在低溫條件下也具有良好的耐腐蝕和耐沖擊性，可直接掩埋如凍土層。正確的安裝和使用可使管網的維修費用極低，使用壽命可達 30 年。 4通風：大樓內建有專用通風設備，按照環保要求一般采用自然通風設備。 （三）燃氣工程 1設計依據 城鎮燃氣設計規范 ； 道路規劃

40、圖 2設計概要 管網設計壓力：0.4MPa 管網布臵：采用支狀管網供氣，根據規劃主干線 DN350，每路分支管有 DN350、DN150。 3管材及防腐 管材：目前，我國天然氣輸送管線經常使用的材質有以下幾種：螺旋雙面縫埋弧焊接鋼管、熱鍍鋅水煤氣鋼管、鑄鐵管、PE 管等， 這幾種管材在我國生產的歷史比較長。 使用范圍廣， 22 具有一定的生產能力，而且價格適中。本工程結合管道的輸送壓力，經過比較，在保證工程質量的前提下，確定本工程所采用的管道材質為 L360， 中、 低壓燃氣管道， 管徑DN200的管道采用螺旋雙面埋弧焊接鋼管，材質為 Q235B，管徑DN200 管道采用水煤氣輸送管道。 管道

41、防腐：目前作為埋地管道外防腐涂層主要有瀝青，溶結環氧粉末，環氧煤瀝青冷纏帶，聚乙烯三層復全結構等幾種形式。石油瀝青玻璃布絕緣防腐機械物理性能比較差，使用壽命短，有毒作業，污染環境。溶結環氧粉末不耐運輸中的磕碰，聚乙烯三層復合結構防腐涂層具有對鋼管粘結力高、聚乙烯材料抗沖擊性能良好，使用壽命長，即使聚乙烯外層損壞，里層的溶結無氧粉末也能起到一定的防腐作用，但綜合造價較貴。環氧煤瀝青冷纏帶為高性能防腐涂料，涂層光滑、致密、堅硬、粘結力強，耐鹽堿，耐海水、耐土壤微生物腐蝕，防腐層性能較穩定，使用壽命長，現場異地施工方便，可以半機械化或手工施工，無污染，價格低廉。 本工程綜合考慮當地環境和土壤性質、防

42、腐材料性能、使用壽命及工程投資等方面因素，選擇環氧煤瀝青冷纏帶加強級防腐。 （四）電力、照明、電信工程 1電力 設計原則： 23 依據城市道路照明設計標準 ，電纜敷設運行規程，設計采用新技術和新型電氣材料使用電更安全可靠。 用電負荷及符合等級： 照明電源電壓等級為 380/220 伏三向四線制，用電總容量為 175KW，其中道路照明 100KW，居民用電照明 75KW。根據負荷性質分析，用電負荷為三類用電負荷。 電源：電源為雙回路 10KW 或環網供電，由就近 10KW開閉所引來，具體引入方式由當地供電部門負責。 變配電方案：在每條道路中段道路外側設一體化組合戶外箱式變電站，變壓器外殼與箱變為

43、同一箱體，變壓器采用自然風冷，散熱片在箱體外，箱體結構緊湊防腐防塵。高壓側采用轉換式高壓位置負荷開關，雙熔斷器保護，并設避雷器保護，變壓器高低壓側端子直接進高低壓室，外引電纜采用肘形電纜插頭，變壓器低壓設 15 個出口回路，每個出口設自動空氣開關保護，路燈通過交流接觸器啟動。計量采用高工低計，在箱變低壓側設電度表計量電能，并設電流和電壓表，顯示工作狀態。 2. 購物中心外部照明： 大樓平均照度為 10LX 均勻變 0.5，照明電源為 380/220伏，三相四線制，每一回路采用三相間隔配電。大樓路燈照明采用單桿雙挑 （燈桿高度為 9 米， 燈具功為 250W175W） ，道路兩側對應布臵，照明線

44、路中心距道牙石 0.8 米，燈桿采用 24 熱鍍鋅鋼燈桿，燈桿間距為 35 米左右。燈具控制采用單燈節能方式，每一燈具加裝節能定時器（4 小時）和專用節能鎮流器，每晚開燈后經延時全光照明 4 小時后自動轉入減壓（190伏左右）減光照明階段，路燈控制共設置 3 種方式供運行選擇：手動主要用于調試和路燈檢修時使用；智能鐘控采用采用天文時鐘根據所處地區經緯度和季節控存儲的日出日落時間自動設定并控制路燈啟停是主要控制方式，光電控制及接力遠動以光電管檢測天光的自然照度為依據控制路燈啟閉，因易受干擾和產品調試的離散性控制精度較低可作為輔助控制方式，遠動接點可用于接力控制或微機遠傳信號接入。全夜燈和半夜燈的

45、控制由智能鐘控器作用于主回路的變頻調壓裝置進行全路的減光節能操作，避免間隔關燈造成的斑馬效應。 3. 防雷與接地保護： 為保證變壓器及高壓設備免遭雷擊， 10KV 電源進線處裝設避雷器一組，做過電壓保護。變壓器為中性點直接接地系統。 4道路電力外線工程 電力電纜線路設于道路東側人行道下面，采用電纜溝敷設方式， 電纜溝內孔尺寸為寬深 12001000mm， 電纜溝縱坡與道路縱坡一致，電纜溝敷土不小于 300mm。電力敷設過路管采用鋼管，管縫用中砂填充，直線段每隔 100 米左右，轉 25 彎，分支處設臵入孔井。電纜溝中電纜支架為角鋼支架，支架間距為 800mm，電纜支架雙側布置。路燈配線采用 V

46、V221KV 525mm2 電力電纜。 5道路電信工程 本工程電信管線采用多孔水泥管，管道縱坡與道路縱坡一致，管道敷土不小于 600mm，電信過路管采用鋼管，管縫用中砂填充。直線段每隔 100 米左右，轉彎，分支處設入孔井，通信管道穿越 進出口應加保護。 （五）人防工程 本工程人防等級為 6 級，設在大樓的最低層。人防負荷等級如下：一級負荷：應急照明燈等；二級負荷：正常照明、通風裝臵系統等；三級負荷：其余負荷； （六）綠化工程 1設計原則 堅持“方便、安全、整潔、環保” ，從改善城市小氣候，能充分發揮購物中心功能出發，通過建設高品位、高質量的綠化空間環境，創造一個舒適、美觀、休閑、有益于身心健

47、康、充滿活力的城市人居生態景觀。本項目綠化設計對樹種選擇遵循“因地制宜、適地適樹”的原則。 2. 購物中心綠化建設 綠化配置以植物群落為主，兼顧草坪。現代化的購物中 26 心，植物群落是綠色空間環境的基礎，植物景觀是綠色的主體，因此，應以喬木、灌木、草本花卉、藤本植物來有機結合，根據它們的種類和習性的相似性組成層次豐富而不蕪雜，適合該地自然環境條件的人工園林植物群落，以發揮最佳生態效益。從園林植物的改善環境功能和葉面積指數關系入手，換算出城市最佳生態效益結構為喬木+灌木+草(含地被、綠籬)，種植結構其比例為喬木:灌木:草:綠地=162029，含義是 292 的綠地中，應有喬木 1 株，灌木(不

48、含綠籬)6 株，草(含地被植物、綠籬)202。這種種植結構可創造最佳生態效益，既節省土地，又在環境生態效益上產生最佳效果。 3綠化設計的實用性和藝術性 購物中心外部綠化不同于公園設計，在設計和建設中，要注重實用功效和美學藝術。本項目以自然為主軸，體現人的情感與文化品位取向的購物、休閑環境，因而在景觀效果表達上結合人文內涵，創造出充滿情趣的生活空間。 第四章第四章 項目價值及項目價值及 SWOT 分析分析 一、一、 項目價值項目價值 本項目的出發點是希望通過本次商場建設，憑借本項目的地理位置上良好的條件結合景觀設計，發展商以超前的眼光，引入高標準的設計公司，從而達到借景、造景，營造出一處寧靜怡人

49、的良好購物、休閑環境，提高人民整體生活質 27 量。并且在整個規劃設計中始終以以人為本的設計理念，真正實現整個購物中心；同時通過引入自然，擁抱自然的手法，以山水為主題，讓山水連貫整個商場的每一個建筑元素的超前設計，更是讓未來的顧客無時無刻在享受做夢里水鄉的超然閑置。 整個項目的建筑布局以多層為主，建筑形態上以板式多層圍合外部空間，點式高層穿插點綴。在重要路口、轉角處設計空降形態變化豐富的建筑單體，借以呼應外部空間環境，同時構成本項目的表示性。 在總體布局上采用“點、 線結合” 、“曲直相間”的布局手法突出社區主入口、中心綠化空間，并著重美化每一個細節及建筑的空間形態。在規矩中示變化，而在變化中

50、雙提升了人文景觀環境。 二、二、 項目項目 SWOT 分析分析 （一） 通過對項目地塊及周邊環境和商業業態的深入了解，并把項目納入城市舊城改造項目亮點工程，呈現出未來城市改造和發展趨勢。 （二） 品牌度：新開發商業，品牌知名度未打開，相對當地一些商業項目來說，品牌度較弱。 （三） 商業氛圍：項目西面為濱河住宅區商業氛圍沒有形成。 （四） 政策：根據烏蘭浩特市人民政府關于要切實改善全省城市弱勢群體的居住和生活條件，加快城市建設步伐， 28 烏蘭浩特市政府承諾對本項目免收大、小配套費及土地契稅和土地增值稅。隨著大型商業及小區的開發，也為烏蘭浩特商業市場帶來新的機遇。 （五） 周邊道路擴建改造， 商

51、業街鋪面臨新的發展空間。 （六） 未來片區市政景觀規劃已成定局。 （七） 超前的規劃設計項目的超前設計理念都會在未來的市場推廣中尋找到機會。 （八） 隨著烏蘭浩特市的不斷發展，商品需求量也在增大，對商業的投資走向理性。 本項目作為最大的商業賣場，發展商業比較超前的開發理念，在項目規劃和設計上都在該片區具有領導作用。 第五章第五章 項目定位項目定位 一、一、 整體物業市場定位整體物業市場定位 形象定位 歐亞購物中心烏蘭浩特綜合休閑娛樂購物商場 二、二、 商業部分市場定位商業部分市場定位 （一）項目商鋪物業情況分析 1. 項目商業部分約 94955 平方米，其中購物中心為86681.55 平方米，

52、主要為大賣場，地下室 8273.45 平方米。 2. 商業經營定位方面考慮中大型百貨、超市、飲食、餐飲、休閑、娛樂等滿足項目和周邊居民生活配套的商業業態。 29 （二）商業定位 滿足片區休閑生活配套和最大輻射區域功能的新興的大型消費購物長廊，大型賣場與休閑娛樂場所并重。 （三）商業價格定位 商業投資考慮首先會綜合考慮多方面的因素，比如人口數量、人口密度、交通方式等，像高檔生活區的房價很貴，購買力很強，商品水漲船高，這種門檻也不是一般消費者能夠承受的；而有的地方人口多且密度高，商品作為必要生活用品需求量會較大；根據人口數量、人口密度、交通方式等因素可將烏蘭浩特市商業劃分為三個等級。 城市中心的商

53、鋪交易最為活躍，其檔次和商品價格也居全市之首，屬烏蘭浩特市一級商圈。二級商圈主要是高級商服中心以外主要干道臨街商鋪，這一商圈內的商鋪分布在城市主城區范圍，經營范圍較大，如火車站商業街。 三級商圈主要是二級商圈以外至城郊結合部，這一商圈范圍較廣，檔次和商品價格差異也較大，處在這一商圈中的商業主要包括幾個新建小區和城市次干道的臨街商鋪以及中、小型商場，無大型賣場，這一商圈的商鋪主要為個人購買自營，且商品品種不夠齊全。 根據對烏蘭浩特市消費者的深層次需求了解，目前他們對購物環境、購物氛圍、購物功能的要求越來越高，且普遍期望“大型”和“規模化”的商業場所出現。本項目“旗艦 30 級”的商業規模正好可以

54、填補這方面的空白，為繁榮與振興烏蘭浩特商業、形成新商圈將有較大作用。 本商業項目將是烏蘭浩特市新的中心坐標，是規劃中新崛起的板塊中心，是烏蘭浩特市最具規模的大型商業中心，其中有大賣場業態的引入，這對周邊社區型商業而言相對超前的商業形態進駐，對本項目的成功尤為重要。此外，由于目前烏蘭浩特市新區缺乏綜合型大型購物場所，因此本項目定位必然在一定高度以上，它將成為“旗艦級的商業中心” ，并以此為核心形成商圈。 第六章第六章 項目整合推廣策略項目整合推廣策略 一、一、 戰略方向戰略方向 以經營城市的長遠戰略眼光，洞悉城市化的趨勢，造就一個“滿足有效需求，實現理想生活，生機蓬勃，繁榮發展”的烏蘭浩特第一城

55、，成為行業中的翹楚與領導品牌，以掌握更多的資源和市場占有率，從而獲取更多的利潤。 二、二、 戰略總綱領戰略總綱領 （一） 差異化戰略 以差異化戰略在市場中創造機會， 在競爭中脫穎而出， 搶占先機，贏得市場，樹立品牌。 （二） 品牌經營戰略 以品牌經營戰略，不斷鞏固市場地位，從“知名度”到 31 “指名度” 。以創造高占有率及保持領先差距來維持競爭優勢，累積未來更大的競爭能量，做到“強者恒強，大者恒大” 。本案超大規模，國際化、生態化的理念，成為烏蘭浩特市的地標性建筑與城市名片，提升企業品牌。 三、三、 開發戰術應用開發戰術應用 （一） 資源動作策略 資源動作策略不僅在于創造，更在于借，巧借于勢

56、，合理調動。房地產開發體現的實際上是一種社會資源的應用，大盤實際上就是社會資源動作的最大化。這其中包括政治、社會、文化、自然生態資源、商業資源、土地資源、企業品牌資源等等。 烏蘭浩特被國務院確定為全國資源型城市經濟轉型的試點城市，將獲得國家開發補償、衰退產業援助、稅收增量返還以及可持續發展專項貸款等政策性扶持，這些政策都有較高的含金量，是烏蘭浩特獨有的發展機遇。 本案要想獲得成功，必須充分利用政策與政府資源。要政府認識到本案不僅僅是一個開發項目，更是一個政府招商引資的成果，是一個為城市發展作貢獻，為烏蘭浩特市居民帶來消費新理念的項目。 （二） 自我配套策略 本案可依賴的市政交通、生活、醫療、教

57、育配套設施比較完善，但特色不夠鮮明。周邊各類生活配套的實際可利用 32 度與使得度較弱，生活半徑過大，心理認同度低；因此必須通過采用自我配套策略來進行開發，通過提供完備的街區生活機能為整個項目的價值提升和后期可持續發展奠定基礎。 通過良好配套設施規劃，本案將成為一個集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的綜合購物中心。有別于多年來一直為之奮斗的營造封閉式小區思路，是一種全新的現代生活理念。它是一種可持續發展的自我生長的社區，具備自身造血功能，能夠為全市居民和家庭在不同的成長階段提供居住產品和社區兩方面的多元化需求， 因而具備自我生長能力和社區形態。它代表著一種時尚、合理、舒適的城市居住和生活模式。它是

58、現代住宅發展的高級階段，它的出現無疑會在商業領域掀起一種新的消費革命。 （三） 品牌形象策略 以誠信、服務和好產品來積累美譽度和滿意度，培養購房及消費者對項目和開發企業的感覺與感情。形成本案就是城市精英生活自豪感的品牌策略，以品牌形成競爭優勢制勝于未來。 （四） 創新策略 單一優勢已不再成為制勝市場的關鍵、 創新成為我們的最大挑戰。本案作為烏蘭浩特縣第一大商場，將通過產品創新、概念創新、生活方式創新，形成巨大的包容性、延展性與可持續性，為項目的后期可持續發展與創新提供了支撐條 33 件。 （五） 性價比策略 在不降低商品品質的前提下， 合理控制采購成本， 用 “高貴不貴”的高性價比打造名牌品質

59、，性價比高是熱銷的動力源泉。在項目啟動的初期，客觀的市場要求我們需要采取階段性的總成本低價策略來與對手競爭，先拔頭籌。 （六） 服務策略 樓市正在步入“服務競爭”時代。是否能建立和提供具有差異化的服務體系和服務內容，本案將在烏蘭浩特市全方位引入客戶服務體系，將是贏得消費者的關鍵。 第七章第七章 項目管理與服務項目管理與服務 一、一、 項目管理及運作模式項目管理及運作模式 （一）項目組成員主要工作 由長春歐亞集團股份有限公司組織成立“歐亞購物中心”項目開發指揮部，決定項目開發建設事宜。指揮部設總指揮一名，副總指揮若干名。開發指揮部下設經營管理機構，包括工程部、財務部、行政部等機構，負責指揮部的日

60、常經營管理工作。整個項目組的各部分人員在項目操作過程中，各負其責，相互支持。既強調個人的專業技能和操盤經驗的施展運用，同時注重整個項目組各環節間的銜接與協作，最大 34 可能地發揮團隊的作戰力。 （二） 項目組自身監督機制 本項目由領導小組總體監督調控，向下處“項目經理層”層層監督管理，采取下述監督辦法：定期組織項目工作例會，對前期工作計劃執行情況和效果進行評估與檢討，修訂營銷推廣方案，制定下一步營銷工作計劃，經發展商確認后實施。各級人員每周、每月進行書面工作述職，根據工作計劃執行情況及效果進行自評；公司依據考評制度進行考核，根據考評結果進行獎懲。 二、二、 銷售人員的組織與培訓銷售人員的組織

61、與培訓 （一）銷售人員的選拔與確認 針對本項目，未來的銷售工作人員應該真正具備“專家式”的銷售咨詢服務水平和能力。基于此點，我公司對于本項目銷售人員的選拔將采用公司一貫執行的“競爭上崗、兩度淘汰”制度。在接到代理項目后，將在公司的銷售精英和銷售管理精英中實行公開招標。 1. 銷售人員 形象突出，具有青春朝氣和吸引力的英才形象，在經過系統的跑盤調研、銷售技巧和專業知識等內容的考試后初步確定，實現第一次淘汰；在進行系統、全面、詳盡、有序的項目上崗前的培訓后，通過筆試、口試進行二次淘汰，確定最終的銷售人員名單。 35 2. 銷售管理人員 應標的銷售管理人員在經過項目領導小組的審核下方可獲得參評資格。

62、經過專業知識、業務能力、業績評定等方面的考試和上崗答辯，由項目領導小組予以評定。銷售組的全體成員在銷售工作的執行過程中，仍將嚴格依據公司的“銷售工作管理大綱”中的各項規章制度進行定期的考評和淘汰，以確保銷售工作的順利執行和銷售目標的圓滿完成。 （二）銷售組的培訓 在銷售人員到位后， 對整個銷售組成員進行系統、 全面、詳盡、有序的上崗前培訓。 第八章 項目投資分析與資金來源第八章 項目投資分析與資金來源 一、一、 項目投資估算編制依據項目投資估算編制依據 （一） 吉林省建設廳頒發的吉林省建筑工程投資指標的方法 （二） 烏蘭浩特市房地產開發收費的標準 （三） 設計方案、設計說明 （四） 依據資金使

63、用計劃、貸款利息列入投資計劃，在基準利率基礎上上浮 20%，執行 8.64% （五） 烏蘭浩特市目前建筑材料市場價格 （六） 建設經濟評價方法與參數 36 二、項目開發的基本數據二、項目開發的基本數據 項目工程規劃總用地 35524.94 萬平方米，容積率 2.44，地上總建筑面積 86681.55 平方米，地下建筑面積 8273.45 平方米。 項目 單位 數值 規劃總用地 平方米 35524.94 地上總建筑面積 平方米 86681.55 地下總建筑面積 平方米 8273.45 總建筑面積 平方米 94955 容積率 2.44 綠地率 % 35.2 建筑密度 % 48.40 道路廣場面積

64、平方米 18188.63 三、三、 項目投資估算項目投資估算 開發建設成本費用 38709.63 萬元 土地費用 2000 萬元 前期工程費用 272.12 萬元 基礎設施建設費 608.39 萬元 建筑安裝工程費用 29151.19 萬元 其他收費 2103.78 萬元 管理費用 1706.77 萬元 不可預見費 2867.38 萬元 37 四、四、 開發建設成本估算開發建設成本估算 購物中心部分 序號 項目（費用）名稱 單價或費率 造價或費用（萬元） 備注 1 土地費用 2000 1-1 地價款 2000 2 前期工程費用 272.12 2-1 土地平整費 10.00 35.53 按面積2

65、-2 水文、地質勘測費 1.60 5.68 按面積2-3 規劃、勘察設計費 65.00 230.91 按面積3 基礎設施建設費 608.39 3-1 供電工程 20.00 189.91 按面積3-2 供水工程 10.00 94.96 按面積3-3 供氣工程 12.00 113.95 按面積3-4 排污工程 1.00 9.5 按面積3-5 小區道路及綠化 110.00 200.07 按面積4 建筑安裝工程費 29151.19 4-1 商城建安費 2800 26587.4 按面積4-2 機電設備 200.00 1899.1 按面積4-3 施工監理費 30.00 284.87 按面積4-4 零星工程

66、 40.00 379.82 按面積5 其他收費 2103.78 38 5-1 人防費 35.00 332.34 按面積5-2 散裝水泥專項資金 1.20 11.39 按面積5-3 新型墻體專項基金 5.00 47.48 按面積5-4 基礎設施配套費 100.00 949.55 按面積5-5 勘察設計費 55.00 522.25 按面積5-6 施工圖預算 3.00 28.49 按面積5-7 招標費 3.21%0 93.59 5-8 工程質量監督費 2.00 18.99 按面積5-9 工程保險費 5.00 47.48 按面積5-10 規劃放線費 1.50 14.24 按面積5-11 消防審查費 2

67、.00 18.99 按面積5-12 施工圖審查費 2.00 18.99 按面積6 管理費 1706.77 7 不可預見費 2867.38 開發建設成本 38709.63 五、五、 資金來源資金來源 本項目建設投資全部自籌。 第九章 效益分析 第九章 效益分析 一、 經濟效益分析 一、 經濟效益分析 銷售收入估算 39 購物中心銷售入 48000 萬元/年 整個項目用于自營。 二、二、 環境效益分析 環境效益分析 本項目規劃設計以人為核心，注重人與環境的相互協調，建筑設計理念超前、建筑形態行云如水、曲線流暢、造型優美、新穎時尚、線條處理簡約明快、獨具一格，符合當前建設計總體潮流。 中心內集購物、

68、餐飲、休閑、娛樂為一體，安排合理巧妙，錯落有致，為消費者營造出一個良好的購物氛圍。 三、三、 社會效益分析社會效益分析 烏蘭浩特歐亞購物中心建成后，周圍生活設施齊全，交通方便，市場頗佳。該項目建成后，可滿足市場需求，提高人民居住生活購物質量，為入住居民提供一個安靜、高雅、舒適、方便的生活環境，通過項目開發可以提高該地區居住檔次，提升地價，帶動周邊地區房地產、餐飲、休閑、城市交通等產業的全面發展。 項目的建設有利于改善烏蘭浩特的城市形象和投資環境，為城市建設拓寬融資渠道促進城市總體規劃早日實現，社會效益巨大。 第十章 研究結論與建議 第十章 研究結論與建議 40 一、 可行性研究結論 一、 可行性研究結論 （一） 項目采用的建設方案、實施方案合理、可行。 （二） 項目的社會效益、環境效益顯著。 二、 建議 二、 建議 通過可研分析，本項目建設規模合理，建設方案可行，具有巨大的社會效益和間接的經濟效益，項目建設是可行的。針對項目建設特點，提出建議如下： （一） 抓緊辦理自籌資金、貸款有關手續。 （二） 應盡快完成規劃。 （三） 項目實施階段，要加強工程的監督管理工作，確保項目質量和工程進度，使工程如期完工投入使用，及早發揮效益。 41