1、*生態旅游特色小鎮可行性研究報告2016年8月目錄第一章 項目總論3一、項目基本背景3二、項目建設必要性與意義4三、研究工作依據5四、研究工作結論6第二章 項目宏觀背景分析8一、城鎮旅游發展背景8二、區域社會經濟背景9三、區域旅游發展背景10第三章 市場可行性分析11一、市場需求調查12二、市場供給調查24第四章 項目建設可行性30一、交通區位條件分析30二、政策環境條件分析30三、自然環境條件分析31第五章 建設方案和內容33一、項目總體思路33二、重點建設項目34三、配套施設建設37第六章 環境保護42一、設計依據、原則及目標42二、環境現狀及環境影響因素分析44三、環境保護防治規劃46第

2、七章 節能節水和消防50一、節能節水50二、消防工程52第八章 項目組織管理與實施進度計劃55一、建設項目組織機構55二、項目工程設計管理55三、項目招投標57四、建設項目合同與管理58五、建設項目質量管理63第九章 投資估算及資金籌措67一、投資估算67二、項目資金籌措方案69第十章 項目社會和生態效益分析72一、經濟效益72二、社會效益分析72三、生態效益分析73第十一章 項目風險分析75一、政策風險75二、市場風險75三、財務風險76四、社會風險77五、經營風險分析78第十二章 結論與建議79一、主要結論79二、問題和建議79隨著旅游業由觀光型向休閑度假型的過渡，生態觀光、文化體驗等傳統

3、旅游形式與現代休閑娛樂相結合，使城鎮旅游煥發新的活力，這類旅游產品具有很大的市場需求和開發潛力。第一章 項目總論一、項目基本背景（一）項目范圍項目區域南與濕地保護區隔水相望，東距*市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里，可建設用地：約19.1平方公里。（二）研究內容按照建設項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內容主要包括：項目背景分析；項目建設的必要性；項目建設的依據；項目建設條件分析；旅游市場現狀及預測分析；項目建設的內容和規模；投資估算及資金籌措；項目建設進度安排；項目組織運作；項目的國民經濟效益分析；項目的社會效益分析；項目的生態效益分析及評價。二、項目建設必要性

4、與意義*旅游特色小鎮項目的建設是生態環境資源綜合開發和利用的需要，是旅游景區發展到的必然趨勢。小鎮的建設直接帶動當地人文氛圍的活躍，帶動房地產經濟的發展，帶動其他旅游外部經濟的發展，對于地方旅游與經濟發展有重要意義。一是能進一步提升*生態旅游區的核心吸引力，為壯大*市域旅游提供強有力的支撐，*旅游特色小鎮項目以人居、養生文化為主題，濕地生態環境為特色的，將后現代主義與自然主義從風格上融合，是以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性旅游地產項目，在旅游由長線旅游向中短線以及郊外旅游的趨勢下，本項目能為*市城郊的重要休閑度假基地。二是加快小城鎮建設，促進新型城鎮更快轉向特色與專業城鎮和現代化

5、城鎮意義重大，該項目的開發要擺脫單純景點建設的套路，將區域所有資源納入旅游資源體系，構建特色旅游區域，形成對不同消費群體的吸引，通過人流、物流、信息流的通道開拓，形成旅游深層次開發，突出以旅游帶動主導產業的優勢產業，強化房產、休閑、漁業、旅游等各行業在產業鏈中的連帶關系，從而強力帶動村鎮的城市化進程。 三是能迅速集聚人氣，實現城鎮的中心化和整體土地價值的升值，將景區開發深化為區域發展的策劃思路對于處在城鄉結合部的旅游區也具有一定的啟發作用。城鄉結合部的開發區既有鄉村的自然環境，又有城市的生活便利，如果借區域旅游開發進行新鎮完善功能的建設，利用城市擴張的大環境，迅速打通產業鏈，打造有特色的旅游新

6、鎮。三、研究工作依據本項目可行性研究編制依據以下法律、法規及標準等進行編制：（一）相關法律中華人民共和國頒布的中華人民共和國城市規劃法、中華人民共和國環境保護法、中華人民共和國水法、中華人民共和國水污染防治法、中華人民共和國土地管理法、風景名勝區管理暫行條例等有關法律、法規。（二）有關規范、規程及標準1、中華人民共和國國家標準旅游規劃通則（GB/T18971-2003）；2、旅游區（點）質量等級的劃分與評定（GB/T177752003）；3、旅游資源分類、調查與評定（GB/189722003）；4、風景名勝區規劃規范（GB 50298-1999）。（三）相關規劃、計劃1、*地區振興規劃2、*沿

7、海經濟帶開發建設規劃3、*市國民經濟和社會發展“十一五”規劃4、*市土地利用總體規劃5、*市旅游總體規劃6、*市“十一五”發展規劃7、*市“十一五”旅游發展規劃8、*市環境保護“十一五”發展規劃（四）其他相關材料1、*市志2、*市文史資料3、實地踏勘與座談資料4、網絡及其它公共渠道資料四、研究工作結論在生態效益方面，*生態風情小鎮的旅游開發對豐富區域旅游形式，對植被恢復、民俗文化保護等方面都有較好效果，*生態風情小鎮將促進現有產業結構的調整，改變傳統生產方式，保護生物多樣性及生活條件，實現生態平衡。*生態風情小鎮規劃建設過程充分考慮了生態恢復和生態保護，對生態資源效益的提升有直接的促進作用。在

8、社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業都將產生良好的社會效益。旅游開發的直接社會效益是將會增加當地居民就業機會，提高群眾生活質量和水平、利于區域旅游品牌形象的打造。*生態風情小鎮建設可提高*濕地知名度，加快產業結構調整，促進區域經濟發展。擴大交往，促進合作，陶冶情操，提高社會主義精神文明建設水平。在經濟效益方面，規劃建設旅游項目財務指標表明該項目具有較強的盈利能力，且風險都在可控的范圍內。通過對生態效益、社會效益和經濟效益的綜合評價，無論從經濟效益、生態效益、生態效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當代利在千秋的舉措。本項目可行。第二章 項目宏觀背景分析在對當前的宏觀背景、

9、旅游業發展趨勢和政策背景進行簡介基礎之上，主要對城鎮旅游背景、社會經濟背景以及旅游業發展背景等方面進行重點分析。一、城鎮旅游發展背景旅游與小城鎮協調發展是我國小城鎮發展的一種重要形式。旅游與小城鎮協調發展不僅有利于當前國民經濟增長,同時也為實現城鎮化健康發展和建設新農村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅游城鎮,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉風情為特色的江南古鎮周莊,有獨特魅力和濃郁民族風情的云南麗江古城,以及分別以歷史文化、民族風情、丹霞地貌、美食文化、生態旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣,利用主題特色，形成了旅游競爭優勢使其脫穎而出,成為我國旅游業的新星。

10、在旅游產業不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強的今天，旅游小鎮的發展也向一定的主題化發展，綜觀中外的知名小城鎮，都具有一定的主題特色。上海市重點發展的“一城九鎮”是借鑒國外特色風貌城市建設的經驗，把每個鎮的風貌都以歐美發展國家風貌為特色主題來打造。如浦江鎮將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態森林和濃郁的藝術氣息構成了一個浪漫、詩意的主題小鎮。以及其他歐美知名小鎮都以自然、音樂、藝術、運動等為主題的城鎮。小結：隨著旅游業由觀光型向休閑度假型的過渡，生態觀光、文化體驗

11、等傳統旅游形式與現代休閑娛樂相結合，使城鎮旅游煥發新的活力，這類旅游產品具有很大的市場需求和開發潛力。二、區域社會經濟背景在*沿海經濟帶開發建設規劃城鎮化戰略中指出，要完善城市功能，引導人口向沿海經濟帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發展的總體趨向。根據*市城市總體規劃，從城市結構調整和城市發展走向來看，*旅游綜合開發項目所在區域是城市向新區拓展的重要地段，是承接沿海產業帶和區域拓展的戰略要地，承接城市的總體發展方向。土地整合開發是*沿海地區經濟發展的必然趨勢。濱海大道的建設，促進了*沿海地區土地整合，營建若干個沿海的小城鎮，形成港口運輸、觀光旅游以及農業產業一體化的新興經濟帶。*作為*沿海地帶的

12、重要支撐和組成部分，在區域整合中起到重要的作用。*生態旅游特色小鎮多元化的產業經濟結構充分發揮了大型國有農場的資源優勢，農場經濟實力顯著增強，在省直單位中名列前茅。公司基地位于遼河與饒陽河交匯處，系遼河入海沖擊三角洲末端濱海平原，與世界第二大葦田相毗鄰。溫暖濕潤的海洋性氣候，純凈豐饒的遼河水資源，栽培優質粳稻不可缺少偏堿性土壤條件，縱橫阡陌的近萬畝林帶，遠離工業“三廢”污染，構成得天獨厚的優越生態環境。公司有耕地近4萬畝，蘆葦2 萬多畝，公司以發展優質農業為目標，選用優良品種，注重水稻深加工，引進了國際先進的大米加工生產線，提升了糧米加工質量，生產的“粳冠”牌大米先后榮獲*省名牌產品、國家免檢

13、產品。公司還是國家有機食品生產基地。公司土地集中連片，農業技術力量較強，在發展種子業方面具有較多的優勢，“粳冠”牌稻種一直暢銷不衰。已被省農業廳評為優質稻種繁育基地。小結：*生態旅游特色小鎮開發項目，充分整合工業、農業及城鎮建設等用地類型，充分利用荒地、葦地、灘涂等地價格、低產業密度用地，建設新型生態小鎮，開發生態旅游項目，發展生態旅游及相關產業，倡導環保理念，發展循環經濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。三、區域旅游發展背景*市以濕地生態為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產品開發滯后、旅游基礎設施和服務配套設施欠缺，資源優勢尚未轉化為市場優勢。據*市委市政府*市旅游“十一五”發

14、展規劃，為了進一步發揮旅游業關聯帶動性強、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業多、發展速度快特點和優勢，進一步推動產業結構調整和優化、促進對外開放，加快全市經濟發展和經濟、社會、環境文化的協調持續發展，將全力推進*市旅游業的開發發展，將*打造為“世界濕地休閑之都”。*生態風情小鎮是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和生物多樣化的特點。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質構造、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內部設有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機果蔬、葦海水

15、上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅游項目，同時還可以休閑度假、拓展運動、野外宿營、濕地探險、觀看表演、購買地方特色紀念品、品嘗風味小吃等項目。活動方式有乘船、騎馬等。小結：項目區擁有良好的濕地資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護區，且擁有良好的道路交通基礎設施，以及鄰近中心城區的區位優勢，擁有溫泉等稀缺資源等，以濕地養生、溫泉療養為賣點；生態居住為亮點，可以形成以養生及生態居住為主打，打造濕地特色異域風情度假品牌。第三章 市場可行性分析本項目主要面對三大市場，一是“營（口）盤（錦）”地區，主要是商務、休閑和房地產等消費市場；二是*城市群及東北周邊地區，主

16、要是周末休閑、會議培訓、休閑度假等消費市場；三是京津唐地區，主要是休閑度假及度假房產等消費市場。針對以上三大市場采取實地考察、座談、調查問卷、統計資料分析、訪談等多種調查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進行可行性研究。關于市場需求，可以分為“營（口）盤（錦）”地區、*城市群及東北周邊地區、京津唐地區三大需求市場。針對“營（口）盤（錦）”地區，對房地產、休閑娛樂、商業購物、公務會議等方面，進行潛在消費能力、購房意愿、休閑方式、商業購物等調查；針對*城市群及東北周邊地區，進行潛在消費能力、休閑度假、商務會議等方面調查；針對京津唐地區，進行潛在消費能力、休閑度假偏好等調查。關于市場供給，對*房

17、地產、旅游及休閑娛樂等方面，進行住房現狀、新開發房地產項目情況、旅游總體發展狀況、主要旅游景區客源情況、主要休閑娛樂場所客源狀況等調查。一、市場需求調查（一）本地和營口市場1、潛在消費能力調查近幾年數據統計表明，*、營口經濟保持較快的發展，城鎮和鄉村居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。據初步統計，2007年兩市GDP總量分別超過554和569億元，城市人均可支配收入超過13500元，在全省居于前列。其中，遼河油田集團職工相對收入較高，遼河油田集團職工及家屬超過20萬人，是消費能力很大的群體。*市經濟發展狀況統計年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農村居民（純收入）

18、2003124.4338.0838440442004124.8368.7950946302005125.9425.21102550672006127.1513.31220557112007128.2553.6149076391（數據來源：*省統計年鑒（2007）、*市國民經濟和社會發展統計公報）*市經濟發展狀況統計年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農村居民（純收入）2003229.3262.25771637622004229.9318.33862839682005230.5380.94930946032006231.1457.691113551012007232.556

19、8.87130435891（數據來源：*省統計年鑒（2007）、營口市國民經濟和社會發展統計公報） “營盤都市區”經濟發展狀況統計年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農村居民（純收入）2003353.7600.25785038032004354.7687.03881942492005356.4806.141001747852006358.2970.991117053562007360.71122.47135256091（數據來源：*省統計年鑒（2007）、*市國民經濟和社會發展統計公報、營口市國民經濟和社會發展統計公報）經濟基礎為市場消費需求的產生提供了基礎。一般情況下，

20、市場消費水平與人均純收入成正比，2007年*與營口城市人均可支配收入接近2000美元，相當于長沙的水平，正向消費型城市過渡，住房、休閑旅游、商業等正成為居民的消費熱點。2、房地產市場需求調查通過問卷調查的方式，在*市興隆臺區及營口市區，對5000名市民進行隨機調查。兩地對購房的市場需求很大，尤其是對大面積的中高檔住宅的需求；普通住宅平均價格預期為3200元/平方米，具體調查結果統計如下：*購房意愿調查結果統計購房意愿受訪者中20%在三年內有購房計劃第一套房第二套房換房36%8%56%住房面積60-85平方米85-110平方米110平方米以上20%65%15%建筑樣式高層多層別墅73%26%1%

21、價格預期普通住房：3100-3300元/平方米；別墅：6500-7000元/平方米營口購房意愿調查結果統計購房意愿受訪者中30%三年內有購房計劃，其中，8%有意愿在*購房。第一套房第二套房換房32%10%58%住房面積60-85平方米85-110平方米110平方米以上14%68%18%建筑樣式高層多層別墅79%19%2%價格預期普通住房：3000-3300元/平方米；別墅：6500-7500元/平方米3、休閑時間與及休閑方式調查通過有關數據統計、隨機調查問卷、訪談等方式，對*及營口地區休閑娛樂消費方式進行調查、統計和分析。該地區主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費30

22、-90元，主要集中在周末和節假日等。其中，酒吧、茶吧在11-1月為旺季，5-10月為淡季。歌舞廳主要消費群體是年輕人，夏季為旺季。溫泉水療以中青年為主要消費群，隨季節變化較小。*營口地區休閑方式及時間調查統計休閑方式酒吧、茶吧歌舞廳溫泉水療其他28%35%32%5%休閑時間節假日周末下班后其他時間12%75%11%2%人均消費30-60元60-90元90-120元120元以上50%25%17%8%4、商業消費調查通過有關數據統計、問卷調查等方式，對*地區商業場所進行調查、統計和分析，*大型購物場所主要有8家，數據統計結果反映出*及周邊地區商業購買力很強。*主要商業場所調查結果統計名 稱2005

23、年2006年2007年總收入人次（萬）總收入人次（萬）總收入人次（萬）*興隆四百800萬元80850萬元901000萬元95興隆大廈1.2億1001.6億1102億120遼河商業城8000萬901億1001.2億110商貿城9000萬901億1001.2億110鼎信商廈2000萬702100萬802400萬100潤達購物廣場600萬50800萬60900萬79百特量販超市2000萬802300萬902600萬95海灣商廈400萬40600萬50850萬65（二）*及東北周邊地區（1）旅游需求調查*與東北地區在地域上相鄰近，同時在景觀環境上存在著較大差異性。*緊鄰*城市群及東北地區，以京沈高速和

24、京哈鐵路等為主干的區域交通網絡發達，同時*濱鄰渤海，是東北地區唯一的河流入海口，濱海濕地生態環境與東北內陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很大的吸引力。根據各地數據資料統計，2006年東北地區城市居民人均旅游1.1次，人均旅游花費238元。2007年東北地區城市居民人均旅游2次，人均旅游花費296元，分別比2006年增加1.8倍和24.4%。其中，團體旅游消費人均118.13元，旅游市場潛力很大。東北地區居民出游情況數據統計年份人均出游次數（次）人均花費（元）團隊比例團隊人均花費（元）20061.123852%962007229645%118（2）房產需求調查針對東北地區房地產市場，對沈陽、長

25、春、哈爾濱等東北地區主要城市，進行房地產市場消費調查，由各地區2007年房地產市場調查數據分析，東北地區主要城市平均20%居民在三年內有購房計劃，主要關注中小戶型，面積在60-90之間，認可房價平均為3000-4000元。具體數據統計整理如下：沈陽房地產市場調查統計購房意愿受訪者中23.6%在三年內有購房計劃認可房價3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上154%317%24.8%8.1%住房面積60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上7.3%51.8%33.5%4.5%建筑樣式高層多層別墅62.4%28.7%8.9%長春房地產市場調查統計購

26、房意愿受訪者中26.3%在三年內有購房計劃認可房價3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上17.6%46.8%27.3%8.3%住房面積60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上5.2%55.6%21.4%3.8%建筑樣式高層多層別墅69.7%23.5%6.8%哈爾濱房地產市場調查統計購房意愿受訪者中29.7%在三年內有購房計劃認可房價3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上12.7%45.9%30.8%10.6%住房面積60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上7.8%47.3%37.5%4.

27、5%建筑樣式高層多層別墅64%26.4%9.6%（三）京津唐地區（1）潛在消費能力調查京津唐地區是中國最大，最優質的客源市場之一。2006年京津唐地區居民出游率將超過200%。其中，國際游游平均花費1萬元，國內游平均花費2200元，這是一個百億元以上的旅游客源市場。由于地緣優勢，環渤海地區是京津唐地區居民首選的旅游休閑目的地之一。全年京津唐地區居民以環渤海地區為旅游目的地的出游率大約為49%左右，占有國內游的較大份額，其中以*為旅游目的地的約占8.6%。根據京津唐地區居民旅游消費行為監測研究，2006年三次調查總計接觸樣本6055個。在三次調查中，平均有8.5%的京津地區居民離開本地到環渤海省

28、市旅游。累積出游次數為4.65次，累積出游率為39.5%。既從2006年2月至9月，大約每一個京津唐地區居民中，有0.4人次離開本地，到環渤海地區旅游旅行過。由于本調查尚缺10-1月共4個月數據，只能根據歷史數據推算京津唐地區全年的出游率。同時考慮環渤海地區北方氣候因素，10月是全年旅游的旺季，11月，12月和1月是淡季。以淡旺節季節因素60%為參考，全年京津唐地區居民以環渤海地區為旅游目的地的出游率為49%左右。京津地區居民到環渤海地區的出游率統計接觸樣本量環渤海游人數比例平均出游次數環渤海旅游率2-4月周期20215.0%1.6268.13%5-6月周期20225.7%1.5448.90%

29、7-9月周期20128.54%1.4812.6%數據來源：京津唐地區居民旅游消費行為監測研究。（2）消費趨向調查由數據整理與分類統計，對京津唐地區居民對景區和旅游項目的選擇偏好進行統計分析。京津唐地區居民對景區選擇偏好調查統計景區特點秀麗或宏偉濱海或森林歷史名勝鄉村田野民俗建筑提及率50%-70%50%-60%30%10%-30%10%資料來源：客源通數據平臺京津地區居民旅游項目選擇偏好調查統計項目類型休閑度假類商務會展類旅游地產類其他偏好率72%7.8%3.1%17.1%資料來源：客源通數據平臺京津唐地區居民在環渤海地區旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業務

30、出差。并且隨季節變化，夏季（79月）比春季（56月），春季（56月）比冬季（24月），京津唐地區居民在環渤海地區休閑度假的比例越來越高。京津唐地區居民到環渤海地區旅游，選擇乘火車及自駕車為主。二、市場供給調查（一）房地產市場1、現有住房情況調查通過對相關資料的統計整理，得出*、營口兩市現有住房的基本情況。*市區現有住房情況統計居民住房總面積1037.4萬平方米人均住房面積27.3平方米建筑樣式高層多層別墅其他28%60%3%9%樓房住宅面積80平方米以下80-110平方米110平方米以上46%45%9%營口市區現有住房情況統計居民住房總面積1501.7萬平方米人均住房面積25.6平方米建筑樣式

31、高層多層別墅其他32%59%2%7%樓房住宅面積80平方米以下80-110平方米110平方米以上51%43%6%2、*市新開發房地產項目情況調查根據對*興隆臺區及周邊地區初步調查，2007年到2008年新開發的房地產項目8個，總建筑面積約180萬平方米，多為中密度住宅。其主要戶型及均價為：高層住宅，均價3100-3400元每平方米；多層住宅，均價3200-3500元每平方米；別墅類，均價6000-8000元每平方米。目前，*房地產市場基本為期房，市場需求潛力很大。*市區及周邊房地產調查結果統計樓盤名稱位置總建筑面積（萬平米）容積率戶型均價（元/平方米）主要客源紫潤茗都興隆臺區501.5高層32

32、50本地及周邊多層3500水木清華興隆臺區351.58商住樓3400本地及周邊高層3300多層3250瀚新花園興隆臺區371.6多層3350本地高層3200賽納灣興隆臺區40.35別墅6800周邊鼎信佳苑二期興隆臺區111.6高層3100本地多層3200云景花苑II大洼縣101.6高層2800本地多層2900日月興城興隆臺區191.45高層3200 本地及周邊別墅6500-7500格林花園大洼縣121.5多層2850本地高層27003、項目競爭力分析從上面的數據統計結果可以得出，目前*的房地產開發遠不能滿足巨大的消費需求和對舒適生活空間的需求。本次 “綠色生態社區”的旅游房產項目，以生態環保為

33、理念，充分體現生態的生活環境、生態的生活方式和生態的生活品位，迎合了未來消費市場的趨勢。（二）旅游市場 1、*旅游現狀調查從近幾年數據統計來看，*旅游市場發展迅速，游客人數和旅游收入保持較快增長，從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項旅游和商務旅游也占有一定的比重。2007年，游客達到765.3萬人，同比增長67.4%，旅游總收入52.7億元，同比增長69.4%。*旅游情況統計 年份項目200520062007實際同比增長(%)實際同比增長(%)實際同比增長(%)旅游總收入(億元)16.42731.188.752.769.4旅游外匯收入(萬美元)72351135970.62324

34、71國內旅游收入(億元)15.82629.9889.45170接待入境旅游者(萬人次)1.4593.361405.357.7接待國內旅游者(萬人次)260314549776067.4數據來源：*市旅游局資料統計*主要景區客源調查統計名稱2006年2007年2007年客源構成總收入（萬元）人次（萬）總收入（萬元）人次（萬）團隊所占比例%游客集中月份地域構成紅海灘景區32345151230-407-10沈陽30%省內40%省外15%海外5%大連10%*旅游區793.567.2449、10沈陽20%、省內80%、省外20%湖濱公園3240385759市內及周邊中興公園1080075002079省內占

35、80，省外占19，海外占1。鑫安源生態園164205405、6、7、10省內占90%、省外10%數據來源：*市旅游局資料統計2、項目競爭力分析由上面數據統計，*市2007年游客總人次為765.3萬人次，紅海灘和*兩大景區接待游客總量僅為79.2萬人次。統計分析說明*生態風情小鎮有極大的市場潛力，第四章 項目建設可行性*作為*生態風情小鎮的外部環境，其良好的交通區位條件、地方政策環境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環境條件。一、交通區位條件分析該項目位于*市西郊，南與濕地保護區隔水相望，東距*市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里。從大交通上看，*至海城高速公路與沈大、京

36、沈兩條高速公路相連接。溝海鐵路橫貫*，境內里程90多公里，是*連接*的一條最近鐵路通道，與*快速鐵路相接。客運直接通沈陽、大連、上海、廣州等，現在又開通了*直達首都北京的快車。*距*機場1.5至2個小時車程，且有高速公路直達。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭50多處，位于大遼河口的*港，兩個3000噸泊位碼頭已經使用。*旅游特色小鎮擁有良好的外部交通環境依托，同時所在區域內交通基礎條件較好，主要節點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。小結：*作為*省重要交通樞紐，*城市群的濱海門戶，其公路、鐵路、水運和航空等對外交通骨干及內部公路交通網絡，是本項目開發的有力支撐，這為項

37、目區旅游基礎設施建設及未來旅游經濟發展奠定了良好的區域交通基礎。二、政策環境條件分析本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優勢條件：從外部政策環境看，首先是為應對經濟下滑和刺激內需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發展的利好政策；其次，中央財政繼續加大對東北老工業地區的支持力度，有利于田莊臺古鎮旅游開發建設爭取更多的資金；第三，*作為資源型城市轉型的試點城市，國家系列戰略措施的實施為田莊臺古鎮旅游開發，響應區域產業結構調整、區域經濟發展及基礎設施建設提供了政策支持；第四，*省沿海經濟帶的構建，為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。在此宏觀背景條件下，*市

38、委、市政府做出了關于加快*市旅游產業發展的決定，以濕地生態資源為依托，充分發揮*旅游資源優勢和區位優勢，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業培育發展成為*國民經濟的支柱產業，把*建設成為具有國際影響力的旅游目的地。小結：當前國家宏觀調控政策、振興東北發展戰略、資源型城市轉型政策及*省沿海經濟帶建設的優惠支持政策，以及*市加快旅游產業發展的決定及相關配套優惠措施為*生態風情小鎮開發項目的建設實施提供了外部政策條件。三、自然環境條件分析項目區屬于半濕潤季風氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。本次項目主要建筑施工區域在平原地區，地勢平坦，地質結構穩定，有利于建設施工。所屬氣候區域

39、暖溫帶大陸性季風氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量632.8毫米最冷月均氣溫-8.7最熱月均氣溫24.8極端最低氣溫-29.9極端最高氣溫34.8年平均氣溫9.4平均相對濕度66%無霜期天數186天年日照時數2719.3小時年平均風速3.5米/秒年最多風向南西南風空氣質量優小結：項目建設處于較好的自然和地質環境中，而且旅游建設中大部分是在原有基礎上改造和提升，項目建設受自然和地質環境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態環境破壞影響小。第五章 建設方案和內容一、項目總體思路1、總體創意旅游 + 地產，即：濕地生態養身旅游 + 商務度假人居地產。依托

40、*獨特的濕地生態資源和優質的人居環境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態休閑養身為賣點，以溫泉和仿生建筑為載體。以高品質生活為主題的房地產項目。2、客戶群定位旅游地產的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。根據市場調查結果，確定項目地區的各類潛在客戶群，并得出項目的目標客戶群定位。其中，主要內容包括：主力客戶群定位：*本地及三大城市板塊中高端房地產消費市場，及商務度假市場亞客戶群定位：國內臨近省市旅游中高端休閑養身度假市場3、特色文化定位以人居、養生文化為主題，濕地生態環境為特色的，將后現代主義與自然主義從風格上融合的濕地生態風情小鎮。4、功能

41、定位以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性旅游地產項目。5、檔次定位高端生態頂級養生的度假天堂。二、重點建設項目（一）旅游房地產項目即建設綠色生態社區。選址：遼陽河濱，與保護區隔水相望；規模：占地約780公頃；定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態保護區最近的濱水高端生態居住區，打造濕地生態養生及異域風情度假品牌。1、濕地仿生建筑低密度住宅區：仿生建筑融入后現代主義風格的豪華別墅。依托生態環境、采用生態材料、追求生態理念，充分表現現代環保意識，創造一流人性化空間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。充分利用水岸，濱水而建。每棟建筑之間距離范圍是20至40米，低層低密度，容積率在1.00.5

42、之間。建筑應遵循整體風格統一，結構形式多樣的原則。住宅區內需設計景觀循環水系。 2、濕地養生公寓：針對市場開發幾類公寓：針對高端商務消費市場，推出具備居住和辦公雙重功能的商務公寓； 針對中高端房地產市場，推出酒店式公寓；針對中老年人養身養老市場，推出養老公寓；針對第二居所市場，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓；以濕地為環境背景，建設舒適、生態環保的仿生建筑，開展養生度假。建筑層高限定為5層，低層中低密度，容積率為1.5左右。可采用層聯體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結合。可開設養生養老基地，提供老年人專用活動空間，吸引老年人養生和度假。（二）綜合服務配套項目旅游地產服務

43、對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優雅舒適的外部環境是不可少的主要元素，為使項目達到預期銷售目標，完整的配套設施則成為這類項目的重點。濕地養生餐廳結合濕地重點打造餐廳的生態環境，突出濕地景觀特點，根據中外養生文化對食物內容和進食方式進行特色設計，充分體現生態養生的特點。其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養生藥膳等主題。可聘請當地及各地廚師研究自創或借鑒中國古代藥膳、素食等。（三）戶外休閑娛樂項目1、生態漁港結合風情小鎮，打造一個功能性與景觀性結合的濕地生態漁港。選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護區河濱規模：占地面積15公頃 漁港碼頭：分港口區，和垂釣區，打造

44、為生態休閑小漁港，設立小船游覽、垂釣服務等。漁港餐飲區：設計容納100人用餐的中等規模餐飲設施，餐飲區正對河對岸的保護區，外圍搭建觀景平臺，可設置望遠鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。2、濕地溫室植物園：選址：原*監獄一監區所在位置規模：占地面積100公頃，實際建設用地30公頃，其余為生態保護用地。濕地植物園是為小鎮打造的后花園，運用濕地環境優勢，室內、室外結合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。園區內可運用不同環境的濕地為主體，大造濕地園中園。還可成立植物花卉研究中心，同時進行植物保護和科學研究。三、配套施設建設（一）交通基礎設施建設為適應旅游開發和發展的

45、需要，加強旅游公路、城鎮街道體系及標識標牌等配套設施建設是當務之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。根據旅游區（點）質量等級的劃分與評定（GB/T1775-2003），本著統一規劃、重點布局、系統建設、彰顯文化、環境和諧的原則，重點建設旅游形象標識牌、交通引導標識、旅游景點標識、服務提示標牌4類標識標牌。重點是在進入*生態風情小鎮的主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等設置形象標牌；主要公路上安裝旅游交通引導標識；主要景點外部設置景區標識標牌；主要景區外部及交通中轉地，安裝旅游服務提示標牌。同時，結合公路改造和提升，重點加強車站環境整治、旅游服務功能的強化和旅游窗口形象的凸顯，盡

46、快配套完善旅游服務和旅游宣傳設施。表5-1 旅游相關標識牌設置情況主要設置地點數量（塊）形象標識牌主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等10交通引導牌G205高速公路出口處5景點標識牌主要景點外圍地區8服務提示牌主要景點外圍、交通中轉、游客集散地等18（二）給水及供電設施1、供水設施目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設施，隨著*生態風情小鎮的建設發展，游客規模的增加，原有的供水設施不能滿足項目區生活、消防的用水需求。旅游規劃通則（GB/T189712003）和國家5A級景區要求，本項目將在*生態風情小鎮內建設供水設施。2、供電設施目前區域供電設施不完善，主要依靠周邊油田采用臨建設施供電

47、系統，隨著景區建設和發展，需要配套建設供電系統。根據城市電力規劃規范（GB/50293-1999，根據不同區域用電負荷預測，配備變壓器和相應線路。（三）信息咨詢服務設施建設*生態風情小鎮游客接待中心，并聯入*區域旅游公共信息服務系統，在主要廣場、車站等處設置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構建綜合旅游信息網絡服務平臺，實現散客在區域內的無障礙旅游。（四）環境治理和保護良好的生態環境資源是*生態風情小鎮旅游發展的基礎，保護好濕地生態旅游資源是旅游帶開發的重中之重。水域保護設施建設重點是濕地周邊城鎮和景區建設污水處理廠、嚴格保證只使用環保型游船等；此外還需要通過對重污染企業轉產和搬遷、完善濕地周邊集

48、鎮和生態能源利用等提升整體環境質量。1、河道疏浚和堤壩加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環境、提高河道通行能力，需要對河道進行疏浚和堤壩加固。項目單位前期對河道進行勘測，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。2、污水處理工程結合小城鎮旅游的發展需要，為強化水資源保護，加強排水設施建設，重點是增設污水處理設施和雨污分離排水系統，達到污水的凈化和回用的目的，保護生態環境，實現人與自然的和諧發展。（五）其他設施1、旅游廁所為了提升*生態風情小鎮的服務功能，改善環境，為游客提供良好的服務條件，規劃建設2個四星級所和若干小型水沖廁所。2、安全保障措施重點建立和完善

49、旅游安全預報體系；完善重點旅游活動場所的安全防護設施；消除通訊信號盲區；與公安、醫院等部門聯合建立旅游緊急救援體系。資金來源除政府予以引導性投入外，重點以交通、公安、通訊、衛生等部門籌集為主。3、環衛設施建設建設垃圾回收、中轉及無害化處理設施，其服務范圍覆蓋整個城鎮及各重點景區。具體如下：垃圾回收設施：主要包括在重要景點、旅游碼頭、游客集散地及其周邊地區，設置若干生態分類垃圾箱。垃圾轉運站：建設1個垃圾轉運站。無害化處理設施：根據區域垃圾產出量，建設垃圾無害化處理場。4、郵電通訊建設項目 重點建設內容包括電設施、程控電話設施、移動通訊設施、國際互聯網設施等，近期重點是各主要旅游景點、旅游干線、

50、游客服務中心和賓館飯店等游客聚集區以及郵電通訊盲區的服務設施建設。5、景觀綠化在游客接待集散地利用灌木和花草進行綠化劃分功能分區；在游客觀光通道進行景觀綠化；采用生態停車場，提高綠化率。第六章 環境保護一、設計依據、原則及目標（一）設計依據l 中華人民共和國環境空氣質量標準（GB30951996）l 中華人民共和國城市區域環境噪聲標準（GB309693）；l 中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準（GB16297-1996）； l 中華人民共和國污水綜合排放標準（GB8978-96）；（二）環境保護目標將生態旅游度假區建設成為空氣清新、環境優雅、水體清潔、景觀優美、生態平衡的綠色度假區。實行環保

51、與經濟建設同步持續發展。1、空氣質量環境空氣質量達到國家GB3095-1996一類地區中的二級標準。2、地面水質量地面水環境標準達到環境質量一類區三類標準。3、環境噪音環境噪聲分貝五類地區，要求全面達到國家GB3096-93標準中二類地區二類標準（晝夜4045dB,夜間3540dB）4、固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達到100%5、生態保護覆蓋率100%。（三）環境保護原則1、與自然和諧共存原則生態旅游度假區應與區域自然生態系統相結合，保持盡可能多的生態功能。在基礎設施建設及規劃中最大限度地降低公共中心區對局地景觀和水文背景、區域生態系統造成的影響。 2、

52、生態效率原則在基礎設施、建筑物構造過程中，按照“三同時”原則，應全面實施清潔建設，盡可能降低資源消耗和廢物產生；在建筑材料、能源使用、產品和服務中，鼓勵利用可再生資源和可重復利用資源。 3、區域發展原則盡可能將*生態風情小鎮與地方特色經濟相結合，將*生態風情小鎮建設與區域生態環境綜合整治相結合，并與區域環境保護規劃方案相協調。4、高科技、高效益原則大力采用現代化生物技術、生態技術、節能技術、節水技術、再循環技術和信息技術，采納國際上先進的生產過程管理和環境管理標準，要求經濟效益和環境效益實現最佳平衡，實現“雙贏” 5、軟硬件并重原則硬件指具體工程項目的建設，軟件包括*生態風情小鎮環境管理體系的

53、建立、信息支持系統的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使公共中心區得到健康、持續發展。 二、環境現狀及環境影響因素分析（一）環境現狀1、水環境質量所處大遼河段，水質有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。2、空氣環境質量項目區域主要在*生態旅游區，空氣污染源來自于當地居民爐灶煙氣，空氣質量良好。3、固體廢棄物生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農用施肥）。4、聲環境質量當地噪聲來主要為道路交通類噪聲，基本上沒有形成噪聲公害。（二）環境影響因素分析1、項目施工期項目建設過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設備裝配等施工行

54、為，在一定時段內都將會對周圍環境造成一定影響。材料及土石方運輸車輛噪聲；現場施工噪聲；運輸車輛的汽車尾氣及燃油機械排放的燃油廢氣；施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運輸產生的二次揚塵；施工作業產生的生活污水；挖掘土方等產生的固體廢棄物；施工現場周圍的景觀影響。由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環境的影響主要是地面揚塵污染，污染因子為TSP。這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產生的塵埃排放物，會在短期內大大影響當地的空氣質量。粉塵排放量隨施工作業的活動水平、特定操作和主導天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現場

55、臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。2、項目建成后污染分析廢氣，項目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等。廢水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機物。廢渣度假區建成后，其排放的主要固體污染物主要有兩個來源：鍋爐裝置和生活垃圾等。三、環境保護防治規劃（一）施工期間污染處理措施施工期間比較明顯的環境問題主要有三點：一是施工機械及運輸車輛產生的噪聲；二是施工中平整場地、混凝土運輸攪拌等作業產生的地面揚塵；三是施工期間的生活污水。1、施工機械運行時的噪聲輻射源強在75115dB（A）范圍內，距離聲源30米范圍內的噪聲輻射值超過建筑施工廠界噪

56、聲限制標準，如果施工機械放置位置距離邊界較近，施工時應采取適當的隔聲措施。2、對于施工期間產生的揚塵，在不同的施工環節采取不同的措施，力爭使其對環境的污染降至最低。揚塵嚴重時實行灑水作業，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區。3、在起步區污水系統未建成前，施工期間產生的生活污水，要加強管理，污水實行統一收集、定時、定點運至污水處理廠，防止對周圍環境的污染。（二）運行期間污染處理措施1、廢氣治理把綠化與環境保護工作結合起來，針對各種污染類型，有選擇地種植抗污染的植物和防護林帶，以達到輔助凈化環境的目的。在游客中心區內種植凈化能力強的樹種，阻擋和吸滯粉塵。加強貨運車輛揚塵的監測和防治工

57、作，在道路上逐步限制不符合運輸標準的車輛通行。加強對汽車尾氣的監測和防治，淘汰尾氣排放不合格的車輛。推廣使用無鉛汽油。2、水污染防治污水排出均需經過初級處理，再進入市政管道。實行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強對各排污單位的監督管理。建設污水統一排放體制，生活污水處理率達到100%。推行節約用水的獎勵措施，逐步實行定額用水制度，規劃建設中水處理設施，提高水的重復利用率。3、噪聲污染整治合理調整交通設施布局，科學組織路網系統，提高道路的質量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區內、外部和過境交通，降低交通噪聲。加強景觀區和游客中心區的噪聲管理，對施工噪聲的管理要從嚴

58、控制。4、固體廢棄物治理加強游客生活及景點遺留垃圾的處理和綜合利用，鼓勵并推廣垃圾綜合利用技術，鍋爐燃燒的爐渣可用于鋪路。固體廢棄物綜合利用率達到85%以上。5、環境衛生設施*生態風情小鎮的公共廁所按每平公里不少于3座設置，公廁間距為800-1000m，積極推廣生態公廁。沿景區道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點區道路100m。（三）環境監督管理1、按照中華人民共和國環境影響評價法，對規劃區進行環境影響評價，確定排放總量。2、上級環保主管部門建立完善的環保審計制度，定期對公共中心區的土地開發性質、項目環境影響評估、“三同時”制度貫徹、環保投資利用、環保事故處理、主管環保領導職責等進行

59、審計；3、集中污水處理，積極推行清潔生產，實現廢水減量化；促進廢水循環利用和綜合利用，實現廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設施建設；4、進水水質和達標污水管網入網水質兩級在線IC卡智能檢測；5、組織污染事故調查組，制定污染賠償制度；6、進區項目要完善環保檢測制度。第七章 節能節水和消防一、節能節水（一）節能措施1、設計依據項目的主要設計依據是國家計委、國家經貿委、建設部文件計交能（1997）2542號關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“節能篇（章）”編制及評估的規定，以及民用建筑節能設計標準（JGJ-26-95）。2、主要設計原則執行國家現行的節約能源政策、規定及有關標準，合理利

60、用能源，降低能源消耗，提高經濟效益。能源選擇以貫徹國家能源方針和因地制宜為原則。設計中所選設備采用國家推薦的節能產品，嚴禁采用國家規定淘汰的低效高耗能設備。3、節能措施在基礎設施建設階段，在供電、供熱、道路建設、路燈安裝等方面優先選用節能新技術、新工藝、新材料及新設備。其中，供、配電設計符合評價企業合理用電導則（GB/T3485-1998）的有關規定，優先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節能燈具。（二）節水措施1、設計依據國家計委和水利部頒布的建設項目水資源論證管理辦法、評價企業合理用水技術通則(GB/T97111

61、993)。2、節水措施項目為基礎設施建設項目，耗水量較小，在項目基礎設施建設階段，采取以下節水措施：在基礎設施規劃中，注重節約用水和水的重復利用。根據度假區的發展需要，逐步建立完善的污水處理和污水排放系統，遠期污水處理率應達到90以上。為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統，污水回用率45%。經過污水處理的后污水主要用于用于建筑內沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質要求不高的建筑外用水。大大降低新鮮水用量。樹立施工人員節水意識，在項目建設調度會上將節水作為項目建設的主要內容，積極宣傳普及有關生態建設、節約用水的知識、政策和

62、法律，使廣大施工人員樹立節水意識，明確自己在生態建設和節約用水方面的權利和義務。在給排水規劃中，積極引入用水循環，注重中水工程建設，同時在給排水管材的選擇及相關配件上采用性能好的設備，嚴防滴漏水現象。在工作和生活區內采用節水型衛生器具，實現工藝冷卻水的循環回收利用。二、消防工程（一）消防工程規劃原則1、遵循“預防為主、防消結合”的方針，以全面安排、有利生產、保障安全為出發點，做好園區防火規劃和滅火設施的規劃建設。2、加強度假區消防基礎設施建設，發展消防科技，努力消除火險隱患。3、增強消防意識，積極推進消防工作社會化，嚴格執行有關消防規范、規定和標準。4、城區消防規劃應與交通、給水、燃料、電力、

63、電信等規劃相銜接，堅持近遠期結合，統一規劃，同步建設。（二）工程措施1、合理劃分消防責任區并設置消防隊(站)根據用地布局與功能結構，消防管理結合城區整體一并進行消防規劃。2、消防通道消防通道路中心線間距不宜超過160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路轉彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。3、消防供水消火栓設置：管網上布置地下式室外消火栓。室外消火栓應沿道路設置，道路寬度超過60m時，宜在道路兩邊設置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應超過2m，距房屋外墻不宜小于5m。室內外消火藥味栓的間距不應超過120m。4、消防通訊消防通訊主要應保障火災報警和滅火指揮調度迅速、準確可靠，要充分

64、利用無線和有線兩種通信手段，不斷完善消防通信系統。火警臺與供水、供電、供氣、急救中心、交通部門之間應設通訊專線，逐步建成圖象傳輸指揮系統，實現火災現場的圖象聲音通訊。（三）防震地區很少發生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設防，生命線系統工程和地震發生后易發生二次災害的建筑、高層建筑及重要建筑應根據抗震評價進行抗震設計。（四）防洪結合水系景觀等進行河道改造。建設時應嚴格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板的混凝土岸壁，應最大限度的利用地形優勢，做成自然堤岸。根據流域特征，區內河渠防洪標準為20年一遇。加強水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對景區的影響；充分重視天文潮、風暴潮對景區的

65、影響，保證游客安全。第八章 項目組織管理與實施進度計劃一、建設項目組織機構為了加快旅游項目建設，項目承辦單位應成立項目管理辦公室，負責該區域規劃和基礎設施建設的組織協調工作。二、項目工程設計管理（一）建設項目工程設計管理1、工程設計管理的目的工程設計管理的目標是：安全可靠、適用和經濟性，以保障建設項目的質量、進度和投資三大控制目標的實現。2、工程設計管理的意義工程設計過程不僅是施工前的工作，工程設計要貫穿工程建設的全過程。因此，項目辦公室應對工程設計過程進行管理，中心任務是對設計的工程質量、進度、投資進行控制。應由項目辦公室負責提供設備資料和外部協作條件，應及時向設計單位提供準確的資料。（二）

66、工程設計招投標項目辦公室以招標承包方式委托工程勘察和工程設計任務的目的，打破地區、部門的界限，開展工程勘察、設計競爭，優選工程勘察設計單位，促使工程勘察設計單位改進管理工作、提高工作質量、改善服務態度，達到采用先進技術、降低工程造價、縮短建設周期和提高投資效益的目的。（三）工程設計外部協作條件管理1、環境影響及評價：環境影響評價、生態環境自然保護許可、生態環境影響評價。2、動力供應：水源、電源及其供應線路、供應方式、供應指標。3、集散條件：交通儲運、站場等設施。4、外部配套條件：熱、氣、汽等供應及輸出接口。（四）工程設計過程的管理1、工程設計過程管理的目的控制設計質量，即在保證設計工作進度的條

67、件下，以較低工程投資建設項目向業主提交符合設計標準、適用的、便于實施、能滿足使用功能與效益的設計成果，評價設計質量的最終標準是建設項目的功能和效益。2、工程設計過程管理的目標控制（1）從建設項目的條件和投資效益出發，控制設計的功能滿足使用要求、符合標準，設計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創造條件，符合法規、規定和政策的規定。（2）控制工程設計標準和設計工程質量及設計文件質量。（3）控制工程設計工作進度，滿足建設項目工期與進度的要求。（4）控制設計方案的經濟性，降低建設項目的總投資。三、項目招投標項目建設施工采取公開招標的方式，選取資質高、造價合理，信譽好的施工單位施工，以確保

68、項目能夠高質量、低成本、按期完成。工程概況工程名稱、招標人建筑面積、結構前期手續計劃批文、建設用地規劃許可證、資金證明、建設工程規劃許可證、報建申請書、規劃定位圖、施工圖企業法人的營業執照、開發企業資質證書招標 建設工程（施工）招標備案登記表 招標代理單位 委托代理合同招標方式：公開 發布招標公告（5天） 邀請 投標邀請書制訂招標文件（20天）確定投標單位：審核投標單位的資質證書、營業執照、安全生產許可證、項目經理證施工企業報送投標申請書投標按照招標文件召開揭標會投標單位報送投標文件開標、評標、定標開標確定評標專家進行評標確定中標人公示上網公示3天中標通知書簽發中標通知書工程合同雙方簽訂施工合

69、同圖8-1 建設工程招投標工作流程圖四、建設項目合同與管理（一）建設項目合同根據起步區建設項目的特點和國家及所在地的有關法律和規范，制定建設工程施工合同審批流程圖如下圖8-2。施工合同審批所需資料：1、 法人企業營業執照2、 建筑企業資質證書3、 中標通知書4、 完費證明5、 法人代表證明書6、 法人授權委托證明書7、 委托代理人簽約資格證書8、 建筑意外傷害保險投保手續9、 法律、法規規定的其它材料受 理審 批資料備案圖8-2 建設工程施工合同審批流程圖（二）建設項目合同管理建設項目合同管理是以建設項目的計劃工期、規定的技術標準和質量要求以及批準概算等為項目管理的控制目標，以合同為管理依據，

70、項目辦公室通過合同的訂立和履行過程中所進行的計劃、組織、指揮、監督和協調等工作，促使項目管理的各部門、各環節相互銜接、密切配合，在實現項目預定目標的前提下達到最優的結果，使項目驗收合格并發揮預定功能。1、合同管理的主要任務(1)按照建設項目的管理要求和特點，確立合同體系。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準備合同草本。(2)編制招標文件，組織招標，組織合同談判和訂立合同。(3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。(4)全過程跟蹤合同執行情況，按照動態管理原理，對項目實施全面的監督、控制和調整，盡力實現合同規定的各項目標。(5)控制和處理合同變更，盡量減少對建設項目質量、計劃工期和投

71、資的影響。(6)分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項目建設的影響。(7)建立協調和溝通制度，促進各方相互支持和積極合作，積極應對項目進展中遇到的問題。(8)建立合同檔案，加強合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。(9)注意對合同重大問題進行研究和解決，并根據需要開展法律及技術咨詢。2、合同管理的主要措施(1)組建高素質、分層次的合同管理團隊1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導地位，在建設項目業主管理機構中建立面向工程的最高決策機構，直接對工程負責，并負責及時就工程的重大問題做出決策；2)應給予工程監理應有的授權；3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經驗的專家，

72、組成合同管理咨詢機構，為項目辦公室和工程監理隨時提供咨詢意見；4)根據項目的具體情況和需要，建立爭議調解機構及時就合同爭議問題進行調解；5)合同管理人員應具備組織管理和協調溝通能力、觀察分析和總結提高能力、判斷決策和應急反應能力，以及技術業務能力，要有誠信熱情、嚴謹執著、勤思機敏、好學上進的基本素質和嚴于自律的精神。(2)制訂嚴密和明晰的合同管理程序1)單項工程開工申請和批復程序；2)進場設備、材料檢驗程序；3)工程計量、簽認程序；4)工程款支付的審查程序(包括業主和工程監理方面)；5)圖紙審查和批準程序；6)工程變更申請和批準程序，包括設計發布通知、業主的批準、工程監理的指令、承包商提出改變

73、單價申請、變更單價的確定等；7)合同調價程序，包括勞務、材料和運輸等方面費用的調整等；8)索賠處理和爭議調解的程序。(3)實行全員合同管理1)要組織合同培訓，對各級項目管理人員進行“合同交底”2)確定合同管理任務、目標和責任，并將其細化和分解，將具體的合同管理任務和責任落實到有關部門和人員的身上。(4)建立信息管理系統(5)建立合同各方之間的交流和溝通制度。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如：1)現場監理工程師和承包商現場人員每天的碰頭會、周進度會議、月進度會議；2)關于變更和索賠處理的專題例會；3)項目辦公室、工程設計和工程監理之間的會議；4)項目辦公室、工程監理和各承包商之間的會議等。

74、五、建設項目質量管理（一）建設項目質量管理的八項原則1、以顧客為關注焦點滿足顧客要求是生存的基礎。加強與顧客的溝通。廣義的顧客包括各過程輸出的接收方。2、領導作用領導的態度決定建設項目質量管理體系的成敗。領導制定并保持質量方針和目標。領導確定各參與方在質量管理體系內的職責和權限。領導決定資源的配置和管理。領導為員工創造充分參與實現質量目標的工作環境。領導組織對質量管理體系的評審，并決定持續改進的目標。3、全員參與質量靠人去實現。重視人的工作技能和質量意識的培訓。培育團隊意識。人人追求“一次成功”和“零缺陷”。4、過程方法過程是“一組將輸入轉化為輸出的相互關聯或相互作用的活動”。過程方法強調“將

75、活動和相關資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結果”。應當將項目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進一步劃分為更小的過程。如將建設項目劃分為若干個包括多任務種的單位工程、分部工程、分項工程等。明確全過程以至各道工序的輸入、實施和輸出，明確各道工序之間的接口(界面)，按照PDCA循環原理，實施各道工序以及全過程的控制。嚴格把好各道工序的輸入、實施和輸出質量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設項目質量的基本功。5、管理的系統方法建設項目是多任務種和多任務序組成的復雜系統，應當“將相互聯系的過程作為系統加以識別、理解和管理”。所有工種和工序都應服從系統的整體目標。各工種和各工序

76、之間的接口(界面)，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應予特別關注。5、持續改進在項目建設過程中，及時反饋質量管理經驗，制定相應的糾正和預防措施，是實現建設項目質量總目標的有力保證。隨著科學技術、市場以及社會的發展，需要持續改進，以滿足顧客和相關方不斷增長的需求。持續改進產品質量，才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業主永恒的目標。 6、基于事實的決策方法數據和信息分析是有效決策的基礎。必須在項目建設全過程中，重視收集準確、及時和完整的數據。根據實時信息與計劃比較，及時做出準確判斷。7、與供方互利的關系項目建設的“供方”即“承包方”，包括設計、材料設備供應和施工承包方等。供方是建設項目

77、質量管理至關重要的環節，直接關系到項目的最終質量。項目辦公室與供方是相互依存的關系，需要建立互利關系 （二）建設項目質量管理的三全管理1、全過程管理2、全員管理3、全面管理：空間范圍上，項目建設是各參與方大團隊運作 第九章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）編制依據1、設計人員提供的設計方案、設計要求、使用功能及建筑標準確定項目投資額；2、擬建地點的地形地勢條件；3、委托方提供的相關數據資料；4、參照2004土建、2004安裝定額及有關概算指標；5、參照項目所在地同類型、同規模建筑技術經濟指標編制；6、其他基本建設費取費標準；（1）建設單位管理費：按建安工程費1.21.5%取定；（2）勘察設

78、計費：根據勘察設計收費標準2004年版進行計算；（3）工程監理費：根據國家工程監理費:根據國家物價局、建設部（1992）價費字479號文有關規定，按需監理工程投資額的1.5%計算；（4）工程招標費及其他：含招標代理費、招標管理費、標底編制費等，根據有關文件綜合按1%計算；7、預備費：按相關規定，按建安工程費及其他基本建設費的5%。（二）投資估算項目受市場條件、資源條件、地理區位、規劃設計要求和企業操作能力等因素決定，由于還未進行詳細規劃設計，對資源狀況、相應物資市場價格未能做深入調研，下面就對總投資、分項投資、營銷費用等，其估算參照同等條件相近案例進行估算，確定投資額度。項目總投資54725萬

79、元，其中：主要工程造價35820萬元；前期費984萬元；工程建設其它費用17910萬元；營銷宣傳費180萬元；項目估算說明：旅游配套服務設施包括道路整修、水電供應、環衛設施、安全防護、景觀綠化等內容。前期費中各項內容根據國家標準及實際情況確定。工程建設其它費用按行業通行標準及實際情況取值。營銷費用基本預算按三年實際投入為180萬元，實行分期投入原則。詳見投資估算表、主要項目建設和配套服務設施投資估算表。表6-1：投資估算總表序號項目費率金額（萬元）一工程項目基礎造價358201綠色生態社區29465濕地養生餐廳1125生態漁港600濕地溫室植物園19002旅游配套服務設施2730二前期費3%9

80、00三工程建設其它費5%17905四營銷宣傳費100六投資總額54725七鋪底流動資金20%7164二、項目資金籌措方案（一）最大限度爭取公有資金本項目建設的汽車營地作為公益性很強的旅游項目，需積極爭取政府的項目資金支持，并積極爭取各級政府的環保、生態改造、新農村建設等相關資金投入。將所建設項目納入各級政府的發展規劃之中，在基礎設施、綠化、生態治理、環境保護等方面得到各級政府支持。加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規劃和建設引導等專項經費，該部分資金總體上應當逐年遞增，以滿足*市作為汽車營地旅游示范點的發展需求。同時，由于*有相當部分地區，發展較落后，更需要國家發改委等部委國債

81、建設資金以及道路改造資金的支持。（二）籌措自有資金充分發揮企業力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎建設。同時引入商業信用等手段，提高自有資金使用效率。（三）招商引資東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發展的重要渠道。在規劃權堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運用合資、獨資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調動各方面的積極性，鼓勵所有人開發營地及周邊旅游資源、建設配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發展、互相競爭、互相促進的發展格局。（四）爭取優惠信貸積極爭取銀行信貸資金，以現有資產基礎設施做抵押。由于旅游

82、開發周期長，貸款利息負擔重，因此應積極爭取優惠的信貸資金，減少純商業貸款。（五）資本化經營逐步實行旅游項目資本經營和有償服務，逐步形成項目開發建設與發展同步協調，利用先期回收資金，進行再投資，滾動發展的良性循環機制，逐步搞好土地綜合開發，做好各項基礎設施和公共服務設施的配套建設，建設更多旅游經營項目。第十章 項目社會和生態效益分析一、經濟效益綜合考慮建筑投入、經營成本、折舊等因素預計綠色生態社區項目凈利潤達到10.05億元，投資利潤率達到190%，投資利稅率93%，投資回收期視樓盤銷售狀況而定,預計2年；生態漁港項目投資年均凈利潤達到197萬元，利潤率達到33%，投資利稅率16%，投資回收期為

83、3年；濕地養生餐廳項目投資年均凈利潤達到2133萬元，利潤率達到190%，投資利稅率93%，投資回收期為1年。二、社會效益分析（一）促進當地國民經濟和相關產業的發展以旅游業為龍頭的第三產業無疑會成為當地支柱產業，它對增加當地財政收入、促進國民經濟發展無疑具有重要的意義和作用。旅游者的消費不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經濟部門，還涉及金融、通訊、安全、衛生、醫療等相關服務部門，同時為滿足旅游者消費，還間接地拉動一、二、三產業中的許多相關部門生產與服務。這種拉動作用表現在收入上，旅游業收入每增加1元，就能使相關行業收入增加4.3元，這使相關行業收入增加是明顯的。（二）增加就業機會，緩解就業壓

84、力旅游業屬勞動密集型行業，本身能吸收大量勞動力，提供大量就業機會；旅游業又是關聯系數很高的行業，它的發展能帶動大量相關行業的發展。根據世界旅游組織（WTO）提供的資料，旅游業每直接增加1個就業人員，就能為社會增加5個就業機會。根據總體規劃，到2015年，旅游業可直接提供就業機會400個，按照1：5的比例，它所提供的間接就業機會將達到2000，對緩解就業壓力、維護社會穩定無疑具有重要的意義和作用。（三）提高當地居民素質，促進社會文明發展隨著項目的建設與旅游業的發展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當地居民的素質，促進社會文明發展。但旅游業的發

85、展又往往產生負面的社會影響，主要表現為：外來文化和價值觀沖擊本地文化和價值觀，導致以不正當的方式坑害旅游者而牟取利益等。對這些負面影響，管理部門應有清醒的認識，并積極采取預防措施；對旅游從業人員和本地居民進行精神文明教育，建立相應的規章制度，約束旅游企業、旅游從業人員和本地居民與游客的行為，提高從業人員及居民的整體素質，從而消除負面影響。三、生態效益分析（一）促進資源與環境保護通過規劃，建立有效保護環境的機制，進行垃圾分類及廢物、廢水的處理，這對保護和維持田莊臺古鎮自然景觀和衛生環境具有重要意義。（二）有利于提高人們的環境保護意識規劃中擬定了一系列環境保護與建設措施，強調大氣、水體、植被等生態

86、要素的質量標準。規劃實施后，將建成交通便利、環境優美、藍天白云和空氣新鮮的生態旅游的示范區，無論是游客，還是居民、從業人員置身于此情此景，能充分認識到生態環境的重要性，從而提高其環境保護意識。第十一章 項目風險分析該項目屬于大型投資項目，是一個復雜的工程，在項目不同的發展階段，以及不同建設內容都存在著不同的風險，主要包括政策風險、市場風險、財務風險、政治風險、自然環境風險、社會風險、經營風險等。一、政策風險政策環境風險是指由于政策的潛在變化可能導致項目原定目標難以實現的可能性。政府的政策對項目的影響是全局性的。不同的產業政策、土地管理政策、城市規劃、金融政策等將直接影響整個項目的各個層面。本項

87、目建設內容屬于我國產業政策中鼓勵類。在項目前期的運作中，得到土地管理部門和環保部門認可。因此，在產業政策、土地管理政策和城市規劃方面的風險，屬于微小風險，只要項目的協調人同政府有關部門積極配合，即可防范此類風險。二、市場風險市場風險主要指由于項目產品（或服務）由于市場需求的減少或供給的增加導致銷路不暢，無法達到預期的收益。由于項目的建設周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風險是項目所面臨的主要風險之一。該項目面臨的主要市場風險包括：消費者的消費習慣、消費偏好發生變化，使得市場需求發生重大變化，導致市場需求總量的實際情況與預測值發生偏離；市場競爭格局發生重大變化，出現新的競

88、爭對手或替代項目，對項目的收入產生重大影響，將分流項目的客戶群；由于市場條件變化，項目的經營成本發生較大變化，對項目的效益產生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價上漲，導致經營成本的上升。針對項目存在的三種潛在的市場風險，建議采取如下轉嫁和規避措施：與相關的單位簽訂預定、預售協議；政府提供完備的配套設施服務，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業的經營風險。成立專門的營銷機構，聘請專業的經營管理人員，盡早著手項目的市場推廣工作，采取租售結合的營銷模式，以應變未來市場的不確定性。三、財務風險財務風險是指項目財務結構不合理、融資不當使項目可能喪失償債能力而導致投資預期收益下降的風險。本

89、項目面臨的財務風險主要有以下兩種：無力償還債務風險，由于負債經營以定期付息、到期還本為前提，如果項目用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，項目必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅尋致項目投資者資金緊張，也會影響投資者信譽程度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災。利率變動風險。投資者在項目負債期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。目前我國正處在高通脹階段，物價指數高企，抑制通貨膨脹，已經成為中央政府本年度的首要經濟目標之一，所以可以預見到未來的一段時間，我國依然處在加息周期之中。加息，無疑會直接增加項目的財務成本，對于數額

90、巨大的項目，利率變動帶來的財務風險是很大的。為應對利率變動對項目產生的財務風險，建議采取固定利率與可變利率結合的融資方式，以規避由于可能的利率變動給項目帶來的風險。四、社會風險社會風險是指對社會影響估計不足，或者項目所處的社會環境發生變化，給項目建設和運營帶來困難和損失的可能性。在本項目中，主要的社會風險包括：拆遷安置風險。由于房價上漲過快，在每個大型項目的拆遷安置過程中，都會出現“釘子戶”現象。很多項目開發商采取措施不當，造成矛盾激化，甚至產生法律上的嚴重糾紛。社會治安風險。項目中新的居住和消費群體同原來的本地居民在生活方式、文化習慣上的差異，可能引發沖突和矛盾。社會風險的識別難度極大，不確

91、定性也很大。對于拆遷安置風險，建議企業在拆遷安置的過程中，嚴格按照政府規定，對本地居民進行合理補償，以盡量控制風險。同時，在項目的經營過程中，應該充分考慮到惠及周邊居民的各種辦法，例如，優先雇傭本地勞動力等。五、經營風險分析經營風險指在項目的運營過程中，由于經營管理模式和方法的不當，導致項目收益受損。本項目面臨的主要經營風險有：對合作伙伴資信情況考察不細，導致上當受騙；法律關系不清，對經營活動把握不準，風險增大；例如，錯定合同性質和名稱，導致雙方當事人的權利和義務及應承擔的責任無法確定。樂觀簽約，在經營中，缺乏對經營項目風險評估，形成糾紛后無法追回損失。例如，合同沒有要求對方提供擔保，或者雖然

92、對方提供了擔保，但因未依法辦理登記手續而歸于無效。對合同的履行不夠重視，導致合同不能履行的責任不清，應收帳款得不到及時收回。以上風險，在服務類項目的運營過程中，是經常發生的，而且一旦發生，損失也可能十分巨大。為規避以上經營風險，建議：加強對經營管理人員法律知識的培訓，提高運用法律解決問題的能力。建立兼職或者專職的法律顧問隊伍，加強對合同簽訂、履行的法律審查。可根據本單位人員和業務量等狀況，設立專職或者兼職法律顧問，具體負責對合同簽訂、履行的法律審查和訴訟代理工作。未經法律顧問審查同意，不得簽訂和變更合同。認真審查合作方的資信情況，謹防上當受騙。簽訂合同前，要對合作方的工商登記、資產、信譽及經營

93、狀況進行認真調查，對于公民個人開辦或控制、無資產、操作不規范的有限責任公司，要盡量規避。對于資信情況不明朗，但確有合作必要的，要通過嚴格財物控制、同時履行、對方提供擔保等方式予以防范和化解風險。 密切關注合同履行過程，確保合同履行善始善終。生意的運作過程實質上是合同的履行過程。合同一經簽訂成立，即具有法律效力，必須按照合同的約定履行；變更合同，須經雙方當事人協商一致，否則就要承擔相應的法律后果。以上綜合分析了項目可能存在的多種風險，并提出了相應的規避和控制建議。上述風險多數屬于同類項目所共有的風險，通過采取適當的風險應對措施，可以將項目的風險轉嫁或規避。而且，由于項目自身所處的宏觀環境、行業、

94、地理位置，項目服務定位，項目經營者的能力等等都在同類項目中具備比較優勢，所以，只要項目投資者和經營者采取合理的風險應對措施，該項目從風險分析的角度上是可行的。第十二章 結論與建議一、主要結論該項目通過*小鎮的開發，不僅能夠豐富*市旅游市場的產品結構，還能夠滿足市場對旅游地產的需求和改善人居環境，更將推動當地游業走向進一步的繁榮。項目所在地的宏觀環境穩定，所在地的經濟、社會發展狀況良好，功能區劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設計和協同效應方面具有優勢，如果投資者在開發和運營過程中注意把握產業政策和經濟的變動情況，注意控制招商進度，項目的市場前景是比較看好的。二、問題和建議1、建議項目單位做好項目前期的規劃和方案設計論證工作，做到規劃合理、方案可行，以達到簡約、實用的目的。2、工程建設應嚴格按照國家工程建設招投標法的有關規定，通過公開招標的方式，選擇具有資質、業績良的設計、施工、監理企業進行工程建設，以保證項目的工程質量。3、在項目開發建設過程中既要注重景觀的完整、統一與協調，又要保證歷史文物、歷史遺跡的原真性，注重歷史文化內涵的挖掘。4、優良的生態環境與良好的基礎設施是基礎和保障，項目實施過程中應符合國家環保部門標準。81