1、本報告是嚴格保密的。 20142014- -3 3- -2 2 謹呈：藍頓集團 總裁 決策委 老余杭文一西路護國山(海派風范東)地塊可行性研究報告 文一西路/護國山地塊 本報告是嚴格保密的。 page2 內(nèi)容 地塊解讀 市場環(huán)境分析(略) 項目定位 地塊價格測算 區(qū)域價值分析 地塊價值分析 本報告是嚴格保密的。 page3 地塊區(qū)位地塊區(qū)位 本項目本項目 城市副中心潛力強勁中蘊含獨特的人文氣質(zhì)，并占據(jù)西溪濕地與未來科技城稀缺資源 本報告是嚴格保密的。 page4 地塊區(qū)位地塊區(qū)位 本項目本項目 地塊： A：03-03-02：56.51畝(37637平方米) B：03-04-02:74.78畝(

2、49806平方米) C：03-03-03:57.68畝(38419平方米) D：03-04-05+04+06+07:68.2畝(45430平方米) 合計：257畝(171292平方米) 目前四個地塊之間有一小塊沒有指標，可以先做方案,帶方案申請指標，A與B之間的藍色標注的地塊現(xiàn)在有指標，其余沒有指標。 A B C D 本報告是嚴格保密的。 page5 文一西路概況文一西路概況 文一西路從古翠路起，至老余杭鎮(zhèn)中心，全長17.63千米，可以分為三段，西湖區(qū)段以蔣村為主要承載生活配套設施，東西兩側(cè)現(xiàn)有營業(yè)網(wǎng)點101處。現(xiàn)有酒吧、咖啡吧、茶樓、畫廊、飯店等業(yè)態(tài)； 第二段，為未來科技城核心段，初步形成了

3、以海創(chuàng)園、高教園區(qū)、核心商務區(qū)、行政辦公與黨政高教、酒店商務休閑、影視文化、商業(yè)購物中心為一體的未來科技城； 第三段為未來科技城核心衍生段，發(fā)展成為包括科研、智創(chuàng)、宜居、管理服務、高教、文化創(chuàng)意等為一體的多功能現(xiàn)代化科技園區(qū)。 第四段為老余杭城區(qū)，本地塊是鏈接老余杭街道和未來科技城以及杭州主城區(qū)的橋頭堡，地位顯要，文一路為紐帶的承啟作用。 本項目本項目 本項目位于未來科技城核心CBD區(qū)，規(guī)劃定位：以海創(chuàng)園、高教園區(qū)、核心商務區(qū)、行政辦公與黨政高教、酒店商務休閑區(qū)、影視文化、商業(yè)購物中心為一體的現(xiàn)代化未來科技城。 本報告是嚴格保密的。 page6 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃環(huán)未來科技城核心區(qū)內(nèi)的核心地位環(huán)

4、未來科技城核心區(qū)內(nèi)的核心地位 構(gòu)筑以西溪濕地和軌道交通為主軸的主體空間結(jié)構(gòu)，匯集了集海創(chuàng)園、科技服務中心、商業(yè)金融交易核心區(qū)、商業(yè)中心和高教園區(qū)為一體的現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園。老余杭占據(jù)了所有的優(yōu)勢，是鏈接老余杭和未來科技城和杭州的橋頭堡。 本報告是嚴格保密的。 page7 區(qū)域發(fā)展定位區(qū)域發(fā)展定位杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)作為匯聚全省科研機構(gòu)和高校杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)作為匯聚全省科研機構(gòu)和高校的智力密集區(qū)，未來科技城承載著十二五規(guī)劃的主創(chuàng)研發(fā)建設的示范區(qū)。的智力密集區(qū)，未來科技城承載著十二五規(guī)劃的主創(chuàng)研發(fā)建設的示范區(qū)。 四級公共服務體系： 一級：市級商業(yè)服務體系、市級商務服務體系、市級科技服務體系、

5、市級文體服務、濕地公園； 二級：片區(qū)商業(yè)設施、城市公共綠地、城市主要道路沿線； 三級：居住片區(qū)商業(yè)醫(yī)療體育等綜合服務體系建設、街坊間街道服務； 四級：居住街坊內(nèi)部開放空間打造。 整體打造一個集金融服務、IT創(chuàng)業(yè)、生態(tài)居住為核心的現(xiàn)代化研發(fā)智創(chuàng)基地。 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域進駐項目區(qū)域進駐項目 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域進駐項目區(qū)域進駐項目 本報告是嚴格保密的。 page10 區(qū)域價值分析區(qū)域價值分析 本地塊本地塊處于余杭與未來處于余杭與未來科技城科技城核心區(qū)橋頭堡位置核心區(qū)橋頭堡位置環(huán)西溪濕地環(huán)西溪濕地景區(qū)和西西湖景區(qū)，景區(qū)和西西湖景區(qū)，與城市副中心商圈與城市副中心商圈（未來科技城）（未來

6、科技城）交接處，具有景區(qū)和商圈的雙重身份。交接處，具有景區(qū)和商圈的雙重身份。 本地塊位于規(guī)劃的未來科技本地塊位于規(guī)劃的未來科技城邊緣，城邊緣，規(guī)劃定位：規(guī)劃定位：以海創(chuàng)園、高教園區(qū)、核心商務區(qū)、行政辦公與黨政高教、酒店商務休閑區(qū)、影視文化、商業(yè)購物中心為一體的現(xiàn)代化未來科技城，提升余杭整體的地位和發(fā)展強勁。 區(qū)域發(fā)展定位區(qū)域發(fā)展定位杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)作為匯聚全省科研機構(gòu)和高校的智力密杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)作為匯聚全省科研機構(gòu)和高校的智力密集區(qū)，未來科技城承載著十二五規(guī)劃的主創(chuàng)研發(fā)建設的示范區(qū)。集區(qū)，未來科技城承載著十二五規(guī)劃的主創(chuàng)研發(fā)建設的示范區(qū)。 城市中心城市中心潛力強勁中蘊含獨特的人文

7、氣質(zhì)，并占據(jù)西溪濕地與未來科技城稀缺資源 本報告是嚴格保密的。 page11 目錄目錄 地塊解讀地塊解讀 項目定位項目定位 地塊價格測算地塊價格測算 區(qū)域價值分析區(qū)域價值分析 地塊價值分析地塊價值分析 市場環(huán)境分析(略) 本報告是嚴格保密的。 page12 地塊指標解讀地塊指標解讀 宗地面積宗地面積ABCDABCD 171292(合計257畝) 其中出讓宗地面積其中出讓宗地面積ABAB 86580（合計130畝）=本次模擬選地 地塊四周道路（劃撥）地塊四周道路（劃撥） 無 地上總建筑面積地上總建筑面積 總建面積 A：112911 B：99612 地下：70000，合計：282523 地面新建筑

8、面積 212523212523 保留建筑面積 無 將其中A模擬做成純住宅社區(qū)項目，面積鎖定在112911平方米； 將B作為大型商業(yè)和街區(qū)商業(yè)混合，其中大型商業(yè)5萬方(大潤發(fā)2萬，3萬商業(yè)持有)，其余49612做街區(qū)商業(yè)(可售小產(chǎn)權)。 地下建筑面積地下建筑面積 70000 綠地率綠地率 不小于25% 建筑密度建筑密度 不大于50% 用地性質(zhì)用地性質(zhì) 公共設施（含商業(yè)、辦公建筑等）及配套用房，40年產(chǎn)權 掛牌底價掛牌底價 3250032500萬萬( (按照每畝按照每畝250250萬萬) ) 項目建設項目建設 建設項目在2013年10月10日之前開工，并在2016年12月31日之前通過規(guī)劃竣工驗收

9、 建筑間距建筑間距 應滿足2011版杭州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定要求 建筑高度建筑高度 根據(jù)建筑控高設計建設 建筑風格建筑風格 現(xiàn)代簡潔 平面布置平面布置 參照定位篇 經(jīng)過溝通，傾向于經(jīng)過溝通，傾向于A+BA+B的方案為的方案為130130畝畝8658086580平方米占地。平方米占地。 模擬的容積率為模擬的容積率為2.52.5，(A:3.0,B:2.0)(A:3.0,B:2.0)密密度為度為40%40%，綠化率為，綠化率為35%35%，則建筑面積為，則建筑面積為212523212523平方米。平方米。 注明：原方案中注明：原方案中A A容積率容積率1.81.8，密度，密度30%30%；B B容

10、積率容積率2.02.0，密度，密度35%35%，原方案一直在調(diào)，原方案一直在調(diào)整中整中, ,已經(jīng)調(diào)整多輪。已經(jīng)調(diào)整多輪。 A B C D 本報告是嚴格保密的。 page13 地塊四至地塊四至 西至西至：大華海派風范：大華海派風范 南至南至：文一西路：文一西路 北至北至：余杭塘河：余杭塘河 東至：錦江熱電廠東至：錦江熱電廠/護國山護國山 本報告是嚴格保密的。 地貌現(xiàn)狀地貌現(xiàn)狀 本報告是嚴格保密的。 page15 地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境 地塊身在老余杭與未來科技城之間，緊鄰未來科技城 周邊多以高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，且密度較高，商業(yè)價值優(yōu)越。 周邊在開發(fā)的住宅項目較多，且多分布在老余杭鎮(zhèn)上，銷售情況較

11、好。 本報告是嚴格保密的。 page16 地塊項目分析地塊項目分析 優(yōu)勢（S）： 本項目交通便利，是通往老余杭及屬下村的交通要道，又緊鄰余杭鎮(zhèn)最核心的地段，交通便利，前景美好。 本項目在拿地開始就對項目進行嚴謹?shù)囊?guī)劃設計，不論對銷售、招商還是后期的經(jīng)營管理都帶來巨大的好處。 項目還未建設，能夠?qū)椖窟M行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃及布局，使該商業(yè)更能適合市場環(huán)境，也能更好的給小區(qū)帶來生活的配套。 本地段的地塊價值在提升，該項目拿地時價格相對較低，商鋪銷售價格上有一定的優(yōu)勢。本項目隨著文一路延伸段的開通與“新西湖”工程的動工，老余杭目前已成為休閑度假房產(chǎn)的集中區(qū)域，整體的房產(chǎn)前景可觀。 劣勢（W）： 項目所在

12、地，雖然是交通要道，也離鎮(zhèn)中心較近，但由于一橋之隔，會造成進入郊區(qū)的心理感覺，嚴重缺乏消費人流。 項目本身商業(yè)這么大體量，周邊可以輻射的項目緊靠老余杭東拓的幾個項目，如大華海派風范，同城印象等。項目西面，即主入口處（靠近鎮(zhèn)中心區(qū)塊），目前還是一塊空地，項目的其它面更是臨河等，整體商業(yè)環(huán)境欠佳。 老余杭鎮(zhèn)歷來就是一個繁華的鎮(zhèn)，但人口有限，消費力有限。 離杭州較近，使某些商業(yè)業(yè)態(tài)無法形成，商業(yè)項目輻射能力有限。 機會點（O）： 目前該項目屬于該區(qū)域正在運作的商業(yè)體量較大的項目，有利于整體規(guī)劃布局。 有機會在其他地塊還未開發(fā)的前提下，先搶占這一區(qū)塊的商業(yè)資源，力求做到該區(qū)塊商業(yè)的核心區(qū)域 該項目較大

13、的商業(yè)用地，有一定的獨立生存能力，項目的輻射感召能力可以通過較大體量商業(yè)體營造自身的商業(yè)氛圍。 目前老余杭鎮(zhèn)集中性的消費業(yè)態(tài)的空白（大型超市、購物、休閑、娛樂等組合型商業(yè)），可謂落后，也為郊區(qū)面積大、交通方便的商業(yè)（SHOPINGMALL）帶來一個新的機會點。 威脅點（T）： 本項目落地之前已經(jīng)有三個較大體量的商業(yè)項目在做，如恒合金座、金順錦繡時代、歐尚購物中心。金順在城北，威脅較小，但是歐尚僅僅離我們2公里，必當造成一定的影響。 商業(yè)定位規(guī)劃、招商、實施等直接影響了商業(yè)未來的前景。 須要有強大的現(xiàn)實題材（描繪商業(yè)前景或?qū)嵸|(zhì)性的商家進駐）來說服投資者。 項目所處地區(qū)競爭地塊多，招商、銷售都將面

14、臨挑戰(zhàn)。 老余杭鎮(zhèn)本身消費人群有限，該項目的輻射能力是否能將整個老余杭鎮(zhèn)的消費群體帶動起來。 本報告是嚴格保密的。 page17 地塊價值分析地塊價值分析 地面新建建筑面積：21萬，其中住宅112911，可用于開發(fā)直接獲取收益的建筑面為112911和49612街區(qū)商業(yè)，按照目前價格8520元/ 計算，可獲得=18.6億元平衡資金。 根據(jù)市場調(diào)研，本區(qū)域已經(jīng)有三個大型商業(yè)項目在建，其中恒合金座7萬多方，其中商業(yè)4萬多方，整體租給物美，1.25元租金，每三年遞增，歐尚項目7萬多方，商業(yè)，全順項目7萬多方商業(yè)，本區(qū)域已經(jīng)20萬方商業(yè)在建。 老余杭本城有6萬多人口，2萬多流動人口，吸納中泰、徑山等周邊

15、地區(qū)前來消費，且密度較高，商業(yè)價值優(yōu)越。 周邊在開發(fā)的住宅項目較多，銷售情況較好。 地塊周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著；住宅稀有，銷售情況較好。 地塊條件限制，使得項目整體規(guī)模較小，并對項目整體規(guī)劃有一定影響。 本報告是嚴格保密的。 page18 地塊價值解讀結(jié)論地塊價值解讀結(jié)論 區(qū)域橋頭堡區(qū)域橋頭堡潛力板塊潛力板塊中中蘊含獨特的人文氣質(zhì)，并蘊含獨特的人文氣質(zhì)，并占據(jù)老余杭與未占據(jù)老余杭與未來科技城的商業(yè)聯(lián)動價值。來科技城的商業(yè)聯(lián)動價值。 特色商業(yè)為區(qū)域主導發(fā)展方向特色商業(yè)為區(qū)域主導發(fā)展方向 區(qū)域價值區(qū)域價值 地塊價值地塊價值 地塊周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值地塊周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著顯

16、著 地塊條件優(yōu)越，從開發(fā)角度而言，能做一個非常成型且富有想象空間地塊條件優(yōu)越，從開發(fā)角度而言，能做一個非常成型且富有想象空間的項目，市場購物型商業(yè)較為欠缺，高星級酒店也較為欠缺。的項目，市場購物型商業(yè)較為欠缺，高星級酒店也較為欠缺。 地塊獨一無二地塊獨一無二，文一西路沿線，再也沒有類似的優(yōu)越地塊，富含大量的住宅，文一西路沿線，再也沒有類似的優(yōu)越地塊，富含大量的住宅，蘊含獨蘊含獨特的人文特的人文氣質(zhì)商業(yè)氣質(zhì)商業(yè)價值較大，以高端商業(yè)為主；區(qū)域價值較大，以高端商業(yè)為主；區(qū)域住宅，住宅，銷售銷售情況較好，未來情況較好，未來項項目的整體規(guī)劃、整體目的整體規(guī)劃、整體開發(fā)，通過住宅可以獲得商業(yè)部分的資金平衡

17、。開發(fā)，通過住宅可以獲得商業(yè)部分的資金平衡。 本報告是嚴格保密的。 page19 內(nèi)容內(nèi)容 地塊解讀地塊解讀 項目定位項目定位 地塊價格測算地塊價格測算 市場環(huán)境分析(略) 本報告是嚴格保密的。 page20 內(nèi)容內(nèi)容 地塊解讀地塊解讀 項目定位 地塊價格測算地塊價格測算 市場環(huán)境分析(略) 本報告是嚴格保密的。 page21 項目綜合評價及項目發(fā)展策略項目綜合評價及項目發(fā)展策略 經(jīng)過上述分析，該項目從整個杭州市的發(fā)展來看，大環(huán)境較為樂觀，但從老余杭鎮(zhèn)本身經(jīng)過上述分析，該項目從整個杭州市的發(fā)展來看，大環(huán)境較為樂觀，但從老余杭鎮(zhèn)本身 及周邊城市的狀況來看，如此體量的商業(yè)用地開發(fā)還是存在一定的風險

18、的，所以在開發(fā)及周邊城市的狀況來看，如此體量的商業(yè)用地開發(fā)還是存在一定的風險的，所以在開發(fā) 該地塊前，必須做好周密的計劃，將整個老余杭的消費趨向吃透，才能有更好的定位思該地塊前，必須做好周密的計劃，將整個老余杭的消費趨向吃透，才能有更好的定位思 路，也才能實現(xiàn)更好的銷售收益。路，也才能實現(xiàn)更好的銷售收益。 本項目是住商結(jié)合的項目，從項目開發(fā)的思路上分析，開發(fā)其中任何一個單體都是沒有本項目是住商結(jié)合的項目，從項目開發(fā)的思路上分析，開發(fā)其中任何一個單體都是沒有 問題。本項目商業(yè)體量大，周邊商業(yè)氛圍尚未形成，沒經(jīng)過很好的定位、包裝，再經(jīng)一問題。本項目商業(yè)體量大，周邊商業(yè)氛圍尚未形成，沒經(jīng)過很好的定位

19、、包裝，再經(jīng)一 定時間的捂盤是很難取得預期的贏利目標的，而余杭住宅銷售是有一定基礎，所以住宅定時間的捂盤是很難取得預期的贏利目標的，而余杭住宅銷售是有一定基礎，所以住宅 銷售可以彌補現(xiàn)金流緊張的局面，避免由于捂盤出現(xiàn)資金鏈脫鏈的隱憂，同時住宅的銷銷售可以彌補現(xiàn)金流緊張的局面，避免由于捂盤出現(xiàn)資金鏈脫鏈的隱憂，同時住宅的銷 售也是人氣的引入，有利商業(yè)氛圍的盡早形成。可以通過商業(yè)和住宅聯(lián)動開發(fā)，住宅建售也是人氣的引入，有利商業(yè)氛圍的盡早形成。可以通過商業(yè)和住宅聯(lián)動開發(fā)，住宅建 設進度快，通過早期的銷售獲得一定的資金平衡，推動商業(yè)更好的推進開發(fā)，從而達到設進度快，通過早期的銷售獲得一定的資金平衡，推

20、動商業(yè)更好的推進開發(fā)，從而達到 資金平衡。資金平衡。 定位領先，打破陳規(guī)，敢于創(chuàng)新。但不與市場脫節(jié)，理性富有智慧的定位是投資的先決條件。主要在于想把項目做成什么類型？ & OR 本報告是嚴格保密的。 page22 項目定位項目定位 整體定位原則： 抓住新城西發(fā)展的大好趨勢，抓住本地消費群體，抓住投資者機會。整體定位滿足本地 消費，實現(xiàn)老余杭現(xiàn)代消費升級的新篇章，改寫鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)消費觀念。 項目整體定位： 項目按照以點帶面的原則來運作：現(xiàn)代集約式購物中心(含大賣場)+沿街獨立店面+住宅 依靠大賣場的強勢力量來推動住宅和其他獨立產(chǎn)權商鋪的銷售。 本報告是嚴格保密的。 page23 項目定位項目定位 現(xiàn)

21、代集約式購物中心(含大賣場)+沿街獨立店面+住宅 定位的主題思想：定位的主題思想：6 6萬方商業(yè)萬方商業(yè)(4(4萬大潤發(fā)主題商業(yè)購物中心持有和萬大潤發(fā)主題商業(yè)購物中心持有和2961229612方街區(qū)商業(yè)可售方街區(qū)商業(yè)可售)+112911)+112911萬方萬方住宅住宅=212523=212523萬方。萬方。 1、建筑結(jié)構(gòu)：4+1（地上四層、地下一層） 2、主要業(yè)態(tài)規(guī)劃設想：大型超市賣場約2萬方（如：大潤發(fā)=首選、世紀聯(lián)華）， 獨立體商業(yè)集成購物中心，地上一層(5000)、二層(15000)：連鎖百貨該類型超市的特征是，貨品豐富且適合在區(qū)級地區(qū)發(fā)展， 自然成為了一個大型超市，將老余杭鎮(zhèn)從市場消費

22、走入商場消費。 地上三、四層：購物、美食城、商務休閑、娛樂為主題的商家（如：KTV、酒吧、海鮮城等），該類型商戶的經(jīng)濟實力往往都比較 強，有足夠的實力能夠長期經(jīng)營或者自己將物業(yè)購買經(jīng)營，能與超市等形成共融。 業(yè)態(tài)規(guī)劃的主題思想探討：業(yè)態(tài)規(guī)劃的主題思想探討： 模式探討之地塊業(yè)態(tài)選型形成：高尚住宅區(qū)+時尚商業(yè)中心（創(chuàng)新業(yè)態(tài)） 保證住宅的整體品質(zhì)，建議景觀和相關細節(jié)做足，其余容積率主要應用于商業(yè)部分體現(xiàn)，以減少對住宅的影響。 擁有11萬方住宅資金完全平衡的基礎上，獲得一個充滿活力的新城區(qū)購物、娛樂、休閑保健和居住是一種全新的體驗。西城休閑康體購物中心提供20000 平米的零售面積，60 家零售商店，

23、另外餐飲區(qū)域有10 家以上餐館和酒吧。項目還包括一個由11 間超現(xiàn)代放映廳、能容納2400 人的多廳電影院，一個10,000平米的體驗式游泳池/水療中心（Bernaqua）和900 平米的健身區(qū)域。同時提供約900 個新的就業(yè)機會。 本報告是嚴格保密的。 page24 項目定位項目定位 項目發(fā)展定型和定位設想： 設想：中檔精品購物街區(qū)式購物中心 BALA炫彩中心社區(qū)精彩無限。 中檔精品百貨主力店NOVO。 中檔精品消費主力店ZARA。 中檔精品美食廣場蒂美城/大食代。 中檔精品購物消費CKK，無印良品，H&M,CA。 中檔休閑娛樂消費錢柜/好樂迪。 交通導向好，四通八達，具備一定的旅游導入條件

24、。打造一個集美食、精品消費購物、文化傳播、旅游、休閑、娛樂為一體的精致商業(yè)項目。 參考案例：大寧國際購物中心 本報告是嚴格保密的。 page25 項目定位方向項目定位方向 方案一方案一 3 3萬方五星級酒店萬方五星級酒店+18.2+18.2萬方住宅（含萬方住宅（含2 2萬方裙鋪）萬方裙鋪）=21.2=21.2萬方萬方 品牌星級酒店(量身定做給五星級酒店)進駐(以持有經(jīng)營為主，吸引政府注意)給予較大土地價格上的支持。 住宅部分：72-89精品公寓（一房或兩房或創(chuàng)意三房）為主；部分200左右的平層大戶型產(chǎn)品 該方案該方案以住宅和沿街商業(yè)兩部分銷售以住宅和沿街商業(yè)兩部分銷售為目的，短期收益見效快，為

25、目的，短期收益見效快，利潤高利潤高，平衡資金純賺一個大型商業(yè)。，平衡資金純賺一個大型商業(yè)。 五萬方商業(yè)持有不分割，五萬方商業(yè)持有不分割，4.94.9萬方街區(qū)式商業(yè)銷售萬方街區(qū)式商業(yè)銷售( (可分割小產(chǎn)權可分割小產(chǎn)權商鋪，可售商鋪，可售/ /持有經(jīng)營持有經(jīng)營) )。 本報告是嚴格保密的。 page26 項目定位方向項目定位方向 方案二方案二 做一個做一個6 6萬方的商業(yè)，給大潤發(fā)。萬方的商業(yè)，給大潤發(fā)。2 2萬給大潤發(fā)，萬給大潤發(fā)，2 2萬購物，萬購物，2 2萬裙鋪出售。萬裙鋪出售。 另外再做另外再做2 2萬方左右的街區(qū)式商業(yè)，參照大寧國際做法，環(huán)繞式的街區(qū)商業(yè)，萬方左右的街區(qū)式商業(yè)，參照大寧國

26、際做法，環(huán)繞式的街區(qū)商業(yè)，多條主題商業(yè)街圍繞而成，形成多條內(nèi)街，以提升商業(yè)街區(qū)價值，多個主多條主題商業(yè)街圍繞而成，形成多條內(nèi)街，以提升商業(yè)街區(qū)價值，多個主題節(jié)點提升。便已出手變現(xiàn)。題節(jié)點提升。便已出手變現(xiàn)。 做大住宅，第一方案以拿地為主，第二方案以實際操作為主。測算以第一做大住宅，第一方案以拿地為主，第二方案以實際操作為主。測算以第一方案做。方案做。 大潤發(fā)購物中心大潤發(fā)購物中心(2(2萬方大潤發(fā)萬方大潤發(fā)+2+2萬方街區(qū)商業(yè)鋪面萬方街區(qū)商業(yè)鋪面)+)+街區(qū)街區(qū)商業(yè)商業(yè)2 2萬方萬方( (類大寧國際便以變現(xiàn)類大寧國際便以變現(xiàn))+15.8607)+15.8607萬方住宅萬方住宅 本報告是嚴格保密

27、的。 page27 內(nèi)容內(nèi)容 地塊解讀地塊解讀 市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析 項目定位項目定位 地塊價格測算地塊價格測算 本報告是嚴格保密的。 page28 地塊價格測算：以項目住宅部分和街區(qū)商業(yè)銷售或者地塊價格測算：以項目住宅部分和街區(qū)商業(yè)銷售或者酒店，獲得土地為前提和利潤相平衡原則，力爭現(xiàn)金酒店，獲得土地為前提和利潤相平衡原則，力爭現(xiàn)金流有盈余的方向進行計算，選擇方案一進行模擬測算，流有盈余的方向進行計算，選擇方案一進行模擬測算，持有經(jīng)營性物業(yè)與現(xiàn)金流基本持平持有經(jīng)營性物業(yè)與現(xiàn)金流基本持平 本報告是嚴格保密的。 4.1 4.1 財務測算邏輯框架財務測算邏輯框架 土地價值評估 土地價值確定 評估

28、方法選用 不動產(chǎn)價值確定 開發(fā)成本確定 投資利息 開發(fā)商利潤 相關稅費 地價計算 假設開發(fā)法 土地價值評估邏輯框架 本報告是嚴格保密的。 4.2 4.2 評估方法選用評估方法選用 根據(jù)最有效使用原則，估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘和調(diào)查，結(jié)合評估對象的特點及評估目的，確定運用假設開發(fā)法作為本次估價的基本方法。 假設開發(fā)法是評估國有土地使用權出讓及轉(zhuǎn)讓價格的常用方法之一，其體現(xiàn)的房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術路線是：未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的房地產(chǎn)價值與從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。 土地價值評估 評估方法選用 確定運用假設開發(fā)法為

29、本地塊價值評估的基本方法 假設開發(fā)法 又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法。是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 利用假設開發(fā)法評估土地使用權的基本公式是： X=A-（B+C+D+E） 式中： X=購置土地的價格 A=開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 B=整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C=投資利息 D=開發(fā)商合理利潤 E=正常稅費 本報告是嚴格保密的。 4.3 4.3 物業(yè)售價物業(yè)售價( (住宅住宅) )確定確定 參考案例基本指標 項目名稱 基本指標 主力戶型 近期成交情況 A:大華海派風范 總建面：220000 容積率：2.3 一房：7

30、0-80 二房：80-90 三房：131-137 2012年9月成交26套，成交均價9700元/ B:同城印象 總建面：380000 容積率：1.45 二房：80-100 三房：120-160 2012年9二手月成交16套，成交均價12500元/ C:金都西華庭 總建面：115000 容積率：2.0 一房：70-80 二房：90-110 三房：120-161 2012年9月成交35套，成交均價8350元/ 比準價格 項目 大華海派風范 同城印象 金都西華庭 房地產(chǎn)狀況 因素修正 區(qū)域狀況修正 100/96 100/100 100/96 實物狀況修正 100/100 100/100 100/98

31、 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/98 100/98 100/100 比準價格(元/) 9700 12500 8350 權重 40% 20% 40% 小高層公寓的市場加權均價為：9700*40%+12500*20%+8350*40%=9640元/*2年10%預期價=10604元/ 。 通過市場比較法評估，可知小高層公寓于2012年10月時點的銷售均價為9640元/。 本報告是嚴格保密的。 4.3 4.3 物業(yè)售價物業(yè)售價( (商鋪商業(yè)商鋪商業(yè)) )確定確定 參考案例基本指標 項目名稱 基本指標 主力戶型 近期成交情況 A:同城印象商業(yè) 總建面

32、：16000 58-130 2012年6月29日租金1.8元/天，商業(yè)出售成交均價17500元/ B:禹航路中段鳳新路沿街 沿街商鋪 76-270 2012年6月29日租金2.5元/天，成交均價18500元/ C:禹航路北面老城區(qū) 沿街商鋪 不固定老式商鋪 2012年6月29日租金2元/天，無出售。 比準價格 項目 同城印象商鋪 禹航路中段 老城區(qū)商鋪 房地產(chǎn)狀況 因素修正 區(qū)域狀況修正 100/96 100/100 100/92 實物狀況修正 100/100 100/100 100/90 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/98 100/98

33、100/100 比準價格(元/) 17500 18500 20000 權重 50% 30% 20% 商鋪的市場加權均價為：17500*50%+18500*30%+20000*20%=18300元/*2年15%預期價=21045元/ 。 通過市場比較法評估，可知2012年6月時點的銷售均價為18300元/。 本報告是嚴格保密的。 4.4 4.4 財務測算財務測算 項目總銷售金額與開發(fā)成本確定(悲觀方案-方案一有酒店) 由于項目2012年沒有土地指標，按照最快理想的時間，2013年上半年獲得土地，方案掛牌出地，2014年初即可動工，2015年夏可以具備銷售，3年售完。10604元/，住宅總銷金額：

34、10604元/*162911 =17.3億元 商業(yè)：19612平米*21045元/平米=4.2億元；酒店：30000平方米*15000元/=4.5億元， 總計：26億元(不含酒店現(xiàn)金流總計：21.5億元)。 地塊大業(yè)態(tài)物業(yè)選型表(模擬數(shù)據(jù)指標) 單位：m2 地塊四至 南至文一西路，東至塔山東路，北至余杭塘河，西至規(guī)劃路(錦江熱電廠西側(cè)) 地塊用地面積 A地塊 37637 B地塊 49806 地塊總建筑面積 282523 地上面積212523 A：純住宅 162911(售) B-1：街區(qū)商業(yè)或者寫字樓或酒店式公寓(可分割出售) 19612(售) B-2：五星級酒店 五星酒店3萬(持有) 地下面積

35、 A:35000(1:1) B:45000(1:1.5) 容積率 A:3.0，B：2.0 建筑密度 綠化率 A35%,B25 建筑高度 待定 停車位1663輛 A=1129輛，B-1：294輛；B-2: 240輛(酒店) 本報告是嚴格保密的。 4.4 4.4 財務測算財務測算 項目總銷售金額與開發(fā)成本確定(理想方案-方案二大商業(yè)) 由于項目2012年沒有土地指標，按照最快理想的時間，2013年上半年獲得土地，方案掛牌出地，2014年初即可動工，2015年夏可以具備銷售，3年售完。10604元/，住宅總銷金額：10604元/*15.86 =16.8億元 商業(yè)：40000平米*21045元/平米=

36、8.4億元；持有面積價值：20000平米*20000元/=4億元， 含持有物業(yè)價值總金額：29.2億元，不含持有物業(yè)價值總金額：25.2億元。 地塊大業(yè)態(tài)物業(yè)選型表(模擬數(shù)據(jù)指標) 單位：m2 地塊四至 南至文一西路，東至塔山東路，北至余杭塘河，西至規(guī)劃路(錦江熱電廠西側(cè)) 地塊用地面積 A地塊 37637 B地塊 49806 地塊總建筑面積 288607 地上面積218607 A：純住宅 94092.5(售) B-1：純住宅 64515(售) B-2：街區(qū)商業(yè) 20000(售) B-3：綜合商業(yè) 大潤發(fā)2萬(不售)，2萬可售鋪面(售) 地下面積 A:35000(1:1) B:80000(1:

37、1.5) 容積率 2.5 建筑密度 綠化率 A35%,B25 建筑高度 待定 停車位2485個車位(每個40平米計算) A=940輛，B: 645輛+900輛(商) 本報告是嚴格保密的。 4.5 4.5 財務測算財務測算 序號 時間 2014年 2015年 2016年 累計檢驗 項目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 1 土地 100% 100% 2 方案準備 100% 100% 3 施工其他費用 20% 100% 4 施工 0% 4.1 土建-地下室 30% 50% 70% 100% 100% 4.2 土建

38、-地上建筑 30% 50% 70% 80% 100% 100% 4.3 安裝 30% 40% 30% 100% 4.4 外裝修 30% 70% 100% 4.5 室外 60% 40% 100% 4.6 內(nèi)裝修 50% 50% 100% 5 銷售 0% 5.1 可售商業(yè) 30% 50% 100% 100% 5.2 自留商業(yè) 0% 5.3 酒店式公寓 50% 20% 10% 80% 5.4 自留酒店 5.5 車位 30% 50% 80% 5.6 項目進度安排計劃 本報告是嚴格保密的。 4.4 4.4 財務測算財務測算 成本測算(地塊方案一有酒店) 序號序號 成本科目名稱成本科目名稱 原始指標原始指

39、標 工程量及單價說明工程量及單價說明 工作量工作量 單價單價( (元）元） 目標合價（萬元目標合價（萬元1 1 土地成本土地成本 32500.00 1.11.1 土地地價及相關費用土地地價及相關費用 33800.00 1.21.2 拆遷及補償費拆遷及補償費 0.00 2 2 開發(fā)前期準備費用開發(fā)前期準備費用 4042.77 三三 建主安裝工程費建主安裝工程費 69466.68 3 3 主體建筑工程費主體建筑工程費 52499.74 3.13.1 地下室基礎、樁基工程地下室基礎、樁基工程 18126.30 3.23.2 主體地上結(jié)構(gòu)、初裝修工程主體地上結(jié)構(gòu)、初裝修工程 33853.64 3.2.

40、2.6 防火門 面積 700.0 0.00 3.2.2.7 欄桿工程 500.0 0.00 3.2.3 裝修/裝飾工程 23292.23 3.2.3.1 外墻玻璃幕墻工程 幕墻面積 60000.0 1000.0 6000.00 外墻長度*（一二層層高+1m） 3.2.3.2 外墻不銹鋼網(wǎng)片工程 展開面積 0.00 3.2.3.3 外墻涂料 展開面積 0.00 3.2.3.4 酒店精裝修 建筑面積 48719.7 3000.0 14615.91 3.2.3.5 單元式辦公公共區(qū)域裝修 建筑面積 8512.5 500.0 425.63 3.2.3.6 大賣場公共區(qū)域裝修 建筑面積 22506.97

41、5 1000.0 2250.70 3.3 不可預見費用不可預見費用 暫估項 1.0 5197994.1 519.80 4 4 主體安裝工程費主體安裝工程費 10774.99 4.14.1 地下室基礎安裝工程地下室基礎安裝工程 4190.02 4.24.2 地上部位的安裝工程地上部位的安裝工程 6271.13 4.34.3 不可預見費用不可預見費用 暫估項 1.0 3138346.2 313.83 5 5 社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費 4237.80 5.15.1 室外給排水系統(tǒng)費室外給排水系統(tǒng)費 1108.25 5.25.2 室外高低壓系統(tǒng)費室外高低壓系統(tǒng)費 3018.72 5.35.3 室外

42、智能化工程費室外智能化工程費 73.88 5.45.4 室外消防系統(tǒng)費室外消防系統(tǒng)費 室外面積室外面積 36941.6 10.0 36.94 6 6 市政園林環(huán)境工程市政園林環(huán)境工程 1924.15 7 7 配套設施費配套設施費 30.00 8 8 與工程建設相關的建設管理費與工程建設相關的建設管理費 868.77 8.18.1 工程建設監(jiān)理費工程建設監(jiān)理費 423.34 8.28.2 工程預算、結(jié)算編審費工程預算、結(jié)算編審費 160.00 8.38.3 工程檢測費工程檢測費 285.43 9 9 不可預見費用不可預見費用 0.00 1010 項目開發(fā)直接費合計項目開發(fā)直接費合計 668966

43、89 106878.21 本報告是嚴格保密的。 4.4 4.4 財務測算財務測算 成本測算(地塊方案二商業(yè)加住宅) 序號序號 成本科目名稱成本科目名稱 原始指標原始指標 工程量及單價說明工程量及單價說明 工作量工作量 單價單價( (元）元） 目標合價（萬元目標合價（萬元1 1 土地成本土地成本 32500.00 1.11.1 土地地價及相關費用土地地價及相關費用 33800.00 1.21.2 拆遷及補償費拆遷及補償費 0.00 2 2 開發(fā)前期準備費用開發(fā)前期準備費用 4042.77 三三 建主安裝工程費建主安裝工程費 69466.68 3 3 主體建筑工程費主體建筑工程費 52499.74

44、 3.13.1 地下室基礎、樁基工程地下室基礎、樁基工程 18126.30 3.23.2 主體地上結(jié)構(gòu)、初裝修工程主體地上結(jié)構(gòu)、初裝修工程 33853.64 3.2.2.6 防火門 面積 700.0 0.00 3.2.2.7 欄桿工程 500.0 0.00 3.2.3 裝修/裝飾工程 23292.23 3.2.3.1 外墻玻璃幕墻工程 幕墻面積 60000.0 1000.0 6000.00 外墻長度*（一二層層高+1m） 3.2.3.2 外墻不銹鋼網(wǎng)片工程 展開面積 0.00 3.2.3.3 外墻涂料 展開面積 0.00 3.2.3.4 購物中心裝修 建筑面積 48719.7 3000.0 1

45、4615.91 3.2.3.5 單元式辦公公共區(qū)域裝修 建筑面積 8512.5 500.0 425.63 3.2.3.6 大賣場公共區(qū)域裝修 建筑面積 22506.975 1000.0 2250.70 3.3 不可預見費用不可預見費用 暫估項 1.0 5197994.1 519.80 4 4 主體安裝工程費主體安裝工程費 10774.99 4.14.1 地下室基礎安裝工程地下室基礎安裝工程 4190.02 4.24.2 地上部位的安裝工程地上部位的安裝工程 6271.13 4.34.3 不可預見費用不可預見費用 暫估項 1.0 3138346.2 313.83 5 5 社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工

46、程費 4237.80 5.15.1 室外給排水系統(tǒng)費室外給排水系統(tǒng)費 1108.25 5.25.2 室外高低壓系統(tǒng)費室外高低壓系統(tǒng)費 3018.72 5.35.3 室外智能化工程費室外智能化工程費 73.88 5.45.4 室外消防系統(tǒng)費室外消防系統(tǒng)費 室外面積室外面積 36941.6 10.0 36.94 6 6 市政園林環(huán)境工程市政園林環(huán)境工程 1924.15 7 7 配套設施費配套設施費 30.00 8 8 與工程建設相關的建設管理費與工程建設相關的建設管理費 868.77 8.18.1 工程建設監(jiān)理費工程建設監(jiān)理費 423.34 8.28.2 工程預算、結(jié)算編審費工程預算、結(jié)算編審費

47、160.00 8.38.3 工程檢測費工程檢測費 285.43 9 9 不可預見費用不可預見費用 0.00 1010 項目開發(fā)直接費合計項目開發(fā)直接費合計 71287128 112563.21 本報告是嚴格保密的。 4.6 4.6 財務測算財務測算 收入 215000.59 自持物業(yè)價值 45000.77 營業(yè)稅金及附加 9183.00 項目開發(fā)直接費 106,878.21 營業(yè)費用 500.00 管理費用 3,100.00 財務費用 18660.80 企業(yè)所得稅 8853.75 土地增值稅 22472.30 凈利潤(不含持有物業(yè)) 13031.00 利潤測算 方案一： 方案二： 收入 252000.16 自持物業(yè)價值 4000.00 營業(yè)稅金及附加 10,944.87 項目開發(fā)直接費 112563.21 營業(yè)費用 500.00 管理費用 3,100.00 財務費用 18660.80 企業(yè)所得稅 19,856.82 土地增值稅 34756.79 凈利潤 47673.28 項目按照銀行融資8億元三年期做財務計劃，基準利率上浮30部分%。土地增值稅按照預征匡算，持有經(jīng)營性物業(yè)只計算經(jīng)營性稅負，所得稅計算銷售賦稅。 從整體收益來看，第一方案較為理想，在滿足資金平衡的前提下，可以獲得了5萬方商業(yè)留存資產(chǎn)。