1、西安市長安區(qū)生態(tài)愛心養(yǎng)老國際公寓可行性研究報(bào)告- 31 -長安見子河生態(tài)愛心養(yǎng)老國際公寓開發(fā)可行性研究報(bào)告目錄一、項(xiàng)目概況及特點(diǎn)- 2 -1.1項(xiàng)目概況- 2 -1.2項(xiàng)目特點(diǎn)- 2 -二、行業(yè)概況及前景分析- 3 -2.1行業(yè)外部因素- 4 -2.2、中國老年型人口狀況：- 4 -2.3、 西安60歲以上老年人占總?cè)丝诘?4.83% 快速步入老齡化社會- 5 -2.4、社會、人口結(jié)構(gòu)的變化：- 9 -2.5政策因素- 10 -2.6西安市方面的政策- 10 -2.7經(jīng)濟(jì)因素- 11 -2.8項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢- 11 -本項(xiàng)目在發(fā)展中以下優(yōu)勢。- 11 -2.8.1區(qū)位優(yōu)勢，本項(xiàng)目選址位于西安市長

2、安區(qū)子午鎮(zhèn)見子河畔。- 11 -2.8.2生態(tài)優(yōu)勢，本項(xiàng)目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。- 11 -2.8.3配套優(yōu)勢，本項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套齊全。- 11 -2.8.4市場優(yōu)勢，本項(xiàng)目的中高端養(yǎng)老公寓、星級酒店、別墅等為度假休閑、商務(wù)會議和置業(yè)安居等提供了廣闊市場前景。- 11 -2.8.5成本優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)地勢平整，拆遷量小，開發(fā)成本低。- 11 -2.8.6政策優(yōu)勢，政府重視，對各項(xiàng)投資提供全方位服務(wù)，全力協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。并對養(yǎng)老項(xiàng)目給予多項(xiàng)優(yōu)惠政策。- 11 -通過以上分析，可以預(yù)見，本項(xiàng)目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。- 14 -三、案例介紹- 14 -3.1. 海峽頤樂園- 1

3、4 -3.2南昆山金葉子度假酒店- 16 -3.3清水灣沁溫泉度假山莊- 16 -純正溫泉- 17 -清新雅居- 17 -休閑娛樂- 17 -度假會議- 17 -四、風(fēng)險(xiǎn)分析及管理- 17 -五、營銷策略- 19 -5.1通常的廣告宣傳- 19 -5.2活動(dòng)營銷- 19 -5.3樹立公益形象- 20 -5.4互利的優(yōu)惠政策- 20 -5.5鼓勵(lì)年輕人投資- 20 -六、中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)- 20 -6.1擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模- 21 -6.2發(fā)展連鎖養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)上市企業(yè)- 21 -6.3成立老年服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)管理服務(wù)人才培訓(xùn)學(xué)校- 21 -七、可行性總結(jié)- 21 -八、老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模一覽表（投資建議）-

4、 22 -九、資金計(jì)劃及投資回報(bào)- 24 -9.1 開發(fā)計(jì)劃- 24 -9.2 開發(fā)指標(biāo)- 25 -9.3投資與收益估算- 26 -一、項(xiàng)目概況及特點(diǎn)1.1項(xiàng)目概況本項(xiàng)目擬建在西安市長安區(qū)子午鎮(zhèn)見子河畔，環(huán)山旅游路以南500米處，占地面積約1000畝，社區(qū)內(nèi)涵括養(yǎng)老院、普通公寓（自助老人）、多層老年住宅（介助老人）、高級公寓（介護(hù)老人）、溫泉療養(yǎng)院、頤年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、健身俱樂部、服務(wù)人員培訓(xùn)中心、老年病專科醫(yī)院及別墅、度假酒店等。各項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模一覽表（投資建議）1.2項(xiàng)目特點(diǎn)本項(xiàng)目將借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，借助西安的良好發(fā)展機(jī)遇，形成其獨(dú)特的經(jīng)營理念與環(huán)境。本項(xiàng)目以養(yǎng)老

5、院、養(yǎng)老公寓為核心，與老年病醫(yī)院、酒店互為補(bǔ)充，發(fā)展成為養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑度假景區(qū)。特點(diǎn)：本項(xiàng)目試圖打破傳統(tǒng)的白天一間房、晚上一張床的養(yǎng)老模式，按照時(shí)代的發(fā)展創(chuàng)造全新的住區(qū)休閑養(yǎng)老理念，如本項(xiàng)目的溫泉養(yǎng)老公寓以別墅形式出現(xiàn)、高層養(yǎng)老公寓更像一個(gè)大型居住社區(qū)，同時(shí)配備療養(yǎng)會所、培訓(xùn)中心、菜場、超市等，使老年人住在這里就像在家里一樣有強(qiáng)烈的歸屬感并繼續(xù)向年輕時(shí)代一樣享受豐富多樣的社會生活，同時(shí)又可享受了、養(yǎng)老院專業(yè)護(hù)理及全方位的專業(yè)服務(wù)。此外，社區(qū)式養(yǎng)老亦可提供相對私密空間，為探親訪友、子女看護(hù)提供人性化空間。1.2.1 環(huán)境優(yōu)越，配套齊全。1.2.2 社區(qū)功能齊備，高端物業(yè)。1.2.3 星級服務(wù)，

6、最貼近的優(yōu)質(zhì)醫(yī)護(hù)資源，為客戶提供24小時(shí)醫(yī)護(hù)服務(wù)，療養(yǎng)結(jié)合。由于養(yǎng)老院的特殊性質(zhì)，護(hù)理是其重要的一個(gè)組成部分，本項(xiàng)目建有老年病院，為養(yǎng)老院中的護(hù)理項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)的資源（可與當(dāng)?shù)刂娜揍t(yī)院合作或由其獨(dú)資經(jīng)營），醫(yī)院除了提供病房護(hù)理，還提供上門護(hù)理（養(yǎng)老院與醫(yī)院相連），對老人十分方便。而養(yǎng)老院又可為部分到此療養(yǎng)的老人提供溫馨的環(huán)境、細(xì)微的服務(wù)。1.2.4 豐富多樣的休閑生活（借鑒美國太陽城中心的經(jīng)驗(yàn)），酒店及度假別墅除了面向社會客源，還為部分不需要護(hù)理的養(yǎng)老客戶提供租售服務(wù)（別墅分為銷售與租賃兩種），以滿足其對高端養(yǎng)老服務(wù)的需求。同時(shí)酒店與別墅還可以接待養(yǎng)老客戶的親友，為養(yǎng)老客戶提供各種休閑活

7、動(dòng)（俱樂部功能）。1.2.5中國式養(yǎng)老與現(xiàn)代生活的有效結(jié)合（借鑒新加坡養(yǎng)老模式）。考慮到中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、家庭倫理。中國老人喜歡與子女住一起，但由于工作原因，子女無法與父母同住、無暇照顧父母。老人與子女同城或同社區(qū)居住，通過專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有效解決這一難題。西安市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較成熟，為這一模式提供了良好的基礎(chǔ)：老人住在養(yǎng)老院，子女住在幾個(gè)街道外的社區(qū)，工作之余，家人可很方便的聯(lián)系。二、行業(yè)概況及前景分析2.1行業(yè)外部因素人口因素是老年產(chǎn)業(yè)的基本因素，是養(yǎng)老院投資建設(shè)的依據(jù)，通過對人口狀況及趨勢，可預(yù)判行業(yè)發(fā)展的前景。與本項(xiàng)目有直接關(guān)系的人口狀況即是老年人口的狀況。2.2、中國老年型人口狀況：改

8、革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生的進(jìn)步，人口生育率的下降，中國開始面對老齡化帶來的問題。根據(jù)聯(lián)合國國際人口協(xié)會編著的人口學(xué)詞典對人口老齡化的定義：當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)達(dá)到60歲以上的人口所占的人口比例達(dá)到或超過總?cè)藬?shù)的10%，或65歲以上人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的7%，這樣的社會即稱之為“老年社會”。自1999年中國步入人口老齡化以來，老齡化加速發(fā)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長快，高齡化、空巢化趨勢明顯，需要照料的失能、半失能老人比例呈高發(fā)態(tài)勢。截至2009年底，中國1.67億老年人中，80周歲及以上的高齡老人1899萬。中國目前有失能老人1036萬、半失能老人2123萬，不同程度

9、地需要提供護(hù)理照料服務(wù)。下表是對中國近年人口的統(tǒng)計(jì)及未來趨勢的判斷，原始數(shù)據(jù)表格列表如下（單位：萬人）：年份總?cè)丝?14歲1564歲65歲以上新增勞動(dòng)人口撫養(yǎng)比2007132,12925,63395,79410,7022,14237.9%（2007年實(shí)際值）2008132,97824,91196,93811,1292,11937.20%2009133,63424,52497,71311,3972,07236.80%2010134,27924,28998,30111,6882,07636.60%2011134,91624,09398,80712,0162,04636.5%（撫養(yǎng)比谷底）20121

10、35,54323,99499,15212,3971,94936.70%2013136,14423,94399,40112,8011,84037.00%2014136,70623,94199,46513,3001,77637.40%2015137,21323,65799,68213,8751,70637.70%2016137,65223,30599,91814,4301,65037.80%2017138,01422,98099,92015,1141,60238.1%（勞動(dòng)人口峰值）2018138,29422,67199,80015,8231,59738.60%2019138,49122,3659

11、9,53416,5921,61939.10%2020138,61422,05999,17017,3861,58739.80%2021138,66821,73598,85218,0801,59740.3%（總?cè)丝诜逯担?022138,65821,39098,46618,8031,60840.80%2023138,59221,01898,14019,4341,62041.20%2024138,47120,61798,10719,7481,62641.10%2025138,30120,18698,10220,0121,63541.00%2026138,08219,72298,34920,0111,6

12、4140.4%（65歲以上超過14歲以下人口）2027137,81319,22898,22020,3651,64840.30%2028137,49318,71697,14021,6371,65441.5%（撫養(yǎng)比之后每年上升一個(gè)百分點(diǎn)）2029137,12318,20296,15722,7641,65842.60%2030136,70517,70195,22123,7831,65443.60%2031136,23917,22894,22624,7861,65444.60%2032135,72916,79993,35925,5711,65545.40%2038131,79315,17585,65

13、130,9671,38353.90%2048121,68213,54675,79132,3451,34560.50%2050119,16313,11673,70132,3461,33161.70%2060105,06410,60561,28533,1741,23971.40%208571,2567,06540,04224,14989878.0%（撫養(yǎng)比峰值）210055,6475,59631,62118,43060176.00%從上表可看出，中國老人人口每年都在增加，到2015年，65歲以上人口將比2010年增加2000多萬，老年產(chǎn)業(yè)市場需求越來越大。2.3、 西安60歲以上老年人占總?cè)丝诘?

14、4.83% 快速步入老齡化社會近日，西安市老齡委、市老年學(xué)學(xué)會和市社科院聯(lián)合發(fā)布了西安市2009年老齡工作調(diào)查研究成果，通過組織專家、學(xué)者對西安市13個(gè)區(qū)縣、161個(gè)行政村和社區(qū)采取問卷調(diào)查、個(gè)案訪談和召開座談會等形式，對老年人生存養(yǎng)老狀況和居家養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行全面調(diào)研。數(shù)據(jù)顯示7個(gè)西安人1個(gè)是老人據(jù)西安市一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年底，西安市常住人口837萬人，60歲以上的老齡人口達(dá)到12421萬，老齡人口占總?cè)丝诘?483。西安市老齡人口比例已經(jīng)超過了全省、全國老齡人口12的平均水平，接近北京市老齡人口15的水平。西安正在快步走向重度老齡化社會。專家觀點(diǎn)人口老齡化來勢猛據(jù)了解，從世界發(fā)達(dá)國

15、家人口老齡化的進(jìn)程看，老齡化的決定因素主要是生育率下降，歐美等發(fā)達(dá)國家生育率伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化而自然下降，人口老齡化發(fā)展速度非常緩慢，是逐步到來的，是先富后老。而我國的情況則不同，國家控制人口的政策對生育率下降起著特別重要的作用，因而人口老齡化來勢猛，發(fā)展快。產(chǎn)生影響老齡化給社會帶來啥影響快速到來的老齡化浪潮，將會給經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展帶來什么影響？有關(guān)專家表示，首先，老年人口在總?cè)丝谥械谋戎厣仙粨狃B(yǎng)人數(shù)的增加，將直接導(dǎo)致?lián)狃B(yǎng)系數(shù)的提高和勞動(dòng)年齡人口的負(fù)擔(dān)加重。老年撫養(yǎng)系數(shù)的提高，說明勞動(dòng)年齡人口除了為自身生存和發(fā)展進(jìn)行生產(chǎn)勞動(dòng)的同時(shí)，還要負(fù)擔(dān)更多的老年人口生存和發(fā)展的費(fèi)用。其次，

16、需要由社會贍養(yǎng)的老年人越來越多，退休費(fèi)、福利費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)隨之增加，社會負(fù)擔(dān)日益加重，這些費(fèi)用的支出同老齡人口增加成正比。第三，由于家庭規(guī)模越來越小，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能受到影響。尤其是現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加，因時(shí)間、精力有限，子女在經(jīng)濟(jì)上雖能供養(yǎng)，但在生活照料方面卻力不從心。解讀大多數(shù)城市老年人有基本生活保障記者從西安市老齡委采訪了解到，城市養(yǎng)老主要分為社會供給、政府財(cái)政供給和家庭供給三種途徑。目前，絕大多數(shù)城市老年人已經(jīng)獲得了基本的生活、醫(yī)療、住房、出行方面的經(jīng)濟(jì)保障。據(jù)調(diào)查顯示，西安市79的城市老年人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源，包括退休工資和城市低保；城市941的老年人參加了職工醫(yī)療保

17、險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)和其他保險(xiǎn)，大病住院醫(yī)療費(fèi)用大部分由社會醫(yī)療保險(xiǎn)承擔(dān)；有645的城市老年人擁有全產(chǎn)權(quán)住房，有173的老年人居住在國家分配的公有住房，有57的老人住兒女的房子，僅有3的老人租賃私房居住；在出行方面，西安市對老年人出行乘車、旅游等方面出臺了不同程度的免費(fèi)優(yōu)惠政策。同時(shí)，西安市政府不斷推出社會救助性與扶助性政策，解決了部分城市貧困老人、高齡老人、原集體企業(yè)退休老人的基本生存與保健問題。應(yīng)對建立和完善多元化的養(yǎng)老保障體系西安已進(jìn)入重度老齡化社會，舊的養(yǎng)老保障制度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下老年人口的生活需求，如何解決好養(yǎng)老問題迫在眉睫。西安市老齡委表示，首先要建立和完善養(yǎng)老保障體系

18、，要走多元化的道路，形成以居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)、以社區(qū)福利服務(wù)為依托、集體養(yǎng)老、自己養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式，再輔以社會福利機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的老年福利服務(wù)體系。同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)造保障老年人權(quán)益的良好社會環(huán)境，建立健全保障老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，打擊虐待、遺棄、迫害老年人的違法行為，保障老年人的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、照料慰藉、學(xué)習(xí)教育、文化娛樂等。另外，應(yīng)大力發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，研制、開發(fā)、生產(chǎn)適宜老年人物質(zhì)和精神需求的產(chǎn)品，鼓勵(lì)和引導(dǎo)老年用品市場的發(fā)展。同時(shí)，采取稅收、信貸等優(yōu)惠措施，多渠道籌資，充分利用社會資源，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)狀西安城市養(yǎng)老服務(wù)水平較低與此同時(shí)，西安市城市養(yǎng)老服務(wù)的社會化水平還相對低下，西安城市

19、居家養(yǎng)老服務(wù)處于低層次化水平在生活照料服務(wù)方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式為主，子女照料弱化，社區(qū)與社會居家服務(wù)供給缺乏。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，有572的城市老人居住方式是獨(dú)居或夫妻同居，西安城市空巢老人家庭比例略高于全國大眾城市561的平均水平。據(jù)估計(jì)，近5年內(nèi)西安市將有3萬張社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位的需求，而實(shí)際上，目前全市養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)有97家（正在建設(shè)的14家），社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站24個(gè)，社會福利設(shè)施508個(gè)，擁有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)9516張，還不能滿足需求。在精神文化服務(wù)方面，多數(shù)社區(qū)已建立起了老年人活動(dòng)室和活動(dòng)廣場，老年人以自發(fā)活動(dòng)為主，集體文化活動(dòng)偏少。調(diào)查中，有三分之一的老人偶爾或經(jīng)常有孤

20、獨(dú)寂寞感，心理問題以自我排解為主，老年人協(xié)會與正規(guī)的心理服務(wù)機(jī)構(gòu)干預(yù)較少。心聲聽聽老人們都需要啥根據(jù)調(diào)查結(jié)果，城市老年人具有強(qiáng)烈的社會化養(yǎng)老服務(wù)需求。部分城市老年人有居家養(yǎng)老服務(wù)需求，并具備了一定的居家服務(wù)經(jīng)濟(jì)承受能力，比如社會化生活照料服務(wù)、社區(qū)日常照料服務(wù)等。同時(shí)，在選擇住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人中，大多數(shù)希望將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦在社區(qū)內(nèi)。城市老年人有對醫(yī)療衛(wèi)生保健服務(wù)的需求，去社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)看病、就近看病、方便看病是老人們喜歡的醫(yī)療保健方式。同時(shí)，老年人對降低醫(yī)療費(fèi)用、定期進(jìn)行體檢、大病住院全部報(bào)銷與掌握保健知識也有迫切的需求。城市老年人還有對精神文化生活服務(wù)的需求。不少老年人希望建設(shè)多層次、廣覆蓋的老年

21、人活動(dòng)室或活動(dòng)中心，并組織開展豐富的問題活動(dòng)，比如文藝演出、老年人運(yùn)動(dòng)會、旅游、書畫攝影展、棋牌比賽等。另外，部分老年人還有心理慰藉、被接納、被關(guān)懷的需求。近年來陜西省人口增長勢頭不減，陜西老年人口以每年3335的速度遞增。2010年，全省人口將突破3800萬人，其中老年人口將超過450萬；到2020年，陜西老年人口將達(dá)到690萬，全省老齡化程度將進(jìn)一步加劇。2.4、社會、人口結(jié)構(gòu)的變化：家庭養(yǎng)老一直是中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，但中國實(shí)行計(jì)劃生育政策以來，家庭結(jié)構(gòu)小型化，大家庭減少，小家庭增多。過去家庭養(yǎng)老的功能隨之弱化，由于社會競爭的加劇，子女工作壓力越來越大，無暇照顧老人。家庭養(yǎng)老的功能，隨著經(jīng)

22、濟(jì)的發(fā)展，倫理觀念的改變，部分老人樂意選擇專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)頤養(yǎng)天年。2030年到2050年，中國人口總撫養(yǎng)比和老年人口撫養(yǎng)比將分別保持在6070和4050，是人口老齡化形勢最嚴(yán)峻的時(shí)期。一方面，這一階段，老年人口數(shù)量和老齡化水平都將迅速增長到前所未有的程度，并迎來老年人口規(guī)模的高峰。另一方面，2030年以后，人口總撫養(yǎng)比將隨著老年撫養(yǎng)比的迅速提高而大幅度攀升，并最終超過50，有利于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的低撫養(yǎng)比的“人口黃金時(shí)期”將于2033年結(jié)束。2.5政策因素A、本項(xiàng)目將得到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的鼓勵(lì)與支持。在基建方面及土地成本等均會得到政府方面的優(yōu)惠。B、區(qū)域規(guī)劃因素的影響：本項(xiàng)目定位為高端的養(yǎng)老、度假景區(qū)，對

23、所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局比較敏感。2.6西安市方面的政策西安市政府先后與2008年和2009年頒布了西安市人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的實(shí)施意見和西安市人民政府關(guān)于加快養(yǎng)老事業(yè)的意見兩個(gè)文件，積極鼓勵(lì)社會力量參與老齡服務(wù)工作，促進(jìn)我市養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的實(shí)施意見，推出了14項(xiàng)優(yōu)惠政策扶持社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。規(guī)定，對福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地優(yōu)先安排；市、區(qū)縣在制定城市居住規(guī)劃時(shí)，無論是新區(qū)建設(shè)還是舊區(qū)改造，都應(yīng)將社會福利設(shè)施特別是老年服務(wù)設(shè)施納入公共設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃；經(jīng)縣以上人民政府民政部門審批同意籌建的社會福利機(jī)構(gòu)，發(fā)改委和規(guī)劃、建設(shè)等部門要優(yōu)先立項(xiàng)、優(yōu)先辦理規(guī)劃手續(xù)、優(yōu)

24、先完善社會福利機(jī)構(gòu)周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施，并免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等；對獲得民政部門批準(zhǔn)的社會福利機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，對其提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅等；對獲得民政部門批準(zhǔn)設(shè)置的社會福利機(jī)構(gòu)，用水、用電、用氣按居民生活類價(jià)格執(zhí)行，使用電話及辦理其他有關(guān)電信業(yè)務(wù)執(zhí)行住宅電話交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對新建的社會福利機(jī)構(gòu)城六區(qū)范圍內(nèi)每張床位給予一次性補(bǔ)貼3000元，城六區(qū)范圍外每張床位給予一次性補(bǔ)貼2000元，在建成運(yùn)營1年后分3年撥付等等。2.7經(jīng)濟(jì)因素改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)取得飛躍的發(fā)展，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入以及民營資本進(jìn)入該行業(yè)的資金不斷加大，專業(yè)化程度越來越高、服務(wù)水平越來越好，環(huán)境越來越完善。在客戶端方面

25、，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，老年人對退休后的生活質(zhì)量要求也越來越高，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為其購買高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2.8項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢本項(xiàng)目在發(fā)展中以下優(yōu)勢。2.8.1區(qū)位優(yōu)勢，本項(xiàng)目選址位于西安市長安區(qū)子午鎮(zhèn)見子河畔。2.8.2生態(tài)優(yōu)勢，本項(xiàng)目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。2.8.3配套優(yōu)勢，本項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套齊全。2.8.4市場優(yōu)勢，本項(xiàng)目的中高端養(yǎng)老公寓、星級酒店、別墅等為度假休閑、商務(wù)會議和置業(yè)安居等提供了廣闊市場前景。2.8.5成本優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)地勢平整，拆遷量小，開發(fā)成本低。2.8.6政策優(yōu)勢，政府重視，對各項(xiàng)投資提供全方位服務(wù)，全力協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)

26、建設(shè)。并對養(yǎng)老項(xiàng)目給予多項(xiàng)優(yōu)惠政策。2.8.7項(xiàng)目自身內(nèi)容的優(yōu)勢，本項(xiàng)目以養(yǎng)老院為核心，引入醫(yī)院，形成一個(gè)設(shè)施完善的養(yǎng)老基地。同時(shí)投資興建酒店、別墅，使項(xiàng)目具有度假、會議等功能，充分考慮了老年人與子女、同事、朋友等交流聯(lián)系的需求。部分整組（50年使用權(quán)）別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；方便子女有更多的時(shí)間與老人相聚（有點(diǎn)類似新加坡的養(yǎng)老模式）。2.9行業(yè)概況按國際平均每千名老人占有養(yǎng)老床位50張測算，中國老年人共需養(yǎng)老床位800萬張，而目前僅有266.2萬張；按老年人口與護(hù)理人員配備比例3：1測算，共需要養(yǎng)老護(hù)理員1000萬人，而目前中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的員工只有22萬人，其中

27、取得職業(yè)資格的僅有2萬多人，供需矛盾十分突出。同時(shí)，養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)較低，專業(yè)水平、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量還不能有效地滿足服務(wù)對象的要求。目前專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有公立與民營兩種，公立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位十分緊張，而多數(shù)民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)門檻比較高，但環(huán)境好、服務(wù)質(zhì)量高。例如，位于香山腳下可仰望整個(gè)景區(qū)的愛慕家養(yǎng)老院已成立兩年，是北京地區(qū)規(guī)模比較大的民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，比較具有代表性。洋房式外觀的建筑，在一個(gè)樣板標(biāo)準(zhǔn)間里，擺放著兩張席夢思床，中間是一個(gè)臺柜，上面有固定電話，還有一個(gè)緊急感應(yīng)器。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個(gè)陽臺。可以說，賓館里有的這里一切都有。這樣的一個(gè)房間，一個(gè)月要5000多元，還不包括吃。

28、這里有兩名大夫和一名護(hù)士專門負(fù)責(zé)老人的健康，每天都要給老人測量血壓等常規(guī)身體指標(biāo)。一天24小時(shí)都有專人值班，他們會緊盯著感應(yīng)器。這個(gè)養(yǎng)老院還有一個(gè)月一萬元的房間，里面的裝潢均為宮廷風(fēng)格，歐式的靠椅、壁爐，高級洗浴間，一共兩間臥室，兩個(gè)衛(wèi)生間。大陽臺，獨(dú)立小院子，里面設(shè)有搖椅。這個(gè)養(yǎng)老院只收養(yǎng)具有自理能力的老人。價(jià)位在北京算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分別來自協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師。 西安市目前品牌比較好的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。無論從整體看中國的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)西安來看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無論是低端和高端的，設(shè)施與專業(yè)人員都非常短缺。隨著老人人口的進(jìn)

29、一步增加，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，供需矛盾將更明顯。2.10 行業(yè)前景2.10.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展比較晚，基礎(chǔ)設(shè)施也比較薄弱，缺口很大。隨著老年化的進(jìn)一步加快，解決養(yǎng)老問題成了越來越迫切的問題，這是一個(gè)國計(jì)民生的重大任務(wù)。但單靠政府的投入，不可能解決目前巨大的資金缺口。因此，政府也鼓勵(lì)民營資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在稅收與融資方面有一定的優(yōu)惠。同時(shí)，目前國內(nèi)許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以中低端的為主，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。在整體的市場需求上，養(yǎng)老院十分缺乏；細(xì)分市場，高端養(yǎng)老院比例更少，而具有先進(jìn)管理理念的高端養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。從市場的供需情況、人口、經(jīng)濟(jì)政策等因素來看，中國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常大。因此

30、，從各方面分析，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是真正的朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景都非常廣闊。2.10.2酒店業(yè)本項(xiàng)目除了養(yǎng)老院及老人病專科醫(yī)院外，還包括酒店及部分?jǐn)?shù)量的度假別墅。（注：通過研究國外的案例（美國太陽城中心、新加坡樂齡公寓），成功的老年社區(qū)除了建筑產(chǎn)品適合老人使用、服務(wù)貼心、管理嚴(yán)格外，還有一點(diǎn)非常值得關(guān)注：老年社區(qū)作為社會的一部分，沒有被孤立、分隔出去。無論太陽城中心還是新加坡樂齡公寓，都通過各種途徑讓老人體驗(yàn)各種豐富的社會生活、與親人朋友緊密交流。本項(xiàng)目的酒店與別墅除了普遍的功能，還是養(yǎng)老院的一個(gè)重要補(bǔ)充接待親友，體驗(yàn)各種休閑生活。）通過以上分析，可以預(yù)見，本項(xiàng)目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。三、案例介紹3.1.

31、海峽頤樂園福建省老年人活動(dòng)服務(wù)中心又名“海峽頤樂園”，座落于福州市馬尾區(qū)臥龍山北麓，東臨馬江入海，西接天馬山公園，北靠著名風(fēng)景區(qū)鼓山，地勢廣闊，風(fēng)景秀麗。中心占地200畝現(xiàn)有8幢復(fù)合式建筑，建筑面積3 8萬平方米，綠化率達(dá)76。老年人公寓共有268個(gè)房問、520個(gè)床位、閱覽室、書畫室、棋牌室、網(wǎng)吧，影視廳、健身房、卡拉0K廳等一應(yīng)俱全。老年康復(fù)中心設(shè)施先進(jìn)配備吸氧設(shè)備、高檔醫(yī)療床、緊急呼叫系統(tǒng)、高級防滑塑膠地板；搶救室、康復(fù)室是省紐醫(yī)院醫(yī)保單位，提供全天侯，全方位的專業(yè)護(hù)理服務(wù)。處處與老年人為本，提供熱情周到的星級賓館服務(wù)，主動(dòng)向老人請安問好，并為老人洗衣、洗被收拾房間，清理衛(wèi)生等，老人只要帶

32、正常生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品，這極大豐富了老年朋友的生活，讓入住的每位老人盡享人生樂趣，過有品位的晚年生活。福州馬尾養(yǎng)老院之所以能夠樹立良好的口碑，在社會效益和經(jīng)濟(jì)效益上都能取得成果跟他們良好的護(hù)理制度是分不開的。馬尾養(yǎng)老院根據(jù)老年朋友的健康狀況、年齡大小，提供四個(gè)等級的護(hù)理服務(wù)，由高到低分別為：特級護(hù)理、一級護(hù)理、二級護(hù)理、三級護(hù)理。護(hù)理人員做到言語親切，行為規(guī)范，精神飽滿，態(tài)度熱情，護(hù)理員陪同入住的老人聊天，為老人解剮。把每位入住的老人當(dāng)作大家庭的一員來看待，并且還專門設(shè)立了談心室，在心理上安慰老人，讓老人有一個(gè)良好的心理、心態(tài)。時(shí)時(shí)為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、

33、飲食、娛樂等方面精心為老人服務(wù)，對老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力，采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。3.2南昆山金葉子度假酒店首期占地近30萬平方米,建筑面積5萬平方米,緊鄰著名的白水寨景區(qū)，占據(jù)優(yōu)勢景觀和強(qiáng)勢品牌帶動(dòng)性。內(nèi)設(shè)日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池3個(gè)主題溫泉區(qū)；同時(shí)容納600人無柱大宴會廳；2間多功能廳及5間（最大800人）的會議室。客房標(biāo)價(jià)：1888-3688元，屬于中高端的度假酒店。3.3清水灣沁溫泉度假山莊清水灣沁溫泉度假山莊座落在被評為浙江省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積約13萬平方米，主體建筑按地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)。溫泉產(chǎn)品有九大區(qū)

34、域【接待區(qū)、休閑理療區(qū)、華夏文化溫泉區(qū)、日本園區(qū)、動(dòng)感溫泉區(qū)、野營別墅區(qū)、歐陸風(fēng)情區(qū)、巴厘島風(fēng)情區(qū)、美食區(qū)】，改建完畢后，清水灣沁溫泉將真正成為“華東第一、中國一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。由此可見，此度假山莊建立了不同分區(qū)，提供多元化的養(yǎng)生休息服務(wù)，務(wù)求多角度照顧到市場的需求，這一點(diǎn)十分值得本項(xiàng)目借鑒。純正溫泉A、海浪池B、地?zé)釒、十二生肖泉清新雅居A、清水灣度假村B、鄉(xiāng)村客房C、度假酒店D、沁溫泉?jiǎng)e墅休閑娛樂A、KTVB、足浴房度假會議A、電視電話會議室B、清水廳會議室C、松濤廳會議室四、風(fēng)險(xiǎn)分析及管理4.1風(fēng)險(xiǎn)分析4.1.1政策風(fēng)險(xiǎn)由于所投資的項(xiàng)目是政府鼓勵(lì)的所以在政府政策方面沒有

35、風(fēng)險(xiǎn)（根據(jù)中國民政局2002 年老齡問題工作報(bào)告政府鼓勵(lì)社會力量興辦養(yǎng)老院并要求金融機(jī)構(gòu)為創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)者提供貸款）。4.1.2競爭風(fēng)險(xiǎn)目前西安地區(qū)甚至西北五省都很少知名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因此競爭風(fēng)險(xiǎn)很小。4.1.3客源風(fēng)險(xiǎn)中國已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化，市場非常龐大，客源風(fēng)險(xiǎn)很小。4.1.4管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)水平的高低直接關(guān)系到成本/收益的大小，所以存在一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。4.1.5客戶風(fēng)險(xiǎn)國外贏利性養(yǎng)老院的收費(fèi)都較高，但由于社會保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營者的風(fēng)險(xiǎn)不高。比如日本的養(yǎng)老院基本收費(fèi)就高達(dá)5 、6 千美金，但入住老人須自負(fù)的一般只為10%，其余則由養(yǎng)老保險(xiǎn)基金支付。但目前中國的養(yǎng)老保障體系尚不健全，進(jìn)駐養(yǎng)

36、老院的費(fèi)用一般都由老人自負(fù)，對贏利性養(yǎng)老院的經(jīng)營者來說，這就意味著有一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然養(yǎng)老院針對的是中高端客戶，老人入住時(shí)費(fèi)用不成問題，但天有不測風(fēng)云，老人入住后經(jīng)濟(jì)來源有可能發(fā)生變故，還有現(xiàn)在人們的平均壽命不斷延長，如果老人60 歲時(shí)入住二三十年后經(jīng)過長年的支出，特別是老人年老病重醫(yī)療費(fèi)用陡增，當(dāng)入住的老人沒有錢支付費(fèi)用時(shí)，養(yǎng)老院不能將老人推到馬路上去，而免費(fèi)收留老人養(yǎng)老院就面臨著虧本問題。4.1.6風(fēng)險(xiǎn)管理由以上風(fēng)險(xiǎn)分析而知風(fēng)險(xiǎn)來源，為控制風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理就圍繞風(fēng)險(xiǎn)來源而設(shè)定：聘請專業(yè)人士加盟管理隊(duì)伍或與國外養(yǎng)老院管理公司合作，學(xué)習(xí)國外贏利性養(yǎng)老院的管理經(jīng)驗(yàn)，把管理成本降到最低。在中國養(yǎng)

37、老保險(xiǎn)保障體系尚未健全以前，對入住的老人入住時(shí)采取付一定的押金，要求有擔(dān)保人等辦法降低風(fēng)險(xiǎn)，并尋找愿意合作的保險(xiǎn)公司為入住的老人集體購買保險(xiǎn)，當(dāng)老人重病時(shí)由保險(xiǎn)公司支付費(fèi)用將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。還有同政府有關(guān)部門達(dá)成協(xié)議，根據(jù)不同情況將某些特殊情況不能支付費(fèi)用的老人轉(zhuǎn)到政府福利院。因?yàn)槿胱「邫n養(yǎng)老院的老人發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難的概率較低，經(jīng)過以上風(fēng)險(xiǎn)控制的管理手段后，不能支付費(fèi)用的老人的比率就會降到更低，也就是能降到養(yǎng)老院可以承擔(dān)的范圍。五、營銷策略5.1通常的廣告宣傳由于目前西安地區(qū)的養(yǎng)老院床位偏少，供不應(yīng)求，高檔養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。所以花費(fèi)在促銷上的人力、物力不必像快速消費(fèi)品之類的宣傳那樣太多，因?yàn)橹灰B(yǎng)老院

38、經(jīng)營出特色，入住老人的口碑就是最好的廣告宣傳，可以請一名知名老人當(dāng)養(yǎng)老院的形象代理人可以考慮給他她免費(fèi)或折扣入住養(yǎng)老院，如果能請到知名的夫婦更好，這樣可以率先打破養(yǎng)老院是給孤寡老人居住的概念，創(chuàng)建新的養(yǎng)老消費(fèi)觀念：實(shí)現(xiàn)家庭養(yǎng)老至養(yǎng)老院養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老院建成的初期除了通過報(bào)紙、電視等媒體加強(qiáng)對外宣傳，打響知名度外，加大營銷力度。5.2活動(dòng)營銷和老齡社團(tuán)、各企事業(yè)單位工會組織等建立穩(wěn)定合作關(guān)系，要設(shè)立專線咨詢電話讓看了廣告的人打電話來詢問詳情，說服他們到養(yǎng)老院實(shí)地考察。平時(shí)經(jīng)常舉辦養(yǎng)老院內(nèi)入住老人與鄰近社區(qū)的老人的聯(lián)誼活動(dòng)，可以搞一日游，邀請社會上的老人來院做客，逢年過節(jié)特別是老人節(jié)，也可搞促

39、銷，以較低的價(jià)格讓社會老人來住上一周，體驗(yàn)養(yǎng)老院的生活，不僅促進(jìn)交流，而且讓社會上的人們多多了解養(yǎng)老院的生活環(huán)境和老人的生活境況，讓那些潛在的客戶對本養(yǎng)老院的生活產(chǎn)生向往。5.3樹立公益形象將贏利的一部分拿來做老年活動(dòng)的公益金為西安的老年事業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)，同時(shí)樹立本養(yǎng)老院的形象，增進(jìn)無形資產(chǎn)。5.4互利的優(yōu)惠政策例如，55 歲以上的顧客入住如果一次性支付20 年的租金及托管費(fèi)和一級護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按入住年的價(jià)格25年后將終身可住在養(yǎng)老院并免費(fèi)享受養(yǎng)老院的一切服務(wù)不包括洗衣店飯店小超市/便利店等的消費(fèi)，但若顧客在25年內(nèi)過世如已在養(yǎng)老院住滿10 年則所付費(fèi)用不得退回。如不滿10年則可退回給家屬5萬安慰

40、金。5.5鼓勵(lì)年輕人投資提倡新的投資理念，激發(fā)年輕人購買老年公寓單位，作為置業(yè)和養(yǎng)老的雙重投資。例如，鼓勵(lì)年青人購買養(yǎng)老院的期權(quán)作為投資和養(yǎng)老兼顧的機(jī)會，即一次性支付25 年的租金托管費(fèi)、一級護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按購買當(dāng)年的價(jià)格在購買當(dāng)月起至55 周歲每月可得到一筆投資回報(bào)，到55 周歲時(shí)可免租金、托管費(fèi)入住養(yǎng)老院（需支付護(hù)理費(fèi)保健費(fèi)）等。六、中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)本項(xiàng)目建成后除了近期發(fā)展目標(biāo)要達(dá)到90% 的入住率，中遠(yuǎn)期目標(biāo)有如下設(shè)想：6.1擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模第一期運(yùn)作成功并收回投資60%以上后就可在西北地區(qū)發(fā)展第二個(gè)類似的老年社區(qū)，七八年后不僅可以在中國的其他合適的地方，比如杭州、珠海、湛江、海南島等地區(qū)建造同

41、一品牌的大型老年社區(qū)提供一流的養(yǎng)老服務(wù)。6.2發(fā)展連鎖養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)上市企業(yè)可以利用對贏利性養(yǎng)老院的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)成立獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)老院管理公司，在上海、廣州、深圳、北京等大城市開展連鎖養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)加盟業(yè)務(wù)這些連鎖養(yǎng)老院，可以是大型的也可以是中、小型的。6.3成立老年服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)管理服務(wù)人才培訓(xùn)學(xué)校發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都由專業(yè)的管理人員管理，因?yàn)樗鼈兊拇髮W(xué)開設(shè)有老年服務(wù)專業(yè)，所以發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅從硬件上提供了先進(jìn)的設(shè)施，而且從軟件上保證了服務(wù)水準(zhǔn)保持一流。而在這方面中國目前沒有一所大學(xué)或職業(yè)學(xué)校開設(shè)養(yǎng)老院的專業(yè)，可以說是空白。本項(xiàng)目建成后通過聘請國外的專業(yè)人士擔(dān)任高級管理人員，或與國外老年服務(wù)機(jī)構(gòu)合

42、作成立專業(yè)管理公司，在經(jīng)過數(shù)年運(yùn)營積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)后，成立老年服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)管理人才培訓(xùn)學(xué)校專事老年服務(wù)人才的培養(yǎng)。為本項(xiàng)目屬下的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社會上其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)輸送合格管理人員，這不僅可為公司開拓新的利潤增長點(diǎn)更可為提高整個(gè)社會的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)水平作出貢獻(xiàn)。七、可行性總結(jié)通過以上的分析，可以得知發(fā)展中高檔養(yǎng)老院有著巨大的潛在市場，很明顯贏利性養(yǎng)老院一旦成功運(yùn)作，將給公司帶來非常可觀的利潤，但是同普通的房產(chǎn)項(xiàng)目不同，養(yǎng)老院主要的賣點(diǎn)在于銷售品牌和服務(wù)。從短期來看雖然它沒有產(chǎn)生巨額的回報(bào)，但其長遠(yuǎn)性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比的。這也是為何西方國家有超過40% 的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為非福利性質(zhì)的原因所在。養(yǎng)老

43、機(jī)構(gòu)的建設(shè)是一項(xiàng)民心工程、意義大，政府及有關(guān)部門都給予足夠的重視和支持，投身于這個(gè)行業(yè)利國利民并將獲得豐厚的投資回報(bào)。技術(shù)設(shè)計(jì)部分八、老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模一覽表（投資建議）表8.1項(xiàng)目面積單位備注規(guī)劃總用地面積62.15公頃621378 M2建筑總面積765000M2地上建筑總面積639000M2地下建筑總面積126000M2地下停車位3150個(gè)容積率1.0建筑密度20%綠地率65%1、度假酒店、培訓(xùn)中心及療養(yǎng)會所1、建筑面積65000M2計(jì)容面積：55000M2其中地上建筑總面積55000M2地下建筑面積10000M2地下停車位250個(gè)療養(yǎng)客房22000M2客房500間培訓(xùn)中心9000M2療

44、養(yǎng)會所12000M2商業(yè)12000M22、療養(yǎng)院建筑面積116000M2計(jì)容面積：56000M2其中辦公、醫(yī)療18000M2療養(yǎng)30000M2450間商業(yè)8000M2地下室建筑面積6000M2地下停車位150個(gè)3、療養(yǎng)公寓A區(qū)（自助）建筑面積235000M2計(jì)容面積：185000M2其中高層療養(yǎng)公寓160000M2商業(yè)25000M2含商鋪：8000M2商貿(mào)市場：6000M2超 市：6000M2配送中心：5000M2地下建筑面積50000M2地下停車位1250個(gè)4、療養(yǎng)公寓B區(qū)（自助）建筑面積250000M2計(jì)容面積：190000M2高層療養(yǎng)公寓180000M2商業(yè)10000M2地下建筑面積60

45、000M2地下停車位1500個(gè)5、溫泉療養(yǎng)A區(qū)建筑面積42000M2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓6000M2雙拼療養(yǎng)公寓24000M2連排療養(yǎng)公寓12000M26、溫泉療養(yǎng)B區(qū)建筑面積46000M2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓6000M2雙拼療養(yǎng)公寓15000M2聯(lián)排療養(yǎng)公寓25000M27、溫泉療養(yǎng)C區(qū)建筑面積65000M2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓10000M2雙拼療養(yǎng)公寓25000M2聯(lián)排療養(yǎng)公寓30000M2九、資金計(jì)劃及投資回報(bào)9.1 開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目總設(shè)計(jì)規(guī)模約為76.5萬M2，計(jì)容建筑面積為63.9萬M2。計(jì)劃分五期開發(fā)建設(shè)，詳見表9-1項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表。其中含商業(yè)：43000萬M2，地下室：12.6萬M2。表9-1 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)

46、劃表 首期（M2）二期（M2）三期（M2）四期（m2）合計(jì)（M2）62750M2其中計(jì)容面積61250M2其中計(jì)容面積其中計(jì)容面積其中計(jì)容面積計(jì)容面積其中療養(yǎng)公寓6750M2辦公、醫(yī)療7500M2溫泉療養(yǎng)公寓42000M2其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓商業(yè)5000M2商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)地下室1500M2地下室地下室地下室地下室注：配套項(xiàng)目，9.2 開發(fā)指標(biāo)該項(xiàng)目用地面積：621378平方米（933畝）；規(guī)劃用地面積: 621378平方米（933畝）；容積率：1.0；綠地率：36%；建筑密度：30%；建筑限高：60米；建筑總面積：765000平方米；計(jì)容積率建筑面積：639000

47、平方米；其中：1，療養(yǎng)會所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心:55000平方米； 2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓及食堂。配餐等綜合服務(wù):48000平方米； 3，高層療養(yǎng)公寓：340000平方米； 4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米； 5, 商 業(yè)： 43000平方米；地下建筑面積：126000平方米；可經(jīng)營面積：765000平方米。9.3投資與收益估算A 成本支出估算地 租：120萬元/年x50年=6000萬場地平整：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地測繪費(fèi)：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：621378平方米x1元/平方米=62萬元質(zhì)檢費(fèi)：765000平方

48、米x5元/平方米=382.5萬元地質(zhì)鉆探費(fèi)（含物探）：300孔x15米x60元/米=27萬元設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/765000m2x35元/m2=2677.5萬元審圖費(fèi)：（2677.5）x15%=400萬元（可不審）臨水、臨電費(fèi)用：50萬元建筑工程造價(jià)：1，療養(yǎng)會所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心：55000平方米x1500元/平方米=8250萬元2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓、食堂配餐等：48000平方米x1500元/平方米=7200萬元3，住 宅：340000平方米x1500元/平方米=51000萬元4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米x1600元/平方米=2

49、4480萬元5，商 業(yè)：43000平方米x1600元/平方米=6880萬元6，地下室：126000平方米x2000元/平方米=25200萬元7，園 建：535500平方米x300元/平方米=16065萬元8，小區(qū)道路（含市政）：621378平方米x0.2x300元/平方米=3728萬元9，圍 墻：8000米x300元/平方米=450萬元10，防盜監(jiān)控：765000平方米x10元/平方米=765萬元11，電梯購買及安裝費(fèi)：108樘x25萬/樘=2700萬元建筑工程造價(jià)小計(jì)：146718萬元（作為控制成本目標(biāo)）用水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)：500萬元用電報(bào)裝費(fèi)：療養(yǎng)公寓、辦公醫(yī)療、療養(yǎng)客房及療養(yǎng)會所

50、。培訓(xùn)中心等：30000KVAx850=2550萬元商業(yè)：20000KVAx1000=2000萬元企業(yè)管理費(fèi)：146718x5%=7335.9萬元不可預(yù)見費(fèi)：146718x3%=4401.54萬元以上成本項(xiàng)合計(jì)：173724.44萬元B 銷售收益估算一、高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià)20元/平方米、月經(jīng)營收入：340000平方米x20元/平方米=680萬元/月二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià) 元/平方米、月三、療養(yǎng)公寓（特護(hù)）：四、臨終關(guān)懷公寓：五、療養(yǎng)客房：六、活動(dòng)中心、培訓(xùn)中心：七、療養(yǎng)會所：八、商業(yè)銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112000

51、萬元九、車位： 50000元/個(gè)，共計(jì)33000040=8250個(gè)。車位收入：8250個(gè)x5萬元=41250萬元總收入：693250萬元（作為總目標(biāo)）C 銷售成本費(fèi)用：策劃、銷售、廣告費(fèi)：693250萬元x2%=13865萬元稅 費(fèi)：693250萬元x10%=69325萬元D毛利：693250-173724.44-13865-69325=436335.56萬元毛利率：436335.56/693250=62.9%投資比率：436335.56/173724.44=251.16%注：以上銷售價(jià)格為目前該區(qū)域的平均銷售價(jià)格，本項(xiàng)目要在兩年后開盤，屆時(shí)將會有10002000元/m2的升值空間。五年后可有

52、30005000元/m2的升值空間。十、開發(fā)時(shí)間計(jì)劃10.1 開發(fā)概況本項(xiàng)目建設(shè)周期為8-10年，銷售周期6-8年，前期開發(fā)工作約0.5年。項(xiàng)目分五期開發(fā)，實(shí)行邊開發(fā)邊經(jīng)營的策略。第一期開發(fā)總建筑面積62750平方米，地上建筑面積為61250平方米，其中：辦公醫(yī)療7500，療養(yǎng)公寓6750，溫泉療養(yǎng)公寓42000，商業(yè)5000，地下室1500及400M跑道運(yùn)動(dòng)場一處。園林面積65000平方米。10.2 第一期投資估算A 初期成本估算：地 租：1200萬元場地平整：130000平方米x5元/平方米=65萬元用地測繪費(fèi)（含物探）：130000平方米x5元/平方米=65萬元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：13

53、0000平方米x1元/平方米=13萬元質(zhì)檢費(fèi)：62750平方米x5元/平方米=31.5萬元地質(zhì)鉆探費(fèi)：50孔x15米x80元/米=6萬元設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/m2 62750m2x35元/m2=219.6萬元審圖費(fèi)：（219.6）x15%=33萬元（可不審）臨水、臨電費(fèi)用：20萬元建筑工程造價(jià)：1，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓：14250平方米x1500元/平方米=2137.5萬元2，溫泉療養(yǎng)公寓：42000平方米x1500元/平方米=6300萬元3，商 業(yè)：5000平方米x1600元/平方米=800萬元4，地下室：1500平方米x2000元/平方米=300萬元5

54、，園建：65000平方米x300元/平方米=1950萬元6，小區(qū)道路（含市政）：65000平方米x0.2x300元/平方米=390萬元7，圍墻：1000米x300元/平方米=30萬元8，防盜監(jiān)控：62750平方米x10元/平方米=6.25萬元9，電梯購買及安裝費(fèi)：5樘x25萬/樘=125萬元建筑工程造價(jià)小計(jì)：12038.75萬元（作為控制成本目標(biāo)）用水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)：100萬元用電報(bào)裝費(fèi)：療養(yǎng)（溫泉）公寓、辦公醫(yī)療：3000KVAx850=255萬元商業(yè)：2000KVAx1000=200萬元企業(yè)管理費(fèi)：12038.75x5%=601.9375萬元不可預(yù)見費(fèi)：12038.75x3%=36

55、1.1625萬元以上成本項(xiàng)合計(jì)：15209.95萬元B銷售收益：1、住宅：銷售均價(jià)5000元/平方米銷售收入：170000平方米x5000元/平方米=85000萬元2、商業(yè)：銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：30000平方米x8000元/平方米=24000萬元3、車位：銷售均價(jià)50000元/個(gè)，共計(jì)7000040=1750個(gè)。銷售收入：1750個(gè)x50000元/個(gè)=8750萬元總收入：117750萬元C 銷售成本費(fèi)用：策劃、銷售、廣告費(fèi)：117750萬元x5%=5887.5萬元稅費(fèi)：117750萬元x10%=11775萬元D毛利：117750-15209.95-5887.5-11775=84877.55萬元（平均每平方米毛利：4342元/m2）E、首期啟動(dòng)資金：15209.95萬元+1200萬元（總地租）= 16409.95 萬元（約合1.7億元）十一、項(xiàng)目整體規(guī)劃圖十二、可行性結(jié)論通過上述比較保守的估算數(shù)據(jù)可以看到，該項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作是極其可行的，不但五年計(jì)劃還款毫無問題，后續(xù)的開發(fā)必將獲得十分豐厚的投資回報(bào)。