1、Marketing Research中洲布吉寫字樓項目可行性分析報告中洲布吉寫字樓項目可行性分析報告報告主要內容報告主要內容布吉經濟環境和未來規劃分析布吉商務辦公物業市場調查項目地塊分析和市場可行性分析項目初步定位建議布吉經濟環境和未來規劃分析布吉商務辦公物業市場調查項目地塊分析和市場可行性分析項目初步定位建議福福 田田 區區羅羅 湖湖 區區布布 吉吉 街街 道道龍龍 崗崗 區區布吉街道總面積83平方公里，下轄15個行政村，10個居委會，39個自然村，2005年上半年統計全鎮總人口128萬人。 布布 吉吉 概概 況況p2004年工農業總產值達到485.99億元，同比增長22；地區生產總值達到2

2、18億元，同比增長27；稅收達到38.01億元，同比增長29.5；20052005年年1 1至至6 6月，布吉街道實現工業總產值月，布吉街道實現工業總產值320.95320.95億元，同比增長億元，同比增長35.435.4；實現稅收；實現稅收2727億億元，同比增長元，同比增長54.354.3 。pp高新產業、民營經濟、第三產業、文化產業發展迅速，成為推進布吉經濟高新產業、民營經濟、第三產業、文化產業發展迅速，成為推進布吉經濟高新產業、民營經濟、第三產業、文化產業發展迅速，成為推進布吉經濟高新產業、民營經濟、第三產業、文化產業發展迅速，成為推進布吉經濟前進的前進的前進的前進的“四個車輪四個車輪

3、四個車輪四個車輪” 。p布吉現有工業企業近工業企業近工業企業近工業企業近2000200020002000家家家家 ，其中外商投資企業1100余家，民營企業近900家。p布吉街道現有各類專業技術人才2.1萬人，并涌現出一批高新科技企業及項目。 p布吉現有個體工商戶7000多戶。p2003年，布吉第一、二、三產業結構比例為第一、二、三產業結構比例為第一、二、三產業結構比例為第一、二、三產業結構比例為0.120.120.120.12：69.7769.7769.7769.77：30.1230.1230.1230.12,第三產業的迅猛發展酒店及寫字樓提供了產業支撐 。布吉經濟概況布吉經濟概況布吉配套概況

4、布吉配套概況寶安龍崗各組團分區規劃草案規劃： 規劃至2020年中部物流組團人口控制規模為98萬。人均城市建設用地面積85平方米。 規劃將布吉李朗片區及平湖作為組團的物流核心區規劃將布吉李朗片區及平湖作為組團的物流核心區規劃將布吉李朗片區及平湖作為組團的物流核心區規劃將布吉李朗片區及平湖作為組團的物流核心區，主要發展國際物流、貨運樞紐、 倉儲配送、專業市場等物流產業，成為組團的發展動力中心。 布吉規劃建設成為毗鄰深圳特區中心區，以先進的工業和高新技術產業為支撐的第三產業發達、環境優美、配套齊全的現代化中等城市，區域綜合交通樞紐和區域商貿次中心區域綜合交通樞紐和區域商貿次中心區域綜合交通樞紐和區域

5、商貿次中心區域綜合交通樞紐和區域商貿次中心城市。城市。城市。城市。 布吉未來規劃（一）布吉未來規劃（一）布吉未來規劃（二）布吉未來規劃（二）深圳市城市總體規劃（深圳市城市總體規劃（19962010）、深圳市龍崗次區域規劃深圳市龍崗次區域規劃規劃：規劃： 布吉中心片區布吉中心片區 區位范圍：東北至新布龍路，南至深惠路，西至廣深鐵路所圍合的城市用地，總用 地面積154.95公頃。 功能定位：布吉鎮行政辦公、金融商業及文化娛樂中心，是布吉鎮最重要部分和核布吉鎮行政辦公、金融商業及文化娛樂中心，是布吉鎮最重要部分和核 心區，是布吉鎮重要的物質倉儲基地。心區，是布吉鎮重要的物質倉儲基地。布吉中心片區規劃

6、（三）布吉中心片區規劃（三） 布吉衛星新城的發展目標布吉衛星新城的發展目標：將布吉建設成為毗鄰深圳特區，以先進工業和高新技術產業為支撐，第三產業發達、環境優美、配套齊全的現代化衛星新城。 布吉衛星新城產業調整主要是布吉衛星新城產業調整主要是：引導布吉商貿業從自給型向大規模、上檔次、強輻射能力的區級商貿中心層次轉變；以傳統加工業為核心的第二產業向先進工業和高新技術產業為主導的現代工業轉型。 未來的布吉，將以城市化為契機，突破空間，力求創新，贏得更大發展。加強加強加強加強經濟結構的調整，實行內外資并舉，科學規劃產業帶，重點發展資金、技術密集型高經濟結構的調整，實行內外資并舉，科學規劃產業帶，重點發

7、展資金、技術密集型高經濟結構的調整，實行內外資并舉，科學規劃產業帶，重點發展資金、技術密集型高經濟結構的調整，實行內外資并舉，科學規劃產業帶，重點發展資金、技術密集型高新技術產品，努力打造布吉家電制造基地；圍繞新技術產品，努力打造布吉家電制造基地；圍繞新技術產品，努力打造布吉家電制造基地；圍繞新技術產品，努力打造布吉家電制造基地；圍繞CEPACEPACEPACEPA實施、粵港澳合作，在發展進出實施、粵港澳合作，在發展進出實施、粵港澳合作，在發展進出實施、粵港澳合作，在發展進出口貨物中轉、超市配送、大型倉儲等現代物流業上做大文章，大力發展物流業口貨物中轉、超市配送、大型倉儲等現代物流業上做大文章

8、，大力發展物流業口貨物中轉、超市配送、大型倉儲等現代物流業上做大文章，大力發展物流業口貨物中轉、超市配送、大型倉儲等現代物流業上做大文章，大力發展物流業；以大芬油畫產業為“龍頭”，做大文化產業，實現“經濟布吉、文化布吉、法治布吉、生態布吉”目標。 布吉未來發展規劃布吉未來發展規劃布吉經濟環境和未來規劃分析布吉商務辦公物業市場調查項目地塊分析和市場可行性分析項目初步定位建議布吉商務寫字樓市場概況布吉商務寫字樓市場概況吉信大吉信大廈廈布吉中布吉中心廣場心廣場百盛大廈百盛大廈布吉街道商業寫字樓物業較少，除瑞龍賓館、百盛大廈外其它均為商住混用物業，布吉街道商業寫字樓物業較少，除瑞龍賓館、百盛大廈外其它

9、均為商住混用物業，沒有上檔次、上規模的純寫字樓。沒有上檔次、上規模的純寫字樓。瑞龍賓瑞龍賓館館布吉辦公物業入駐企業狀況布吉辦公物業入駐企業狀況布吉商務物業客戶構成及特點布吉商務物業客戶構成及特點寫字樓主要客戶為創業型的小規模企業；寫字樓主要客戶為創業型的小規模企業；公司類型主要以服裝、紡織品貿易和電子公司類型主要以服裝、紡織品貿易和電子ITIT業為主；業為主；公司人數大多在公司人數大多在1010人以下；人以下；辦公面積需求在辦公面積需求在5050100100之間；之間；數據來源：深圳中原布吉商務物業調查表布吉商務物業特點布吉商務物業特點商業物業總面積較小；商業物業總面積較小；商業物業中純寫字樓

10、面積少，多以商住兩用物業居多；商業物業中純寫字樓面積少，多以商住兩用物業居多；客戶以中小企業為主，辦公面積需求較小，多在客戶以中小企業為主，辦公面積需求較小，多在50-12050-120平米左右；平米左右；創業型企業多，住宅辦公也能滿足其需求；創業型企業多，住宅辦公也能滿足其需求；以貿易、網絡技術、電子設備企業居多，同時也有少量大型企業駐以貿易、網絡技術、電子設備企業居多，同時也有少量大型企業駐布吉辦事處或分公司。布吉辦事處或分公司。地塊分析地塊分析地地 塊塊 位位 置置本案本案布布公公龍龍路路深深路路惠惠地塊位于布吉中心區，緊鄰布吉鎮政府，處于布吉鎮的中心位置，屬布吉街道的行政、商貿中心，地

11、塊周邊四面臨路，交通十分便捷。地塊基本指標地塊基本指標本地塊本地塊中 興 路布吉街道辦布吉街道辦待建居住用地待建居住用地居住用地居住用地地地 塊塊 周周 邊邊 現現 狀狀東面的鴻景豪苑東面的鴻景豪苑南面為布吉街道辦事處南面為布吉街道辦事處北面的大世紀花園北面的大世紀花園北面的大世紀花園北面的大世紀花園地貌現狀地貌現狀地塊現狀綜述：地塊地勢有起伏，中間高四周低，高差約5米左右，地塊形狀較方正；地塊周邊多為居民樓，布吉大世紀花園、布吉中心花園、鴻景豪苑、文景豪庭等均在其周邊；地塊緊鄰布吉鎮政府，地塊周邊整體形象非常好。地塊周邊配套現狀地塊周邊配套現狀地塊地塊SWOTSWOT分析分析S優勢周邊四面臨

12、路周邊四面臨路，出入方便；出入方便；主干道及地鐵三號線布吉中心站出口近在咫尺，交通便捷；交通便捷；緊鄰布吉街道辦事處，有利于有利于提升整體形象；提升整體形象；處于布吉規劃的行政、商貿中處于布吉規劃的行政、商貿中心，前景良好心，前景良好；周邊商貿辦公配套齊全周邊商貿辦公配套齊全；O機會T威脅寫字樓受經濟發展及國家金融政策等因素影響非寫字樓受經濟發展及國家金融政策等因素影響非常大常大；深圳寫字樓區域正隨城市發展向西偏移；深圳寫字樓區域正隨城市發展向西偏移；片區整體形象使之對周邊片區的吸納能力有限片區整體形象使之對周邊片區的吸納能力有限；片區不屬于傳統寫字樓辦公區域，無法形成寫字樓聚無法形成寫字樓聚

13、集效應集效應；片區主要以制造業企業為主，寫字樓需求量較小；寫字樓需求量較小；W劣勢布吉作為深圳物流基地的規劃，可能聚集大批商貿布吉作為深圳物流基地的規劃，可能聚集大批商貿企業客戶企業客戶；政府對中小企業的政策支持可能孵化大批小企業；政府對中小企業的政策支持可能孵化大批小企業；地塊核心競爭力分析地塊核心競爭力分析地塊所處區位為區域行政、商貿中心，地理位置得天獨厚地塊所處區位為區域行政、商貿中心，地理位置得天獨厚；地塊緊鄰政府辦公地，對項目形象提升有較大利好地塊緊鄰政府辦公地，對項目形象提升有較大利好；地塊交通條件好，便捷度高地塊交通條件好，便捷度高；周邊商務配套完善；周邊商務配套完善；地塊的先天

14、條件具備建寫字樓的基本條件布吉潛在商務物業匡算的市場依據布吉潛在商務物業匡算的市場依據發達國家城市就業人口平均占有的商務辦公面積為發達國家城市就業人口平均占有的商務辦公面積為發達國家城市就業人口平均占有的商務辦公面積為發達國家城市就業人口平均占有的商務辦公面積為0.20.20.20.2平方米平方米平方米平方米/ / / /人。人。人。人。布吉總人口約120萬，布吉2003年的三大產業比例是0.12%：69.77%：30.12%，估算第三產業（白領階層）人口約36萬左右（其中布吉坂田片區大型高科技產業就業人數約為10萬人左右，從理論上應該扣除）， 按照人均按照人均按照人均按照人均0.20.20.

15、20.2平方米計算，本片區商務辦公需求量僅為平方米計算，本片區商務辦公需求量僅為平方米計算，本片區商務辦公需求量僅為平方米計算，本片區商務辦公需求量僅為5 5 5 5萬平米左右萬平米左右萬平米左右萬平米左右（此數據僅具來理論參考價值）。其計算過程為（此數據僅具來理論參考價值）。其計算過程為（此數據僅具來理論參考價值）。其計算過程為（此數據僅具來理論參考價值）。其計算過程為（36-1036-1036-1036-10）0.2=5.20.2=5.20.2=5.20.2=5.2萬平米萬平米萬平米萬平米布吉雖有2000多家企業，但主要以第二產業即加工制造業為主，需要的辦公空間多為廠房，但主要以第二產業即

16、加工制造業為主，需要的辦公空間多為廠房，但主要以第二產業即加工制造業為主，需要的辦公空間多為廠房，但主要以第二產業即加工制造業為主，需要的辦公空間多為廠房，而從現有寫字樓的企業入駐情況來看，也多以小型貿易企業為主，因而商務辦公需求量較小。而從現有寫字樓的企業入駐情況來看，也多以小型貿易企業為主，因而商務辦公需求量較小。而從現有寫字樓的企業入駐情況來看，也多以小型貿易企業為主，因而商務辦公需求量較小。而從現有寫字樓的企業入駐情況來看，也多以小型貿易企業為主，因而商務辦公需求量較小。潛在商務辦公市場需求量分析潛在商務辦公市場需求量分析 從市場分析和理論估算得出，未來1-2年內布吉的商務辦公需求量應

17、該在2 23 3萬平米左右萬平米左右（扣除現有寫字樓約2萬平米的存量） 由此可見，布吉片區商務市場需求較小，本案由此可見，布吉片區商務市場需求較小，本案由此可見，布吉片區商務市場需求較小，本案由此可見，布吉片區商務市場需求較小，本案4-4-4-4-5 5 5 5萬平米的純寫字樓物業面積消化難度較大。萬平米的純寫字樓物業面積消化難度較大。萬平米的純寫字樓物業面積消化難度較大。萬平米的純寫字樓物業面積消化難度較大。項目初步發展方向建議項目初步發展方向建議如何在不突破產權限制的條件下實現地塊價值最大化？能否從寫字樓市場需求量有限的區域市場中尋找一個突破口？尋求兩者的平衡成為我們思考的原點物物 業業

18、定定 位位商務公寓式寫字樓商務公寓式寫字樓商務公寓寫字樓是介于寫字樓與住宅之間的一種創新產品商務公寓寫字樓是介于寫字樓與住宅之間的一種創新產品主要為中小規模企業提供辦公場地，強調商務辦公功能，不排斥其主要為中小規模企業提供辦公場地，強調商務辦公功能，不排斥其居住功能居住功能 市場潛在需求與地塊價值最大化的平衡選擇市場潛在需求與地塊價值最大化的平衡選擇商務公寓寫字樓特點商務公寓寫字樓特點既有寫字樓的形象、配套，也有高檔住宅的功能，可以實現24小時靈活辦公，但以純商務但以純商務但以純商務但以純商務使用為導向；使用為導向；使用為導向；使用為導向；可以進行工商注冊，商務配套優良可以進行工商注冊，商務配

19、套優良可以進行工商注冊，商務配套優良可以進行工商注冊，商務配套優良 ；商務公寓寫字樓空間自由組合度高；商務公寓寫字樓空間自由組合度高；商務公寓寫字樓空間自由組合度高；商務公寓寫字樓空間自由組合度高；相對專業性寫字樓而言，公寓寫字樓面積較小，一般在公寓寫字樓面積較小，一般在公寓寫字樓面積較小，一般在公寓寫字樓面積較小，一般在30303030多至多至多至多至120120120120多平方米之間，因此總多平方米之間，因此總多平方米之間，因此總多平方米之間，因此總售（租）價不高售（租）價不高售（租）價不高售（租）價不高； 低廉的物管費低廉的物管費低廉的物管費低廉的物管費：目前專業性寫字樓物管費大都在每

20、平方米20元30多元，而公寓寫字樓則多在10元/平米左右甚至僅為5元/平米；擁有優越的地段和交通條件；擁有優越的地段和交通條件；擁有優越的地段和交通條件；擁有優越的地段和交通條件；客客 戶戶 定定 位位布吉本地中小企業及投資客布吉本地中小企業及投資客客戶區域特征客戶區域特征 以布吉本地區域的中小型創業型企業為主以布吉本地區域的中小型創業型企業為主以布吉本地區域的中小型創業型企業為主以布吉本地區域的中小型創業型企業為主 創業初期缺乏資金，同時企業性質和規模也不需要大面積工作間，臨近商貿區，交通便利的商務公寓是這類客戶的首選。 同時也涵蓋少量羅湖一帶與布吉制造業關聯性較強的企業同時也涵蓋少量羅湖一

21、帶與布吉制造業關聯性較強的企業同時也涵蓋少量羅湖一帶與布吉制造業關聯性較強的企業同時也涵蓋少量羅湖一帶與布吉制造業關聯性較強的企業 多為廣告設計、軟件制作、網絡信息技術等公司，因市區寫字樓成本高，而且與布吉制造業企業關聯度高，故欲到布吉辦公。 少量投資客少量投資客少量投資客少量投資客 看重商務公寓比一般住宅投資產品較高的投資價值，以及在本區域的稀缺性選擇此產品。 客戶行業特征客戶行業特征以貿易行業企業為主，同時包括網站經營、電子技術等以貿易行業企業為主，同時包括網站經營、電子技術等以貿易行業企業為主，同時包括網站經營、電子技術等以貿易行業企業為主，同時包括網站經營、電子技術等ITIT企企企企為

22、，和廣告設計、旅行社等服務型企業。為，和廣告設計、旅行社等服務型企業。為，和廣告設計、旅行社等服務型企業。為，和廣告設計、旅行社等服務型企業。規劃中的布吉將是深圳重要的物流基地，必然吸引或誕生一批與之相關聯的貿易企業在此區域落戶；網站經營等IT類企業及廣告設計、旅行社等服務型企業對寫字樓形象要求不高，但對配套有較高要求，且處于企業初創階段，對寫字樓租金/價格較敏感，本項目可以填補此類需求空白。戶戶 型型 定定 位位最小劃分單位面積在最小劃分單位面積在5050100100之間；之間； 但各單位之間可自由組合。但各單位之間可自由組合。商務公寓寫字樓案例商務公寓寫字樓案例求是大廈求是大廈空中花園空中

23、花園求是大廈求是大廈位于福田區竹子林，深南大道北側，屬車公廟商圈的范圍福田區竹子林，深南大道北側，屬車公廟商圈的范圍。項目總建面總建面43,00043,000多平米，樓高多平米，樓高3131層層。大廈東座為香港查氏集團投資之服務式公寓(Serviced Apartments)，西座為商務公寓西座為商務公寓(Office Apartments)(Office Apartments)。大廈采用開放式設計理念，大板結構、平層大廈采用開放式設計理念，大板結構、平層“可移動式可移動式”洗手間，使洗手間，使28286565平米的基本單平米的基本單位，可自由演繹成位，可自由演繹成100 300100 300平米的智慧商務空間，入駐企業以平米的智慧商務空間，入駐企業以 ITIT、電子設備、進出口貿、電子設備、進出口貿易、律師事務所類公司為主易、律師事務所類公司為主求是大廈是深圳市政府批出的首批以“商務公寓”分類的物業類型，也是深南大道上唯一擁有70年完整產權的商務公寓。