1、北京馬駒橋百尚購物中心項目可行性研究報告目 錄報告總論（一）項目商業(yè)運作的目的及意義（4） （二）項目可行性分析的研究方法（4）（三）中后期商業(yè)企業(yè)與專業(yè)營銷機構介入開發(fā)的可能性（6）（四）四百尚生活廣場情況簡介（7）第一章：項目環(huán)境可行性分析一、馬駒橋區(qū)域發(fā)展歷史沿革（10）二、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結構研究（10）三、區(qū)域結構調查與城市發(fā)展規(guī)調查（12）四、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究（14）第二章：項目定位一、項目的市場定位（15）二、商鋪的目標消費群定位及分析（15）三、商業(yè)的經(jīng)營項目定位及功能定位（15）四、商業(yè)特色定位（16）五、競爭定位（17）第三章：項目規(guī)劃、設計方案一、整體規(guī)劃設

2、計建議(18）二、建筑風格與立面效果設計建議（19）三、商鋪結構與內部分割建議（19）四、景觀設計建議（19）五、交通組織設計建議（24）第四章：項目營銷策劃一、營銷方式建議(25)二、營銷渠道建議（25）三、營銷策略建議（25）四、營銷計劃安排建議（25）五、促銷策略建議（25）第五章：項目運營分析一、本項目的運營模式定位（26）二、本項目商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計（27）三、百強商企百分百商業(yè)集團運作該項目的核心優(yōu)勢（30）四、項目前景展望（39）北京馬駒橋百尚購物中心項目可行性研究報告報告總論一、項目商業(yè)運作的目的及意義1、盤活項目所在地區(qū)人氣、商氣。2、通過商業(yè)項目的運作，實現(xiàn)對米拉整體項目高

3、端形象的提升和塑造，不但與項目匹配，還要對項目形象有一個提升。3、通過項目運作期及營業(yè)期的宣傳，短時間內做火商業(yè)項目，帶動住宅銷售、促進商業(yè)部分（底商、商住公寓）的升值,實現(xiàn)銷售、出租收益最大化。4、確保本項目商業(yè)具有較強的成長性，促進商業(yè)的持續(xù)增值。5、樹立馬駒橋商業(yè)新形象，打造馬駒橋商業(yè)新地標。二、項目可行性分析的研究方法“區(qū)域商業(yè)中心理論”與“社區(qū)商業(yè)中心理論”兩個理論為研究非城市核心商圈形態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃、定位、運營的經(jīng)典理論?！皡^(qū)域商業(yè)中心理論”討論的是非核心商圈下，如何形成一個區(qū)域內獨立的商業(yè)中心，比如西單、王府井、CBD等都屬于核心商圈內的商業(yè)中心，而黃村、石景山、馬駒橋

4、、良鄉(xiāng)、回龍觀作為一個非核心商圈的區(qū)域性商圈，一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如何在這樣的商圈背景下將自己的商業(yè)地產(chǎn)項目打造成當?shù)氐纳虡I(yè)中心？就需要這個理論。這個理論強調，作為區(qū)域商 業(yè)中心：1、商業(yè)建筑面積可達到1.2 -1.5平米/人（按商圈內目標市場人口計算），這里考慮了作為一個區(qū)域未來良好的成長性（人口增長、零售品總額增長等）。2、樓體建筑要別具創(chuàng)意，具有代表性，既能代表商業(yè)特色，又能代表一個地區(qū)的形象。3、在業(yè)態(tài)引入上不可盲目模仿核心成熟商圈商業(yè)的做法，如在規(guī)模上盲目求大，在品牌招商上盲目求高，或者在建筑規(guī)劃上沒有特色，不能有效吸引該區(qū)域居民放棄前往市中心商業(yè)前往自身商業(yè)項目消費?！吧鐓^(qū)商業(yè)中心理

5、論”研究的是在核心商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心之外，還存在一個商業(yè)形式：社區(qū)商業(yè)中心：1、這類商業(yè)在形態(tài)上體量更小，覆蓋面更小，服務人群集中在項目周邊步行距離一般不超過10分鐘。2、在體量上，一般不超過1.2平米/人，故體量不大。3、功能定位以社區(qū)服務為主，零售為輔，個別社區(qū)規(guī)模龐大，發(fā)展成熟后，其社區(qū)商業(yè)也能發(fā)展為步行街形態(tài)，這時服裝零售比例開始加大；有的社區(qū)街區(qū)經(jīng)營項目向某一類商品聚集，會自發(fā)形成具有特色的專業(yè)街，商業(yè)價值極大提升。 4、建筑規(guī)劃一般為體量不超過5000平米的單體或底商賣場配合底商構成的1-2條商業(yè)街。 本案在研究上就用到了以上兩個理論，毫無疑問，本案意欲打造馬駒橋的商業(yè)新核心，

6、如果我們在一開始就按照這個標準打造本案，雖然考慮到了未來的發(fā)展形式和需求（具有長遠眼光），但實際上，我們卻忽視了馬駒橋地區(qū)城市建設、居民結構、消費特性、交通情況的“當前現(xiàn)實”，而且這個“當前現(xiàn)實”是推演至3年以后的。這樣，我們有必要引入另一種研究理論：社區(qū)商業(yè)中心理論。這也是符合本項目實際情況的，我們就要考慮在周邊多為在建（即將開發(fā)）新樓盤，雖與百尚生活廣場一條街區(qū)，但并未貫通連接，在未來業(yè)態(tài)定位上，就需要充分考慮本項目的適應性?！皡^(qū)域商業(yè)中心理論”與“社區(qū)商業(yè)中心理論”的創(chuàng)新性使用一般商業(yè)前三年的商戶淘汰率都在30%左右，這是一個逐步適應、成長的過程，通過中后期的逐步調整，實現(xiàn)從社區(qū)商業(yè)中心

7、向區(qū)域商業(yè)中心的過渡，這符合商業(yè)項目穩(wěn)妥、成功運作的正確思路，也是我們創(chuàng)造性使用兩個理論的初衷。三、中后期商業(yè)企業(yè)與專業(yè)營銷機構介入開發(fā)的可能性不同商業(yè)形態(tài)對建筑結構的要求亦不同。當初商業(yè)部分的建筑規(guī)劃是否考慮到了當?shù)厥袌龀砷L期的特定環(huán)境？在項目完成工程規(guī)劃、在建期間，在考慮自身業(yè)態(tài)要求與當?shù)厣虡I(yè)要求前提下，后續(xù)入駐的商業(yè)企業(yè)和專業(yè)營銷機構是否還有介入指導、配合開發(fā)建設的可能性？比如地下規(guī)劃為大型賣場、超市，地上部分規(guī)劃為百貨商場，如果這符合當?shù)匚磥淼氖袌鲂枨?，從長期來看不存在定位失誤，那么，商業(yè)企業(yè)和專業(yè)營銷機構能不能從專業(yè)角度出發(fā)，在布局規(guī)劃、出租使用率、人流動線、倉儲設施位置、節(jié)能減排等

8、方面提出專業(yè)的優(yōu)化意見，并能促成對樓體的局部修改？四、百尚生活廣場情況簡介百尚生活廣場，是一家集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的新型生活商業(yè)廣場。位于北京亦莊BDA南部，馬駒橋鎮(zhèn)主中心區(qū)核心位置，商業(yè)規(guī)劃建筑面積總計約3.57萬平米，是目前京南最大的商業(yè)建筑。商場內共分為五層，地上三層，分別為1F時尚靚品館，2F風尚佳品館，3F百尚生活館。地下一層，B1為百尚生活超市，地下二層，B2為大型地下停車場，以現(xiàn)代中高檔商業(yè)建筑標準設計，處處體現(xiàn)人文環(huán)境的標準。經(jīng)過多年來的市場摸索，不懈努力，百尚生活廣場目前已擁有強大的商業(yè)運營能力 ，匯聚了眾多有多年管理經(jīng)驗和創(chuàng)新能力的人才，在市場調研，空間設計，經(jīng)營

9、定位，商品陳列，廣告促銷等方面擁有先進的運營理念和務實的管理作風。倡導一站式購物，一站式享受和全方位服務的新理念，采用商業(yè)街，精品百貨與精品超市聯(lián)姻的購物中心新模式，不斷創(chuàng)新，讓消費者在這里輕松選購食品，生鮮，日用百貨，家居用品，品牌服裝等各類商品的同時，還可以享受到各種美食及休閑娛樂等服務。帶領消費者體驗現(xiàn)代化生活方式。百尚生活廣場隸屬于百分百商業(yè)集團，百分百商業(yè)集團是一家從事商品零售的連鎖機構，至今在全國各地已近200家連鎖分店，百分百商業(yè)集團旗下有百尚生活廣場，百尚鞋業(yè)，百分百購物中心，天蘭尾貨鞋城等品牌。在各商業(yè)領域均取得了杰出的業(yè)績。百尚生活廣場經(jīng)過多年來不斷的歷練和沉淀，目前已成是

10、百分百商業(yè)集團的主力品牌。 1F：時尚靚品館，面積：6800平米經(jīng)營品類：珠寶、化妝品、品牌男女鞋、飾品、眼鏡等 時尚彩妝、奢華珠寶、華麗、個性獨具而不失品味2F：風尚佳品館，面積：6800平米經(jīng)營品類：男女品牌服裝，休閑服飾、兒童服飾、裝扮自我，躍動青春的焦點，品味不僅是悠然自得，更是時尚的代言。3F：百尚生活館，面積：6800平米經(jīng)營品類：家具床品、美食城、娛樂城、電影院。浪漫的情懷，自然的空間布局，時刻為消費者提供優(yōu)越品質的生活，尊享都市達人的風采。B1:生活超市，面積：8000平米輕松的節(jié)奏是這里的主旋律、高品質的保證，快捷的服務，為全面準確的滿足消費者精彩多樣的生活。停車場：面積10

11、000余平米，大型地下停車場，充足、便捷的停車位，為消費者提供一個安全，有序，方便的停車環(huán)境。百尚生活，精彩紛呈。百尚生活廣場，著力打造多業(yè)態(tài)、多經(jīng)營品類，多功能、多品牌、多服務的一站式消費的休閑場所。以追求更高生活品質為目標，不斷創(chuàng)新，不斷超越。帶您全方位領略不一樣的休閑人生。第一章：項目環(huán)境可行性分析一、馬駒橋區(qū)域發(fā)展歷史沿革馬駒橋,始建于明朝天順七年，是一個歷史悠久的京畿古鎮(zhèn)，隋末唐初時,因畜牧業(yè)發(fā)達而得名，后發(fā)展成為商賈云集的小鎮(zhèn)。馬駒橋鎮(zhèn)地處北京東南郊，通州衛(wèi)星城的西南方向，緊鄰北京亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。地貌屬于山前沖積平原，地勢低洼,處于暖溫帶大陸性季風氣候區(qū)，四季分明。全鎮(zhèn)行政區(qū)域

12、面積88平方公里，轄50個行政村。2001年經(jīng)市政府批準為市級中心鎮(zhèn)。也是北京市政府確定的郊區(qū)重點建設的33個中心鎮(zhèn)之一，北京市總體規(guī)劃的城鎮(zhèn)體系布局中亦莊衛(wèi)星城的組成部分。 二、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結構研究 （一）經(jīng)濟發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結構情況 馬駒橋經(jīng)濟發(fā)展主要以現(xiàn)代物流、環(huán)保科技、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以及近兩年發(fā)展迅速的房地產(chǎn)業(yè)為主。（二）現(xiàn)代物流業(yè)馬駒橋，憑借交通和區(qū)位優(yōu)勢 ，成為北京市十一五規(guī)劃中確定的四大物流基地之一，也是目前北京最大的物流基地。現(xiàn)云集了像諾基亞、奔馳和金風科技等中外名企，蘇寧電器北京配送中心、華潤超市配送中心、百麗國際區(qū)域總部和倉儲物流中心先后落戶。招商物流、康新物流等第三方

13、物流企業(yè)也相繼在基地安家。（三）科技環(huán)保產(chǎn)業(yè)園2002年，國家經(jīng)貿(mào)委批準將馬駒橋作為北京首個國家級環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)，作為北京市首批規(guī)劃的4個示范園區(qū)之一。集科研、生產(chǎn)、展示、物流、商務、管理于一體。到2010年，北京國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點企業(yè)達到163家，如：金橋科技產(chǎn)業(yè)基地，全鎮(zhèn)實現(xiàn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)利潤5.3億元，稅收3.6億元。（四）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)馬駒橋鎮(zhèn)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)用地5萬畝，以種植、培養(yǎng)綠色蔬菜、優(yōu)質糧食、健康養(yǎng)殖、花卉林果為基礎，主要以發(fā)展品牌蘑菇種植和農(nóng)產(chǎn)品加工。特色農(nóng)產(chǎn)品：白靈菇。（五）房地產(chǎn)業(yè)近年來，隨著亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域認知度不斷外擴，就業(yè)人口急劇增加，而亦莊核心區(qū)土地資源飽和、暫停住宅用地審批，作

14、為與亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)無接縫的馬駒橋，擁有獨特的區(qū)位和地理優(yōu)勢，使得亦莊區(qū)域購房需求向馬駒橋區(qū)域發(fā)展，為馬駒橋房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積聚了較大的購買潛力，現(xiàn)聚集了復地、米拉、東亞、融科、珠江、合生等眾多品牌開發(fā)項目。（六）總人口及區(qū)域人口結構 馬駒橋鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)現(xiàn)有人口15萬，規(guī)劃2年內人口將達到20萬人。外來工作人口占總人口的60%以上，人口總體素質有待提高。年齡集中在25-45歲階段，并逐步加大兒童和老年人口比重。（七）商業(yè)增加值 2010年底亦莊輕軌的開通，為亦莊的經(jīng)濟發(fā)展帶來了大量的就業(yè)及居住人口，目前人口已達到35萬人，極大地帶動了周邊人氣和活躍的房地產(chǎn)市場。然而，作為亦莊新城最大規(guī)模的核心居住區(qū)：

15、馬駒橋，在生活服務基礎建設和商業(yè)配套設施方面還不完善，主要依賴于亦莊核心區(qū)域，存在大量市場空白。2010年，馬駒橋區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢高峰論壇在北京舉行，為近年來馬駒橋房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來的巨大商業(yè)潛力進行探討。在此次論壇中，各行業(yè)專家一致認為在未來的三到五年的時間內，馬駒橋區(qū)域將會迎來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展新契機，而誰先搶占此次契機，誰就是最大的贏家。三、區(qū)域結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查 （一）公共設施狀況 目前，馬駒橋生活配套以及公共設施仍處于中低檔水平，需要極大的加強，完善。經(jīng)過市政部門的不斷加強、督促，正處于建設當中。（二）交通體系狀況 馬駒橋鎮(zhèn)地處京津之間，東側臨京津塘高速公路，南側臨六環(huán)路，對外公

16、路便利，可通過便捷的公路陸上交通實現(xiàn)與其他交通方式包括鐵路、航空、海上交通的聯(lián)接?？衫帽本┖吞旖騼傻氐慕煌ㄔO施：4E級首都國際機場、北京南苑機場、4E級天津國際機場、天津塘沽港口、京唐港、北京火車站等。大多都在一個小時車程以內。30分鐘車程抵首都國際機場，15分鐘車程抵鐵路貨運站，60分鐘程抵天津新港，交通非常便利。 （三）道路狀況、通行量 公共交通：目前馬駒橋現(xiàn)有公交927路、927路支，324路，723路，12路，976支，542路等多路公交車，能直通北京市內的永定門，公主墳，崇文門，頤和園，亞運村，國貿(mào)等繁華地段，2010年年底，亦莊輕軌全線通車，跨越豐臺、朝陽、大興和通州四個區(qū)。也為

17、該區(qū)域的交通出行帶來了極大的便捷。四、城市規(guī)劃 （一）亦莊：高新技術產(chǎn)業(yè)根據(jù)北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）確定在北京市域范圍內構建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結構，亦莊被確定為北京市未來重點發(fā)展的三個新城之一，并承擔高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心的城市職能。（二）馬駒橋 ：亦莊第二生活區(qū)馬駒橋，雖直屬通州區(qū)，但緊鄰亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，被規(guī)劃為亦莊新城的“新生活區(qū)”，在亦莊產(chǎn)業(yè)支撐下漸漸形成亦莊新城最大規(guī)模的居住區(qū)，以舊村改造為主，加強各類生活服務設施的建設，完善商業(yè)配套，提高居住水平和環(huán)境質量，承接中心城人口疏解、吸納外來人口、本地城鎮(zhèn)化人口。工業(yè)化帶動馬駒橋的城市化發(fā)展進程，以北京國家環(huán)保

18、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和通州物流基地為龍頭的產(chǎn)業(yè)發(fā)展主體，促進馬駒橋整體經(jīng)濟的發(fā)展。優(yōu)化農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構，突出特色種植業(yè)，培植龍型經(jīng)濟，打造農(nóng)業(yè)地域品牌。五、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究 南城經(jīng)濟發(fā)展相對落后，加上馬駒橋發(fā)展起步較晚，馬駒橋在各商業(yè)發(fā)展領域沒有得到更好地發(fā)揮，隨著近年來，在亦莊經(jīng)濟發(fā)展驅動下，馬駒橋居住人群迅速增加，消費功能需求逐漸加大。在今后發(fā)展中，商業(yè)配套的不斷完善將是馬駒橋區(qū)域發(fā)展的重點。諸如品牌餐飲、連鎖酒店、綜合性大型超市、電器、娛樂等 ，來滿足區(qū)域內居民的生活需求，彌足其商業(yè)不足的短板。 商業(yè)價值的凸顯直接牽引開發(fā)商的嗅覺，2011年，合生世界村集中商業(yè)項目，將在年底動工，2013年年底正

19、式運營，該項目配套有10萬平米集中商業(yè)，以及13000平米高級會所，預計引進一批如家樂福、蘇寧等國際一線品牌商，建成后將成為馬駒橋區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)配套，另其他眾多住宅社區(qū)也帶有不少底商，極大的帶動和完善其周邊的商業(yè)氛圍。第二章：項目定位一、項目的市場定位1、形象定位：馬駒橋商圈商業(yè)新地標2、檔次定位：高端、時尚、潮流百貨3、功能定位：滿足高端群體高品位、時尚需求一站式消費場所二、商鋪的目標消費群定位及分析（一）按照消費的類型：1、虛榮性消費：馬駒橋還遷后的原著居民（占比23%）2、替換性消費：私營企業(yè)、個體業(yè)主、灰色收入者（占比35%）3、改善性消費：新購房者、中高管理及高技能人員（占比30

20、%）4、奢侈性消費：外來打工人群（占比7%）5、導入性消費：流動人群（占比5%）（二）按照居住的類型：1、原著及當?shù)厣鐓^(qū)居民（占比50%）2、新社區(qū)潛入居民（占比38%）3、外來打工人群（占比7%）4、流動人群（占比5%）三、商業(yè)的經(jīng)營項目定位及功能定位（一）經(jīng)營項目定位：(6:2:1:1)1、中高級服裝百貨零售業(yè)態(tài)60%2、超市10%3、餐飲20%4、休閑娛樂5%5、社區(qū)配套5%（二）業(yè)態(tài)功能定位:1、通過百貨業(yè)態(tài)的引入，擴大本案主力商圈（10分鐘車程）范圍至馬駒橋范圍，輻射商圈亦莊主要城區(qū)及周邊村鎮(zhèn)。2、通過超市、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的引入，鞏固本案周邊（10分鐘步行圈）核心商圈消費群體。3

21、、通過社區(qū)配套業(yè)態(tài)的引入，為周邊社區(qū)居民（5分鐘步行圈）提供便民服務，提升項目形象、強化本項目部分社區(qū)服務功能。四、商業(yè)特色定位本項目立項主旨之一就是搶占市場先機，樹立馬駒橋商業(yè)新標桿馬駒橋代表性商業(yè)形象，引入當?shù)刈罡咭?guī)格的品牌商品，最高配置的商場配套設施，最高標準的商業(yè)管理體制和團隊，故，本案的定位主旨就是：馬駒橋最高標準、最高規(guī)格的商業(yè)新地標在特色定位上，除考察馬駒橋當?shù)爻墒焐虡I(yè)經(jīng)營特色的現(xiàn)狀、未來2年內上市的商業(yè)地產(chǎn)項目的特色定位訴求，我們還必須充分考慮米拉village自身的項目形象及風格定位，使本商業(yè)項目的特色定位能夠與米拉village的建筑風格、項目屬性相吻合。在這里，本案只對本

22、商業(yè)項目的特色定位提出方向和依據(jù)，具體的特色定位的提出，將在后期的商業(yè)經(jīng)營定位中，結合商業(yè)資源引入的層次、深入了解米拉village整體項目屬性后予以考察出具。五、競爭定位找準本地市場機會和入市時機，搶占市場先機。在本環(huán)節(jié)的競爭定位中，競爭定位的重點并不在如何為本項目找到準確的競爭對手，做出這一決策重要依據(jù)是，在本地沒有同等檔次的競爭對手可以形成實質性威脅，而在于充分考察當?shù)厥袌黾氨本┦袇^(qū)百貨商場建筑規(guī)劃、經(jīng)營定位的特點，制定本項目獨特的項目優(yōu)勢，找準本地市場機會和入市時機，搶占市場先機。所以，本案的競爭定位并沒有選取哪個競爭對手，而是分析競爭態(tài)勢的基礎上，搶先發(fā)動“定位”戰(zhàn)爭，先發(fā)制人，爭取

23、市場的主動。不可否認，未來，在馬駒橋地區(qū)，本案肯定會出現(xiàn)強有力的競爭對手，但項目步入正軌后正常需要面對的事情。不過，這也提醒我們，在本項目的競爭定位的要求上，需要考慮長遠經(jīng)營的要求，本項目在建筑策劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃調整、商場形象設計、景觀設計要考慮超前市場5年。第三章：項目規(guī)劃、設計方案 本案商業(yè)部分的具體規(guī)劃與設計須在項目開發(fā)商領導、百分百集團領導一并審核認可本可行性研究報告后，方可著手設計并形成方案交由上述兩方領導呈覽。一、整體規(guī)劃設計建議（一）門前廣場及停車場的規(guī)劃：由于商場正門是人流的主入口，應考慮消費客流與進出小區(qū)的車流、室外停車場車流的分流問題，根據(jù)本項目規(guī)模配套停車位須達到150個左右

24、，門前廣場規(guī)劃為配套公園，我們建議項目方爭取到更大的停車場面積，而且停車場面積不能占用門前廣場。設置門前廣場的意義第一，可保證商場正面充分的曝光率和視野通透性，避開前方公園高大喬木植被的遮擋，便于樹立商業(yè)形象。第二，做區(qū)域性商業(yè)中心兼社區(qū)商業(yè)中心項目，商場前方留出足夠面積的休閑廣場區(qū)域，滿足當?shù)鼐用竦男蓍e、聚集、活動的需求，可提供商場、品牌各類促銷、公益活動場地，聚集人氣。我們建議，以商場門前建筑紅線縱向延伸15-20米為宜。（二）建筑布局及承重墻（立柱）的規(guī)劃設計：由于項目尚處于建設初期，而且作為單體建筑，在建設中后期，我們建議開發(fā)商與商業(yè)運營企業(yè)組成聯(lián)合開發(fā)專家小組，各樓層的建筑布局充分考

25、慮不同樓層經(jīng)營需要、承重要求、層高要求、工程（電氣水）要求等調整建設布局，爭取建筑面積的最大使用率，便于商業(yè)運營企業(yè)規(guī)劃分割及人流動線，一般而言，商業(yè)項目的最佳建筑方案為采用框架結構，特別是百貨業(yè)態(tài)，對柱距的要求在8米以上；地下超市則需要足夠大、取貨方便的倉儲空間，這有可能占用一部分營業(yè)空間。(三)內部節(jié)能規(guī)劃考慮商業(yè)動線規(guī)劃的需要，在商場內人流密集的區(qū)域增加空調送風系統(tǒng)，在人流不經(jīng)常到達的少設置或不設置。二、建筑風格與立面效果設計建議（尊重原設計效果圖）三、商鋪結構與內部分割建議（另案執(zhí)行）四、景觀設計建議景觀設計大體分為兩個部分室內景觀設計及室外景觀設計上圖：室內中庭景觀涉及參考室內景觀設

26、計：主要集中在中庭部分，中庭景觀設計要體現(xiàn)商場的經(jīng)營特色、主題、檔次，是人流從室外進入商場內部迅速感受、融入“商業(yè)”氛圍的關鍵所在，從吊頂?shù)袼堋⑺囆g橫幅、中庭規(guī)劃角度著手來做，當然，能通過珠寶、玉器、名牌化妝品、奢侈品構成一樓景觀規(guī)劃的主題，是最佳選擇。上圖：室內珠寶、化妝品業(yè)態(tài)作為景觀造型上圖：中庭吊頂裝飾景觀參考室外景觀設計：主要集中正門前廣場的景觀設計，該景觀也主要由兩部分組成廣場中心景觀、商場側面主干道導視系統(tǒng)，我們建議本項目增設廣場中心景觀的設計，傳統(tǒng)做法可考慮噴泉景觀，噴泉中心雕塑的設計主要考慮三大因素： 1、與市政城市環(huán)境規(guī)劃相一致2、與商場前方生態(tài)公園主題及特點兼容、協(xié)調，不可

27、太突兀3、氣勢宏偉、有獨特創(chuàng)意，要體現(xiàn)本項目經(jīng)營主題，能夠形成對本項目吸聚人氣、樹立地區(qū)標桿商業(yè)形象的景觀效果。上圖：臨時性廣場景觀參考上圖：永久性廣場景觀設計參考（一）上圖：永久性廣場景觀二上圖：室外導視體統(tǒng)參考一室外導視系統(tǒng)：包括正門正（側）面商場LOGO大型雕塑、路旁主力店（次主力店、特色店）導視指引路牌。上圖：室外導視體統(tǒng)參考二五、交通組織設計建議本項目屬于小型購物中心，在交通組織設計上建議將小區(qū)、商住公寓主入口設置在背面，特別是停車場的配置應充裕，避免占用商場配套車位。主力店位置商業(yè)人流小區(qū)人流入口地下車場上圖：人車分流及社區(qū)、商業(yè)人流分流第四章：項目營銷策劃（另案執(zhí)行）營銷方式建議

28、（略）營銷渠道建議（略）營銷策略建議（略）營銷計劃安排建議（略）促銷策略建議（略）本項目的營銷策劃主要涉及招商及后期的開業(yè)運營，屆時我們將有專業(yè)的策劃服務機構負責執(zhí)行。在不涉及本項目銷售的情況下，這里對本環(huán)節(jié)暫不做研究。第五章：項目運營分析一、本項目的運營模式定位(一)定位闡述：針對馬駒橋商圈商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，結合百尚購物中心自身優(yōu)勢，基于開發(fā)商、運營商、品牌商、顧客等多方共贏之前提，充分考量本項目當期開發(fā)及長遠經(jīng)營利益，提出本項目定位。（二）項目定位：最具特色的、集幽美、時尚購物環(huán)境、滿足高端群體高品位、時尚需求的一站式消費場所：馬駒橋最高標準、最高規(guī)格的商業(yè)新地標經(jīng)營主題定位：百尚購物中

29、心 新感度時尚空間未來我們將投入巨資對本項目進行裝修改造，促進購物環(huán)境的更新?lián)Q代。具體的細節(jié)方案這里不再詳述，我們將根據(jù)樓層實際情況單獨做詳細規(guī)劃，后期我們將鄭重的向貴方做具體、全面的匯報。二、本案商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計考慮到本項目的高品質定位，在商業(yè)規(guī)劃上，招商品牌和商戶質量將比百尚生活廣場高一到兩個層次，同時避開與百尚生活廣場的競爭，由于定位于中高端百貨業(yè)態(tài)，針對的人群在消費層次、消費習慣、審美價值等方面存在自身特性，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上可能需要我們特別加以注意，比如，在距離百貨樓體較近的位置就不適合開設大眾型的中西式快餐，或中低端品牌，而應該配以必勝客、味千拉面，或國際男女裝品牌。u 百貨主體的樓層

30、商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計（一）-1F商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計：精品超市 主要經(jīng)營中高端日常生活用品、家居用品，作為百貨業(yè)態(tài)的必要補充，可在超市內部或外部設置糖果、內衣品牌、數(shù)碼產(chǎn)品、玩具、名飲名酒專賣場。（二）1F商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計：珠寶化妝品+國際名品根據(jù)樓體框架結構的特點可環(huán)繞承重柱設置珠寶化妝品品牌專賣群，并于賣出后側或正門兩側明顯位置布置國際名品專賣店或集合店。化妝品品牌以國際品牌、國內一線品牌為主，這里不做贅述。國際品牌例如有：Chinnel、Dior 、Rogger Vivier 、Yveessaint laurent、ZARA、LINE、Burbery、Hugo boss等。（三）2F商業(yè)規(guī)

31、劃與業(yè)態(tài)設計：仕女名品館本樓層主要由中高端女士服飾、箱包皮具、女性用品構成1、女士香水、纖體商品。2、女裝品牌：馬天奴、寶姿、杰西卡等。3、女包、皮具品牌：菲安妮、高美高、AM、dissona等。（四）3F商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計：少女潮流館1、女士情趣內衣、睡衣、飾品等。2、少女、淑女服飾：天恩、爵客、寶貝雙星、B2、Betu等。（五）4F商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計：紳士名品館1、商務男裝品牌：寶姿、堡尼、萊爾利奧及部分國內一線品牌2、男士休閑品牌：杰亞克尼、虎都、巴貝、鱷魚、杰克瓊斯。3、男鞋品牌：華爾茲、梵仕淇、駱駝、希伯萊、都彭等。（六）5F商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計：動感時尚館1、運動品牌：Reebok、

32、Adidas、NIKE、new balance、converse及部分國內運動品牌。 2、休閑品牌：藍道夫、佐丹奴、班尼路、U2、SK、史努比等幾部分國內休閑品牌。（七）6F商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計：美食天地+美容城+兒童城1、美食天地：韓國燒烤、各色小吃、披薩餅店、壽司店等精品小吃。2、休閑餐飲：咖啡廳、茶餐廳、哈根達斯等。3、美容城：美容、美甲、康體會所。4、兒童城：童裝（小熊維尼、ISKID、拉比、Lucky baby、史努比等）；兒童玩具；兒童游樂城u 沿街商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計從本案周邊配套情況看，社區(qū)服務配套目前雖不成熟，但未來將會有一個不錯的社區(qū)生活環(huán)境，那么，本案底商將可專業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，

33、并將重點放在收益率較高的純零售商業(yè)及高端休閑服務領域。1、業(yè)態(tài)比例的劃定初步劃定，品牌專賣店與休閑服務在店面數(shù)量的比例為：6:4在店面面積的比例為：3:72、比例劃定的依據(jù)按照常理，零售業(yè)租金承受力較高，出租收益高，但零售業(yè)實際經(jīng)營所需面積并不大，二樓作為庫房使用后，變相的降低了整體租金水平，而且零售業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性較差，在項目周邊人群聚集度、商業(yè)氛圍未形成之前，這些商業(yè)資源容易流失，對本案商氣的積蓄和培養(yǎng)即為不利，休閑（餐飲）行業(yè)經(jīng)營不便較為穩(wěn)定，其最大的特點是能夠帶來巨大的人流，對本案人氣的提升起到重要的輔助作用。3、品牌專賣店招商主打銷量較好的國內知名品牌：如森馬、美特斯邦威、利郎、十八淑女

34、坊、阿瑟斯等品牌。4、休閑（餐飲）服務品牌招商 這里有幾點要求： 服務品牌應與本商業(yè)項目檔次定位相符合，單店外立面裝修形象應維持本商業(yè)形象的統(tǒng)一性，不能打亂整體格調。 能夠長期經(jīng)營，對培養(yǎng)期有一定耐受力。 品牌知名度較高，對消費者有一定號召力。5、沿街品牌定位：餐飲品牌：肯德基、麥當勞、必勝客、呷哺呷哺等。休閑品牌：上島咖啡、左岸咖啡、茶餐廳、美聯(lián)臣美容會所等。三、百強商企百分百商業(yè)集團運作該項目的核心優(yōu)勢（一）企業(yè)財務優(yōu)勢通過十幾年務實而快速的發(fā)展，百分百集團及下屬子公司北京百尚購物中心麗澤商貿(mào)有限公司、北京百尚購物中心商貿(mào)有限公司積累了雄厚的資金資本，相繼進入連鎖專賣店、連鎖賣場、超市、購

35、物中心等領域，依托自身雄厚的資金及商業(yè)資源優(yōu)勢，基于優(yōu)化集團資本結構、延伸集團戰(zhàn)略發(fā)展的角度出發(fā)，近年積極進軍商業(yè)地產(chǎn)領域，實現(xiàn)集團戰(zhàn)略的跨越式發(fā)展。（二）品牌優(yōu)勢根據(jù)我們的調查：1、百尚購物中心品牌亦莊地區(qū)市場知名度達到95.3%；2、百尚購物中心品牌認知度、美譽度超過72%（針對百尚購物中心顧客）；3、百尚購物中心成為當?shù)叵M者購買品牌商品的第一選擇。（三）企業(yè)管理及品牌資源優(yōu)勢1、“八個統(tǒng)一”強化管理優(yōu)勢統(tǒng)一規(guī)劃布局、統(tǒng)一專場形象、統(tǒng)一賣場管理、統(tǒng)一形象宣傳、統(tǒng)一結算、統(tǒng)一收銀管理、統(tǒng)一營業(yè)、統(tǒng)一員工形象?！鞍藗€統(tǒng)一”管理策略已經(jīng)融入到百尚購物中心企業(yè)的每一個員工日常工作當中，百尚購物中

36、心將這“八個統(tǒng)一”上升為企業(yè)管理戰(zhàn)略來抓，并指導百尚購物中心每一個項目的管理事務，成效顯著。2、完備的團隊優(yōu)勢百尚購物中心不但有十幾年的商業(yè)經(jīng)營實戰(zhàn)經(jīng)驗積累，而且也培養(yǎng)起了一批近百人的中層管理精英團隊，擁有同時運作開業(yè)5家店的實戰(zhàn)操作經(jīng)驗。針對公司發(fā)展邁向新的階段，公司對高素質、高學歷的高端人才需求日益迫切，截至目前，百尚購物中心積極吸引包括燕莎集團及其他知名百貨公司原副總在內的高端人才近10人，構建百尚購物中心高速發(fā)展人才知識平臺的工作已基本完備。3、旗下商業(yè)品牌資源（四）企業(yè)智囊團優(yōu)勢管理咨詢機構：中研國際時尚品牌管理咨詢集團 二十世紀九十年代初,中國本土咨詢行業(yè)開始形成。2000年,咨詢

37、行業(yè)開始走向規(guī)范化、專業(yè)化經(jīng)營的階段,從粗獷經(jīng)營-專業(yè)化細分 。細分的行業(yè)趨勢造就了中研中國第一家專門針對服裝企業(yè)的專業(yè)咨詢機構 。中國服裝行業(yè)是傳統(tǒng)行業(yè),企業(yè)管理與人力資源的基礎很薄弱,因此,服裝企業(yè)迫切需要提升經(jīng)營管理方面的能力。 策劃機構：北京尖點國際營銷策劃有限公司北京尖點國際營銷策劃機構：中國十大商業(yè)地產(chǎn)策劃機構?？偨?jīng)理梁吉良：資深商業(yè)地產(chǎn)策劃師，商業(yè)管理咨詢師。3年內成功策劃執(zhí)行商業(yè)項目面積超過200萬平米，并為11個城市特色商業(yè)街擔任顧問。品牌策劃和商業(yè)運作整合互動的專業(yè)策劃機構。從新觀念，新角度，新思維多視角出發(fā)，結合中國國情和企業(yè)實際情況，在實戰(zhàn)中創(chuàng)立了一套完整而科學的商業(yè)地

38、產(chǎn)營銷及商業(yè)品牌整合營銷體系。（五）廣告投放優(yōu)勢百尚購物中心自2007年第一家店創(chuàng)立以來，陸續(xù)的投入的廣告費用超過300萬元，單店開業(yè)營銷費用普遍在100萬左右，米拉百尚購物中心這個項目，開業(yè)宣傳費用將有望超過這個數(shù)字，后期運營的廣告推廣費用也將超過200萬元/年。四、項目前景展望（一）百大品牌助陣本項目“百花齊放”百尚購物中心目前擁有知名一二線品牌近300個，如阿迪達斯、耐克、kappa、彪馬、李寧、安踏、361、特步、森馬、以純、花花公子、鱷魚、好人緣、阿爾皮納、袋鼠、美國駱駝、牧馬牛仔、賓渡、威俠、世紀路虎、法國老人頭、凱撒大帝等。屆時，百尚購物中心將力邀以百麗公司為代表的國內品牌代理巨

39、頭加盟本項目，爭取實現(xiàn)強強聯(lián)合，力爭引入以下國際國內知名品牌：Belle（百麗）、Teenmix（天美意）、Tata（他她）、Staccato（思加圖）、FATO（伐拓）、Senda（森達）、BASTO（百思圖）、MILLIES（妙麗）、Jipijapa、Bata、ELLE、BCBG、Mephisto、Geox、Clarks、Merrell、Caterpillar、Sebago等國際國內著名品牌資源。（二）聯(lián)營、自營、租金、店中店多模式助陣本項目“繁華四射”為了最大限度的盤活本項目的商品資源，百尚購物中心將沿用多樣化的招商運作技巧，針對不通過的品牌商適用不同的招商策略，目的就是實現(xiàn)本項目商品品

40、類的豐富性、高層次性，保證各類商品都能夠以具有競爭力的品質（物美）、具有競爭力的價格（價廉）迎接四方賓客，實現(xiàn)“只有顧客想不到、沒有百尚購物中心做不到、總有一款適合您”的最高商品管理理念。上圖：品牌薈萃的百尚購物中心（三）百尚購物中心品牌影響力有效盤活人氣提升米拉百尚購物中心商業(yè)價值對于一個商業(yè)企業(yè)來說，哪怕只有一平米的可租面積閑置，從較長的經(jīng)營周期看，都是一個不可小視的經(jīng)濟損失，僅僅以能夠出租作為一個商業(yè)物業(yè)營運的目標，不是百尚購物中心也不是米拉百尚購物中心的經(jīng)營目標。如果部分商業(yè)物業(yè)長時間內不能實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的增值，對所有權方及經(jīng)營方都是一個不小的損失。通過百尚購物中心對品牌商、消費者的強大號召力，最大限度的盤活該項目的人氣，幫助米拉百尚購物中心實現(xiàn)物業(yè)整體的升值、增值。（四）助力米拉百尚購物中心成就馬駒橋最具影響力商業(yè)品牌百尚購物中心單店開業(yè)及年度營銷總計近200萬的宣傳費用將能有效的提升米拉百尚購物中心及米拉整體項目的知名度和美譽度，進一步提升米拉百尚購物中心在馬駒橋商圈及北京地亦莊區(qū)的影響力。37