1、羅斯購物中心項目可行性研究報告 目 錄第一章 總論11.1 項目概況11.2 項目必要性分析21.3 研究范圍31.4 編制依據31.5 項目經濟性指標31.6 結論及建議4第二章 房地產市場分析52.1 2013年全國房地產市場特征52.2 大慶市房地產市場152.3 未來全國及肇源縣房地產發展預測17第三章 項目建設條件193.1 肇源縣區域概況193.2 項目選址及建設條件分析21第四章 工程建設方案224.1 項目概況224.2 規劃設計224.3 建筑單體設計234.4 結構設計254.5 給排水設計264.6 暖通設計274.7 電力電信設計284.8 綠化、環保、環衛31第五章

2、節能措施325.1 節能依據325.2 用能情況325.3 節能措施335.4 節能評估34第六章 環境影響評價366.1 設計依據366.2 環境影響評價原則366.3 項目位置環境現狀366.4 項目建設與運營對環境的影響366.5 項目建設期環境保護措施376.6 項目運行期環境保護措施386.7 環境影響評價38第七章 安全與消防397.1 安全措施397.2 消防40第八章 組織機構及項目管理418.1 組織機構設置418.2 勞動定員428.3 員工培訓438.4 薪酬及福利448.5 工程建設管理措施44第九章 工程進度及招標459.1 工程實施原則459.2 建設工期459.3

3、 工程進度安排459.4 招投標45第十章 建設投資估算和資金籌措4810.1 編制依據4810.2 估算范圍4810.3 建設投資估算4810.4 資金籌措48第十一章 財務分析與評價4911.1 編制依據4911.2 基本參數4911.3 財務分析5011.4 贏利能力分析5111.5 價格盈虧平衡分析51第十二章 風險分析5212.1 風險分析概況5212.2 風險因素識別5212.3 風險評價5212.4 風險防范對策及建議53第十三章 結論與建議5413.1 結論5413.2 建議54附表附表1：總投資估算表附表2：總收入、營業稅金及附加估算表附表3：總成本費用估算表附表4：資金使用

4、計劃表附表5：項目損益表附表6：項目現金流量表附圖：項目總平面布置圖68第一章 總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱#羅斯購物中心項目1.1.2 建設單位肇源縣東方房地產開發有限公司1.1.3 建設性質新建1.1.4 建設工期該項目建設期24個月，從2014年7月開始前期工作，到2016年6月工程竣工。1.1.5 擬建地點肇源縣城南社區（原肇源縣罐頭廠東廠區）。1.1.6 建設規模及內容本項目分兩期，規劃用地面積27619.12，總建筑面積61978.2，其中住宅建筑面積20533.12，商服建筑面積17430.2，農貿市場建筑面積16505.68，辦公室建筑面積6075.2，車庫建筑面積

5、1434，容積率2.24。一期規劃用地面積15841.39，總建筑面積31316.68，主要建設商服、農貿市場和辦公室等，二期規劃用地面積11777.73，總建筑面積30661.52，主要建設住宅、商服、車庫和辦公室等。1.1.7 建設總投資估算及資金籌措本項目總投資為12000.00萬元，其中：建筑工程費8501.34萬元，設備購置及安裝費用155萬元，基礎設施配套費1115.61萬元，其它費用1772.53萬元（含土地費用1466萬元），預備費205.52萬元，鋪底流動資金250.00萬元。全部為企業自籌。1.2 項目必要性分析1.2.1 項目是促進國民經濟發展的需要當前我國國民經濟運行正

6、處于一個特殊發展時期，為了促進國民經濟的穩步健康發展，必然要求擴大內需，優化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發展的主要產業之一。根據國家統計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約1.5-2個百分點。房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，發展房地產經濟有利于加快我國產業結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續發展。發展房地產經濟，可以拉動一系列行業發展。因此本項目的建設是利于國民經濟發展的，是可行的。1.2.2 項目是促進肇源縣房地產市場健康發展的需要最近幾年，肇源縣居民優越居住消費需求日益增加，房地產行業發展迅速，各開發商迎合市場需要進行了大量的開發建設，從以往地產開發來看，在肇

7、源縣進行地產開發是極具投資潛力的。從利潤水平和投資回收期以及風險綜合看來，肇源縣房地產是值得投資的。本項目建設利于肇源縣房地產市場的健康發展。1.2.3 項目是促進當地經濟發展、提高人民居住水平的需要肇源縣近年來吸引了各大地產商的進駐開發，在居住水準上給肇源縣人民進行了很大的提升。從高層住宅到商業及其配套等，本項目從各個層面提升了肇源縣人的消費理念和居住水平。不僅如此，本項目的開展大力推動了肇源縣的經濟建設，本項目的建設帶動了上百個行業的集體提升，提升了肇源縣的勞動就業率，加大了肇源縣經濟快速健康發展速度。如此來看，本項目不論是對于提升肇源縣整體發展還是提高肇源縣人民居住水平都貢獻巨大。1.2

8、.4 項目建設利于房地產業接續發展本項目的建設，一方面促進了肇源縣人民居住水平，另一方面也促進了房地產業的接續發展。房地產業的接續發展不僅對于肇源縣GDP增長利好極大，對肇源縣各個行業的帶動作用也十分明顯。房地產業的外延效應決定了本項目的巨大利好作用。進行本項目對于房地產業接續和發展方面來講，是十分必要的。1.3 研究范圍（1）對項目的建設背景進行分析論證；（2）對項目建設的必要性和可行性進行分析論證；（3）對項目建設的指導思想、市場分析進行分析論證；（4）對項目的建設內容與建設規模、建設條件與場址選擇、工程建筑方案進行分析論證；（5）對項目在建設和運行過程中的環境保護、節能措施、勞動安全等方

9、面提出實施意見，環境保護方案按環保部門批復意見實施；（6）根據可行性研究的規劃方案和建設內容進行投資估算，并提出資金籌措方案；（7）根據確定的規劃方案制定工程實施進度及招投標方案；（8）進行項目財務分析及評價，進行項目不確定性分析。1.4 編制依據（1）本項目可行性研究報告編制委托書（2）肇源縣城市總體規劃（3）國家發改委建設項目經濟評價方法與參數（第三版）（2006年7月）（4）產業結構調整指導目錄（2011年本）（2013年修正）；（5）國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知（國辦發【2006】37號）（6）國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知（

10、國辦發201317號）（7）大慶市城市拆遷管理條例（8）投資項目可行性研究工作手冊中國物價出版社2002年9月（9）投資項目可行性研究指南中國電力出版社2002年3月版（10）建設單位提供的其他有關資料1.5 項目經濟性指標項目總投資收益率為67.98%，項目凈利潤為6117.84萬元，項目資本金凈利潤率為20.41%，盈利情況良好。項目稅前投資回收期2.28年，稅后投資回收期2.34年。投資回收期較短，計算結果表明，當項目的銷售價格達到預測價格的71.21%時，企業可以保本經營。因此受市場價格變化影響較小。1.6 結論及建議1.6.1 結論隨著國民經濟的快速發展，人民生活水平的不斷改善，城市

11、建設快速推進，人們對住房條件要求越來越高，該項目的建設適合市場需求，銷售前景看好，具有良好的經濟效益和社會效益。該項目經過充分的市場調查、市場研究、市場分析及市場預測，符合總體規劃，對改善肇源縣居民生活條件，起到了至關重要的作用，是社會和經濟效益雙贏的好項目。項目規劃布局人性化，結構安全可靠，實施計劃科學。建設資金籌措方案已基本落實，該項目建設的基礎條件均已具備，因此本項目已經完全具備開工條件。本項目是極具可行性的！1.6.2 建議（1）應加強對建設資金籌措力度，確保工程建設資金及時到位；（2）建議及早做好外部環境協調工作，以便使工程建設時保質保量順利完工，創建一個優質工程；（3）對項目建設的

12、設備材料購置，應有超前意識，做到高起點、高標準、管理信息化，操作人性化；（4）建議在項目施工過程中，充分做好市場調查，廣泛征求社會各階層住房需求，按照市場需求調整、完善建設工程方案，爭取給社會和企業帶來雙贏效益；（5）組建精明能干的技術隊伍或聘請專業項目管理人員進行技術指導，力求降低成本，減小投資風險；（6）合理、科學地做好施工現場設計和工期安排；（7）加快項目開發節奏，最大化降低國家政策帶來的弊端。充分考量項目投資回收情況，做到萬事俱備。（8）組建專門市場分析小組，針對國家、肇源縣、項目區域等進行步步跟蹤，及時調整戰略。做到最大化規避風險，使得本項目利潤最大化。第二章 房地產市場分析2.1

13、20132014年全國房地產市場特征 2013年全國房地產市場規模迎來了新一輪的快速擴張，2013年前11月，全國商品房銷售面積同比上升20.8%，同比增速創下近5年新高，而從成交總量來看，在年底項目集中成交的推動下，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。土地出讓金方面，重點城市前11月土地出讓金總計16029億元，同比增長大幅提升67%，主要是地價較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進而帶動土地出讓金快速上行。前11月土地成交金額過500億的城市達到10個，其中上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過1000億元，而去年同期成交金額達到500

14、億的城市僅4個，其中排名第一的上海成交金額也只是664億元，今年的出讓金同比大幅增長169%。2014年中國房地產業正在面臨十年來從未有過的最好政策環境，房地產調控重點、思路和方法已經出現重大調整。我們不再以房價為核心指標決定政策調控的時機和評判效果，已將重點放到保障住房的建設和分配上；我們不再實施全國一刀切的統一調控措施，而是讓地方政府更多的承擔差別化的調控責任；我們不再沿著既壓供給也壓需求的調控思路前行，而是把重點放在擴大試點上；由于全國和地方人大攬回房產稅的立法權責，任何短期內擴大試點范圍的說法也成為一種不負責任的嘮叨；限購政策的放棄正在選擇恰當時期和替換措施。各地正在啟動城鄉統籌的多規

15、合一(土地規劃、產業規劃、人口規劃、詳控規劃)的綜合發展空間規劃的制定。2.2 大慶市房地產市場一、2013年1-8月房地產市場運行基本情況(一)新增供應情況今年以來，新建商品房上市面積495.07萬平方米，與上年同期相比增長132.01%；其中新建商品住房上市面積404.74萬平方米，同比增長115.74%。(二)房產交易情況1-8月，累計實現房產交易面積673.63萬平方米，63857套，成交金額266.44億元；其中實現住宅交易面積634.12萬平方米，58629套，成交金額230.27億元。1、商品房成交情況。商品房銷售面積517.42萬平方米，42031套，交易額214.84億元。同

16、比分別增長271%、152.24%、194.3%。其中商品住房銷售面積486.38萬平方米，37806套，交易額182.69億元。同比分別增長328.4%、253.62%、229.22%。2、存量房成交情況。1-8月，我市二手房成交面積156.21萬平方米，21826套，成交金額51.6億元。同比分別增長95.92%、108.76%、94.17%。其中二手住房成交面積147.74萬平方米，20823套，成交金額47.58億元。同比分別增長121.97%、114.54%、110.46%。二、近期國家、各地樓市調控政策走向自“國五條”以來，中央層面開始逐步改變以往對房地產市場的行政性干預，希望讓市

17、場機制來發揮作用調控房價，這也使得政策在數月內相對穩定。但近來多地樓市微調，調控方向出現分化。北京、鄭州等房價上漲較快的城市調控收緊；多數三、四線城市選擇調控政策松綁：8月28日，蕪湖住建委發布通知，對剛需及特定面積、特定人群購房實施“補貼”；溫州對限購令進行松綁。鄭州限購的升級與溫州限購的放開，顯示出調控的總體思路依然是希望房地產市場企穩，既不要出現局部過熱，也不要因為樓市下滑影響到經濟形勢。三、市場運行特點及走勢預測今年，我市房產市場延續去年的回暖走勢，市場成交量攀升，呈現出供銷兩旺的態勢，累計實現房產交易面積673.63萬平方米，其中實現住宅交易面積634.12萬平方米。在全國100個城

18、市新建住宅已連續第15個月環比上漲的大環境下，排除“創業城項目”影響，我市新建商品住房價格同比增長3.58%，呈現出小幅上漲的態勢。商品房可售存量。截至8月底，市區新建商品房累計可售面積達到546.9萬平方米，同比增長94.59%。其中商品住房累計可售面積達到378.46萬平方米，同比增長81.65%。在不出現政策較大調整的前提下，本市房地產銷售形勢總體看好，市場活躍的態勢將保持平穩走高，預計全年成交量可達800萬平米，房價不會出現大幅度的增長。2.3 未來全國及肇源縣房地產發展預測2.3.1 全國房地產發展趨勢分析 一線城市：成交量與今年總體持平，房價將先漲后穩從供應層面上看，2013年年底

19、一線城市因房價調控壓力推遲高價盤的預售證審批，這部分供給或將推遲至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應，因此一線城市層面上2014年總體供應走勢應是穩中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平。從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，我們認為市場銷售速度大致將和2013年持平，而北京2013年由于供應嚴重萎縮的關系供求比呈現1：1.58，考慮到其明年供應大幅放量的因素，預計供不應求的態勢也將有所收斂，總體上看，我們認為2014年一線城市中上、廣、

20、深三城市場成交量將和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供應短缺而積壓的需求或有釋放，從而推動成交量小幅增長。從房價角度看，我們認為一線城市2014年將呈現先漲后穩，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發商銷售預期，其定價也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續收緊的影響將持續發酵，主要的變數有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。二線城市：市場供求兩旺，房價呈穩步上漲格

21、局從供應層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區可供開發的土地規模更充足，從數據預期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應擴張是全方位的。從成交層面上看，受政策寬松和供應擴張的雙重利好，我們對二線城市明年成交量的走勢持看好態度，從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產市場成長期內的城市更將順勢進入各自的高增長階段。從房價角度看，我們認為二線城市房

22、價穩步上漲的格局不變，但新增供應充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當一部分二線城市需求結構以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區域板塊明年客觀上講有放緩的需要。三線城市：部分城市面臨去庫存壓力，兩大因素推動房價上漲從供應層面上看，三線城市市場供應總體充足，個別城市在前兩年整個行業投資傾向下目前甚至出現庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進入調整期，成交規模擴張進度將停滯。從房價角

23、度看，三線城市房價總體將處于穩步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內都將進入階段性盤整狀態。2.3.2 肇源縣房地產發展預測肇源縣居民消費水平的提高和消費理念的提升推動了大慶房地產業的快速發展。大慶房地產發展處于房地產行業發展高峰期，是極具發展及投資潛力的。近年來，各大房地產開發企業對肇源縣地產開發投入了巨大的資金和期望。對于肇源縣而言，不論是從樓盤數量上還是從樓盤總體建面上，都較大大。盡管肇源縣居民消費需求旺盛，這對于本項目順利去化也提出了嚴峻的挑戰。國家調控下，房價上漲趨勢會得到遏制，

24、盡管剛需存在，但由于受眾對于房價的期望值偏向下降，房價出現環比下降的可能性尚存。最近新房和兩限房供應量太大，項目去化速度不會太快。本項目為中高檔樓盤，客戶群體為社會頂尖人士，由于國家宏觀調控的影響，這部分人的投機性需求日減，因此這對本項目的成功快速提出了挑戰。市場千變萬化，對于本項目而言，加快去化速度，迎合市場需求，創新營銷理念，是搶占市場份額，進行樓盤快速去化的關鍵所在。第三章 項目建設條件3.1 肇源縣區域概況3.1.1 地理位置肇源縣位于黑龍江省西南部、松嫩兩江左岸，長春、哈爾濱、大慶“金三角”的中心，隸屬于大慶市。是金太祖“肇基王績”之地，有著煌煌6000多年的文明，這里江天遼闊，水肥

25、草美，幅員面積4,072.8平方公里，45萬人口，21個民族，轄16個鄉鎮，6個農林牧漁場，135個。位于北緯4523-4559，東經12347-12545。西北與杜爾伯特蒙古族自治縣、大慶市，北與肇州縣，東與肇東市接壤。西南以松、嫩兩江主航道為界與吉林省鎮賚縣、大安縣、前#羅斯蒙古族自治縣、扶余縣和我省的雙城縣隔江相望。3.1.2 自然條件肇源縣屬北溫帶大陸性季風氣候，秋冬季受西伯利亞冷空氣影響，冬季寒冷，夏季炎熱，夏秋兩季氣溫變化無常，一月份氣溫最低，平均氣溫為零下18.9oC，七月份氣溫最高，平均氣溫為零上23.4oC，年平均氣溫3-4.9oC，春季多刮西南風，冬季多刮北風和西風。全年平

26、均風速3.8-4.9米/秒。本地雨量各集中廈末秋初，春季多干旱，風大雨少，年平均降水量294-513.5毫米，全年無霜期130-168天左右。3.1.3 交通條件肇源縣交通便利，通訊快捷。縣境內公路、水路、鐵路三路暢達。公路通車里程410公里。通（通遼）讓（讓胡路）線鐵路貫穿全境，與亞歐大陸橋連接。境內水路總長200公里，有“黃金水道”之稱。隨著松花江大橋和年吞吐量80萬噸的大慶肇源新港的建設，肇源的交通區位優勢明顯提升，將真正成為大慶、哈爾濱、長春“金三角”和黑龍江西部大通道上的經貿重鎮。松花江大橋建設始于2003年，于2005年10月竣工，其引道全長143公里，向北平交肇新路、林肇路、明沈

27、路經安達市接至哈大公路；向南經松原、長春、沈陽入關。大慶肇源新港于2003年啟動建設，2004年年末竣工。由大慶肇源新港經佳木斯、同江，一直到俄羅斯的廟街，駛入達旦海峽，直到日本海,“江海聯運”成為現實。3.1.4 歷史文化肇源縣是一個多民族縣份，21個民族在此辛勤勞作，共同創造著悠久的歷史和燦爛的文化。早在6500年前肇源大地就有人類活動,至今被發現的古文化遺址有105處，其中有國家文物保護重點單位的“白金寶遺址”和在考古學上占有重要地位的小哈拉文化。歷史上，這里曾為遼金腹地，元清王公世襲之所，既是是遼國齊天皇后的故鄉，也是完顏阿骨打肇基王業之地。境內出土的大型猛犸象、水牛化石、披毛犀等珍貴

28、文物國內外罕見。集蒙、藏、漢民族風格于一體的衍福寺雙塔雕塑形象生動，造型完美逼真，蘊蓄著豐富的文化特質。3.1.5 經濟狀況肇源縣現有工業企業78家。培育壯大了畜禽、綠色食品、服裝加工和石油石化四個工業企業群，構筑并形成了以食品工業為骨干、油化工業為支撐、輕工和制造業為補充的工業經濟格局。規劃建設了松花江工業園區、新站民營經濟區、港橋經濟區三個工業園區。加快推進了大慶肇源皮革城和帥億生態示范城建設。幾年來，通過實施項目牽動戰略,引進千萬元以上的大項目16個，累計到位資金20多億元。俄羅斯羅姆斯制衣、帥億集團、江西鴨鴨、吉林糖業、松拖制造、橋源化工、草原興發、完達山乳業、北大荒米業等實力企業和大

29、慶皮革城建設項目相繼落戶肇源。全縣全口徑工業產值完成154,301萬元，同比增長23.4%；增加值42,121萬元，同比增長31.1%；利稅8,841萬元，同比增長16.9%全縣地區生產總值實現29.7億元，同比增長16.1%，一、二、三產業增加值分別實現14.3億元、8.5億元和6.9億元，同比分別增長10.5%、23.1%和17.5%；全口徑財政收入實現8億元，同比增長38.6%，本級財政收入實現3.1億元，同比增長65.5%；城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入分別實現4617元和3701元，同比分別增長7.8%和19.1%。肇源經濟形勢的基本特征：民營經濟得到發展，當地政府大力扶持；

30、擴大城市建設成為新一輪經濟發展重點；經濟總量持續攀升，產業結構穩步改善。消費市場持續繁榮，現代商業加快發展，消費環境日益優化，消費結構調整升級；居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質量有了進一步需求。3.1.6 通信全縣程控電話裝機5.61萬門，移動用戶已達4.9萬戶。城鄉電話普及率達到每百人12.36部。3.1.7 自然資源肇源縣自然條件得天獨厚，資源極其豐富，“水、草、田”三分天下，有耕地180萬畝、草原173萬畝、水面103萬畝。野生動植物繁多，有狐、貉、鹿等野生動物達200多種，草本植物1800多種，有蒲公英、地丁、車前子、防風、玉竹等野生藥材百余種。肇源縣可養魚水面已發展到59.5

31、萬畝，水產品總量實現2.62萬噸，名優魚養殖面積達到27萬畝，河蟹養殖面積5,000畝。水產品久負盛名，歷史上曾是清王室鰉魚貢品的重要產地，現在魚類品種達6目11科39種。地下蘊藏著大量石油、天然氣等礦產資源，目前已探明油氣總儲量達7億噸。地上有鹽堿和建筑工程砂、黃粘土、火硝等，火硝產量、質量聞名全省，建筑砂石儲量豐富。地下水資源十分豐沛，總量達51.4億噸。3.2 項目選址及建設條件分析3.2.1 項目選址項目建設地址為肇源縣城南社區（原肇源縣罐頭廠東廠區），地理位置優越。3.2.2 土地利用合理性分析土地是民生之本，發展之基，是極其寶貴的稀缺資源，節約土地是我國的基本國策。該項目建設用地功

32、能符合肇源縣城市總體規劃和土地利用總體規劃中的土地功能劃分，符合國家規定的供地政策。項目用地面積規模合理，而且項目建筑密度、容積率和綠化率均符合規劃要求，符合國家節約用地、集約用地原則。因此，該項目可行。第四章 工程建設方案4.1 項目概況本項目分兩期，規劃用地面積27619.12，總建筑面積61978.2，其中住宅建筑面積20533.12，商服建筑面積17430.2，農貿市場建筑面積16505.68，辦公室建筑面積6075.2，車庫建筑面積1434，容積率2.24。一期規劃用地面積15841.39，總建筑面積31316.68，主要建設商服、農貿市場和辦公室等，二期規劃用地面積11777.73

33、，總建筑面積30661.52，主要建設住宅、商服、車庫和辦公室等。4.2 規劃設計4.2.1 設計依據1、甲方提出的設計任務及在設計過程中提出的設計要求2、中華人民共和國城鄉規劃法3、國家有關居住規劃和住宅設計規范4、項目地形圖4.2.2規劃設計基本原則1、符合城市總體規劃、近期建設規劃的要求。2、符合統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則。3、綜合考慮所在城市的性質、社會經濟、氣候、民族、習俗和傳統風貌等地方特點和規劃用地周圍的環境條件，充分利用規劃用地內的地形、植被、道路、建筑物與構筑物等，并將其納入規劃。4、適應居民的生活規律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配套設施及管

34、理要求，創造安全、衛生、方便、舒適和優美的居住環境。5、為老人、殘疾人的生活和社會活動提供條件。6、充分考慮社會、經濟和環境三方面的綜合效益。7、項目區規劃設計除符合本原則外，尚應符合國家現行的有關法律、法規和強制性標準的規定。4.2.3總平面布置住宅的建筑風格和整個項目區景觀統一協調進行設計，結合既有的道路骨架，用道路線形將景觀節點聯系起來，豐富項目區的室外景觀。將景觀節點、綠化空間和道路系統相結合，將步行系統和綠化系統延至宅前。是項目區的建筑造型與項目區內、外環境有機結合，融為一體，給人親切感。4.2.4道路系統與靜態交通規劃本項目交通組織形式外環式+內環式。做記錄采用內環路，內環路自然流

35、暢，路旁景觀變化有序，車型速度易于控制，道路與周邊圍繞基地的城市道路相連，通達性強，交通便捷。分支路和消防通道與庭院景觀相結合，可采用卵石鋪砌，可達性好。道路系統盡量采用適度人車分流的組織形式，住宅組團外以車行路為主，既保證了車行的便捷，又保證了人行的舒適與安全。采用地面停車方式。4.2.5綠地景觀系統規劃隨著社會的日益發展，崇尚自然，親近自然成為現代生活消費的新理念，由于項目本身特點和品質需要。因此，景觀小品、園林綠化、花卉與樹木成了項目區里自然的代名詞。本方案建筑設計就充分體現了這些生活理念；首先，利用建筑的圍合結合項目區路網和規劃水體，形成相對獨立完整的內部中心景觀帶，中心景觀與組團景觀

36、相融合滲透，形成景觀均好的景觀體系。其次，基地內的景觀設計采用微地形處理的方式，豐富景觀層次，營造建筑猶在山水之間的感覺。再次，在景觀的設計中，盡量采用軟景觀，可以有效的控制成本及營造良好的居住環境。4.3 建筑單體設計4.3.1 設計依據城市居住區規劃設計規范（GB50180-93）（2002年版）民用建筑設計通則（GB50352-2005）住宅設計規范（GB50096-2011）住宅建筑規范（GB50368-2005）建筑設計防火規范（GB50016-2006）高層建筑設計防火規范（GB50045-2005）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（GB50067-97）城市道路和建筑物無障礙設

37、計規范（JGJ50-2001）民用建筑熱工設計規范（GB 50176-93）4.3.2 建筑設計住宅建筑的設計，應綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、綠地、層數和密度、布置方式、群體結合、空間環境和不同使用者的需要等因素確定。住宅按套型設計，以90120平方米戶型為主，整個小區錯落有序，高低變化，豐富了項目區的整體視覺。 4.3.3 主要技術經濟指標表4-1 總體主要技術經濟指標表項目名稱單位數量規劃區用地面積m227619.12總建筑面積m261978.2住宅面積m220533.12商服面積m217430.2農貿市場面積m216505.68辦公室面積m26075.2車庫面積m21434建筑基

38、底面積m214979.6容積率2.24建筑密度%54.23停車位面積m21566.97綠地面積m21534.21綠地率%5.55表4-2 一期主要技術經濟指標表項目名稱單位數量一期用地面積m215841.39總建筑面積m231316.68商服面積m212987農貿市場面積m216505.68辦公室面積m21824建筑基底面積m211324容積率m21.97建筑密度m271.48停車位面積m21026.23表4-3 二期主要技術經濟指標表項目名稱單位數量二期用地面積m211777.73總建筑面積m230661.52住宅面積m220533.12商服面積m24443.2車庫面積m21434辦公室面積

39、m24251.2建筑基底面積m23655.6容積率2.6建筑密度%31.03停車位面積m2540.74綠地面積m21534.21綠地率%13.024.4 結構設計4.4.1 設計依據建筑結構荷載規范 (GB 50009-2012)建筑地基基礎設計規范（GB50007-2011）混凝土結構設計規范（GB50010-2010）建筑抗震設計規范（GB50011-2010）地下工程防水技術規范（GB501082008）建筑結構可靠度設計統一標準 (GB50068-2001)建筑抗震設防分類標準(GB50223-2008)混凝土外加劑應用技術規范(GB50119-2003)混凝土結構工程施工質量驗收規范

40、(GB50119-2003)建筑地基處理技術規范(JGJ 79-2002)混凝土結構耐久性設計規范(GB/T 50476-2008)鋼筋機械連接技術規程 (JGJ 107-2010)4.4.2 設計參數擬建場地抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度值為0.05g，設計地震分組為第一組，建筑設防分類標準為丙類。（以實際為準）4.4.3 采用荷載臥房、客廳、廚房、衛生間：2.0 KN/ m2陽臺： 2.5 KN/ m2上人屋面： 2.0 KN/ m2不上人屋面： 0.5 KN/ m2施工荷載(首層) ： 10.0 KN/ m2人流密集的樓梯： 3.5KN/m2室外一般地面活荷載： 10.0KN/m

41、24.4.4 結構設計本項目公建為框架結構，高層住宅為框架剪力墻結構。4.5 給排水設計4.5.1 設計依據汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（GB50067-97）建筑設計防火規范（GB50016-2006）火災自動報警系統設計規范（GB50116-2008）建筑滅火器配置設計規范（GB 50140-2005）建筑給水排水設計規范（GB 50015-2009）室外給水設計規范（GB50013-2006）室外排水設計規范（GB50014-2011）生活飲用水衛生標準（GB5749-2005）城市居民生活用水量標準（GB/T50331-2002）4.5.2 給水系統本工程給水管在區內主干部分連結

42、成環狀，構成環狀供水與枝狀供水相結合的供水網絡，確保住宅區供水的可靠性和安全性。經計算給水管管徑為DN200、DN150，消防用水從給水管網中取用，不再單獨設置。項目供水由肇源縣自來水公司通江路供水干管引入，主干道以DN200供水管向各片區供水，各片區根據建筑數量不同及消防用水管徑需要，給水管管徑DN150-DN200，各建筑均各自設表，單獨計量。4.5.3 排水系統（1）排水方式：室內采用單立管伸頂通氣排水系統，生活污水靠重力直接排至室外污水管網，室外采用雨污分流系統，雨水經室外雨水管網直接排至市政雨水管網，污水經過化糞池后，排至市政污水管網。（2）排水量：預計生活排水量為用水量的90%。（

43、3）材料：室內排水管采用PVC-U塑料排水管粘接。室外采用高密度雙臂波紋塑料排水管承插連接。4.5.4 消防系統由肇源縣自來水公司給水管網引入兩根消防管供小區消防使用。各區均設室外消火栓，室外消防用水量20L/S，火災延續時間2小時，總消防用水量144m3。小區內集中設置消防水池和消防泵房，消防水池儲存一次滅火所需的室內消防用水量，室外消防用水量由市政管網直接供給。室外消防管網成環狀管網，室外消火栓布置間距不超過120米。4.6 暖通設計4.6.1 設計依據民用建筑熱工設計規范（GB50176-93）居住建筑圍護結構節能設計（2006年5月）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（GB50067-

44、97）建筑設計防火規范（GB50016-2006）輻射供暖供冷技術規程（JGJ142-2012）城鎮供熱管網設計規范（CJJ34-2010）4.6.2 采暖系統1、熱源、熱媒及采暖方式本項目采暖建筑面積61978.2，項目采用肇源縣鑫源物業公司通江路供熱干引入，熱媒為熱水。采暖方式為散熱器，散熱器選擇柱型、內腔無砂鑄鐵散熱器，散熱器供暖供回水溫度為85/60。2、熱負荷根據城鎮供熱管網設計規范（CJJ34-2010）規定，本項目采暖室內溫度公建和居住建筑按18計算，車庫按5計算。表4-4 項目熱力計算表名稱面積（m2）熱指標（W/m2）熱負荷（kW）室內設計溫度（）采暖天數(d)室外平均溫度(

45、）室外計算溫度（）耗熱量（GJ)住宅20533.1235718.6618176-9.4-24.27095.57公建40011.08602400.6618176-9.4-24.223702.60地上車庫143470100.385176-9.4-24.2752.75合計61978.203219.7031550.933、管網敷設場區內鋪設供熱管網，供熱管材采用管徑為150300mm的無縫鋼管，保溫層厚度為55mm，保溫材料為聚氨脂，材質為20號鋼管。管道敷設方式采用沿地下直埋敷設。4、計算溫度室內采暖計算溫度不低于下表限值：表4-5 室內采暖計算溫度限值表臥室、起居室（廳）和衛生間18廚房15設采暖

46、的走廊14辦公（會議室、接待室、多功能廳）18商業（營業廳）18車庫54.7 電力電信設計4.7.1 設計依據民用建筑電氣設計規范（JGJ16-2008）低壓配電設計規范（GB50054-2011）供配電系統設計規范（GB50052-2009）建筑物防雷設計規范（GB50057-2010）建筑物電子信息系統防雷技術規范（GB50343-2004）建筑照明設計規范（GB50034-2004）消防安全疏散標志設置標準（DBJ01-611-2002）火災自動報警系統設計規范（GB50116-2008）建設設計防火規范（GB50016-2006）綜合布線系統工程驗收規范GB 50312-2007視頻安

47、防監控系統工程技術規范（GB50395-2007）有線電視系統工程技術規范（GB50200-94）4.7.2 設計范圍變配電系統、照明配電系統、防雷接地系統、電話系統、有線電視系統、寬帶接入網系統、可視對講系統、火災報警系統4.7.3 變配電系統（1）本工程用電負荷包括一、二、三級負荷。（2）電源：本工程由市政電網引來兩路電源供電，高壓系統電壓等級為10KV，低壓系統電壓等級為220V/380V。（3）設置一處地下變電房，服務半徑基本控制在200米以內。（4）住宅的低壓配電系統分為兩份：室外直埋進入各住戶單元配電總箱，車庫內沿橋架敷設，在車庫設置總配電室，再以放射式系統配電至各住宅單元配電總箱

48、，以提高供電的可靠性。由單元配電總箱至樓層電度表箱采用樹干式系統。（5）樓座各單元采用BV-0.5KV導線以樹干式向各個層電表箱配電。（6）每幢建筑的電源引入處作重復接地，并進行總等電位連接。樓電源接線在配電室配電斷路器處設300500mA漏電保護器（動作時間不大于0.4s），以防止電氣火災的發生（7）居室配電 依據住宅設計規范（GB50096-2011），結合國家康居示范工程要求，住宅用電容量接每戶用電負荷6KW規劃方案，每戶設戶配電箱。 廚房、衛生間插座選用防濺水型。 居室照明燈具僅設40W裸燈頭，以便業主入住后更換燈具；衛生間、廚房、陽臺應配防潮裸燈頭。 空調電源插座、普通電源插座與照明

49、分設葫蘆；廚房電源插座和衛生間電源插座設置獨立回路。 所有插座回路均設剩余電流保護器（動作電流30mA，動作時間不大于0.1s）。 一般空調電源插座回路不設漏電保護。當起居室較大時，考慮落地空調柜機時，該回路應設漏電保護，并設置地位0.3m插座。 戶內照明、插座支路導線采用BV-2.5mm2。4.7.4 照明配電系統（1）主要場所的照度如下：起居室100200lx、臥室75lx、廚房100lx、衛生間100lx。（2）光源：室內外照明應選用發光效率高、顯色性好、使用壽命長、色溫相宜，符合環保要求的光源。室外照明裝置應限制對周圍環境產生的光干擾。4.7.5 防雷接地系統（1）防雷保護 本工程各樓

50、座均按第三類防雷措施設防。 在樓座屋頂設避雷帶（網）作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結構柱子內的主筋作引下線，利用結構基礎內鋼筋網作接地體。 為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮，鋼管等與電氣設備接地相連。 為預防雷電電磁脈沖起的過電流和過電壓，在必要部位裝設電涌保護器（SPD）。（2）接地安全 本工程各樓座低壓配電系統接地型式采用TN-C-S系統，在電源引入處作重復接地；其工作零線和保護地線在接地點后要嚴格分開。凡正常不帶電而當絕緣破壞有可能呈現電壓的一切電氣設備金屬外殼均應可靠接地。 防雷接地、變壓器中性點接地及電氣設備、信息系統等接地公用統一的接地裝置。要求接地電阻不大于1歐

51、姆，否則應在室外增設人工接地體。 本工程采用總等電位連接，在配電室設總等電位連接端子；將建筑物內保護干線、設備進線總管、建筑物金屬構件進行連接。 浴室、衛生間等處設局部等電位連接。4.7.6 電話系統（1）建筑電信容量預測，按每戶2門電話計。（2）電話電纜引入建筑時，應在室外進線處設置手孔或人孔，由手孔或人孔預埋鋼管或硬質PVC管引入建筑內。電話用戶線路的配置一般可按初裝電話容量的130%160%考慮。電話外線工程路由管孔數量應由電信部門確認。（3）住宅樓的進線管道，管孔直徑不應小于80mm，住宅樓按一處進線設計。（4）最少在每戶住宅的主臥室和客廳各設一部電話。（5）室外直埋電話電纜在穿越車道

52、時，應加鋼管或鑄鐵管等保護。4.7.7 有線電視系統（1）有線電視信號直接由市網引入，位置與有線電視主管部門協商確定。（2）本工程在每戶住宅的主臥室和客廳各設一線電視插座。（3）小區內有線電視系統采用“分支-分配”或“分配-分支-分配”等方式配至各戶，在每一單元一層設前端箱分配放大信號。（4）有線電視系統采用860MHz鄰頻傳輸，小區內的所有電視插座油漆用戶電平64+-4dB，圖像清晰度不低于四級。4.7.8 寬帶接入網系統（1）提供個人主頁對外發布功能。（2）項目區內部可通過本網絡，實現內部聯絡、信息溝通的功能。（3）可以實現政策、信息、醫療咨詢活動。（4）作為娛樂，可以開展網上游戲等娛樂活

53、動。4.8 綠化、環保、環衛項目區景觀設計不僅注重對內營造溫馨而有活力的社區面貌，對外也形成延續的城市景觀。沿主干道設貫穿南北的景觀綠化帶，結合每個組團入口設室外休憩場地和小型綠化景觀，強調以“動”為主、步移景移的特征；因地造景、立體綠化的景觀，營造出靜謐的社區氛圍。組團中結合散步道布置有層次的綠化，為居民帶來回家的宜人尺度和親切感。在周邊、小區內部、停車場、綠化節點、健身活動場地等場所設置音箱設備，結合項目規劃環路設置垃圾收集點，集中收集垃圾，集中送往市政垃圾處理站處理。第五章 節能措施5.1 節能依據中華人民共和國節能法黑龍江省節約能源條例固定資產投資項目節能評估和審查暫行辦法（國家發展和

54、改革委員會2010年第6號令）綜合能耗計算通則 GB/T 2589-2008；公共建筑節能設計標準 GB50189-2005；公共建筑節能設計標準黑龍江省實施細則 DB23/1269-2008；嚴寒和寒冷地區居住建筑節能設計標準 JGJ/26-2010。黑龍江省居住建筑節能65%設計標準 DB23/T1270-2008；綠色建筑評價標準 GB/T50378-2006；民用建筑綠色設計規范 JGJ/T229-2010；民用建筑節水設計標準 GB50555-2010；室外給水設計規范 GB50013-2006；城鎮燃氣設計規范 GB50028-2006。大慶市民用建筑節能管理辦法，慶政發20101

55、3號。5.2 用能情況項目能源消費種類為電力、熱力、新水、天然氣。 表5-1 項目綜合能耗表序號名稱實物量折標量折算系數單位數量單位數量年能源消耗1電力萬kWh454.83tce/a(當量值)558.990.1229kgce/kWhtce/a(等價值)1482.750.326kgce/kWh2自來水萬m311.40tce/a9.770.0857 kgce/t3天然氣萬m34.63tce/a56.221.2143kgce/m34熱力GJ31550.93tce/a1076.520.03412tce/GJ5能源消耗（當量值）tce/a1701.506能源消耗（等價值）tce/a2625.265.3

56、節能措施5.3.1 建筑節能措施（1）總圖布置本項目根據建筑功能要求和當地的氣候參數，在總體規劃和單體建設方案中，科學合理的確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型，在總圖布局上充分考慮建筑朝向，以獲得良好的采光和足夠的日照，以便最大限度的減少能源消耗。（2）外墻的保溫隔熱墻體采用高效保溫的復合墻體，選用節能型建筑材料，保證了建筑圍護結構的保溫隔熱特性，降低了外墻傳熱系數，有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少采暖耗熱量，達到顯著的節能效果。（3）門窗節能在滿足采光、自然通風的前提下，嚴格控制窗墻面積比，盡量減少門窗的面積；采用三玻塑鋼窗，降低傳熱系數，滿足建筑外門窗氣密、水密、抗風壓性能分

57、級及檢測方法的規定。（4）屋頂節能建筑物屋面均采用100mm厚的擠塑板進行保溫，采用高效保溫材料，降低屋面傳熱系數，滿足節能設計標準的要求。5.3.2 電氣節能措施 （1）選用節能型變壓器及電氣設備，室外箱式變電站選用S11節能型變壓器，合理選擇變壓器負荷率，控制變壓器負荷率為75%85%。（2）箱式變壓器內低壓側設置無功功率補償，補償后功率因數不低于0.95。（3）變壓器深入負荷中心，低壓供電半徑控制在150m之內。（4）住宅樓梯間采用聲控照明燈，室外夜間照明采用節能照明控制系統，以做到降低電耗。（5）推廣綠色照明產品，選用高效節能燈具，主要道路照明采用高壓鈉燈，其他景觀類照明采用LED燈。

58、（6）加強設備運行管理，提高運行效率。 （7）道路照明采用單回路供電，每個工作段和場所采用單獨控制的供電方式。5.3.3 供熱節能措施（1）室外二次管網采取直埋敷設方式，采用聚乙烯保溫管。室內采暖干管采用加筋鋁箔超細離心玻璃棉保溫。（2）建筑物熱力入口處設置熱力入口裝置，設自力式壓力控制閥，設熱計量表。（3）分戶設熱計量表。（4）每組分水器的供水支管均設散熱器。5.3.4 給水節能措施（1）充分利用市政供水管網壓力，減少二次加壓能耗。（2）采用變頻供水技術。（3）采用節水型的衛生器具。5.4 節能評估5.4.1項目對所在地能源消費增量的影響評估項目建設實施將會增加當地年綜合能耗數量，本項目年綜

59、合能耗為1701.50tce，電力454.83萬kWh，水11.40萬t，天然氣4.63萬m3，熱力31550.93GJ，項目總建筑面積為61978.2 m2，經測算，項目單位面積綜合能耗27.45kgce/m2。但對能源消費結構產生的影響不大；項目符合城市建設規劃，雖增加了能源消費，但控制在合理的增量范圍內，占當地總能耗的比例較小，對大慶的能源消費增量影響不大。5.4.2項目對所在地完成節能目標的影響評估項目通過各種節能措施，可以使居住建筑節能達到65%，公共建筑節能達到50%，對本地區總體能耗的降低具有一定的貢獻，從這個角度來說本項目的節能與地區節能目標具有一致性。因此，項目符合肇源縣的節

60、能規劃的要求，符合節能目標的要求，不影響節能目標的完成。項目年綜合能源消費量折標煤1701.50tce，對肇源縣的節能目標的影響不大。5.4.3項目能源供應條件及落實情況1、供水情況根據項目現場實際情況和規劃建設條件，項目供水水源由肇源縣自來水公司通江路供水干管接入，水壓0.3MPa。2、供電情況本項目電力由肇源縣供電局11kv變電站供電，尚有余量7.2萬kVA，余量可滿足項目建設要求。本項目電源電壓為10kV，先接入地下變電所，電壓220V/380V，在接入場區內用電單元。項目電源選擇合理，供電容量可滿足本項目的用電需求。3、供氣情況項目附近有肇源縣英聯燃氣有限公司，由西南支線供氣干管引入。

61、4、熱力情況本項目熱源由肇源縣北方藍天熱力有限公司供給，熱媒為熱水，供熱溫度115/65，二級網供回水溫度為85/60，可滿足項目需求。5.4.4 項目能效水平評估1項目正常的運營狀態下，其綜合能耗總當量值為1701.50tce/a，單位面積平均綜合能耗指標為27.45kgce/m2。2 項目消耗的能源品種是電力、熱力、新水、天然氣，用能數量、能源消費結構合理，所在地能源供應條件滿足要求。3 項目采取了各種有效的節能技術措施，符合相關標準與規范的規定，節能效果明顯，從節能角度而言，項目是可行的。第六章 環境影響評價6.1 設計依據中華人民共和國環境保護法 （1989年12月）大氣污染物綜合排放

62、標準 （GBJ16297-1996）污水綜合排放標準 （BG8978-1996）工業企業噪聲控制設計規范 （GBJ87-85）工業企業廠界噪聲標準 （GB12348-2008）環境空氣質量標準 （GB3095-2012）聲環境質量標準 （GB3096-2008）地面水環境質量標準 （GB3838-2002）6.2 環境影響評價原則保護環境事關人民群眾的生存，是落實科學發展觀、構建和諧社會，實現經濟效益、社會效益和環境效益相統一，實現可持續發展的必由之路。建設項目一般都會引起所在地的自然環境、社會環境和生態環境的變化，對環境狀況、環境質量會產生不同程度的影響。環境評價是在研究確定場址方案和技術方

63、案中，調查研究環境條件，識別和分析擬建項目影響環境的因素，研究提出治理和保護環境措施，比選和優化環境保護方案。該項目環境影響評價應堅持以下原則：（1）符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。（2）堅持污染物排放總量控制和達標排放的要求。（3）堅持“三同時”原則，即環境治理設施應與項目的主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用。（4）力求環境效益與經濟效益相統一，力求環境保護治理方案技術可行和經濟合理。（5）注重資源綜合利用，對環境治理過程中項目產生的廢氣、廢水、固體廢棄物，應妥善處理。6.3 項目位置環境現狀項目場所周圍自然條件優越，空氣質量清新。6.4 項目建設與運營對環境的影響該項

64、目在建設過程中應引起重視的環境問題主要有施工人員生活垃圾和生活污水的處理，機械與運輸車輛運行時產生的噪聲和廢水廢氣的處理、棄渣的處置、施工過程中廢棄或丟棄的砼砂漿的處理以及運輸車輛產生的粉塵和飄塵的處理等。項目在運營期間的主要污染源為生活垃圾和生活污水。這些問題處理不當，將有可能對周圍的生態環境、大氣環境、人民群眾健康產生不利影響。為此，針對以上問題，應按照有關規范要求進行處理，防止各種污染源的發生。6.5 項目建設期環境保護措施本項目在施工期對環境的影響雖然是短暫的，可以控制和防范的，但工程施工區距離居民區較近，因此，在施工期要嚴格按照施工要求，文明施工，遵紀守法，加強環境保護，具體要求和措

65、施如下：6.5.1 大氣保護（1）施工生產區和生活區的大氣環境質量應滿足規定的標準。（2）燃油機械應安裝除塵裝置，使其煙塵排放度低于機動車輛污染排放標準。（3）為避免運輸物質的灑落形成粉塵危害，運輸水泥、石灰、砂子和垃圾的車輛必須掩蓋起來。為避免道路上次生飄塵造成的空氣污染，施工道路及交通道路應定期灑水。6.5.2 生態環境的保護（1）施工臨時占地在施工過程中應采取攔擋措施。在施工完畢后，應及時拆除臨時建筑物，清理丟棄的雜物，恢復地貌及植被，以保護生態環境。（2）施工棄渣要運到指定地點堆放，并要及時平整、壓實，以免飛揚。6.5.3 人群健康保護（1）抓好環境和飲食衛生，垃圾、糞便應及時清理。（

66、2）加強施工期衛生防疫和疾病防治工作，以預防為主，進行廣泛的衛生保健宣傳教育，并建立健全衛生防疫制度。（3）施工人員進場前要進行體檢，施工期間定期檢疫，發現傳染病人立即進行隔離治療。（4）施工過程中嚴格按照環保要求施工，禁止超標的污染物排入項目區內。（5）施工單位在施工過程中，一線人員要佩戴安全帽等防護用具，并采用濕式除塵作業，操作攪拌機、振動碾、鉆機等施工機械的人員或附近的工作人員必須采取勞動保護措施，配備個人防護用具。（6）距離居民區較近的施工區禁止在夜間施工，避免影響居民的正常休息。6.6 項目運行期環境保護措施6.6.1 廢水處理項目產生的廢水為生活用水，排入城市排水系統。6.6.2

67、固廢處理本項目區形成的廢品、廢渣主要為生活垃圾。在總圖設計時須設置生活垃圾堆放場所，通過集中定點堆放或袋裝后，由環衛隊統一裝運處理，定期排出。6.6.3 綠化植物具有吸收有害氣體、凈化空氣、吸滯灰塵、減弱噪聲、減少大氣污染的作用。因此，規劃在院內采用集中綠化和分區綠化相結合的方式進行綠化，在建筑物周圍和道路兩邊種植喬木、冬青和草坪，使綠化率達到30%以上，以創造優美的工作環境。6.7 環境影響評價綜上所述，項目建設的環境影響主要表現在施工期間，但這些影響都是短期的，且經過相應的措施處理后基本可以避免。因此，本工程是可行的。第七章 安全與消防7.1 安全措施項目勞動安全衛生是在已確定的工程技術方

68、案基礎上，分析論證在建設和運行過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并制定相應的防范措施。安全衛生是保證業務技術用房正常運轉的重要前提，為此，要堅持安全衛生思想教育，提高人員的安全衛生意識，并采取相應措施，保障人員的健康與安全。7.1.1 設計依據（1）建設項目工程勞動安全衛生監察規定（1996.10）（2）工作場所有害因素職業接觸限值（GBZ22002）（3）生產過程安全衛生要求總則（GB12801-2008）7.1.2 安全措施方案本工程系多層建筑物，在施工過程中，有較多的不安全隱患，因此應嚴格按照國家建筑施工規范執行。所有進、出場人員在施工現場必須佩戴安全帽，特殊建筑施工時，必

69、須架設周圍安全網。在鋼筋砼施工過程中必須有專門的安檢人員，安裝和拆除砼模板工作必須由專業人員施工。施工用電和電器設備的維修及管理必須有專人負責，確保用電安全。7.1.3 安全措施（1）設置專門的安全保衛部門，配備必要的安全保衛人員，制定嚴格的安全保衛規章制度，預防和杜絕一切事故的發生。（2）配備適當數量的環衛人員，負責公共場所及各建筑的清掃保潔工作，創造一個衛生整潔的環境。7.1.4 自然環境危害及防范（1）地震：各類建、構筑物均按6度進行設防。（2）防雷：為預防雷擊災害，各類建筑物均應安裝金屬接閃器，以鋼筋砼基礎作接地極，同時需埋設水平接地帶構成接地網。（3）降雨：為防止暴雨形成內澇，擬設排

70、水系統，雨水經排水系統排入城市道路下水道。（4）防暑降溫：充分利用自然窗戶進行通風降溫。7.2 消防7.2.1 設計依據中華人民共和國消防法（2009年5月1日）建筑設計防火規范（GB50016-2006）建筑滅火器配置規范（GB50140-2005）通用用電設備配電設計規范（GB50055-1993）建筑物防雷設計規范（GB50057-94）（2000版）7.2.2 消防任務及防火等級消防設施研究，主要是分析建筑物在運營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規范確定的消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出該建筑物消防監控報警系統和消防設施配置方案。并經當地消防部門審批后實施

71、及驗收。7.2.3 消防措施（1）消防道路寬69m，路面結構為城市型砼路面。消防車可以到達各個建、構筑物周圍。（2）防火間距：建筑物與其它建筑物間距均應滿足建筑設計防火規范要求。（3）室外按照規范要求設置消火栓。（4）室內按建筑滅火器配置設計規范(GB50140-2005)的有關規定，設置消火栓，配置滅火器。（5）在電氣設備造型及安裝上，均考慮了接地、防爆措施，對建筑物采取了防雷、防爆措施。（6）各建筑物均按規范設置疏散通道及安全出口。（7）該項目建筑按二級防火措施考慮，樓內設疏散指示圖標，走道及樓梯間設事故照明和疏散指示燈。第八章 組織機構及項目管理合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機

72、構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動生產率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置、人力資源及員工培訓等內容進行了方案研究。8.1 組織機構設置本項目實行總經理負責制。各部門分設副總經理,負責組織公司的經營管理活動。本項目組織機構圖如下： 辦公室：1.負責公司文檔管理。例如對公司的文檔進行分類管理。2.負責內部員工管理。對公司的內部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計

73、劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。工程部：1.工程前期準備1）技術準備：審核施工圖紙。編制房地產開發項目組織設計。編制或審核施工圖預算。編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。對特殊項目或重要項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2）物資準備3）現場準備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4）其它準備：A利用招標形式、優選施工隊伍。B 辦理開工報告。C 辦理質監委托。D 組織設計交底。E 摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。2.現場工程管理1）前期階段的部分工作：A 舊建筑物

74、及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 B 完善“三通一平”。 C 其他的工作（臨時工作、占路，占地的辦理）。2）施工建設階段的工作：A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協調工作，做好現場技術管理。 B 做好質量控制與管理，加強費用控制的管理。 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 D 做好工程資料的匯集、參加開發項目資料的歸檔工作。 E 做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理，作好銷售計劃的編制和銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業管理部：負責與業主委員會相配合，共同創建“整潔、文明、安全、方便”的優秀生活小區。本公司采用直線職

75、能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員起指導和參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統一命令,又能發揮職能部門和專業人員的工作特長,但總經理要注意協調和聯系各職能部門之間,領導層要把握管理系統中的各種矛盾。8.2 勞動定員根據本項目的建設規模及建設、營銷運營等需求，項目公司的勞動定員為39人。表8-1 項目人員安排計劃部門管理人員技術人員業務人員合計高層總經理11副總經理44行政管理辦公室123人事部112財務部123運營管理保安部123采購部156工程部189銷售管理營銷部167合計13818398.3 員工培訓1.公司管理層盡可能多的給職員提供可持續發展的機會和空間。在公司，勤奮工作的職員

76、除可以獲得薪金、享有福利以外，還可以得到公司適時提供的大量培訓和發展機會。2.在公司除獲得正規培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的專業技術知識；工作的經驗將是職員邁向更高職位的起點；在公司的經歷將有助于職員從事其他相關工作。3.培訓工作可以為公司的經營目標、提高績效、實現事業發展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發潛力、拓展職業的途徑。4.培訓的形式主要包括：脫產培訓、在職培訓。有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的

77、集中脫產培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓即通過制定工作計劃、分配調整工作、聽取匯報和意見、評價考核業績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行指導。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發展，其中“挑戰性的工作角色”是最重要的培訓過程。5.培訓種類主要有以下四種：公司內部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發、管理研修、專業技能訓練等。公司外部課程：作為表現突出的骨干人員，為開拓思維，觸發靈感，進一步提高管理水平和業務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司

78、等專業培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。外出考察：為拓展視野、豐富學習經驗，公司將組織管理人員、專業人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。考察單位包括同行業的優秀企業或機構。8.4 薪酬及福利根據管理崗位、工種等因素來確定各層次人員的平均工資。項目每年的工資、福利支出為650萬元。8.5 工程建設管理措施（1）嚴格按照基本建設程序進行審批，實事求是，從嚴控制項目建設規模，合理安排資金，積極、充分、扎實地抓好各項前期工作。（2）遵循國家發改委、財政部、建設部關于資金管理暫行辦法和基本建設投資管理的要求，建立完善的財務管理制度，本著節約原則，資金專款專用

79、，財務要單獨立帳、核算，不許挪用。嚴格財務管理和監督，嚴防控制違規違紀行為發生。（3）為確保項目的順利實施，達到預期目標，實行項目總經理代表制，項目總經理對項目的建設實施總負責，并成立人員精干的項目建設工程辦公室，處理日常工作事務。（4）設計、勘察、施工、監理、設備采購各個建設環節均按照國家有關招標、投標法規進行公開、公正的招投標，選擇具有相應資質的中標方承接工程任務。（5）嚴格按照國家規定實行工程建設項目監理制，嚴把工期、質量和資金關。第九章 工程進度及招標該項目實施應科學組織建設過程中各個階段的工作，按工程進度安排建設資金，保證項目按期建成運營，發揮投資效益。9.1 工程實施原則項目建設中

80、考慮實施的相對完整性，規劃建設等市政道路，建設活動中心和商業區等居民生活配套，形成相對完整的商業居住區。加快規劃范圍內項目的建設步伐，加強城市基礎配套的完善發展，打造城市的景觀綠化系統，體現水路相環、文化延展、商住結合的理念，初步形成城市服務功能完善、居住環境優美、生活方便舒適、宜商宜居的新城。9.2 建設工期該項目建設期24個月，從2014年7月開始前期工作，到2016年6月工程竣工。9.3 工程進度安排根據工程規模，項目主要包括住宅、商業、綠化、道路及其室外設施等。具體施工安排如下：2014年7月-9月前期、初步設計、施工設計、招標和設備材料定貨；2014年10月至2016年2月主體施工；

81、2016年3月至2016年5月裝飾裝修及安裝工程；2016年6月竣工驗收。9.4 招投標9.4.1建筑方案與設計招投標首先應進行建筑方案的招投標工作，建筑方案應經過多方案比選后確定。建筑方案確定后還必須進行深入的方案優化后方可進入初步設計。建筑方案確定后應同時確定設計單位。建筑方案與設計招標工作中，建設單位應對設計單位進行考察，設計單位應具備甲級居住建筑設計資質。9.4.2施工招投標本項目建設工程的施工單位應通過招投標方式確定，參加投標的施工單位應具備大型居住建筑工程的施工資質，有大型公共建筑的施工經驗。建設單位應對參加投標的施工單位進行必要的考察。施工招投標的標書和標底、發標和開標、評標和確

82、定施工單位等組織工作應認真做好。9.4.3施工監理招投標工程施工監理單位是本項目在施工過程中不可缺少的，監理單位也應通過招標方式確定，建設單位也應對投標的監理單位進行必要的考察。9.4.4工程設備招投標本工程中的生產設備和輔助設備等大型設備和消防報警、消防自動滅火等重要設備應通過招投標方式確定供貨廠家，以保證產品質量和節約工程投資。9.4.5招投標基本情況表表9-1 招標基本情況表招標范圍招標組織形式招標方法不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察、設計建筑工程安裝工程監理工程設備購置其 他第十章 建設投資估算和資金籌措10.1 編制依據1、國

83、家計委、原建設部（現為住房與城鄉建設部）關于發布工程勘察設計收費管理規定的通知（計價格【2002】10號）；2、國家發改委關于印發招標代理服務收費管理暫行辦法的通知（計價格【2002】1980號）；3、國家計委、原建設部（現為住房與城鄉建設部）建設項目經濟評價辦法與參數（第三版，2006年）；4、國家發改委制定的建設項目前期工作咨詢收費暫行規定（計價格【1999】1283號）；5、國家物價局、統計局公布的物價上漲指數（CPI指數）；6、黑龍江省省建筑安裝工程綜合概預算定額（1999）；7、黑龍江省省建設廳發行的黑龍江省省建設工程其他費用定額；8、類似工程估算、概算指標；9、有關建設項目經濟評價

84、的基本參數和指標。10.2 估算范圍投資估算包括該項目的全部工程，主要內容有：主體建筑工程、道路及場地硬化工程、綠化工程以及各類費用。各類費用主要包括：設備費、建設單位管理費、勘察設計費、報告編制費、工程監理費、招投標費、土地費和基本預備費等。注明：本可研報告按照項目開發周期計算。10.3 建設投資估算本項目總投資為12000.00萬元。詳見附表1總投資估算表。10.4 資金籌措項目投資全部為企業自籌。第十一章 財務分析與評價11.1 編制依據（1）國家發改委、建設部2006年7月發布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）的通知；（2）規劃建設項目經濟評價細則；（3）企業會計準則（2006）材

85、工字文工業企業財務制度和財政部（2006）財會字文工業企業財務制度；（4）國務院令540號（2008）中華人民共和國營業額暫行條例；（5）國務院令540號（2008）中華人民共和國企業所得稅法暫行條例；（6）國務院令540號（2008）中華人民共和國征收教育附加費的暫行條例；（7）其它相關文件及經濟法規；（8）項目單位提供的相關資料及相關數據。11.2 基本參數（1）該項目工程建設總投資額：12000.00萬元。（2）該項目建設期：2014年7月2016年6月。（3）該項目總建筑面積61978.2。住宅建筑面積20533.12。商服建筑面積17430.2。農貿市場建筑面積16505.68。辦公

86、室建筑面積6075.2。車庫建筑面積1434。（4）銷售價格確定：住宅均價：3200元/商服均價：8000元/農貿市場建筑面積4000元/辦公室均價：4000元/車庫價格：3000元/（5）營業稅金根據當地稅收政策，營業稅、城市建設維護費和教育費附加分別取總銷售收入的5%，營業稅的7%，營業稅的3%。（6）土地增值稅項目土地增值稅，按照營業稅收的2.5%，則土地增值稅749.43萬元。11.3 財務分析11.3.1 總收入、營業稅金及附加估算本項目從2014年8月開始銷售，到2016年12月全部銷售完畢，各個年份銷售比例分別為20%，30%，50%。詳見下表表11-1 項目各個年份營業收入表序

87、號項目售價計算期售價（萬元）1231住宅6570.601314.121971.183285.30可售面積20533.12單價32002商服13944.162788.834183.256972.08可售面積17430.2單價80003農貿市場6602.271320.451980.683301.14可售面積16505.68單價40004辦公室2430.08486.02729.021215.04可售面積6075.2單價40005車庫430.2086.04129.06215.10可售面積1434單價30006合計29977.315995.468993.1914988.667營業稅金及附加1648.75

88、329.75494.63824.377.1營業稅金1498.86299.77449.66749.437.2附加稅149.8929.9844.9774.94經計算：項目總收入為29977.31萬元。營業稅金及附加為1648.75萬元。11.3.2 成本費用估算（1）總投資項目總投資12000.00萬元。（2）管理費用項目預計3年全部銷售完成，每年的管理費用600萬元，總計1800萬元。（3）銷售費用項目每年的銷售費用700萬元，總計2100萬元。（4）工資及福利費項目每年的工資及福利費650萬元，總計1950萬元。（5）財務費用項目財務費用每年524萬元，總計1572萬元。（5）土地增值稅項目的

89、土地增值稅暫按銷售收入的2.5%計列，土地增值稅為749.43萬元。11.3.3 資金使用計劃建設資金按2年進行計劃使用。第一年投入50%，第二年投入50%。11.3.4 項目損益項目營業總收入29977.31萬元，總成本費用20171.43 萬元，利潤總額8157.12萬元，凈利潤6117.84萬元。11.3.5 現金流量估算本項目建設期為2年，計算期為3年，經計算稅前累計財務凈現流量為8157.12萬元，稅后累計財務凈現流量為6117.84萬元。11.4 贏利能力分析項目總投資收益率為67.98%，項目凈利潤為6117.84萬元，項目資本金凈利潤率為20.41%，盈利情況良好。項目稅前投資

90、回收期2.28年，稅后投資回收期2.34年。投資回收期較短，項目可行。詳見下表表11-2 財務指標表稅后財務內部收益率（%）73.73 稅前財務內部收益率（%）92.22 財務凈現值（ic=12%)3801.79 財務凈現值（ic=12%)5253.31 投資回收期2.34 投資回收期2.28 11.5 價格盈虧平衡分析BEP（售價比率）總成本/（銷售收入銷售稅金及附加）100%項目經計算BEP=71.21%計算結果表明，當項目的銷售價格達到預測價格的71.21%時，企業可以保本經營。因此受市場價格變化影響較小。第十二章 風險分析12.1 風險分析概況項目具有規模大、投資大、建設周期長、專業性

91、強，牽涉面廣等特點，在工程建設和營運過程中，經常要受到多種因素的影響與干擾，而這些因素又大多具有相當的不確定性。因此，必須認真識別風險、設法控制風險，以提高投資的成功率。投資項目風險分析是在必要性、需求分析、工程方案、社會評價論證中已進行的初步風險分析的基礎上，進一步綜合分析識別擬建項目在建設和運營中潛在的主要風險因素，揭示風險來源，判別風險程度，提出規避風險對策，降低風險損失。本項目的風險分析過程總體分為三個階段：風險辨識、風險估計和風險評價，其主要構成如下圖所示：風險分析風險評價揭示項目綜合風險大小及影響項目成敗的關鍵因素、財務分析、預警風險辨識項目過程包括哪些活動、各活動存在哪些風險、風

92、險產生的原因是什么、項目中哪些風險是主要的、各風險因素關系如何風險估計風險發生的概率大小、風險概率分布情況、風險估算圖13-1 風險分析與評價過程示意圖12.2 風險因素識別本項目雖然工程復雜性一般，但市場變化大，受資金風險的影響較大。另外本項目的成敗還受到政府政策、工期、銷售、原材料價格等因素的影響，必須對風險進行充分的估計與認識，以避免造成不必要的損失。本項目風險因素主要包括：市場風險、政策風險、經營管理風險、配套設施風險等。土地政策12.3 風險評價（1）政策風險一方面是受國家宏觀政策的影響，我國目前對于房地產調控趨緊，這在本報告前面已經提到，另外受到肇源縣公積金貸款利率調整、個人購房貸

93、款緊縮、一套房貸款利率上調等因素影響，對于本項目的順利建設及銷售影響極大。（2）市場風險市場風險主要是材料、價格、同業競爭，原材料市場材料價格上揚、材料供應緊張，銷售價格定位不準，樓市之間的激烈競爭。（3）經營管理風險市場營銷，工程質量，管理風險。（4）配套設施風險配套設施為供水、供電及通信、網絡等設施的規劃和建設是否能落實。12.4 風險防范對策及建議1、項目實施前期：抓好各項目標管理，高起點、高品位對項目進行建設。本項目工程量大，工程建設工期緊，因此對各項工作需進行目標管理。前期要對初步設計、施工圖設計、招投標、資金到位等各項工作抓落實。2、施工階段：要抓好對施工組織設計、安排好進度，督促

94、檢查，合理安排資金，把本項目建設成為質量優、環境美的一流商住樓。尤其在基礎施工階段，要處理好與周邊建筑的關系，保證基礎安全施工。3、經營管理：采取靈活的市場營銷手段，銷售價格應摸準市場行情準確定位。4、資金籌措：為了保證項目的正常運行，應加強項目融資力度，資本金和銀行貸款及時到位。5、外部協調：本項目市政配套設施齊全，項目實施中應派專人與市政、專業管線部門協調，辦理好相關事宜，保證項目的供電、供水及交通、通訊的暢通。6、建立市場預警機制，專門成立市場分析小組，對市場進行充分分析，對政府政策進行分析和預測，把握好房地產市場發展脈搏，及時變化新的應對策略。7、創新營銷模式，以營造項目理念為基石，以

95、項目優勢為條件，在營銷各個方面達到并超出消費者心理預期。進行項目大面積、精準化宣傳營銷，使得項目能夠快速去化，最快取得項目利潤。第十三章 結論與建議13.1 結論隨著國民經濟的快速發展，人民生活水平的不斷改善，城市建設快速推進，人們對住房條件要求越來越高，該項目的建設適合市場需求，銷售前景看好，具有良好的經濟效益和社會效益。該項目經過充分的市場調查、市場研究、市場分析及市場預測，符合總體規劃，對改善肇源縣居民生活條件，起到了至關重要的作用，是社會和經濟效益雙贏的好項目。項目規劃布局人性化，結構安全可靠，實施計劃科學。建設資金籌措方案已基本落實，該項目建設的基礎條件均已具備，因此本項目已經完全具

96、備開工條件。本項目是極具可行性的！13.2 建議（1）應加強對建設資金籌措力度，確保工程建設資金及時到位；（2）建議及早做好外部環境協調工作，以便使工程建設時保質保量順利完工，創建一個優質工程；（3）對項目建設的設備材料購置，應有超前意識，做到高起點、高標準、管理信息化，操作人性化；（4）建議在項目施工過程中，充分做好市場調查，廣泛征求社會各階層住房需求，按照市場需求調整、完善建設工程方案，爭取給社會和企業帶來雙贏效益；（5）組建精明能干的技術隊伍或聘請專業項目管理人員進行技術指導，力求降低成本，減小投資風險；（6）合理、科學地做好施工現場設計和工期安排；（7）加快項目開發節奏，最大化降低國家

97、政策帶來的弊端。充分考量項目投資回收情況，做到萬事俱備。（8）組建專門市場分析小組，針對國家、肇源縣、項目區域等進行步步跟蹤，及時調整戰略。做到最大化規避風險，使得本項目利潤最大化。附表1 總投資估算表 總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱建 筑工程費設備及安裝費基礎設施配套費其它費用合計工程量造價（元）單位數量1工程費用8501.34155.001115.619771.9561978.201.1住宅面積2463.972463.97m220533.121200.001.2商服面積2614.532614.53m217430.201500.001.3農貿市場面積2310.802310.80m216

98、505.681400.001.4辦公室面積911.28911.28m26075.201500.001.5車庫面積200.76200.76m21434.001400.001.6基礎設施配套費1115.611115.612工程建設其他費用1772.531772.532.1土地費1466.001466.002.2建設單位管理費52.0052.002.3建設項目前期工作咨詢費4.004.002.4工程勘察費18.0018.002.5工程建設監理費74.3774.372.6環境影響咨詢服務費15.0015.002.7招標代理服務費25.0025.002.8工程保險費29.3229.322.9工程設計費7

99、3.8473.842.10工程造價咨詢費15.0015.003預備費205.52205.523.1基本預備費185.52185.523.2漲價預備費20.0020.004建設投資8501.34155.001115.611978.0511750.005鋪地流動資金250.00250.006總投資12000.00附表2 總收入、營業稅金及附加估算表序號項目售價計算期售價（萬元）1231住宅6570.601314.121971.183285.30可售面積20533.12單價32002商服13944.162788.834183.256972.08可售面積17430.2單價80003農貿市場6602.2

100、71320.451980.683301.14可售面積16505.68單價40004辦公室2430.08486.02729.021215.04可售面積6075.2單價40005車庫430.2086.04129.06215.10可售面積1434單價30006合計29977.315995.468993.1914988.667營業稅金及附加1648.75329.75494.63824.377.1營業稅金1498.86299.77449.66749.437.2附加稅149.8929.9844.9774.94 附表3 總成本費用估算表 單位：萬元序號名稱總價計算期1231總投資12000.006000.0

101、06000.002銷售費用2100.00700.00700.00700.003管理費1800.00600.00600.00600.004工資福利費1950.00650.00650.00650.005財務費用1572.00524.00524.00524.006土地增值稅749.44149.89224.83374.72 附表4 資金使用計劃表 單位：萬元序號名稱總價計算期1231總投資12000.00 6000.00 6000.00 2銷售費用2100.00 700.00 700.00 700.00 3管理費1800.00 600.00 600.00 600.00 4工資福利費1950.00 65

102、0.00 650.00 650.00 5財務費用1572.00 524.00 524.00 524.00 6土地增值稅749.44 149.89 224.83 374.72 附表5 項目損益表 單位：萬元序號項目總計計算期1231營業收入29977.31 5995.46 8993.19 14988.66 2總成本費用20171.44 8623.89 8698.83 2848.72 2.1建設工程投資12000.00 6000.00 6000.00 0.00 2.2銷售費用2100.00 700.00 700.00 700.00 2.3管理費1800.00 600.00 600.00 600.0

103、0 2.4工資福利費1950.00 650.00 650.00 650.00 2.5財務費用1572.00 524.00 524.00 524.00 2.6土地增值稅749.44 149.89 224.83 374.72 3營業稅金及附加1648.75 329.75 494.63 824.37 4毛利潤8157.12 -2958.18 -200.27 11315.57 5彌補以前年度虧損-2958.18 -3158.45 6應納稅所得額（5+6）4998.67 -3158.45 8157.12 7所得稅2039.28 2039.28 8凈利潤6117.84 6117.84 9提取盈余公積金61

104、1.78 611.78 10可供分配利潤5506.06 5506.06 11應付利潤12未分配利潤5506.06 5506.06 附表6 項目現金流量表 單位：萬元序號項目合計計算期1231現金流入29977.315995.468993.1914988.662現金流出21820.198953.649193.463673.093稅前凈現金流量8157.12-2958.18-200.2711315.574累計稅前凈現金流量-2958.18-3158.458157.125利潤總額8157.12-2958.18-200.2711315.576所得稅2039.282039.287稅后凈現金流量6117.84-2958.18-200.279276.298累計稅后凈現金流量-2958.18-3158.456117.84