1、 深圳市濱海購物中心項目可行性研究報告深圳市濱海購物中心項目可行性研究報告二O一二年三月二十日目 錄第一節 項目背景 1第二節 項目必要性 3第三節 項目建設 7一、項目選址7二、項目建設規模8三、商鋪整合8第四節 項目升級改造 10一、開設購物中心大門10二、設立大門內扶梯11三、設立第三層滾動扶梯11四、建立第一棟與第二棟連接11五、拆除第一層商鋪商隔12六、增設空調及通風設備12七、增設停車場12八、拆除路邊直坡13九、美化周邊環境13第五節 購物中心各區功區劃分 15一、升級改造后的營業大樓15二、商場各功能區劃分16第六節 市場啟動的前期工作 19一、組建項目公司19二、定購設備19

2、三、商場升及改造22第七節 購物中心啟動策劃 25一、市場定位25二、經營管理模式26三、啟動開業26第八節 購物中心投資測算 28一、土地使用權投資28二、房屋建筑物投資28三、設備投資30四、土建及設備安裝投資32五、商品投資33第九節 購物中心財務分析 35一、營業收入35二、營業利潤36三、營業費用37四、應繳稅金38五、凈利潤39六、凈銷售利潤率39七、投資回收期40第十節 購物中心資金籌措 42一、自籌資金42二、收入資金42三、借款抵押擔保43四、還款計劃43第十一節 購物中心不確定性分析 45一、盈虧平衡分析45二、敏感性分析46第十二節 結論48第一節 項目背景深圳市是國家最

3、早設立的經濟特區之一,是國家改革開放的前沿陣地，是國家提出的建設大珠江三角區的經濟中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開放窗口。深圳改革開放30年來，建成了完善地產業配套優勢和優良的物流環境，促進了高新技術產業鏈迅猛發展，穩步推進了商貿、金融、物流、電信和專業服務等領域的發展，國內生產總值從1.96億元增長到6765.41億元，年均增長31.20%；人均生產總值從606元增長到79221元，折合10628美元，居全國第一位，年均增長17.64%；貿易進出口總額從0.17億美元增長到2875.33億美元，居全國第一位，年均增長38.34%。隨著國家推行的大珠江三角區經濟一體化和深港經濟一體化，

4、深圳市經濟發展迎來了一個新的高潮。由于深圳市特區只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區，深圳市長期以來存在一市兩制的現像，嚴重影響了特區外龍崗和寶安兩區以及光明新區和坪山新區的發展，使特區外地區存在市政投入少、經濟發展慢、人民生活水平低的現狀。為促進經濟均衡發展，經國務院批準，深圳市特區于2010年7月1日擴大至全市，將龍崗區和寶安區，以及光明新區和坪山新區納入到特區中，深圳市政府決定加大在特區外地區的基礎設施、市政配套以及公共服務水平的投入，全面改善特區外地區的城市環境、經濟環境和生活環境，在特區優惠政策的激勵下，促進特區外地區的經濟發展水平。處于深圳市龍崗區葵涌街道的深圳市濱海購物中心項目，位

5、于深圳市東部沿海的大鵬半島，是深圳市政府重要的菜藍子工程之一，也是深圳市政府東部生態組團建設的重要組成部分，是解決和提高葵涌、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近120萬居民生活問題的關鍵所在，也是促進深圳東部沿海地區經濟發展的重要配套設施之一。深圳市濱海購物中心有限公司響應國家和市政府的號召，全力推進龍崗區葵涌街道的基礎設施和公共服務水平的建設，調動自身資源和能力，按照世界先進理念服務和管理深圳市濱海購物中心，通過管理、服務、經營一體化的模式，統一規劃，集約經營，使深圳市濱海購物中心成為一個功能齊全、環境優美、服務一流的模范商場。深圳市濱海購物中心有限公司依靠自身的經濟實力，引進具有豐富商場管理經驗和

6、高效運作的管理團隊、科學的管理理念和先進的經營方式，建設一流的商業流通企業，不僅可以完善當地市政配套設施建設，促進當地經濟的發展，滿足當地人民生活所需要的肉菜、干鮮、五金、百貨等生活必需品，解決當地人們的就業問題，同時也能為公司帶來客觀的經濟效益?？梢?，深圳市濱海購物中心項目，是一個社會效益明顯、公司效益顯著的好項目。第二節 項目必要性葵涌街道位于龍崗區東南部，東臨大亞灣，南瀕大鵬灣與香港新界隔海相望，東南與大鵬街道接壤，西連鹽田區，北接坪山新區和惠州市淡水鎮。轄區總面積103.9平方公里，海岸線長31.9公里。葵涌街道處于深圳東南部的中心位置，地理位置和交通位置優越，在葵涌方圓五公里范圍內，

7、有深圳市的大梅沙街道、大鵬街道、南澳街道、坪山新區，還有惠州市的淡水鎮、大亞灣區?？恳喳}壩高速公路與深圳市連接，以坪葵公路與坪山新區連接，以海濱公路與大鵬、南澳連接，交通便利，是大鵬半島的經濟中心、政治和文化中心?？课恢脠D按照深圳市城市總體規劃(19962010)、深圳市東部生態組團分區規劃(2005-2020)、深圳市東部濱海地區發展規劃(2002年2010年)和深圳市大鵬半島保護與發展管理規定，深圳市政府對本片區進行了美好的近期建設規劃和宏偉的遠景規劃：1、本片區發展目標是：加強生態保護和環境整治，建設完善的配套設施，為周邊重大產業園區的建設和大鵬半島旅游的開發奠定基礎。2、本片區的功

8、能定位是：具有為東部生態組團提供綜合功能的城市服務中心，為產業園區和旅游服務配套的現代新城。3、本片區在深圳市大鵬半島保護與發展管理規定中屬于三級建設控制區，產業發展主要為旅游業、文化產業、房地產業、生物技術產業、電子信息產業、與海洋資源開發有關的高新技術產業以及市政府確定的其它產業；現狀不符合規劃或者污染型工業項目應嚴格限制或縮減用地規模，并限期關閉或搬遷，鼓勵現狀不符合規劃和產業政策的項目進行升級改造。4、按照深圳市政府城市建設和發展整體規劃，葵涌大鵬規劃為新興產業研發片區，重點發展高科技研發、生態環保和智力密集型新興科技產業。5、經深圳市政府近期規劃，距離葵涌街道僅五分鐘車程的壩光村，方

9、圓20平方公里的可建設用地，是深圳市9個重點發展園區之一，其名稱為“壩光高科技生態產業園區”，重點發展高科技生物產業，計劃引進4萬高科技人才，大力發展高新技術研發和創新，使其成為功能齊全的國家級研發基地，可容納就業人員10萬元人?，F壩光的城市基礎設施建設已開面展開，葵涌直通壩光的隧洞在年末開通投入使用?？繉⒆鳛閴喂夂笄谂涮谆?，規劃有醫院、學校、大型商業、休閑娛樂、高檔辦公場和高檔住宅等設施，為壩光提供全方位的服務。葵涌城市規劃圖深圳市政府對葵涌街道的定位，決定了葵涌是深圳市東南部沿海的政治、經濟和文化中心城市，城市建設以辦公和綜合服務為主。深圳市政府已決定在葵涌加大城市基礎設施和市政服務的

10、投資力度，鼓勵舊城區和落后設施的升級改造，推出各類優惠措施吸引社會資金的投入，使葵涌成為城市功能健全、城市環境優美、各項服務一流的現代化城市。由于歷史原因和經濟發展水平的制約，葵涌舊市場設施落后，急待改造?？颗f市場處于葵涌城市中心位置，是歷史原因自然形成的購物環境，嚴重影響城市的整體規劃和發展；舊市場與居民區交錯混雜，市場布局是按照原來建筑自然分布的，百貨、干鮮、活禽、肉菜、服裝、家電等毫無秩序地散亂分布，相互影響、相互污染；舊市場的房屋都是民房臨時改建而成，使用年限都在50年以上，房屋結構不合理，房屋破損嚴重，存在極大的安全隱患；舊市場道路狹窄，貨物堵放雜亂，沒有統一的消防設施，存在極大的

11、消防隱患?？挎傉缭?003年就將舊市場的改造提到了議事日程之中，并規劃在現在的葵新北路建設新的綜合批發市場；在龍崗區2003年第5次建設用地預審會議項目中，龍崗區政府決定批準商業用地面積12,481.50平方米，建設14,000平方米的農貿綜合市場，正式將建設深圳市綜合市場以文件的形式確定下來，這就是濱海購物中心的最早雛形?？拷值烙?005年3月4日下發了“葵街紀20053號” 葵涌公共設施、市政規劃征求意見會議紀要，深圳市規劃局濱海分局、深圳市規劃設計院、葵涌街道辦主任以及街道各職能部門領導參加，會議一致同意為促進葵涌基礎設施建設，決定打通葵政北路和延安路之間的一段路，拆除葵涌舊市場

12、，葵涌的商業要求上檔次、上品位，按照現代化管理模式經營和管理。深圳市政府2005年4月7日統一思想、總結經驗、真抓實干、加快推進我市農貿市場升級改造工作指示精神，要求在全市范圍內對各農貿市場進行升級改造。現在葵涌沒有一家綜合購物商場，在葵涌5公里范圍內的大鵬、南澳、大梅沙和坪山，均沒有一家綜合購物商場，葵涌街道領導的支持下，結合葵涌城市整體規劃建設，深圳市濱海購物中心有限公司響應深圳市政府號召，投入巨額資金，啟動深圳市濱海購物中心項目，把濱海購物中心建成集休閑、購物為一體的大型綜合購物廣場，一方面滿足葵涌人們日益提高的購物需要，另一方面大大改善城市環境，提高城市綜合競爭能力，促進城市全面發展。

13、第三節 項目建設一、項目選址根據深圳市規劃委員會和龍崗區政府、葵涌街道政府的批復文件，深圳市濱海購物中心位于葵涌街道葵新北路70號，處于葵新北路一側，是葵涌的城市中心、商業中心和行政中心位置，周邊與葵坪公路、葵興路、葵政路、福興路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相連；周邊其他配套設施有葵涌鎮人民政府、葵涌郵政支局、葵涌人民醫院、葵涌戲院、葵涌小學、葵涌中學、葵涌成人文化技術學校、葵涌大酒店、葵涌派出所、農業銀行、工商銀行、中國銀行、亞洲大藥房葵涌支店、華康平價藥房、葵華商場等?？梢?，購物中心所在地是人們的居住、生活、娛樂的中心地區，且交通便利，極大方便人們的購物和休閑。濱海購物中心位置圖二、項

14、目建筑規模深圳市濱海購物中心占地面積12,437.50平方米，是一類國有商業用地，基準地價為每平方米807元，規劃容積率為2.0。項目規劃建筑面積是14,000平方米，實際建筑面積13,613.99平方米，以及配電室、泵房、公廁等配套設施建筑面積212.65平方米。項目主體建筑分為二棟，靠近葵新路為第二棟，里面為第一棟，其中：第一棟主體建筑兩層，層高5.5米至4.5米，建筑面積5,281.11平方米；第二棟主體建筑三層，層高5.5米至5米，建筑面積8332.55平方米。具體建筑情況如下：總建筑面積13,613.69平方米一棟一棟（共二層）建筑面積5281.11平方米其中一層建筑面積2467.5

15、9平方米二層建筑面積2813.52平方米二棟二棟（共三層）建筑面積8332.55平方米其中一層建筑面積2630.14平方米二層建筑面積2851.30平方米三層建筑面積2851.14平方米配套建筑配電、水泵、廁所建筑面積212.65平方米三、商鋪收購和商場整合濱海購物中心建筑總面積13613平方米，其中：一層建筑面積5097.73平方米，二層建筑面積5664.82平方米，三層建筑面積2851.14平方米。深圳市濱海購物中心有限公司現擁有商場建筑面積9410.53平方米，現已過戶到了深圳市濱海購物中心有限公司的兩個股東名下，其中：深圳市圣凱隆投資有限公司4454.05平方米，深圳市金聯盛世投資有限

16、公司4956.48平方米。過戶面積占到商場總面積的70%，其中：一層是部分商鋪，建筑面積914.57平方米；二層是全部商鋪，建筑面積5664.82平方米；三層是全部商鋪，建筑面積2851.14平方米。深圳市濱海購物中心沒有擁有所有權的商鋪，全部在一層，建筑面積4183.16平方米，權利人是47個自然人。按照深圳市工商行政管理局于2004年6月23日下發的“深工商200439號”印發關于開展商品市場開辦單位企業法人登記工作的實施方案的通知，要求商品市場一律由一個有限責任公司開辦，未取得法人登記和營業登記的單位，不得從事商品市場的開辦工作；通知同時要求促進市場“農改超”和升級換代，鼓勵按照“統一進

17、銷存”的模式進行管理，以“提高市場效益，增強市場實力”為宗旨積極進行升級換代。所以，一個綜合商場的經營與管理，必須以一個整體經營，而不能分散經營。深圳市濱海購物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局的文件精神，經慎重調查，反復論證，在葵涌街道政府的支持下，深圳市圣凱隆投資有限公司投資有限公司和深圳市金聯盛世投資有限公司為主體，成立深圳市濱海購物中心有限公司，并帶動其他47個自然人一起統籌策劃經營。由于其他47個自然人購買商鋪后閑置時間較長，都希望盡快啟動市場，均贊成濱海購物中心的啟動方案，并愿意全力配合。第四節 項目升級改造針對葵涌城市規劃和人們日益提高的購物需要，按照大型購物中心的設計理念，經

18、專業策劃團隊精心策劃，報請葵涌政府批準，在保留原有建筑結構和設施的基礎上，深圳市濱海購中心有限公司對原建筑間隔、內部設施、外圍環境等進行升級改造，具體如下：一、開設購物中心大門深圳市濱海購物中心的大門，設在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門總寬度為12米，其中：設有人行通道為寬6米，可以直接通向第一層各精品屋；設有寬3米的滾動扶梯二部，可通過二部滾動扶梯直接通向第二層購物大廳。濱海購物中心正面圖在大門上方的第二層和第三層，設有“濱海購物中心”標示牌。在第二棟最頂層，設有“濱海購物中心”六個字宣傳牌，為三米高的銅字，并設有LED射燈、照明燈等，保證晚間的宣傳和使用。二、設立大門內扶梯在大門內人行通

19、道的兩側，設有直通第二層銷售大廳的二部滾動扶梯，寬度各為三米，共計六米，一部上行，一部下行，方便人們直通二層購物。三、設立第三層滾動扶梯為便于人們在第二棟第三層購物，在第二層與第三層之間，在原有扶梯的基礎上，增設新的大型滾動扶梯，由第二棟第二層直通第二棟第三層，將第二層與第三層連接成為一個整體，使人們在購物時，不自覺地由第二層上到第三層，提升第三層的營業價值。四、建立第一棟與第二棟連接第一棟與第二棟之間，有長100米，寬10米的間隔。在第一棟與第二棟之間，在第二層架設樓板，在第三層架設防雨棚，將第一棟與第二棟連接起來，同時拆除兩棟間的玻璃幕墻。這樣，就可以將第一棟第二層與第二棟第二層連接成為一

20、個整體，在第二層可擴大營業面積1000平方米。將第一棟與第二棟連接成為一個整體后，第二層就成為一個大型營業大廳，營業面積達到6665平方米。既可擴大營業面積，又能方便商品的布局，同時能方便人們購物。五、增設空調及通風設備深圳市濱海購物中心營業大樓，實行封閉管理，營業大廳內部用空調和通用設備調節溫度。大樓每層高最高5.5米，最低5米，便于裝飾和鋪設通風管道和安裝空調管道。根據通風和空調功率，需要在第一棟安裝通風設備和空調設備各一臺，并鋪設通風管道和空調管道，負責第一棟第一層與第二層的通風和空氣調節；在第二棟安裝通風設備和空調設備各二臺，在第一層、第二層和第三層鋪設通風管道和空調管道，其中一臺負責

21、第一層和第一、二棟連接處的通風和空氣調節，另一臺負責第二、三層的通風和空氣調節。六、增設停車場原設計停車場在購物中心的四周，共計80個車位，其中：購物中心前面為20個車位，左側為26個車位，后側為34個車位。由于車位過于分散，不利于統一管理，同時容易造成人車混行狀況，增加購物人員的不安全因素，也不符合休閑購物的要求。按照現代商場的要求，深圳市濱海購物中心有限公司決定取銷前面20個車位，保留左側26個車位和后側34個車位。同時，在濱海購物中心后側，購買農民樓一棟，面積約800平方米，拆除后，將土地平整改為停車場，停車場面積可達到1000平方米左右，可增加50個車位，從而將車位增加到110個，既美

22、化了購物環境，又可保證購物車輛和貨車停放，同時滿足了人們休閑購物的需要。七、拆除路邊直坡在現在的購物中心與葵新路之間保留一個直坡，最高處達到1.8米，最低處也有0.2米，人們只能通過購物中心的設在道邊的門進入，而不能從葵新路邊任何一個地方進入，不利于人們休閑購物，也影響了購物中心的美觀，大大影響了購物中心的人氣。深圳市濱海購物中心有限公司經過慎重考慮，報請葵涌政府同意，決定拆除這一直坡，建設利于人們通行的坡度較緩的臺階，讓臺階環繞在購物中心周圍，人們從葵新路任何一個地方均可以進入購物中心。而車輛通行的路口設在購物中心左側，即現在車輛通行的地方，并直通左側和后側停車場，只允許購物車輛和送貨車輛通

23、過并停放。八、美化周邊環境深圳市濱海購物中心有限公司將購物中心建成人們休閑購物的場所，需要對其周邊環境進行美化，配備有利于人們休閑的設施，具體如下：1、開發門前休閑廣場在濱海購物中心營業樓到葵新路人行臺階的位置， 以及營業樓的右側位置，總面積約5000平方米，開發成為休閑廣場，不允許車輛通行和停放，只允許行人通過。在廣場內種植觀賞性花草樹木，增加排椅、遮陽棚、兒童娛樂設施等休閑設施，便于人們散步、休息等。2、植物綠化沿著土地規劃紅線位置，在停車場和人行道兩側，栽種有利于美化環境的各類植物；在購物中心門前和右側休閑廣場，除栽種用于觀賞的植物外，還要擺放各類盆景花草；3、地面設置在購物中心營業樓外

24、地面，鋪設觀賞性和實用性強的瓷磚地面，達到放松身心，娛樂休閑的目的。4、殘疾人專用設施在購物中心內外，都設置專供殘疾人用的設施、通道等，各營業人員和服務人員都要明白殘疾人的需求，隨時為殘疾人提供各項服務。第五節 購物中心各區功能規劃一、升級改造后的營業大樓1、營業面積：深圳市濱海購物中心有限公司對項目升級改造后，第一棟和第二棟的第一層分為87個精品屋，營業面積達到5097平方米。升級改造后的第一棟第二層和第二棟第二層，以及第二棟第三層成為一整個營業廳，總面積為9516平方米，其中：第二層營業廳面積為6,665平方米，第三層營業廳面積為2,851平方米。2、配套公用設備經過升級改造后，第一棟營業

25、樓與第二棟營業樓成為一個整體，各配套設備均可以共用，主要如下：（1）人行通道大門一座，位于購物中心的正前方，面向葵新路；側門兩座，位于購物中心兩側中間位置；后門三座，位于購物中心后側左、中、右三個方向；（2）電梯、樓梯直通二樓的大型滾動扶梯二部，分別位于購物中心大門兩側；直通二樓的小型扶梯四部，分別位于購物中心中間位置；直通三樓的大型滾動扶梯一部，位于購物中心二樓的中間位置直通三樓的小型扶梯二部，分別位于購物中心二樓的前側中間位置；直通二樓、三樓的貨梯三部，其中：位于購物中心左側一部，位于購物中心右側二部；直通二樓、三樓的人行樓梯五部，其中：位于后側二部，位于購物中心中間位置三部。后門后門后門

26、衛生間樓梯樓梯貨梯扶梯扶梯側樓梯側門樓梯樓梯門貨梯貨梯扶梯扶梯衛生間扶梯正門扶梯濱海購物中心一層、二層通道示意圖（3）公共衛生間購物中心內部公共衛生間五個，其中：位于一樓左側前后位置各二個，位于二樓左側前后位置二個，位于三樓左側一個。二、商場各功能區劃分深圳市濱海購物中心經過多方調查，并經過天虹商場策劃部經理現場指導，根據葵涌人員現在和未來狀況和購買力分析，將購物中心各層功能區劃分為：一層精品類購物區，主要為銀行、肯德基、美食街等專業性的購物區；二層食品服裝百貨類購物區，主要為食品、肉菜蛋類，服裝、床上用品類，百貨類和珠寶化妝品類；三層家具電器類購物區，主要為家具類，家用電器類，文具類和音像制

27、品類。商場布局時可根據實際需要適度調整，具體劃分如下：1、一層購物區功能劃分購物中心一層營業面積5097平方米，定位為大型精品屋超市，化分為六個功能區，分別為：（1）銀行專區，面積約為200平方米；（2 藥店專區，面積約為400平方米；（3）肯德基專區，面積約為400平方米；（4）精品專區，面積約為1000平方米；（5）美食專區，面積約1300平方米；（6）雜貨專區，面積約1300平方米后門后門后門雜貨區雜貨區通美食街美食街側通道側門門精品區精品區道肯德基藥店藥店銀行扶梯正門扶梯一層功能劃分圖2、二層購物區功能劃分購物中心二層營業面積6600平方米，定位為大型食品、服裝、家電、百貨超市，化分為

28、六個功能區，分別為：（1）食品專區，面積約為1500平方米；（2）肉菜蛋專區，面積約為1000平方米；（3）服裝專區，面積約為2000平方米；（4）床上用品專區，面積約為500平方米；（5）日用百貨專區，面積約為1000平方米；（6）珠寶首飾化妝品專區，面積約為600平方米。肉菜蛋專區日用百貨專區床上用品專區食品專區服裝專區珠寶化妝品二層功能劃分圖3、三層購物區功能劃分購物中心三層營業面積2800平方米，定位為大型家俱、家用電器、文具、書藉超市，化分為四個功能區，分別為：（1）家俱專區，面積約為1000平方米；（2）家用電器專區，面積約1000平方米（3）文具、會計用品專區，面積約為400平方

29、米；（4）書藉、音像制品專區，面積約為400平方米。書藉音像制品專區文具會計用品專區家具專區家用電器專區.三層功能劃分圖第六節 市場啟動的前期工作濱海購物中心啟動開業前的準備工作，包括組建項目公司、商場升級改造，定購安裝各類設備，定購各專區商品、招聘管理人員和員工等。一、組建項目公司1、項目公司名稱：深圳市濱海購物中心有限公司；2、項目公司地址：深圳市龍崗區葵涌街道葵新路70號；3、項目公司注冊資本：1000萬元；4、項目公司法定代表人：羅永標清華大學研究生5、項目公司出資人：深圳市金聯盛世投資有限公司實物出資500萬元，占股權的50%；深圳市圣凱隆投資有限公司實物出資500萬元，占股權的50

30、%。6、項目公司經營范圍：經營管理商場、國內外貿易、進出口業務等；二、定購設備濱海購物中心定購的設備，分為升級改造設備和經營管理設備，是購物中心升級改造和經營管理所必須的設備，全部屬于購物中心所有，并投入到購物中心經營中使用。1、升級改造設備 （1）滾動扶梯三部，如下圖： 深圳市宏達電梯有限公司提供的滾動式自動扶梯，梯級寬度600mm，最大傾斜角度30至35，最大提升高度7米，完全可以滿足購物中心需要。（2）空調、通風設備三部廣州藝寧制冷設備有限公司提供的集制冷、通風一體的空調、通風設備，一臺設備可為6000平方米的商場提供制冷和通風，濱海購物中心營業面積15000多平方米，需要空調、通風設備

31、三臺。（3）給排水設備購物中心的供水系統設備，包括上水設備、下水設備、衛生設備，以及各類水泵等。（4）消防設備按照消防部門要求設立的消防泵、消防栓、滅火器等。（5）電器設備根據商場需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動力柜等（6）弱電設備購物中心的弱電設備包括消防報警系統、樓宇自控系統、程控系統、監控系統等。（7）休閑設備購物中心用于免費提供給人們使用的排椅20個、遮陽傘15把、兒童娛樂設備等。（8）綠化植物購物中心占地面積長約125米，寬約100米，四周種植綠化植物總長度約為450延長米，需要種植綠化植物200棵。購物中心提供給人們的休閑廣場約5000平方米，需要擺放大型盆景1

32、00盆，中小型盆景300盆。2、經營管理設備經營管理設備是購物中心在經營管理過程中需要的各類設備，包括陳列設備、加工設備、包裝設備、計量設備、照明設備、收銀設備等。（1）陳列展示設備購物中心經營需要的各類展示用設備，包括超市貨架 、 多媒體廣告設備、展示架 、手推車、 展示柜 、 展示臺、冷藏柜、 冷凍柜 、 熟食柜 、 點菜柜、恒溫箱 、 生鮮設備、置物架、 貨架配件 、散裝柜等；（2）加工設備購物中心經營需要的加工設備，包括絞肉機 、 鋸骨機、攪拌機、切割機 、 制冰機、 蒸煮設備、油炸設備 、清洗設備等；（3）包裝設備購物中心經營中需要的包裝設備，包括條碼槍 、 條碼打印機、 開鎖器、保

33、鮮膜包裝機 、 扎口機、灌裝機 、封口機、 捆扎機等；（4）計量設備購物中心經營中需要的計量設備，包括電子秤 、 條碼電子稱、電子計價秤 、 條碼收銀秤、電子磅秤 、 數據采集器等；（5）照明設備購物中心經營中需要的照明設備，包括無影燈 、 裝飾燈 、 壁燈、展柜射燈 、 吊頂燈 、泛光燈等；（6）收銀設備購物中心經營中需要的收銀設備，包括保險箱 、 收款機 、 POS機、收銀臺 、 驗鈔機 、 點鈔機、小票打印機 、條碼掃描器、磁卡讀卡器 、 磁卡寫卡器、磁卡查詢機 、條碼刷卡器等。（7）安防設備購物中心安防設備，包括解碼器 、 監控錄像設備、對講機、報警器 、滅火器等。8、辦公清潔設備購物

34、中心辦公設備：辦公桌椅10套、電腦8臺，復印機1臺，打印機1臺，傳真機1臺，檔案柜6套等。購物中心清潔設備：打蠟機3臺，吸塵器5臺等三、商場升級改造濱海購物中心的升級改造，包括土建改造和設備安裝兩部分，是商場硬件設施改造的主要部分。1、土建改造（1）開立購物中心大門購物中心大門設立在葵新路一側、購物中心二棟中間位置，大門總寬12米，其中：人行通道寬6米，兩部滾動扶梯各寬3米，共計6米。購物中心大門配備大型卷簾門，便于晚上封閉。（2）開設一樓直通二樓的扶梯通道直通二樓的新的通道，在購物中心大門內，開設兩個由一層直通二層的扶梯通道，并安裝兩部3米寬的滾動扶梯。（3）一棟與二棟連接工程第一棟與第二棟

35、的連接，是在第一棟與第二棟之間的二層架設樓板，將第一棟的二層與第二棟的二層連接起來，再在第一棟的第三層和第二棟的第三層架設防雨棚，拆除第一棟第二層的玻璃墻和第二棟第二層的玻璃墻，使整個第二層連接成為一個整體，成為一個大型營業廳。（4）新擴停車場平整為擴大購物中心停車場，拆除在商場后側新購置的農民樓，將場地平整完畢，并設置隔離防護設施，作為停車場使用。2、設備安裝（1）電梯安裝工程購物中心大門口直通第二樓的兩部滾動扶梯安裝工程，第二層直通第三樓的滾動扶梯一部安裝工程。（2）空調、通風設備安裝工作購物中心空調主機、輔機、循環水系統、通風設備安裝工程；購物中心第一層空調、通風管道系統安裝。（3）消防

36、系統安裝工程購物中心消防系統，在政府消防部門的指導下，配備消防器、消防栓、消防管道安裝等。（4）弱電系統安置工程購物中心消防報警系統安裝、樓宇自控系統安裝、程控系統安裝、監控系統安裝。（5）給排水設備安裝購物中心給排水系統，包括水泵、給排水管道、衛生設備、消防供水等。（6）休閑綠化工程購物中心四周綠化植物的種植、大小盆景的擺放、休閑排椅的安裝、遮陽傘的組裝、兒童娛樂設施的安裝等。（7）經營管理設備安裝購物中心經營管理設備安裝，是商場經營過程中的全部設備，主要有：陳列展示設備、加工設備、包裝設備、計量設備、照明設備、收銀設備等，在購物中心啟動開業前，必須全部安裝完畢。第七節 購物中心啟動策劃按照

37、深圳市、龍崗區和葵涌街道辦事處工作布署，加大對葵涌城市基礎設施的改造力度，滿足人們日益提高的物質文化生活需要。濱海購物中心不僅可以美化城市環境，提高城市形像，同時也可以解決葵涌、南澳、大鵬、大梅沙，甚至坪山新區的人們購物需要，同時可解決當地不少于150人的就業問題。所以，濱海購物中心的啟動工作，不僅是一項經濟工作，更是一項政治任務，深圳市濱海購物中心有限公司安排在8月份深圳大運會開幕前開業。一、市場定位按照葵涌街道辦事處的要求，濱海購物中心必須上品位、上檔次，建成集休閑、購物為一體的綜合性購物場所。深圳市濱海購物中心有限公司以公園式理念布置商場環境，觀賞植物、盆景花草遍及商場四周，并配備排椅、

38、遮陽傘、兒童娛樂等休閑設施，為人們提供一個放松身心的休閑廣場，既使人們在不購物時，也喜歡在商場四周休閑。深圳市濱海購物中心有限公司聘請天虹商場的策劃部經理，對市場進行了全面的調查和深入的分析，引進先進的商場管理模式，實行集中購貨、集中管理、集中銷售、集中結算，以價格求生存，以質量求效益，建成一個大型綜合性購物超市，以滿足人們需要為唯一經營宗旨。二、經營管理模式深圳市濱海購物中心有限公司是濱海購物中心的唯一合法管理主體，具有獨立法人主體資格，實行獨立核算，自主經營的核算制度。購物中心的管理，采用深圳天虹商場的管理模式和考核方式，采取“統一購貨、統一銷售、統一結算”的管理方法，在“統一產權、統一規

39、劃、統一管理”的基礎上，實行自主經營，對員工實行金蝶K/3HR系統考核，采用平衡記分卡、360度評估、能力素質模型等方式進行管理。深圳市濱海購物中心有限公司在商場的采購組織、貼牌加工、商品結構、商業服務等方面，采取構建差異化特色的經營方式。對商品在統一集中采購的基礎上，根據自己對商品質量與品牌要求的經營定位，建立獨立而穩定的商品采購渠道；商場在日常的商業經營服務中，根據顧客對某種或某類特定商品的消費偏好經驗，通過制定適宜的商品質量標準，選定符合條件的生產廠商貼牌加工具有自己品牌的特質化商品；通過對商場商品經營結構的動態調整和合理優化，加強商場經營商品的品類管理，立足商品品類與商場服務的精深開發

40、，增強顧客關聯消費的有效性。除了向消費者提供商品質量保障之外，圍繞顧客在商品交易與消費過程中的需要，提供各種規范化、個性化和人性化的商業延伸服務，再造商場自身商業價值和提升消費價值增值。三、啟動開業深圳市濱海購物中心有限公司，響應市、區兩級政府的號召，安排在2011年12月份大運會開幕前，將濱海購物中心啟動開業。原因如下：為了迎接深圳大運會，深圳市和龍崗區政府做了大量工作，全面提高城市基礎設施建設，美化城市環境。濱海購物中心作為大鵬半島的重要工程，擔負著改善城市機能，提高城市形像的重任，葵涌街道辦事處對此項工作很重視，街道政府已對此項目進行了多次過問，要求購物中心建設必須上規模、上品位、上檔次

41、?？梢?，濱海購物中心項目是一項重要的政治任務，所以，在深圳大運會開幕前，濱海購物中心必須啟動開業，具有深遠的政治意義。按照深圳市舊城（村）改造相關規定和市政建設規劃，葵涌中心城區需要全面拆除重建，原舊市場拆除后不再批準作為市場使用，而是按照新的規劃作為居住用地和賓館用地使用，濱海購物中心便成為了本地區唯一一個大型購物場所，擔負著滿足本地區人們購物需要的重任；延安路和葵政東路需要拓寬和延伸，是龍崗區和葵涌街道近期的重要工程，而兩路的延伸和拓寬必須拆除原有的舊市場?，F龍崗區政府已落實了8000萬元的拆遷補償資金，葵涌街道辦事處已與相關業主達成了拆除意向，并已下達了拆除舊市場的通知，要求在2014年

42、初全部拆除舊市場。為了解決和滿足人們購物需要，龍崗區政府和街道政府要求盡快啟動購物中心，所以，濱海購物中心必須在2013年下半年舊市場拆除前全部投入使用。所以，深圳市濱海購物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購進商品，爭取在2013年8月份啟動開業。第八節 購物中心投資測算響應葵涌街道上檔次、上品位建立商場的指示精神，深圳市濱海購物中心有限公司全面包裝啟動購物中心，需要在商場改造、設備及其安裝、購進商品等進行投資，累計投入資金23,745萬元。具體如下：序號項目數量金額（萬元）1土地使用權12,437.50 1,004.00 2房產9,410.53 13,241.00 3設備2,60

43、0.00 4土建及設備安裝工程830.00 5商場裝修投資1,500.00 6商品4,600.00 合計23,775.00 濱海購物中心總投資明細一、土地使用權投資1004萬元濱海購物中心占用土地總面積12,437.50平方米，位于葵涌街道葵新北路70號，處于葵涌城市商業中心位置，是國有一類商業土地，土地出讓期限為40年，從2003年12月31日至2043年12月31日。按照深圳市政府國有土地出讓公示基準地價，濱海購物中心所占用土地基準地價為每平方米807元，在不考慮拆遷補償費用的情況下，土地使用權價值為1004萬元。二、房屋建筑物投資13241萬元深圳市濱海購物中心有限公司采用收購和承租等方

44、式，將購物中心全部商鋪收歸公司經營，其中：經營性商鋪9430.53平方米，附屬房產212.53平方米，總投資13241萬元。具體如下：深圳市濱海購物中心有限公司商鋪面積9410.53平方米，其中：第一層建筑面積914.57平方米，第二層建筑面積5664.82平方米，第三層建筑建筑面積2851.14平方米。濱海購物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個獨立的購物環境，市場價值會得到很大提高，按照當前市場價值測算：第一層建筑面積914.57平方米，每平方米市場價值2萬元，總價值為1829萬元；第二層建筑面積5664.82平方米，每平方米市場價值1.5萬元，總價值為8497萬元；第三層建筑建筑面積

45、2851.14平方米，每平方米市場價值1萬元，總價值為2851萬元；深圳市濱海購物中心有限公司附屬建筑物為配電室、水泵房，建筑面積212.65平方米，按每平方米3000元測算，其價值為64萬元。序號項目數量金額（萬元）1第一層面積914.57 1,829.00 2第二層面積5,664.82 8,497.00 3第三層面積2,851.14 2,851.00 4附屬房產212.65 64.00 合計13,241.00 以上第一層、第二層、第三層總面積9430.53平方米，總價值為13241萬元。三、設備投資2600萬元深圳市濱海購物中心有限公司擁有的設備，主要是電梯設備、空調通風設備、消防設備、供

46、電設備、供水設備、弱電設備、商場經營設備等，總投資2600萬元。具體如下：序號項目數量金額（萬元）1電梯設備12部650.00 2空調通風設備3部400.00 3消防設備200.00 4供電設備300.00 5供水設備200.00 6弱電設備150.00 7商場經營設備600.00 8其他辦公設備100.00 合計2,600.00 濱海購物中心設備投資明細1、電梯設備價值650萬元（1）大型滾動扶梯3部，每部價值在100萬元左右，共計價值300萬元。（2）小型扶梯6部，每部價值在40左右左右，共計價值240萬元左右。（3）貨梯3部，每部價值在36萬元左右，共計價值110萬元左右。2、空調通風設

47、備400萬元空調主機、輔機共三部，循環水系統和空調管道等，共計價值280萬元通風設備主機，各樓層管道，共計價值120萬元.3、消防設備200萬元消防設備是遍及整體商場的消防水設備及管道、消防器材等，共計價值200萬元。4、供電設備300萬元供電設備包括二部大型變壓器、配電柜、動力柜、供電線路、照明燈具、鐳射燈具等，共計價值300萬元。5、供水設備200萬元供水設備包括給排水用的水泵、供水管道、排水管道、衛生設備等，共計價值200萬元。6、弱電設備150萬元弱電設備是指消防報警設備、樓宇自控設備、程控設備、監控設備等，估計價值150萬元。7、商場經營設備600萬元商場經營設備是指陳列展示設備、加

48、工設備、包裝設備、計量設備、照明設備、收銀設備等，共計價值600萬元。8、其他設備100萬元商場其他設備包括辦公設備和清潔設備，辦公桌椅、電腦、打印機、傳真機、復印機、檔案柜、吸塵器等，共計價值100萬元。四、土建及設備安裝投資830萬元濱海購物中心的升級改造，進行土建工程和設備安裝，共計需要投資830萬元1、土建工程投資620萬元（1）開立購物中心大門，開設從一樓直通二樓的扶梯通道，工程量100平方米，需要投資20萬元；（2）一棟與二棟連接工程，將第一棟與第二棟從二層和三層進行連接，工程量2000平方米，需要投資400萬元（3）新建停車場的平整工程，包括新購農民樓800平方米，以及1200平

49、方米的場地平整，需要投資180萬元。（4）地面工程，包括地面平整、鋪設地磚、殘疾人專用通道，以及其他服務設施等，需要投資20萬元。2、設備安裝工程投資210萬元（1）電梯安裝工程共計三部大型滾動扶梯安裝和其他小型電梯、貨梯安裝、監修等，需要投入資金10萬元；（2）空調、通風設備安裝工程，包括空調、通風設備安裝工程，空調、通風管道安裝工程，需要投入資金50萬元；（3）消防系統安裝工程，包括消防器材安裝工程和消防管道安裝工程，需要投入資金30萬元；（4）弱電系統安置工程包括消防報警系統安裝、樓宇自控系統安裝、程控系統安裝、監控系統安裝，需要投入資金30萬元；（5）給排水系統安裝工程，包括給排水設備

50、安裝和給排水管道安裝工程，需要投入資金40萬元；（6）休閑綠化工程，包括綠化場地、栽種綠化植物、安裝兒童娛樂設施等，需要投入資金20萬元；（7）經營管理設施安裝，包括各樓層經營設備安裝、管理設備安裝等，需要投入資金20萬元。五、商場裝修投資1500萬元商場裝修是濱海購物中心上檔次、上品位的重要措施，商場裝修包括商場地面裝修、商場內外墻壁裝修、商場頂棚裝修等濱海購物中心需要裝修的區域為整個第二層和第三層，面積約為8515.96平方米，經咨詢相關裝修設計和施工公司，需要投資約1500萬元。六、商品投資4600萬元濱海購物中心的商品，是商場在經營過程中購進的，用于銷售用的全部商品，總投資4600萬元

51、。具體如下：序號項目面積（平方米）金額（萬元）1第二層食品肉菜專柜2,500.001,100.002第二層服裝床上用品專柜2,500.001,400.003第二層百貨珠寶專柜1,600.00900.004第三層家具電器文具專柜2,800.001,200.00合計9400.004,600.001、第二層營業大廳食品、肉菜蛋專區2500平方米，陳列及庫存商品1100萬元，其中：食品系列600萬元，名煙、名酒、茶系列459萬元，水果系列10萬元，蔬菜系列1萬元，禽蛋系列1萬元，肉類系列1萬元，魚類系列1萬元，海鮮系列2萬元，干貨特產系列25萬元。具體如下：序號項目數量金額（萬元）1食品系列專柜600

52、.00 2名煙酒茶專柜459.00 3水果系列專柜10.00 4菜蛋肉魚海鮮專柜6.00 5干貨特產專柜25.00 合計1,100.00 2、第二層營業大廳服裝、床上用品專區面積2500平方米，陳列及庫存商品1400萬元，其中：服裝鞋帽系列1000萬元，床上用品系列400萬元。序號項目數量金額（萬元）1服裝鞋帽專柜1,000.002床上用品專柜400.00合計1,400.003、第二層營業大廳百貨珠寶專區面積1600平方米，總投資商品900萬元，其中：日用百貨系列400萬元，珠寶首飾化妝品系列500萬元。序號項目數量金額（萬元）1日用百貨專柜400.002珠寶首飾化裝品專柜500.00合計90

53、0.004、第三層營業大廳2800平方米，陳列及庫存商品1200萬元，其中：家俱系列500萬元，家用電器系列300萬元， 文具會計用品系列200萬元，書籍音像制品系列200萬元。序號項目數量金額（萬元）1家俱系列專柜500.00 2家用電器專柜300.003文具會計用品專柜200.00 4書藉會計用品專柜200.00 合計1,200.00 第九節 購物中心財務分析濱海購物中心是東部沿海地區唯一大型購物中心，輻射方圓五公里范圍內的葵涌轄區、南澳轄區、大鵬轄區、坪山轄區、大梅沙地區，覆蓋范圍內人口近120萬。隨著葵涌政策經濟地位的確立和壩光生物高新區的建立，濱海購物中心的作用日益突出，經濟效益將逐

54、年提升。一、營業收入1、第一年營業收入濱海購物中心的營業收入。主要是經營商場的收入。第一年營業收入3.9億元，具體如下：項目陳列商品數量（萬元）月營業收入（萬元）年營業收入（萬元）食品肉菜等類1,100.002,200.00 26,400.00服裝百貨等類2,300.00750.00 9,000.00家俱電器等類1,200.00300.00 3,600.00總金額4,600.003,250.00 39,000.00第一年營業收入情況食品肉菜類營業大廳2500平方米，陳列食品等類商品1100萬元，每月營業額2200萬元，每年營業收入26400萬元。服裝百貨類營業大廳4100平方米，陳列服裝等類商

55、品2300萬元，每月營業額750萬元，每年營業收入9000萬元。家俱電器類營業大廳2800平方米，陳列家俱等類商品1200萬元，商品周轉次數平均每月0.3次，每月營業額300萬元，每年營業收入3600萬元。2、近五年的營業收入經過對市場購買力的綜合評估，濱海購物中心在未來五年內，營業收入逐年提高，第一年營業收入3.9億元，第五年營業收入5.7億元，年平均營業額在4.76億元左右。具體如下：項目第一年第二年第三年第四年第五年年平均收入食品肉菜等類26,400.0029,040.00 31,944.00 35,138.40 38,652.24 32,234.93 服裝百貨等類9,000.009,9

56、00.00 10,890.00 11,979.00 13,176.90 10,989.18 家俱電器等類3,600.003,960.00 4,356.00 4,791.60 5,270.76 4,395.67 總收入39,000.0042,900.00 47,190.00 51,909.00 57,099.90 47,619.78 近5年營業收入情況二、營業利潤營業利潤是商場經營收入扣除成本后的盈余，由于商品不同，進貨渠道不同，盈利水平也不同，故采用種類商品平均利潤率和綜合利潤率的方式統計。1、第一年的營業利潤濱海購物中心第一年營業收入3.9億元，營業利潤為4260萬元。具體如下：項目陳列商品

57、數量（萬元）年營業收入（萬元）利潤總額（萬元）食品肉菜等類營業利潤1,100.0026,400.002,640.00服裝百貨等類營業利潤2,300.009,000.001,080.00家俱電器等類營業利潤1,200.003,600.00540.00總利潤4,600.0039,000.004,260.00第一年營業利潤情況2、近五年的營業利潤濱海購物中心根據商場經營收入情況，結合綜合利潤率和平均利潤率情況，計算出第一年的營業利潤為4260萬元，第五年的營業利潤為6237萬元，近五年平均利潤為5201萬元。具體如下：項目第一年第二年第三年第四年第五年年平均利潤食品肉菜等類營業利潤2,640.002

58、,904.00 3,194.40 3,513.84 3,865.22 3,223.49 服裝百貨等類營業利潤1,080.001,188.00 1,306.80 1,437.48 1,581.23 1,318.70 家俱電器等類營業利潤540.00594.00 653.40 718.74 790.61 659.35 總收入4,260.004,686.00 5,154.60 5,670.06 6,237.07 5,201.55 近五年營業利潤情況三、營業費用營業費用是商場在經營過程中需要支出的銷售費用、管理費用、財務費用。銷售費用是商場銷售過程中支出的員工工資、水電費、維護費等；管理費用是商場管理

59、部門的人員工資、水電費等；財務費用是商場銀行貸款利息支出等。1、第一年的營業費用濱海購物中心第一年費用總額為1132萬元，其中：銷售費用333萬元，管理費用133元，財務費用666萬元。具體如下圖：項目利潤額（萬元）銷售費用管理費用財務費用費用總額食品肉菜等類2,640.00198.00 79.20 396.00 673.20 服裝百貨等類1,080.0090.00 36.00 180.00 306.00 家俱電器等類540.0045.00 18.00 90.00 153.00 總金額4,260.00333.00 133.20 666.00 1,132.20 第一年費用支出情況2、近五年的營業

60、費用濱海購物中心在近五年內，隨著營業額的增加，費用也隨之增加，第一年的各項費用為1132萬元，第二年為1265萬元，第三年為1391萬元，第四年為1530萬元，第五年為1684萬元。具體如下：項目利潤額綜合費用率費用總額第一年費用額4,260.0027%1,132.20 第二年費用額4,686.0027%1,265.22 第三年費用額5,154.6027%1,391.74 第四年費用額5,670.0627%1,530.92 第五年費用額6,237.0727%1,684.01 近五年費用支出情況四、應繳稅金根據我國稅法規定，濱海購物中心應繳納增值稅，稅率為銷項稅抵扣進項稅后的13%。為計算簡便，

61、可用營業利潤的13%統一計算。濱海購物中心第一年的營業利潤是4260萬元，應繳增值稅553萬元。濱海購物中心近五年的繳稅情況是：第一年繳稅553萬元，第二年繳納609萬元，第三年納稅670萬元，第四年納稅737萬元，第五年納稅810萬元。具體計算如下：項目營業利潤增值稅率應繳稅金第一年應繳稅金4,260.0013%553.80 第二年應繳稅金4,686.0013%609.18 第三年應繳稅金5,154.6013%670.10 第四年應繳稅金5,670.0613%737.11 第五年應繳稅金6,237.0713%810.82 近五年繳稅情況五、凈利潤凈利潤是指營業收入，扣除商品成本、營業費用和稅

62、金后的凈額。深圳市濱海購物中心近五年的總營業利潤額為26077萬元，費用總額為6861萬元，應繳稅金為3381萬元，凈利潤為15765萬元，其中：第一年凈利潤2574萬元；第二年凈利潤2857萬元；第三年凈利潤3151萬元；第四年凈利潤3419萬元；第五年凈利潤3761萬元。具體計算情況如下：項目營業利潤額費用總額應繳稅金凈利潤額第一年凈利潤額4,260.001,132.20 553.80 2,574.00 第二年凈利潤額4,686.001,218.90 609.18 2,857.92 第三年凈利潤額5,154.601,332.80 670.10 3,151.70 第四年凈利潤額5,670.0

63、61,513.00 737.11 3,419.95 第五年凈利潤額6,237.071,664.30 810.82 3,761.95 合計26,007.73 6,861.20 3,381.00 15,765.53 近五年凈利潤情況六、凈銷售利潤率凈銷售利潤率是濱海購物中心銷售百元商品的的凈盈利水平，由銷售利潤率、銷售費用率和銷售稅金率三個因素構成。1、濱海購物中心第一年的銷售收入為3.9億元，每一年的營業利潤為4260萬元，營業利潤率是10.92%；2、濱海購物中心第一年的銷售收入為3.9億元，第一年的銷售費用為1132萬元，第一年的銷售費率為2.9%。3、濱海購物中心第一年的銷售收入為3.9億

64、元，第一年繳納稅金為553萬元，第一年的銷售稅金率為1.42%。4、濱海購物中心的凈銷售利潤率為：凈銷售利潤率10.92%2.9%1.42% 6.6%即：濱海購物中心每百元銷售額的凈利潤為6.6%。相對較低的凈利潤率，是濱海購物中心讓利于民的經拗營策略，是以價格求生存、以質量求發展的經營宗旨的體現。濱海購物中心以較低的價格優勢，吸引更多的購物人群，擴大銷售量，追求規模效益，從而達到與民共贏的經營目的。為提高盈利水平，也要求濱海購物中心增收節支，從人員管理、銷售管理、商品管理、日常經營管理等各方面節約費用，達到更高的盈利水平。七、投資回收期投資回收期是濱海購物中心投資總額，用經營凈利潤回收的期限

65、，由總投資額、年凈利潤額兩個因素構成。1、投資總額濱海購物中心的投資總額包括固定資產投資和流動資產投資，共計投資23775萬元。2、年凈利潤濱海購物中心的第一至第五年的凈利潤為15765萬元，即每年的平均盈利水平是3153萬元。3、投資回收期濱海購物中心的總投資額2375萬元，每年的平均凈利潤約3153萬元，投資回收期為8年。第十節 購物中心資金籌措濱海購物中心項目總投資23,775萬元，其中：固定資產投資19,175萬元，流動資產投資4600萬元，資金的籌措分為自籌資金和銀行貸款兩部份，其中：企業自籌資金14775萬元，申請銀行貸款9000萬元。一、自籌資金深圳市濱海購物中心自籌資金1477

66、5萬元，投資方向是土地使用權、商鋪和流動資金。其中：1、土地使用權面積12437.50平方米，投資1004萬元；2、購買商鋪面積9,410.53平方米，投資13241萬元；3、商場流動資金，投資530萬元。具體情況如下：序號項目數量金額（萬元）1土地使用權12,437.50 1,004.00 2房產9,410.53 13,241.00 3商場流動資金530.00 合計14,775.00 已投入自有資金情況二、借入資金濱海購物中心項目還需要借入資金9000萬元，主要用于支付購買設備資金、土建及設備安裝工程、商場裝修和購進商品所需流動資金。其中：1、購買商場用各類設備，需要投資2600萬元；2、商

67、場升級改造土建工程和設備安裝工程，需要投資830萬元；3、商場裝修工程款，需要投資1500萬元；4、購進商場出售的各類商品，需要投資4070萬元。具體如下：序號項目數量金額（萬元）1設備2,600.00 2土建及設備安裝工程830.00 3商場裝修工程1,500.004商品4,070.00 合計9,000.00 借入資金使用情況三、借款抵押擔保深圳市濱海購物中心向銀行借款9000萬元，抵押財產濱海購物中心商鋪總面積是7371.97平方米，市場價值為1.2億元。其中：股東深圳市金聯盛世投資有限公司名下商鋪面積2917.92平方米，市場價值是4877萬元；股東深圳市圣凱隆投資有限公司名下商鋪面積4

68、454.05平方米，市場價值是5181萬元；深圳市濱海購物中心向銀行借款9000萬元，用1.2億元的商鋪的抵押，抵押是足值的。隨著濱海購物中心經營業績的提高，抵押商鋪的價值也會逐年提高，到第五年后的抵押商鋪價值預計可以達到2億元以上，隨著抵押商鋪價值的提升，銀行貸款風險也相應降低，貸款沒有任何風險。四、還款計劃深圳市濱海購物中心有限借入資金全部投入到項目中使用，保證項目按時啟動經營，還款來源是項目實現的利潤。濱海購物中心項目需要借入資金9000萬元，年利息約630萬元，五年利息合計是3150萬元，本息合計是12150萬元。濱海購物中心項目每年的凈利潤最低是2500萬元，五年的利潤總計為1.5億

69、元，完全有能力償還借款本息。按照商場的經營規律和資金使用規律，深圳市濱海購物中心有限的還款計劃是：按季償還借款利息，到第五年按季分次償還借款本金9000萬元，其中：第一季度償還借款本金1000萬元，第二季度償還借款本金2000萬元，第三季度償還借款本金3000萬元，第四季度償還借款本金3000萬元。第十一節 購物中心不確定性分析一、盈虧平衡分析盈虧平衡是濱海購物中心在盈虧相抵后不盈也不虧時的銷售額，由商品銷售收入、商品銷售成本、商品銷售費用和商品銷售稅金四個因素構成。1、商品銷售收入濱海購物中心第一年銷售收入3.9億元。2、銷售成本率濱海購物中心第一年的銷售收入為3.9億元，第一年的營業利潤為

70、4260萬元，平均銷售利潤率為10.92%，平均銷售成本率為89.08%。3、銷售費用濱海購物中心第一年的銷售收入為3.9億元，第一年的銷售費用為1132萬元，這是公司的固定成本，即公司經營需要支付的固定費用。4、銷售稅金率濱海購物中心第一年的銷售收入為3.9億元，第一年繳納稅金為553萬元，第一年的銷售稅金率為1.42%，這是公司經營的變動成本。5、盈虧平衡分析濱海購物中心的盈虧平衡點為：BEP1132萬元（189.09%1.42%） 1.2億濱海購物中心的盈虧平衡點為1.2億元。所以，當濱海購物中心的年銷售收入達到1.2億元，即月銷售收入達到1000萬元時，濱海購物中心達到盈虧平衡。按照大

71、型購物中心的平均銷售水平，每月1000多萬元的銷售收入是很低的，很容易達到盈虧平衡點，所以，該項目沒有任何風險。二、敏感性分析對濱海購物中心利潤影響最大的因素是銷售收入下降， 由于各種原因造成的銷售收入下降，直接影響到公司的經營利潤和凈利息，是公司經營的最敏感因素。1、當銷售收入降低5%當銷售收入降低5%時，銷售收入為3.7億元，營業利潤為4040萬元，銷售費和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經營凈利潤為2355萬元。2、當銷售收入降低10%當銷售收入降低10%時，銷售收入為3.51億元，營業利潤為3833萬元，銷售費和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經營凈利潤為2148萬

72、元。3、當銷售收入降低20%當銷售收入降低20%時，銷售收入為3.12億元，營業利潤為3407萬元，銷售費和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經營凈利潤為1722萬元.從上述分析看出，在濱海購物中心的營業收入降低20%的情況下，公司的經營凈利潤為1722萬元，說明項目整體盈利能力強，整體抗風險能力強。第十二節 結論深圳市濱海購物中心項目是在龍崗區被確定為經濟特區后，貫徹深圳市政府、龍崗區政府和葵涌街道辦事處的指示精神而發起的利國利民的大項目。該項目為促進深圳東部組團和濱海經濟區的發展，提高葵涌地區城市基礎設施建設和市政配套設施建設，增加葵涌地區的綜合城市競爭能力，改善人們生產環境和生活

73、環境，保證當地經濟未來20年的發展，具有極其重要的現實意義。深圳市濱海購物中心項目是深圳市濱海購物中心有限公司經營轉型的重大舉措，在帶來巨大社會效益的同時，也給公司帶來更大的發展空間和生存機會，每年為公司帶來4000多萬元的利潤收入，同時也為社會帶來500多萬元的利稅收入，解決150多人的就業，反過來又為社會做出更大貢獻。深圳市濱海購物中心有限公司借此機會，精誠團結，努力拼搏，借助深圳市發展的動力，必將能取得更大成就。深圳市濱海購物中心有限公司項目，在五年時間內，給銀行帶來高達3000萬元的利息收入，在保證償還貸款本息的時間，也為銀行業做出了自已的貢獻。綜上所述，深圳市濱海購物中心有限公司項目是一個利國利民的好項目，銀行貸款沒有任何風險，卻能促進社會的發展的企業的發展，符合貸款政策導向。所以，此項目是可行的。二O一二年三月二十日第 53 頁 共 53 頁