1、目 錄一、總論11、項目實施背景與依據12、項目概況23、開發商概況34、編制依據與研究范圍5二、項目發展的必要性分析61、該項目的發展將有力推動我國零售業發展62、該項目的發展將迅速推動入世后我國零售業態的發展升級73、該項目的發展將加速市商業發展和城市建設的步伐74、該項目的發展將最終形成戰略性協作雙方雙贏的發展格局8三、項目發展市場分析91、市總體環境分析92、市商業環境分析103、項目選址分析124、項目發展優勢15四、建設條件分析和工程進度安排161、建設條件分析162、工程進度安排17五、項目的規模和性質17六、工程設計和功能要求181、工程設計182、功能要求20七、消防、環保和

2、衛生241、消防242、環境保護253、勞動衛生25八、投資估算與資金籌措261、投資估算262、資金籌措27九、財務數據估算271、計算期估算272、銷售（經營）收入估算283、總成本費用估算294、銷售稅金及附加估算305、利潤及利潤分配估算30十、財務效益分析301、現金流量分析302、靜態投資收益率分析303、債務清償能力分析31十一、敏感性分析31十二、結論與建議321、結論322、建議32購物廣場項目可行性研究報告一、總論1、項目實施背景與依據1.1 項目實施背景改革開放以來，中國的經濟發展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產成本已使中國成為亞洲地區最具投資吸引力的

3、國家之一。中國入世在即，為了適應入世之后對外開放新形勢的需要，進一步加大招商引資力度，國家外經貿部近日宣布，將放寬對外商投資企業外方在境內銀行籌措人民幣中長期貸款的限制。國家將按照加入世貿組織承諾的條件，修訂和完善有關政策法規；進一步放寬引進外資的領域、地域和技術的轉讓等方面的限制，有步驟的擴大服務行業的對外開放。據介紹，今后中國商業領域進一步擴大利用外資的重點仍是零售業，特別鼓勵國際上有實力、技術先進的著名商業集團進入中國，與國內有實力的零售企業合資合作，共同開拓國內市場；政府主管部門將逐漸把商業引進外資工作納入法制化軌道，做到統一、合理、有序。進入90年代以來，中國的零售業經歷了深刻的變革

4、，由原來的偏重數量擴張轉向以結構調整為重點，帶動質量、效益、規模全面增長的發展策略。連鎖經營方式的成功導入，加速擴大了國內零售市場的容量，社會商品零售總額持續多年保持了10%以上的增長速度，中國零售市場已成為世界上發展速度最快、潛力最大的市場。作為享有國際盛譽的零售商業巨子美國集團于1996年進入中國市場，相繼在深圳、東莞、昆明、北京、大連等地建立了連鎖超市。經過幾年的積累，本地化的進程大大加快，基本建立了適合中國市場情況的管理模式、系統和隊伍，規模采購和規模銷售已形成良性的循環機制。進入新世紀，重拳出擊，全面挺進中國市場，旨在加強對中、小城市店的建設和開發，大力推進連鎖經營，提高經營的規模化

5、與規范化程度，降低流通成本，增加經濟效益，爭取到2005年將連鎖店在中國發展到200家。作為中國地產業的龍頭企業集團股份有限公司抓住了這一契機，在全面挺進中國市場之際與之聯手，攜手共同開發房地產與零售業市場。兩強聯盟，簽署了長期戰略合作協議，雙方將在資金管理、品牌共享、市場開發等方面進行全方位的戰略合作。在經過對地理位置、周邊環境、居民總體收入水平、人均消費水平、市場潛力等幾個方面進行了詳實細致的調查與實地考證之后，雙方確定以等五個城市作為首次合作對象，在各地商業黃金地段，興建購物廣場。該項目是首次合作項目之一。1.2 項目實施依據購物廣場是集團股份有限公司與集團簽署的一攬子合作項目之一。此次

6、項目還包括購物廣場等5個城市的四個項目，各地項目均由集團下屬各地產公司分別施工建設。該項目得到了市政府及各職能部門的大力支持，部分協議正在草擬之中，目前確認的項目實施依據主要有： 集團有限公司與咨詢（深圳）有限公司簽署的房屋租賃協議中國有限公司與集團的會談紀要中國有限公司與集團的關于在選址興建購物廣場的確認函 集團有限公司與市國土管理局簽署的國有土地使用權轉讓合同2、項目概況 項目名稱：購物廣場 項目地址：市區路 建設內容：購物商城、餐飲及配套設施 項目建筑指標：占地面積15915.04平方米建筑面積59738.8平方米覆蓋率73%容積率2.9 投資與收益概況該項目總投資35895.68萬元，

7、其中，建設投資35252.86萬元，流動資金100萬元，正常營業期銷售（營業）收入11341.23萬元，年均利潤總額9876.85萬元，年均稅后利潤6617.49萬元。主要技術經濟指標如下表所示：序 號指 標指 標 值1投資利潤率27.69%2投資利稅率55.38%3資本金凈利潤率50.83%4借款償還期1年8個月5Pt(稅后)(全部投資)1年11個月6Pt(稅前)(全部投資)1年6個月7FNPV(稅后)(全部投資)58726.89萬元8FNPV(稅前)(全部投資)94128.68萬元9FIRR(稅后)(全部投資)63.90%10FIRR(稅前)(全部投資)135.96%11FNPV(稅后)(

8、自有資金)59298.03萬元12FIRR(稅前)(自有資金)123.88%3、開發商概況 名 稱：集團股份有限公司 法定地址： 法人代表： 注冊資本： 經營概況集團股份有限公司成立于1988年，1992年改制為股份制企業，是東北首批股份制試點企業之一。該集團公司自成立以來，以每年翻番的速度跳躍發展，經營范圍從單一的房地產業拓展到商業、工業、外貿等多種領域，現已發展成為擁有40億資產、年經營收入超過70億元的大型股份制企業。集團下屬的房地產開發有限公司作為國家建設部審定的一級房地產開發公司，率先在全國同行業中向全國公開宣布“三項承諾、八項信譽保證”，受到了國家建設部的肯定，并在全國推廣。公司先

9、后在建設開發了等居民小區；等精品樓盤以及大廈、國際飯店等項目。為促進企業的發展，推動國內房地產企業和房地產市場走向規模化、集約化和專業化，集團股份有限公司除立足大連本地房地產開發外，又在北京、長春、成都、南京等地進行了大型房地產項目的投資開發，這其中不僅包括了等精品住宅小區，還包括北京等綜合項目。到2001年底，集團房地產開發將拓展到全國12個城市，年開發量超過150萬平方米，銷售額超過50億元。該集團公司在創造經濟效益、壯大自身實力的同時，也為社會公益事業做出了巨大貢獻，連續幾年贊助大連國際服裝節，先后捐資興建大連市高等學校、小學校、幼兒園以及城市綠化建設，是大連市教育基金會、大連市社會治安

10、基金會、大連市扶貧基金會的發起單位。該集團公司自成立以來，累計奉獻于公益事業的投入額達7億多元人民幣。該集團公司在國內外擁有很高的知名度，形成了巨大的無形資產，已成為大連市一張亮麗的“名片”。該集團公司近期的發展目標是：到21世紀初，成為資產超百億元，年經營額超過百億元的中國一流的大型企業集團。該集團公司擁有一支具有開拓精神的領導隊伍，具備雄厚的經濟技術實力，具有豐富的房地產開發建設和經營管理經驗，完全有能力承擔該項目的實施運作。 美國集團美國集團成立于1962年，以單一經營日雜食品超市為起點，經過近40年的運營，現已發展成為具有傳統的百貨公司、超級百貨商場和倉儲式會員店三大經營體系的大型跨國

11、企業集團。從創業至今，公司始終堅持“低價格、低成本、低利潤”的零售經營理念，恪守“天天平價、滿意服務”的營銷戰略；注重管理，信奉“公仆領導”、“門戶開放”的政策，講究溝通、溝通、再溝通，僅用了40年的時間，就實現了全球化擴張。截至2000年底，已經在全球10余個國家開設了近4000家連鎖店，利潤增長始終保持強勁勢頭，年增長速度高達20%。1998年，從上一年度世界500強第7位，躋身第4位，年營業額為1392億美元，利潤44億美元。2000年，又攀升至第2位，年營業額為1862億美元，利潤62億美元，下屬員工超過100萬人。1996年，進入中國，選擇深圳作為其進軍中國市場的橋頭堡，此后，又相繼

12、在東莞、北京、大連等地開設了分店，取得了驕人業績。憑借其雄厚的資金實力、先進的管理經驗、龐大的衛星系統建立了自己的商業帝國，的加盟，必將大大增強該項目的市場潛力，從而為該項目帶來滿意的投資回報率。4、編制依據與研究范圍4.1 編制依據根據中華人民共和國的有關法律、法規和政策規定，結合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據主要有： 國家外經貿委頒布的外商投資商業試點辦法； 國家計委與建設部聯合頒布的建設項目經濟評價方法與參數； 項目所在地城市總體規劃； 遼寧省建筑工程概預算指標及有關費用標準； 開發商提供的其它有關資料。4.2 研究范圍該可行性研究報告的研究范圍包括：總論；項目發展的必要性

13、分析；項目發展的市場分析；建設條件分析和工程進度安排；建設的規模和性質；工程設計和功能要求；消防、環保和衛生；投資估算與資金籌措；財務基礎數據估算；財務效益分析；敏感性分析；結論與建議等。在此基礎上，考察項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性，為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構貸款決策提供比較可靠的依據。二、項目發展的必要性分析1、該項目的發展將有力推動我國零售業發展經過幾年的發展，我國連鎖零售業獲得了良好的起步發展，同時該領域前幾年對外資的適度放開，也起到了積極的推動作用和示范效應。入世以后，我國將在3年內逐步放開分銷領域的進入限制，零售業將全面迎來開放格局，中國零

14、售業必將掀起新一輪的革命。中國消費市場今年上半年的活躍預兆了這一發展走勢。據國家統計局公布的數字，上半年中國國內各類批發零售商品的銷售中，通訊器材類增長75.2%，汽車類增長36%，文化辦公用品類增長22.2%，家用電器和音響器材類增長13.6%，體育、娛樂用品類增長8%，建筑及裝潢材料類增長28.6%以上。數據表明，今年上半年中國國內消費品市場商品銷售活躍，保持了較高的增長水平，實現社會消費品零售總額17915.2億元，比上年同期上漲10.3%。在吃、穿、用三類商品中，用的商品在居民消費中所占比重略有上升。分析表明，社會消費品零售總額增長的主要原因為城鄉居民收入的增加、節日消費的拉動和市場商

15、品供給結構的改善。由此可見，我國零售市場（特別是等一些大中城市市場）已經具備了連鎖起步快速發展的條件（人均收入800美元以上），無論對外資還是內資連鎖，目前都是一個良好的發展時機，其大規模、規范化發展，將有力推動我國零售業的發展。2、該項目的發展將迅速推動入世后我國零售業態的發展升級該項目的發展方向是在的商業中心地段黃興路發展大規模、標準化的超市。超市是商業零售業態種類中的一種，發達國家的零售商業的發展經驗表明，超市在零售業態布局中占有重要的地位，是一種主流經營選擇方式。可以說，我國零售的業態發展革命才剛剛開始，以超市為代表的商業連鎖經營的銷售額在極個別的一些重點城市的社會消費品零售總額中所占

16、的比例剛剛接近30%，全國的平均水平僅僅在4%左右。由此可以預見，我國零售業態的發展演變才剛剛開始，傳統的百貨店仍居于主導地位，完成演變革命還需要一個較長的發展時期。入世是一個發展契機，未來的3至5年將是我國零售業快速發展的一個時期，這一時期既是最為劇烈的變革時期，同時也是一個發展成熟的時期。該項目發展將以滾動的方式推進，每年在不同城市的發展大型超市數量將不斷遞增。依照在中國的發展計劃，2001年將新增23家店，2002新增43個，到2005年時爭取發展總店數200家。因此，該項目的發展，將在質上提升我國零售業的發展水平，并將迅速推動入世后我國零售業態的發展升級。3、該項目的發展將加速市商業發

17、展和城市建設的步伐市自古是中國南方的一大商貿中心，改革開放以來，商貿業更成為市的支柱產業。但是，進入新世紀，市的商業繼續進一步提升。首先，從商業布局上看，目前市商業布局過于集中在廣場，形成所謂的五一廣場一級商圈，需要向周邊地區加大輻射力。其次，從商業業態上看，目前市的百貨店數量較多，而現代化的大型超級市場較少，急需發展大型超市這種新型的業態。再者，從商業業種上看，在商業中，除了批發零售業以外，現代物流業也是商業發展中的一個新的經濟增長點。是近期已決定將在“十五”期間建設一個大型商品物流配送中心，要把發展物流作為新型商業發展的重點，同時鼓勵發展屬于第三方的配送中心，逐步實現物流配送社會化。進駐后

18、，不僅會給帶來零售業的發展，由于物流量大，也有向周邊輻射的潛力，因此也會帶動市現代物流業的發展。近年來，市的城市建設有了明顯的飛躍。目前，黃興北、中、南山路，以及五一廣場商業中心區的改造拆遷已經緊鑼密鼓的展開，并有了重大的突破。市政府預想建成一個具有較大長度的商業街。市政府的項目正位于黃興南路改造區域內。通過該項目的建設，公司將給帶來先進的業態和管理經驗，集團也將為市的商業街改造、物業管理注入新的活力，從而加速市商業發展和城市建設的步伐。4、該項目的發展將最終形成戰略性協作雙方雙贏的發展格局在世界的范圍內享有盛譽，其成熟的商業運作模式為眾多的企業所瞻仰。集團在國內市場亦具有較高的知名度，特別是

19、在房地產上更是形成了“南有萬科、北有”這一發展之勢。因此，該項目可以認為是雙方的戰略性協作，并且是真正意義上的主業互補式合作。該項合作不但使得合作雙方均能在合作中加快彼此市場開發的速度，同時又能使集團獲得優厚的商業利益，也就是說集團不但在此項業務合作開發中獲得利益，同時也將給集團在全國各地房地產市場上的發展帶來推動力。眾所周知，“百萬買宅，千萬買鄰”，在全國各城市的發展必將給周邊環境帶來人氣，這將為集團在各城市的商品住宅項目的開發帶來聯動效應。因此，該項目的成功實施，無論是對還是對集團都具有極其重要的戰略意義，是一個雙贏的戰略協作。三、項目發展市場分析1、市總體環境分析，省省會，政治經濟文化中

20、心，也是中南地區重要的資金、技術、原材料集散地和交通樞紐。全市轄等五個區及三個縣，總面積1.18萬平方公里。截止到2000年末，市總人口583.19萬，市區人口175.41萬人。商業區集中在區，文化高校集中在區，政治文化中心在區，而區、區屬于老工業區和市郊區。改革開放以來，經濟建設和社會事業的發展都取得了較大成績。2000年，市國內生產總值達656.41億元人民幣，增速為11.3%。工農業總產值737.27億元，外貿進出口總額16.44億美元。全市三大產業的比重為11.3：40.9：47.8。全市從業人員340.8萬人,其中城鎮104萬人。2000年全年在崗職工人均工資為10137元，城鎮居民

21、人均可支配收入7985元。全市城鎮居民儲蓄余額295.73億元，人均1.69萬元。居民年平均消費水平4343元，非農業居民年平均消費水平7946元。是全國重要的商品糧、商品豬生產基地，糧食和牲豬生產在全國都位居前列。水產品、蔬菜、水果、煙草、湘蓮、食用菌、茶葉等大宗農副產品構成了農業鮮明的特色。隨著市場經濟的發展，農業注重在“兩高一優”上下功夫，使傳統農業向市場農業、城郊型農業、生態農業方向轉變。工業以食品、輕紡、電子、機械為支柱產業，化工、建材、醫藥、汽車、冶金等工業也有較好的基礎，發展了彩管、計算機、卷煙、汽車電器、空調器等30個重點產品，100多種產品走上國際市場，遠銷100多個國家和地

22、區。2000年完成全部工業總產值620.49億元，全部國有企業及國有控股企業總體上扭虧為盈。工業走向了以提高經濟效益為中心，持續、穩定、協調發展的軌道。現已成為長江經濟帶中的一個重要開放城市。尤其是一大批國際大公司、大商社、大財團來興業，如日本的日立、韓國的金星社等，更推動了經濟的發展。同時，對外友好交往活動日益增多，每年接待來從事友好觀光的外國友人、華僑、港澳臺同胞數萬人次。市還先后與日本的鹿兒島市、美國的圣保羅市、新澤西市、剛果的布拉此維爾市、瑞士的弗里堡等市結成友好城市或建立了友好合作關系。市在經濟發展、社會進步的同時，城市面貌亦有了根本的變化。目前城市面積擴大到了400多平方公里，建城

23、區面積由解放前的6.7平方公里發展到150多平方公里。中山大廈、大廈、郵電大廈、糧油大廈、國貿金融中心、省廣電中心、北極星商業大廈、通程國際商業廣場等一批摩天大樓的矗立已成為繁榮和發展的標志。曾在全國衛生城市檢查中，榮獲全國衛生城市稱號，并連續多年被評為全國城市環境綜合治理十佳城市。近年來，為創建現代化國際城市，更加大了城市建設的步伐。已計劃投資近100億元人民幣來改善和拓展的交通、通訊能力。其中市內項目投資超過50億元。長潭高速公路、長常高等級公路、319國道長永公路、石長鐵路等重點工程的建設，將極大擴展的對外交通能力。投資達14.77億元的環線工程，以及金霞大道、雷鋒大道、解放路中、西段的

24、續建、石長鐵路湘江公路橋、湘江南大橋、汽車客運南站、自來水擴建、程控電話擴控工程，尤其是以市委、市府西遷為契機的河西新城建設，必將使古城有著更加美好的未來。2、市商業環境分析2.1 市商業環境概況自古以來，便是楚南重鎮；至漢以后，不僅是封王之地，而且成為中國南部政治、文化、經濟中心；唐宋之后，便形成比較突出的商貿發達，商賈云集的商業城市格局，成為全國最早的四大米市之一，素為江南商品集散中心。改革開放以來，商業發展更為迅速，“五虎鬧”曾聞名全國商界。商業現已成為市最具活力的優勢產業。2000年實現社會商品零售總額達308億元人民幣，批發零售貿易總額225億元。目前，市市場建設蓬勃發展，市場網點遍

25、布全市。現有各類商業服務網點12萬多個，初步形成了大中小結合，高中低結合，綜合市場與專業市場結合，布局合理，層次分明，面向多元化，多層次消費的商業網絡。年銷售過億元的大型商場10余家，其中友誼集團、東塘百貨大樓進入全國零售商業百強行列；年市場成交額過億元的大市場10個；已建成一級商業群4個，二級商業群27個，三級商業群83個，農貿、小商品市場200多個，零售網點6萬個。市集散的商品量、交易額、商業活動的輻射面在全省乃至我國整個中南地區具有重要地位。表 2000年市限額以上批發、零售貿易企業綜合指標 單位:億元企業數（個）虧 損企業數（個）總資產商品銷售收 入商品銷售利 潤利 潤總 額一、批發8

26、939179.01193.187.410.007二、零售311140.7037.024.200.251、百貨店4217.1322.932.660.212、超市543.441.380.110.173、專賣店921.643.400.130.4、其他13318.489.311.300.003總 計12050219.71230.2011.610.2572.2 五一廣場商圈分析 五一廣場自漢代以后一直是商業文化中心，這在走馬樓吳簡與馬王堆漢墓出土文物中都有記載。解放后，五一廣場不但成為市的商業中心，同時也成為交通中心。但是，80年代末，尤其是90年代初，的袁家嶺；東塘、伍家嶺、火車站等局部商業中心的形成

27、與超市、專賣店等新業態的出現，五一廣場及黃興路作為傳統的商業中心漸成式微之勢。2000年9月下旬，隨著五一路交通綠化改擴工程的竣工通車，昔日錯亂的廣告牌、低矮的臨街鋪面、擁擠的人行道、車輛雜亂的五一廣場，被如今面目清雋而高聳的現代化大廈、先進而流暢的下沉式交通廣場、休閑舒暢的中心綠化廣場所替代，從而一個現代化的五一廣場商圈獲得了新生。目前，五一廣場商圈的范圍是：它東抵文運街、犁頭街；西達三泰街、藩城堤；南起藥王街、東牌樓；北至新安巷、紫荊街，形狀接近正方形，面積達25公頃。五一廣場的商業街是五一廣場商圈的核心部分。這一定義是市財委的關于市商貿流通業“十五”計劃及2015年長期規劃的匯報中提到的

28、“三線六圈”概念。90年代以后，隨著五一廣場周圍的平和堂、友誼名店、新友誼廣場(錦繡)、東漢名店廣場、新大新時代廣場、萬代廣場的陸續開業，以一個環狀圍繞于五一廣場四周，以其形象而生動的佇立，描繪了一個真實的“商圈”。隨著五一廣場商圈逐步形成，市的商業格局、經營模式、檔次、等方方面面都發生了重大的轉變。從商業格局來說，90年代經歷了“友誼”、“阿波羅”、“中山”、“曉園”“東塘百貨”五虎鬧的階段、友誼阿波羅集團與平和堂龍虎斗的階段，如今進入了游龍戲珠時期。所謂龍，便是由友誼商城、阿波羅商城、阿波羅商業廣場、友誼名店、新友誼商業廣場以及家潤多超市等商場所形成的友誼阿波羅集團陣營；所謂珠，是指集中在

29、五一廣場商圈的平和堂、東漢名店、萬代廣場與新大新時代廣場。從經營模式上來說，五一廣場商圈使的商業模式更加豐富與完備。它包括以友誼阿波羅集團為代表的國營商業經營模式，以平和堂為代表的中外合資式的經營模式，以東漢、萬代為主的物業管理模式，以新大新為代表的品牌經營模式。從而打破了長期以來大型商場國營與合資的單一經營模式，帶動了商場形式的改變，既有友誼名店、平和堂式的綜合商場，也有東漢名店式的室內步行商業街，還有新大新廣場為代表的專業與專向性商場，以及主題式商場，這無疑使得五廣場商圈真正變得多元化與時尚化。3、項目選址分析3.1 項目所在位置及規模項目的選址地位于商業中心區天心區、黃興南路、解放西路與

30、坡子街匯合處，省公安局安全局大院內，占地面積15915.04平方米。該項目是以和集團協商的長春的模式為標準。因此，也為地下一層、地上三層或四層的商城。地下一層為設備用房或停車場，可容納250-300個車位，地上一層全部或大部分用于出售，二至三層由包租，如果建四層，則由與有業務相聯的客戶租用。每個店的建筑面積約45萬平方米，每層建筑面積約在10000平方米左右。3.2 周邊環境及今后規劃該項目地處的黃興南路延接黃心中路，是市最早最繁華的商業區。該項目地址到五一廣場僅十分鐘路程。黃興南路主要集中一些精品店和中檔商鋪，而大商場均集中在黃興中路，主要有平和堂、友誼名店、東漢名店、萬代廣場、新大新時代購

31、物廣場等，都圍繞在五一廣場周邊，形成市一級商圈：五一廣場商圈。黃興南路現正在拆遷改造，所以黃興中路的商店非常火爆，客流量很大，晚上9-10點鐘商場里人頭攢動，超市購物排隊交款。尤其是平和堂，由日資興建，由酒店、商場和超市組合而成，商場采取開架式經營，對外不租不售，采取扣率25-30%不等。友誼名店的規模，經營形式與平和堂差不多，也是黃興中路人流最多、效益最好的兩家店。而東漢名店、萬代廣場經營不好，而且萬代廣場試營業幾個月后關閉。從市場調查來看，市黃興南路、中路的商鋪及大型商場過于集中，競爭激烈，處于飽和狀態。市現將黃興南路拓寬為54米寬，長872米的步行街，預計2001年全部竣工。黃興南路步行

32、通道的改造是由福建三木集團、香港兆祥集團合資組建的三兆公司總投資5億元人民幣。黃興南路西側全部拆遷，規劃三層店鋪，一樓全天候的購物通道和部分商鋪，二樓經營店鋪，三樓庫房和辦公用房，東側進行局部整修，不做大的拆遷，兩側公建商鋪后分別開辟兩條12米貫通道，為商鋪進貨辦公通道。由深圳市建筑設計總院提交的黃興南路步行商業街方案經專家評審中標。該方案為步行街構建了一個核心商業區、三大特色文化廣場、一條商業主軸、五條商業擴展軸的框架結構。具體設計如下：商業核心：以人民路改造為契機，形成具有現代氣息的綜合核心商業中心，設施包括綜合商場、超級市場、匯食城、娛樂中心及金融設施、電信設施。三個特色廣場：（1）文廟

33、休閑廣場：引入“購物公園”概念，在南門口形成商業街的入口休閑廣場，廣場采用西側文廟（已毀）明清時建筑風格，表達古代建造者“天人合一”的理想追求境界，展現積極向上的湖湘文化精神。區內設施包括旅游紀念品商店、傳統飲食名店、茶藝館及小型博物館。（2）火宮殿風味街：規劃結合湘江劇院，擴大規模，將美食街沿坡子街發展，成為具有濃郁傳統氣息的飲食、文化中心。（3）旅游服務中心：結合湘江風光帶，在人民路改造時，發展具有較高標準的賓館、酒店，提高片區的綜合服務水平。一條商業主軸：規劃設想將黃興南路改造成一個具有民國初期風貌為特征的商業步行街，成為片區商業發展的主軸。黃興南路北段以高級服裝專賣店、珍寶首飾店為主，

34、銜接五一商業廣場，黃興南路南段以電子電腦產品商店、照相器材商店、眼鏡店為主。五條商業擴展軸：坡子街：發展特色風味小吃，成為雅俗共享的美食街。永湘街：形成花、鳥、魚的專業市場。東茅街：經營窗簾，床上用品的特色市場。大古道巷：經營書畫、古玩、文物等特色商品。小古道巷：經營文具器材、樂器為主。3.3 周邊物業租售情況黃興南路：由于正在拆遷，調查了解到過去的租金是50-100元/ m2.天，估計以后的售價平均在5萬元/m2左右（不含產權費）。平和堂：采取扣率方式25-30%（根據商品而定），不租售。友誼名店:采取扣率方式25-30%（根據商品而定），不租售。東漢名店：地下一層至三層（包括1-2層之間的

35、夾層）為商鋪分割出售，采用店中店式經營，四層以上為酒店，一層臨街最高售價7.8萬元/m2， 最低3萬元/m2，內部一般在1.7萬元/m2，現已全部售完，但由于管理不善，布局不好，現只有一層在經營，其他樓層停業。萬代廣場：一至四層為商鋪，五至十五層為商住兩用房，店鋪以開架式經營，開發商銷售時采取返租的形式，租金為合同價的8-12%。由于試營業一段時間效果不好，租戶都已停業。 經調查得知，一層面對黃興中路的店鋪價格為：店鋪1：面積153.90平方米，售價700萬元，折單價4.5萬元/m2；店鋪2：面積99.72平方米，售價400萬元，折單價4.1萬元/m2；店鋪3：業主自購自用，建筑面積105平方

36、米，使用面積51平方米，購價365萬元，折單價3.48萬元/m2，而現在部分業主轉賣的價格在4-5萬元人民幣，如出租的話，租金840元/m2.月左右（按使用面積計算，不含稅及水電空調費），該項目的銷售價格按最保守估計，每平方米為4萬元，租金也按最保守估計，每平方米（建筑面積）為20元/m2.日。4、項目發展優勢4.1 品牌共享優勢目前國內市場的競爭已經由產品競爭階段跳躍到了品牌競爭階段，房地產企業進入了品牌營銷階段，零售企業也開始重視依托于品牌的服務體系的開發。與集團的合作，將首先獲得品牌共享的優勢。這兩個品牌在各自的市場上已經具有一定的競爭優勢，這一戰略協作合作模式的建立，將充分發揮其各自品

37、牌的吸引力，為集團引來買房者，集團的房子為聚集顧客群。這一優勢不僅僅體現在區位開發上，還可以體現在招商上和營銷推廣上。4.2 業務拓展優勢與集團的相互選擇顯示了其發展的戰略眼光，這一戰略協作模式的建立，極其有利于雙方的業務拓展。目前集團除在大連發展房地產項目外，其業務已經延伸至廣州、北京、長春、成都、南京、貴陽和昆明等地，并紛紛成立了經營機構。這為向中國各城市的擴張提供了便捷的階梯。同樣，在世界范圍內享有廣闊的資源網絡，除了在國內市場為集團房地產項目的開發積聚人氣外，也可以為集團其他業務的發展提供互補性協助。4.3 外部環境優勢90年代中期以來，市的城市建設步伐明顯加快。尤其是對黃興北、中、南

38、山路，以及五一廣場商業中心區的改造拆遷，正在大刀闊斧的進行著。市政府的設想是將這三條商業街以五一廣場為核心由北向南貫穿起來，屆時一個長度在全國屈指可數的商業街將出現在市內。項目正位于黃興南路改造區域內，市政府非常支持給帶來先進的業態和管理經驗，也非常支持集團為市的商業街改造投資建店。因此，市政府在項目審批手續以及政策上都會為該項目創造一個良好的外部環境。四、建設條件分析和工程進度安排1、建設條件分析1.1 場址選擇建設大型商業項目，能否取得可觀的經濟效益，地理位置是關鍵之關鍵。購物廣場位于市最繁華的商業中心區的天心區，東臨黃興南路，西臨市糖酒公司，南臨小巷，北臨解放路。黃興南路西側為新規劃的三

39、層商業用房，東側為重新裝修、改造后原商業用房。解放西路將規劃為酒吧一條街。由此可見，該項目地理位置優越，商業氛圍濃厚，交通便利，是建設大型購物廣場的理想場地。1.2 外部配套條件該項目周圍基礎設施達到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。2、工程進度安排該項目自2001年6月開始前期準備工作，2001年12月中旬動工興建，2002年12月底竣工。2003年1月投入試營業。具體工程進度安排如下：工程進度安排表序號項目名稱2001年 2002年67891011121234567891011121項目立項2項目規劃和方案設計3項目可行性研究報告4項目設計

40、5土石方工程6支護工程7地下室工程8主體工程9設備安裝工程10室內裝修工程11室外裝修工程12室外工程13竣工驗收五、項目的規模和性質該項目是集商場、大型超市、餐飲為一體的大型商業中心。該項目占地面積15915.04平方米，總建筑面積59738.8平方米。其中：地下建筑面積13552.92平方米；地上建筑面積46185.88平方米。覆蓋率73%，容積率2.9，綠化率20%。該項目地下一層，地上四層，建筑物總高度23.63米，局部高度26.3米。各層建筑面積及層高分別為：地下室建筑面積為13552.92平方米，層高4.8米；地上一層，建筑面積為11546.47平方米，層高5.1米；二、三層，每層

41、建筑面積為11546.47平方米，層高6米；地上四層，建筑面積為11546.47平方米，層高4.8米。六、工程設計和功能要求1、工程設計1.1 功能分配該項目具體功能分配見下表：位 置面積（m2）高度（m）功 能面積（m2）地下一層13552.924.8停車場(322個車位)9324消防水池2440水泵房通風泵房配電室空調機房倉庫860其它928.92一層11546.475.1店鋪10300其它1246.47二層11546.476超市10600其它946.47三層11546.476超市9810餐飲414.5辦公706其它615.97四層11546.474.8餐飲10600其它946.471.2

42、 交通布局保證人流與購物車流和供貨車流避免交叉，各自出入方便。平面交通：在建筑物的四周設環形人行步道，一層設三個人流出入口，地下停車場用的二個汽車出入口，一個貨車入口和設一個室外卸貨平臺。垂直交通：地下室至地上四層設10部人行步道（五上，五下）；二層至三層設4部人行步道（二上，二下），2部自動扶梯（一上，一下）；收貨區設貨梯2部從地下室至地上四層，一層至四層設8個鋼筋混凝土樓梯，其中有4個樓梯通往地下室。1.3 建筑設計該項目嚴格遵照國家頒布的現行各設計規范及市有關城市規劃，消防、交通要求，并按照設計任務書所確定的條件進行設計。考慮城市景觀及區域內已有的建筑風格，發揮項目優勢，利用建筑造型、體

43、量、顏色、創造出一個造型大方得體、簡潔具有超時代氣息的現代建筑新形象。給周圍居民獻上具有安全便捷的交通環境，溫馨的購物環境、愉悅的娛樂環境，舒適的休息環境的耳目一新、親切可人的商業中心。1.4 結構設計該項目采用片筏基礎，主體采用框架結構，柱網為8.48.1m和8.48.4m，樓板、屋面采用現澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。1.5 裝修外裝修：干掛理石。內裝修：一層，各專賣店粗裝修。地面采用花崗石磨光板，其它部分精裝修。二、三層、四層，內墻及柱均做裝修面，涂白色乳膠漆。頂棚鋼絲網，現澆水磨石地面。地下一層，地面采用細石混凝土壓光地面，墻面及頂棚為噴白涂料，汽車上下坡道應做成鋸齒形防滑路石。2

44、、功能要求2.1 給排水系統 生活給水系統該項目給水方式采用下行上給式，由市政管網直接供水，供水要求壓力0.45Mpa。日需用水量480立方米，最大小時用水量40立方米。 熱水系統該項目熱水用于三層超市食品加工處和四層餐飲的廚房，由直燃型溴化鋰吸收式冷溫水機組供給。 空調冷卻水循環系統空調系統設3臺冷水機組。為了節約用水，全部循環使用，按系統循環水量的1.5%由生活給水系統補給。冷卻水循環系統流程為補水冷卻塔循環水泵電子水處理器冷水機組冷卻塔。 消防部分 消火栓給水系統自來水管網壓為0.45MPa，能夠滿足室內消火栓給水系統壓力的要求，所以消火栓給水系統由自然壓力供給。室內消火栓用水量15L/

45、s。室內消防給水管道有兩條進水管與室外環狀網連接，并將室內管道連成環狀，當環狀管網的一條進水管發生事故時，其余的進水管仍能供應所需用水量。消火栓采用鋁合金箱，箱內配有DN65消火栓，口徑19毫米水槍，25米麻質水龍帶。 自動噴灑系統當自來水管網不能滿足噴灑系統和水幕系統的用水量和壓力的要求時，故在地下一層設消防水池，貯存1小時噴灑用水量和3小時的水幕用水量，水池容積約為800m3。 水幕系統用于防火卷簾門的保護，其它均同自動噴灑系統。 排水系統該項目雨污分流排出。糞便污水、生活廢水經管道排入室外化糞池，處理后排入城市污水管網；雨水采用密閉式內排水系統，利用管道豎井形成獨立排水系統。2.2 采暖

46、、通風與空調系統該項目采用集中供冷、供熱空調系統，空調方式為單風道、變風量全空氣系統。夏季冷負荷7500KW 采暖、空調系統冷源：冷源集中設在地下室，采用3臺直燃型雙效溴化鋰吸收式冷溫水機組制作5-10低溫水，供應該項目的空調設備。大門設冷風幕兼熱風幕。 通風系統該項目送風方式采用散流器頂棚送風方式。由新風機組將新風送到風口處。地下設備間設排風兼排煙系統，衛生間設排風系統，超市內食品加工處和餐飲廚房處設獨立的排風系統。2.3 強電工程 變配電設備工程該項目用電負荷為一級負荷，由城市電網兩個不同的供電地點引入兩回路10KV電源，用電負荷7200KW。該項目在地下一層設置變配電室，內設2臺1600

47、KVA和4臺1250KVA配電變壓器。其中2臺1600KVA變壓器專門為空調負荷供電；4臺1250KVA配電變壓器為全樓的消防用電及一般動力、照明負荷供電。變配電室采用高壓真空開關柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采用電磁操作。斷電保護與計量進線柜采用過電流保護，變壓器柜采用過電流過負荷保護。 動力配線工程該項目采用放射式與樹干式相結合的配電方式。對大容量用電設備采用放射式供電，對小容量用電設備采用樹干式供電方式。豎向干線采用二套雙母線，一套雙母線用于一般動力、照明負荷供電；另一套雙母線用于對消防用電負荷供電。樓層配電箱對本層的負荷供電。低壓動力線采用銅

48、芯電線套暗管暗敷設。 照明工程該項目按照國際照度標準，采用新型節能光源及燈具，選用格柵日光燈；室外設泛光照明；室內設應急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。 防雷接地該項目為一級防雷建筑物，采用防雷裝置作直擊雷保護；該項目采用綜合接地，接地電阻要求小于1歐姆；利用建筑物基礎、柱子主筋做接地裝置、引下線。低壓配電系統接地型式采用TNS系統；用電設備及移動設備采用漏電開關保護。2.4 弱電工程 通訊系統引入市電話電纜線路，引進外線400對。商場、超市、行政辦公室及主要設備房間設外線電話。營業場所每層配備一定數量的公用電話，公用電話為磁卡或IC卡電話。超市用電話線（其中包括一條DDN專線及一條ISDN線）。

49、 有線電視系統本工程設有線電纜電視系統。 廣播音響系統該項目廣播音響系統為商場、超市和餐飲提供背景音樂。該廣播系統兼做火災緊急廣播系統。 保安電視監控及防盜報警系統在主要出入口、大廳、長廊、商場、餐廳、停車場場所設置不同類型（定焦、自動光圈半球型、變焦云臺型、針孔型）的監控攝像機，進行有效監視和實時錄像。在一些無人值守的重點場所，根據不同風險等級要求及現場條件進行區域設防。系統控制主機及分控機分別設在一層消防控制中心。 停車場計算機管理系統采用計算機停車場管理系統，在停車場2個進出口處分別設置讀驗卡機、信號燈、攔車器、感應線圈及LED顯示屏，主控計算機設出口管理室。入口無人看守，出口自動或人工

50、管理。對于固定客戶、臨時客戶及內部人員，既做到了區別對待，又做到了統一管理。2.5 煤氣工程該項目煤氣用于三層超市食品加工處和四層餐飲的廚房，日需要2000m3，管線采用普壓鍍鋅鋼管，并配以煤氣表。七、消防、環保和衛生1、消防1.1 總平面布局該項目四周有城市道路，形成環形消防車道，寬度大于4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規劃要求。平面設計：地上每層設3個防火分區，每個防火分區面積不大于4000m2，地下一層設2個防火分區。1.2 安全疏散建筑物一層設三個出入口。地面以上一層至四層有6部自動人行步道直通室外，8個鋼筋混凝土樓梯直通室外；地下室：設

51、備間有1部安全疏散樓梯直通室外，還有3部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。形成了立體高效的交通系統。1.3 火災自動報警及聯動系統消防中心控制室內設有報警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。每層分別設有重復顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器、消火栓報警開關、手動報警開關及消防對講電話、水流指示器和濕式報警閥的聯動介面單元、聲報警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動報警及聯動控制系統。1.4 滅火器配置采用2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，地下一層設60具5A型，地上每層設46具5A型。滅火器應放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。2、環境保護2.1 綠化該項目進行地面

52、綠化，有人行步道鋪地、花壇、小品等。2.2 生活污水處理建筑物排出的糞便等生活污水出戶進入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經隔油器處理后再排入市政排水管網。2.3 噪音的隔絕水泵設減振基礎，進出口設軟管接頭，泵出口設消聲止回閥；冷水機組、空調機組、通風機、水泵及風管系統均設有良好的消聲減振措施。冷卻塔采用低噪聲型。2.4 廢氣的排放餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。車庫產生的廢氣通過排煙豎井排至室外。3、勞動衛生3.1 勞動措施該項目所有用電設備均有接地裝置，以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統的接地形式為TN-S系統，其保護接地線（PE）與工作零線（N）是獨立分開的，正常

53、情況下，用電設備的外露可導電部分與裝置外可導電部分做接地保護，單相三孔插座的接地端均與N線等截面的PE可靠連接；設防雷保護。 3.2 衛生措施按衛生標準，空調系統補充足夠的新風量，全空氣系統補充15-20%的新風量，保證了營業場所符合勞動標準。地下停車場設置了排風系統和補風系統，從而沖淡了有害氣體的濃度，達到符合衛生標準。八、投資估算與資金籌措1、投資估算1.1 建設投資估算該項目建設投資35252.86萬元，構成內容如下： 項目建設投資匯總表 單位：萬元序 號項 目估算價值占建設投資比例(%)1固定資產投資19531.15 55.402無形資產投資13693.00 38.843遞延資產投資

54、350.00 1.004預備費 1678.71 4.76合 計35252.86100.00詳見附表1。1.2 流動資金估算根據該項目的具體情況，項目建成后將房地產全部出售、出租，由物業管理部門運作，預計每年所需流動資金為100萬元。1.3 建設期利息估算該項目建設投資借款總額18557.99萬元，借款年利率5.85%，建設期利息542.82萬元。該項目投資總額為35895.68萬元。2、資金籌措該項目資金籌措方案如下表所示：單位：萬元序號項 目估 算 值1自有資金13100.001.1自有建設投資13000.001.2自有流動資金 100.002建設投資借款18557.993預售款反投資 36

55、94.87合 計35352.86如上表所示，該項目資金來源于三個渠道：自有資金：自有建設投資13000萬元，自有流動資金100萬元；銀行借款18557.99萬元；銷售款反投資3694.87萬元，該項目一層公建的預售收入可進行再投資。資金籌措方案和投資使用計劃詳見附表2。九、財務數據估算1、計算期估算該項目計算期20年，其中建設期1年，運營期19年。2、銷售（經營）收入估算2.1 一層公建銷售收入估算該項目一層公建全部銷售，根據市房地產的價格行情及走勢，確定該項目的銷售方案如下表所示：該項目銷售方案項 目第1年第2年比例(%)面積(m2)價格(元)收入(萬元)比例(%)面積(m2)價格(元)收入

56、(萬元)估算值404618.594000018474.35606927.884000027711.532.2 租金收入估算根據集團與公司達成的協議，該項目的二、三層為購物廣場，購物廣場的租金確定在54元/平方米.月。該項目地上為四層，其中地上第四層全部出租給經營餐飲的業戶，其租金水平參照當地的租金價格。租金收入的估算詳見下表： 項目租金收入估算表 單位：萬元序號出租方案估算值1二、三層1.1出租面積（m2）23092.941.2租金價格（元/m2.月）541.3年租金收入(萬元)1496.422四層2.1出租面積（m2）11546.472.2租金價格（元/m2.月）6002.3年租金收入(萬元

57、)8313.462.3 其他經營收入該項目建有停車場，停車場的收入每個項目可按300萬元/年考慮。該項目建成后還可獲得外墻廣告收入，預計每個項目的外墻廣告牌收入為400萬元/年。該項目物業管理收入，按30元/平方米.月，物業管理年收入為831.35萬元。3、總成本費用估算3.1 工資估算該項目物業管理人員的年工資總額及福利費(按工資額的40%計提)為67.20萬元。3.2 折舊費估算該項目固定資產原值17548.19萬元(扣除銷售部分所占比例后的余額)，凈殘值率10%，折舊年限19年，按直線法綜合計提折舊，該項目年折舊費為831.23萬元。3.3 修理費估算該項目修理費按折舊費的30%計算，每

58、年為249.37萬元。3.4 攤銷費估算無形資產攤銷總額11091.25萬元(扣除銷售部分所占比例后的余額),攤銷年限19年,年攤銷額為583.75萬元；遞延資產總額350萬元，全部計入經營期第1年的成本中，則第2年的攤銷費為933.75 萬元，從第3年起每年均為583.75萬元。3.5 銷售費用估算商品房銷售費用按銷售收入的2%計算，則為923.72萬元。3.6 其他費用估算其他費用根據同類項目的經驗數據確定為346.31萬元。總成本費用估算詳見附表4。4、銷售稅金及附加估算該項目繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。綜合稅費率為5.5%。估算結果詳見附表3。5、利潤及利潤分配估算利潤總額

59、為銷售收入扣除總成本費用和銷售稅金及附加后的余額。對該項目，所在地政府已向投資者許諾免除所得稅，該報告按國家規定的稅率33%考慮（若免所得稅，項目效益會更好），估算結果詳見附表5。十、財務效益分析1、現金流量分析根據不同角度編制的財務現金流量表估算的技術經濟指標如下表所示：指 標FIRR(%)FNPV(萬元)Pt(投資回收期)全 部投 資稅 后63.9058726.891年11個月稅 前135.9694128.681年6個月自有資金123.8859298.03從不同角度計算的財務內部收益率均高于基準折現率8%，財務凈現值均大于零，包括建設期在內的所得稅后的投資回收期僅為1年11個月，可以看出，

60、該項目有較好的盈利能力和清償能力。由于的加盟，無形中提高了該項目的售價（租金），并縮短了資金回收期，因而該項目的財務內部收益率、財務凈現值都比較高，投資回收期短，遠遠大于一般的房地產和商業項目。2、靜態投資收益率分析投資利潤率：27.69%投資利稅率：55.38%資本金凈利潤率：50.83%根據靜態指標也可以看出，該項目有較強的盈利能力。3、債務清償能力分析該項目建設投資借款償還期為1年8個月，即以項目銷售收入扣除相應的開發成本后的余額，完全可以保證在2年的時間里償還銀行借款。十一、敏感性分析該項目的敏感性分析選用了建設投資、經營成本和銷售（經營）收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技

61、術經濟指標的影響程度，分析結果見下表：敏感性分析表序號調整項目分析結果建設投資銷售收入經營成本財務凈現值（萬元）財務內部收益率投資回收期058473.3863.29%1.90年110%55278.4051.35%2.15年2-10%61668.3680.68%1.75年310%67486.4478.83%1.77年4-10%49460.3250.23%2.21年510%57689.4862.34%1.91年6-10%59257.2764.24%1.89年從敏感性分析的結果可以看出，該項目的技術經濟指標對建設投資的變化較敏感，對經營成本不敏感，但無論是哪種因素變化，在10%的變化幅度內，該項目的

62、技術經濟指標都能通過判別標準。因此，該項目有較強的抗風險能力。十二、結論與建議1、結論中國加入WTO，不僅促進外商在中國的發展，而且中國經濟本身也將出現新的繁榮。入世后，以為代表的國外零售企業將進一步加快進入中國市場的步伐，大大推進連鎖經營，加快規模化和本地化的進程。該項目的投資商集團股份有限公司正是抓住了這一契機，在全面推進中國市場之際與之聯手，攜手共同開發房地產與零售業市場，發展戰略合作伙伴關系。該項目的發展條件已經成熟，其運作將有力于推動我國零售業的發展；迅速推動入世后我國零售業態的發展升級；將最終形成戰略性協作雙方雙贏的發展格局。市場分析表明，該項目選址位于市的商業中心區，具有明顯的地

63、理位置優勢；內部設計布局合理，具有整體規模優勢；合作雙方品牌共享優勢，即的品牌優勢和開發商的良好信譽。充分利用以上優勢，準確地進行市場定位，采用科學的經營方式和營銷戰略，該項目的市場前景是比較可觀的。該項目的選址處在市中心商業區的黃金地段，地理位置良好，項目所需的外部配套設施齊全，工程設計合理，為項目的成功運作創造了良好的物質條件。該項目的財務效益分析表明，項目有較強的盈利能力和清償能力。項目在財務上是可行的。敏感性分析表明，該項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目的建設既是必要的，也是可行的。只要開發商科學、規范地運作，該項目達到預期目標是有保證的。2、建議為了使項目順利實施，早日竣工投入使用，該可行性研究報告特提出如下建議：2.1 盡快做好前期工作，以保證項目順利實施該項目目前已與市政府及有關職能部門簽訂了“國有土地使用權出讓合同”，建議開發商盡快與當地政府及有關部門辦理其他相關前期手續，以保證項目按照預計的實施進度和計劃進行。2.2 進一步落實資金該項目規模大，建設投資達35252.86萬元，如此大規模的投資，勢必給開發商帶來較大的資金壓力。在融資方面，開發商已做了大量的工作，建議開發商進一步落實資金，除盡快落實自有資金外，需盡快與金融機構進行接洽，落實貸款資金，保證資金及時到位。37