1、目錄第一章 總 論2一、項目概況2投資總額為人民幣伍仟萬元正。自有資金和融資。3二、建設單位概況3三、綜合評價3四、項目編制原則4第二章 項目建設背景及必要性5一、項目建設背景5二、項目建設必要性5第三章 市場供求分析及預測7一、市場發展現狀與前景分析7二、市場需求分析10第四章 項目建設地點及建設條件10一、建設地點10二、建設條件10第五章 項目生產規模及建設方案11一、項目建設規模和期限11二、項目建設標準13第六章 消防、安全與節能影響評價16一、消防16三、安全17第七章 組織管理與運行18一、組織機構18二、經營管理模式19三、勞動定員和人員管理20第八章 投資估算與資金籌措21一

2、、固定資產投資估算21二、新增固定資產投資估算說明21三、新增固定資產資金來源與籌措22四、流動資金估算及資金來源22第九章 財務評價22一、項目運營計劃22二、總成本測算22三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配23四、項目盈利能力23五、經濟效益與社會效益分析24第十章 風險分析26一、盈虧平衡分析26二、敏感性分析26三、其他可預見風險分析27新增固定資產投資估算表54附表1 單位：萬元54附表2 單位：萬元55附表4 單位：萬元56附表5-1 單位：萬元57附表5-2 單位：萬元58第一章 總 論 一、項目概況（一）項目名稱：好又多超市（二）項目建設單位：（三）項目建設地點：（四）

3、項目法人：（五）項目負責人：（六）建設規模及建設期限：本項目由甲方籌措經營資金，乙方出資裝修經營場地合作經營超市、百貨業。首層部份鋪位租賃經營高檔商品。1 建設規模： 將建兩層合共6000平方大型綜合超市。2建設期：（七）投資總額及資金來源投資總額為人民幣伍仟萬元正。自有資金和融資。二、建設單位概況封開縣信匯投資有限責任公司于2013年6月注冊成立，注冊資金500萬元，公司設立了投資部、市場發展部、工程部、行政人事部、財務部、督查部、采購部等管理部門，并建立了適合企業發展的各項規章制度。公司經營范圍：自有資金對農貿市場、物業管理項目進行投資，房地產開發經營、銷售；建筑材料。展望未來，公司前景遼

4、闊，我們將為打造一個和諧社會、一流品牌房地產開發公司形象而努力奮斗！核心理念：和諧企業創建和諧社會！企業精神：團結、務實、拼搏、高效、創新！經營理念：服務城市，建設家園，誠信經營，攜手共贏！ 三、綜合評價本項目的建設符合封開縣城市城市建設發展方向，對于推動封開縣城市發展戰略的實施，具有重要的促進作用。隨著政府粵桂合作的進一步實施，特別是城鎮一體化戰略的推進，使封開城區發展成為一個充滿生機和活力的發展熱點地區，人民生活水平普遍提高，消費需求不斷增強，建設一座現代化大型購物中心已是勢在必行。目前，建設步伐加快，建設一座大型購物中心可以有力的推動封開城區城市建設，此外還將改善封開縣城市商業基礎設施布

5、局分散、經營混亂、經營專業化程度低等現狀。本項目的實施將使封開城區得居民得到專業化、人性化、品質優良的服務。本項目建設實施方案實用性和操作性較強，技術先進可靠，組織管理措施得當，示范帶動作用大，服務范圍廣闊，市場前景看好，具有較強的盈利能力和抗風險能力，可以實現良好的生態、社會、經濟效益說明該項目是可行的。四、項目編制原則本項目以市場為導向，以本地優勢為依托，以開發引導為手段，以科技進步為先導，以增加經濟總量為目標，推進城市基礎設施建設，加快封開城區的建設速度。本項目按照“規劃高標準、產品高質量、高附加值、因地制宜”的原則進行建設，充分利用資源優勢、區位優勢、交通優勢、開發優勢、產業優勢、政策

6、優勢，實現經濟效益、社會效益和生態效益的統一。本項目要以市場機制運行作為資源配置的手段，以高速產業結構和優化市場體系為目標，科學預測未來經濟發展走向，設計原則采用近遠期結合，著眼于今后發展使本項目既有一定的彈性，又具有較強的可操作性和可達性，體現長期性和超前性的特點。好又多購物中心的規劃建設和管理，要堅持以經濟建設為中心，要把好又多購物中心的經濟發展作為封開城區經濟發展的新的增長點。堅持內引外聯、采用從“筑巢引鳳”到“引鳳筑巢”等方式招商引資，擴大集聚規模。把好又多購物中心建設成為布局合理、設施配套、功能齊全、環境優美、對封開城區乃至封開縣城市總體經濟有帶動和輻射作用的現代化購物中心。好又多購

7、物中心建設方案要適合當地自然條件和社會經濟條件，合理使用資金，提高投資效益。建筑設計上盡量選用新技術、新工藝、新材料，既要經濟適用，又要與現有城市風格和諧統一，達到使用價值和觀賞價值的有機結合，為城市建設增加新的景觀。第二章 項目建設背景及必要性一、項目建設背景封開縣城市地處封開舊城中心區，封開縣城市通過實施“農牧業產業化、城鎮化、工業化”帶動戰略，全縣經濟始終保持強勁的發展勢頭。隨著封開縣城市國民經濟的發展和人民生活水平的提高，城市建設步伐不斷加快。封開縣城市按照營造和諧封開縣城的要求，實施封開新城市發展戰略，封開城區建設步伐加快。二、項目建設必要性封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有

8、兩廣門戶之稱，是通往珠三角洲及大西南的咽喉之地。全縣總面積極因素2723平方公里，轄16個鎮，總人口46萬人。封開縣的基礎設施日臻完善，全縣先后完成了縣內國道321線一級水泥路、省首S266線二級水泥路和縣道西線水泥路工程，水陸交通便利。縣內有直接出口貨物的岸碼頭。全縣通信已實現電話傳輸數字化，程控電話裝機達4萬多門，開通移動電話2萬多門。 近年來，封開縣充分利用優越的地理位置及豐富的資源，大辦工業園區，大力發展三高農業，不斷完善吸引客商的投資優惠政策，社會穩定，經濟持續發展，投資環境得到極大改善。在封開中心城區、新區商業住宅和商業建筑等新建項目星羅棋布，使封開縣城市城市建設規模迅速擴大，在封

9、開中心城區建設一座大型現代化購物中心勢在必行。1好又多購物中心的規劃建設是進一步推動對外開放，全面提升城市形象、加快城市化進程的需要。近年來封開縣城市的經濟、城市規模發展速度加快，商業基礎建設有了明顯進步，但與周邊同類城市相比相對滯后。從完善城市基礎設施方面看，建設一個位于封開城區大型購物中心是完全必要的。好又多購物中心的建成標志著封開城區的城市基礎設施將跨上一個新臺階，有助于樹立封開城區良好的風貌與形象。2好又多購物中心的規劃建設是改善城市環境質量、提高人民生活質量的需要。隨著經濟的發展，城市人口的增加，封開縣城市目前的商業、休閑場所從數量、規模、檔次上來看已不能滿足需要。好又多購物中心建成

10、，將會極大地改善該區域的環境條件，給群眾創造一個購物、娛樂、休閑的好去處。3好又多購物中心的規劃建設是優化土地資源配置、帶動項目周圍沿線開發的需要。好又多購物中心的實施，將有力于城市環境的改善，必定會帶動周圍地價的升值，從而帶動房地產等相關產業的發展，創造新的經濟增長點。第三章 市場供求分析及預測一、市場發展現狀與前景分析（一）商業布局現狀分析目前封開縣城的商業網點布局總體上呈現布局分散的狀況，全市80%以上的道路兩旁都有與住宅混建或專門建設的簡易商業店鋪，但也形成了一些比較集中的商業區，主要是封州廣場和小型購物商業區以及封開縣城購物中心。現有的各個小超市和商業、商家分布分散，一些市場規模較小

11、，不能形成有效的商業積聚。（二）項目綜合優勢分析1. 項目開發外部優勢區位優勢從區域位置看，封開中心城區是連接大塘和西堤的地區性政治、文化、交通、商貿、物資、流通中心樞紐。隨著城市建設步伐加快，城市人口增長加快，封開舊城區將成為封開縣城市規模最大、城市人口最多、商務活動最旺的城區之一本土資源優勢封開縣自然資源豐富。全縣林業用地面積極因素20.5萬公頃，年產松脂2萬多噸，為全國縣級之冠，2001年被國家林業局命名為中國松脂之鄉；全縣可開發水力資源16萬千瓦，目前已實現水電裝機容量體裁衣2.05萬千瓦，年發電量近5億千瓦時，是全國第一批直100個實現農村電氣化縣之一；縣內礦產資源有黃金、水晶、錫、

12、銅、鎢、錳、鐵、花崗巖、大理石、石灰石、礦泉水等其中花崗巖蘊藏量30億立方米，大理石碑15億立方米，石灰石家莊市300億立方米。工業產品主要松香及其系列產品、中纖板、水泥、牛皮紙、礦泉水、木雕刻工藝家具等。商業現狀凸現的優勢封開縣城市城現有商業布局顯示的是市場分散，商業旺地呈點狀，主要因為舊城的商業設施太陳舊，沒有得到改造，繁華地段的商業基礎建設差，沒有形成良好的購物中心格局。缺乏高檔、集中成片的商業區，而封開城區缺乏商業設施，缺少核心購物中心和商業競爭力，正是這種充滿缺陷的現狀為本項目建設城市購物中心提供了必要條件。（三）項目開發自身優勢規劃優勢按封開縣城現行城市規劃，本項目目前是封開城區唯

13、一的大型購物中心，具有獨立市場的優勢。項目總體規劃充分體現了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒適性，各組團功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征表達各自優勢，動靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，更體現了建設品位的優勢。規模優勢本項目的開發為封開縣城區提供了高尚的商業、休閑場所，以花園式商業廣場構成大型購物中心的現代都市樣本。而這種大型的建筑，一流的規劃、高雅時尚的設計將使本項目成為封開縣城市封開城區未來的城市座標，成為封開城區居民休閑、購物、文化活動中心。 設計優勢購物中心的設計具有明顯的商業氣勢，商業主體貫通流暢，增設二層循環通道及多個平臺，輔以景觀綠化，休閑設施，充分滿足購物、商業流

14、通的動靜分布，同時還具有很強的景觀休閑效果。購物中心低密度、大而全的公用空間和主體綠化構成了好又多購物中心的多重景觀效果，完全具備了花園購物、休閑購物、旅游購物的特征。公用配套優勢中學、小學、醫院、郵局、車站、銀行分布在項目周圍，購物中心與住宅區既緊密相連，又相對獨立。項目內公共廁所，垃圾中轉站設計齊全，為公共環境衛生具備物質條件。項目內還規劃物業管理辦公、文化娛樂活動室，為創建現代城市購物中心提供必備條件。物管優勢項目將聘請國內知名物業機構擔任項目物業顧問，在封開縣城率先引進高尚、安全、周到、舒適的服務型管理，并承諾不以贏利為目的，建立與城市發展的管理需求相適應的物管樣板。二、市場需求分析隨

15、著封開縣城城區的建設速度加快，以及封開中心城區、新區的建設速度加快，封開縣城市的轄區人口數量迅速增加，客觀上要求封開城區內有一個購物中心來引領封開城區商業的發展，同時滿足人民的日常生活需求，提高人們的生活質量。好又多購物中心建設項目正是迎合這一需求趨勢而建設，項目以創新的“都市MALL”為核心經營模式，以大型超市、精品百貨、寫字樓為經營主題，符合封開縣城市商貿業的發展方向。第四章 項目建設地點及建設條件一、建設地點封開縣城市封開城區西堤路15號二、建設條件（一）自然條件1地形地貌 封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有兩廣門戶之稱，是通往珠三角洲及大西南的咽喉之地。全縣總面積極因素2723

16、平方公里，轄16個鎮，總人口46萬人。2氣候 封開縣屬亞熱帶地緣季風氣候，北回歸線人境內穿過，土地肥沃，雨量充沛， 物產豐富，封開縣是全國農業綜合項目開發示范縣，全國已基本形成黃煙、麻竹、杏花雞、蓮都羊、賀江水產、名優水果、速生豐產林等三高農業基地。3交通 封開縣的基礎設施日臻完善，全縣先后完成了縣內國道321線一級水泥路、省首S266線二級水泥路和縣道西線水泥路工程，水陸交通便利。縣內有直接出口貨物的岸碼頭。 第五章 項目生產規模及建設方案一、項目建設規模和期限（一）項目建設規模封開縣城市封開城區西堤路15號，項目建成后將輻射整個封開縣城市。好又多購物中心以“美化城市、提高城市服務功能”為目

17、標，為輻射區內的消費者提供商務辦公、購物、餐飲、休閑、娛樂等服務。本項目將成為集品牌展示和銷售為一體，市場、超市、專賣店等多種業態互動共生的大型城市購物中心。（二）建設期限本項目建設期限為1年。完成可行性研究報告的編制、申請立項、項目審批及安裝工程。（三）項目建設進度計劃按照國家基本建設程序，該項目按以下幾個階段進行實施：項目準備階段：項目建議書、可行性研究、批準立項、資金籌措；項目實施階段：勘察、設計、工程招投標、設備采購、道路施工；項目完成階段：試運營、竣工驗收。（四）項目管理為保證工程質量，節約建設投資，縮短建設周期，盡快發揮投資效益，根據國家有關部門政策，本項目實行項目法人責任制、項目

18、資本金制、工程招投標制、工程質量監督管理制、項目環境監督管理制、項目籌資渠道多元化等制度的建設和建設項目的前期工作。成立項目管理小組，負責好又多購物中心內一切建設、運營和管理事務。內部實行嚴格的管理和明確的分工，其主要職責為：行政管理部門負責日常行政工作及項目執行單位的接待與聯絡工作，組織項目的招投標工作；計劃財務部門主要負責項目的財務計劃和實施計劃安排，與項目執行單位辦理合同協議等手續，以及資金的使用安排和收支手續；施工管理部門主要負責項目土建與安裝施工的協調與指揮，施工進度與計劃安排，施工質量與施工安全的監督檢查以及工程驗收工作；設備材料管理部門主要負責項目材料的訂購、采購、保管及調撥等項

19、工作；技術管理部主要負責項目的技術文件、技術檔案的管理工作，主持設計圖紙的審核、處理有關技術問題及組織職工的專業技術培訓、技術考核等工作。二、項目建設標準本項目將引用先進設計理念，以高品位、時尚化、五星級環境及先進的管理模式，為封開縣城市的消費者提供全方位的服務。項目建成后將針對不同消費者的需求，為廣大消費者提供高、中、低檔服務。（一）購物中心環境1好又多購物中心位于封開縣城市封開中心城區，交通便利，易達性好。2好又多購物中心按綠化主管部門規定要求進行綠化，地面平整、硬化，沒有裸露地面。3設有專用機動車停車場，停車場面積滿足購物中心經營需要。4購物中心清潔衛生，未有影響環境衛生的污染源。5好又

20、多購物中心的主體建筑為正式建筑，嚴格按照商店建筑設計規范的要求設計建設。6購物中心建筑物內設有良好的采光、照明設施，空間寬敞、明亮、整潔，地面全部按照要求堅固、平整、清潔、防滑。7建筑物設有通道，通道最小凈寬度嚴格按照規定設計。通道不得堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。8按照要求設有防汛排水、通風、防塵等設施。9按照城市公共廁所衛生標準的要求。購物中心設有衛生間，衛生間清潔、無異味。衛生間的數量、面積、條件與購物中心面積、條件相匹配。10建筑物根據實際情況設有人行自動扶梯、垂直升降電梯、貨用電梯。11配備專人打掃衛生，保持地面清潔，并在場區設垃圾桶。12按經營分類設置經營區域，配置適宜的基

21、礎設施。13.購物中心內設公用電話、電子提款機等公用設施為消費者提供方便、快捷服務。（二）消防安全管理1建筑嚴格按照建筑設計防火規范的要求，報送公安消防機構審核和驗收。2嚴格按照消防安全標志設置要求。配備消防安全通道，配備各種明顯規范的消防標志。3根據國家有關規定要求，配備消防設施，包括消防栓、滅火器，報消防主管部門檢驗。4對購物中心經營人員、管理人員、工作人員（包括營業員）定期進行消防知識和技能培訓，并掌握滅火器材使用方法，做好培訓記錄。5對消防設施進行定期檢查記錄。6在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器材周圍不堆放物品，不影響消防設施和器材的使用。7按照消防法規要求設立消防組織，

22、責任落實到人頭。8設立火災應急預案，并定期演練，保持隨時啟動和安全有效運轉。9施工使用明火履行相關手續和采取相應安全措施。10易燃性、易爆性商品用空容器展示。11電梯等大型電器設備申請檢驗，并取得驗收合格證書。12定期檢查并維護電路、用電設施，做好檢查記錄。13建立健全保安防范組織、制度。14設立治安和消防值班室。15設立對購物中心的電子監控設施。16配備專職保安人員。17對保安人員進行專業培訓，持證上崗。18配備標志明顯的緊急疏散通道、安全出口。19配備應急照明設施。20配備應急突發事件預案，保證可以迅速啟動。21嚴格按照多層建筑承重及堆放高度要求，對物品進行堆放。22配備煙感報警、自動噴淋

23、滅火裝置，并保證處于良好狀態。23配備專職消防隊，并配備消防車等。（三）服務管理1服務性收費符合國家價格管理的有關規定。2購物中心工作人員佩帶胸卡，統一著裝。3設立服務臺，為顧客提供咨詢和導購服務。4配備賣場區域分布導圖。5各功能區標識清晰醒目，使用漢字要用簡體字，設計制作規范。6設立信息臺、信息展示板或廣播，公示市場交易信息、商品信息、價格信息和市場各項承諾及服務措施。7建立顧客投訴制度，并設立專門的投訴接待處理部門，處理消費者訴意見和交易糾紛，并記錄備案。8公示投訴處理結果。9配備電子顯示屏幕，隨時發布有關信息。10建立本購物中心網站，利用網頁提供供求信息、價格信息服務。第六章 消防、安全

24、與節能影響評價一、消防（一）編制依據1.建筑設計防火規范。2.建筑滅火器配置設計規范。3其它有關的規范的標準。（二）消防措施消防工作應貫徹“預防為主，防消結合”的方針。1加強消防水源建設，好又多購物中心內建設消防水源系統，必要時應建設一座消防專用蓄水池和建筑物內外消防水系統。2所有建筑物均按建筑設計防火規范確定建筑物耐火等級和安全通道，并合理的選擇防雷電設施。3按規范要求建筑物的建筑群設置合理的消防通道，并按環形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通道和道路的暢通。4主次干道按120米間距設置消防栓，高層建筑附近要增設13個消防栓。5各建筑物均應根據其自身特點，選擇和配備一定數量的滅火器

25、，并定期檢查確保使用的可靠性。6按規范要求搞好設施的設計與安裝，防止產生火源。7建設消防自動報警系統，并建立健全消防的有關規章制度。8其它未盡事宜，按國家有關規定執行。三、安全（一）編制依據 1建設項目（工程）勞動安全衛生監察規定。2工業企業設計衛生標準。3建筑抗震設計規范。4其它有關的規范和標準。（二）安全措施1地區建筑物設計和建設按地震烈度8度設防，好又多購物中心按7度設防。2地震時公園、綠地、綜合廣場等為群眾主要疏散和避難場地，城市主次干道要滿足疏散救援，要求道路兩側建筑物高度，以房屋倒塌后，道路中間所留二車道（6米）為標準。3制定本公司操作規程和安全技術規程，定期進行培訓和考核，依法搞

26、好安全工作。4電氣設計和建設均應按規程搞好防雷接地，意外情況自動斷電等多項保護措施。5根據企業衛生標準，對有毒有害物濃度進行定期檢測和超標報警系統，并按規定配備必需的勞動保護用品。6其它未盡事宜按國家有關規定執行。第七章 組織管理與運行 一、組織機構本項目由封開縣信匯投資有限責任公司組織實施。項目啟動后，按照項目建設的宗旨和目標來逐步實施。為了達到預期目標，建議按照實際工作需要設置管理機構。好又多購物中心建設項目設立董事會、監事會和總經理，實行董事會領導下的總經理負責制。董事會是項目建設的最高決策機構，對項目建設實行全面領導。總經理負責好又多購物中心具體的施工建設及日常管理工作。二、經營管理模

27、式好又多購物中心采取部分出售和出租的模式進行運作和經營，封開縣城市信匯房地產開發有限責任公司對購物中心的綜合服務進行管理；公司堅持“立足市場、探求市場、挖掘市場、適應市場”的市場先行的經營廣立理念，不斷深入了解、挖掘消費者的需求，不斷適應、滿足市場、滿足消費者的要求。秉著“誠信、創新、發展”的經營理念，無論對商戶、無論對消費者，公司都充分站在對方的角度去考慮問題，確保商戶、消費者的利益能夠得到充分的維護；此外，公司不斷吸取先進的經營理念、管理模式，借鑒、總結成功管理經驗，在已有基礎上開拓、創新更適合自己的途徑和方式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬件設施，在市場、在消費者心目中

28、樹立一個“誠信、健康和不斷發展向上”的品牌形象。“創意、科技、人文、品牌、誠信、共贏”作為封開縣城市信匯房地產開發有限責任公司的企業文化核心，充分體現了公司的人文關懷精神和對品牌營銷的重視。伴隨著時代的前進和市場競爭的激烈化，利潤的競爭已經轉為品牌的競爭，一個有著高美譽度的品牌不僅僅代表著數千萬、數億元的隱性價值，更是對一個公司、對一個經營團隊的肯定。一支高素質的管理團隊是公司持續健康發展的關鍵因素，公司從一開始就打造一支封開縣城精英管理團隊，每年都會招納一定數量的應屆畢業大學生，補充公司的后備力量；為了能促進員工的成長，公司內部已形成了一個良好的人才選拔機制，并提供不同程度和不同階段的培訓機

29、會，用以激勵員工不斷進行自我提升，滿足當前競爭和市場的需要。三、勞動定員和人員管理按照組織管理機構的設置，分別測算出工作量，按照經營各個環節的職位測算定員，本項目勞動定員為60人，其中，管理人員10人、行政管理人員15人、專業技術人員15人、保安人員10人、清潔工人10人。管理人員為公司經理2人、會計4人、出納2人、保管2人。對于項目內的所有職工要嚴格實行同內容的培訓，經考核合格后方可上崗工作，確保人員的素質，建設一支高效、精干的專業隊伍。第八章 投資估算與資金籌措一、固定資產投資估算本項目位封開城區繁華地段，具有優越的市場位置，地產升值潛力巨大，建成后成為封開最大的購物中心。根據項目的設計要

30、求，估算新增總投資5000萬元，其中新增固定資產投資4810萬元，鋪底流動資金190萬元。新增固定資產投資構成詳見表8-1。表8-1 新增固定資產投資構成表序號項目名稱估算投資(萬元)所占比例()1設備購置費2建筑費3安裝工程費4運雜費5勘察設計費6建設單位管理費7辦公家具購置費8人員培訓費9驗收鑒定費11基本預備費12建設期利息合 計二、新增固定資產投資估算說明基本預備費按建筑費、設備費、其它工程費之和的5%計算。新增固定資產投資估算詳見附表1。三、新增固定資產資金來源與籌措本項目新增固定資產投資5000萬元，資金來源為企業自籌。新增固定資產投資使用計劃與資金籌措詳見附表2。四、流動資金估算

31、及資金來源本項目新增流動資金總額為320萬元，其中鋪底流動資金30%為96萬元，由企業自籌資金解決。第九章 財務評價一、項目運營計劃本項目計算期12年，建設期為1年，經營期為7年。第2年開始正式運營，第4年達到滿負荷運行年，滿負荷經營年預計實現收入總額為2360萬元。其中，出租購物中心，預計實現收入1780萬元；出租商鋪，預計實現收入580萬元； 二、總成本測算滿負荷經營年項目總成本費用為 萬元，經營成本為 萬元。（一）原材料價格的確定（不含稅）是以現行價格為基礎進行計算。（二）水電費以現行價格為基礎計算。（三）工資及福利費本項目技術人員和管理人員共計60人，人均工資按1.2萬元/年計算。（四

32、）基本折舊和攤銷費固定資產中房屋折舊年限按20年計算，機器設備折舊年限按10年計算，殘值率為5，遞延資產按照5年攤銷。（五）修理費用按折舊的30%計算（六）銷售費用按銷售收入的3%計算總成本費用估算詳見附表4。三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配本項目擬通過出租購物中心、商鋪等，第三年（滿負荷經營年）預計收入為 萬元。產品營業稅按5%計算，城市建設維護稅、教育費附加分別為7%、3%，預計滿負荷經營年銷售稅金及附加為 元。銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見附表5。滿負荷經營年利潤總額為 萬元，所得稅率為33%，所得稅額為 萬元。在可分配利潤中，盈余公積金提取比例為10%，公益金提取比

33、例為5%。滿負荷經營年稅后利潤為 萬元。損益和利潤分配詳見附表6。四、項目盈利能力 （一）財務內部收益率稅前 33.45% 稅后 23.81%（二）財務凈現值(Ic10%)稅前 萬元稅后 萬元（三）投資回收期（含建設期）稅前 3.10年稅后 4.35年（四）投資利潤率 43.93%財務現金流量詳見附表71、附表72。五、經濟效益與社會效益分析（一）經濟效益分析從以上財務數據中可以看出，其內部收益率超過社會基準折現率，說明項目的經濟效益較好，盈利能力較強。并能夠滿足銀行要求在規定的時間內還清貸款。項目建成后，經濟效益明顯，該項目是可行的。（二）社會效益分析由于本項目建設內容中基礎設施是其重點內容

34、，公益性很強，因而有較好的社會經濟效益，概括起來主要有：1好又多購物中心的建設會促進市區經濟的發展依托好又多購物中心良好的區位條件和基礎設施，擺脫了原有城區對城市發展的資源和環境的束縛。封開縣城市長期以來受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發展受到一定的制約，已不可能在原地進行大規模的城市建設。因此，好又多購物中心的建設將會促進城市的發展，推動封開城區的建設步伐，成為市區經濟發展的支撐。2好又多購物中心的建設將會促進相關產業的發展好又多購物中心的建設，必然帶來技術、人才、信息、資金等的集聚效應，為經濟的發展創造良好的社會環境。好又多購物中心建設開發，可以較好地帶動相關產業的發展。好又多購物中心

35、的發展對當地的建材工業、食品工業、運輸業等有較大的前瞻影響，房地產、商貿、金融、社會服務業等有較大的后續影響。可見好又多購物中心的建設對國民經濟的其它產業都產生了較好的帶動作用，延長了產業鏈條，具有良好的國民經濟效益。3好又多購物中心的建設將會促進封開縣城市經濟的增長好又多購物中心的建設可以促進封開縣城市經濟的增長，有利于經濟總量的擴大，提高財政收入水平和人均收入水平。此外，好又多購物中心的建設還有利于提高城市化水平，提高對外開放水平，有利于發揮高新技術產業的后發優勢，促進產業的跨越式發展，實現產業結構的優化升級。4好又多購物中心的建設將會促進城市功能的改善好又多購物中心建設的合理布局，可使區

36、內交通秩序井然，有效的預防和減少交通事故，使區內居民及其他人民群眾的人身安全和財產得到較好的保障。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區交通擁擠，減少貨運和客運延時損失，增加可觀的經濟效益。5好又多購物中心整體上實行市場化運作，必然要建立統一、開放、競爭有序的市場環境，有利于提高經濟發展的市場化水平，促進市場經濟的發展和逐步完善。好又多購物中心的建設有利于提高對外開放水平。好又多購物中心的建設將借鑒國內外先進地區的成功經驗，整體上實行市場化運作，從根本上改變傳統的招商模式，實現對外開放的全面創新。第十章 風險分析一、盈虧平衡分析滿負荷經營年本項目的盈虧平衡點(生產能力利用率)為14.69%，

37、即銷售收入達到 萬元時，處于盈虧平衡狀態，說明企業的成本較低，盈利情況良好。二、敏感性分析本報告分別對固定資產投資、銷售收入、經營成本的變化進行敏感性分析。表12-1 敏感性分析表序號項 目變動幅度全部投資(所得稅前)內部收益率凈現值投資回收期-%萬元年-基本方案-33.45 3.101固定資產投資10%30.473.40-10%36.962.812銷售收入10%37.082.82-10%29.673.473經營成本10%32.803.14-10%34.103.07從上表中可以看出，當這幾種因素變化10時，項目的稅前內部收益率仍在25以上，說明項目具有很強的抗風險能力。三、其他可預見風險分析（

38、一）開發規模過量所謂“過量”是指在房地產領域內，商業地產的開發超過了商業地產的需求量。同時，在具體開發地塊上，商業地產的開發量超過該地塊或商圈的合理需求量。前一種整體過量引發資金分流，通常使新建商業購物中心項目處于銷售或出租不暢，價格走低的狀態。后一種過量，使地塊或商圈內商業地產項目同樣面臨租售困難，并進而形成市場冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。（二）建設結構不合乎商業經營需要不同業態的商業建筑具有對一般性經營的要求，如經營場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經營設施和場地面積上的

39、需求也是極不相同的。由于大多數開發商和建筑設計單位很少具備這方面的專業經驗，致使商業地產的建筑結構和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。（三）投資或經營者的市場風險在增強第一，商業地產經歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現在已經處于買方市場，投資者或經營者可從容選擇，使商業地產資金的變現速度開始停滯，因而變數正在增多，風險也在加大。第二，投資者或經營者在商業地產投資或經營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風險意識，謹慎決策漸成風尚。第三，投資者或經營者的實踐能力增強，表現為對商業地產項目識別能力的不斷提升。上述三種原因說明，商業地產需求方已過盲目投資的階段，進入到投

40、資的成熟和穩健期。（四）營銷計劃缺乏創意，流于俗套由于開發商缺乏對商業經營的深刻了解，即使所提供的商業地產項目切合實際，也難以認識和挖掘商業地產的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創意，從而也就難以激活商業地產投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業地產的投入與產出的最優安排。58新增固定資產投資估算表附表1 單位：萬元序號工程或費用名稱建安工程設備購置安裝工程其它費用合計占固定資產投資比例（%）新增固定資產投資100.001工程費用90.561.1建筑工程費90.561.2設備購置費1.2.1設備貨價1.2.2運雜費1.2.3關稅、增值稅1.3安裝費2其它費用0.0532.1勘

41、察設計費0.112.2建設單位管理費0.112.3辦公家具購置費0.222.4人員培訓費0.222.5鑒定驗收費0.113基本預備費4.57新增投資計劃與資金籌措附表2 單位：萬元序號項 目合計123456789101總資金1.1固定資產投資1.1.1新增固定資產投資1.1.2利用原有固定資產投資1.2建設期利息1.3流動資金其中鋪底流動資金2資金籌措2.1資本金2.1.1申請國家投資2.1.2地方配套2.1.3企業自籌2.1.4利用原有固定資產2.2借款2.2.1長期借款2.2.2流動資金借款總成本費用估算表附表4 單位：萬元序號項 目合 計345678910生產負荷80.00100.001

42、00.00100.00100.00100.00100.00100.001外購原材料0.000.000.000.000.000.000.000.002外購燃料動力費2720.00320.00400.00400.00400.00400.00400.00400.00400.003工資及福利費504.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.004修理費982.48140.35140.35140.35140.35140.35140.35140.35140.355折舊費3274.93467.85467.85467.85467.85467.85467.85467.85

43、467.856攤銷費70.0014.0014.0014.0014.0014.000.000.000.007財務費392.76259.7579.6016.389.269.269.269.269.26其中：利息支出392.76259.7579.6016.389.269.269.269.269.268銷售費用993.12170.16170.16188.16116.16116.16116.16116.16116.169研究開發費用0.000.000.000.000.000.000.000.000.0010其它費用600.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100

44、.00100.0011總成本費用9637.291544.111443.961398.741319.621319.621305.621305.621305.62其中：固定成本4941.69913.59733.45670.22663.11663.11649.11649.11649.11可變成本4695.60630.51710.51728.51656.51656.51656.51656.51656.5112經營成本5899.60802.51882.51900.51828.51828.51828.51828.51828.51固定資產折舊表附表5-1 單位：萬元序號項 目合 計3456789101新增固

45、定資產8768.838768.838768.838768.838768.838768.838768.838768.838768.831.1房屋、建筑物原值8040.918040.918040.918040.918040.918040.918040.918040.918040.91折舊費378378378378378378378378凈值763976397639763976397639763976391.2設備原值727.92727.92727.92727.92727.92727.92727.92727.92727.92折舊費68.468.468.468.468.468.468.468.4凈值6556556556556556556556552折舊合計446.4446.4446.4446.4446.4446.4446.4446.4凈值合計82948294829482948294829482948294無形資產及遞延資產攤銷附表5-2 單位：萬元序號項 目攤銷年限原值生產期3456789101無形資產1.1土地使用權20攤銷00000000凈值000000001.2其他無形資產5000攤銷00000凈值000002遞延資產（開辦費）570攤銷1414141414凈值5642281403無形及遞延資產合計70攤銷1414141414000凈值564228140000