1、 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司二O一二年三月二十日目 錄第一節(jié) 項(xiàng)目背景 1第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 3第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè) 7一、項(xiàng)目選址7二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模8三、商鋪整合8第四節(jié) 項(xiàng)目升級(jí)改造 10一、開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心大門(mén)10二、設(shè)立大門(mén)內(nèi)扶梯11三、設(shè)立第三層滾動(dòng)扶梯11四、建立第一棟與第二棟連接11五、拆除第一層商鋪商隔12六、增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備12七、增設(shè)停車(chē)場(chǎng)12八、拆除路邊直坡13九、美化周邊環(huán)境13第五節(jié) 購(gòu)物中心各區(qū)功區(qū)劃分 15一、升級(jí)改造后的營(yíng)業(yè)大樓15二、商場(chǎng)各功能區(qū)劃分16第六節(jié) 市場(chǎng)啟動(dòng)的前期工作 19一、組建項(xiàng)

2、目公司19二、定購(gòu)設(shè)備19三、商場(chǎng)升及改造22第七節(jié) 購(gòu)物中心啟動(dòng)策劃 25一、市場(chǎng)定位25二、經(jīng)營(yíng)管理模式26三、啟動(dòng)開(kāi)業(yè)26第八節(jié) 購(gòu)物中心投資測(cè)算 28一、土地使用權(quán)投資28二、房屋建筑物投資28三、設(shè)備投資30四、土建及設(shè)備安裝投資32五、商品投資33第九節(jié) 購(gòu)物中心財(cái)務(wù)分析 35一、營(yíng)業(yè)收入35二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)36三、營(yíng)業(yè)費(fèi)用37四、應(yīng)繳稅金38五、凈利潤(rùn)39六、凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率39七、投資回收期40第十節(jié) 購(gòu)物中心資金籌措 42一、自籌資金42二、收入資金42三、借款抵押擔(dān)保43四、還款計(jì)劃43第十一節(jié) 購(gòu)物中心不確定性分析 45一、盈虧平衡分析45二、敏感性分析46第十二節(jié) 結(jié)論48第一

3、節(jié) 項(xiàng)目背景深圳市是國(guó)家最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一,是國(guó)家改革開(kāi)放的前沿陣地，是國(guó)家提出的建設(shè)大珠江三角區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開(kāi)放窗口。深圳改革開(kāi)放30年來(lái)，建成了完善地產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)和優(yōu)良的物流環(huán)境，促進(jìn)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈迅猛發(fā)展，穩(wěn)步推進(jìn)了商貿(mào)、金融、物流、電信和專(zhuān)業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1.96億元增長(zhǎng)到6765.41億元，年均增長(zhǎng)31.20%；人均生產(chǎn)總值從606元增長(zhǎng)到79221元，折合10628美元，居全國(guó)第一位，年均增長(zhǎng)17.64%；貿(mào)易進(jìn)出口總額從0.17億美元增長(zhǎng)到2875.33億美元，居全國(guó)第一位，年均增長(zhǎng)38.34%。隨著國(guó)家推行的大珠江三角區(qū)經(jīng)

4、濟(jì)一體化和深港經(jīng)濟(jì)一體化，深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來(lái)了一個(gè)新的高潮。由于深圳市特區(qū)只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區(qū)，深圳市長(zhǎng)期以來(lái)存在一市兩制的現(xiàn)像，嚴(yán)重影響了特區(qū)外龍崗和寶安兩區(qū)以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)的發(fā)展，使特區(qū)外地區(qū)存在市政投入少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市特區(qū)于2010年7月1日擴(kuò)大至全市，將龍崗區(qū)和寶安區(qū)，以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)納入到特區(qū)中，深圳市政府決定加大在特區(qū)外地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套以及公共服務(wù)水平的投入，全面改善特區(qū)外地區(qū)的城市環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和生活環(huán)境，在特區(qū)優(yōu)惠政策的激勵(lì)下，促進(jìn)特區(qū)外地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。處于深圳市龍崗區(qū)葵涌街道的

5、深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目，位于深圳市東部沿海的大鵬半島，是深圳市政府重要的菜藍(lán)子工程之一，也是深圳市政府東部生態(tài)組團(tuán)建設(shè)的重要組成部分，是解決和提高葵涌、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近120萬(wàn)居民生活問(wèn)題的關(guān)鍵所在，也是促進(jìn)深圳東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要配套設(shè)施之一。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司響應(yīng)國(guó)家和市政府的號(hào)召，全力推進(jìn)龍崗區(qū)葵涌街道的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平的建設(shè)，調(diào)動(dòng)自身資源和能力，按照世界先進(jìn)理念服務(wù)和管理深圳市濱海購(gòu)物中心，通過(guò)管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)一體化的模式，統(tǒng)一規(guī)劃，集約經(jīng)營(yíng)，使深圳市濱海購(gòu)物中心成為一個(gè)功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的模范商場(chǎng)。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司依靠自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，

6、引進(jìn)具有豐富商場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)和高效運(yùn)作的管理團(tuán)隊(duì)、科學(xué)的管理理念和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)方式，建設(shè)一流的商業(yè)流通企業(yè)，不僅可以完善當(dāng)?shù)厥姓涮自O(shè)施建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厝嗣裆钏枰娜獠恕⒏甚r、五金、百貨等生活必需品，解決當(dāng)?shù)厝藗兊木蜆I(yè)問(wèn)題，同時(shí)也能為公司帶來(lái)客觀的經(jīng)濟(jì)效益。可見(jiàn)，深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目，是一個(gè)社會(huì)效益明顯、公司效益顯著的好項(xiàng)目。第二節(jié) 項(xiàng)目必要性葵涌街道位于龍崗區(qū)東南部，東臨大亞灣，南瀕大鵬灣與香港新界隔海相望，東南與大鵬街道接壤，西連鹽田區(qū)，北接坪山新區(qū)和惠州市淡水鎮(zhèn)。轄區(qū)總面積103.9平方公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)31.9公里。葵涌街道處于深圳東南部的中心位置，地理位置和交通位置優(yōu)越

7、，在葵涌方圓五公里范圍內(nèi)，有深圳市的大梅沙街道、大鵬街道、南澳街道、坪山新區(qū)，還有惠州市的淡水鎮(zhèn)、大亞灣區(qū)。葵涌以鹽壩高速公路與深圳市連接，以坪葵公路與坪山新區(qū)連接，以海濱公路與大鵬、南澳連接，交通便利，是大鵬半島的經(jīng)濟(jì)中心、政治和文化中心。葵涌位置圖按照深圳市城市總體規(guī)劃(19962010)、深圳市東部生態(tài)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃(2005-2020)、深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2002年2010年)和深圳市大鵬半島保護(hù)與發(fā)展管理規(guī)定，深圳市政府對(duì)本片區(qū)進(jìn)行了美好的近期建設(shè)規(guī)劃和宏偉的遠(yuǎn)景規(guī)劃：1、本片區(qū)發(fā)展目標(biāo)是：加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)和環(huán)境整治，建設(shè)完善的配套設(shè)施，為周邊重大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和大鵬半島旅游的開(kāi)

8、發(fā)奠定基礎(chǔ)。2、本片區(qū)的功能定位是：具有為東部生態(tài)組團(tuán)提供綜合功能的城市服務(wù)中心，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和旅游服務(wù)配套的現(xiàn)代新城。3、本片區(qū)在深圳市大鵬半島保護(hù)與發(fā)展管理規(guī)定中屬于三級(jí)建設(shè)控制區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要為旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、與海洋資源開(kāi)發(fā)有關(guān)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及市政府確定的其它產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀不符合規(guī)劃或者污染型工業(yè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格限制或縮減用地規(guī)模，并限期關(guān)閉或搬遷，鼓勵(lì)現(xiàn)狀不符合規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造。4、按照深圳市政府城市建設(shè)和發(fā)展整體規(guī)劃，葵涌大鵬規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)片區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高科技研發(fā)、生態(tài)環(huán)保和智力密集型新興科技產(chǎn)業(yè)。5、經(jīng)深圳市政府近期規(guī)劃，距離葵涌街

9、道僅五分鐘車(chē)程的壩光村，方圓20平方公里的可建設(shè)用地，是深圳市9個(gè)重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)之一，其名稱(chēng)為“壩光高科技生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，重點(diǎn)發(fā)展高科技生物產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃引進(jìn)4萬(wàn)高科技人才，大力發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新，使其成為功能齊全的國(guó)家級(jí)研發(fā)基地，可容納就業(yè)人員10萬(wàn)元人。現(xiàn)壩光的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已開(kāi)面展開(kāi)，葵涌直通壩光的隧洞在年末開(kāi)通投入使用。葵涌將作為壩光后勤配套基地，規(guī)劃有醫(yī)院、學(xué)校、大型商業(yè)、休閑娛樂(lè)、高檔辦公場(chǎng)和高檔住宅等設(shè)施，為壩光提供全方位的服務(wù)。葵涌城市規(guī)劃圖深圳市政府對(duì)葵涌街道的定位，決定了葵涌是深圳市東南部沿海的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心城市，城市建設(shè)以辦公和綜合服務(wù)為主。深圳市政府已決定在葵涌加

10、大城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)的投資力度，鼓勵(lì)舊城區(qū)和落后設(shè)施的升級(jí)改造，推出各類(lèi)優(yōu)惠措施吸引社會(huì)資金的投入，使葵涌成為城市功能健全、城市環(huán)境優(yōu)美、各項(xiàng)服務(wù)一流的現(xiàn)代化城市。由于歷史原因和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，葵涌舊市場(chǎng)設(shè)施落后，急待改造。葵涌舊市場(chǎng)處于葵涌城市中心位置，是歷史原因自然形成的購(gòu)物環(huán)境，嚴(yán)重影響城市的整體規(guī)劃和發(fā)展；舊市場(chǎng)與居民區(qū)交錯(cuò)混雜，市場(chǎng)布局是按照原來(lái)建筑自然分布的，百貨、干鮮、活禽、肉菜、服裝、家電等毫無(wú)秩序地散亂分布，相互影響、相互污染；舊市場(chǎng)的房屋都是民房臨時(shí)改建而成，使用年限都在50年以上，房屋結(jié)構(gòu)不合理，房屋破損嚴(yán)重，存在極大的安全隱患；舊市場(chǎng)道路狹窄，貨物堵放雜亂，沒(méi)有

11、統(tǒng)一的消防設(shè)施，存在極大的消防隱患。葵涌鎮(zhèn)政府早在2003年就將舊市場(chǎng)的改造提到了議事日程之中，并規(guī)劃在現(xiàn)在的葵新北路建設(shè)新的綜合批發(fā)市場(chǎng)；在龍崗區(qū)2003年第5次建設(shè)用地預(yù)審會(huì)議項(xiàng)目中，龍崗區(qū)政府決定批準(zhǔn)商業(yè)用地面積12,481.50平方米，建設(shè)14,000平方米的農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，正式將建設(shè)深圳市綜合市場(chǎng)以文件的形式確定下來(lái)，這就是濱海購(gòu)物中心的最早雛形。葵涌街道于2005年3月4日下發(fā)了“葵街紀(jì)20053號(hào)” 葵涌公共設(shè)施、市政規(guī)劃征求意見(jiàn)會(huì)議紀(jì)要，深圳市規(guī)劃局濱海分局、深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、葵涌街道辦主任以及街道各職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加，會(huì)議一致同意為促進(jìn)葵涌基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，決定打通葵政北路和延安路之

12、間的一段路，拆除葵涌舊市場(chǎng)，葵涌的商業(yè)要求上檔次、上品位，按照現(xiàn)代化管理模式經(jīng)營(yíng)和管理。深圳市政府2005年4月7日統(tǒng)一思想、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、真抓實(shí)干、加快推進(jìn)我市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造工作指示精神，要求在全市范圍內(nèi)對(duì)各農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)改造。現(xiàn)在葵涌沒(méi)有一家綜合購(gòu)物商場(chǎng)，在葵涌5公里范圍內(nèi)的大鵬、南澳、大梅沙和坪山，均沒(méi)有一家綜合購(gòu)物商場(chǎng)，葵涌街道領(lǐng)導(dǎo)的支持下，結(jié)合葵涌城市整體規(guī)劃建設(shè)，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司響應(yīng)深圳市政府號(hào)召，投入巨額資金，啟動(dòng)深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目，把濱海購(gòu)物中心建成集休閑、購(gòu)物為一體的大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，一方面滿(mǎn)足葵涌人們?nèi)找嫣岣叩馁?gòu)物需要，另一方面大大改善城市環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)

13、爭(zhēng)能力，促進(jìn)城市全面發(fā)展。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)一、項(xiàng)目選址根據(jù)深圳市規(guī)劃委員會(huì)和龍崗區(qū)政府、葵涌街道政府的批復(fù)文件，深圳市濱海購(gòu)物中心位于葵涌街道葵新北路70號(hào)，處于葵新北路一側(cè)，是葵涌的城市中心、商業(yè)中心和行政中心位置，周邊與葵坪公路、葵興路、葵政路、福興路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相連；周邊其他配套設(shè)施有葵涌鎮(zhèn)人民政府、葵涌郵政支局、葵涌人民醫(yī)院、葵涌戲院、葵涌小學(xué)、葵涌中學(xué)、葵涌成人文化技術(shù)學(xué)校、葵涌大酒店、葵涌派出所、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、亞洲大藥房葵涌支店、華康平價(jià)藥房、葵華商場(chǎng)等。可見(jiàn)，購(gòu)物中心所在地是人們的居住、生活、娛樂(lè)的中心地區(qū)，且交通便利，極大方便人們的購(gòu)物和休閑

14、。濱海購(gòu)物中心位置圖二、項(xiàng)目建筑規(guī)模深圳市濱海購(gòu)物中心占地面積12,437.50平方米，是一類(lèi)國(guó)有商業(yè)用地，基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米807元，規(guī)劃容積率為2.0。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積是14,000平方米，實(shí)際建筑面積13,613.99平方米，以及配電室、泵房、公廁等配套設(shè)施建筑面積212.65平方米。項(xiàng)目主體建筑分為二棟，靠近葵新路為第二棟，里面為第一棟，其中：第一棟主體建筑兩層，層高5.5米至4.5米，建筑面積5,281.11平方米；第二棟主體建筑三層，層高5.5米至5米，建筑面積8332.55平方米。具體建筑情況如下：總建筑面積13,613.69平方米一棟一棟（共二層）建筑面積5281.11平方米其

15、中一層建筑面積2467.59平方米二層建筑面積2813.52平方米二棟二棟（共三層）建筑面積8332.55平方米其中一層建筑面積2630.14平方米二層建筑面積2851.30平方米三層建筑面積2851.14平方米配套建筑配電、水泵、廁所建筑面積212.65平方米三、商鋪收購(gòu)和商場(chǎng)整合濱海購(gòu)物中心建筑總面積13613平方米，其中：一層建筑面積5097.73平方米，二層建筑面積5664.82平方米，三層建筑面積2851.14平方米。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司現(xiàn)擁有商場(chǎng)建筑面積9410.53平方米，現(xiàn)已過(guò)戶(hù)到了深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司的兩個(gè)股東名下，其中：深圳市圣凱隆投資有限公司4454.05平方

16、米，深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司4956.48平方米。過(guò)戶(hù)面積占到商場(chǎng)總面積的70%，其中：一層是部分商鋪，建筑面積914.57平方米；二層是全部商鋪，建筑面積5664.82平方米；三層是全部商鋪，建筑面積2851.14平方米。深圳市濱海購(gòu)物中心沒(méi)有擁有所有權(quán)的商鋪，全部在一層，建筑面積4183.16平方米，權(quán)利人是47個(gè)自然人。按照深圳市工商行政管理局于2004年6月23日下發(fā)的“深工商200439號(hào)”印發(fā)關(guān)于開(kāi)展商品市場(chǎng)開(kāi)辦單位企業(yè)法人登記工作的實(shí)施方案的通知，要求商品市場(chǎng)一律由一個(gè)有限責(zé)任公司開(kāi)辦，未取得法人登記和營(yíng)業(yè)登記的單位，不得從事商品市場(chǎng)的開(kāi)辦工作；通知同時(shí)要求促進(jìn)市場(chǎng)“農(nóng)改超”和

17、升級(jí)換代，鼓勵(lì)按照“統(tǒng)一進(jìn)銷(xiāo)存”的模式進(jìn)行管理，以“提高市場(chǎng)效益，增強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)力”為宗旨積極進(jìn)行升級(jí)換代。所以，一個(gè)綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與管理，必須以一個(gè)整體經(jīng)營(yíng)，而不能分散經(jīng)營(yíng)。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局的文件精神，經(jīng)慎重調(diào)查，反復(fù)論證，在葵涌街道政府的支持下，深圳市圣凱隆投資有限公司投資有限公司和深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司為主體，成立深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司，并帶動(dòng)其他47個(gè)自然人一起統(tǒng)籌策劃經(jīng)營(yíng)。由于其他47個(gè)自然人購(gòu)買(mǎi)商鋪后閑置時(shí)間較長(zhǎng)，都希望盡快啟動(dòng)市場(chǎng)，均贊成濱海購(gòu)物中心的啟動(dòng)方案，并愿意全力配合。第四節(jié) 項(xiàng)目升級(jí)改造針對(duì)葵涌城市規(guī)劃和人們?nèi)找嫣岣叩馁?gòu)物需要，按照

18、大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，經(jīng)專(zhuān)業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)精心策劃，報(bào)請(qǐng)葵涌政府批準(zhǔn)，在保留原有建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施的基礎(chǔ)上，深圳市濱海購(gòu)中心有限公司對(duì)原建筑間隔、內(nèi)部設(shè)施、外圍環(huán)境等進(jìn)行升級(jí)改造，具體如下：一、開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心大門(mén)深圳市濱海購(gòu)物中心的大門(mén)，設(shè)在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門(mén)總寬度為12米，其中：設(shè)有人行通道為寬6米，可以直接通向第一層各精品屋；設(shè)有寬3米的滾動(dòng)扶梯二部，可通過(guò)二部滾動(dòng)扶梯直接通向第二層購(gòu)物大廳。濱海購(gòu)物中心正面圖在大門(mén)上方的第二層和第三層，設(shè)有“濱海購(gòu)物中心”標(biāo)示牌。在第二棟最頂層，設(shè)有“濱海購(gòu)物中心”六個(gè)字宣傳牌，為三米高的銅字，并設(shè)有LED射燈、照明燈等，保證晚間的宣傳和使用。二、設(shè)

19、立大門(mén)內(nèi)扶梯在大門(mén)內(nèi)人行通道的兩側(cè)，設(shè)有直通第二層銷(xiāo)售大廳的二部滾動(dòng)扶梯，寬度各為三米，共計(jì)六米，一部上行，一部下行，方便人們直通二層購(gòu)物。三、設(shè)立第三層滾動(dòng)扶梯為便于人們?cè)诘诙澋谌龑淤?gòu)物，在第二層與第三層之間，在原有扶梯的基礎(chǔ)上，增設(shè)新的大型滾動(dòng)扶梯，由第二棟第二層直通第二棟第三層，將第二層與第三層連接成為一個(gè)整體，使人們?cè)谫?gòu)物時(shí)，不自覺(jué)地由第二層上到第三層，提升第三層的營(yíng)業(yè)價(jià)值。四、建立第一棟與第二棟連接第一棟與第二棟之間，有長(zhǎng)100米，寬10米的間隔。在第一棟與第二棟之間，在第二層架設(shè)樓板，在第三層架設(shè)防雨棚，將第一棟與第二棟連接起來(lái)，同時(shí)拆除兩棟間的玻璃幕墻。這樣，就可以將第一棟第二

20、層與第二棟第二層連接成為一個(gè)整體，在第二層可擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積1000平方米。將第一棟與第二棟連接成為一個(gè)整體后，第二層就成為一個(gè)大型營(yíng)業(yè)大廳，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到6665平方米。既可擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，又能方便商品的布局，同時(shí)能方便人們購(gòu)物。五、增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備深圳市濱海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)大樓，實(shí)行封閉管理，營(yíng)業(yè)大廳內(nèi)部用空調(diào)和通用設(shè)備調(diào)節(jié)溫度。大樓每層高最高5.5米，最低5米，便于裝飾和鋪設(shè)通風(fēng)管道和安裝空調(diào)管道。根據(jù)通風(fēng)和空調(diào)功率，需要在第一棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各一臺(tái)，并鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，負(fù)責(zé)第一棟第一層與第二層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)；在第二棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各二臺(tái)，在第一層、第二層和第三層鋪設(shè)通風(fēng)管

21、道和空調(diào)管道，其中一臺(tái)負(fù)責(zé)第一層和第一、二棟連接處的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)，另一臺(tái)負(fù)責(zé)第二、三層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)。六、增設(shè)停車(chē)場(chǎng)原設(shè)計(jì)停車(chē)場(chǎng)在購(gòu)物中心的四周，共計(jì)80個(gè)車(chē)位，其中：購(gòu)物中心前面為20個(gè)車(chē)位，左側(cè)為26個(gè)車(chē)位，后側(cè)為34個(gè)車(chē)位。由于車(chē)位過(guò)于分散，不利于統(tǒng)一管理，同時(shí)容易造成人車(chē)混行狀況，增加購(gòu)物人員的不安全因素，也不符合休閑購(gòu)物的要求。按照現(xiàn)代商場(chǎng)的要求，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司決定取銷(xiāo)前面20個(gè)車(chē)位，保留左側(cè)26個(gè)車(chē)位和后側(cè)34個(gè)車(chē)位。同時(shí)，在濱海購(gòu)物中心后側(cè)，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民樓一棟，面積約800平方米，拆除后，將土地平整改為停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)面積可達(dá)到1000平方米左右，可增加50個(gè)車(chē)位，從而

22、將車(chē)位增加到110個(gè)，既美化了購(gòu)物環(huán)境，又可保證購(gòu)物車(chē)輛和貨車(chē)停放，同時(shí)滿(mǎn)足了人們休閑購(gòu)物的需要。七、拆除路邊直坡在現(xiàn)在的購(gòu)物中心與葵新路之間保留一個(gè)直坡，最高處達(dá)到1.8米，最低處也有0.2米，人們只能通過(guò)購(gòu)物中心的設(shè)在道邊的門(mén)進(jìn)入，而不能從葵新路邊任何一個(gè)地方進(jìn)入，不利于人們休閑購(gòu)物，也影響了購(gòu)物中心的美觀，大大影響了購(gòu)物中心的人氣。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司經(jīng)過(guò)慎重考慮，報(bào)請(qǐng)葵涌政府同意，決定拆除這一直坡，建設(shè)利于人們通行的坡度較緩的臺(tái)階，讓臺(tái)階環(huán)繞在購(gòu)物中心周?chē)藗儚目侣啡魏我粋€(gè)地方均可以進(jìn)入購(gòu)物中心。而車(chē)輛通行的路口設(shè)在購(gòu)物中心左側(cè)，即現(xiàn)在車(chē)輛通行的地方，并直通左側(cè)和后側(cè)停車(chē)場(chǎng)，

23、只允許購(gòu)物車(chē)輛和送貨車(chē)輛通過(guò)并停放。八、美化周邊環(huán)境深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司將購(gòu)物中心建成人們休閑購(gòu)物的場(chǎng)所，需要對(duì)其周邊環(huán)境進(jìn)行美化，配備有利于人們休閑的設(shè)施，具體如下：1、開(kāi)發(fā)門(mén)前休閑廣場(chǎng)在濱海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓到葵新路人行臺(tái)階的位置， 以及營(yíng)業(yè)樓的右側(cè)位置，總面積約5000平方米，開(kāi)發(fā)成為休閑廣場(chǎng)，不允許車(chē)輛通行和停放，只允許行人通過(guò)。在廣場(chǎng)內(nèi)種植觀賞性花草樹(shù)木，增加排椅、遮陽(yáng)棚、兒童娛樂(lè)設(shè)施等休閑設(shè)施，便于人們散步、休息等。2、植物綠化沿著土地規(guī)劃紅線(xiàn)位置，在停車(chē)場(chǎng)和人行道兩側(cè)，栽種有利于美化環(huán)境的各類(lèi)植物；在購(gòu)物中心門(mén)前和右側(cè)休閑廣場(chǎng)，除栽種用于觀賞的植物外，還要擺放各類(lèi)盆景花草；3、

24、地面設(shè)置在購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓外地面，鋪設(shè)觀賞性和實(shí)用性強(qiáng)的瓷磚地面，達(dá)到放松身心，娛樂(lè)休閑的目的。4、殘疾人專(zhuān)用設(shè)施在購(gòu)物中心內(nèi)外，都設(shè)置專(zhuān)供殘疾人用的設(shè)施、通道等，各營(yíng)業(yè)人員和服務(wù)人員都要明白殘疾人的需求，隨時(shí)為殘疾人提供各項(xiàng)服務(wù)。第五節(jié) 購(gòu)物中心各區(qū)功能規(guī)劃一、升級(jí)改造后的營(yíng)業(yè)大樓1、營(yíng)業(yè)面積：深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司對(duì)項(xiàng)目升級(jí)改造后，第一棟和第二棟的第一層分為87個(gè)精品屋，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到5097平方米。升級(jí)改造后的第一棟第二層和第二棟第二層，以及第二棟第三層成為一整個(gè)營(yíng)業(yè)廳，總面積為9516平方米，其中：第二層營(yíng)業(yè)廳面積為6,665平方米，第三層營(yíng)業(yè)廳面積為2,851平方米。2、配套公用設(shè)備

25、經(jīng)過(guò)升級(jí)改造后，第一棟營(yíng)業(yè)樓與第二棟營(yíng)業(yè)樓成為一個(gè)整體，各配套設(shè)備均可以共用，主要如下：（1）人行通道大門(mén)一座，位于購(gòu)物中心的正前方，面向葵新路；側(cè)門(mén)兩座，位于購(gòu)物中心兩側(cè)中間位置；后門(mén)三座，位于購(gòu)物中心后側(cè)左、中、右三個(gè)方向；（2）電梯、樓梯直通二樓的大型滾動(dòng)扶梯二部，分別位于購(gòu)物中心大門(mén)兩側(cè)；直通二樓的小型扶梯四部，分別位于購(gòu)物中心中間位置；直通三樓的大型滾動(dòng)扶梯一部，位于購(gòu)物中心二樓的中間位置直通三樓的小型扶梯二部，分別位于購(gòu)物中心二樓的前側(cè)中間位置；直通二樓、三樓的貨梯三部，其中：位于購(gòu)物中心左側(cè)一部，位于購(gòu)物中心右側(cè)二部；直通二樓、三樓的人行樓梯五部，其中：位于后側(cè)二部，位于購(gòu)物中心

26、中間位置三部。后門(mén)后門(mén)后門(mén)衛(wèi)生間樓梯樓梯貨梯扶梯扶梯側(cè)樓梯側(cè)門(mén)樓梯樓梯門(mén)貨梯貨梯扶梯扶梯衛(wèi)生間扶梯正門(mén)扶梯濱海購(gòu)物中心一層、二層通道示意圖（3）公共衛(wèi)生間購(gòu)物中心內(nèi)部公共衛(wèi)生間五個(gè)，其中：位于一樓左側(cè)前后位置各二個(gè)，位于二樓左側(cè)前后位置二個(gè)，位于三樓左側(cè)一個(gè)。二、商場(chǎng)各功能區(qū)劃分深圳市濱海購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)多方調(diào)查，并經(jīng)過(guò)天虹商場(chǎng)策劃部經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，根據(jù)葵涌人員現(xiàn)在和未來(lái)狀況和購(gòu)買(mǎi)力分析，將購(gòu)物中心各層功能區(qū)劃分為：一層精品類(lèi)購(gòu)物區(qū)，主要為銀行、肯德基、美食街等專(zhuān)業(yè)性的購(gòu)物區(qū)；二層食品服裝百貨類(lèi)購(gòu)物區(qū)，主要為食品、肉菜蛋類(lèi)，服裝、床上用品類(lèi)，百貨類(lèi)和珠寶化妝品類(lèi)；三層家具電器類(lèi)購(gòu)物區(qū)，主要為家具類(lèi)，

27、家用電器類(lèi)，文具類(lèi)和音像制品類(lèi)。商場(chǎng)布局時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要適度調(diào)整，具體劃分如下：1、一層購(gòu)物區(qū)功能劃分購(gòu)物中心一層營(yíng)業(yè)面積5097平方米，定位為大型精品屋超市，化分為六個(gè)功能區(qū)，分別為：（1）銀行專(zhuān)區(qū)，面積約為200平方米；（2 藥店專(zhuān)區(qū)，面積約為400平方米；（3）肯德基專(zhuān)區(qū)，面積約為400平方米；（4）精品專(zhuān)區(qū)，面積約為1000平方米；（5）美食專(zhuān)區(qū)，面積約1300平方米；（6）雜貨專(zhuān)區(qū)，面積約1300平方米后門(mén)后門(mén)后門(mén)雜貨區(qū)雜貨區(qū)通美食街美食街側(cè)通道側(cè)門(mén)門(mén)精品區(qū)精品區(qū)道肯德基藥店藥店銀行扶梯正門(mén)扶梯一層功能劃分圖2、二層購(gòu)物區(qū)功能劃分購(gòu)物中心二層營(yíng)業(yè)面積6600平方米，定位為大型食品、服

28、裝、家電、百貨超市，化分為六個(gè)功能區(qū)，分別為：（1）食品專(zhuān)區(qū)，面積約為1500平方米；（2）肉菜蛋專(zhuān)區(qū)，面積約為1000平方米；（3）服裝專(zhuān)區(qū)，面積約為2000平方米；（4）床上用品專(zhuān)區(qū)，面積約為500平方米；（5）日用百貨專(zhuān)區(qū)，面積約為1000平方米；（6）珠寶首飾化妝品專(zhuān)區(qū)，面積約為600平方米。肉菜蛋專(zhuān)區(qū)日用百貨專(zhuān)區(qū)床上用品專(zhuān)區(qū)食品專(zhuān)區(qū)服裝專(zhuān)區(qū)珠寶化妝品二層功能劃分圖3、三層購(gòu)物區(qū)功能劃分購(gòu)物中心三層營(yíng)業(yè)面積2800平方米，定位為大型家俱、家用電器、文具、書(shū)藉超市，化分為四個(gè)功能區(qū)，分別為：（1）家俱專(zhuān)區(qū)，面積約為1000平方米；（2）家用電器專(zhuān)區(qū)，面積約1000平方米（3）文具、會(huì)計(jì)用

29、品專(zhuān)區(qū)，面積約為400平方米；（4）書(shū)藉、音像制品專(zhuān)區(qū)，面積約為400平方米。書(shū)藉音像制品專(zhuān)區(qū)文具會(huì)計(jì)用品專(zhuān)區(qū)家具專(zhuān)區(qū)家用電器專(zhuān)區(qū).三層功能劃分圖第六節(jié) 市場(chǎng)啟動(dòng)的前期工作濱海購(gòu)物中心啟動(dòng)開(kāi)業(yè)前的準(zhǔn)備工作，包括組建項(xiàng)目公司、商場(chǎng)升級(jí)改造，定購(gòu)安裝各類(lèi)設(shè)備，定購(gòu)各專(zhuān)區(qū)商品、招聘管理人員和員工等。一、組建項(xiàng)目公司1、項(xiàng)目公司名稱(chēng)：深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司；2、項(xiàng)目公司地址：深圳市龍崗區(qū)葵涌街道葵新路70號(hào)；3、項(xiàng)目公司注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元；4、項(xiàng)目公司法定代表人：羅永標(biāo)清華大學(xué)研究生5、項(xiàng)目公司出資人：深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司實(shí)物出資500萬(wàn)元，占股權(quán)的50%；深圳市圣凱隆投資有限公司實(shí)物出

30、資500萬(wàn)元，占股權(quán)的50%。6、項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)范圍：經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易、進(jìn)出口業(yè)務(wù)等；二、定購(gòu)設(shè)備濱海購(gòu)物中心定購(gòu)的設(shè)備，分為升級(jí)改造設(shè)備和經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備，是購(gòu)物中心升級(jí)改造和經(jīng)營(yíng)管理所必須的設(shè)備，全部屬于購(gòu)物中心所有，并投入到購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中使用。1、升級(jí)改造設(shè)備 （1）滾動(dòng)扶梯三部，如下圖： 深圳市宏達(dá)電梯有限公司提供的滾動(dòng)式自動(dòng)扶梯，梯級(jí)寬度600mm，最大傾斜角度30至35，最大提升高度7米，完全可以滿(mǎn)足購(gòu)物中心需要。（2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三部廣州藝寧制冷設(shè)備有限公司提供的集制冷、通風(fēng)一體的空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備，一臺(tái)設(shè)備可為6000平方米的商場(chǎng)提供制冷和通風(fēng)，濱海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積15000多

31、平方米，需要空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三臺(tái)。（3）給排水設(shè)備購(gòu)物中心的供水系統(tǒng)設(shè)備，包括上水設(shè)備、下水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備，以及各類(lèi)水泵等。（4）消防設(shè)備按照消防部門(mén)要求設(shè)立的消防泵、消防栓、滅火器等。（5）電器設(shè)備根據(jù)商場(chǎng)需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動(dòng)力柜等（6）弱電設(shè)備購(gòu)物中心的弱電設(shè)備包括消防報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、程控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。（7）休閑設(shè)備購(gòu)物中心用于免費(fèi)提供給人們使用的排椅20個(gè)、遮陽(yáng)傘15把、兒童娛樂(lè)設(shè)備等。（8）綠化植物購(gòu)物中心占地面積長(zhǎng)約125米，寬約100米，四周種植綠化植物總長(zhǎng)度約為450延長(zhǎng)米，需要種植綠化植物200棵。購(gòu)物中心提供給人們的休閑廣場(chǎng)約5000

32、平方米，需要擺放大型盆景100盆，中小型盆景300盆。2、經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備是購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需要的各類(lèi)設(shè)備，包括陳列設(shè)備、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等。（1）陳列展示設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)需要的各類(lèi)展示用設(shè)備，包括超市貨架 、 多媒體廣告設(shè)備、展示架 、手推車(chē)、 展示柜 、 展示臺(tái)、冷藏柜、 冷凍柜 、 熟食柜 、 點(diǎn)菜柜、恒溫箱 、 生鮮設(shè)備、置物架、 貨架配件 、散裝柜等；（2）加工設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)需要的加工設(shè)備，包括絞肉機(jī) 、 鋸骨機(jī)、攪拌機(jī)、切割機(jī) 、 制冰機(jī)、 蒸煮設(shè)備、油炸設(shè)備 、清洗設(shè)備等；（3）包裝設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的包裝設(shè)備，包括條碼槍 、

33、 條碼打印機(jī)、 開(kāi)鎖器、保鮮膜包裝機(jī) 、 扎口機(jī)、灌裝機(jī) 、封口機(jī)、 捆扎機(jī)等；（4）計(jì)量設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的計(jì)量設(shè)備，包括電子秤 、 條碼電子稱(chēng)、電子計(jì)價(jià)秤 、 條碼收銀秤、電子磅秤 、 數(shù)據(jù)采集器等；（5）照明設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的照明設(shè)備，包括無(wú)影燈 、 裝飾燈 、 壁燈、展柜射燈 、 吊頂燈 、泛光燈等；（6）收銀設(shè)備購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的收銀設(shè)備，包括保險(xiǎn)箱 、 收款機(jī) 、 POS機(jī)、收銀臺(tái) 、 驗(yàn)鈔機(jī) 、 點(diǎn)鈔機(jī)、小票打印機(jī) 、條碼掃描器、磁卡讀卡器 、 磁卡寫(xiě)卡器、磁卡查詢(xún)機(jī) 、條碼刷卡器等。（7）安防設(shè)備購(gòu)物中心安防設(shè)備，包括解碼器 、 監(jiān)控錄像設(shè)備、對(duì)講機(jī)、報(bào)警器 、滅火

34、器等。8、辦公清潔設(shè)備購(gòu)物中心辦公設(shè)備：辦公桌椅10套、電腦8臺(tái)，復(fù)印機(jī)1臺(tái)，打印機(jī)1臺(tái)，傳真機(jī)1臺(tái)，檔案柜6套等。購(gòu)物中心清潔設(shè)備：打蠟機(jī)3臺(tái)，吸塵器5臺(tái)等三、商場(chǎng)升級(jí)改造濱海購(gòu)物中心的升級(jí)改造，包括土建改造和設(shè)備安裝兩部分，是商場(chǎng)硬件設(shè)施改造的主要部分。1、土建改造（1）開(kāi)立購(gòu)物中心大門(mén)購(gòu)物中心大門(mén)設(shè)立在葵新路一側(cè)、購(gòu)物中心二棟中間位置，大門(mén)總寬12米，其中：人行通道寬6米，兩部滾動(dòng)扶梯各寬3米，共計(jì)6米。購(gòu)物中心大門(mén)配備大型卷簾門(mén)，便于晚上封閉。（2）開(kāi)設(shè)一樓直通二樓的扶梯通道直通二樓的新的通道，在購(gòu)物中心大門(mén)內(nèi)，開(kāi)設(shè)兩個(gè)由一層直通二層的扶梯通道，并安裝兩部3米寬的滾動(dòng)扶梯。（3）一棟與

35、二棟連接工程第一棟與第二棟的連接，是在第一棟與第二棟之間的二層架設(shè)樓板，將第一棟的二層與第二棟的二層連接起來(lái)，再在第一棟的第三層和第二棟的第三層架設(shè)防雨棚，拆除第一棟第二層的玻璃墻和第二棟第二層的玻璃墻，使整個(gè)第二層連接成為一個(gè)整體，成為一個(gè)大型營(yíng)業(yè)廳。（4）新擴(kuò)停車(chē)場(chǎng)平整為擴(kuò)大購(gòu)物中心停車(chē)場(chǎng)，拆除在商場(chǎng)后側(cè)新購(gòu)置的農(nóng)民樓，將場(chǎng)地平整完畢，并設(shè)置隔離防護(hù)設(shè)施，作為停車(chē)場(chǎng)使用。2、設(shè)備安裝（1）電梯安裝工程購(gòu)物中心大門(mén)口直通第二樓的兩部滾動(dòng)扶梯安裝工程，第二層直通第三樓的滾動(dòng)扶梯一部安裝工程。（2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工作購(gòu)物中心空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)、循環(huán)水系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程；購(gòu)物中心第一層空調(diào)、通

36、風(fēng)管道系統(tǒng)安裝。（3）消防系統(tǒng)安裝工程購(gòu)物中心消防系統(tǒng)，在政府消防部門(mén)的指導(dǎo)下，配備消防器、消防栓、消防管道安裝等。（4）弱電系統(tǒng)安置工程購(gòu)物中心消防報(bào)警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝。（5）給排水設(shè)備安裝購(gòu)物中心給排水系統(tǒng)，包括水泵、給排水管道、衛(wèi)生設(shè)備、消防供水等。（6）休閑綠化工程購(gòu)物中心四周綠化植物的種植、大小盆景的擺放、休閑排椅的安裝、遮陽(yáng)傘的組裝、兒童娛樂(lè)設(shè)施的安裝等。（7）經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備安裝購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備安裝，是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的全部設(shè)備，主要有：陳列展示設(shè)備、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，在購(gòu)物中心啟動(dòng)開(kāi)業(yè)前，必須全部安裝完畢。第

37、七節(jié) 購(gòu)物中心啟動(dòng)策劃按照深圳市、龍崗區(qū)和葵涌街道辦事處工作布署，加大對(duì)葵涌城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，滿(mǎn)足人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)文化生活需要。濱海購(gòu)物中心不僅可以美化城市環(huán)境，提高城市形像，同時(shí)也可以解決葵涌、南澳、大鵬、大梅沙，甚至坪山新區(qū)的人們購(gòu)物需要，同時(shí)可解決當(dāng)?shù)夭簧儆?50人的就業(yè)問(wèn)題。所以，濱海購(gòu)物中心的啟動(dòng)工作，不僅是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作，更是一項(xiàng)政治任務(wù)，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司安排在8月份深圳大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前開(kāi)業(yè)。一、市場(chǎng)定位按照葵涌街道辦事處的要求，濱海購(gòu)物中心必須上品位、上檔次，建成集休閑、購(gòu)物為一體的綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司以公園式理念布置商場(chǎng)環(huán)境，觀賞植物、盆景花草

38、遍及商場(chǎng)四周，并配備排椅、遮陽(yáng)傘、兒童娛樂(lè)等休閑設(shè)施，為人們提供一個(gè)放松身心的休閑廣場(chǎng)，既使人們?cè)诓毁?gòu)物時(shí)，也喜歡在商場(chǎng)四周休閑。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司聘請(qǐng)?zhí)旌缟虉?chǎng)的策劃部經(jīng)理，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的調(diào)查和深入的分析，引進(jìn)先進(jìn)的商場(chǎng)管理模式，實(shí)行集中購(gòu)貨、集中管理、集中銷(xiāo)售、集中結(jié)算，以?xún)r(jià)格求生存，以質(zhì)量求效益，建成一個(gè)大型綜合性購(gòu)物超市，以滿(mǎn)足人們需要為唯一經(jīng)營(yíng)宗旨。二、經(jīng)營(yíng)管理模式深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司是濱海購(gòu)物中心的唯一合法管理主體，具有獨(dú)立法人主體資格，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)的核算制度。購(gòu)物中心的管理，采用深圳天虹商場(chǎng)的管理模式和考核方式，采取“統(tǒng)一購(gòu)貨、統(tǒng)一銷(xiāo)售、統(tǒng)一結(jié)算”的管理

39、方法，在“統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理”的基礎(chǔ)上，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，對(duì)員工實(shí)行金蝶K/3HR系統(tǒng)考核，采用平衡記分卡、360度評(píng)估、能力素質(zhì)模型等方式進(jìn)行管理。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司在商場(chǎng)的采購(gòu)組織、貼牌加工、商品結(jié)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)等方面，采取構(gòu)建差異化特色的經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)商品在統(tǒng)一集中采購(gòu)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己對(duì)商品質(zhì)量與品牌要求的經(jīng)營(yíng)定位，建立獨(dú)立而穩(wěn)定的商品采購(gòu)渠道；商場(chǎng)在日常的商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)中，根據(jù)顧客對(duì)某種或某類(lèi)特定商品的消費(fèi)偏好經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)制定適宜的商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，選定符合條件的生產(chǎn)廠(chǎng)商貼牌加工具有自己品牌的特質(zhì)化商品；通過(guò)對(duì)商場(chǎng)商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)調(diào)整和合理優(yōu)化，加強(qiáng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品的品類(lèi)管理，立足商

40、品品類(lèi)與商場(chǎng)服務(wù)的精深開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)顧客關(guān)聯(lián)消費(fèi)的有效性。除了向消費(fèi)者提供商品質(zhì)量保障之外，圍繞顧客在商品交易與消費(fèi)過(guò)程中的需要，提供各種規(guī)范化、個(gè)性化和人性化的商業(yè)延伸服務(wù)，再造商場(chǎng)自身商業(yè)價(jià)值和提升消費(fèi)價(jià)值增值。三、啟動(dòng)開(kāi)業(yè)深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司，響應(yīng)市、區(qū)兩級(jí)政府的號(hào)召，安排在2011年12月份大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前，將濱海購(gòu)物中心啟動(dòng)開(kāi)業(yè)。原因如下：為了迎接深圳大運(yùn)會(huì)，深圳市和龍崗區(qū)政府做了大量工作，全面提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，美化城市環(huán)境。濱海購(gòu)物中心作為大鵬半島的重要工程，擔(dān)負(fù)著改善城市機(jī)能，提高城市形像的重任，葵涌街道辦事處對(duì)此項(xiàng)工作很重視，街道政府已對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行了多次過(guò)問(wèn)，要求購(gòu)物中心建設(shè)

41、必須上規(guī)模、上品位、上檔次。可見(jiàn)，濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是一項(xiàng)重要的政治任務(wù)，所以，在深圳大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前，濱海購(gòu)物中心必須啟動(dòng)開(kāi)業(yè)，具有深遠(yuǎn)的政治意義。按照深圳市舊城（村）改造相關(guān)規(guī)定和市政建設(shè)規(guī)劃，葵涌中心城區(qū)需要全面拆除重建，原舊市場(chǎng)拆除后不再批準(zhǔn)作為市場(chǎng)使用，而是按照新的規(guī)劃作為居住用地和賓館用地使用，濱海購(gòu)物中心便成為了本地區(qū)唯一一個(gè)大型購(gòu)物場(chǎng)所，擔(dān)負(fù)著滿(mǎn)足本地區(qū)人們購(gòu)物需要的重任；延安路和葵政東路需要拓寬和延伸，是龍崗區(qū)和葵涌街道近期的重要工程，而兩路的延伸和拓寬必須拆除原有的舊市場(chǎng)。現(xiàn)龍崗區(qū)政府已落實(shí)了8000萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償資金，葵涌街道辦事處已與相關(guān)業(yè)主達(dá)成了拆除意向，并已下達(dá)了拆除舊市

42、場(chǎng)的通知，要求在2014年初全部拆除舊市場(chǎng)。為了解決和滿(mǎn)足人們購(gòu)物需要，龍崗區(qū)政府和街道政府要求盡快啟動(dòng)購(gòu)物中心，所以，濱海購(gòu)物中心必須在2013年下半年舊市場(chǎng)拆除前全部投入使用。所以，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購(gòu)進(jìn)商品，爭(zhēng)取在2013年8月份啟動(dòng)開(kāi)業(yè)。第八節(jié) 購(gòu)物中心投資測(cè)算響應(yīng)葵涌街道上檔次、上品位建立商場(chǎng)的指示精神，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司全面包裝啟動(dòng)購(gòu)物中心，需要在商場(chǎng)改造、設(shè)備及其安裝、購(gòu)進(jìn)商品等進(jìn)行投資，累計(jì)投入資金23,745萬(wàn)元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1土地使用權(quán)12,437.50 1,004.00 2房產(chǎn)9,410.53 13,2

43、41.00 3設(shè)備2,600.00 4土建及設(shè)備安裝工程830.00 5商場(chǎng)裝修投資1,500.00 6商品4,600.00 合計(jì)23,775.00 濱海購(gòu)物中心總投資明細(xì)一、土地使用權(quán)投資1004萬(wàn)元濱海購(gòu)物中心占用土地總面積12,437.50平方米，位于葵涌街道葵新北路70號(hào)，處于葵涌城市商業(yè)中心位置，是國(guó)有一類(lèi)商業(yè)土地，土地出讓期限為40年，從2003年12月31日至2043年12月31日。按照深圳市政府國(guó)有土地出讓公示基準(zhǔn)地價(jià)，濱海購(gòu)物中心所占用土地基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米807元，在不考慮拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的情況下，土地使用權(quán)價(jià)值為1004萬(wàn)元。二、房屋建筑物投資13241萬(wàn)元深圳市濱海購(gòu)物中心

44、有限公司采用收購(gòu)和承租等方式，將購(gòu)物中心全部商鋪收歸公司經(jīng)營(yíng)，其中：經(jīng)營(yíng)性商鋪9430.53平方米，附屬房產(chǎn)212.53平方米，總投資13241萬(wàn)元。具體如下：深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司商鋪面積9410.53平方米，其中：第一層建筑面積914.57平方米，第二層建筑面積5664.82平方米，第三層建筑建筑面積2851.14平方米。濱海購(gòu)物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個(gè)獨(dú)立的購(gòu)物環(huán)境，市場(chǎng)價(jià)值會(huì)得到很大提高，按照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算：第一層建筑面積914.57平方米，每平方米市場(chǎng)價(jià)值2萬(wàn)元，總價(jià)值為1829萬(wàn)元；第二層建筑面積5664.82平方米，每平方米市場(chǎng)價(jià)值1.5萬(wàn)元，總價(jià)值為849

45、7萬(wàn)元；第三層建筑建筑面積2851.14平方米，每平方米市場(chǎng)價(jià)值1萬(wàn)元，總價(jià)值為2851萬(wàn)元；深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司附屬建筑物為配電室、水泵房，建筑面積212.65平方米，按每平方米3000元測(cè)算，其價(jià)值為64萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1第一層面積914.57 1,829.00 2第二層面積5,664.82 8,497.00 3第三層面積2,851.14 2,851.00 4附屬房產(chǎn)212.65 64.00 合計(jì)13,241.00 以上第一層、第二層、第三層總面積9430.53平方米，總價(jià)值為13241萬(wàn)元。三、設(shè)備投資2600萬(wàn)元深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司擁有的設(shè)備，主要是電梯設(shè)備、

46、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備、消防設(shè)備、供電設(shè)備、供水設(shè)備、弱電設(shè)備、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備等，總投資2600萬(wàn)元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1電梯設(shè)備12部650.00 2空調(diào)通風(fēng)設(shè)備3部400.00 3消防設(shè)備200.00 4供電設(shè)備300.00 5供水設(shè)備200.00 6弱電設(shè)備150.00 7商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備600.00 8其他辦公設(shè)備100.00 合計(jì)2,600.00 濱海購(gòu)物中心設(shè)備投資明細(xì)1、電梯設(shè)備價(jià)值650萬(wàn)元（1）大型滾動(dòng)扶梯3部，每部?jī)r(jià)值在100萬(wàn)元左右，共計(jì)價(jià)值300萬(wàn)元。（2）小型扶梯6部，每部?jī)r(jià)值在40左右左右，共計(jì)價(jià)值240萬(wàn)元左右。（3）貨梯3部，每部?jī)r(jià)值在36萬(wàn)元左右，共計(jì)價(jià)值11

47、0萬(wàn)元左右。2、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備400萬(wàn)元空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)共三部，循環(huán)水系統(tǒng)和空調(diào)管道等，共計(jì)價(jià)值280萬(wàn)元通風(fēng)設(shè)備主機(jī)，各樓層管道，共計(jì)價(jià)值120萬(wàn)元.3、消防設(shè)備200萬(wàn)元消防設(shè)備是遍及整體商場(chǎng)的消防水設(shè)備及管道、消防器材等，共計(jì)價(jià)值200萬(wàn)元。4、供電設(shè)備300萬(wàn)元供電設(shè)備包括二部大型變壓器、配電柜、動(dòng)力柜、供電線(xiàn)路、照明燈具、鐳射燈具等，共計(jì)價(jià)值300萬(wàn)元。5、供水設(shè)備200萬(wàn)元供水設(shè)備包括給排水用的水泵、供水管道、排水管道、衛(wèi)生設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值200萬(wàn)元。6、弱電設(shè)備150萬(wàn)元弱電設(shè)備是指消防報(bào)警設(shè)備、樓宇自控設(shè)備、程控設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等，估計(jì)價(jià)值150萬(wàn)元。7、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備600萬(wàn)元商場(chǎng)經(jīng)

48、營(yíng)設(shè)備是指陳列展示設(shè)備、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，共計(jì)價(jià)值600萬(wàn)元。8、其他設(shè)備100萬(wàn)元商場(chǎng)其他設(shè)備包括辦公設(shè)備和清潔設(shè)備，辦公桌椅、電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、檔案柜、吸塵器等，共計(jì)價(jià)值100萬(wàn)元。四、土建及設(shè)備安裝投資830萬(wàn)元濱海購(gòu)物中心的升級(jí)改造，進(jìn)行土建工程和設(shè)備安裝，共計(jì)需要投資830萬(wàn)元1、土建工程投資620萬(wàn)元（1）開(kāi)立購(gòu)物中心大門(mén)，開(kāi)設(shè)從一樓直通二樓的扶梯通道，工程量100平方米，需要投資20萬(wàn)元；（2）一棟與二棟連接工程，將第一棟與第二棟從二層和三層進(jìn)行連接，工程量2000平方米，需要投資400萬(wàn)元（3）新建停車(chē)場(chǎng)的平整工程，包括新購(gòu)農(nóng)民樓8

49、00平方米，以及1200平方米的場(chǎng)地平整，需要投資180萬(wàn)元。（4）地面工程，包括地面平整、鋪設(shè)地磚、殘疾人專(zhuān)用通道，以及其他服務(wù)設(shè)施等，需要投資20萬(wàn)元。2、設(shè)備安裝工程投資210萬(wàn)元（1）電梯安裝工程共計(jì)三部大型滾動(dòng)扶梯安裝和其他小型電梯、貨梯安裝、監(jiān)修等，需要投入資金10萬(wàn)元；（2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，包括空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程，空調(diào)、通風(fēng)管道安裝工程，需要投入資金50萬(wàn)元；（3）消防系統(tǒng)安裝工程，包括消防器材安裝工程和消防管道安裝工程，需要投入資金30萬(wàn)元；（4）弱電系統(tǒng)安置工程包括消防報(bào)警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝，需要投入資金30萬(wàn)元；（5）給排水系

50、統(tǒng)安裝工程，包括給排水設(shè)備安裝和給排水管道安裝工程，需要投入資金40萬(wàn)元；（6）休閑綠化工程，包括綠化場(chǎng)地、栽種綠化植物、安裝兒童娛樂(lè)設(shè)施等，需要投入資金20萬(wàn)元；（7）經(jīng)營(yíng)管理設(shè)施安裝，包括各樓層經(jīng)營(yíng)設(shè)備安裝、管理設(shè)備安裝等，需要投入資金20萬(wàn)元。五、商場(chǎng)裝修投資1500萬(wàn)元商場(chǎng)裝修是濱海購(gòu)物中心上檔次、上品位的重要措施，商場(chǎng)裝修包括商場(chǎng)地面裝修、商場(chǎng)內(nèi)外墻壁裝修、商場(chǎng)頂棚裝修等濱海購(gòu)物中心需要裝修的區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)第二層和第三層，面積約為8515.96平方米，經(jīng)咨詢(xún)相關(guān)裝修設(shè)計(jì)和施工公司，需要投資約1500萬(wàn)元。六、商品投資4600萬(wàn)元濱海購(gòu)物中心的商品，是商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中購(gòu)進(jìn)的，用于銷(xiāo)售用的全

51、部商品，總投資4600萬(wàn)元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目面積（平方米）金額（萬(wàn)元）1第二層食品肉菜專(zhuān)柜2,500.001,100.002第二層服裝床上用品專(zhuān)柜2,500.001,400.003第二層百貨珠寶專(zhuān)柜1,600.00900.004第三層家具電器文具專(zhuān)柜2,800.001,200.00合計(jì)9400.004,600.001、第二層營(yíng)業(yè)大廳食品、肉菜蛋專(zhuān)區(qū)2500平方米，陳列及庫(kù)存商品1100萬(wàn)元，其中：食品系列600萬(wàn)元，名煙、名酒、茶系列459萬(wàn)元，水果系列10萬(wàn)元，蔬菜系列1萬(wàn)元，禽蛋系列1萬(wàn)元，肉類(lèi)系列1萬(wàn)元，魚(yú)類(lèi)系列1萬(wàn)元，海鮮系列2萬(wàn)元，干貨特產(chǎn)系列25萬(wàn)元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（

52、萬(wàn)元）1食品系列專(zhuān)柜600.00 2名煙酒茶專(zhuān)柜459.00 3水果系列專(zhuān)柜10.00 4菜蛋肉魚(yú)海鮮專(zhuān)柜6.00 5干貨特產(chǎn)專(zhuān)柜25.00 合計(jì)1,100.00 2、第二層營(yíng)業(yè)大廳服裝、床上用品專(zhuān)區(qū)面積2500平方米，陳列及庫(kù)存商品1400萬(wàn)元，其中：服裝鞋帽系列1000萬(wàn)元，床上用品系列400萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1服裝鞋帽專(zhuān)柜1,000.002床上用品專(zhuān)柜400.00合計(jì)1,400.003、第二層營(yíng)業(yè)大廳百貨珠寶專(zhuān)區(qū)面積1600平方米，總投資商品900萬(wàn)元，其中：日用百貨系列400萬(wàn)元，珠寶首飾化妝品系列500萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1日用百貨專(zhuān)柜400.002珠寶首飾化裝

53、品專(zhuān)柜500.00合計(jì)900.004、第三層營(yíng)業(yè)大廳2800平方米，陳列及庫(kù)存商品1200萬(wàn)元，其中：家俱系列500萬(wàn)元，家用電器系列300萬(wàn)元， 文具會(huì)計(jì)用品系列200萬(wàn)元，書(shū)籍音像制品系列200萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1家俱系列專(zhuān)柜500.00 2家用電器專(zhuān)柜300.003文具會(huì)計(jì)用品專(zhuān)柜200.00 4書(shū)藉會(huì)計(jì)用品專(zhuān)柜200.00 合計(jì)1,200.00 第九節(jié) 購(gòu)物中心財(cái)務(wù)分析濱海購(gòu)物中心是東部沿海地區(qū)唯一大型購(gòu)物中心，輻射方圓五公里范圍內(nèi)的葵涌轄區(qū)、南澳轄區(qū)、大鵬轄區(qū)、坪山轄區(qū)、大梅沙地區(qū)，覆蓋范圍內(nèi)人口近120萬(wàn)。隨著葵涌政策經(jīng)濟(jì)地位的確立和壩光生物高新區(qū)的建立，濱海購(gòu)物中心的

54、作用日益突出，經(jīng)濟(jì)效益將逐年提升。一、營(yíng)業(yè)收入1、第一年?duì)I業(yè)收入濱海購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)收入。主要是經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的收入。第一年?duì)I業(yè)收入3.9億元，具體如下：項(xiàng)目陳列商品數(shù)量（萬(wàn)元）月?tīng)I(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）年?duì)I業(yè)收入（萬(wàn)元）食品肉菜等類(lèi)1,100.002,200.00 26,400.00服裝百貨等類(lèi)2,300.00750.00 9,000.00家俱電器等類(lèi)1,200.00300.00 3,600.00總金額4,600.003,250.00 39,000.00第一年?duì)I業(yè)收入情況食品肉菜類(lèi)營(yíng)業(yè)大廳2500平方米，陳列食品等類(lèi)商品1100萬(wàn)元，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額2200萬(wàn)元，每年?duì)I業(yè)收入26400萬(wàn)元。服裝百貨類(lèi)營(yíng)業(yè)大廳41

55、00平方米，陳列服裝等類(lèi)商品2300萬(wàn)元，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額750萬(wàn)元，每年?duì)I業(yè)收入9000萬(wàn)元。家俱電器類(lèi)營(yíng)業(yè)大廳2800平方米，陳列家俱等類(lèi)商品1200萬(wàn)元，商品周轉(zhuǎn)次數(shù)平均每月0.3次，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額300萬(wàn)元，每年?duì)I業(yè)收入3600萬(wàn)元。2、近五年的營(yíng)業(yè)收入經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的綜合評(píng)估，濱海購(gòu)物中心在未來(lái)五年內(nèi)，營(yíng)業(yè)收入逐年提高，第一年?duì)I業(yè)收入3.9億元，第五年?duì)I業(yè)收入5.7億元，年平均營(yíng)業(yè)額在4.76億元左右。具體如下：項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年年平均收入食品肉菜等類(lèi)26,400.0029,040.00 31,944.00 35,138.40 38,652.24 32,234.93 服裝百貨

56、等類(lèi)9,000.009,900.00 10,890.00 11,979.00 13,176.90 10,989.18 家俱電器等類(lèi)3,600.003,960.00 4,356.00 4,791.60 5,270.76 4,395.67 總收入39,000.0042,900.00 47,190.00 51,909.00 57,099.90 47,619.78 近5年?duì)I業(yè)收入情況二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入扣除成本后的盈余，由于商品不同，進(jìn)貨渠道不同，盈利水平也不同，故采用種類(lèi)商品平均利潤(rùn)率和綜合利潤(rùn)率的方式統(tǒng)計(jì)。1、第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)濱海購(gòu)物中心第一年?duì)I業(yè)收入3.9億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為4260萬(wàn)

57、元。具體如下：項(xiàng)目陳列商品數(shù)量（萬(wàn)元）年?duì)I業(yè)收入（萬(wàn)元）利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）食品肉菜等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,100.0026,400.002,640.00服裝百貨等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2,300.009,000.001,080.00家俱電器等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,200.003,600.00540.00總利潤(rùn)4,600.0039,000.004,260.00第一年?duì)I業(yè)利潤(rùn)情況2、近五年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)濱海購(gòu)物中心根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入情況，結(jié)合綜合利潤(rùn)率和平均利潤(rùn)率情況，計(jì)算出第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為4260萬(wàn)元，第五年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為6237萬(wàn)元，近五年平均利潤(rùn)為5201萬(wàn)元。具體如下：項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年年平均利潤(rùn)食品肉菜等類(lèi)

58、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2,640.002,904.00 3,194.40 3,513.84 3,865.22 3,223.49 服裝百貨等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,080.001,188.00 1,306.80 1,437.48 1,581.23 1,318.70 家俱電器等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)540.00594.00 653.40 718.74 790.61 659.35 總收入4,260.004,686.00 5,154.60 5,670.06 6,237.07 5,201.55 近五年?duì)I業(yè)利潤(rùn)情況三、營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用是商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要支出的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用是商場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程中支出的員工工資、水電費(fèi)、維

59、護(hù)費(fèi)等；管理費(fèi)用是商場(chǎng)管理部門(mén)的人員工資、水電費(fèi)等；財(cái)務(wù)費(fèi)用是商場(chǎng)銀行貸款利息支出等。1、第一年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用濱海購(gòu)物中心第一年費(fèi)用總額為1132萬(wàn)元，其中：銷(xiāo)售費(fèi)用333萬(wàn)元，管理費(fèi)用133元，財(cái)務(wù)費(fèi)用666萬(wàn)元。具體如下圖：項(xiàng)目利潤(rùn)額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用總額食品肉菜等類(lèi)2,640.00198.00 79.20 396.00 673.20 服裝百貨等類(lèi)1,080.0090.00 36.00 180.00 306.00 家俱電器等類(lèi)540.0045.00 18.00 90.00 153.00 總金額4,260.00333.00 133.20 666.00 1,132.20 第一年費(fèi)

60、用支出情況2、近五年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用濱海購(gòu)物中心在近五年內(nèi)，隨著營(yíng)業(yè)額的增加，費(fèi)用也隨之增加，第一年的各項(xiàng)費(fèi)用為1132萬(wàn)元，第二年為1265萬(wàn)元，第三年為1391萬(wàn)元，第四年為1530萬(wàn)元，第五年為1684萬(wàn)元。具體如下：項(xiàng)目利潤(rùn)額綜合費(fèi)用率費(fèi)用總額第一年費(fèi)用額4,260.0027%1,132.20 第二年費(fèi)用額4,686.0027%1,265.22 第三年費(fèi)用額5,154.6027%1,391.74 第四年費(fèi)用額5,670.0627%1,530.92 第五年費(fèi)用額6,237.0727%1,684.01 近五年費(fèi)用支出情況四、應(yīng)繳稅金根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，濱海購(gòu)物中心應(yīng)繳納增值稅，稅率為銷(xiāo)項(xiàng)稅抵扣進(jìn)項(xiàng)

61、稅后的13%。為計(jì)算簡(jiǎn)便，可用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的13%統(tǒng)一計(jì)算。濱海購(gòu)物中心第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是4260萬(wàn)元，應(yīng)繳增值稅553萬(wàn)元。濱海購(gòu)物中心近五年的繳稅情況是：第一年繳稅553萬(wàn)元，第二年繳納609萬(wàn)元，第三年納稅670萬(wàn)元，第四年納稅737萬(wàn)元，第五年納稅810萬(wàn)元。具體計(jì)算如下：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增值稅率應(yīng)繳稅金第一年應(yīng)繳稅金4,260.0013%553.80 第二年應(yīng)繳稅金4,686.0013%609.18 第三年應(yīng)繳稅金5,154.6013%670.10 第四年應(yīng)繳稅金5,670.0613%737.11 第五年應(yīng)繳稅金6,237.0713%810.82 近五年繳稅情況五、凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)是指營(yíng)業(yè)收入，

62、扣除商品成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和稅金后的凈額。深圳市濱海購(gòu)物中心近五年的總營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額為26077萬(wàn)元，費(fèi)用總額為6861萬(wàn)元，應(yīng)繳稅金為3381萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為15765萬(wàn)元，其中：第一年凈利潤(rùn)2574萬(wàn)元；第二年凈利潤(rùn)2857萬(wàn)元；第三年凈利潤(rùn)3151萬(wàn)元；第四年凈利潤(rùn)3419萬(wàn)元；第五年凈利潤(rùn)3761萬(wàn)元。具體計(jì)算情況如下：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額費(fèi)用總額應(yīng)繳稅金凈利潤(rùn)額第一年凈利潤(rùn)額4,260.001,132.20 553.80 2,574.00 第二年凈利潤(rùn)額4,686.001,218.90 609.18 2,857.92 第三年凈利潤(rùn)額5,154.601,332.80 670.10 3,151.70 第

63、四年凈利潤(rùn)額5,670.061,513.00 737.11 3,419.95 第五年凈利潤(rùn)額6,237.071,664.30 810.82 3,761.95 合計(jì)26,007.73 6,861.20 3,381.00 15,765.53 近五年凈利潤(rùn)情況六、凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率是濱海購(gòu)物中心銷(xiāo)售百元商品的的凈盈利水平，由銷(xiāo)售利潤(rùn)率、銷(xiāo)售費(fèi)用率和銷(xiāo)售稅金率三個(gè)因素構(gòu)成。1、濱海購(gòu)物中心第一年的銷(xiāo)售收入為3.9億元，每一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為4260萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是10.92%；2、濱海購(gòu)物中心第一年的銷(xiāo)售收入為3.9億元，第一年的銷(xiāo)售費(fèi)用為1132萬(wàn)元，第一年的銷(xiāo)售費(fèi)率為2.9%。3、濱海購(gòu)物中心

64、第一年的銷(xiāo)售收入為3.9億元，第一年繳納稅金為553萬(wàn)元，第一年的銷(xiāo)售稅金率為1.42%。4、濱海購(gòu)物中心的凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率為：凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率10.92%2.9%1.42% 6.6%即：濱海購(gòu)物中心每百元銷(xiāo)售額的凈利潤(rùn)為6.6%。相對(duì)較低的凈利潤(rùn)率，是濱海購(gòu)物中心讓利于民的經(jīng)拗營(yíng)策略，是以?xún)r(jià)格求生存、以質(zhì)量求發(fā)展的經(jīng)營(yíng)宗旨的體現(xiàn)。濱海購(gòu)物中心以較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引更多的購(gòu)物人群，擴(kuò)大銷(xiāo)售量，追求規(guī)模效益，從而達(dá)到與民共贏的經(jīng)營(yíng)目的。為提高盈利水平，也要求濱海購(gòu)物中心增收節(jié)支，從人員管理、銷(xiāo)售管理、商品管理、日常經(jīng)營(yíng)管理等各方面節(jié)約費(fèi)用，達(dá)到更高的盈利水平。七、投資回收期投資回收期是濱海購(gòu)物中心投資總

65、額，用經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)回收的期限，由總投資額、年凈利潤(rùn)額兩個(gè)因素構(gòu)成。1、投資總額濱海購(gòu)物中心的投資總額包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資，共計(jì)投資23775萬(wàn)元。2、年凈利潤(rùn)濱海購(gòu)物中心的第一至第五年的凈利潤(rùn)為15765萬(wàn)元，即每年的平均盈利水平是3153萬(wàn)元。3、投資回收期濱海購(gòu)物中心的總投資額2375萬(wàn)元，每年的平均凈利潤(rùn)約3153萬(wàn)元，投資回收期為8年。第十節(jié) 購(gòu)物中心資金籌措濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目總投資23,775萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資19,175萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)投資4600萬(wàn)元，資金的籌措分為自籌資金和銀行貸款兩部份，其中：企業(yè)自籌資金14775萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款9000萬(wàn)元。一、自籌資金深圳市濱

66、海購(gòu)物中心自籌資金14775萬(wàn)元，投資方向是土地使用權(quán)、商鋪和流動(dòng)資金。其中：1、土地使用權(quán)面積12437.50平方米，投資1004萬(wàn)元；2、購(gòu)買(mǎi)商鋪面積9,410.53平方米，投資13241萬(wàn)元；3、商場(chǎng)流動(dòng)資金，投資530萬(wàn)元。具體情況如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1土地使用權(quán)12,437.50 1,004.00 2房產(chǎn)9,410.53 13,241.00 3商場(chǎng)流動(dòng)資金530.00 合計(jì)14,775.00 已投入自有資金情況二、借入資金濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目還需要借入資金9000萬(wàn)元，主要用于支付購(gòu)買(mǎi)設(shè)備資金、土建及設(shè)備安裝工程、商場(chǎng)裝修和購(gòu)進(jìn)商品所需流動(dòng)資金。其中：1、購(gòu)買(mǎi)商場(chǎng)用各類(lèi)設(shè)備，需

67、要投資2600萬(wàn)元；2、商場(chǎng)升級(jí)改造土建工程和設(shè)備安裝工程，需要投資830萬(wàn)元；3、商場(chǎng)裝修工程款，需要投資1500萬(wàn)元；4、購(gòu)進(jìn)商場(chǎng)出售的各類(lèi)商品，需要投資4070萬(wàn)元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1設(shè)備2,600.00 2土建及設(shè)備安裝工程830.00 3商場(chǎng)裝修工程1,500.004商品4,070.00 合計(jì)9,000.00 借入資金使用情況三、借款抵押擔(dān)保深圳市濱海購(gòu)物中心向銀行借款9000萬(wàn)元，抵押財(cái)產(chǎn)濱海購(gòu)物中心商鋪總面積是7371.97平方米，市場(chǎng)價(jià)值為1.2億元。其中：股東深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司名下商鋪面積2917.92平方米，市場(chǎng)價(jià)值是4877萬(wàn)元；股東深圳市圣凱隆

68、投資有限公司名下商鋪面積4454.05平方米，市場(chǎng)價(jià)值是5181萬(wàn)元；深圳市濱海購(gòu)物中心向銀行借款9000萬(wàn)元，用1.2億元的商鋪的抵押，抵押是足值的。隨著濱海購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高，抵押商鋪的價(jià)值也會(huì)逐年提高，到第五年后的抵押商鋪價(jià)值預(yù)計(jì)可以達(dá)到2億元以上，隨著抵押商鋪價(jià)值的提升，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)降低，貸款沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。四、還款計(jì)劃深圳市濱海購(gòu)物中心有限借入資金全部投入到項(xiàng)目中使用，保證項(xiàng)目按時(shí)啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)，還款來(lái)源是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)。濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目需要借入資金9000萬(wàn)元，年利息約630萬(wàn)元，五年利息合計(jì)是3150萬(wàn)元，本息合計(jì)是12150萬(wàn)元。濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目每年的凈利潤(rùn)最低是2500萬(wàn)元

69、，五年的利潤(rùn)總計(jì)為1.5億元，完全有能力償還借款本息。按照商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律和資金使用規(guī)律，深圳市濱海購(gòu)物中心有限的還款計(jì)劃是：按季償還借款利息，到第五年按季分次償還借款本金9000萬(wàn)元，其中：第一季度償還借款本金1000萬(wàn)元，第二季度償還借款本金2000萬(wàn)元，第三季度償還借款本金3000萬(wàn)元，第四季度償還借款本金3000萬(wàn)元。第十一節(jié) 購(gòu)物中心不確定性分析一、盈虧平衡分析盈虧平衡是濱海購(gòu)物中心在盈虧相抵后不盈也不虧時(shí)的銷(xiāo)售額，由商品銷(xiāo)售收入、商品銷(xiāo)售成本、商品銷(xiāo)售費(fèi)用和商品銷(xiāo)售稅金四個(gè)因素構(gòu)成。1、商品銷(xiāo)售收入濱海購(gòu)物中心第一年銷(xiāo)售收入3.9億元。2、銷(xiāo)售成本率濱海購(gòu)物中心第一年的銷(xiāo)售收入為3.

70、9億元，第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為4260萬(wàn)元，平均銷(xiāo)售利潤(rùn)率為10.92%，平均銷(xiāo)售成本率為89.08%。3、銷(xiāo)售費(fèi)用濱海購(gòu)物中心第一年的銷(xiāo)售收入為3.9億元，第一年的銷(xiāo)售費(fèi)用為1132萬(wàn)元，這是公司的固定成本，即公司經(jīng)營(yíng)需要支付的固定費(fèi)用。4、銷(xiāo)售稅金率濱海購(gòu)物中心第一年的銷(xiāo)售收入為3.9億元，第一年繳納稅金為553萬(wàn)元，第一年的銷(xiāo)售稅金率為1.42%，這是公司經(jīng)營(yíng)的變動(dòng)成本。5、盈虧平衡分析濱海購(gòu)物中心的盈虧平衡點(diǎn)為：BEP1132萬(wàn)元（189.09%1.42%） 1.2億濱海購(gòu)物中心的盈虧平衡點(diǎn)為1.2億元。所以，當(dāng)濱海購(gòu)物中心的年銷(xiāo)售收入達(dá)到1.2億元，即月銷(xiāo)售收入達(dá)到1000萬(wàn)元時(shí)，濱海購(gòu)

71、物中心達(dá)到盈虧平衡。按照大型購(gòu)物中心的平均銷(xiāo)售水平，每月1000多萬(wàn)元的銷(xiāo)售收入是很低的，很容易達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，所以，該項(xiàng)目沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。二、敏感性分析對(duì)濱海購(gòu)物中心利潤(rùn)影響最大的因素是銷(xiāo)售收入下降， 由于各種原因造成的銷(xiāo)售收入下降，直接影響到公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和凈利息，是公司經(jīng)營(yíng)的最敏感因素。1、當(dāng)銷(xiāo)售收入降低5%當(dāng)銷(xiāo)售收入降低5%時(shí)，銷(xiāo)售收入為3.7億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為4040萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)和銷(xiāo)售稅金還是1132萬(wàn)元和553萬(wàn)元，公司經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)為2355萬(wàn)元。2、當(dāng)銷(xiāo)售收入降低10%當(dāng)銷(xiāo)售收入降低10%時(shí)，銷(xiāo)售收入為3.51億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為3833萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)和銷(xiāo)售稅金還是1132萬(wàn)元和553萬(wàn)元，

72、公司經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)為2148萬(wàn)元。3、當(dāng)銷(xiāo)售收入降低20%當(dāng)銷(xiāo)售收入降低20%時(shí)，銷(xiāo)售收入為3.12億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為3407萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)和銷(xiāo)售稅金還是1132萬(wàn)元和553萬(wàn)元，公司經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)為1722萬(wàn)元.從上述分析看出，在濱海購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)收入降低20%的情況下，公司的經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)為1722萬(wàn)元，說(shuō)明項(xiàng)目整體盈利能力強(qiáng)，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。第十二節(jié) 結(jié)論深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是在龍崗區(qū)被確定為經(jīng)濟(jì)特區(qū)后，貫徹深圳市政府、龍崗區(qū)政府和葵涌街道辦事處的指示精神而發(fā)起的利國(guó)利民的大項(xiàng)目。該項(xiàng)目為促進(jìn)深圳東部組團(tuán)和濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，提高葵涌地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政配套設(shè)施建設(shè)，增加葵涌地區(qū)的綜合城市競(jìng)爭(zhēng)能

73、力，改善人們生產(chǎn)環(huán)境和生活環(huán)境，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未來(lái)20年的發(fā)展，具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目是深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的重大舉措，在帶來(lái)巨大社會(huì)效益的同時(shí)，也給公司帶來(lái)更大的發(fā)展空間和生存機(jī)會(huì)，每年為公司帶來(lái)4000多萬(wàn)元的利潤(rùn)收入，同時(shí)也為社會(huì)帶來(lái)500多萬(wàn)元的利稅收入，解決150多人的就業(yè)，反過(guò)來(lái)又為社會(huì)做出更大貢獻(xiàn)。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司借此機(jī)會(huì)，精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，努力拼搏，借助深圳市發(fā)展的動(dòng)力，必將能取得更大成就。深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司項(xiàng)目，在五年時(shí)間內(nèi)，給銀行帶來(lái)高達(dá)3000萬(wàn)元的利息收入，在保證償還貸款本息的時(shí)間，也為銀行業(yè)做出了自已的貢獻(xiàn)。綜上所述，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司項(xiàng)目是一個(gè)利國(guó)利民的好項(xiàng)目，銀行貸款沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)，卻能促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展的企業(yè)的發(fā)展，符合貸款政策導(dǎo)向。所以，此項(xiàng)目是可行的。第 52 頁(yè) 共 52 頁(yè)