1、福瑞德購物中心項目可行性研究報告二一三年五月福瑞德購物中心項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論3一、項目基本情況3二、可行性研究報告編制依據及內容4三、項目主要技術經濟指標5第二章 項目背景及必要性7一、項目背景7二、項目必要性8第三章 市場分析12一、 消費市場分析12二、現代購物中心的市場競爭優勢13第四章 項目選址與建設條件15一、選址原則15二、選址條件15三、項目選址15四、建設條件16第五章 經營規模21第六章 技術設備25一、計算機管理系統25二、其它設備26第七章 項目建設方案29一、總平面布置29二、建筑方案30三、配套工程36第八章 組織機構和人員安排47一、組織機構設置

2、47二、人員安排與培訓48第九章 項目實施進度50第十章 環境保護與安全51一、環境保護51二、衛生防疫54三、消防安全55第十一章 投資估算與資金籌措58一、投資估算58二、資金籌措與投資計劃58第十二章 財務分析60一、 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算60二、總成本費用估算60三、項目利潤估算62四、財務分析62第十三章 結論及建議64一、結論64二、建議6465第一章 總 論一、項目基本情況1、項目名稱：福瑞德購物中心項目2、建設單位：濉溪縣福瑞德商貿有限責任公司法人代表：聯系人：潘萬峰聯系電話：180561930003、項目地址：濉溪縣孫疃鎮劉圩村 4、建設性質：新建5、經營范圍：百

3、貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。6、商業類型：倉儲式零售7、建設規模：總占地面積6666.66平方米（10畝），總建設面積9800平方米，正常年零售營業額為6850萬元。8、建設內容：（1）總建設面積9800平方米，框架結構三層，包括：商場、倉庫及配套設施等。（2）購入貨柜、運輸車輛等。8、項目投資：項目總投資：項目投資總額為1000萬元。9、經營組織方式：零售10、項目宗旨：引進現代購物中心有限公司先進的營銷技術和管理經驗，利用開發區良好的投資環境和未來三年開發區在區位交通等方面的有利條件，優勢互補，共求發展，從而使合作各方獲得良好的經

4、濟效益。同時通過本項目的實施，推動濉溪縣商業同國際、國內市場接軌，促進開發區商業向現代化水準發展。11、項目期限：15年，公司營業執照簽發之日起計算。12、建設期限：6個月。二、可行性研究報告編制依據及內容1、可行性研究報告編制依據（1）城市商住區設計規范GB 50180-93 (2)濉溪縣建設項目規劃設計條件通知書；(3)項目區地質勘探資料； (4)民用建筑節能設計標準 JGJ 26-95；(5)建設部房地產開發項目經濟評價方法；(6)項目單位關于編制該項目可研報告委托書；(7)項目單位提供的其它資料；（8）國家相關的法律、法規及建筑設計規范。2、可行性報告主要研究內容根據國家關于編制投資商

5、業項目可行性研究報告有關問題的通知要求，項目可行性研究的主要內容包括：1、項目建設的必要性；2、項目的市場分析；3、項目經營主要內容；4、建設選址及建設條件分析；5、總投資估算及經濟效益分析評價等；三、項目主要技術經濟指標該項目主要技術經濟指標見表1-1。表1-1 項目主要技術經濟指標表序號指標名稱單位數量備 注一項目規模1總占地面積m26666.62總建筑面積m29800二經營規模零售萬元6850正常經營年三勞動定員人365四項目總投資萬元10001固定資產投資總額萬元10002鋪底流動資金萬元另籌五年總成本費用萬元6657.8計算期年平均六年銷售稅金及附加萬元67.2計算期年平均七年凈利潤

6、萬元125計算期年平均八主要財務評價指標1全部投資財務內部收益率評價基準6%投資利稅率%19.22投資利潤率%12.52全部投資回收期所得稅前年5.8含建設期所得稅后年8.5含建設期第二章 項目背景及必要性一、項目背景 隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內商業流通領域發展進入了一個新階段。近年來國家采取了一系列新的改革方案： 1995年，國家對外開放連鎖經營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業試點；越來越多的外國零售企業進入中國零售市場。在進入的外商零售企業中，有大型綜合購物中心（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客隆）；便利店（如日本的羅森）；超大型

7、購物中心（如香港特區的新東安百貨）；商品批發集散中心（如香港特區的利聯倉行）；標準化食品購物中心（如日本的友誼西友購物中心）等。購物中心在世界發達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現代化大型商業形態，具有自選購物、流通成本低、節約購買時間等優點，因而即使在新商業經營形態層出不窮的發達國家，它仍占據著不可替代的地位，成為現代大型零售業的主要形式。購物中心在發達國家的商業發展中占有重要地位。當前，許多著名購物中心公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯營，以尋求更大的發展空間。中國由于消費市場潛力較大，投資環境較好，國外大型購物中心集團紛紛把中國作為拓寬發展

8、領域的投資熱點。我國購物中心始初于八十年代初，當時只是一些營業面積較小，經營品種較少的商店，雖曾產生過一定的轟動效應，但終因市場問題而導致一度萎縮。本世紀初，隨著改革開放的深入、經濟發展的加快、居民收入的增加以及先進技術、管理方法的應用，購物中心這種現代化商業零售形態再度在中國大地興起，并得到迅猛發展。目前濉溪縣開發區沒有一家上規模的國內品牌商業零售連鎖網點，為方便居民生活和合理布局商業網點，規劃在開發區區域建設一家大型購物中心將是十分必要的。二、項目必要性1、有利于提高濉溪縣商業經營管理水平現代購物中心運用超前的經營理念和先進的管理模式。購物中心同時包含了多樣商品的提供、優質服務的提供、管理

9、模式的運用等，購物中心不僅把自選、廉價和服務放在同一建筑物中，同時把服務與管理融為一體。項目建設將有助于把現代商業模式優質的服務理念和先進的管理模式帶到濉溪縣開發區，從而有利于提高濉溪縣開發區現代商業的經營管理水平和服務觀念。企業的前途取決于顧客的滿意程度。為了實現這一目標，購物中心將以提供廉價商品和服務，改進消費者的購物能力和生活水平。根據消費者的期望，以競爭性的價格，把高質量的產品賣給消費者，而且在最短的時間里將市場上的新產品提供給消費者。在商場布置方面，努力尋求節省消費者時間的方法，方便消費者購物，使消費者在實用、整潔、舒適的環境下購物。現代購物中心嚴格遵守對消費者的承諾，如有價格、交貨

10、期限、補貨的承諾，都竭力兌現。尊重消費者是現代購物中心一貫的經營作風，每一個消費者在現代購物中心都會受到禮貌的接待。現代購物中心集團對其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費者的各種抱怨，并給消費者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費者處理問題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復他的負責人。在與供應商的關系中，現代購物中心堅持的道德準則是同供應商建立一種互利坦誠的關系，要求其雇員正直無私，杜絕接受供應商贈送的禮物和好處，對供應商，現代購物中心一直把他們視為企業的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態度，在他們面前保持良好的信譽。現代購物中心的管理模式較為先進，現代購物中心特別注重經營中的每

11、一個環節的協調與有序的連接，對于經營中的每一個環節都采用人工及計算機智能管理相接合的方式進行科學管理。現代購物中心還特別注重人力資源管理，定期對員工進行各種培訓，不斷更新他們的經營理念和服務水平。2、有利于促進濉溪縣現代化商業的發展近年來，濉溪縣經濟快速發展，為商業的發展提供了機遇，全縣涌現出了一批批發、零售企業，商品流通規模不斷擴大。伴隨著生產的發展和收入的多元化，城鄉居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產總值的增速。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，對商業的發展將產生很大的影響。為適應今后社會經濟快速發展的需要，濉溪縣正在制訂國民經濟和社會事業“十二五”規劃，

12、明確了現代化商業的發展目標。設想到2015年，城區第三產業比重提高到50，商業占第三產業比重達32。市場經濟流通體系趨于完善，網點建設加快，并向周邊地區延伸，連接成片，發展多種新的經營方式，經濟效益穩步增長。市場經濟流通體制更加完善，逐步形成一批綜合商社或以商貿為龍頭的企業集團，實現濉溪縣商業的現代化經營與管理。第三章 市場分析一、 消費市場分析濉溪縣居民收入的日益提高為購物中心業的發展提供了較大的發展空間隨著經濟的發展濉溪縣的人均購買力已有了大幅度的提高。再加上外地流動人口和集團購買力等，濉溪縣的現實社會購買力及購買力潛力較大。從發展的觀點看，伴隨著濉溪縣經濟的發展和收入的多元化，城鄉居民收

13、入將有較快的提高，且略高于國民生產總值的增速。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，將有助于購物中心業的發展與繁榮。濉溪縣孫疃鎮劉圩村內相繼建成了一批住宅、商貿和公益設施建筑，以及一批商店、賓館、學校、醫院和具有綜合服務功能的鄰里中心。目前項目區附近常住人口已超過2萬，再加上附近居住小區和村莊人口將更多。隨著園區的建設和發展原有的商業網點已經明顯不能滿足人們生活水平發展的需要，因此，在孫疃鎮劉圩村建一個大型購物中心不僅可以彌補這一區域商業網點的不足，方便附近居民的購買，也符合商業發展的需要。二、現代購物中心的市場競爭優勢1、現代購物中心商品供應優勢隨著商品經濟的發展，國

14、內市場商品繁多，供應充足。國內名優新特產品和“三資企業”產品在市場競爭中顯山露水，紛紛進入消費品市場，極大豐富了市場供應。為確保名優產品的供應，現代購物中心專門設立了采購中心，負責現代購物中心商品的統一采購，由于現代購物中心市場采購力較強，進行商品統一采購可使商品的采購成本大大降低。同時采購中心負有對消費者需求商品進行市場分析的職責，因此現代購物中心的商品品種構成符合消費者的消費與購物傾向。本項目所需國外商品將通過現代購物中心國外配銷網絡進行采購，本項目具有較強的商品供應優勢。2、現代購物中心商品銷售優勢現代購物中心在經營上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點，無論是零售商還是個體消費者，均能

15、在現代購物中心購得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。商品價格低廉、品質優良、商品繁多，成為現代購物中心廣受歡迎的關鍵因素。同時本項目引進現代購物中心超前的服務理念和先進的管理模式，本項目具有較強的商品銷售優勢。從以上分析中可以看出，濉溪地區投資環境和消費環境較好，再加上現代購物中心優質的服務和先進的管理模式，現代購物中心具有較強的市場競爭優勢，市場發展潛力較大。第四章 項目選址與建設條件一、選址原則1.應具備較好的工程地質條件和水文地質條件。2.應方便群眾，交通便利。3.周邊宜有便利的水、電、路等公用基礎設施。4.應環境安靜、遠離污染源。5.應遠離易燃、易爆物品的生產和貯存區、高壓線路及

16、其設施。二、選址條件1、地形、地貌與環境條件公用設施齊全，道路暢通。供水、供電、通訊等基礎設施配套。2、交通條件靠近主要干道公路附近，交通極為方便，為項目區提供了更為快捷的交通條件。三、項目選址福瑞德購物中心項目擬建于濉溪縣孫疃鎮劉圩村，該項目坐落在居民集中區內，地理環境比較優越。四、建設條件1、項目區自然條件優越（1）氣候特征濉溪縣地處北溫帶，屬北方型大陸性季風氣候，氣候溫和，四季分明，光照充足，日照時數2315.8小時，日照度為52.2%，無霜期202天。（2）氣候條件年均氣溫：14.5極端最高氣溫：41.1極端最低氣溫：-21.3年均相對溫度：70%主導風向：東北風年均風速：3.1m/s

17、風 壓：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm年 均 降 雨 量：862.9mm日最大降雨量：249.7mm最大動土深度：20mm地 震 烈 度：6度（3）水文地質條件淮北市濉溪縣東、西有寒武、奧陶系地質構成。山丘平緩延伸兩側，其余均為平原，海拔一般為23.5-32.5，地勢由西北向東南傾斜，地基承載力山前地帶可達8噸/平方米。地下水層多為石灰巖層隙間水，含水較豐富，最大凍土深寬20厘米。（4）土壤狀況項目區土壤類型分砂姜黑土和潮土2大土類。其中砂姜黑土成土母質為黃土性古河沉積物，分黃土、淤黃土、青白土和淤黑土4個土種，占農業用地的80%。（5）植被特點四卜鎮區地處落葉闊葉林植被區，現

18、有樹種300多個，分屬66個科，147個屬，其中喬木118種，灌木177種，藤木14種，竹類8種。古稀珍貴樹木有古柏、古槐、銀杏等。果樹主要有杏、桃、核桃、石榴、蜜棗等。農作物有糧、棉、油、果、菜、藥、麻、絲等，品種有400多個，其中糧食作物主要有小麥、稻谷、薯類、玉米、高梁、谷子、大豆等，經濟作物主要有棉花、麻類、煙葉等，油料作物有花生、油菜、芝麻。2、社會經濟條件好項目區所在地淮北市地處蘇魯豫皖四省交界、轄一縣三區。氣候宜人、光照充足，是國家和安徽省重要的糧、棉、畜禽、蠶桑等農副產品生產基地。淮北市 古稱相邑 、相縣、別名相城。淮北自有文字記載以來歷史已有4000多年，約4000年前原始社

19、會末期，中國“上古五帝”之一的顓頊在現淮北市府所在地相山建城。 淮北是安徽省的省轄市，地處蘇魯豫皖四省交界、淮海經濟區腹心，市轄三區一縣：相山區、杜集區、烈山區和濉溪縣，總面積2741平方公里，人口218萬人，其中城區戶籍人口135.4萬人。城市規劃區面積420平方公里，城市建成區已達100平方公里，現有24對大型現代化國有礦井，2010年原煤總產量達6000余萬噸，年洗原煤能力4100萬噸，出口15個國家和地區，為中國的五大煤炭基地之一。淮北市以原煤為動力的坑口發電，為華東電網的主力軍之一，2010年總裝機容量已達800淮北(20張)萬KW。其中京滬、隴海、符夾等鐵路縱橫東西南北，6條國道、

20、省道以及京福、連霍、南登高速公路穿境而過，離徐州觀音國際機場60公里，至連云港港口240公里，是安徽省距深水港口最近的城市。符夾、青阜兩條鐵路貫通境內。符夾線北連隴海，南接津浦，有直快列車直達上海。青阜線則經阜陽、淮南直通省府合肥，遠達皖南重鎮蕪湖。隨著旅游事業的發展，又開通了淮北至曲阜、泰安、連云港、合肥等幾十個城市的遠程班車。青龍山河港已通航，并正在全力擴建。在不久的將來，從青龍山發出的船只將經新沛河、洪澤湖直通淮河、長江、黃河。 淮北市現有20多萬畝采煤塌陷地自主開發，20多萬工程 技術人員和技術熟練的產業工人。良好的投資環境吸引了一批批外商紛至沓來。1995年3月13日 淮北市第十一屆

21、人大常委會第16次會議決 定：梅花、月季為淮北市市花，銀杏、國槐為淮北市市樹。3、配套條件優越（1）供電本項目的用電由孫疃鎮變電所供應，以10KV雙回路為該項目供電，供電專線經電桿架空接入項目區變壓器，供電可靠，項目的用電，有關部門已同意供應，供電有保證。（2）通訊通訊由濉溪縣網通公司提供統一服務。 （3）交通項目所在地地理位置優越，縣道從中經過，交通十分便利。第五章 經營規模本項目總體經營思路為：準確定位、特色經營、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。1、經營品種購物中心入選商品20000余種，經營品種分類詳見表51。 表5-1經營品種序號分類序號分類一生鮮商品四非食品非技術（2）1奶

22、制品1家用五金2面包2工具3糕點3像制品4自助熟食4游戲及玩具5肉類5體育用品6魚類6廚房與餐桌用品7冷凍食品7學習辦公用品8蔬果8清潔整理用品9干果南北貨9箱包珠寶二非食品非技術（1）五大眾消費品1照相1成品2音像2洗滌菜3家具3美容美發4大家電4清潔護理5小家電5小吃早餐6通訊6餅干三紡織品7飲料煙酒1男裝8團購品2兒童用品3內衣裝4女裝5鞋類6家用紡織品2、消費對象中、低、高收入群體。3、服務區域以開發區為基礎，擴展至全縣范圍及周邊地區。4、經營規模購物中心正常經營年達到零售額6850萬元。 表5-2進口商品目錄表序號商品名稱備注1鞋類2鐘表類3化妝品4護發用品5護膚用品6香水7體育用品

23、8游戲及玩具9大家電10小家電11學習辦公用品12箱包珠寶13照相 14酒類15其它第六章 技術設備一、計算機管理系統合作公司將采用計算機管理。計算機管理系統由公司總部的電腦系統、購物中心系統、遠程聯網系統組成。1、總部的計算機配置合作公司主要采用組主機系統或PC局域網系統。這一電腦系統將包括業務管理、財務會計管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運輸管理、POS電子定貨、遠程通訊、綜合統計信息管理和系統維護等模塊，以適應連鎖購物中心統一進貨、統一價格、統一調度和規模經營之需要。由于購物中心公司已完成了總公司和采購中心的電腦配置。購物中心有限公司成立后，將與合肥總公司連網，合用電腦系統，以便統一

24、配貨，降低成本。2、購物中心的計算機配置合作公司通過服務器IBM AS400，PC+DOS機的獨立局域網系統，利用服務器硬盤鏡像、雙機熱備份等措施，以提高數據的安全性。前臺POS機把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務器中，后臺服務器能及時跟蹤購物中心銷售的最新動態。3、配送中心計算機配置配送中心在功能上是一個商品物流的過程，下設多個倉庫、加工車間和運輸車隊。其中，加工車間主要是對部分商品重新進行分割包裝，使之更適應購物中心的銷售方式。合肥的主配送中心已完成了電腦配置，本項目建立的濉溪縣分配送中心將與合肥總公司聯網，合用電腦系統，降低成本。濉溪縣配送分中心主要配置采購管理系統、庫存管理系統、配送

25、管理系統、報表管理系統、運輸管理系統、POS電子訂貨系統、遠程通訊系統等。二、其它設備考慮本項目特點，特別是項目建設方案，其它主要采購設備還包括：中央冷暖空調、監控報警系統、自動噴淋滅火系統、通訊設備、計算機設備等。項目主要設備采購清單詳見表61。 表6-1主要設備采購清單序號項目名稱單位數量主要參數來 源1冷水機組套2350RT進口2燃氣全自動無壓熱水鍋爐臺240104Kcal/h中外合資3盤管及新風機組套1中外合資4冷卻塔臺1國產5監控報警設備套1國產6自動噴淋滅火設備套1國產7通訊設備套1法國8計算機設備及配件臺35進口（日本）92t熱水鍋爐臺2國產10干式變壓器個2每臺1600kVA國

26、產11柴油發電機組套1國產12手推車輛300進口13冷藏柜及配件套40進口(或中外合資)14排水機泵及配件套2進口15標簽條套8000進口16面團、糕點設備套2進口(或中外合資)17各種貨架套600進口18部門標志牌個80進口（泰國）19收銀設備及配件套60進口20切面包片機架及配件套2進口21熟食加工設備及熟食柜套50進口22手扶梯部4進口(或中外合資)23電梯部5含觀光電梯一部24貨梯部2國產第七章 項目建設方案一、總平面布置（一）總平面設計原則1、全面規劃，利于實施；2、功能分區明確、合理、得當，布局緊湊，節約用地，管理維修方便；3、與外界保持良好的交通和運輸聯系，出入口和內部道路符合人

27、流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷；4、滿足項目在朝向、光線、安全、防護、通訊、照明等方面的要求；5、符合并充分利用自然條件，包括地形、地質、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積；6、考慮項目所地地段的總體景觀，場地布置與建設能夠美化城市；7、便于利用城市已有的上下水、天然氣、供熱、供電等基礎設施；8、符合城市規劃、交通、消防、綠化園林、環保、衛生等方面有關規定的規范要求。（二）總平面布局本項目的建設主體為3層大樓，購物中心前設27米寬的多功能廣場，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足了購物中心的功能需求，又形成了較大的氣勢和商業氣氛。同時為方便顧客停車需要，本項目在多功

28、能廣場旁邊設置一座室外自行車停車場。本項目總建筑面積為9800m2，水、電、氣、通訊、停車、綠化等配套設施與購物中心建筑物同步設計施工建設。建筑主體層數為3層，容積率為1.47，綠化率為25%。二、建筑方案（一）設計依據1、設計規范本工程結構設計依據為國家現行規范、規程，濉溪縣政府的有關規定等。主要規范、規程包括：建筑結構載荷規范GBJ 9-87建筑抗震設計規范 GBJ 11-89混凝土結構設計規范 GBJ 10-89鋼結構設計規范GBJ 17-88建筑地基基礎設計規范 GBJ 7-89建筑樁基設計規范JGJ 94-94其它有關結構設施規范及規程2、活荷載標準值本工程滿足建設方提出的使用條件下

29、荷載標準值，見下表：荷載區域第一層第二層儲存區域1.0銷售區域0.90.9冷藏區域1.0技術區域1.01.0辦公室0.35停車場0.3 備注:表中荷載單位為t/m2其他荷載：小車停車場及坡道荷載0.4 t/m2；基本風壓值55kg/m2(地面粗糙B類)（二）建筑設計1、建筑立面設計建筑立面以簡潔明快為指導思想，購物中心部分力圖用現代的裝飾材料進口大理石墻，與購物中心之上大面積的帶徽派原素住宅實墻對比，體現現代建筑簡潔、豪華，細致而又大氣的藝術風格。在細部設施上，將購物中心的S型交通空間暴露在外，通過來來往往川流不息的人流，暗喻了現代人快節奏的生活，同時，大量的人流流動也可以引起過往人的好奇心，

30、吸引潛在的顧客進入購物中心購物。在建筑的正面轉角部設置觀光電梯和巨型的公司標志，由于位于街區轉角處，所以特別醒目，有利于營造熱鬧的商業氛圍。2、建筑內部空間設計一層南側為購物中心主入口， 設有門廳，入口門廳內設二臺自動扶梯聯系上下交通。一層前部設有小吃廣場、技術工程部、小商店，中部與后部主要為室內機動車及自行車停車場。從一層自動扶梯進入二層購物中心后，前部為商店區。在這個區域內，設有顧客服務臺、小衛生間等顧客服務設施。二層的北部為操作及倉庫區，卸貨區可供大型集裝箱貨車卸貨。東北角為辦公區，中央監控室及金庫便設在這一區域。此部分設夾層，可設內部辦公用層。購物中心賣場位于一、二層、三層。二層南部為

31、辦公區，可與第三層辦公區通過內部樓梯相連。3、材料（1）材料表如下：材料表序號名 稱墻面頂面地面踢角柱子1辦公區乳地板或乙烯板PVC乳膠漆2庫房卸貨區內墻涂料噴白內墻涂料噴白混凝土耐磨地坪水泥內墻涂料噴白，角鋼護角3操作區保溫板保溫板吊頂防滑地磚地磚保溫板4營業區乳膠漆內墻涂料噴白膠地板水泥乳膠漆，角鋼護角5餐飲區乳膠漆內墻涂料噴白膠地板水泥乳膠漆6衛生間150300瓷磚吊頂150150防滑地磚水泥150150地磚7廚房150300瓷磚內墻涂料噴白150150防滑地磚水泥150300地磚8設備用房水泥砂漿地坪水泥內墻涂料噴白9商店乳膠漆內墻涂料噴白乙烯板水泥乳膠漆（2）屋面基層為鋼筋混凝土預應

32、力現澆板。基層上刷IBL隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保溫層，同時找坡，坡度0.3%。（3）門窗購物中心入口：電動卷簾門、感應玻璃門、雙向形平開玻璃門；不銹鋼把手。緊急出口：平時關閉，火災時自動打開的電子控制乙級防火門。貨運口：電動卷簾門辦公室：普通木質夾板門，球形把手鎖。倉庫：木質防火推拉門，雙向開啟鋼框有機玻璃門，雙向開啟鋼框有機玻璃門。樓梯間：單向開啟，木質乙級防火門，不銹鋼把手。金庫：鋼質保險庫門，密碼門鎖。設備用房：單向開啟木質甲級防火門。樓梯把手：鋼質欄桿，木扶手。外窗：鋁合金框，5mm厚白玻璃，局部為12mm厚無框進口大理石。內窗：5mm厚白玻璃、木框。（4）門窗綠色全反射玻璃幕墻。

33、外墻白色乳膠漆。3、抗震設計根據中國地震烈度區劃圖（50年超越概率10%，1990年），濉溪地區屬度區。按照建筑抗震設防分類標準（GB50223-95），本工程為乙類抗震設防建筑。因此，本工程抗震設計按6度計算，按7度抗震設防，IV類場地，考慮近震影響，框架抗震等級三級。4、基礎設計基礎設計應根據本場地地質情況由設計計算確定。5、基礎形式基礎為樁基，柱下獨立承臺。樁采用600高強預應力管樁，樁長約為40m，樁尖持力層進入第8層。單樁允許承載力1650kn，承臺為承臺加基礎聯系梁方案，基礎應控制建筑物絕對沉降和相對沉降均滿足現行設計規范和業主的要求。建筑物外墻下設鋼筋混凝土基礎梁及承臺之間的聯系

34、梁約為400mm800mm（寬高）。6、上部結構設計結構形式為預應力鋼筋混凝土框架結構，外墻圍護結構采用框架，填充磚墻體系。（三）土建工程本項目的土建工程購物中心商業用房及有關配套輔助設施。總建筑面積為9800m2 。另外，多功能廣場場地面積為1000m2，室外自行車停車場面積為500m2。三、配套工程（一）給排水1、給水（1）水源采用城市自來水管網作為生活水源，生活用水由開發區市政給水管網接入，接入管管徑Dn150。在基地內設計量水表，經過水表后送入各用水點。（2）水量本工程最大日用水量495m3d ，主要用水量估算詳見下表。 表7-6序號用水單位最大日用水量（m3d）最大時用水量（m3h）

35、1職工用水5082顧客用水2043餐飲80154副食品加工55105地面沖洗3056空調補充水240107綠地用水205合計49557（3）供水方式根據市政供水管網的情況及消防部門的要求進行供水。（4）供水系統分類本工程供水系統包括生活雜用水系統和飲用水系統。生活雜用水系統：生活雜用水系統主要供工作人員和顧客的盥洗用水，副食品加工用水，地面沖洗用水及冷卻系統補充水。該水為一般自來水，不經任何處理。生活飲用水系統：飲用水主要供購物中心工作人員及顧客餐飲用水，食品加工用水。飲用水采用砂濾活性炭反滲透臭氧消毒工藝設備，制水能力約4m3h。（5）熱水系統采用二臺天然氣熱水爐，一臺供廚房用熱水，一臺供購

36、物中心工作人員盥洗用水。2、排水（1）污廢水本工程生活污水室內采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統。餐飲的含油廢水和副食品加工的含油廢水經隔油池處理后與生活污廢水一并納入基地污水處理站，經三級生化處理達到國家排放標準后排入城市污水管道。本工程污廢水量按生活用水量的90計（除去循環補充水量）共211m3d。（2）雨水系統基地雨水均為組織排除，雨水經屋面雨水管，地面排水溝，道路雨水口收集后納入市政雨水管。基地面積10畝，設計重現期一年，雨水量約800l/s，排出口管徑Dn900。（3）循環系統根據工藝要求，冷凍機冷卻水量約500m3h。為節約用水，冷凍機冷卻出水經冷卻塔冷卻后循環使用。（二

37、）消防1、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150），若二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮設消防水池。2、消防水量根據建筑設計防火規范，本工程消防水量為75L/s，其中室內消火栓15L/s，室外消火栓30L/s，自動噴淋系統30L/s。3、消火栓系統系統設二臺加壓泵（一用一備）水泵直接從管網抽水，不另設水池，消火栓布置保證有二股充實水柱同時到達室內任何部位。系統設二套消防結合器。4、自動噴淋系統室內全面積噴淋，噴淋系統和消防栓系統分開，獨立設噴淋泵二臺（一用一備）水泵直接從管網抽水，其啟動由報警閥處的壓力形狀控制。系統設二套濕式報警閥，其信號傳至消防控制

38、中心，自動噴淋系統設消防結合器二套。5、室外消防在基地周圍設四套室外消火栓。（三）暖通空調1、設計依據（1）采暖通風與空所調節設計規范；（2）民用建筑暖通空調設計技術措施；（3）建筑設計防火規范2、設計范圍（1）購物中心、辦公等中央空調系統設計（2）防火排煙設計（3）建筑各功能通風系統設計3、設計參數（1）室外設計參數夏季最高干球溫度 34夏季最高濕球溫度 28.2冬季最低干球溫度 -4冬季相對濕度 73%夏季通風溫度 32冬季通風溫度 3（2）室內設計參數房間名稱夏季冬季新風量噪聲級溫度相對濕度溫度相對濕度購物中心、商店26286518301015m3/d45db辦公252765193020

39、m3/hp45db（3）通風換氣次數（次時） 房間名稱換氣次數房間名稱換氣次數冷凍機房1020面包房2030變電室1530鍋爐房1530配電室510衛生間1520泵房34倉庫46廚房3050發電機房304、空調冷熱源空調冷熱源選用進口冷水機組，350RT2臺，制冷機組總容量700RT（總制冷量約為4000kW）。空調熱源選用中外合資燃氣全自動無壓熱水鍋爐，40104kcal2臺，總容量80104kcalh。5、空調系統購物中心等大空間采用全空調系統，采用變風量空調器，吊裝在樓板下，由室外新風和室內回風混合，經熱交換器處理后，通過風管進入房間。為確保新風進入，提高空氣品質，配置必要的排風系統，為

40、降低噪聲，空調系統采用中外合資廠生產的阻抗復合消聲器。商店、辦公等部分采用風機盤管加新風系統。盤管及新風機組采用中外合資廠產品。對購物中心入口大門設置空氣幕，以減少能量損失。6、通風系統設備用房，倉庫均采用自然進風，機械排風。廚房、面包房、快餐部分及購物中心特殊區域適當增加排風量，防止異味流入購物中心。衛生間、更衣室等設機械排風。7、防火、排煙根據規范通風、空調系統的風管采用非燃材料，風管和設備的保溫材料，消聲材料及粘結劑采用非燃或難燃材料。倉庫利用高窗，采用自然排煙方式。購物中心部分采用機械排煙方式。8、冷庫及加工區果蔬加工區、食品加工區、冷庫按溫度要求不同分隔，各區域溫度單獨控制。各制冷、

41、空調區域由機房集中供冷，庫房內采用吊頂式空氣冷卻氣。每一區域（大、小）和果蔬冷都按要求補送新風。食品油炸和烘烤區都布置排風系統。（四）供電1、用電量估算(1) 照明照度及光源如下：購物中心營業區照度要求為1000LX，以熒光燈作光源，局部采用金鹵燈。辦公室照度為400LX，采用熒光燈作光源。儲藏室、操作室照度為200LX，采用帶燈罩的熒光燈作光源。主要出入口，通道等照度為200LX，一般通道照度為100LX。四周道路采用高壓鈉燈作光源。照明總用電量估計為700kW.(2) 廣告牌：予留50 kW(3) 動力 動力用電量表序號項目名稱裝機容量(kW)備注1加工、冷庫等7002餐廳1203消防噴淋

42、泵等404電梯405其它動力 200合計11002、供電在本建筑東北角設變電站一座，內設1600kVA變壓器二臺。由電業提供二路10 kVA高壓電源（按二類負荷供電），高壓側分開，低壓側聯絡。相應配置高、低壓框。為應急、消防之用，另設有1000 kVA柴油發電機組一套，供部分照明、冷庫（包括冷凍、冷藏等）信息處理系統等使用。信息處理系統、收銀系統等的電源均經UPS（不少于15分鐘）供應。3、配電按照明、動力、空調等不同功能，分區分系統供電，在配電系統的輸出端均裝置具有過載、短路保護功能的自動斷路器。購物中心內的小商店用電量單獨配電、分別計量。在商場內的各適當部位裝置帶有保護接地的插座，大部分插

43、座應采用雙電源供電。對消防設備、應急照明、登記處處理等系統的用電均采用二路供電，并在負載末端自動切換。4、電話由市電話網引入直線電話100對（可同時進出）。5、電視引入有線電視信號，供不少于300臺電視機同時使用。6、保安監視系統在購物中心內各主要通道、貨架二側，出入口及收銀臺等部位設置電視攝像監控系統。7、火災報警系統本購物中心設有感煙（感溫）探測器，手動報警按鈕等火災報警及消防設備聯動系統，消防廣播與購物中心音響系統人工切換。8、音響系統購物中心內設有音響系統，作購物中心廣播尋呼之用，兼作消防廣播。9、設備管理系統收集并監視空調、動力、照明等設備的運行情況。10、防雷本建筑屋面設置防雷系統

44、，屋面設避雷針（利用燈桿加針）引下線利用建筑物柱內鋼筋，接地板利用建筑物樁基并聯成接地網、接地電阻不大于1歐姆。第八章 組織機構和人員安排一、組織機構設置公司董事會是公司的最高權利機構，董事會設董事長一名。公司經營管理：公司由現代購物中心有限公司負責公司的日常經營管理，將引進一流的營銷技術、管理經驗和銷售網絡，使之成為現代化的大型綜合購物中心，在濉溪縣商品流通領域樹立起新型的商企形象。公司總經理由現代購物中心公司董事會聘任。分支部門：公司下設四個部門，即信息處理與市場分析部、財務部、人力資源部和行政部。組織機構框架如下：董事會總經理店長采購中心負責人人力資源副經理超市各商品部經理管理總監前臺服

45、務部經理圖 81 項目管理組織結構圖二、人員安排與培訓本項目勞動定員共365人，其中公司高級管理人員約15人，一般管理人員30人，店內員工270人，出口分部人員50人。公司所需人員除高級管理人員外，將從社會上公開招聘，通過考核擇優錄取，并一律實行勞動合同制。員工上崗前統一培訓。第九章 項目實施進度項目建設期為6個月，建設期內項目的實施進度安排見表9-1。項目實施計劃表9-1 單位：月份項 目123456可行性研究報告審批初步設計擴大初步設計土建工程設備采購安裝工程裝修工程設備調試竣工并交付使用第十章 環境保護與安全一、環境保護（一）設計依據根據中華人民共和國環境保護法等有關法規，在項目實施過程

46、中對生產過程中排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規定的標準，本項目設計時要按照清除污染，保護環境的原則進行設計，采取一系列控制污染源的措施。項目按以下標準進行監測管理：1、污水綜合排放標準（GB8978-1996）2、大氣污染物綜合排放標準（GB16297-1996）3、企業廠界噪聲標準（GB12348-90）（二）施工過程中的環保問題本項目建設場地位于濉溪縣孫疃鎮劉圩村，項目建設及啟用后，主要涉及到噪聲、污水及固體廢棄物等環境問題，尤其是施工中，更應注意環境問題。在施工過程中，應當遵守國家和省有關環境保護的法律、法規的規定，采取措施將施工現場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、

47、噪聲等污染和危害控制在法律、法規及施工管理規定的范圍內。具體采取以下措施：1、妥善處理泥漿水，未經處理不得直接排入城市排水設施和河流；2、不在施工現場熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會產生有害煙塵和惡臭氣體的物質；3、使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；4、采取有效措施控制施工中的揚塵；5、禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填；6、對產生噪聲、振動的施工機械，采取限時施工等有效措施，減輕危害。（三）設計過程中應注意的環保問題在設計和有關設備的使用時采取以下措施：1、采用分流制排水系統，利用隔油池、化糞池以及專業污水處理系統，使排水達到國家污水排放標準；2、冷凍機房和所有空調機房內墻均貼吸聲材料；3、

48、所有空調系統和通風系統，其風管上均設消聲器；4、選用的主要設備要求噪音低，運行振動小，所有帶振源的設備，如水泵、風機等，在其進出口接管上加設軟接頭，所有空調機組內離心風機均設彈簧減震器，空調機組底部與基礎之間墊兩層橡膠減震墊，使主體建筑周圍環境及各室內房間達到GB3096-93噪聲標準要求；5、廚房間排油煙要經過過濾，減少油煙排出室外；6、在廣場、平臺及屋頂種植樹木、草坪，進行綠化，以凈化空氣，保護環境，達到規劃要求的綠化面積。（四）環境影響及評價公司為大型綜合購物中心，項目實施后，沒有工業污染物，其可能產生的廢水、噪音、廢氣，將采取綜合治理措施，不會對周圍環境產生較大影響。1、廢水本工程生活

49、污水室內采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統。餐飲的含油廢水和副食品加工的含油廢水經隔油池處理后與生活污廢水一并納入基地污水處理站，經三級生化處理達到國家排放標準后排入城市污水管道。2、廢氣本項目廢氣主要為鍋爐氣及餐飲區的微量煙氣，擬采用除塵設備處理，煙氣排放符合國家二類排放標準。3、噪聲本項目所選設備多為低噪聲設備，不會對周圍聲環境產生較大影響。本項目空調、通風系統的機械設備及水泵裝置采取相應的減振及消音措施，各層機房均采取消音措施。本項目需請環境保護部門作一環境影響評價，以便采取更加經濟合理的措施而達到對有關污染物治理的標準要求。二、衛生防疫廚房設施的設計、設備的配置及用具等的清潔

50、工作，按衛生防疫的有關規定執行；食品的采購、存放、加工等按食品衛生法及規范要求操作，實行生熟分開、歸類處理；廚房操作人員經體檢合格后持證上崗。此外，仍需注意以下問題：1、飲用水從城市上水管網引入自來水，儲存在清水池中；清水池中將上水與雜用水（廁所沖洗水、冷卻塔補給水）分開；飲用水由專設的管網供給，飲用水經過過濾及殺菌處理等保證，其渾濁度、顏色及含菌指標要達到所規定的要求。2、房間的換氣根據房間的使用情況，由全空調系統機械補充新風。3、開水間、廁所衛生器具的數量，按預計使用人數計算而得，換氣次數為10次時，排到管道井。4、根據房間的使用情況設置空調設備。三、消防安全公司按照國家有關消防安全管理規

51、定進行設計（“建筑設計防火規范”GBJ16-87 ）。建筑物內設置防火隔離門、消火栓（每個消火栓均有水龍裝置和滅火器材），并配備火警報警系統和煙火監視系統，包括自動報警按鈕、火災警鈴、自噴水裝置等，以確保購物中心營運安全。1、消防車道在基地內利用貨運道路設環道的消防車道，可以滿足消防車的操作需要。2、安全疏散按建筑設計防火規范規定，設有噴淋滅火裝置的商場在室內任何一點至最近的疏散口的距離為50米。本項目擬在購物中心營業廳部分東西兩側設兩個安全出口直接通向室外，各防水分區之間設乙級防火門分隔，各疏散口的布置滿足安全疏散距離的要求。規范規定，對一至二層耐火等級為一級二級的商店建筑，疏散寬度指標為0

52、.65m百人。本方案所有疏散口可滿足3000人同時疏散的要求。3、防火分區根據各功能分區自然劃分防火分區，由于購物中心營業廳面積較大，難以滿足規范的要求，須與消防部門協商解決。4、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150），若今后二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮設消防水池。5、消防水量根據建筑設計防火規范，本工程消防水量為75l/s，其中室內消火栓15l/s，室外消火栓30l/s，自動噴淋系統30l/s。6、消火栓系統系統設二臺加壓泵（一用一備）水泵直接從管網抽水，不另設水池，消火栓布置保證有二股充實水柱同時到達室內任何部位。系統設二套消防結合器。7、

53、自動噴淋系統室內全面積噴淋，噴淋系統和消防栓系統分開，獨立設噴淋泵二臺（一用一備）水泵直接從管網抽水，其啟動由報警閥處的壓力形狀控制。系統設二套濕式報警閥，其信號傳至消防控制中心，自動噴淋系統設消防結合器二套。8、室外消防在基地周圍設4套室外消火栓。9、防雷系統本建筑屋面設置防雷系統，屋面設避雷針（利用燈桿加針）引下線利用建筑物柱內鋼筋，接地板利用建筑物樁基并聯成接地網、接地電阻不大于1歐姆。第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算本項目總投資估算1000萬元人民幣，全部為建設投資。1、建筑工程：經估算建筑工程投資850萬元。2、設備車輛投資120萬元。3、本項目建多功能廣場、道路、綠化預計投

54、資額20萬元。4、其它費用10萬元。項目總投資估算詳見附表1。序號項目名稱單位數量金額附注1建筑工程費項18502設備投資費項11203配套設施項1204其它費用項110合計1000二、資金籌措與投資計劃（一）資金籌措本項目總投資為1000萬元，全部投資由建設單位自籌。（二）投資計劃根據該項目的實際情況，項目建設期為6個月，項目建設投資在建設期內全部投入，流動資金根據各年的需要分年投入。第十二章 財務分析本項目財務評價確定計算期為15年，其中建設期0.5年，經營期14年。一、 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算（一）年銷售收入估算本項目建成后，正常年銷售收入為6850萬元。（二）銷售稅金及附加估

55、算增值稅實行抵扣制，稅率為17%；教育費附加按應交增值稅金的4%計。計算期年平均銷售稅金及附加為67.2萬元。二、總成本費用估算（一）成本費用估算范圍本項目總成本費用估算包括商品銷售成本、商品出口部門員工工資及福利、購物中心費用支出、折舊攤銷費用、修理費用、其它費用等。本項目總成本費用主要依據國家計委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第二版）進行估算。（二）成本費用估算依據1、銷售成本估算商品零售綜合毛利率計算期第二年按15%計算，以后每年增加0.2個百分點，直至計算期第八年為止。2、商品物流后勤部門員工工資及福利本項目商品物流后勤部門員工為50人，職工人均工資福利按每年2.5萬元計算

56、，正常年工資福利為125萬元。3、購物中心各項費用根據實際情況，購物中心各項費用按銷售收入乘以費率計算。4、修理費用及其它費用根據項目單位的實際經營情況，本項目維修費用按固定資產原值的1%估算，其它銷售費用按商品銷售收入的2%估算。5、折舊、攤銷費固定資產折舊按照國家有關規定采用分類直線折舊法計算，房屋建筑按20年折舊，殘值率為10%，機器設備按10年折舊，殘值率為10%。（三）總成本費用構成本項目計算期年平均總成本費用為6657.8萬元。三、項目利潤估算該項目計算期年平均利潤總額為125萬元。四、財務分析1. 投資利潤率12.5%。2、投資利稅率19.22%。3、投資回收期總投資利潤建設期8

57、.5年。綜上所述，本項目總投資為1000萬元。計算期內年平均銷售收入為6850萬元，銷售稅金及附加為67.2萬元，總成本費用為6657.8萬元，可供分配利潤為125萬元。經綜合經濟測算，本項目投資利潤率為12.5%，投資利稅率為19.22%，銷售利潤率為1.82%。投資回收期（含建設期）所得稅前為5.8年，所得稅后為8.5年；分析結果表明其財務效益較好。綜合經濟評價結果表明，該項目既能保證投資者的合理收益，又能確保合作企業的正常經營和發展所需的資金。該項目在財務上可行，能夠按時收回投資，有較好的經濟效益。第十三章 結論及建議一、結論1、本項目具有較強的經濟競爭力。2、本項目的建設符合濉溪縣城市

58、發展總體規劃和國民經濟和社會發展“十二五”規劃發展要求。3、本項目的建設能有效地提高濉溪縣現代商業經營管理水平，推進濉溪縣商業現代化發展，并帶動濉溪縣農特產品通過現代購物中心系統在國內的配銷網絡銷往全國。項目的建設對促進濉溪縣商業的迅速發展和提高濉溪縣的對外開放水平具有較大的意義。4、本項目所在地社會經濟條件較好，投資環境與消費環境優良，可為本項目的順利建設與經營提供堅實的基礎保證。5、本項目可以獲得良好的經濟效益與社會效益。本項目建設是可行的。二、建議1、本項目在建設過程中應嚴格按國家及當地有關基本建設程序辦理相關手續。2、建議本項目的產品盡量選擇濉溪縣的名、特、優產品，并加強在國外市場的宣傳力度，以不斷提高濉溪縣在市場上的知名度。3、建議本項目購物中心所需產品盡量在周邊地區采購，以降低采購成本及運輸成本。4、建議在經營管理過程中，注意學習國外購物中心及現代購物中心超前的經營理念及先進的管理模式，以不斷提高自身的經營管理水平。