1、第一章 總論11.1 項目概況11.2 項目建設背景21.3 財務分析31.4 不確定性分析41.5 結論4第二章 項目規劃設計方案52.1 項目規劃設計思想52.2 設計依據52.3 規劃設計主題與設計原則理念52.4 項目規劃設計方案8第三章 項目市場背景研究103.1 投資環境分析103.2 德州市商業、酒店、寫字樓、Townhouse市場分析14第四章 項目營銷策劃方案244.1 項目板塊定位244.3 項目宣傳推廣方案254.3 營銷推廣費用預算274.4 項目的銷售和經營29第五章 項目工程建設進度31第六章 投資估算及資金籌措326.1 估算依據326.2 估算范圍326.3 估

2、算說明326.4 投資估算結果356.5 資金籌措35第七章 財務評價及效益分析367.1 估算依據367.2 基礎數據的選取367.3 銷售收入估算377.4 銷售成本估算387.5 經濟效益分析387.6 盈虧平衡分析397.7 敏感性分析407.8 財務綜合評價417.9 環境效益分析417.10 社會效益分析41第八章 風險分析428.1 風險分析428.2 投資風險的控制43第九章 研究結論與建議449.1 研究結論449.2 項目建設44Opinions and suggestions on the partys mass line educational practiceAcco

3、rding to the central and provincial, municipal unified deployment, according to municipal Party committee about carrying out the partys mass line educational practice activity in the citys implementation opinions, the spirit of the partys mass line educational practice activities from 20* in January

4、 to 99 months, carried out at all levels of departments and directly affiliated institutions and grass-roots party organizations. According to my actual County, the county to carry out the education practice put forward the following implementation opinions.First, the overall requirementsCounty coun

5、ty education practice to the eighteen Party of eight, the spirit of the the third Plenary Session of the 18th CPC Central Committee as the guidance, conscientiously implement the spirit of general secretary Xi Jinping book series of important speech, earnestly implement the Central Committee really,

6、 opinions and advice , party implementing the guiding ideology of opinions to determine the objectives and requirements, step method, in accordance with the look in the mirror, dress up, wash bath, cure treatment, the general requirements of for the people pragmatic honest people as the theme, in ca

7、rrying forward the spirit of Zhuanglang Zhuang, improve their work style, service to the masses of the people, the foundation of consolidating grassroots, promote transformation across efforts, to further implement the central eight regulations and The opposition party and government austerity waste

8、 regulations , double section provincial regulations, municipal provisions of the twelve plan and the implementation measures for on improving the work style of close ties with the masses law, highlight style building, carry out the whole wind spirit, resolutely oppose formalism, bureaucracy, hedoni

9、sm and wasteful extravagance to solve the problems, Party members and cadres of the style and the masses of people strong, the Ministry of Party members and cadres to further improve their thinking and understanding, to further change the style of the wind, the masses to close, honest and pragmatic

10、people honest image to further establish the foundation to further reinforce the basic level. Style of the building of the new results to promote the construction of a powerful force of the county and the ecological culture of the county and county construction.In educational practice activities of

11、the unit is mainly: the county and below county departments under the organs, enterprises and institutions directly under the township, street, and community, village, non-public economic organizations, social organizations and other grass-roots organizations. Agencies and branches, each single unit

12、, follow the rules on internal institutions. Educational practice with step by step.To adhere to the county leadership, leadership and leading cadres to focus on outstanding catch to directly contact the service of the masses of law supervision departments and window units, service industry, educati

13、onal practice, pay attention to grasp the heavy towns, streets and villages, community education activities and the masses of grassroots groups in close contact to strengthen, and the majority of Party members, cadres and the mass line line Marx doctrine view of the masses and the partys education.A

14、lways speak seriously as a basic attitude, adhere to positive education, to carry out criticism and self criticism group, adhere to the pragmatic, more emphasis on leadership, pay more attention to the layers of the demonstration, more focus on the four winds, solve the problem, pay more attention t

15、o open the door, the participation of the masses, pay more attention to the classification guidance. Orderly, pay more attention to the cooperation and cohesion driven, more strict requirements on injection, really supervision practice, ensure education practice is not empty is not empty is not part

16、ial, not as a mere formality.Two, the key point of the taskThe main task of the countys education practice is to seize against four wind this focus on centralized solve outstanding problems asked County, township leadership and leading cadres of the four winds, the disadvantages of the style, scale

17、behavior to a large scale investigation, overhaul, cleaning greatly. At the same time, respond to the concerns of the masses, safeguard the interests of the masses, pay attention to solve practical problems, solve the people around the unwholesome tendencies especially on eat, take the card, Yong la

18、zy luxury, extravagance and waste fees, privileges and other issues, timely and effective, without any discount to solve, to improve the style of real implementation of the requirements of real to the grassroots, real let group Benefit the public.(a) focus on solving the four winds outstanding issue

19、sThe central and provincial requirements, the county leadership and leading cadres of key performance concept is not correct, do not dare to play, to engage in image project, political project, a leadership guide, a set of ideas, orders and prohibitions, and a policy, there are countermeasures count

20、y. The units directly under the heavy focus on solving Yung lazy drag, buck passing skin, work is not implemented, the service is not active. The dynamic problem of law enforcement and supervision departments and window units, service industry mainly solve the door hard, ugly face, something difficu

21、lt, and arbitrary charges, fines, levies, and breach of privilege, chinakayao, not the problem of law. The township, street The collar of leading bodies and leading cadres to solve key does nottheir own conditions to develop the correct road, the maximum to avoid investment risk, gain profit.(three)

22、 vigorously promote the brand. To establish brand awareness, awareness of the use of brand, brand value, brand acquisition performance, enhance the competitive strength. Concentrated manpower, careful planning, packaging and publicity of a number of unique, market influence and coverage of the brand

23、, the implementation of key breakthroughs, to enhance the competitive strength, walking business road the competition of alienation and characteristics, the pursuit of stability and development of the market.(four) to promote the integration of resources. To further broaden their horizons, effective

24、 integration of resources within the group, the city resources, other industries and regional resources, mutual trust, mutual benefit, seeking win-win principle, in the framework of national policies and regulations, strict inspection and argumentation, legal consultation, examination and approval p

25、rocedures, strict regulation of economic activities, attract injection the social investment to the industry group, to achieve leveraging the development, ensure that the value of state-owned assets.(five) to strengthen the construction management personnel. Strengthen the management of education an

26、d training of cadres and workers of the existing business, firmly establish the concept of the market, enhance the sense of crisis to adapt to market competition, the sense of urgency, improve the ability to respond to market competition, improve management and operation of the market. At the same t

27、ime, according to the need of industrial development, vigorously the introduction of high-quality management management personnel, and strive to build a high-quality professional management team, hard work, and promote the entire workforce knowledge structure, age structure, structure optimization a

28、nd upgrading ability, enhance core competitiveness, adapt to the need of market competition.(six) seriously study the policy for policy. Serious research about social support the development of cultural undertakings in the country and the XX policy, especially the policy of industrial development, f

29、inancial investment policy, financial policy and tax policy, and actively seek policy, projects and funds, enterprise and industry group mission to promote leapfrog development.第一章 總論1.1 項目概況項目名稱：天潤柏川SHOPPING MALL（暫定名）大型綜合性一站式購物休閑商業中心投資方：北京天潤柏川投資擔保有限公司開發商：德州天潤柏川房地產開發有限公司（暫定名）商業管理：德州天潤柏川商業管理有限公司設計單位：

30、中國建筑設計研究院1.1.1項目介紹天潤柏川SHOPPING MALL位于中國山東省德州市河東新區商業娛樂區N7-06、07、08、09地塊，大型綜合性一站式購物休閑商業中心，擬建設大型單體shopping mall、五星級豪華酒店、5A級寫字樓、townhouse別墅，占地面積內紅線209239平方米（314畝），外紅線291152平方米（437畝），總建筑面積30萬平方米，總建筑面積30萬平方米。項目定位德州市及周邊地區高端市場，建成后將成為德州市乃至山東省形象工程、標志性建筑。1.1.2 區域狀況項目位于河東新區商業娛樂區，河東中心區位于德州老城區與經濟開發區之間，西起岔河風景區，東至新

31、興路（含金融一條街），北起花園路，南至東方路南側6號到路線，總面積10平方公里。項目地塊四面臨路，周邊道路狀況較好，交通便捷度較好。項目位于新區，新區為統一規劃建設區域，新區內建有大學城、商務中心、文化中心、行政中心、集中綠地，自然和人文環境較好，地理位置優越。1.1.3項目四至地塊東至新興路、南至新河路、西至河東大道、北至16號線，土地面積209239平方米，矩形，形狀規則，可利用程度好。1.1.4項目技術參數占地面積：內紅線209239平方米（314畝）、外紅線291152平方米（437畝）總建筑面積：30萬平方米其中單體shopping mall：15萬平方米五星級豪華酒店：5萬平方米5

32、A級寫字樓：5萬平方米townhouse別墅：5萬平方米經營方式：大型shopping mall、5A級寫字樓、townhouse別墅以銷售為主，五星級豪華酒店委托國際知名酒店管理公司管理經營。1.2 項目建設背景德州市位于黃河下游，山東省西北部，是山東省的北大門。德州市政府擬在老城區東面建設河東新區和技術開發區。德州新區擬建設高職學校、醫療中心、商務中心、文化中心、行政中心、新城綠地、會展中心、商業娛樂區、國際汽車城、新城綜合市場，將新區建設于城市的一個小中心。天潤柏川SHOPPING MALL為大型綜合性一站式購物休閑商業中心，包括大型單體shopping mall、五星級豪華酒店、5A級

33、寫字樓、townhouse別墅，項目的投資建設將對當地經濟發展、提高人們生活質量發揮巨大作用，主要表現在以下幾方面：為德州市及周邊地區提供休閑購物、文化娛樂、辦公、商務會議的場所，可以促進新區城市功能的盡快完善；項目輻射德州及周邊地區，為提高該區域人們物質文化生活提供便利條件；項目吸引大量人流購物消費，對拉動當地經濟增長發揮巨大作用；項目設計理念科學、先進，建筑標準高檔，建成后將成為德州市的形象工程，對提高城市形象起到積極促進作用；本項目開發需要國民經濟中許多行業和部門直接或間接提供物質資料 ，從而“波及”和拉動當地以上行業發展；本項目的開發為當地國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所；

34、可直接或間接帶動提升60多個部門和行業的發展，尤其對服務業的拉動效應大；本項目的開發在安置人員就業，吸納農村富余勞動力就業方面發揮著巨大作用；項目開發成功，每年將會向德州政府繳納各種稅金達1億元；本項目的建設將為德州人民帶來全新的體驗式消費理念。1.3 財務分析1.3.1 計算依據營業稅率：5.5%所得稅率：33%銷售費率：3%(以銷售收入為基數)折現率：12%貸款利率：9%開發周期：4年1.3.2建設投資總投資: 184233.54萬元建筑面積: 30萬平方米單位建筑面積投資: 5988元/平方米1.3.3資金來源本項目總投資184233.54萬元。項目實現滾動開發作需資金投入約7.3億元，

35、資金來源：自有資金、機構投資、銀行貸款、民間投資方式籌措解決。1.3.4 財務指標稅后利潤: 63837.73萬元財務凈現值: 12459.5萬元(折現率12%)內部收益率: 31%1.4 不確定性分析在銷售價格、建安成本、銷售率上升10%或下降10%的情況下,項目依然有較高的收益水平,高于銀行貸款利率8%,也高于基準收益率12%。本項目有較強的抗風險能力。1.5 結論項目經濟效益、社會效益與環境效益俱佳，項目可行。第二章 項目規劃設計方案2.1 項目規劃設計思想本設計以形成現代城市開發區中心性商業綜合建筑群為目標，定位在依托獨特的外部環境、策劃具有高度清晰的現代設計理念，具有高品位空間環境的

36、高端建筑群體，最終形成具有時代意念的標志性商務群體建筑。2.2 設計依據1.規劃部門提供的方案設計任務書和紅線圖。2. 公司對“德州天潤柏川大型綜合性一站式購物休閑商業中心”建筑設計相關條件要求。3德州市人民政府關于同意建設“德州天潤柏川SHOPING MALL”的函。4德州市城市規劃局的“規劃設計條件”。5有關規范文件：（1）民用建筑設計通則（JGJ37-89）；（2）建筑設計防火規范（修訂、GBJ16-87）；（3）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（GB50067-97）；（4）汽車庫建筑設計規范（JGJ100-98）；（5）建筑工程設計文件編制深度的規定；（6）人民防空地下室設計規范（

37、GB50038-94）；2.3 規劃設計主題與設計原則理念信息協調生態空間創造現代信息建筑的生態化空間，是本設計的主題。協調，信息與生態空間為本設基本 理念原則。信息設計主題，基于現代信息建筑的設計理念逐漸成為中心商務建筑的思想基礎?，F代信息建筑的理論，是一種先進的群體設計理論，其基本思想為基于功能運行的時間和空間秩序來組織和穿插空間，使建筑在功能和形態意向上均體現出具有多層意味的信息交流的感受。國內外同類商務建筑逐漸接受并進行此類思想理念的深入研究與異化轉化。同時，新的設計手段不斷增加，為此種理論的實踐提供了更成熟的基礎。在設計中，信息理論的設計概念分為四個層面進行設計研究。（一）規劃意念：

38、設計運用中心廣場空間作為空間連接的主題，形成一個信息廣場，同時，采用玻璃廊道，孤形信步道為信息副軸，分別以快速和舒緩為不同的節奏，與廣場交相呼應。各個建筑的獨立交通，外圍車流與入口的交通組織，共同形成多層次的空間系統。（二）建筑意象，采用純凈的形體作為建筑的主題形象，而以精美細致的紋理作為建筑的細部，反映出明快而精美的現代高層建筑氣質。這種處理方式也是信息化時代建筑的一種良好的處理手段，被稱為信息化時期的新古典主義風格或者新精美主義風格，作為對德州新城建筑的一種響應，優美的體型和精致的細節，延續了新區精美的氣質特征，而潔凈單純的外型，則不形成強烈的異特征，作為新建筑自身的一種“無”的做法，外在

39、純凈，細部精美，對新區的現代建筑風格既尊重，又表達了新建筑自身的新的現代建筑元素，將新的精美風格補充入城市，成為城市新時代層面的一個新的元素。（三）群體結構，以純凈的寫字樓和商務區為中心，各部分既呼應又各有特色，而以豐富的商業娛樂建筑細部為聯系，通過建筑體量的配合和細部的呼應，形成不同空間之間的感受響應，從周邊欣賞建筑開始，到進入建筑，建筑的各個部分如同不同的舞臺，將使用者帶入各個不同的場景，隨建筑的性質組織設計的氣氛，不斷感受到同質異構的空間副主題，隨空間和時間的變化，建筑空間反映出各種不同的氣氛，高度呼應的空間，使使用者強烈感受到建筑綜合體的高度信息感受。（四）硬件體系，在設備環境設計中，

40、強調信息設備的使用，在可視空間環境，水環境，光環境，空氣環境，聲環境，設備管理，人流管理，設備使用等方面，加強信息管理控制系統的設計，使建筑表現出杰出的信息建筑使用層面的涵義，與外在信息感受豐富的規劃結構，單體和群體關系的整體呼應，共同實現建筑功能方面的高度信息化體驗?，F代信息建筑的理論有更豐富的內容和內涵，在設計的具體操作中，可更深入而本質的對此類建筑理念進行表達和創作，從而表現在建筑整體的深層次美感和功能系統的組織中。同時以此為主題和其他設計理念進行綜合，形成更高品質的建筑空間。協調協調是設計的整體氛圍要求，設計作為一個群體設計項目，坐落于德州新城這樣一個建筑環境優美的大環境中，設計本身的

41、協調感是設計品質的最重要的基礎。協調的理念從3個層次進行理解。（一）設計主題和理念與時代背景，城市背景，開發背景的協調。設計主題選擇信息時代的主流理念-信息建筑理念及其總的思路已在前文提到。作為德州新城的建筑，設計應表達出如下與城市背景的協調理念：文脈延承：長期的歷史沉淀形成了德州的建筑氣質和風格，各個階段的建筑中包含著城市不同時期歷史的記憶，在這些記憶中，積淀了城市的各個時代建筑文化特色，成為都市中珍貴的建筑文化脈絡。之后的建筑，在對這條文脈的繼承中生成，在新時期的建筑手段，建筑材料中，更豐富的理解和解譯本設計的建筑氣質，統一于城市的建筑氣氛中，又使城市的風格表達的更加豐富。對步行空間的強調

42、是德州生活感受中最重要的部分之一，本方案將步行空間引入建筑中，將德州的步行感受轉為建筑中的空間，建筑成為步行的背景，跌落的空間層次成為步行的街景。不同的步行線路-階梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成豐富的步行感受。人文氛圍建筑的人文氛圍的形成有兩個因素，一是商業群體建筑的內涵，既屬于建筑種類的內涵。二是個性建筑有別于社會其他同類建筑的特征。德州的人文精神表現為一種樸素，平和的人文氣質，商業建筑則應表達出較強的宣傳特性。本設計以典雅和諧為基調，以潔凈的體量和信息化的理念作為商業建筑的個性特征，在典雅的人文氣質基調上進行空間的組織。從開發的角度，設計按照周邊開發情整體發展的特點，以及未來使用者

43、的特點進行協調設計?？傮w布置為集中圍合型，商業娛樂部分和寫字樓，酒店自然形成圍合的界面，居住區自成體系，又與商業區做形式和形態的呼應，各個功能部分即分又合，按功能結合成組布置。過多的裝飾和復雜的建筑構成方式對于群體建筑風格并不合適，我們在設計中希望尋求一種樸素大氣的建筑風格，使用合理的建筑材料進行協調組織，在經濟上較低的投入，而達到良好的效果，使整體風格在較高的設計基調中作到和諧統一。（二）建筑群體關系的協調設計應表達出如下群體設計的協調理念 層次秩序：在具體設計中，建筑表達出豐富而有機的空間內涵。其空間在廣場的導引-展開-主體-交流-結束的空間基本序列中變化，服從主序列，并生成次序列。各部分

44、形成廣場分軸線分功能次軸線次功能的次序，按主分次三個層次組織空間。整合景觀：設計應在整體空間架構中生成。本案的規劃道路骨架和空間整體關系為外圍內分，外圍形成圍合，內部功能則分開布置，形成不同的分區體系。這種原則決定了本方案的總體框架。并進一步決定次級設計，如景觀和細部設計的方法，本設計原則是對整體設計體系的遵從，著力于發展與整體和諧的建筑環境。（三）群體中各個單體的建筑內涵的協調，包括建筑秩序的明確，建筑風格的清晰，單體建筑各細部的呼應，不同建筑部分間收放配合和單體整體空間的流暢。在單體設計意象上，體現商業居住性建筑特色，在設計中力求簡潔大方，細部處理追求簡約中的豐富變化。設計手法中體量簡明，

45、高層寫字樓與高層酒店，采用簡潔的立面劃分，與精美的細部結合，運用現代簡潔手法闡釋建筑的個性意象。單體細部形式，采用多層次的組織節奏，室內外空間互相呼應，使單體內每一處空間都充滿生機與活力。同時利用構架等與退臺配合，虛實變化，使立面更顯生動。個體的不同局部注意商業建筑時代品質特征、同時強調溫馨和諧的氣氛和典雅尺度，使整體氣氛產生協調而富有內涵的現代商業品質。各部分的功能間產生豐富的聯系。交流的空間成為建筑的重要特征。2.4 項目規劃設計方案（1） 規劃總體結構：本案占地209239平方米，由4組較大的功能分區組成相對獨立的組群區域，主要為商業區，高層辦公區，酒店區和居住區。商業區采用多層集中式布

46、置，高層辦公區采用塔式辦公樓和板式酒店，與空間豐富的商業娛樂區結合的布置方式，居住區獨立成組布置。通過外環組織交通。與線形集中綠地結合布置周邊景觀，中央區布置步行景觀系統，通過水系與綠地設置主景觀系統，爭取戶戶有景，步移景易的高層次低層住宅景觀。按平面結構，主題分為東西兩區，分別為西部的商業區和東部的居住區，按縱向結構，分為辦公區，酒店區（高層區），商業及娛樂區，低層居住區（多層部分），地下功能區。根據規劃結構，地塊空間關系采用圍合，分合高低結合，形成生動有序的體量關系。方案由中心步行廣場連接起來，形成清晰的功能組織序列。由城市廣場、步行階梯、陽光通廊和弧形信步道組成的三個步行主軸，形成了功能

47、多樣，層次豐富的半室外共享空間城市與建筑的過渡空間。同時又將建筑的各個不同的功能區有機的聯系起來。 現代社會各界對于健康環境的關注超過了以往任何時期，而半室外空間良好的自然通風，在為人員密集的大型集會、文化、健身、娛樂活動提供了便利的同時，它又有力的保護了人們的健康。同時屋頂平臺又自然形成了一個避難層，為主樓及群房的人員安全疏散提供了有力的條件。（2） 交通組織與停車辦公樓群地下2層，為主要停車場，地下2層結合人防設置。機動車沿南北路入地下停車場。商業樓群地下一層商業，地下2層為機房及倉庫，局部做機動車停車位。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場呼應， 兼顧了辦公和商業建筑和酒店建筑的使用性質

48、，地段特點，服務半徑和景觀效果等多種因素。消防車道沿建筑物周邊布置，滿足消防要求。機動車停車通過地上和地下結合解決。（3）步行體系及景觀設計形成步行廣場，形成良好的集中公共空間，采用大面積，連續視線的集中景觀區域。公共景觀的組織以一條階梯主軸為主，兩條休閑廊為輔，穿插進一系列活躍的空間元素，組織較豐富的主體空間。線形空間內可設置群體主題景觀廣場、噴泉、淺水以及各種景觀元素等，結合主軸步行道及弧形信步道構成豐富而生動的景觀效果。 （4）綠色生態系統 建筑群體內設線形綠化，集中綠化兩級生態系統。線形綠化按三主多輔體系布置，三主是指沿三條步行通道的綠色生態體系，多輔是指沿各個交通體系均設置為綠色線形

49、系統。集中綠化系統是指綠色庭院布置，分為室內與室外兩類。室外部分包括基地周邊的綠帶布置，娛樂建筑的屋頂花園布置。室內包括各入口廳堂布置，商業，寫字樓主題空間布置，空中休閑廳布置，居住建筑會所布置，如上位置的設計均圍繞生態建筑為主題進行設計。第三章 項目市場背景研究3.1 投資環境分析3.1.1 宏觀整體經濟形勢2004年國內生產總值136515億元，按可比價格計算，比上年增長9.5%。其中，第一產業增加值20744億元，增長6.3%；第二產業增加值72387億元，增長11.1%；第三產業增加值43384億元，增長8.3%。第一、第三產業對國內生產總值增長的貢獻率為9.2%和29.0%，分別比上

50、年提高5.2個百分點和2.8個百分點。全國居民消費價格總水平比上年上漲3.9%（見表1），其中服務價格上漲2.3%。商品零售價格上漲2.8%。工業品出廠價格上漲6.1%。原材料、燃料、動力購進價格上漲11.4%。固定資產投資價格上漲5.6%。農產品生產價格上漲13.1%。居住消費價格全國上漲了4.9%。目前我國會展業蓬勃發展。中國貿促會近日公布的研究報告顯示，未來5至15年內，中國會展業年均增長率將保持在15%至20%左右。預計到2010年，我國會展業總收入將超過200億元；2020年，我國會展業總收入將超過1000億元。 據測算，會展產業的經濟帶動系數高達19，即場館收入為1時，其他交通、住

51、宿、餐飲、娛樂、購物等相關收入則為9。會展業在帶來巨大的直接經濟收益的同時，更為這些地區和城市的繁榮與發展提供了強大的動力：會展業作為人流、物流、技術流和信息流的重要載體，具有間接拉動經濟升級的作用，而其產生的社會效益更是無法估量。會展經濟的發展必然會加大對商務旅游地產的需求。3.1.2 德州城市概況德州市位于山東省西北部，北緯3624-380、東經11545-11724之間，東西寬200公里，南北長175公里，總面積10341平方公里，占全省總面積的753，位于黃河下游北岸。德州市北依北京、天津，南鄰省會濟南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經濟區連結帶和環渤海經

52、濟圈、黃河三角洲以及“大京九”經濟開發帶交匯區內，兼具沿海與內陸雙重優勢。德州市是華東、華北重要的交通樞紐。京滬、德石、濟邯三條鐵路在這里交匯，5條國道、14條省道在境內縱橫交錯。京福高速公路貫穿南北，濟聊、青銀高速公路穿境而過。從德州到濟南國際空港僅需一小時，到天津海港也只用兩個小時。德州市轄德城區、樂陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云， 1個市轄區、8個縣，代管2個縣級市。2004年末全市總人口5493萬人，其中農業人口418.97萬人，下降O26；非農業人口13033萬人，增長424。全年出生人口692萬人，出生率126；死亡人口302萬人，死亡率55；人口自然

53、增長率71。其中德城區10%，陵縣、臨邑縣各10%，齊河縣11%，樂陵市13%，人口所占比例較大。3.1.3 德州市經濟發展狀況據德州市統計局統計結果顯示：2004年全市實現國內生產總值（GDP）686.9億元，比上年增長17.1%，增幅提高0.5個百分點，為近幾年以來最高增速，實現了連續五年的兩位數增長，人均國內生產總值達到12542元。其中，第一產業實現增加值118.24億元，增長7.6%；第二產業實現增加值360.74億元，增長18.1%；第三產業實現增加值207.92億元，增長12.1%。產業結構繼續優化，非農產業比重進一步上升，二、三產業比重達到82.8%，與上年基本持平。圖表：德州

54、市2001年2002年2003年2004年GDP（億元）407.4460.5556.68686.9GDP增長率（%）12.312.616.617.1上述統計資料表明，2004年德州市經濟發展顯示出了強大的活力，GDP增長速度連續五年超過10%，繼續保持了近幾年快速增長的發展趨勢。預計隨著國內需求的穩步擴大、經濟結構調整的進一步實施，未來幾年德州市經濟環境將更加優越和趨于完善。2005年上半年全市生產總值完成401.8億元，同比增長17%；地方財政收入實現22.4億元，增長18.8%；夏糧總產創歷史最高水平，達到253.3萬噸，增長20%；規模以上工業增加值、銷售收入和利稅分別實現165.8億元

55、、519.2億元和66.2億元，增長32.4%、45.1%和47.9%；社會消費品零售總額完成134.9億元，增長16.7%，是1998年以來的最高增幅；城鎮居民人均可支配收入達到4532元，增長11.7%；農民人均現金收入達到1860元，增長12.7%。城市建設亮點多、力度大，上半年共完成投資4.2億元，同比增長33%。中心城區干道整治、美化亮化、小街小巷便民改造等工程進展順利，并且已大部分完工；新城區河東大街、新河路等施工速度明顯加快，教育中心、醫療中心等主體建筑已完工。新型農村合作醫療穩步推進，覆蓋面已達22%。就業再就業工作成效顯著，城鎮新增就業2.87萬人，其中下崗人員再就業0.73

56、萬人。深入開展了省級文明城市創建活動，德城區順利入選省級文明城市名單。教育、文化、體育、廣播電視等也取得了不同程度的進步?？梢钥闯?，德州整體經濟健康穩定的發展。3.1.4 德州市居民消費狀況居民收入水平2004年德州城市居民人均可支配收入8049元，比上年實際增長12.7%。人均消費支出為5888元，比上年實際增長13.8%。 居民消費水平2004年德州市居民消費價格指數為103.7%，高于上年3.4個百分點，比全國低0.3個百分點。其中，食品類價格上漲最多，達到11.4%； 2005年居民消費價格上升的拉動力將強于抑制力，加之2004年價格上漲的滯后影響，德州市居民消費價格總水平將呈現穩中有

57、升的態勢，預計全年居民消費價格指數在105%左右。居民消費結構2004年消費品市場穩中見旺。全市實現社會消費品零售總額187.21億元，增長16%。其中市的零售額72.75億元，增長16.9%；縣的零售額47.05億元，增長15.0%；縣以下零售額67.41億元，增長15.7%。全市人民生活繼續改善，2004年人均消費支出達到5888元，其中食品支出占44.5%，衣著支出占5.9%，居住支出占15.9%，文教娛樂用品及服務支出占11%。3.1.5 德州市近年房地產開發狀況近年來，德州市房地產市場蓬勃發展，從下圖可以看到，近幾年來，德州市商品房施工面積及竣工面積總體上呈現上升的趨勢，上升幅度逐年

58、加大。3.2 德州市商業、酒店、寫字樓、Townhouse市場分析3.2.1 商業市場分析目前，德州主要有湖濱大道、解放路、東風路、東方紅路等主要商業街道，天衢購物中心、華聯商廈、德州百貨大樓等較大規模的商業設施。湖濱大道是貫穿德州市南北的中軸路，道路硬件設施良好，人流車流較大，屬于德州市的形象道路，因此道路兩側多市政配套設施，如：各類金融機構、公園、醫院等，許多上檔次的酒店飯店也落戶于此，如：德州大酒店。湖濱大道總餐飲商業面積約22850平方米，在該道路商業設施中所占比例較大，約為52.5。解放路位于德州市西側，是貫穿市區南北的一條主干道路。該道路位于老城區，硬件條件一般，但是由于年代久遠，

59、許多工廠、商店、學校以及政府機構都落戶于此。道路兩側門市房較多，大多是經營五金建材、服裝服飾的小門臉，規模較大的商業數量十分有限。其中服裝服飾總商業面積約18400平方米，在該道路商業設施中所占比例較大，約為30.6，餐飲約10700平方米，約為17.8，金融7100平方米，約為11.8。東風路是貫穿德州市區東西的主干道，交通硬件設施良好，車流人流承載能力強，道路兩側分布了許多商業網點和德州市政府的職能部門，如：德州汽車總站、德州聯通分公司、市郵政局、德州市氣象局、希森大酒店等，可以說東風路將在德州今后快速發展過程中起著非常重要的作用。其中汽配修理32830平方米，在該街道商業設施中所占比例較

60、大，約占43，餐飲所占比例其次，約占13。東方紅路位于德州市中部，是貫穿德州市區東西向的中軸路，德成區政府、德州市政府市政協、市國土資源局、市人民醫院、招商局等許多政府部門和市政配套設施都落戶在此條道路上；此外，東方紅路還是連接德州市區和開發區的一條重要交通道路，隨著開發區的建設發展，此道路的交通運輸作用將會越來越大。服裝服飾總建筑面積48200平方米，在該街道商業設施中所占比例較大，約為62.6，其次為娛樂，總建筑面積約10000平方米，所占比例為13。德州天衢購物中心位于德州市天衢路與德興路路口交界處，營業面積24000平方米，員工1800余人，經營業態包括超級市場和百貨商場，它隸屬于山東

61、德百集團，是德州市一個大型綜合購物廣場。天衢購物中心是德百集團下屬的綜合大型賣場，總投資額近億元，裝修豪華氣派，消費環境舒適宜人，成為德州百貨大樓之后的又一商業亮點工程。由專業資深商業咨詢公司全程策劃，引進國外先進管理模式，將以低成本、低毛利、高銷量的經營手段，迅速成為德州商業界的名牌。街道名稱天衢購物中心業態分布樓層業態營業面積一層服裝專賣、鞋業、化妝保健品、手機7000二層超市、飾品9000三層超市、床上用品、餐飲8000山東德百集團華聯商廈位于市中心繁華地段，西臨德州汽車總站，東臨人民公園。經營范圍包括：一樓大型超市，家用電器；二樓鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝；三樓新潮男女服裝

62、；四樓鞋城羽絨服裝；五樓五金勞保用品，自行車，文化體育用品。華聯商廈先后被授予山東省“百城萬店無假貨示范店”、全國“誠信經營滿意服務優秀企業”、“全國商業服務業安全放心消費場所”，還被評為“省、市消費者滿意單位”等眾多榮譽稱號。街道名稱華聯商廈業態分布樓層業態營業面積一層大型超市，家用電器5000二層鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝4000三層新潮男女服裝4000四層鞋城羽絨服裝4000五層五金勞保用品，自行車，文化體育用品3000德州百貨大樓是山東德百集團核心企業之一，位于市區最繁華的商業中心，北鄰風景秀麗的德州中心廣場，是目前魯西北、冀東南規模最大、檔次最高、服務最優、設施最先進的百

63、貨商場。百貨大樓1983年建店，多年的誠信經營打造出金子般的企業品牌，被譽為魯西北商界的一顆璀璨的明珠。商場外觀造型新穎、規模宏大、內部設施先進、功能齊全、環境優美，是一座購物、娛樂、休閑的綜合性大型購物中心街道名稱百貨大樓業態分布樓層業態營業面積地下家電、自行車、廚具6000一層超市、手機、化妝品、飾品、煙酒10000二層童裝、皮鞋、箱包8000三層休閑裝、羊絨制品8000四層職業裝、羽絨服8000五層文體用品、床上用品、餐飲6000天潤柏川shopping mall為大型單體shopping mall，商業規模大，業態分布均衡，統一管理，可以吸引德州市周邊范圍的消費人群購物，消費者在目的消

64、費的同時產生隨機性消費。天潤柏川shopping mall和其他商業相比，具有以下優勢：規模大，商品品種繁多，可以滿足消費者一站式購物的需求，吸引更多的消費者；建筑產品設計由資深專業人員策劃設計，更符合人們購物的心理和生理需求，方便人們購物；本項目靠近會展中心，會展中心舉辦各種活動帶來的人流必然會加大商業設施的需求；辦公、住宅和酒店定位于高檔人群，辦公、住宅和酒店的業主直接為商業設施帶來消費群；3.2.2 酒店市場分析目前德州市區內由于商務氛圍較弱，附近也沒有什么名勝古跡，因此市區內上檔次的酒店、賓館數量較少，具備星級酒店、賓館條件的只有五家，具體見下表。圖表：市區內現有酒店項目名稱項目位置規

65、模（平米）德州大酒店德州市東方紅路30000美麗華大酒店德州市解放中路60000貴都大酒店德州市湖濱中路40000喜來登大酒店德州市湖濱北路20000希森大酒店德州市東風路15000從上表可以看出，目前市區內上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米。市區內的酒店、賓館主要分布在湖濱路、解放路、東風路等市區交通干道上，因為這些交通干道每日經過車流量大，酒店賓館的標志非常容易被過往車輛看到，從而吸引客戶入駐；目前河東地區上檔次的酒店賓館幾乎沒有。項目名稱標準間價格（元/間）星級德州大酒店298三星美麗華大酒店400四星貴都大酒店398四星喜來登大酒店258四星級標準希森大酒店198三星級標準市區

66、內的酒店基本上以三、四星級酒店為主，美麗華大酒店是德州市內檔次最高的酒店，為四星級；貴都大酒店對外宣稱是四星級酒店，從其硬件設施及服務標準來看也名副其實；四星級酒店的標準間價格基本在400元左右/間/天；其他檔次的酒店根據自身的硬件條件以及軟件服務標準，標準間的價格也有所不同，如上表所示。隨著全國會展行業的發展，德州商務人員的增加，必然加大對德州酒店物業的需求。德州政府大力建設河東新區，未來新區必然會成為德州城市的分中心，目前德州河東新區沒有大型、高檔的酒店設施，天潤柏川國際廣場項目位于規劃建設的會展中心南部，按照五星級標準設計施工，委托國際知名酒店經營管理公司經營，建成后將成為德州，乃至山東

67、的地標性建筑。項目具有以下優勢吸收德州高端商務人士入?。何袊H知名酒店經營管理公司經營，硬件設施和服務質量優良，提升物業附加值；舉辦各種大型商務活動，提升酒店威望；產品設計符合高端商務人士對高檔酒店的需求；天潤柏川國際廣場項目為集大型商業、辦公、高檔住宅為一體的建筑綜合體，各用途物業為互補性物業，商業、辦公、高檔住宅的建設必然會加大對酒店物業的需求。3.2.3 辦公市場分析德州市區內在用的辦公樓中高檔物業稀少，一般為單位自建的辦公樓，檔次、設備設施、外觀、聲望方面都較差，隨著德州城市的建設、經濟的發展，德州的寫字樓市場必然會迎來一個快速發展期。目前不少開發商已認識到發展契機，河東地區在建的辦

68、公類物業已有一定規模的供應，在建的辦公物業如下表： 圖表：區域內在建辦公物業項目名稱項目位置項目體量（平米）通途公司商務樓CBD區域18000東城國際大廈CBD區域-眾望工貿綜合樓天衢東路11000德州齊鑫大廈CBD區域16000凱楊商貿樓CBD區域20000商貿大廈康博大道26000國貿廣場解放中路30000白天鵝大廈湖濱南路（德百對面）18000本項目和其他項目相比具有以下優勢：本項目靠近新建政府辦公樓，為辦理公務的方便，可以吸引更多的企業入??；酒店聘請國際知名企業酒店管理公司管理，有一定品牌，可以給寫字樓帶來聲望，聲望對于寫字樓來講可以吸引更多的高端企業入?。晦k公樓配套設施齊全，智能化標

69、準高，可以滿足企業對現代化辦公的需求。3.2.4 Townhouse市場分析德州市目前住宅類物業發展態勢較好，許多項目都正在進行銷售，而且售價也節節攀升；住宅類物業以多層為主，小高層為輔，戶型偏大，主力戶型都在100平方米以上；本部門僅對市內目前新推出的項目進行分析，而其他項目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項目不具可比性，因此不再本報告考慮的范圍之內。目前，德州市住宅供應情況如下：圖表：住宅類物業供應總量序號住宅類物業名稱位置總建筑面積（平方米）工程狀況1金谷園迎賓路54000現房2天寶家園天衢中路70000現房3紫薇園天衢東路岔河小區600000現房4嘉誠尚東天衢路以南，三八路以北，杏園路

70、以西190000施工5東建德州花園天衢東路河東新城280000施工6金地家園天衢東路27000施工7中茂家園河東經濟開發區188000施工8高地世紀城東方紅路與杏園路交界處280000施工9長河景苑小區天衢東路河東新城100000施工10砂河居東風路南200000現房11眾望家園新城區波司登北鄰西100米路北50000施工12新城市花園河東經濟開發區230000現房13嘉誠名居天衢路110000施工14吉祥苑小區湖濱北路與大學北路交界30000施工15金都花園德城區東風東路90000施工16陽光花園國際城東風路與德興路交界處450000施工17合計2949000以上表格為德州市區住宅類物業供應

71、統計表，表格顯示：全市現有住宅商品房供應面積約為2949000平方米，其中還在施工樓盤建筑面積總體量為1795000平方米，現房樓盤總體量為1154000平米， 正在施工樓盤建筑體量占總體量的60.8%，現房的樓盤體量占總體量的39.2%；市區內共有新樓盤16個，而其他項目多為公司職工宿舍和集資建房。德州市新增住宅物業呈如下分布：住宅類物業價格水平以及檔次如下表：序號住宅類物業名稱價格檔次容積率物業類型1金谷園2500中普通住宅2天寶家園2000中低普通住宅3紫薇園中普通住宅4嘉誠尚東中普通住宅5東建德州花園2000中1.2普通住宅6金地家園高公寓7中茂家園中普通住宅8高地世紀城中高1.32普

72、通住宅9長河景苑小區1.3普通住宅10砂河居中低普通住宅11眾望家園2200中普通住宅12新城市花園中普通住宅13嘉誠名居普通住宅14吉祥苑小區1700中低普通住宅15金都花園2900高高檔住宅16陽光花園國際城2500中高普通住宅目前德州市住宅多為普通住宅，產品設計、設備設施、檔次上不能滿足高收入人士對住宅產品的需求。本項目和德州市目前住宅提供差異化產品，吸引高端人士購買，在市場內不存在競爭。可以預見本項目的住宅產品會取得不錯的銷售業績。第四章 項目營銷策劃方案4.1 項目板塊定位建成后將成為德州標志性建筑和山東頂級商業形態的領軍項目德州市未來新城中心商業娛樂區。4.2 市場定位功能定位采用

73、Shopping Mall的商業地產模式建設。建設內容包括超市、百貨、電影院、娛樂設施、餐飲、5星級酒店、5A級寫字樓、高級服務式公寓、停車場、店鋪、旅游景區等配套基礎設施。生活、休閑、購物緊密相連?？蛻羧憾ㄎ籗hopping Mall為20到40之間成熟、穩重；追求時尚、個性人士及高收入人群，以及公務和商務消費。對于大型商業購物環境，既要有一定的消費能力，也要有相當的體力。價格定位充分考慮市場價格走勢及周邊樓盤競爭狀況，建議將項目開盤均價定為：住宅：均價7500元/平米 （5萬平方米）寫字樓：均價8000元/平米 （5萬平方米）商業：均價15000元/平米 （15萬平方米）酒店：持有 （5萬

74、平方米）發展商定位本項目總建筑面積約30萬平方米，4年內開發銷售完畢，預計為企業帶來10億元左右的銷售收入。通過運作本項目，企業2008年至少達到以下兩個指標：（1）、企業爭取當德州市市場領先者，在開發規模、資金實力、人才資源、機制創新等方面爭當德州市領跑者。（2）、爭取塑造德州市的第一個全省性房地產品牌，大幅度提升企業聲譽。4.3 項目宣傳推廣方案分為8個階段：1、預熱期；2、開盤期；3、強銷期；4、調整期；5、續銷期；6、調整期；7、鞏固期；8、掃尾期。第1階段：預熱期分為兩個時間段，前一個時間段為接受客戶登記，積累客戶資源，進行項目的內部認購活動。重點在于形象推廣及節點式活動推廣，突出項

75、目良好的商業氛圍及完善的辦公環境及對項目進行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項目的知名度；后一時間段作為開盤期的過渡，應適當加大投入，重點推廣地段-德州市河東新區商業娛樂區核心地位、交通-交通網路發達及城市新規劃下巨大的升值潛力。宣傳形式：報紙廣告配合節點式推廣活動不定期發布新聞、市場分析與營銷理念的文章，同時宣傳北京天潤柏川投資管理集團、德州天潤柏川房地產開發有限公司與德州天潤柏川shopping mall，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔?？砂才烹u尾酒會或邀請政界名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。對重點區域比如膠東半島進行媒體發布。第2階段：經過了預熱期，累計了一定量的客戶，已經初步樹立起項目的市場形

76、象，同時前期準備工作基本就緒，此階段應趁熱打鐵，進一步加大推廣力度，在開盤前后這一個月集中優勢，對目標市場進行第一輪掃蕩。推廣重點為第一期，主推賣點為城市新規劃下的巨大的升值潛力、物業管理、良好商機及高檔辦公環境。以主力商戶進駐為主題進行宣傳推廣，以此進入基礎商戶的招商工作，同時開始逐步進入整個招商活動的高潮。本階段的宣傳推廣應以本專案商業前景展現為主，全面提高本案商業中心的核心地位。宣傳形式：報廣、戶外廣告、雜志、電視、電臺、網絡（參考：在樓盤預售及正式開盤前，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式）。第3階段：此階段為銷售旺季、應承接開盤期強勢營銷態勢繼續升溫市場以消化主力戶型、在本階段應全

77、面加強主力商戶與基礎商戶進駐的宣傳，營造熱烈火爆的招商氛圍。進一步擴大本專案商業的知名度，通過強勢媒體的宣傳，提高本案的口碑，通度產品個性的宣傳，提升流動目標商戶的心理價位，同時大力宣傳本專案的商業價值的增長空間，促成目標商成交。推廣重點為第一期，同時townhouse住宅開始預熱并進行內部認購。賣點為自然環境、物業管理、地段、交通、配套。宣傳形式：報廣（維持力度）、雜志、電視、電臺、網絡。第4階段：此階段進入傳統的銷售淡季，同時經過前三個階段的強勢推廣，已經打下了堅實的市場基礎。推廣節奏應適當減緩，推廣力度相應減少，并對前段營銷推廣工作進行認真總結，并適當做出調整，為第二次強銷期同時也是為t

78、ownhouse住宅正式入市蓄勢。宣傳形式：報廣、雜志、電視、電臺、網絡。第5階段：此時一期項目基本已成為現房，外立面施工完畢，商戶及企業入駐在即，且已進入第二次銷售旺季，對觀望的消費者來說，購買時機已成熟；但本期仍需要一定力度的報廣推廣推波助瀾，催化市場。同時此階段為townhouse住宅的開盤期、需要營造新的市場熱點，可借助這個機會推陳出新，作第二次的強勢推廣，力爭達到第二次銷售高峰，完成既定目標。宣傳形式：報廣、雜志、電視、電臺、網絡、戶外廣告（參考：利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。并事先告之，若介紹成功公司將提成一定數額的“介紹獎金”做為鼓勵）。第6階段：此時項目一期商戶及企業

79、已經入駐，二期基本完工，部分配套園林已出效果，項目整體效果凸顯。以鞏固市場和擴大市場占有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源。因已有商戶及企業入駐，應以活動推廣為宜、通過大眾傳播強化市場。宣傳形式：報廣、雜志、網絡。第7階段：此階段完全成為現樓、全部入住，剩余樓盤面積有限；同時項目成功熱銷樓盤的市場形象已無可質疑、且已度過營銷風險點，可適當降低營銷推廣力度，依托前期推廣余勢鞏固戰果，消化存量樓盤。宣傳形式：報廣、雜志、網絡。第8階段：此階段為銷售最后的沖刺，廣告微乎其微，配合具體的促銷活動，在嚴格執行掃尾期價格體系的基礎上實現該階段既定的營

80、銷目標，完成最后的銷售。在盡量保障項目投資回報的前提下，以較低價格拍賣尾盤滯銷單位，迅速回籠資金，并可為山東天潤柏川房地產開發有限公司后續開發的其他項目蓄勢。4.3 營銷推廣費用預算根據本項目一期開發的實際情況和對本項目的價格定位，可以得出本項目的銷售金額為352500萬。按商業物業項目營銷推廣慣例，我們建議本項目推廣總額度按整體銷售金額的3%，即10575萬元。以下為按照總額10575萬元營銷推廣預算初估的媒體預算的分配情況，并在營銷執行建議確定后，另做調整。本項目媒體費用分配比例明細金額（萬元）比例營銷資料634.56%現場包裝634.56%戶外3489.7533%活動1480.514%報

81、紙253824%雜志317.253%網絡4234%電臺4234%電視105.751%展會528.755%合計10575100%4.4 項目的銷售和經營銷售方式1）本項目以產權式商鋪、酒店、寫字樓的形式對外發售。2）提供20年包租，20年以后可以自己經營或者由經營管理公司繼續包租。3）統一經營、統一管理、統一招商的“三統一”政策。4）對外發售投資置業卡，購買者可以用卡和卡上的現金優先、優惠購買商鋪和沖抵購房款。5）每年平均回報率10%。6）項目提供購買5年后無條件隨時按照原購買價回購物業。7）由銀行提供返租履約擔保服務。8）返租方式按照月返和年返的方式。9）項目可以把頭三年的租金一次性返還給客戶

82、，用于沖抵首付款和房款。經營管理1）經營管理單位：（待定） 2）經營業態：百貨、超市3）物業管理單位：德州天潤柏川商業管理有限公司(籌)第五章 項目工程建設進度工程建設期4年，具體開發進度如下：項目主體開發建設分三期，一期開發商業地產和5A級寫字樓及整個天潤柏川Shopping Mall基礎處理、二期為townhouse、三期為五星級酒店。第一年：完成土地的出讓、征用拆遷、前期規劃、地質勘測、設計、可行性研究、基礎設施建設、土地平整、一期商業、辦公開工建設，分時施工。完成整個天潤柏川Shopping Mall基礎處理，商業部分工程量完成20，辦公部分的工程量完成40。第二年：進行一期商業、辦公

83、施工。商業部分工作量完成40，辦公部分內外裝修和設備安裝，竣工。二期townhouse住宅開工，主體結構完工。進行部分綠化、基礎設施和附屬設施的建設。第三年：商業部分全部完工。二期townhouse設備安裝、內外裝修完成。三期酒店開工建設，工程量完成70。第四年：三期酒店主體結構完成，設備安裝、內外裝修完成；進行部分綠化、基礎設施和附屬設施的建設，項目進行綜合驗收。第六章 投資估算及資金籌措6.1 估算依據本項目總投資估算根據項目當地房地產相關政策法規、相關文件、建筑規劃設計方案、進度計劃、地價水平、建造成本等情況按照正常程序和水平進行估算。6.2 估算范圍本估算包括項目前期市場調研、策劃、規

84、劃、設計、取得土地使用權、建筑施工等完成該項目所需投入工程建設資金和正常運營資金。6.3 估算說明6.3.1 土地費用土地費用包括向政府交納的地價款、基礎設施建設費用和征地拆遷補償費用。項目用地位于德州新城區，目前該地塊現狀為部分住戶，剩余部分為農田。根據國家和地方法律法規，對于住戶拆遷需支付拆遷補償費用，征用農田需辦理相關法律手續，并支付征地及相關費用。根據對當地土地市場的調查了解和項目區位用地的具體情況及當地政策法規，項目需向政府交納的地價款約20萬/畝，需拆遷居民320戶，根據當地相關政策，拆遷一戶需補償金約16萬元，征地補償費為26000元/畝，青苗補償費1600元/畝，耕地占用平衡2

85、000元/畝，管理費600元/畝，測繪費200元/畝，初步確定土地費用為12007.45萬元。6.3.2 前期工程費用前期工程費主要包括項目前期規劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測以及“三通一平”等階段的費用支出，設計勘查費用取建安費用的2，可行性研究費用取工程總投資的2，前期其它費用取建安費用的1，前期工程費用取5183.96萬元。6.3.3 基礎設施建設費用基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區、道路、路燈、環衛設施等建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。該項目經初步測算，確定14698.

86、23萬元。6.3.4 建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。結合項目的規劃設計和當地建筑市場價格水平，商業部分結構部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；辦公部分結構部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；townhouse結構部分1000元/平方米，安裝裝飾部分1000元/平方米；酒店部分結構部分1500元/平方米，安裝裝飾部分4000元/平方米。建筑安裝工程費總價97500萬元。6.3.5 公共配套設施建設費公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施

87、）的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。初步測算按照總建筑面積的5配備公共配套設施，平均造價按照500元/平方米，公共配套設施建設費750萬元。6.3.6 管理費用管理費用是指房地產開發企業行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。主要包括：行政管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產稅、車船使用稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費

88、用。管理費用按建設投入的10計取，取13013.96萬元。6.3.7 財務費用財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。本項目貸款20000萬元人民幣，募集資金25000萬元，資金成本取9，財務費用為11250萬元。6.3.8 銷售費用銷售費用是指房地產開發企業在銷售房地產產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續費、銷售服務費及預售許可證申領費等。銷售費用取總銷售收入的3，即10575.

89、00萬元。6.3.9 開發期稅費項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括：固定資產投資方向調節稅、土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費、電話初裝費、分散建設市政公用設施建設費等。根據項目當地政府文件，項目開發期稅費主要包括城市基礎設施配套費及配套補助費、城市規劃技術服務費、墻體材料節能費、拆遷管理費、綠化建設費、建筑工程勞保費、工程交易服務費、施工圖設計審查費、工程質量監督費等費用，該項費用測算合計為9398.56萬元。6.3.10 其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算或標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招

90、標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。本次測算取建安工程費的2，為1950萬元。6.3.11 不可預見費不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，取上述各項費用的7，為7906.38萬元。6.3.12 稅費項目負擔的各種稅金和地方政府和有關部門征收的費用，根據當地有關法律法規標準估算。主要包括營業稅及附加費、所得稅、交易管理費、交易印花稅等。6.4 投資估算結果本可行性研究對投資進行了估算，經估算本項目建設總投資為184233.54萬元。其中：土地費用12007.45萬元前期工程費用5183.96萬元基礎設施建設

91、費用14698.23萬元建筑安裝工程費97500.00萬元公共配套設施建設費750萬元管理費費用13013.96萬元財務費用11250.00萬元銷售費用10575.00萬元開發期稅費9398.56萬元不可預見費用7906.38萬元具體估算過程和建設資金投入計劃見總投資估算表。6.5 資金籌措本項目總投資184233.54萬元，詳見資金使用計劃與籌措表。第七章 財務評價及效益分析7.1 估算依據依據國家相關部門法律法規和山東省德州市建設工程有關法律、法規、條例、標準、規定文件，參照項目的規劃設計，建設方的開發計劃和銷售計劃等進行估算。7.2 基礎數據的選取7.2.1 項目計算期的確定為便于分析、

92、研究，按照國家計劃委員會關于項目評估和建設部關于房地產開發項目評估的有關評估方法和評估規范，財務經濟分析和計算均以一年為計算單位，資金支出、經營收入以及財務利息的現金流均采用期末慣例法計算。 建設資金現金流組織，是按建設進度計劃。項目建設計算期為4年，共分4個計算期。項目的銷售收入以項目取得預售許可證開始進行銷售，根據建設進度和銷售計劃及市場情況進行預測，分5年進行銷售，建成后以酒店經營為目的的酒店物業按照第五年進行正常銷售為前提進行估算。7.2.2 流轉稅、費的確定根據國家和德州市政府有關法規，按銷售收入的5.5%計算。其中： 營業稅按銷售收入的5%計提；城市建設維護稅按營業稅的7%計提；教

93、育附加按營業稅的3%計提。7.2.3 所得稅的確定所得稅按利潤的33%計提。7.2.4 折現率的確定折現率的確定方法是采用機會成本加適當的風險調整值，本次估算年折現率取12%。7.2.5 年貸款利率的確定目前中央銀行公布的1-3年期貸款利率為5.76%，3-5年期貸款利率為5.85，本項目考慮股東融資，考慮項目的具體情況，本次估算年貸款利率取9%。7.3 銷售收入估算本項目建設內容為大型建筑綜合體，包括單體shopping mall、五星級豪華酒店、甲級寫字樓、townhouse別墅。項目定位于德州及其周邊地區高端市場，收入水平高的企業家、經理人及其它高收入者，產品設計適合高端市場，是德州市、

94、乃至山東省的重點工程。單體shopping mall、甲級寫字樓、townhouse別墅以銷售為主，五星級豪華酒店建成后將委托國際知名酒店管理公司經營。根據項目人員對當地市場的調研和本項目的具體特點，初定銷售價格如下：單體shopping mall建筑面積15萬平方米，銷售均價15000元/平方米；五星級豪華酒店建筑面積5萬平方米，銷售均價10000元/平方米；甲級寫字樓建筑面積5萬平方米，銷售均價8500元/平方米；townhouse別墅建筑面積5萬平方米，銷售均價7000元/平方米；銷售總價為352500萬元。注：五星級豪華酒店建成后將委托國際知名酒店管理公司經營，本次估算視同酒店正常銷售

95、。7.4 銷售成本估算房地產銷售一般包括三個階段：為使潛在的租戶或購買者了解物業狀況而進行的宣傳、溝通階段；就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段；雙方協商一致后的簽約階段。一般取銷售收入的1-3。項目為以商業為主的大型綜合物業，定位于高端市場，銷售費用較高，取銷售收入的3，即10575萬元。7.5 經濟效益分析7.5.1 收入、成本、稅金分析 根據上述篇章的價格定位和銷售方案，計算出項目總收入為352500.00萬元，項目的總成本為項目建設資金及運營期間的稅費及財務費用，即直接費用127577.45萬元，間接費34838.96萬元，財務費用11250萬元，其他費用7906.38萬元。合計

96、總成本184233.54萬元。營業稅后利潤總額為95280.19萬元；所得稅按33計征，未考慮優惠政策，所得稅后利潤為63837.73萬元。各年利潤及分配情況詳見“損益表” 7.5.2 財務盈利能力分析靜態財務分析根據“損益表”和“投資估算表”計算得出如下靜態經濟效果指標：投資利潤率=(利潤總額/總投資)100%=75107.83/184233.54=40.76%全部資金靜態投資回收期(Pt): 2.71年 自有資金靜態投資回收期(Pt): 2.33年由以上靜態輔助經濟效果指標也可以看出，該項目的盈利能力是很強的，達到了行業的平均水平。動態財務分析根據前述已給的條件和計算的結果，進行全部投資現

97、金流量表計算分析、得出如下經濟效果指標：全部資金現金流量計算得出指標如下:財務內部收益率（FIRR）: 31%動態投資回收期(Pt): 2年 財務凈現值(FNPV Ic=12%): 12459.5萬元 自有資金現金流量計算得出指標如下:財務內部收益率（FIRR）: 17%動態投資回收期(Pt): 2.65年 財務凈現值(FNPV Ic=12%): 8335.08萬元從上述指標可以看出，無論是從整個項目角度，還是從投資者的角度看項目都能被接受。該項目財務盈利能力較強，全部投資內部收益率（所得稅前）為52.42%，高于設定的目標基準值12%，有豐厚的投資回報。詳見“現金流量表（全部投資）”和“現金

98、流量表（自有資金）” 7.6 盈虧平衡分析7.6.1 保本點分析可以將項目的開發總成本分為固定成本和變動成本 項目總投資估算184233.54萬元，項目規模30萬平方米，銷售稅費為6.05（營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%、交易管理費0.5%、交易印花稅0.05%），當銷售均價為179643.55/30（1-6.05）6373.73元/平方米時，項目利潤為零，當銷售均價高于6373.73元/平方米時，建設方可實現利 7.6.2 盈虧臨界銷量 固定成本 盈虧臨界銷量= 房屋平均售價單位變動成本單位銷售稅金及附加 平均售價=總銷售收入/總可售面積 = 352500.00萬元 /30萬

99、平方米 =11750元/平方米 固定成本=開發總成本前期工程費銷售費用=184233.54-5183.96-10575=168474.58萬元 變動成本=開發總成本固定成本 =184233.54-168474.58=15758.96萬元 單位變動成本=變動成本/總建筑面積 =15758.96/30 =525.29元/平方米單位銷售稅金及附加=銷售稅金及附加/總建筑面積= 21326.28 /30=711元/平方米盈虧臨界銷量=168474.58/（11750-525.29-711） =168474.58/10513.71 =16.02萬平方米由此可以看出，當物業的平均銷售面積超過16.02萬平

100、米時，即銷售率達到53.40，項目便可實現盈利。7.7 敏感性分析由于某些因素的不確定性和一些數值預測帶有一定的不準確性，以及在實施過程中一些客觀情況的發展和變化，故對決定本項目投資經濟效果的主要因素銷售價格、投資總額作了提高5%、10%和降低5%、10%的單因素變化對內部收益率、稅后利潤、財務凈現值影響的敏感性分析，得出結果匯總如附表：從表中可以看出各因素的變化都不同程度地影響內部收益率和投資回收期，其中銷售價格的提高或降低最為敏感，建安成本次之。但在最不利的情況下，財務內部收益率仍高于設定的目標基準收益率10%，說明該項目具有較強的抗風險能力。7.8 財務綜合評價本項目經計算分析得出全部投

101、資內部收益率為31%，靜態投資回收期為2.71年，均滿足了設定的目標基準值的要求，經濟效益和投資效果較好，盈利能力較強；貸款在第三年即可全部償還，具有較強的清償能力，各年財務狀況很好。敏感性分析計算表明，在最為敏感性因素銷售價格降低10%的情況下，內部收益率為43.09%，仍高于當前社會銀行綜合貸款利率8%和目標收益率12%，說明該項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目建設在財務上是可行的。而且給投資者帶來很大效益，使其投資得到較高回報，具有較強的吸引力。7.9 環境效益分析本項目以形成現代城市開發區中心性商業綜合建筑群為目標，定位在依托獨特的外部環境、策劃具有高度清晰的現代設計理念，具有

102、高品位空間環境的高端建筑群體，最終形成具有時代意念的標志性商務群體建筑。項目建設竣工以后，對于德州新區的城市景觀發揮極大的積極作用，可提高周邊的人文環境，提升區域土地價值，將會產生顯著的環境效益影響。7.10 社會效益分析天潤柏川SHOPPING MALL項目建成以后，內部配套齊全，交通便捷，加之周邊城市建設、基礎設施完善，市場升值潛力巨大。該項目建設完成后，可滿足市場需求，為投資者提供豐厚回報，為使用人提供一個安全、高雅、現代化的商務、辦公、購物和生活環境。通過本項目的開發可以提高該區域土地價格，促進地區經濟的發展，帶動新項目的投資，如房地產、餐飲、商業零售、休閑、城市交通等產業的全面發展。

103、項目的建設還將有利于提升整個德州城市的形象水準，為地區發展拓寬渠道，促進本地區總體規劃早日實現，社會效益巨大。第八章 風險分析8.1 風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。8.1.1.自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。8.1.2.政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給

104、房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。8.1.3.經濟風險經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟

105、狀況變化風險。8.1.4.技術風險房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。8.1.5.社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。8.1.6.內部決策和管理風險內部決策和管理風險是指由于開發

106、商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。8.2 投資風險的控制及早地發現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：8.2.1.通過加快進度來回避風險開發經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發經營風險的辦法快完成開發項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和

107、建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。8.2.2.通過市場調查來降低風險通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。8.2.3.通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可

108、以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。第九章 研究結論與建議9.1 研究結論在經過經濟效益，社會效益，環境效益綜合分析后，可以得出本項目可行性研究結論：項目具有較好的社會、經濟、環境效益，項目可行。9.2 項目建設本項目建筑工程量較大，施工周期較長。工程建設中應多聽取有關專家的意見和建議，有關設計、論證、施工要緊密配合。對于建設過程中出現的問題，應用科學的方法進行分析、比較、論證，在設計和施工中，吸取國內外建筑綜合體的建設經驗，采用合理，可行、有效的技術手段，確保工程萬無一失。因為本項目施工質量要求較高，投資較大，建議建設方采用招標方式擇優選取有類似施工經驗單位進行現場施工，在嚴把質量關，保證工程質量的前提下合理科學控制建設成本，努力降低造價，確保工程建設按期完成。