1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。二、三線城市新區大盤開發模式二、三線城市新區大盤開發模式世聯研究理論本報告是嚴格保密的。2 關鍵字關鍵字 ：u關鍵字：新區、大盤關鍵字：新區、大盤 簡介簡介 ：u對二、三線城市新區大盤開發案例的開發背景、開發方向、產對二、三線城市新區大盤開發案例的開發背景、開發方向、產品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析，總結新區大盤開發品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析，總結新區大盤開發與啟動的模式與策略，對于其他類似城市、類似項目的客戶策略與啟動的模式與策略，對于其他類似城市、類似項目的客戶策略和開發策略有一定參考作用。和開發策略有一定參考作用。本報告是嚴格保
2、密的。3國內二三線城市大盤案例研究國內二三線城市大盤案例研究 為了借鑒成功經驗并啟發思路，我們從已研究的大量二、三線為了借鑒成功經驗并啟發思路，我們從已研究的大量二、三線城市大盤開發案例中，選取城市發展階段略高于淮南或與之相仿的城市大盤開發案例中，選取城市發展階段略高于淮南或與之相仿的四個大盤項目：四個大盤項目： 濟寧楊柳國際新城濟寧楊柳國際新城 淄博中潤華僑城淄博中潤華僑城 合肥綠城桂花苑合肥綠城桂花苑 合肥華潤合肥華潤瀾溪鎮瀾溪鎮 對其對其開發背景、開發方向、現金流控制、產品理念、節奏控制開發背景、開發方向、現金流控制、產品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析等方面進行深入研究分析 其中前
3、兩個項目主要是對本項目的其中前兩個項目主要是對本項目的開發過程起借鑒和啟發開發過程起借鑒和啟發的的作用；而對后兩個合肥項目主要是對本項目的作用；而對后兩個合肥項目主要是對本項目的產品和理念起借鑒和產品和理念起借鑒和學習學習的作用的作用本報告是嚴格保密的。4案例（一）案例（一）山東濟寧楊柳國際新城項目概況，山東濟寧楊柳國際新城項目概況，1010個月勁銷個月勁銷15001500套房子套房子的成功案例的成功案例u項目處于濟寧市高新區北側，距離市區中心區6公里u區域陌生，周邊為近郊鄉鎮，生活配套極為不足u2004年2月摘牌取得，綜合土地成本42萬/畝u項目需要安置原居民，安置面積20多萬平方米u占地：
4、1220畝u總建筑面積：100多萬m2u其中，代建回遷房：20多萬m2u代建市政公園：1500畝u物業形態：多層、小高層、高層以及別墅u項目開盤：2005年3月u開發周期：預期45年u城市發展方向往東，該地塊處于城市此發展方向上u城市總體房地產發展看好，周邊有一定的企業廠礦資源支撐u市場處于上升階段，缺少好的產品和有強大影響力的社區在地塊競拍前，決策層基于如下因力爭獲取該地塊本報告是嚴格保密的。5對項目開發的借鑒對項目開發的借鑒大規模近郊樓盤開發的成功啟示大規模近郊樓盤開發的成功啟示u項目產品組合上，主導開發多層住宅，輔以少量的疊加別墅為價值標桿u項目制訂了先占市場后盈利的指導思路，因而低價啟
5、動市場，盡早展現高素質產品，同時，與市區項目形成價值差異u回遷區的選擇上，很好的平衡了地塊資源現狀與未來不對等的問題，同時對社區起到了圍合作用本報告是嚴格保密的。6楊柳國際新城項目啟動策略楊柳國際新城項目啟動策略較高品質的經濟型產品較高品質的經濟型產品高調占位市場，吸引大量的市場客戶高調占位市場，吸引大量的市場客戶u選擇相對較差的區域，以較高品質的經濟型產品低價入市，實現迅速銷售u泛客戶層定位，以中低端客戶啟動，解決前期顯性客戶不足的問題u以高品質形象立市，前期樹立項目口碑，帶動銷售啟動策略啟動策略回遷區回遷區啟動區啟動區啟動背景啟動背景p客戶定位的矛盾：客戶定位的矛盾：u項目沒有明顯的顯性客
6、戶，客戶心理距離較遠u項目規模超大，開發商期望45年開發完成p解決方案：解決方案：u泛客戶層的定位，鎖定城市中堅階層，同時適時設計客戶梯隊，明確了“中低端客戶”啟動策略；本報告是嚴格保密的。7案例（二）案例（二）淄博中潤華僑城項目概況淄博中潤華僑城項目概況u占地：1800畝u總建筑面積：120萬m2u其中，居住組團110萬m2 公用及商業建面10萬m2 會所2.5萬m2 雙語幼兒園4000m2 雙語中小學3.2萬m2u項目位于淄博高新開發區內，東起西五路，西臨世紀路，北依北外環路，南側有 中潤大道u項目區位屬于城市新區，開發初期周邊配套不成熟u容積率：1u物業形態：多層、小高層、高層住 宅以及
7、高檔別墅等 u開發周期：分三期三年開發u項目啟動：2003年啟動，2004年9 月一期開盤u客戶類型：80%自住，20%投資中潤大道中潤大道世紀路世紀路本報告是嚴格保密的。8u主流產品低價入市，小步快跑，迅速銷售u以高品質形象立市，實現差異化u適當控制成本，主要投入在展示區，通過實景展示打造核心驅動力u產品創新、展示到位，給客戶實實在在的感受中潤華僑城啟動策略中潤華僑城啟動策略主流產品低價入市，精心打造主流產品低價入市，精心打造景觀展示，以高品質形象實現差異化景觀展示，以高品質形象實現差異化啟動策略啟動策略啟動背景啟動背景u2001年拿地，當時市場狀況較差，樓價1000多元/m2，增長不明顯u
8、2003年市場大勢上漲，供應量大、競爭激烈，項目正式啟動，面臨巨大風險u2004年9月項目一期開盤本報告是嚴格保密的。9中潤華僑城后續開發策略中潤華僑城后續開發策略二期逐漸推出社區配套設二期逐漸推出社區配套設施，以高附加值促進項目銷售施，以高附加值促進項目銷售一期一期：景觀展示的打造景觀展示的打造二期：配套設施的建設二期：配套設施的建設p開發期內核心競爭力的轉化開發期內核心競爭力的轉化本報告是嚴格保密的。10案例（三）案例（三）綠城綠城 合肥桂花園項目概況合肥桂花園項目概況u項目區位：合肥市高新區西南，東臨科學大道，北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區惟一的山
9、脈大蜀山隔路相望u總占地：約480畝u總建筑面積：近41萬m2u容積率：1.22u綠化率：42.3u物業形態：多層、小高層u社區配套：中心會所、學校、 幼兒園等u項目啟動：2002年5月28日u項目開盤：2003年5月1日本報告是嚴格保密的。11u展示策略：展示策略：將主景觀區集中在一期，先建會所后建房，并將大蜀山景觀引入社區內部，提升項目形象，保證啟動成功；u分期策略：分期策略：不急于在前期獲得較高利潤，逐步提高容積率，1期、2期容積率分別約為1.1、1.2。綠城綠城 合肥桂花園啟動策略合肥桂花園啟動策略集中展示核心景觀區，集中展示核心景觀區，并以主流產品入市并以主流產品入市啟動策略：啟動策
10、略：21品牌優勢、優質產品、品牌優勢、優質產品、啟動策略的正確運用，啟動策略的正確運用，使綠城桂花園在使綠城桂花園在“非非典典”時期創造了時期創造了3天銷天銷售近售近400套的合肥樓套的合肥樓市奇跡。市奇跡。本報告是嚴格保密的。12綠城綠城 合肥桂花園項目核心價值合肥桂花園項目核心價值p項目核心價值：項目核心價值：產品品質產品品質u以多層，小高層為主，營造低密度、高綠化率的高檔社區；u引進綠城成熟的產品風格，實現與本地產品的差異化。核心展示核心展示u6300平米豪華會所，昭示性強，奠定大盤氣勢，底層做售樓處，客戶可以感受到樓盤的品質與氣度；u大規模主景觀體現的營造與展示，確立項目整體高品質形象
11、。完善配套完善配套u會所服務項目齊全，包括商務中心、醫療室、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務設施；u項目提供包括學校，幼兒園、休閑娛樂設施等設施，以彌補區域配套不足的劣勢。本項目秉承并延續了綠城集團本項目秉承并延續了綠城集團“以人為本以人為本”的開發理念的開發理念本報告是嚴格保密的。13案例（四）案例（四）合肥瀾溪鎮項目概況合肥瀾溪鎮項目概況u項目區位：合肥市西部，蜀山風景區香樟大道與黃山路交匯處 ，大蜀山腳下，人工湖畔u總占地：約216.4畝u總建筑面積：20.2萬m2u容積率：1.4u物業形態：寬景花園洋房、小高層、高層u開發節奏：
12、分兩期開發u項目開盤：2005年12月3日本報告是嚴格保密的。14項目整體規劃項目整體規劃u瀾溪借鑒法國Annecy，以風景融合建筑，在社區整體規劃中最大限度保留原始生態、地形、植物，營造合肥蜀山湖畔的法式小鎮；u開放性的小區景觀系統，強調小區內部景觀與周邊城市景觀系統的融合與延續；u在社區中部設置大面積的開放綠地作為中央公園，形成河道綠地住宅的空間序列；u住宅組團錯開相隔，環繞小區中心景觀及步行景觀軸，營造高低錯落的建筑形態；u立面形式注重邏輯性及品質感，建筑色調以白色為主，局部配以灰色及原木色，以體現建筑與周邊環境的融合。 人工湖人工湖本報告是嚴格保密的。15啟動區核心展示啟動區核心展示u
13、項目啟動區推出九棟景觀洋房；u項目精心打造展示區，在湖畔營建極具特色的銷售中心，同時充分利用山湖景觀資源。人工湖人工湖啟動區啟動區展示區展示區銷售中心銷售中心人工湖人工湖樣板房樣板房本報告是嚴格保密的。16啟動區樣板房展示啟動區樣板房展示u項目為啟動區的寬景花園洋房設計兩套樣板房；u寬景花園洋房產品每戶均擁有景觀陽臺；u底層業主擁有私家花園和大面積的下沉式陽光地下室；u頂層業主擁有屋頂花園。本報告是嚴格保密的。17戶型展示戶型展示u空間設計尊重當地氣候特點及居住習慣，重視自然的采光通風與南北向的空氣對流；u戶型設計以方正、實用、合理為原則，力求最大程度地利于山湖景觀資源；u通過超寬景觀飄窗、朝
14、南景觀露臺、落地觀景窗等實現戶內外空間與景致的交融。寬景小高層3房137m2寬景花園洋房3房134m2寬景花園洋房3房143m2寬景花園洋房3房135m2本報告是嚴格保密的。18瀾溪鎮項目核心價值瀾溪鎮項目核心價值p項目核心價值：項目核心價值：展示展示u項目在昭示性與進入性最佳處打造啟動區核心展示區，最大限度地展現項目的資源優勢，營造社區主題意境與氛圍；u通過樣板產品展示區的建造，讓客戶親身體驗項目的居住品質與模式。產品產品u提供目前市場較為稀缺的寬景洋房，通過較高品質的產品打動目標客戶；u注重戶型觀景面的設計，以最大程度地利用并融合項目的山湖景觀資源。項目目前均價超過項目目前均價超過4500
15、4500元元/m/m2 2，高于周邊桂花園項目，高于周邊桂花園項目500500元元/m/m2 2，成為片區內高品質樓盤的典范。，成為片區內高品質樓盤的典范。本報告是嚴格保密的。19二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結開發節奏的把控是成功開發、實現盈利的關鍵開發節奏的把控是成功開發、實現盈利的關鍵產品多元化，理性創新，用展示營造社區氛圍產品多元化，理性創新，用展示營造社區氛圍完善社區配套，營造未來成熟生活氛圍完善社區配套，營造未來成熟生活氛圍客戶層面較泛，而且隨著開發進程改變并擴大客戶層面較泛，而且隨著開發進程改變并擴大采用較高的立意或原型，拔高形象，營造生活理念采用較高的立意或原型，拔高形象，營造生活理念低價啟動，小步快跑，價格逐漸提升，以快速回現低價啟動，小步快跑，價格逐漸提升，以快速回現
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