1、產業地產可行性報告目錄第一章-產業地產概念第二章-產業地產特點分析第三章-產業地產（工業）地產開發模式研究第四章-旅游地產運營模式第五章-文化產業園運營模式第六章-產業園核心吸引分析結論第七章-國內關于文化產業園區概念的界定第八章-產業園分類第九章-重點案例產業地產：產業地產是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現財富的持續增長為目標，以工、商業地產、旅游地產、經濟園區地產為開發對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。同時函蓋至整個消費型地產領域內，消費型地產以健康、生態、人居環境與自然相融合為最高級特征，產業型地產滿足消費型地產的功能的同時，則是在此基礎上

2、以其更適宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為其本質特征。商業廣場旅游地產一、產業地產概念產業地產特點分析A.產業地產追求資源價值最大化，而不是企業價值最大化。產業地產的出發點是將地產資源與其它資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長極的培育。對于土地與房產的開發更是持續性的二次、三次的深度開發和利用，因此具有更廣闊的升值潛力與投資價值。B.產業地產物業更注重非凡客戶群的需求，提供菜單式定制化服務。C.產業地產追求經濟效益的同時，更注重社會效益。產業地產在營造適宜人居住環境的同時，注重人們的就業與個人事業的發展。D.產業地產能促進區域價值呈幾何式增值，從而帶動城市增值。各個子項目完成，

3、會形成整體強大的社會效益和經濟效益。E.產業地產是為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標。F.產業地產具有超越地理空間的聚集與輻射功能。G.產業地產與傳統商業地產的最大區別在于，它不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產業集聚優勢、區位發展優勢的基礎之上，借助城市發展的綜合資源優勢，依托地區經濟能量、城市功能的提升，促進城市的繁榮和升級。二、產業地產特點分析：A.工業園區開發模式：主體為開發區或開發區下設的工業園區管委會，目前我國主要模式地方政府各類工業園開發區B.工業地產商業模式：主要以開發商為主體，進行園區的規劃與設計，賺取開發投資回報普洛斯全球最大工業地產商C.主體企業

4、引導模式：以行業龍頭企業為主，通過自身企業入駐，聚集整個產業鏈的企業上海金山上海石化工業園區D.綜合開發模式：工業園區開發模式+工業地產商開發模式+主體企業引導模式三者的綜合。研究分析結論：我們認為，京東國家新聞出版產業園區的的開發模式，為工業地產商+主體企業引導模式的兩都融合，由行業龍頭企業入駐，并由該企業進行相關的園區規劃以及后期的投資開發與出售租賃行為。三、產業地產（工業）地產開發模式研究鑒于本案地塊性質為工業用地，本報告則主要對工業地產進行研究1、工業地產開發模式2、工業地產運營模式：3、工業地產的贏利模式產品贏利及產品市場旅游+地產+異地復制=中國旅游地產最成功模式四、旅游地產運營模

5、式基于旅游地產運營模式，華僑城主要經歷了以下三個階段從而取得巨大成功：五、文化產業園運營模式文化產業園釋義文化產業園是指在政府整體規劃和引導下，按照興辦經濟開發區的成功模式，以區域文化資源為載體，以優惠的產業政策吸引多種文化生產要素聚集的園區。通過在全國范圍內招商引資，招才引智，吸引市內外的藝術家、文化產品經營者和文化中介組織向園區集聚，逐步營造文化氛圍，形成文化特色，打造文化品牌，使之成為文化產業的聚集地、文化產業的孵化器和推進器。ANDAND國外關于文化產業園區概念的界定隨著文化產業園區在西方城市的發展，相關的研究也越來越多。對文化產業園區概念進行的探討有德瑞克韋恩提出的文化園區概念，Hi

6、laryAnneFrost-Kumpf提出的文化區概念。在德瑞克韋恩看來，文化園區指的是特定的地理區位，其特色是將一城市的文化與娛樂設施以最集中的方式集中在該地理區位內，文化園區是文化生產與消費的結合，是多項使用功能(工作、休閑、居住)的結合。HilaryAnneFrost-Kumpf認為文化園區指的是一個在都市中具備完善組織、明確標示、供綜合使用的地區，它提供夜間活動且延長地區的使用時間，讓地區更具有吸引力；提供藝術活動與藝術組織所需的條件，給居民與游客相關的藝術活動；提供當地藝術家更多就業或居住的機會，讓藝術與社區發展更緊密結合。另外，NolapotPumhiran和Wansborough

7、&Mageean均將文化產業園區定義為一個空間有限和具有明顯地理區域，文化產業和設施高度集中的地方。這些集群由文化企業和一些自己經營或自由創作的創意個體組成。園區內特殊活動可包括兒童玩樂的場所、圖書館、開放和非正式的娛樂場地。在這些園區中鼓勵文化運用和一定程度的生產和消費的集中。1、文化產業園區的概念2、文化產業園區的類型國外文化產業園類型(1)、機構型國外產業園（產業地產經典案例）昆士蘭創意產業園（簡稱CIP）坐落于澳大利亞昆士蘭州首府布里斯班的昆士蘭理工大學（簡稱QUT）2001年成立了世界上第一個創意產業學院，它是昆士蘭創意產業園（簡稱CIP）的重要組成部分。而CIP則隸屬在Kelvin

8、Grove都市村莊（簡稱KGUV）的整體之中。KGUV占地16公頃，距離布里斯班市中心2公里，緊鄰高科技基地密爾頓和文化、演藝活動中心南岸公園。規劃KGUV的目的是為了將工作與休閑娛樂、教育與企業發展、研究與商業開發以及居住與旅游目的地等結合起來，它是圍繞澳洲第一個為發展創意產業而建設的項目昆士蘭創意產業園CIP而設計的，因此規劃者提出了“創意社區”的理念和建設目標，同時KGUV是全球第一個以“創意社區”理念規劃和建設的新都市主義（NewUrbanism）社區。機構型機構型昆士蘭創意產業園（簡稱昆士蘭創意產業園（簡稱CIP）步行交通優先步行與自行車交通蛇形的機動車道商業設施昆士蘭創意產業園（簡

9、稱CIP）產業園分析：n強調城市功能的多樣性和混合使用KGUV拋棄了以勒柯布西耶倡導的國際主義學說為代表的注重功能分區的現代城市規劃理論，堅持傳統的功能結構規劃促使它成為一個緊湊的混合功能社區，人們在一個可達性很強（基本上在500米）的步行范圍內居住、學習、工作和娛樂。KGUV以QUT創意產業園（CIP）為城市功能的特色核心，以澳洲最大的連鎖超市Woolworths為社區生活的核心，同時這兩個相互緊鄰的區域共同組成整個社區（可以稱為小鎮或者鄰里）的真正中心。圍繞社區中心布置商業設施、中小學、健身活動中心、綠地公園、適合各階層的多元化住宅、寫字樓、輕型制造業等設施。KGUV的住宅單元迎合不同的所

10、有者來設計，不同的價格和建筑類型適應不同收入階層、生活方式和年齡層。同時將QUT無縫結合到都市村莊內部，使大學走出原來的校區進入社區，創造了“一個真實世界的大學”。創意產業園區（CIP）內包括了LaBoite劇院、“藝術之州”教學區、動畫和設計實驗室、排練和表演場，以及10余家在孵化器內的創意型公司、澳洲唯一的文科類國家級中心澳大利亞研究委員會創意產業與創新研究中心（簡稱CCI）。創意產業學院學生的作品向社區公開展示，企業則面向市場輸出創意產品并且及時向創意產業學院的師生傳遞市場信息，增加了KGUV“創意社區”這個創新工場在全球化時期發展文化創意產業的創造能力，同時也提高了社區的文化生活品質。

11、n以人為尺度還體現在環境的包容性和安全性。KGUV是一個內聚和包容的社區，它通過大學的嵌入、社會多元化住宅等功能構成的方式確認了不同，摒棄了社會區分。每個周末的市集不分人種、身份、收入等等，成為各階層的人們享受陽光、購物交流、欣賞各種街頭表演的其樂融融的高品質公共空間。KGUV又是一個安全的社區，就像簡雅各布（JaneJacobs）所說的“街道眼”，建筑俯瞰著街道和其他公共空間，井井有條的街道成為生活的焦點，它們是為本地人和旅游參觀者設計。由于聯系城市的主要機動車道被安排在社區外，社區內又進行了交通寧靜化的設計，鼓勵人們采用步行和自行車的方式解決在社區日常生活的交通出行，甚至特別規劃設計了環繞

12、社區的健身和參觀歷史的步道系統，使人們在享受這個正在成長的活力中心的文化、休閑和娛樂設施，感覺到舒適和安全。(2)、產業型德國慕尼黑寶馬中心n寶馬中心位于慕尼黑北郊，總建筑面積35萬，擁有設計研發人員8500余人，不僅成為寶馬自由展示產品的空間，更是慕尼黑的必游之地。n整個產業區包括：n寶馬大廈：寶馬總部辦公所在地n寶馬博物館：寶馬歷史和產品重要的展示場所n寶馬體驗中心：總建筑面積達7.3萬平米，集銷售和體驗為一體的展示中心。n寶馬研發中心：約有7000多工程師、模型人員，計算機專業技術人員，在這里為寶馬汽車和未來技術從事研發工作。n寶馬回收中心：拆借每一個環節進行數據累計工作，為新車研發作準

13、備。寶馬大廈寶馬博物館寶馬體驗中心形成集研發、展示、銷售為一體的大型研發基地總建筑面積達總建筑面積達35萬平米，擁有設計研發人員萬平米，擁有設計研發人員8500余人，是寶馬的自由世界余人，是寶馬的自由世界地標級建筑通過打造城市地標級建筑，充分展示了企業精神和文化，起到了良好的展示和宣傳作用；環境環境優美，位于奧林匹克公園旁邊，為寶馬中心工作人員提供了一個良好、舒適的工作環境；交通交通便利，與市區聯系緊密；寶馬飛機翼型的建筑外觀成為城市的標志性建筑，同時優美的環境和便利的交通更增加了寶馬中心的吸引力產業型德國慕尼黑寶馬中心首爾數字媒體城首爾數字媒體城總建面56萬平米，以傳媒娛樂為主題，集合研發、

14、生產、銷售、培訓等，形成數字媒體完成的產業鏈體系n區位：首爾Mapo-gu城的新千禧城內，距離首爾國際機場30分鐘車程。n簡介：2002年5月動工，2010年完工，總建面56萬，預計將創造27萬個工作機會，每年120億的收入。n目標：世界數字媒體內容制作基地；世界第一個數字媒體技術研發中心；世界各高校間的合作；媒體研究和業務中心。n功能：包含IT商務、研發、商業、居住、酒店會展等多種功能空間。n主要產業：媒體娛樂廣播、游戲、電影、動畫制作、音樂和遠程教育。n數字媒體城的主要設施：教育研發中心、創業辦公區、劇院、科技藝術博物館、科技娛樂中心、公共綠地、音樂咖啡館、活力動感街道。IT商務商業居住研

15、發酒店會展p 政府的大力投資和支持p 產業園的產業（IT、數字）是城市乃至國家的主導產業p 擁有強大的產業技術人員，2001年韓國擁有4000萬高級技術人員，且該行業的從業人員受到政府的支持p 優越的區位條件：位于首都，離機場10分鐘市政府的開發、推廣以及首都的區位優勢促使媒體城能夠有效地整合區域資源，成為其成功運營的最關鍵因素項目發起者：由韓國首爾市政府開發和推廣。具體實施建設工程計劃是由政府專門成立的數字媒體城處負責。首爾市開發公司負責執行土地開發和基礎設施的建設首爾市政府文化競爭力總部投資推廣部投資政策部投資工程部DMC規劃部DMC管理部DMC組織架構首爾數字媒體城(3)、博物館型東京杉

16、并動畫產業中心：動漫產業積聚地，形成了一個相對穩定成熟的制作、宣傳與銷售網絡，產生良好的經濟效益和社會效益東京杉并區位于東京西郊，以文化博物館為核心，聚集日本17%的動漫產業。中心的主要設施：文化交流類：杉并文化博物館/購物中心/商務酒店/生態公園餐飲：高檔餐飲街創意辦公：宮崎駿制作室/傳媒策劃公司/高檔畫廊/藝術工作室/廣告公司金融：投資機構/銀行休閑娛樂：動漫影劇院/娛樂中心/玩具城1995199919951999年年起步期起步期2000200320002003年年快速發展快速發展20032003年至今年至今鼎盛期鼎盛期東京杉并動畫產業中心政府在規劃、展覽、人才培養方面提供了大量的支持，加

17、速了杉并動畫產業中心的成型政府的支持1234承擔了東京杉并區的杉并動畫博物館的運營等活動籌辦事宜為了發展杉并區從而帶動日本動畫產業的發展，政府進行了以杉并區博物館為中心的城市規劃。吸引了周邊很多動畫工作室的創作基地和漫畫藝術家的進駐為了帶動杉并區的動畫產業發展，2003年8月，政府舉辦了多屆漫畫節。2003年8月的展覽中，約36000個團體參加了活動，參觀人數達到46萬日本東京都杉并區為了實現杉并動畫產業中心人材培養的目的，將杉并動畫博物館內的設施和機械材料無償提供動畫制作人員使用，一切收益損失由政府承擔。日本動畫協會的活動支持政府的規劃政府舉辦會展的帶動杉并區政府的人才培養博物館型東京杉并動

18、畫產業中心5、都市型規模：占地360畝（24萬），總建面約53萬，于1999年9月動工，主體工程于2004年分期落成。預計發展成熟后，香港政府可獲得119億元的盈利。集合了94家從事信息科技應用、信息服務及多媒體內容創作的公司，推動香港信息產業和創意產業發展。數碼港主要設施：甲級寫字樓數碼媒體中心資訊資源中心會議及展覽中心零售及娛樂中心星級酒店高級住宅物業構成：物業構成： 4 4幢辦公樓幢辦公樓 1 1個商場個商場 1 1個五星酒店個五星酒店( (艾美酒店艾美酒店) ) 住宅（可容住宅（可容28002800人）人）成功關鍵因素：成功關鍵因素：政策導向政府希望發展資訊科持，促使香港快速從1997

19、年金融風暴中復原市場需求香港企業對于資訊科技的需求日益增長國際化管理水平資源共享機制與內地企業進行人員、信息、業務的相互的交流與溝通區位：坐落于香港島西側的鋼線灣，距離中環約20分鐘車程香港數碼港總建面53萬平米，以信息科技、信息服務及多媒體創作為主題，其成功因素主要有政策導向政策導向、市場需求、國際化、市場需求、國際化管理水平、資源共享機制管理水平、資源共享機制等香港數碼港2002-2003年2月，第I、II期辦公物業啟用2004年年初，商場、酒店、第III期辦公物業啟用2004年年底，第IV期辦公物業啟用20042007年，第I-V期住宅啟用辦公物業辦公物業商場、酒店商場、酒店住宅住宅物業

20、開發次序物業開發次序艾美酒店商場住宅數碼第1座2002年11月辦公（15.500m2）數碼港第2座2002年4月辦公（18.000m2）數碼港第3座2002年8月至2004年年初辦公（53.600m2）數碼港第4座2004年年底辦公（7.000m2）住宅部分2004年-2007年商場2004年年初零售（27.000m2）數碼港艾美酒店2004年年初酒店（173個房間）辦公1辦公2酒店商場辦公3辦公4住宅辦公樓數碼港由香港特別行政區政府全資擁有，耗資20億美元，分四期開發，其次序依次為辦公樓、商場和酒店、住宅香港數碼港戶外電梯之上的流線雨檐，在滿足遮風擋雨功能的同時，將生硬的建筑輪廓都統一柔和起

21、來。在傳統的玻璃幕墻外，融入了別致的細節線型元素，與造型呼應的同時，也讓整個玻璃幕墻外立面都生動起來。在坡面造型外，使用不同的材料，增加了幾何孔洞，豐富了立面效果。第一座寫字樓在外立面采用不同顏色材料和細節上的變化，形成視覺上錯位。不同顏色！不同造型！不同朝向！不同材質！不同香港數碼港寫字樓前闊綽的廣場，綠樹成蔭，提供給科技工作者充分的休憩放松空間露天廣場上超大電子屏幕，將科技元素的運用發揮到極致草坪、水景小品，甚至連金發碧眼的洋娃娃也在這玩得不亦樂乎香港數碼港單一企業型獨立主題型復合型具有強大的帶動作用強大產業鏈產業集群效應核心吸引力慕尼黑寶馬中心神奈川日產技術中心首爾數字媒體城加拿大BC省

22、動畫產業園百老匯戲劇產業園英國伯明翰珠寶中心瑞士比爾“表谷”東京杉并動畫產業中心香港數碼港英國利物浦泰特創意社區澳大利亞奇云角都會村英國謝菲爾德產業園區加拿大溫哥華葛蘭湖島英國克勒肯維爾創意產業園六、產業園核心吸引分析結論：模式1單一企業型成功KPI體系核心吸引力模式2獨立主題型成功KPI體系核心吸引力核心吸引力模式3復合型成功KPI體系七、國內關于文化產業園區概念的界定國內至今尚無對文化產業園區概念的統一界定。在以上國內外對文化產業園區概念詮釋的基礎上，結合我國具體實情，在此嘗試將文化產業園區的概念界定為：文化產業園區是一系列與文化關聯的、產業規模集聚的特定地理區域，是一具有鮮明文化形象并對

23、外界產生一定吸引力的集生產、交易、休閑、居住為一體的多功能園區。園區內形成了一個包括生產發行消費產供銷一體的文化產業鏈。在我國，與文化產業園區相關的概念有藝術園區、創意產業園區、文化產業園(區)等。由于我國文化產業園區出現較晚，對文化產業園區的研究也顯滯后，主要有一些對文化產業集群的界定：祁述裕認為文化產業集群是指在地理位置上相對集中，由具有相關性的文化企業、金融機構等組成的群體；向勇、康小明認為文化產業集群就是在文化產業領域中(通常以傳媒產業為核心)，大量聯系密切的文化產業企業以及相關支撐機構(包括研究機構)在空間上集聚，并將文化產業集群劃分為核心文化產業集群、外圍文化產業集群和相關支撐機構

24、等4；歐陽友權認為文化產業集群是指相互關聯的多個文化企業或機構共處一個文化區域，形成產業組合、互補與合作，以產生孵化效應和整體輻射力的文化企業群落。按園區性質劃分為5種類型：(1)產業型。一是獨立型的。園區內，產業集群發展相對比較成熟，有很強的原創能力，產業鏈相對完整，形成了規模效應。如深圳大芬村，以繪畫藝術為主，也已經形成一定的產業鏈條，及規模效應，但原創能力不強，而且這是我國此類文化產業園區普遍存在的問題。二是依托型的。依托高校發展，也形成了一定的產業鏈條。如上海虹漕南路創意產業園，同濟大學周邊的現代設計產業園區等等。(2)混合型。這種類型的文化產業園區往往依托科技園區，并結合園區內的優勢

25、產業同步發展文化產業，但園區內并未形成文化產業鏈條。如張江文化科技創意產業基地、香港數碼港等。(3)藝術型。這種類型的園區也是創作型園區，原創能力強，但藝術產業化程度還較弱。目前國內最有名的藝術園區有北京大山子藝術園區、青島達尼畫家村等。(4)休閑娛樂性。這類文化園區主要滿足當地居民及外來游客的文化消費需求。最有代表性的是上海的新天地、北京長安街文化演藝集聚區等。(5)地方特色。如北京高碑店傳統民俗文化產業園區、潘家園古玩藝術品交易區等。此外，按照影響范圍來分又有國際型、國內型和地區型；還可按園區最初的形成分為自發形成和政府運作形成的文化產業園區。由于文化產業園區在我國還是一新生事物，發展變化

26、快，園區類型之間的界限并不是很明晰，在這進行的類型劃分僅是根據當前的一些情況進行的劃分，今后隨著城市文化產業園區發展逐漸成熟，園區類型的劃分將會進一步完善。八、產業園分類張江文化科技創意產業基地作為上海首個文化創意產業園，已經成為國內最具活力和創新能力的產業基地之一九、重點案例張江文化科技創意產業基地區位：位于浦東新區張江高科技園內，距離浦東機場21公里，虹橋機場25公里。規模：占地30萬啟動時間：2004年8月運作模式：由上海張江集團聯合上海文新報業共同組建的“上海張江文化科技創意產業發展有限公司”承擔基地的開發建設和運作管理園區產業定位：動漫畫、網絡游戲、高科技影視后期研發設計制作和產品工

27、業造型設計等。入駐企業：美國藝電、第九城市、網星游戲、CORE、矽幻科技、創新科技、盛大網絡，第九城市公司以及SJS公司等164家企業，年產值超過40億元，帶動相關產值240億元人民幣陸家嘴第一圈層第一圈層園區在上海隸屬于第三圈層創意產業區園區屬于國家級文化創意基地浦東新區政府在各方面的大力支持推動張江文化科技創業產業基地的快速成長2005年浦東新區人民政府相繼出臺了浦東新區扶持文化發展的若干意見（試行）、上海市文化科技創意產業基地文化科技創意企業（機構）認定辦法（試行）和浦東新區張江文化科技創意產業發展基金管理辦法（試行），專門為基地解決各類問題基地政策聚焦：浦東新區政府設立了1.2億元人民

28、幣的專項扶持基金。并對注冊地、經營地在上海浦東新區，給予一定的財政補貼；對引進上海浦東新區重大文化產業項目的新區文化中介企業和文化經紀人給予40%-50%的財政補貼；對經認定的文化中介企業，可享受社會中介服務企業的扶持政策等。土地規劃：對列入上海浦東新區文化設施發展規劃的文化項目，在出讓方面給予優惠。人才引進：對影視、娛樂、出版、演藝、會展等各個文化領域中做出貢獻的人才實施獎勵；對在文化領域中取得突出成績的文化人才，推薦申報“國家有突出貢獻的中青年專家”稱號和“政府特殊津貼”；做出重大貢獻的文化人才，列入“上海浦東新區開發建設杰出人才”評選范圍；鼓勵在張江文化科技創意產業基地創辦企業，可允許其

29、占有企業資產的40%等。服務平臺：成立文化科技創意產業聯合領導小組；對注冊在張江文化科技創意產業基地，按有關規定予以財政補貼、使用費補貼等1、產業基地介紹園區內構建技術性公共服務平臺和投融資公共服務平臺，政府給予大量的資金和政策支持推動產業和產業鏈的形成2、基地產業鏈構建中小文化企業孵化培育機制與平臺，精心孵化游戲、動漫等新興文化產業，還為企業提供“零”租金的辦公場所張江文化創意孵化器自2005年底開始籌建，目前進駐企業有16家，從開始就借鑒以色列模式采用了以服務換股份的創新孵化模式。基地將以基地公司為主體，固化所換股份，依托投融資平臺強化項目評估篩選、跟蹤孵化及引導投資等功能，解決基地可支配

30、資源有限的困境 面積近6萬平方米的創意大廈，以近乎于“零零”租金租金的低廉價格為50多家文化創意企業提供辦公場所3、基地功能：總部基地（Business Park） Business Park 的起源，最早可以追溯到Ebennezer Howard的“花園城市”理念。以工作和居住環的質量提高為主題。 現代的Business Park的概念則是一個綜合與人性化的產物，通常Business Park坐落在城市邊緣，其園區內為規劃有序的工作室或廠房的有機組合，是提高生活質量，并以優秀的綠色園林環境和視覺景觀愉悅工作人員，提高其創新力。1.Business Park的發展歷程1.1第一代Busines

31、s Park：自然形成1.2第二代Business Park：商務與社區 1.3第三代Business Park：發展鄰里關系1.4第四代Business Park：New Town 1.1第一代Business Park “工業園區”第一代Business Park與其說人為設計，不如說是自然形成，在“工業園區”的基礎上演變出來的。特征：A 位于城市邊緣或鄰近小城市 B有許多小規模建筑組成，建筑標準低 C企業多從事輕工業、倉儲或零件組裝，還有科學研發（非商業型企業） D園區無景觀品質而言 E缺少配套設施1.2第二代Business Park： 商務與社區第一代Business Park的發展

32、使得開發商和建筑師在建設第二代Business Park特征：A設置少量商業設施，營造社區氣氛，增加一定的生活氣息 B不追求園區規模，追求與環境的融合1.3第三代Business Park： 發展鄰里關系隨著城市的發展以及園區的發展，二者聯系越來越緊密，Business Park需要承擔更多的功能和滿足更多的需要。特征：A追求發展規模 B重視園區的交通環境 C重視園區的開發密度 D園區內自然景觀環境有改善，私人空間和公共空間出現分化1.4第四代Business Park： New Town政府政策向大型跨國類或綜合類企業提供支持，開始營建大型綜合商務社區。形成一個具有特色的綜合性社區。特征：A

33、功能復合：辦公，住宅，商業，學校 B空間復合，內部空間與城市空間融合，形成多層次的空間體系 C社區環境改善顯著 D 規模大，交通便利 商務花園會影響原有CBD的風范嗎？北京規劃中的第一個Business Park中關村科技園區豐臺園Business Park豐臺園Business Park區位的選擇同時滿足了“低建筑密度”和“良好建筑景觀”，地處西北環，通往北京市區的道路暢通，無論是去往CBD還是中關村地區都很便利。由于緊鄰四環百米綠化帶，而且以世界公園為中心的萬畝綠色旅游區環繞周圍，豐臺區擁有了一定的綠化資源。 融合了四至六層現代智能化辦公空間的綠地景觀式建筑復合體。完全涵蓋了Busines

34、s Park“獨立性”和“個性化”這兩點特色。“獨立性”是指其具有占天占地，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨立的門牌號，以及同時贈予客戶的大廈冠名權。“個性化”是指其在群體結構上，各個Business Park 單元體可分可和、可大可小、能夠滿足不同規模、不同性質、不同業態公司的需要，從而以一種統一中求變化的辦公但愿組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。 為了滿足Business Park辦公族生活起居的需要，豐臺園講同時推出配套的居住園區，園區內住宅將采用景觀良好的精品板樓設計，把高技派花園景觀可以盡收眼底，成為高科技員工真正理想的居住花園。2.商務花園（Busine

35、ss Park）的形成商務花園一般指位于城市邊緣，具有良好自然景觀的低密度辦公物業。其形成有三個重要因素：2.1產業結構變化 2.2城市結構的變化 2.3辦公需要的多元化 2.1產業結構變化 高科技產業快速發展，在產業結構中的地位越來越顯著，高科技產業的特點催生了新辦公物業商務花園的出現。 對于依賴員工大量腦力勞動的高科技企業來說，為員工創造好的辦公條件可以提高員工的工作效率，很多科技企業公司需要比城市中心區的辦公物業自然景觀更好，環境更安靜，適合思考的辦公場所。符合條件的商務花園成為他們必然的選擇。2.2城市結構的變化一般而言，當一個國家或地區的人均GDP達到3000美元10000美元時，有

36、一個較長的經濟高速增長期，此時城市功能進入擴張階段，商務花園的多元發展成為可能。經濟的發展還帶來另一種城市結構的變化，同樣對商務花園的發展形成重要影響。這種城市結構的變化就是城市更新。作為城市更新的一種方式，很多歐洲國家將已經廢棄停產的老工業區改造成為具有一定規模的，低密度的商務花園。每個園區集中了大量的服務性或高科技企業，設施優美別致，辦公樓的設計十分講究建筑藝術和外觀美感。隨著企業入駐商務花園，不僅帶來新的稅源，還拉動了區域的就業，這無疑促進了區域的復興。魯爾區商務花園歷史：魯爾區位于德國西部的北威州境內，是歐洲最大的經濟區。魯爾區富有煤炭、鐵礦等資源。隨著上世紀五、六十年代的“煤炭危機”

37、和“鋼鐵危機”，城市的主要產業受挫，生產規模減少，人員大量結構性失業，環境污染嚴重，城市發展出現危機，這主要是由于城市產業單一造成的。 為了城市的復蘇，魯爾區城市再造實驗“IBA計劃”（埃姆瑟國際建筑博覽會）開始實施。 其中，如何將傳統的工業區更新成現代科學園區、工商發展園區、服務產業園等現代商務花園是該計劃的重要組成部分。 在具體的城市更新過程中，數量眾多的中小企業為魯爾區的轉型做出了巨大貢獻。它們比傳統的大企業更具革新和創造性，也讓魯爾區的新工業結構變得多姿多彩；大量更新改造后風景優美的產業園區，讓企業人員感覺在“在公園里上班”，每個園區集中大量的服務性或高科技企業。設施優美別致，辦公樓十

38、分講究建筑藝術和外觀美感。魯爾區的過去與現在2.3辦公需要的多元化 商務花園的出現是對辦公空間類型的很好補充，會對城市的整體商務結構的平衡發展有著促進作用。在一個城市中，僅有中心商務區的辦公物業不能夠滿足所有企業的辦公需求，多元化的公司需要多元化的辦公物業，商務花園是商務辦公需求的必然結果。商務花園的細分會有不同的類型，既有為巨型企業總部打造的，自成一體的大型商務花園，也有為中小企業建設的多個商務花園集合。3.美國的商務花園美國是世界上最早出現商務花園的國家之一，廣袤的土地，奔放的個性，特殊的人文，發達的經濟，多種因素的交錯影響，形成獨具特色的美國式商務花園。3.1規模巨大，景觀品質好 大部分

39、的美國商務花園規模都很大，大到一個普通規模的商務花園抵得上歐洲的一個開發區，有的商務花園甚至會建設小型機場，鐵路站點，物流中轉站等基礎設施。大型商務花園一般都是作為世界知名企業總部的，這種商務花園往往由這些企業統籌自建，通常超過5000畝。 園中各種研發，辦公、配套生活設施齊全，完全是自成體系的獨家花園，園林景觀非常優美。由于美國地廣人稀，所以對商務花園建設的用地規定很嚴格，花園面積要遠遠大于商務建筑面積，以保證良好的景觀，比如北卡三角科學園區規定建筑的覆蓋率不超過15%。商務花園可以是一個既可以向單一客戶所有，也可以為多個客戶服務，既可以功能混合構成，也可突出某種功能。商務花園可以根據客戶的

40、不同需求，劃分出不同的主題，然后圍繞主題展開設計。針對性較強的個性化設計賦予了商務花園以變化和激情，使不同的商務花園各具特色。3.2形態多樣，卓爾不群3.3群落分布，層次分明 某一區域的商務花園數量上升到一定水平后，這些大大小小的商務花園之間彼此聯系，形成一個龐大的群落體系，形成一個群落。硅谷群落特征明顯，目前硅谷商務花園的規模已經超出城鎮（new town）的概念成為商務花園區域概念。 由于硅谷商務花園的群落概念，該地區的一些中小型的商務花園快速發展起來，生機盎然，與大型商務花園一起形成層次分明，種類多樣的特點。3.4郊區發展，交通便利美國的商務花園與歐洲的相比，位于郊區的比例要高出很多，幾

41、乎全部位于郊區。城市郊區化，土地價格低，環境質量好是其重要原因。硅谷地區各種商務花園沿城際高速公路分布，很多商務花園位于幾條高速公路的交叉處，交通極為便利。硅谷 硅谷 (Silicon Valley) 地處美國加州北部舊金山灣以南，早期以硅芯片的設計與制造著稱，因而得名。后來其它高技術產業也蓬勃發展，硅谷的名稱現泛指所有高技術產業。 之所以名字當中有一個“硅”字，是因為當地的企業多數是與由高純度的硅制造的半導體及電腦相關的。而“谷”則是從圣塔克拉拉谷中得到的。 硅谷商務花園具有“公園”的特征。如花園般的配套設施給予人更舒適的辦公環境，在需要創意的世界里有助于更激進的思考。且按照不同客戶的要求劃

42、分出不同主題，然后圍繞這些主題來展開設計。 硅谷向著多樣化、種類更加豐富的方向發展。雖然目前硅谷的商務花園種類更急繁多，但是整個商務花園群落仍保持著商務花園最基本的特性。歐洲的商務花園商務花園在歐洲可以說非常普遍，舊城區、城市邊緣、小城鎮，到處都分布著這種辦公物業。在許多歐洲城市，到處都分布著這類辦公物業，在許多歐洲城市，商務花園是主要的甚至是唯一的辦公物業。典型特征：4.1低密度辦公物業是主流 4.2分布于城市邊緣或小城鎮 4.3配套體系成熟自然 4.1低密度辦公物業是主流許多歐洲國家對高層辦公不屑一顧，他們不允許高大的辦公樓破壞帝國時期形成的城市天際線，教堂、市政廳、學校和廣場是城市標志和

43、文化底蘊，以及他們對歷史的品味。時至今日，倫敦人任在批評著在新的商務辦公區Canary Wharf建造的歐洲最高的建筑金絲雀大廈。低密度的商務花園是他們對辦公空間的真正需求。4.2分布于城市邊緣或小城鎮從20世紀50年代開始，許多歐洲國家的人口開始從城市中心向城市邊緣，從大都市遷移到城市邊緣和小城市。歐洲沒有出現明顯的城市衰退現象，經濟杠桿避免了人口在市中心的過度集中。從城市經濟學的角度看，辦公物業總是追蹤著勞動人口分布，這樣，商務花園在歐洲的大都市邊緣和小城鎮里就有了最基本的人力資源支持。4.3配套體系成熟自然由于歐洲城市的發展特點，使得城市人口分散，大城市的邊緣和小城鎮不但保持了優美的環境

44、，還有優美的自然環境，同時各種現代化的配套設施體系建設完好，交通網絡優越，滿足了商務花園的配套要求，配套體系融合度良好。劍橋商務花園區位：在英國首都倫敦北部55英里處，坐落著以大學聞名于世、安靜的小城劍橋。劍橋商務花園位于小城東北部，是小城內唯一的商務辦公物業組團。劍橋商務花園始建與20時機80年代，至今以完成12坐主樓的設計。建筑形式多為三層的單體樓，是非常傳統、簡潔的商務花園。北京總部基地建筑布局與設計：建筑形態以獨棟為主，結合了中國傳統圍合式空間和西方開放式街區，每棟樓體有臨街面和內部庭院。同時最大面積圍合了園區的庭院綠地，隔絕周圍市政道路的喧囂。 精心布局，使每棟建筑獲得最佳視野與采光

45、。保證三個采光面，且無視線干擾，同時塑造豐富的城市天際線與良好的通風條件。 合理運用建筑材料與色彩：塑造凝重大氣的總部辦公形象。建筑外觀摒棄了浮華和造作，體現了高效、穩健、典雅、簡潔的產業企業所特有的建筑氣質。 塑造多層次的景觀體系，景觀規劃以創造公園式辦公園區為目的，塑造多層景觀體系。綠化、流水、雕塑、園林共同創造出的美景讓人時刻感受到對生活的樂趣，也可能成為人們對工作熱情的來源。 便捷安全的交通體系，從市政路進入各組團內部均有一個速度緩沖區，機動車流線十分清楚。 完善、趣味化的生活配套設施：針對城郊辦公商務氛圍不濃厚，生活配套設施不健全等不足因素，總部基地規劃中包括酒店、公寓以及對應商務設

46、施。北京BDA芯中心區位：BDA芯中心位于亦莊開發區核心區，北至榮京西街，西至西環中路，南至地盛北街，東至地盛西街。規模：占地17萬啟動時間：2009年7月建筑形式：項目以獨棟辦公為主，商業配套、商務配套為輔。入駐企業：中國路橋、云基地、民生證劵、美國應用材料等近百家精英企業入園北京經開芯中心總占地17萬平米，總建筑面積逾30萬平米，包括研發、孵化、教育培訓、配套綜合服務等功能分區，統一規劃，整體開發。園區規劃推崇自然環保理念，追求容積率低、專屬企業獨棟、果嶺式花園辦公，成熟企業運營載體的創新升級。北京經開芯中心作為北京市三大軟件園區之一，是北京軟件產業基地的重要組成部分列入北京軟件產業發展規

47、劃和重點工程，園區擁有高品質企業專屬空間、高生態辦公氛圍，以及完整高端的企業服務內容，包括研發、孵化、教育培訓、配套綜合服務等功能分區,從高新技術產業的專業配套，到業態齊全的商務配套，以及社區內企業交流共享的平臺，全面支持，為入駐企業搭建起一個實現價值提升的寬闊舞臺。非中心中弘國際商務花園，北京60項重點工程之一，占地約39公頃，建筑規模近45萬平米,低層、低密度、低容積率的花園式生態商務綜合集群；國際甲級配置，敞開式商務辦公，自由分割，業態功能齊備。北京非中心交通區位：交通區位：非中心位于CBD正東8公里處，是公認的泛CBD區域，區域內路網密集，距朝陽路1.5公里，距京通快速路2公里，緊臨機

48、場高速，距溫榆河別墅走廊2公里。項目北臨3000畝城市綠化帶，南望國際三八友誼林，東臨溫榆河、京杭大運河。 非中心與CBD、首都機場呈金三角的鼎立之勢，通過朝陽北路、朝陽路、京通快速路、東葦路、機場快速便捷連通。在建中的地鐵6號線將于2010年底開通并直達項目,高速連接城市核心。隨著區域的發展，項目將擁有更強大的公交系統支持。產品形態：產品形態：非中心引進美國硅谷商務花園“綜合、共享、現代和交流”的建筑理念，由7個組團、28棟四層寫字樓組成，以充滿生命張力的“泡”為基本元素，每一組團包括1個水滴形寫字樓和3個矩形寫字樓。建筑采用框架結構，加之大落地窗、空中花園、通透式中庭、空中廊橋等匠心設計，

49、使室內外有機交融。 非中心開放式的空間格局彈性十足，平層350-850平米，獨棟2300-3500平米，空間分割自由靈活。項目配套：項目配套： 非中心正北面緊鄰常贏綠洲假日運動中心，由27洞的疊泉高爾夫球場和高檔別墅以及頂級會所組成，占地155公頃；疊泉高爾夫球場與項目相得益彰，凸顯非中心一流商務辦公園區的品質；西面還有即將開啟運營的20萬平米的超大規模商業綜合體大悅城。非中心內部更擁有北京獨一無二的26500平米超級會所,由商務會館、休閑健身中心、品牌餐飲、娛樂文化等組成，覆蓋商務辦公和生活所需功能并提供各種超值服務。非中心會所不僅一站式滿足園區自身需要，更向外界開放，滿足周邊數十萬人口乃至

50、整個北京日益增長的商務、休閑、餐飲、文化和娛樂需求。入住企業入住企業：都邦保險、維維集團、中國船東互保協會、華軟通聯(CSOFT)、威頓公司等數十家國內外知名醫藥、電子、食品、物流、IT企業已進駐，成熟商務氛圍尊享。九、重點案例北京中關村軟件園社會關注：社會關注：2001年7月12日，中關村軟件園被國家計委、信息產業部共同確定為國家軟件產業基地。2004年8月3日，中關村軟件園又被國家發改委、信息產業部和商務部確定為國家軟件出口基地。作為全國四個“雙基地”之一，中關村軟件園從其建設之初就確定了凝聚企業、整合資源，促進軟件產業發展的使命和任務。中關村軟件園的產業定位正是為軟件企業提供全方位、專業

51、化的服務體系。作為政府促進軟件產業發展的一個“抓手”，大力發展中關村軟件園對北京軟件產業保持領先優勢有著重要的意義。九、重點案例常州軟件園常州軟件園始建于1999年，是江蘇省科技廳批準的首批省級軟件園。2004年9月，經國家科技部批準，成為國家火炬計劃軟件產業基地。常州軟件園位于常州國家高新區東部綠色生態區域內，毗鄰常州市政府新行政中心，占地1.1平方公里。 產業類型：產業類型：常州軟件園的軟件技術及產品以應用軟件為主，主要集中在行業應用軟件、嵌入式軟件、企業管理，集成電路設計等方面。涉及金融、財稅、通信、醫院、教育、企業、商業、政府等各個領域。形成了一批軟件骨干企業與軟件拳頭產品，以及相當數

52、量有潛力的成長型軟件企業和優秀軟件產品。OKI軟件公司是日本OKI在中國的唯一軟件研發中心。該公司依托日本母公司的技術，加大本土化研發，目前該公司CTstage 4技術已處于世界領先水平。北大眾志是北大在常州設立的從事網絡計算機應用的公司。承擔著國家“863計劃”，是大力發展自主知識產權科技成果，推進國內核心技術研發與應用的國內重點企業。 為了扶持常州軟件園快速、超常發展，常州市政府和高新區決定自2004年起連續三年每年專項撥款2500萬元，在注冊資本、產品銷售、CMM/CMMI認證、個人所得稅、房租等方面給予入駐企業重點扶持。本著“服務創造園區價值”的原則，園區將在人才、技術、資金、市場等方面做好服務，進一步優化投資環境，有效整合各方面的資源，為企業創造良好的發展環境和空間。