1、國內養老地產開發機會及開發條件研究國內養老地產開發機會及開發條件研究l l宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究養老地產宏觀發展維度養老地產宏觀發展維度養老地產宏觀發展維度養老地產宏觀發展維度l l中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究養老地產城市進入維度養老地產城市進入維度養老地產城市進入維度養老地產城市進入維度l l微觀視角開發條件研究微觀視角開發條件研究微觀視角開發條件研究微觀視角開發條件研究意向地塊微觀條件維度意向地塊微觀條件維度意向地塊微觀條件維度意向地塊微觀條件維度l l開發機會及條件小結開發機會及

2、條件小結開發機會及條件小結開發機會及條件小結我國“居家養老”方式逐步成為主流中國現已步入老齡化迅速發展階段，此階段對傳統養老模式構成沖擊，老人自我養老意識加強，更多老人們傾向于高級老年公寓形式的居家養老方式。宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究現狀趨勢p到21世紀中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總人口的28%p20102040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%p截止2009年，我國60歲以上的老年人已達到1.67億，占全國總人口的12.5%p依據聯合國標準，當一個國家或地區60歲以上老年人口占總人口的10%，或65歲以上老年人口占

3、總人口的7%，即視為進入老齡化社會第一階段199020031990201020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國老齡化進程第二階段20032020第三階段20202050老齡化比率8.610.2%老齡化比率10.215.6%老齡化比率15.627.4%20202000第一階段：市場發展初期（第一階段：市場發展初期（1999 1999 年年-2010 -2010 年）年）老年住宅市場發展緩慢老年住宅市場發展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經濟水平還遠遠沒有達到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構

4、成老年住宅消費的主體，同時，傳統的家庭養老居住觀念還未轉變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風險稍大，老年住宅市場發展緩慢。第二階段：市場快速發展階段（第二階段：市場快速發展階段（2010 2010 年年-2025 -2025 年）年）老年住宅井噴式增長老年住宅井噴式增長一方面，我國經濟發展到一個新的水平，人均GDP 達到3000 美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗；另一方面，目前年齡在35 45 歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨立居住的養老觀念已經形成，因此，這一階段老

5、年住宅的需求將會出現井噴現象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準，約在10% 左右。第三階段：市場成熟發展階段（從第三階段：市場成熟發展階段（從2025 2025 年年-2055 -2055 年）年）處于較高水平穩定期處于較高水平穩定期老年住宅市場的發展已進入一個穩定發展期，發展初期的消費需求釋放階段已經過去，市場發展漸趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現出品牌化、規模化的發展趨勢，因此，老年住宅市場的發展將穩定在一個較高的合理水平。目前我國養老地產的井噴式增長時期已經初步形成目前我國養老地產的井噴式增長時期已經初步形成 宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究“421“家庭養老壓力加大，針

6、對“獨子養老”面臨的困境，目前市場形成了“以居家養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充”的養老服務體系”緩解緩解”421“421“家庭養老壓力家庭養老壓力p大力發展居家養老和社區服務養老居家養老和社區服務養老p使老年人既能生活在熟悉的生活環境里，又能發揮社區老年人互相幫助的優勢，這對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇 。”421“421“家庭養老壓力加大家庭養老壓力加大p一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮家庭結構的主要模式，城市家庭結構模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究政策制度扶持促進老齡產業快速發展20002000關于加快實現社

7、會福利關于加快實現社會福利社會化的意見社會化的意見制定出臺促進老年社會福利事業發展的優惠政策；把養老服務尤其是“三無對象”和低保對象的養老服務提到工作議事日程。 2007. 12.212007. 12.21民政部關于開展“全國養老服務社會化示范單位”創建活動的通知民政部關于開展養老服務社會化示范活動的通知由點到面，逐步推開。省級民政部門要在試點的基礎上，樹立典型，命名一批養老服務社會化示范區（市）和養老機構示范單位；民政部將在適當時機命名全國養老服務社會化示范區（市）和養老機構示范單位，以進一步深化示范活動，推進社會福利社會化。 2005.32005.3民政部公布關于支持社會力量興辦社會福利機

8、構的意見 一、支持社會辦福利機構的重要意義 二、支持社會辦福利機構的基本原則 三、制定優惠政策，抓好政策落實，支持社會辦福利機構的發展四、多渠道、多形式籌集資金，支持社會辦福利機構的發展五、發揮職能作用，維護社會辦福利機構的合法權益 2005.12.152005.12.1520012001建設部關于城市道路和建筑物無障礙設計規范規范為老年人服務的基礎設施建設和與老年人生活密切相關的無障礙設施建設 2006.32006.3關于加快發展養老服務業的意見一、進一步發展老年社會福利事業；二、大力發展社會養老服務機構三、鼓勵發展居家老人服務業務 四、支持發展老年護理、臨終關懷服務業務 五、促進老年用品市

9、場開發 六、加強教育培訓，提高養老服務人員素質 2006.92006.9中國老齡委出臺老齡事業發展“十一五”規劃一、繼續建立健全老齡政策法規體系 二、不斷健全和完善老年社會保障體系三、加快構建養老服務體系 四、努力豐富老年人精神文化生活 2008.12008.1民政部轉發財政部、國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知法律政策及建筑規范 金融信貸政策（貸款的規模、期限、利率方面的優惠） 財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等）財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等）稅收政策（優惠與減免等）稅收政策（優惠與減免等） 宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究市場需求及供應缺口利于發展養老項目中老

10、年住宅基本位于遠郊區，市場需求量較大，整體市場供應項目較少，推出項目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機會。p隨著房地產市場的發展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了市場的細分。部分房地產開發商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發建設了適宜老年人居家養老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產品一經開盤銷售便取得了較好的銷售成績。老年住宅老年住宅區縣區縣總建面總建面（萬平）（萬平）銷售狀態銷售狀態東方太陽城東方太陽城東方太陽城東方太陽城順義順義順義順義 80808080萬萬萬萬pp目前在售三期為老年公寓，僅剩余目前在售三期為老年公寓，僅

11、剩余目前在售三期為老年公寓，僅剩余目前在售三期為老年公寓，僅剩余200200200200余套房源。余套房源。余套房源。余套房源。pp現階段公寓平均月消化速度為現階段公寓平均月消化速度為現階段公寓平均月消化速度為現階段公寓平均月消化速度為30303030套左右。套左右。套左右。套左右。pp去年市場好時去年市場好時去年市場好時去年市場好時100100100100套套套套/ / / /月。月。月。月。曜陽國際曜陽國際曜陽國際曜陽國際密云密云密云密云6.726.726.726.72未開盤，處于客戶儲備階段：未開盤，處于客戶儲備階段：未開盤，處于客戶儲備階段：未開盤，處于客戶儲備階段：7 7 7 7月初

12、開始接待客戶，目前月初開始接待客戶，目前月初開始接待客戶，目前月初開始接待客戶，目前已接待已接待已接待已接待1000100010001000多組客戶，預計多組客戶，預計多組客戶，預計多組客戶，預計8 8 8 8月月月月28282828日開盤。日開盤。日開盤。日開盤。北京太陽城北京太陽城北京太陽城北京太陽城昌平昌平昌平昌平 30303030項目已售馨項目已售馨項目已售馨項目已售馨怡海花園怡海花園怡海花園怡海花園 豐臺豐臺豐臺豐臺 110110110110項目已售馨項目已售馨項目已售馨項目已售馨澳洲康都澳洲康都澳洲康都澳洲康都朝陽朝陽朝陽朝陽28282828項目已售馨項目已售馨項目已售馨項目已售馨

13、宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究養老地產的發展具有極大動力，開發機會良好推動中國養老地推動中國養老地產的發展產的發展養老觀念轉變養老觀念轉變社會對養老住宅的關注社會對養老住宅的關注“421”421”家庭養老壓力家庭養老壓力社會老齡化趨勢社會老齡化趨勢宏觀視角開發機會研究宏觀視角開發機會研究政策的優惠政策的優惠市場的需求及供應缺口市場的需求及供應缺口養老地產城市進入主要判斷參數指標模型中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究人口狀況人口狀況判斷城市是否進入老齡社會的標準人均可支配收入人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發展養老地產的標準 世界衛生組織根據聯合國將世界衛生組織根據聯合國

14、將“6060歲以上的人口占總人口歲以上的人口占總人口比例達到比例達到10%10%，或，或6565歲以上人口占總人口的比重達到歲以上人口占總人口的比重達到7%”7%”作作為判斷一個地區是否進入老齡社會的標準為判斷一個地區是否進入老齡社會的標準 國際標準為人均可支配收入達到國際標準為人均可支配收入達到30003000美元（約美元（約2000020000人人民幣）以上具備發展養老地產的條件民幣）以上具備發展養老地產的條件擬進入城市是否適宜發展養老地產？擬進入城市是否適宜發展養老地產？從社會經濟指標層面兩維度進行判斷從社會經濟指標層面兩維度進行判斷以核心城市為代表，對全國七大城市群進行分析研究中觀視角

15、開發條件研究中觀視角開發條件研究根據各區域的人口老齡化程度和經濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究注：65歲人口占常住人口比例數據來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統計年鑒數據。成熟區：成熟區：成熟區：成熟區：n n華東、華北、西北城市群華東、華北、西北城市群華東、華北、西北城市群華東、華北、西北城市群考察區：考察區：考察區：考察區：n n東北、華中、西南城市群東北、華中、西南城市群東北、華中、西南城市群東北、華中、西南城市群潛力區：潛力區：潛力區：潛力區：n n華南移民城市群華南移民城市群華南移民城市群華南移民城

16、市群暫不考慮區：暫不考慮區：暫不考慮區：暫不考慮區：n n經濟發展水品及老齡化程度均不高的其它經濟發展水品及老齡化程度均不高的其它經濟發展水品及老齡化程度均不高的其它經濟發展水品及老齡化程度均不高的其它城市群城市群城市群城市群根據各區域的人口老齡化程度和經濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究注：65歲人口占常住人口比例數據來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統計年鑒數據。成熟區：成熟區：成熟區：成熟區：n n老齡化程度高，經濟水品發達。目前階段老齡化程度高，經濟水品發達。目前階段老齡化程度高，經濟水品發達。目前階段老

17、齡化程度高，經濟水品發達。目前階段可立即進入的成熟區域。可立即進入的成熟區域。可立即進入的成熟區域。可立即進入的成熟區域。以上海、北京、西安為代表的華東地區、以上海、北京、西安為代表的華東地區、以上海、北京、西安為代表的華東地區、以上海、北京、西安為代表的華東地區、華北地區和西北地區城市群華北地區和西北地區城市群華北地區和西北地區城市群華北地區和西北地區城市群因為其老齡化程度最嚴重，具有巨大的潛因為其老齡化程度最嚴重，具有巨大的潛在市場，另外，強大的消費力又提供了有在市場，另外，強大的消費力又提供了有力的消費支撐，為老年住宅的試點開發和力的消費支撐，為老年住宅的試點開發和良性發育提供了有利條件

18、。良性發育提供了有利條件。根據各區域的人口老齡化程度和經濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究注：65歲人口占常住人口比例數據來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統計年鑒數據。考察區：考察區：考察區：考察區：n n老齡化程度嚴重，經濟發展水平有待提高。老齡化程度嚴重，經濟發展水平有待提高。老齡化程度嚴重，經濟發展水平有待提高。老齡化程度嚴重，經濟發展水平有待提高。具體項目應重點考察當地的經濟發展狀況具體項目應重點考察當地的經濟發展狀況具體項目應重點考察當地的經濟發展狀況具體項目應重點考察當地的經濟發展狀況和消費能力。和

19、消費能力。和消費能力。和消費能力。以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區、以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區、以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區、以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區、華中地區和華南地區城市群華中地區和華南地區城市群華中地區和華南地區城市群華中地區和華南地區城市群老齡化程度嚴重，具有巨大的潛力市場，老齡化程度嚴重，具有巨大的潛力市場，但經濟發展狀況和消費力相對較差，該區但經濟發展狀況和消費力相對較差，該區域具體項目應重點考察當地的經濟發展狀域具體項目應重點考察當地的經濟發展狀況和消費能力。況和消費能力。根據各區域的人口老齡化程度和經濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發條件

20、研究中觀視角開發條件研究注：65歲人口占常住人口比例數據來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統計年鑒數據。潛力區：潛力區：潛力區：潛力區：n n經濟發展水平高，老齡化程度有限，具體經濟發展水平高，老齡化程度有限，具體經濟發展水平高，老齡化程度有限，具體經濟發展水平高，老齡化程度有限，具體項目應重點考察當地對養老地產的需求狀項目應重點考察當地對養老地產的需求狀項目應重點考察當地對養老地產的需求狀項目應重點考察當地對養老地產的需求狀況。況。況。況。以廣州為代表的華南移民城市群以廣州為代表的華南移民城市群以廣州為代表的華南移民城市群以廣州為代表的華南移民城市群經

21、濟發展水平較高，消費力強，但人口老經濟發展水平較高，消費力強，但人口老齡化程度相對較輕，該區域具體項目應重齡化程度相對較輕，該區域具體項目應重點考察當地對養老地產的需求狀況。點考察當地對養老地產的需求狀況。根據各區域的人口老齡化程度和經濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發條件研究中觀視角開發條件研究注：65歲人口占常住人口比例數據來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統計年鑒數據。暫不考慮區：暫不考慮區：暫不考慮區：暫不考慮區：n n經濟發展水品及老齡化程度均不高經濟發展水品及老齡化程度均不高經濟發展水品及老齡化程度均不高經濟發展水品及老齡化程度

22、均不高老齡化程度較輕，且經濟發展水平較差的老齡化程度較輕，且經濟發展水平較差的城市。城市。微觀視角開發條件研究微觀視角開發條件研究養老地產養老地產民政系統項目民政系統項目 （社會福利用地）產權用地產權用地“養老養老”地產項目：地產項目：前期通過一般渠道取得土地，以養老概念為主打銷售住宅產品綜合型地產項目：綜合型地產項目：通過醫院養老等項目捆綁，以低成本取得大規模土地開發開發商有土地使開發商有土地使用權用權開發商無土地使開發商無土地使用權用權通過醫院等養老通過醫院等養老元素獲取土地元素獲取土地通過一般地產項通過一般地產項目開發渠道獲取目開發渠道獲取土地土地以產權用地地塊為研究對象將產權類用地作為

23、研究對象將產權類用地作為研究對象微觀視角開發條件研究微觀視角開發條件研究養老地產產權用地土地微觀條件交通條件：交通條件：較為便利，便于子女探望自然環境：自然環境：環境優美，最好有溫泉、 森林、自然水體等自然資源地塊條件：地塊條件：方正，可利用空間大，便于整體規劃拿地方式：拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質：土地性質：綜合用地優惠條件：優惠條件：土地出讓金應比周圍 同等條件住宅用地低廉土地出讓政策方面地塊微觀條件方面微觀視角開發條件研究微觀視角開發條件研究土地出讓政策方面拿地方式拿地方式現有項目大部分都是通過公開市場上招、拍、掛取得土地土地性質土地性質綜合用地，大部分采用住宅+商業的模式，住宅

24、用地與其它性質用地（養老配套用地)建筑面積比例大致為8：2優惠條件優惠條件土地出讓金應比周圍同等條件住宅用地便宜 大部分成功項目拿地價格都較低大部分成功項目拿地價格都較低微觀視角開發條件研究微觀視角開發條件研究地塊微觀條件方面交通條件：交通條件：較為便利，便于子女探望自然環境：自然環境：環境優美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件地塊條件方正，可利用空間大，便于整體規劃 良好的交通條件是項目成功的重要先決條件綠化率高、溫泉能有效提升項目檔次土地方正便于規劃養老地產開發機會及開發條件總結養老地產開發機會及開發條件總結宏觀視角開發機會養老地產的發展具有極大動力，開發機會良好目前我國養老地

25、產市場的井噴式增長時期已經初步形成 ，“居家養老”成為主流養老方式。政策制度扶持促進老齡產業快速發展市場需求及供應缺口利于發展養老項目中觀視角開發條件根據城市人口老齡化程度及人均可支配收入兩個維度衡量擬進入城市成熟區域： 華東、華北、西北城市群（以北京、上海、西安等為代表）考察區：東北、華中、西南城市群（以沈陽、成都、武漢等為代表）潛力區：華南移民城市群（以廣州等為代表）其它城市群暫不考慮微觀視角開發條件地塊資質良好、捆綁優惠條件的產權用地產權用地住宅占大比例（市場經驗值為80%）低價較周邊土地低廉土地交通、環境等資源良好運營模式探討運營模式探討PART 2PART 2PART 1PART 1

26、開發條件梳理開發條件梳理目錄contents開發模式研究開發模式研究PART PART 3 3相關案例借鑒相關案例借鑒PART PART 4 4運營模式運營模式養老地產發展歷程養老地產發展歷程目前我國市場中老年住宅可分為三種模式:政府政府收益收益型型政府政府福利福利型型企業企業贏利贏利型型主要是由政府相關部門聯合組織開發和經營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓匯晨老年公寓主要由政府組織開發和經營管理的社會福利性老年機構，即屬于傳統的養老院與福利院如：北京第一社會福利院北京第一社會福利院由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區，擁有基本的老年社區設計配套設施如：東方

27、太陽城東方太陽城多數是在住宅小區內，專門規劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅如：上海親和源老年公寓、北京東方太陽城銀齡上海親和源老年公寓、北京東方太陽城銀齡老年公寓老年公寓老年公寓老年公寓老年社區老年社區本專題確定將企業盈利型的老年公寓和老年社區作本專題確定將企業盈利型的老年公寓和老年社區作為案例研究對象為案例研究對象養老住宅模式分類養老住宅模式分類企業型養老住宅按盈利模式分類如下：“銷售銷售+ +持有運營持有運營”的方式運作， “銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養老配套設施持有運營相結合方式典型案例：北京太陽城采取會員制管理模式會員制管理

28、模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區只租不售，只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區別對待，收取不同租金典型案例：燕達國際健康城以老年住宅概念，出售房屋產權出售房屋產權為主，區域級別配套并舉典型案例：東方太陽城“全部出售全部出售”模式模式養老概念住宅超配套設施養老概念住宅超配套設施“只租不售只租不售”模式模式醫療健康社區，全部持有運營醫療健康社區，全部持有運營“會員制管理會員制管理”模式模式銷售會籍銷售會籍“銷售銷售+ +持有持有”模式模式養老概念住宅養老地產養老概念住宅養老地產養老住宅模式分類養老住宅模式分類運營模式探討運營模式探討PART 2PAR

29、T 2PART 1PART 1開發條件梳理開發條件梳理目錄contents開發模式研究開發模式研究PART PART 3 3相關案例借鑒相關案例借鑒PART PART 4 4養老地產開發關注維度養老地產開發關注維度國內養老地產五類開發模式國內養老地產五類開發模式國內養老地產開發現狀國內養老地產開發現狀國內養老地產開發現狀國內養老地產開發現狀國內養老地產存在問題國內養老地產存在問題國內養老地產存在問題解決策略國內養老地產存在問題解決策略養老地產開發綜合解決方案養老地產開發綜合解決方案養老地產開發模式養老地產開發模式養老地產開發特點養老地產開發特點養老地產客戶群體養老地產客戶群體養老地產盈利體系養

30、老地產盈利體系養老地產怎樣盈利養老地產怎樣盈利養老地產怎樣盈利養老地產怎樣盈利養老地產怎樣盈利養老地產怎樣盈利養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系基于老年住宅的專用化，完善針對老年社區配套服務設施由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設計上有別于一般的住宅產品，主要體現在各個細部針對老年人特征的專用設計上，如健健康康服服務務體體系系、日日常常服服務務體體系系、文文化化教教育育服服務務體體系系、增值服務體系等；增值服務體系等；而所有的專用設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實

31、現的住宅產品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。針對養老地產配套設施服務針對養老地產配套設施服務針對養老地產配套設施服務針對養老地產配套設施服務養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系養老地產核心價值體系運營模式探討運營模式探討PART 2PART 2PART 1PART 1開發條件梳理開發條件梳理目錄contents開發模式研究開發模式研究PART PART 3 3相關案例借鑒相關案例借鑒PART PART 4 4全部出售模式全部出售模式北京東方太陽城北京東方太陽城區

32、位坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區潮白河畔；定位“世界級的高尚退休社區”、“全新退休生活的領跑者”規模規劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；物業類型獨棟別墅、聯體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓面積為78-716平方米不等；pp開發商開發商開發商開發商n n中國希格瑪有限公司，成立中國希格瑪有限公司，成立中國希格瑪有限公司，成立中國希格瑪有限公司，成立于于于于1986198619861986年，隸屬中國科學年，隸屬中國科學年，隸屬中國科學年，隸屬中國科學院院院院pp所在區域概況所在區域概況所在區域概況所在區域概況n n項目所在順義區植被覆蓋率、項目所在順

33、義區植被覆蓋率、項目所在順義區植被覆蓋率、項目所在順義區植被覆蓋率、綠化率和空氣質量等環境條綠化率和空氣質量等環境條綠化率和空氣質量等環境條綠化率和空氣質量等環境條件和基礎條件都非常好，位件和基礎條件都非常好，位件和基礎條件都非常好，位件和基礎條件都非常好，位于北京傳統認知的中央別墅于北京傳統認知的中央別墅于北京傳統認知的中央別墅于北京傳統認知的中央別墅區板塊區板塊區板塊區板塊pp開盤時間開盤時間開盤時間開盤時間n n一期一期一期一期2003200320032003年，二期年，二期年，二期年，二期2004200420042004年，年，年，年，三期三期三期三期2007-20092007-200

34、92007-20092007-2009年年年年針對老年人需求的大規模超級配套服務設施設備總建筑面積為70萬平方米，其中配套公建近5萬平方米 北京東方太陽城北京東方太陽城主體配套建筑概況：主體配套建筑概況：規劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區中央，主要以社區中心、康體中心、度假酒店、商業中心和酒店公寓等四大功能區為主，集文化、娛樂、商業、醫療、康體、度假休閑等多種功能于一身。大型公共建筑群大型公共建筑群大型公共建筑群大型公共建筑群太陽城社區醫院：太陽城社區醫院：規模：太陽城醫院面積1.6萬平米；專業醫師和設備：醫護人員由北京市老年病研究中心選派，設施和醫療水平高于國家二級醫院標準（社區擬引進中日

35、友好醫院）；定期體檢提出保健計劃：醫院對每位業主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業醫師為業主量身定做保健方案；全覆蓋的應急呼叫系統：緊急呼叫系統將醫院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內設立急救站。專業醫師問診專業醫師問診專業醫師問診專業醫師問診專業的醫療器械專業的醫療器械專業的醫療器械專業的醫療器械北京東方太陽城北京東方太陽城大型康體中心：大型康體中心： 康體中心接近8000平米，室內、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網球場、舞蹈房、室內跑道、溫泉，均針對老年人特別設計。社區農莊：社區農莊： 在社區內開辟可以耕作的農莊，

36、每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農家樂的感覺.老年大學老年大學: :是北京市第一家社區內申辦的老年大學，開設多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區中的老年人擔當教師。開敞空間：開敞空間： 通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園。 看護健身中心看護健身中心農莊苗圃農莊苗圃老年大學老年大學健康步道健康步道全部出售，構建復合的產品體系滿足多元化的客群需求客戶群體來源多樣北京東方太陽城北京東方太陽城u其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人u很多四、五十歲的人在此買房

37、，在退休前為自己買養老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住u在市區都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區，方便照料u本項目離機場較近，機場的工作人員和飛行員會在此買房養老一族養老一族準養老一族準養老一族地緣性客戶地緣性客戶養老族子女養老族子女產品體系類型多樣四層電梯公寓共600套， 170 -250 聯排共230套， 222 -260 獨棟共118套，268 -380 四合院共7套，424 -716 銷售情況良好一期、二期、三期分批開盤后均已售罄北京東方太陽城北京東方太陽城開盤時間：一期2003年，二期2004年，

38、三期2007-2009年歷史價格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米人性化、生態化的組團規劃設計，體現項目養老理念北京東方太陽城北京東方太陽城整體規劃整體規劃整體規劃整體規劃帶狀排布，景觀資源最大化：帶狀排布，景觀資源最大化：傍水傍水而建，周邊為而建，周邊為70007000畝綠化隔離帶。畝綠化隔離帶。組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團與景觀最大的接觸面與景觀最大的接觸面組團設計，功能獨立：組團設計，功能獨立：由于項目各由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組期均體量較大，周期較長，采用組團式設計，功能景觀內部配套，

39、互團式設計，功能景觀內部配套，互不依賴；不依賴；老年社區特色規劃老年社區特色規劃老年社區特色規劃老年社區特色規劃組團內引入大量景觀，追求極致：組團內引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個組團內單獨在整體景觀之外，每個組團內單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環境的需要；老年人對居住環境的需要；多層級交流空間：多層級交流空間：組團式布局，組組團式布局，組團內部設置小型公共交流空間，組團內部設置小型公共交流空間，組團外部設置相對較大的活動場所；團外部設置相對較大的活動場所；規劃依據：規劃依據：規劃依據：規劃依據：目標：開退休社區之先河，立晚年幸目標：開

40、退休社區之先河，立晚年幸 福之標準福之標準理念：摒棄原來的養老方式，老有所理念：摒棄原來的養老方式，老有所 學、老有所養、老有所樂，老學、老有所養、老有所樂，老 有所為有所為北京東方太陽城北京東方太陽城針對老年人人性化的規劃設計無障礙設計：無障礙設計：四層公寓均設電梯并設無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓戶內緊急呼叫與電子安防系統居室充分考慮朝向、采光和通風衛生間離臥室不遠并設有防滑扶手插座、開關都相應地降低高度感應門鎖替代旋轉式鑰匙采用明亮的顏色，增強環境的可識別性戶型設計各有側重：戶型設計各有側重：老年人渴望交流：有些別墅設了雙客廳；中國傳統觀念子女與父母同住：大戶型多臥室老人

41、需要照顧：有些戶型設計了保姆間。環境設計方便交流：環境設計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設計強調可交互性：在園林區里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間； 景觀步道加寬以便通行景觀步道加寬以便通行景觀步道加寬以便通行景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進入寬電梯入口，方便進入寬電梯入口，方便進入寬電梯入口，方便進入會所會所會所會所針對老年人打造多彩的精神文化生活北京東方太陽城北京東方太陽城精彩紛呈社區文化、休閑、娛樂活動：精彩紛呈社區文化、休閑、娛樂活動：舉辦過3屆國際風箏節舉行了3次新年音樂會社區運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓、交流活動數不勝數社區組

42、織的俱樂部：社區組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業主自發的俱樂部：業主自發的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動.摒棄原來的養老方式：摒棄原來的養老方式：l l老有所學老有所學l l老有所養老有所養l l老有所樂老有所樂l l老有所為老有所為案例小結：“超級配套+復合的產品形式+優美的景觀環境”是東方太陽城成功的關鍵因素北京東方太陽城北京東方太陽城成功關鍵成功關鍵優美的景觀環境完善的養老配套復合的產品形式養老住宅應將環境和養老養老住宅應將環境和養老配套并重配套并重以全項目為養老地產之名，以全項目

43、為養老地產之名，做純銷售，打造全齡社區概做純銷售，打造全齡社區概念念“銷售銷售+ +持有持有”模式模式北京太陽城北京太陽城n n區位：區位：區位：區位：位于京城北郊昌平區小湯山鎮，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首位于京城北郊昌平區小湯山鎮，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場都機場1717公里、南距亞運村公里、南距亞運村1515公里。公里。n n規模：規模：規模：規模：占地面積占地面積4242萬萬m2m2（623623畝）畝） ，總建筑面積，總建筑面積3030萬萬m2 m2 ， 容積率容積率0.70.7，綠化率，綠化率6060。總投資。總投資5 5億多人民幣億多人民幣 。n n產品類型：產品類型

44、：產品類型：產品類型：獨棟別墅、聯體別墅、花園洋房、四合院住宅獨棟別墅、聯體別墅、花園洋房、四合院住宅 n n社區特色：社區特色：社區特色：社區特色：中國式的園林，中國式的園林，2 2萬平米的人工聯體雙湖，萬平米的人工聯體雙湖，L L型綠化帶。根據型綠化帶。根據老年人的特點進行了無障礙設計，三層以上的住宅全部配有電梯，老年人的特點進行了無障礙設計，三層以上的住宅全部配有電梯，2424小小時溫泉水入戶時溫泉水入戶n n區域環境：區域環境：區域環境：區域環境：周邊地區現已成為北京市高新技術產業和高等文化教育的重點周邊地區現已成為北京市高新技術產業和高等文化教育的重點發展區，成為北京市現代農業科技示

45、范園區和綠色食品的主要供應基地發展區，成為北京市現代農業科技示范園區和綠色食品的主要供應基地太陽城醫院太陽城醫院購物中心購物中心出租老年公寓出租老年公寓銷售別墅銷售別墅銷售住宅銷售住宅銷售住宅銷售住宅酒店酒店度假村度假村中醫院中醫院北京太陽城北京太陽城pp北京太陽城開發物業類型概覽北京太陽城開發物業類型概覽北京太陽城開發物業類型概覽北京太陽城開發物業類型概覽北京太陽城北京太陽城開發策略及銷售情況分析一、二期公寓和聯排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積60-70平方米為主），銷售均價在81008100元元/ /左右，精裝修，總價約左右，精裝修，總價約為為5151萬萬/ /套左右。套左

46、右。銷售情況銷售情況北京太陽城銀齡公寓完全租住式老年公寓北京太陽城銀齡公寓位于太陽城社區內，是一處具有醫療救護、生活照料、精神贍養三大功能的租住式老年公寓。分為公寓A棟和公寓B棟，總建筑面積為28700 平方米;A棟擁有各類戶型房間175間，接待半自理和無自理能力老人，以醫療護理為主，生活照料為輔;B棟擁有各類戶型房間297間，接待健康老人，以生活照料為主，醫療護理為輔。 北京太陽城北京太陽城銀鈴公寓收費標準采取會員制會員制（目前只針對健康老人包括會員費會員費+ +房費房費+ +服服務費務費），會費從2萬到30萬不等，會費在老人退宿時返還，會費越高每月房租也就越低。 主要配套服務設施分析北京太

47、陽城北京太陽城建筑面積建筑面積（平米）（平米）比例比例公建公建公建公建醫院醫院醫院醫院148001480014800148004.4%4.4%4.4%4.4%國醫堂國醫堂國醫堂國醫堂18221822182218220.5%0.5%0.5%0.5%文化宮文化宮文化宮文化宮36963696369636961.1%1.1%1.1%1.1%銀齡公寓銀齡公寓銀齡公寓銀齡公寓287002870028700287008.4%8.4%8.4%8.4%健身娛樂中心健身娛樂中心健身娛樂中心健身娛樂中心92709270927092702.7%2.7%2.7%2.7%購物中心購物中心購物中心購物中心510751075

48、10751071.5%1.5%1.5%1.5%水面及碼頭水面及碼頭水面及碼頭水面及碼頭200002000020000200005.9%5.9%5.9%5.9%主要配套設施面積指標主要配套設施面積指標北京太陽城北京太陽城醫療護理服務：醫療護理服務：北京太陽城醫院、國醫堂北京太陽城醫院、國醫堂北京太陽城醫院、國醫堂北京太陽城醫院、國醫堂文化娛樂設施：文化娛樂設施：文化宮文化宮文化宮文化宮休閑度假設施：休閑度假設施：假日酒店、溫泉會館假日酒店、溫泉會館假日酒店、溫泉會館假日酒店、溫泉會館商業服務設施商業服務設施: :購物中心購物中心購物中心購物中心其他設施：其他設施：家政服務中心（提供家政服務中心（

49、提供家政服務中心（提供家政服務中心（提供9 9 9 9款款款款33333333項免費服務）項免費服務）項免費服務）項免費服務）銷售客群分析北京太陽城項目客戶地域劃分，北京客戶約占90，外地客戶約占10%；客戶層次以離退休的老干部為主；自住養老是主要購買目的北京太陽城北京太陽城案例小結：北京太陽城北京太陽城昌平是北京城市總體規劃中重點發展的衛星城，小湯山為示范鎮開發商拿出一定比例的住宅面積進行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實現可持續運營由財政和民政部門劃撥部分資金，與房地產開發和銷售企業以及物業服務企業合作開發、銷售以養老為重要功能的商業住宅區，并提供全套專門的老年物業服務

50、“銷售銷售+ +持有運營持有運營”的運作的運作方式方式區位處于城市發展方向區位處于城市發展方向多方合作開發多方合作開發完善的養老配套完善的養老配套本項目雖然打著老年社區的名義，但主流客戶仍以中青年人為主客群基礎多元化客群基礎多元化“會員制管理會員制管理”模式模式上海親和源上海親和源區位：親和源會員制社區位于上海市南匯區康橋鎮。距浦東國際機場12公里，虹橋機場22公里，離上海市中心人民廣場12公里，人稱“小上海”的周浦鎮3公里占地面積：84000平方米建筑面積：100000平方米公寓數量：老年公寓設838套，可供1600位左右老人入住土地性質：公共建筑用地土地價格：50萬元/畝已于2010年啟動

51、全國復制計劃具有養老特色的功能構成與服務設備設施上海親和源上海親和源功能功能功能功能設施設施設施設施數量數量數量數量住宿住宿住宿住宿公寓公寓公寓公寓12121212幢幢幢幢838838838838套全裝套全裝套全裝套全裝修全配置居室修全配置居室修全配置居室修全配置居室精神生活精神生活精神生活精神生活（老年大學、老年活（老年大學、老年活（老年大學、老年活（老年大學、老年活動中心）動中心）動中心）動中心）多功能綜合樓多功能綜合樓多功能綜合樓多功能綜合樓一幢一幢一幢一幢餐飲餐飲餐飲餐飲配餐中心配餐中心配餐中心配餐中心一所一所一所一所休閑娛樂休閑娛樂休閑娛樂休閑娛樂（品茗、座談、棋牌（品茗、座談、棋牌

52、（品茗、座談、棋牌（品茗、座談、棋牌等活動）等活動）等活動）等活動）休閑茶棧休閑茶棧休閑茶棧休閑茶棧兩處兩處兩處兩處休閑娛樂休閑娛樂休閑娛樂休閑娛樂（運動保健）（運動保健）（運動保健）（運動保健）游泳池、健身房、水療館、游泳池、健身房、水療館、游泳池、健身房、水療館、游泳池、健身房、水療館、樓會務活動中心樓會務活動中心樓會務活動中心樓會務活動中心一座會所一座會所一座會所一座會所醫療護理醫療護理醫療護理醫療護理老年醫院及護理院老年醫院及護理院老年醫院及護理院老年醫院及護理院300300300300個床位個床位個床位個床位商業購物商業購物商業購物商業購物小超市、理發店、洗衣店、小超市、理發店、洗衣

53、店、小超市、理發店、洗衣店、小超市、理發店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等鮮花店、老年用品商店等鮮花店、老年用品商店等鮮花店、老年用品商店等服務內容：服務內容：服務內容：服務內容：n n每周預約上門一次家政服務每周預約上門一次家政服務每周預約上門一次家政服務每周預約上門一次家政服務n n每兩周預約上門收集清洗床單被套一次；每兩周預約上門收集清洗床單被套一次；每兩周預約上門收集清洗床單被套一次；每兩周預約上門收集清洗床單被套一次；n n物業管理費；物業管理費；物業管理費；物業管理費；n n每人每年一次全身醫療體檢；每人每年一次全身醫療體檢；每人每年一次全身醫療體檢；每人每年一次全身醫療體檢；n

54、n每人購買一份意外保險；每人購買一份意外保險；每人購買一份意外保險；每人購買一份意外保險；n n公寓內所有家具家電的保養維修和更換；公寓內所有家具家電的保養維修和更換；公寓內所有家具家電的保養維修和更換；公寓內所有家具家電的保養維修和更換；n n社區內各類文體設施的使用；社區內各類文體設施的使用；社區內各類文體設施的使用；社區內各類文體設施的使用；n n管家部提供的其他類免費服務等管家部提供的其他類免費服務等管家部提供的其他類免費服務等管家部提供的其他類免費服務等 具有養老特色的建筑設計上海親和源上海親和源項目盈利模式分析長、短期租賃并舉由開盤時的小產權銷售向會員銷售的轉變，規避土地性質帶給消

55、費者的心理抗性u長期租賃長期租賃u短期租賃短期租賃A A卡：卡：銷售概念的長租性質銷售概念的長租性質需一次性支付一筆89萬元入會費，可以在親和源社區自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬6.98萬元不等的會費（根據房型不同）B B卡：卡： 租賃概念的短租性質租賃概念的短租性質該卡對應大、中、小三種戶型，一次性支付價格從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費。不能轉讓有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15年

56、以上，超過部分免費項目一期于2007年開盤，二期于2010年1月開盤截止到2011年5月，共售出450張卡上海親和源上海親和源項目取地模式分析新建橋新建橋（親和源前身）（親和源前身）上海市南匯區康橋鎮政府上海市南匯區康橋鎮政府南匯區康橋鎮集體資產管理有限南匯區康橋鎮集體資產管理有限公司公司土地出讓土地出讓工業用地（工業用地（5050萬萬/ /畝）畝）合資公司合資公司政府政府18751875萬元入股萬元入股上海市南匯區康橋鎮政府上海市南匯區康橋鎮政府新建橋新建橋（親和源前身）（親和源前身）出讓出讓殼公司殼公司+上海康橋公共事業投資有限公上海康橋公共事業投資有限公司司立項開發立項開發變更用地性質變

57、更用地性質工業用地工業用地公共建筑用地公共建筑用地融資融資抵押貸款抵押貸款用首批建成的房產獲用首批建成的房產獲得得75007500萬元的銀行萬元的銀行抵押貸款抵押貸款 上海親和源上海親和源案例小結取地模式親和源項目用地是工業用地，出讓年限僅為50年，由于項目性質特殊，親和源養老公寓所處地塊于2006年辦理土地使用權出讓，出讓的土地性質變更為公共建筑用地土地性質的轉變取決于當地政府的大力支持盈利模式租售并舉，其中以租為主，但是租期長，實際為變相出售運營模式為會員制加管理費，會員費的收入將投入到下一次的老年公寓開發，管理費作為日常服務運營費用項目設計亮點彩色標識風雨連廊無障礙設施寬敞過道上海親和源

58、上海親和源只租不售模式只租不售模式燕達國際健康城燕達國際健康城n宏觀背景：宏觀背景：我國成熟的、高水平的醫院大多集中在大型城市的市中心，人流過于集中，醫療空間狹小，環境擁擠不堪n項目背景：項目背景：在燕郊設立燕達國際健康城是因為京東的幾個縣市中，缺乏大型、高水平的醫院 n區位：區位：位于北京衛星城東燕郊，潮白河畔。地理位置優越，距天安門30公里，距首都國際機場25公里n規模：規模：占地面積50萬平方米(不含附屬用地)，總建筑面積106萬平方米，總投資約70億元人民幣n項目運營方式項目運營方式以出租為主（土地性質為醫療用地）機場健康城燕達國際健康城燕達國際健康城醫院部醫院部燕達金色年華健康養護中

59、心醫學研究院醫護培訓學院會議中心n兩大功能板塊：“醫院養護” 養護板塊1、燕達金色年華健康養護中心（12000床） 醫院板塊1、定位國內外高端客戶群的燕達國際醫院（3000床，三甲標準）2、醫學研究院（3大研究主題） 3、醫護培訓學院（可容納1500名學員） 4、會議中心（5星級標準） “醫療產業鏈+養老養護”依托醫療產業鏈，投入巨資打造大型醫療養護社區燕達國際健康城燕達國際健康城產學研體系醫學研究院醫護培訓學院養護中心會議中心學、研學、研產產“產學研產學研”體系體系2007年 2008-6-23 2010年9月1日開業運營運行時間2010年10月1日開業運營規模及投資額總建筑面積約60萬平方

60、米，共設置床位12000張集醫療、科研、教學于一體的大型綜合性醫院，在設置50個臨床醫技科室的規范下，為方便患者整合成了18個中心擁有一批國內外著名醫學科學家，設有分子診斷與靶向治療、再生醫學、血液與腫瘤、老年病、現代中醫藥五個研究所可容納1500名醫生、護士和護理員進行培訓燕達金色年華健康養護中心燕達醫學研究院燕達國際醫院燕達國際醫護培訓學院通過高端配套產品的打造，在市場定位高端燕達國際健康城燕達國際健康城高端產品配套高端產品配套9洞高爾夫多功能街區配套設施高等級醫院養護中心高規格接待（會議、醫療論壇等）高規格接待（會議、醫療論壇等）第五屆世界養生大會前沿生物醫學高峰論壇召開 美國Samar

61、itan醫療集團和林本頓社區學院代表團及教育部官員來燕達集團參觀訪問 u客戶定位：吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫、養老u采用“入門費月費”的收費方式：入門費為目前背景養老社區的最高水平：30100萬，月費為420013000元/月燕達國際健康城燕達國際健康城醫院醫學研究院醫護培訓學院養護中心會議中心收益來源主要收益國家課題專項資金課題成果獎勵國際資金投資學費財政撥款房屋租賃會員制度場館租賃國家課題專項資金國際資金投資財政撥款房屋租賃會員制度場館租賃學、研學、研產產本項目主要收益點來源于養護中心的租賃收入l l養護中心分為家居式養護樓養護中心分為家居式養護樓養護中心分為家居式

62、養護樓養護中心分為家居式養護樓（洋房）以及賓館式養護樓（洋房）以及賓館式養護樓（洋房）以及賓館式養護樓（洋房）以及賓館式養護樓（板樓）（板樓）（板樓）（板樓）l l養護中心收費依據不同的護理養護中心收費依據不同的護理養護中心收費依據不同的護理養護中心收費依據不同的護理級別進行級別進行級別進行級別進行l l養護中心收費標準在市場中處養護中心收費標準在市場中處養護中心收費標準在市場中處養護中心收費標準在市場中處于較高水平于較高水平于較高水平于較高水平燕達國際健康城燕達國際健康城然而，由于市場階段和定位不符的問題經營狀況較差燕達國際健康城燕達國際健康城面向全球中高端人群，來訪客較多，但目前入住率不高

63、，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少入住率低的問題主要是：一是項目面向高端人群，收費高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉變過來，對這種形式接受度不高 燕達國際健康城酒店銷售經理、養護中心前臺2 2、環境打造較差，沒有社區意象、環境打造較差，沒有社區意象1 1、客戶為有一定經濟實力且有養老需求的中高端老年群體、客戶為有一定經濟實力且有養老需求的中高端老年群體, ,客戶面較窄客戶面較窄3 3、醫療用地，只租不售、醫療用地，只租不售4 4、與中國傳統養老觀念形成沖突、與中國傳統養老觀念形成沖突案例小結：此種模式需投入大量的資金，且對醫療資源要求高，可能面臨較大的難度與風險燕達國際健康城燕達國際健康城2 2：無法復制燕達國際健康城的模式，一是限于項目：無法復制燕達國際健康城的模式，一是限于項目資金量的限制，二是擁有的醫療資源的限制資金量的限制，二是擁有的醫療資源的限制資金投入量大資金投入量大資金投入量大資金投入量大燕達國際健康城投燕達國際健康城投入近百億元入近百億元擁有強勢的醫療擁有強勢的醫療擁有強勢的醫療擁有強勢的醫療資源資源資源資源1 1：要成功打造老年社區，醫療配套是養老社區的首：要成功打造老年社區，醫療配套是養老社區的首要條件，環境打造也將是項目的重大投入之一要條件，環境打造也將是項目的重大投入之一