1、Central China Real Estate Limited 1郊區(qū)（新城）大盤(pán)概念解讀2郊區(qū)（新城）大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式全覽3郊區(qū)（新城）大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式結(jié)構(gòu)提 綱Here comes your footer 2Central China Real Estate Limited 1郊區(qū)（新城）大盤(pán)概念解讀 從環(huán)球美食城項(xiàng)目屬性來(lái)看，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的研究涉及“區(qū)域開(kāi)發(fā)”、“新城開(kāi)發(fā)”、“郊區(qū)大盤(pán)”、“衛(wèi)星城”、“復(fù)合地產(chǎn)”等多個(gè)范疇，研究角度也有政府與企業(yè)之分。所以，本報(bào)告開(kāi)篇需要說(shuō)明：報(bào)告中“郊區(qū)（新城）大盤(pán)”的概念主要是基于項(xiàng)目區(qū)位、體量這兩個(gè)客觀的宗地屬性而提出的，主要站在企業(yè)的立場(chǎng)，分析的目

2、標(biāo)也僅是相應(yīng)屬性下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 另外，需要說(shuō)明的是，這里提出的“大盤(pán)”與通常意義的“住宅大盤(pán)”（占地10萬(wàn)平方米，建筑面積30萬(wàn)平方米以上）概念不同，它的規(guī)模更大，外延更廣。區(qū)位區(qū)位 城市郊區(qū)城市郊區(qū)/ /新城區(qū)新城區(qū)/ /開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模規(guī)模至少至少20002000畝以上畝以上性質(zhì)性質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目郊區(qū)（新城）大盤(pán)外延外延 包括但不局限于住宅大盤(pán)包括但不局限于住宅大盤(pán)Here comes your footer 3Central China Real Estate Limited 2001年之前大盤(pán)數(shù)量較少，增長(zhǎng)速度不快。城市化進(jìn)程加快，城市外延迅速擴(kuò)大，住宅大盤(pán)發(fā)展迅速；一

3、批民營(yíng)大型房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)起來(lái)，催生了很多大盤(pán)（如萬(wàn)科、碧桂園）；國(guó)企改革進(jìn)一步深化，大量政府背景房企出現(xiàn)，也催生了很多大盤(pán)（如上實(shí)、華僑城、張江高科）。時(shí)期時(shí)期大盤(pán)大盤(pán)發(fā)展發(fā)展 2001年 2005年 2008年 2009年國(guó)家對(duì)土地利用控制趨嚴(yán)，出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，控制地產(chǎn)商大規(guī)模圈地，一定程度上抑制了大盤(pán)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)業(yè)一路高歌猛進(jìn)，土地市場(chǎng)也非常紅火，地產(chǎn)商大規(guī)模圈地，大盤(pán)在與政府的博弈中震蕩增長(zhǎng)。地產(chǎn)冬天到來(lái)，土地成為負(fù)擔(dān)，土地出現(xiàn)流拍，大盤(pán)產(chǎn)生速度明顯下降。為應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力，國(guó)家級(jí)各級(jí)政府鼓勵(lì)投資，原本沉寂的大盤(pán)項(xiàng)目又開(kāi)始出現(xiàn)。1.房地產(chǎn)大盤(pán)發(fā)展歷程Here comes

4、your footer 4Central China Real Estate Limited 二.郊區(qū)（新城）大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式全覽開(kāi)發(fā)模式典型項(xiàng)目單純住宅模式碧桂園鳳凰城、萬(wàn)科東麗湖、金地荔湖城主題驅(qū)動(dòng)模式奧林匹克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地21城尊老社區(qū)（養(yǎng)老）、成都世紀(jì)城（會(huì)展）旅游地產(chǎn)模式華僑城、杭州宋城、星耀五洲、三亞海棠灣傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式北京星網(wǎng)工業(yè)園、普洛斯物流園總部基地（商務(wù)花園）模式北京總部基地產(chǎn)業(yè)整合模式長(zhǎng)春汽車(chē)新城 綠地盤(pán)龍谷文化城Here comes your footer 5Central China Real Estate Limited 單純住宅模式主題驅(qū)動(dòng)模式旅

5、游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式三.郊區(qū)（新城）大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式解構(gòu)1 1、模式概述：、模式概述： 單純住宅大盤(pán)，指由多種物業(yè)組合，但整體以住宅物業(yè)為主的項(xiàng)目，單純住宅大盤(pán)的贏利模式與一般住宅開(kāi)發(fā)一樣，即通過(guò)開(kāi)發(fā)的效率與土地升值贏利。 單純住宅模式作為早期大盤(pán)開(kāi)發(fā)的代表，目前已逐步向復(fù)合型、主題化發(fā)展。 2 2、成功因素：、成功因素：功能配比多元化、合理化功能配比多元化、合理化 以碧桂園鳳凰城為例，碧桂園鳳凰城為例，項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立交通中心，每天發(fā)車(chē)300多班次，方便項(xiàng)目與外界聯(lián)系。發(fā)展戰(zhàn)略與定位前后一致，協(xié)同促進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略與定位前后一致，協(xié)同促進(jìn) 大盤(pán)由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，其價(jià)

6、值的體現(xiàn)、上升也是逐步發(fā)展的，這就要求項(xiàng)目注重發(fā)展戰(zhàn)略、定位前后一致。合理的開(kāi)發(fā)周期與分區(qū)計(jì)劃合理的開(kāi)發(fā)周期與分區(qū)計(jì)劃 由于大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、潛在不確定因素多，資金投入大，因此合理的開(kāi)發(fā)周期與分區(qū)啟動(dòng)計(jì)劃顯得十分重要。土地政策環(huán)境寬松土地政策環(huán)境寬松 雖然地處城市外圍，但交通相對(duì)便利雖然地處城市外圍，但交通相對(duì)便利Here comes your footer 6Central China Real Estate Limited 單純住宅模式 2 2、典型案例（、典型案例（1 1）：）：碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 鳳凰城位處廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅30分鐘車(chē)程，獨(dú)立

7、交通中心每天發(fā)車(chē)300多班次，強(qiáng)勢(shì)運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)全面覆蓋珠三角主要城市。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目總占地面積8000余畝。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 以“森林、湖泊、新城市” 定位的鳳凰城，拉開(kāi)了廣州都市山水新城人居新模式序幕。 開(kāi)發(fā)進(jìn)度開(kāi)發(fā)進(jìn)度 整個(gè)項(xiàng)目自2002年啟動(dòng)，首期開(kāi)發(fā)1146畝，目前已累計(jì)開(kāi)發(fā)7年。Here comes your footer 7Central China Real Estate Limited 單純住宅模式典型案例（典型案例（2 2）：）：萬(wàn)科東麗湖萬(wàn)科東麗湖 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位天津東麗湖萬(wàn)科城項(xiàng)目位于天津市東麗湖溫泉度假旅游區(qū)，距離天津市區(qū)中心約28公里。 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總占

8、地面積4095畝，是萬(wàn)科地產(chǎn)迄今規(guī)模最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位于超大型生態(tài)新市鎮(zhèn)的經(jīng)典之作，是集居住、商業(yè)、教育、度假等功能于一體的大型綜合新城。產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合 建筑形式多樣化的北歐風(fēng)情產(chǎn)品，別墅、板式小高層、踏式高層、底層住宅、街坊多層等多種產(chǎn)品同存。開(kāi)發(fā)進(jìn)度開(kāi)發(fā)進(jìn)度 整個(gè)項(xiàng)目分8期開(kāi)發(fā)，1-2期于2005年開(kāi)盤(pán)，主要是獨(dú)棟別墅及小高層，其他6期將在未來(lái)9年陸續(xù)開(kāi)發(fā)。Here comes your footer 8Central China Real Estate Limited 單純住宅模式 2 2、典型案例（、典型案例（3 3）：）：金地荔湖城金地荔湖城項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)

9、位 項(xiàng)目西距廣州市區(qū)約38公里，北距增城市區(qū)約40公里，南距東莞約20公里，至深圳約108公里。 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目總占地面積4800余畝，是金地集團(tuán)全國(guó)性發(fā)展中現(xiàn)有規(guī)模最大的項(xiàng)目。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 金地荔湖城運(yùn)用“新城市主義”，包括多層、小高層、別墅、公寓、特色花園洋房等，形成以居住為主，集休閑娛樂(lè)、工作購(gòu)物為一體的復(fù)合型新城市社區(qū)。 Here comes your footer 9Central China Real Estate Limited 主題驅(qū)動(dòng)模式1 1、模式概述、模式概述隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，在經(jīng)歷了單純的郊區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)之后，越來(lái)越多的郊區(qū)（新城）大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)始引

10、入某一主題，提升項(xiàng)目品質(zhì)，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化，增強(qiáng)對(duì)客戶的吸引力?？v觀全國(guó)，目前運(yùn)用較多的主題主要有“體育運(yùn)動(dòng)主題”和“教育主題”；此為，也有的項(xiàng)目采用“養(yǎng)老”、“藝術(shù)”、“會(huì)展”等主題。所以“體育地產(chǎn)”、“教育地產(chǎn)”近年來(lái)一度成為業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn)。2 2、成功因素、成功因素適應(yīng)市場(chǎng)需求及社會(huì)發(fā)展方向的鮮明主題準(zhǔn)確的市場(chǎng)細(xì)分體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行注重營(yíng)造符合項(xiàng)目主題的社區(qū)文化宣傳推廣緊密?chē)@主題展開(kāi)前期充足的人、財(cái)、物力投入單純住宅模式主題驅(qū)動(dòng)模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式Here comes your footer 10Central China Re

11、al Estate Limited 主題驅(qū)動(dòng)模式3 3、典型案例、典型案例體育主題體育主題n 重慶奧林匹克花園重慶奧林匹克花園區(qū)位：位于重慶市北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)的蔡家溝片區(qū)，距離市中心半個(gè)小時(shí)車(chē)程。規(guī)模：項(xiàng)目總用地3373畝，總建筑面積達(dá)250萬(wàn)平方米。 定位：以體育為主題的復(fù)合性大型地產(chǎn)項(xiàng)目，集運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)中心、娛樂(lè)商業(yè)中心、生態(tài)休閑區(qū)、區(qū)域教育中心、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)健康住宅區(qū)為一體 。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館社區(qū)活動(dòng)社區(qū)活動(dòng)建筑小品建筑小品Here comes your footer 11Central China Real Estate Limited 3 3、典型案例、典型案例體育主題體育主題n 昆明昆明新

12、亞洲新亞洲體育城體育城 區(qū)位：位于昆明東南新城的新昆洛公路和廣福路交匯處。規(guī)模：凈用地約2200畝，總建筑面積約200萬(wàn)平方米，其中住宅占地1000畝，辦公占地169畝，商業(yè)占地約300畝，其余為體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館及學(xué)校。功能：體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館設(shè)施區(qū)（萬(wàn)人體育館、國(guó)際網(wǎng)球中心、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)田徑賽場(chǎng)等）、住宅區(qū)、低密度花園辦公區(qū)、商業(yè)步行街、體育文化用品批發(fā)廣場(chǎng)、120畝云大附中星耀學(xué)校。主題驅(qū)動(dòng)模式Here comes your footer 12Central China Real Estate Limited 3 3、典型案例、典型案例教育主題教育主題n 深圳桃源居深圳桃源居區(qū)位：區(qū)位：位于深圳市寶安區(qū)

13、西鄉(xiāng)鎮(zhèn)，廣深高速與107國(guó)道之間，深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)東側(cè) 。規(guī)模：規(guī)模：占地近2000畝，規(guī)劃建筑面積180萬(wàn)平方米，規(guī)劃人口5萬(wàn)人 。項(xiàng)目亮點(diǎn)項(xiàng)目亮點(diǎn)：建設(shè)“終身教育體系”，包括以清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校為代表的學(xué)歷教育，以女子學(xué)校為代表的婦女素質(zhì)培訓(xùn)教育，以老年大學(xué)、老人頤養(yǎng)園為代表的老年教育，還包括了以家長(zhǎng)學(xué)校、家長(zhǎng)開(kāi)放日為代表的教育，它涵蓋了從小到老各階段的各種教育形式，將社區(qū)變成了一所“大學(xué)校” 。主題驅(qū)動(dòng)模式Here comes your footer 13Central China Real Estate Limited 旅游地產(chǎn)模式單純住宅模式主題驅(qū)動(dòng)模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商

14、務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式1、模式概述：、模式概述： 旅游地產(chǎn)模式，即通過(guò)利用、改造項(xiàng)目自身較強(qiáng)的自然景觀優(yōu)勢(shì)，或人為打造良好的景觀、娛樂(lè)氛圍，形成區(qū)域旅游、娛樂(lè)熱點(diǎn)。通過(guò)旅游、娛樂(lè)熱點(diǎn)的形成，帶動(dòng)區(qū)域土地升值，進(jìn)而在項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)住宅等物業(yè)，促成客戶購(gòu)買(mǎi)。 與單純住宅模式的不同在于，旅游地產(chǎn)模式的核心是旅游或是主題娛樂(lè)，住宅是配套，而單純住宅模式中的景觀等更多作為住宅的配套。旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)人氣增加知名度提高品質(zhì)升級(jí)功能完善資金保證Here comes your footer 14Central China Real Estate Limited 2、成功因素：、成功因素： 旅游、主題樂(lè)園助推拿

15、地旅游、主題樂(lè)園助推拿地 鑒于旅游、主題樂(lè)園項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)匦蜗蟮奶嵘?，就業(yè)、稅收的長(zhǎng)期支持，因此對(duì)于項(xiàng)目選址拿地（成本控制）均有加分作用。旅游、主題樂(lè)園提升區(qū)域土地價(jià)值旅游、主題樂(lè)園提升區(qū)域土地價(jià)值 旅游、主題樂(lè)園建成運(yùn)營(yíng)，可快速帶動(dòng)區(qū)域人氣、知名提升，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地價(jià)值上升。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速實(shí)現(xiàn)價(jià)值地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速實(shí)現(xiàn)價(jià)值 旅游、主題樂(lè)園項(xiàng)目周邊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)價(jià)值。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完善旅游、主題樂(lè)園功能地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完善旅游、主題樂(lè)園功能 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏利再次投入旅游、主題樂(lè)園，進(jìn)一步升級(jí)、完善其功能，促進(jìn)區(qū)域人氣、經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。旅游項(xiàng)目穩(wěn)步發(fā)展，多方共贏旅游項(xiàng)目穩(wěn)步發(fā)展，多方共贏 旅游項(xiàng)目穩(wěn)步發(fā)展，成為

16、開(kāi)發(fā)商一項(xiàng)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益；旅游帶動(dòng)區(qū)域就業(yè)、保證地方稅收，地方政府長(zhǎng)期收益；周邊居民生活品質(zhì)提升，安居樂(lè)業(yè)。 旅游地產(chǎn)模式Here comes your footer 15Central China Real Estate Limited 旅游地產(chǎn)模式 2 2、典型案例（、典型案例（1 1）：北京）：北京華僑城（歡樂(lè)谷）華僑城（歡樂(lè)谷）項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目地處東四環(huán)四方橋東南角，距天安門(mén)20分鐘車(chē)程，距 CBD中央商務(wù)區(qū)僅10分鐘車(chē)程。 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目總占地1.5平方公里（2250畝），其中主題公園占地100萬(wàn)平方米、主題居住區(qū)建筑面積83萬(wàn)平方米，主題商業(yè)區(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)模

17、式開(kāi)發(fā)模式 項(xiàng)目采用先賣(mài)房，再利用賣(mài)房利潤(rùn)投資主題樂(lè)園，主題公園的建成又帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)而提升了華僑城樓盤(pán)品質(zhì)。 旅游及地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)互為裨益，形成華僑城獨(dú)特的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。項(xiàng)目近狀項(xiàng)目近狀 在2006年中才開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的北京歡樂(lè)谷，2007年的收入約為2.7億元，凈利將近1500萬(wàn)元。 華僑城地處四方橋，原本偏僻，但目前的樓盤(pán)均價(jià)高于周?chē)鷺潜P(pán)價(jià)格3000元以上，成為了該地塊的地標(biāo)性建筑。 Here comes your footer 16Central China Real Estate Limited 旅游地產(chǎn)模式 2 2、典型案例（、典型案例（2 2）：杭州世界休閑博覽園）：杭州世界休閑博

18、覽園杭州宋城集團(tuán)杭州宋城集團(tuán)項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 休博園位于中國(guó)杭州，錢(qián)塘江南岸，臨江近海，距機(jī)場(chǎng)和西湖分別只有15分鐘車(chē)程。 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 杭州世界休閑博覽園，占地3700畝。整個(gè)休博園分為海灘區(qū)、游樂(lè)區(qū)、生態(tài)園區(qū)、水城區(qū)、湖畔區(qū)、地中海別墅區(qū)、蘇黎士區(qū)、奧蘭多區(qū)等八個(gè)區(qū)域 。項(xiàng)目亮點(diǎn)項(xiàng)目亮點(diǎn)1）杭州樂(lè)園杭州樂(lè)園目前是華東地區(qū)最大的游樂(lè)主題公園，占地20萬(wàn)平方米，主要分為狂歡嘉年華區(qū)、水公園區(qū)、特色主題商業(yè)街區(qū)等五個(gè)區(qū)塊。2）第一世界大酒店（第一世界大酒店（超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，總建筑面積達(dá)8萬(wàn)平方米），第一世界大劇院第一世界大劇院緊鄰杭州樂(lè)園，是一個(gè)大型室內(nèi)場(chǎng)景式水劇院3）大型演藝廣場(chǎng)（漁人碼

19、頭）大型演藝廣場(chǎng)（漁人碼頭），可以容納觀眾約1.5萬(wàn)人，舞臺(tái)的背景再現(xiàn)了著名的舊金山漁人碼頭。 4）浙浙 江江 省省 文文 化化 創(chuàng)創(chuàng) 意意 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 實(shí)實(shí) 驗(yàn)驗(yàn) 區(qū)及動(dòng)漫館區(qū)及動(dòng)漫館5）具有異域特色的住宅及商業(yè)項(xiàng)目：具有異域特色的住宅及商業(yè)項(xiàng)目：威尼斯水城酒店式公寓、蘇黎士小鎮(zhèn)山地別墅、奧蘭多小鎮(zhèn)、奧特萊斯商業(yè)區(qū)等。Here comes your footer 17Central China Real Estate Limited 旅游地產(chǎn)模式 2 2、典型案例（、典型案例（3 3）：）：星耀五洲星耀五洲項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目地處天津市津南區(qū)西南部，距離天津市外環(huán)線約19公里。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目

20、規(guī)模 項(xiàng)目建筑總占地面積為4100畝，在7000畝水面周邊建設(shè)約300萬(wàn)平方米的建筑。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 世界級(jí)的休閑平臺(tái)，國(guó)際性的居住社區(qū)，全球化的觀光天堂。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 1）一個(gè)世界：星耀五洲將世界版圖微縮于7.3平方公里水域上，填筑五大洲板塊，盛攬全球風(fēng)情。 2）三大奇跡：50萬(wàn)平方米世界超級(jí)休閑娛樂(lè)建筑綜合體，七星級(jí)360全水景風(fēng)情酒店，全球首創(chuàng)湖心別墅。 3）五大博覽園：星耀五洲秉承“世界大觀”理念，盛造世界建筑博覽園、 世界橋梁博覽園，盡享世界風(fēng)情大觀。 4）十大國(guó)際建筑泰斗：理查德.邁耶、邁克爾.索金、黃雄溪、潘泰星耀五洲誠(chéng)邀十位享譽(yù)全球的建筑泰斗聚首中國(guó)，共創(chuàng)世紀(jì)奇跡。 He

21、re comes your footer 18Central China Real Estate Limited 三.郊區(qū)（新城）大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式解構(gòu)1 1、模式概述：、模式概述： 工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，集投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。單純住宅模式主題驅(qū)動(dòng)模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式Here comes your footer 19Central China Real Estate Limited 工業(yè)地產(chǎn)模式 2 2、典型案例（、典型

22、案例（1 1）：）：北京星網(wǎng)工業(yè)園（主體企業(yè)引導(dǎo)模式）北京星網(wǎng)工業(yè)園（主體企業(yè)引導(dǎo)模式）星網(wǎng)工業(yè)園是諾基亞全球手機(jī)生產(chǎn)的最重要基地之一。到目前為止，已有20多家國(guó)內(nèi)外著名手機(jī)零配件和服務(wù)供應(yīng)商入駐；2006年星網(wǎng)工業(yè)園產(chǎn)值突破千億；2006年5月，諾基亞中國(guó)區(qū)總部和北京研發(fā)中心遷入亦莊，成為第一個(gè)在亦莊設(shè)立總部的跨國(guó)公司。NONO專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)國(guó)家國(guó)家公司公司1 1EMS/PCBassembly中國(guó)/美國(guó)Beijing GKI2 2電池日本Sanyo3 3PCBs日本Beijing Ibiden Electronic Ltd4 4Keynats日本Sunarrow Limited5 5外殼芬蘭Per

23、los6 6天線英國(guó)Centroren7 7物流英國(guó)EXEL8 8Interconnection美國(guó)Molex9 9外殼臺(tái)灣Foxconn1010充電器德國(guó)Friwo1111鍍膜芬蘭Savcor1212半導(dǎo)體美國(guó)RF Micro Devices物流配送中心物流配送中心手機(jī)零部件工廠集聚區(qū)手機(jī)零部件工廠集聚區(qū)NOKIAHere comes your footer 20Central China Real Estate Limited 工業(yè)地產(chǎn)模式 2 2、典型案例（、典型案例（2 2）：）：普洛斯物流園（工業(yè)地產(chǎn)商模式）普洛斯物流園（工業(yè)地產(chǎn)商模式） 普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基

24、礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃銷(xiāo)售或方式，客戶對(duì)象包括制造商、零售商目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃銷(xiāo)售或方式，客戶對(duì)象包括制造商、零售商目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃銷(xiāo)售或方式，客戶對(duì)象包括制造商、零售商目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃銷(xiāo)售或方式，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。和物流公司等等。和物流公司等等。和物流公司等等。之后，派出專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為

25、“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。Here comes your footer 21Central China Real Estate Limited 1 1、模式綜述、模式綜述“總部基地”的概念簡(jiǎn)單理解就是大量企業(yè)的總部職能在同一區(qū)域密集分布，以形成經(jīng)濟(jì)學(xué)中提到的”內(nèi)聚效應(yīng)“。從產(chǎn)品的角度而言，總部基地其實(shí)指的是總部概念下的“business park”（商務(wù)花園）產(chǎn)品，即低密度花園式小體量辦公樓群。商務(wù)花園從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)也屬于工業(yè)地產(chǎn)，但與傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)不同的是，它一般剝離了

26、生產(chǎn)功能，更主要承擔(dān)的是商務(wù)、研發(fā)功能。2 2、成功因素、成功因素依托中心城市或主要產(chǎn)業(yè)集群，有較強(qiáng)輻射能力良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和優(yōu)惠政策雖不處市區(qū)，但通達(dá)性很好良好的政府關(guān)系所在區(qū)域智力密集型產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展程度高較好的園區(qū)環(huán)境單純住宅模式主題驅(qū)動(dòng)模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式總部基地（商務(wù)花園）模式Here comes your footer 22Central China Real Estate Limited 總部基地（商務(wù)花園）模式3 3、典型案例、典型案例n豐臺(tái)總部基地區(qū)位：北京中關(guān)村科技園豐臺(tái)園，地處西南四環(huán)交匯處 規(guī)模：總占地約1000畝，總

27、建筑面積140萬(wàn)平方米，總體容積率1.59。分西區(qū)和東區(qū)兩期開(kāi)發(fā)，目前西區(qū)303棟12006000平米的總部樓已開(kāi)發(fā)完畢并全部進(jìn)駐，東區(qū)正在開(kāi)發(fā)。亮點(diǎn)：國(guó)內(nèi)首個(gè)提出總部概念的business park 項(xiàng)目，對(duì)總部經(jīng)濟(jì)理及商務(wù)花園產(chǎn)品在中國(guó)的發(fā)展有所貢獻(xiàn)Here comes your footer 23Central China Real Estate Limited 產(chǎn)業(yè)整合模式1、模式概述：、模式概述： 有別于單純的住宅大盤(pán)，該類(lèi)項(xiàng)目旨在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)發(fā)展某項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目中引入生產(chǎn)、研發(fā)或貿(mào)易等功能，從橫向、延伸完善產(chǎn)業(yè)鏈，使項(xiàng)目擁有大量產(chǎn)業(yè)人群，從而直接推動(dòng)后續(xù)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，最終使地

28、產(chǎn)開(kāi)發(fā)在區(qū)域價(jià)值提升的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)多方面的共贏。單純住宅模式主題驅(qū)動(dòng)模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式2、成功因素、成功因素符合自身區(qū)位、資源條件的產(chǎn)業(yè)定位良好的政府關(guān)系和優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策該領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)（或通過(guò)引入專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)）多領(lǐng)域的整合能力前期較大的投入產(chǎn)業(yè)鏈條各環(huán)節(jié)的良好協(xié)調(diào)和互動(dòng)合理的開(kāi)發(fā)時(shí)序保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流Here comes your footer 24Central China Real Estate Limited 產(chǎn)業(yè)整合模式 2 2、典型案例（、典型案例（1 1）：）：長(zhǎng)春汽車(chē)城長(zhǎng)春汽車(chē)城項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 長(zhǎng)春汽車(chē)新城

29、位于長(zhǎng)春汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目占地面積為2.99平方公里。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 汽車(chē)之城，生態(tài)之城，明日之城。 一個(gè)集汽車(chē)研發(fā)、制造、零部件加工和汽車(chē)物流、展示、貿(mào)易、服務(wù)，以及教育、賓館、娛樂(lè)等多功能于一體的工業(yè)區(qū)域。 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃布局為“一心兩翼”?！耙恍摹笔钦嫉?3公頃的長(zhǎng)春國(guó)際汽車(chē)公園，“兩翼”是公園南、北混合功能區(qū)。 主要項(xiàng)目有國(guó)際汽車(chē)展覽館、世界十大汽車(chē)品牌展示店、中國(guó)汽車(chē)文化長(zhǎng)廊、世界汽車(chē)文化長(zhǎng)廊、汽車(chē)名人大道、音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、模擬兒童駕校以及一組由五星級(jí)酒店、酒店式公寓和辦公樓組成的汽車(chē)文化主題建筑群。 Here comes your footer

30、 25Central China Real Estate Limited 2 2、典型案例（、典型案例（2 2）：）：綠地盤(pán)龍谷文化城綠地盤(pán)龍谷文化城 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 盤(pán)龍谷文化產(chǎn)業(yè)城，位于位于天津市薊縣盤(pán)山5A級(jí)風(fēng)景區(qū)西 側(cè)，西距北京市53公里，南距天津市區(qū)110公里，距首都機(jī)場(chǎng)29 公里。 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目占地28.6平方公里，建設(shè)用地約15000畝，將建造800-1000萬(wàn)平方米的文化產(chǎn)業(yè)設(shè)施和配套商業(yè)、居住用房。 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 以影視文化產(chǎn)業(yè)為核心、“國(guó)際知名，亞洲第一，中國(guó)獨(dú)有”的世界級(jí)復(fù)合型文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，力圖打造影視基地、音樂(lè)基地、藝術(shù)創(chuàng)作基地與傳媒總部基地四大產(chǎn)業(yè)基地

31、。 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 一軸：一軸：便是文化產(chǎn)業(yè)軸：因地就勢(shì)，依托自然谷地構(gòu)筑鏈條式文化產(chǎn)業(yè)帶，打造名副其實(shí)的文化硅谷。四區(qū)：四區(qū)：整個(gè)文化城由中區(qū)（文化創(chuàng)意區(qū)）、北區(qū)（配套服務(wù)區(qū)）、西區(qū)（藝術(shù)家聚落）、東區(qū)（人才培基地）、四個(gè)相對(duì)獨(dú)立又交相融匯的功能區(qū)組成。產(chǎn)業(yè)整合模式Here comes your footer 26Central China Real Estate Limited 四、環(huán)球美食城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式初判u單純住宅模式：?jiǎn)渭冏≌Ｊ剑悍治鲑Y金周轉(zhuǎn)速度最快，開(kāi)發(fā)難度也較小，但與政府意愿不符，且容易形成睡城，不是未來(lái)發(fā)展的方向。結(jié)論此模式不可行，但在滿足政府訴求的基礎(chǔ)上，可盡可能與其協(xié)商

32、住宅用地指標(biāo)，以保證整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流穩(wěn)定。u主題驅(qū)動(dòng)模式：主題驅(qū)動(dòng)模式：分析前期會(huì)有較大投入，但可憑借主題快速樹(shù)立知名度，形成自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)論可借鑒，尤其是較為成熟的體育主題和教育主題，這對(duì)住宅帶動(dòng)效應(yīng)明顯。況且建業(yè)在這兩方面可以說(shuō)具有河南任何一家開(kāi)發(fā)商都不具備的優(yōu)勢(shì)。u旅游地產(chǎn)模式：旅游地產(chǎn)模式：分析對(duì)先天稟賦要求很高，旅游運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并重。實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)線短線的支出和收益平衡，并為未來(lái)地產(chǎn)升值提供了巨大的空間。結(jié)論項(xiàng)目前期可借鑒游樂(lè)項(xiàng)目對(duì)人流的導(dǎo)入以及對(duì)重大事件的利用，也可借鑒此類(lèi)項(xiàng)目針對(duì)都市休閑度假需求的開(kāi)發(fā)，但是我們的項(xiàng)目不會(huì)是一個(gè)單純的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。Here comes your fo

33、oter 27Central China Real Estate Limited u產(chǎn)業(yè)整合模式：產(chǎn)業(yè)整合模式：分析此類(lèi)項(xiàng)目理念較好，如果操作得好各方面都會(huì)有很好的收益；但同時(shí)此類(lèi)項(xiàng)目由于涉及領(lǐng)域較廣且前期投入大，所以風(fēng)險(xiǎn)也很好，成功案例很少，存在大量打著”產(chǎn)業(yè)整合“旗號(hào)但主要還是賣(mài)住宅的項(xiàng)目。結(jié)論模式可借鑒，但必須有一個(gè)非常科學(xué)合理的整合方式和盈利模式，以及很強(qiáng)的資源整理能力。u傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式：傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式：分析傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)主要是生產(chǎn)加工及物流園區(qū)的建設(shè)，這與政府期望及我方意愿所不符合。結(jié)論此模式不可行，但需要密切關(guān)注產(chǎn)業(yè)帶工業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)展，思考項(xiàng)目如何與其協(xié)調(diào)互動(dòng)。u總部基地（商務(wù)花園

34、）模式：總部基地（商務(wù)花園）模式：分析剝離了生產(chǎn)功能，但也能帶來(lái)產(chǎn)業(yè)人群，還有利于地方稅收。鄭州至今只有一個(gè)類(lèi)似項(xiàng)目，且操作得不好，所以有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但另一方面，此類(lèi)項(xiàng)目對(duì)所在城市的經(jīng)濟(jì)輻射能力以及智慧密集型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度要求很高，鄭州的市場(chǎng)容量有待商榷。結(jié)論此模式可用，但考慮到鄭州較之北京、上海在經(jīng)濟(jì)輻射力等方面有很大差距，所以此類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)必須謹(jǐn)慎論證，而且注意控制好量。四、環(huán)球美食城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式初判Here comes your footer 28Central China Real Estate Limited 附1：郊區(qū)（新區(qū)）大盤(pán)開(kāi)發(fā)涉及法律條款1 1、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)

35、格的通知國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（業(yè)內(nèi)稱（業(yè)內(nèi)稱“國(guó)八條國(guó)八條”）頒布時(shí)間：2005年3月 頒布單位：國(guó)務(wù)院辦公廳內(nèi)容摘要：對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。2 2、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知頒布時(shí)間：2008年1月 頒布單位：國(guó)務(wù)院辦公廳內(nèi)容摘要：土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。 對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。 Here comes your footer 29Central China Real Estate L

36、imited 3 3、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本示范文本 頒布時(shí)間頒布時(shí)間： 2008年6月 頒布單位頒布單位：國(guó)土資源部 國(guó)家工商行政管理總局相關(guān)條款相關(guān)條款：屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。受讓人不能按期開(kāi)工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過(guò)一年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開(kāi)、竣工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額一定比例的違約金。4 4、關(guān)于嚴(yán)格保護(hù)耕地保障科學(xué)發(fā)展實(shí)現(xiàn)土地高效利用的若干意見(jiàn)關(guān)于嚴(yán)格保護(hù)耕地保障

37、科學(xué)發(fā)展實(shí)現(xiàn)土地高效利用的若干意見(jiàn) 頒布時(shí)間：頒布時(shí)間： 2008年10月 頒布單位：頒布單位：河南省政府辦公廳相關(guān)條款：相關(guān)條款：?jiǎn)巫谕恋爻鲎屢?guī)模省轄市不得超過(guò)150畝，縣(市)不得超過(guò)75畝，每宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不超過(guò)3年。附1：郊區(qū)（新區(qū)）大盤(pán)開(kāi)發(fā)涉及法律條款Here comes your footer 30Central China Real Estate Limited 附2：郊區(qū)（新城）大盤(pán)項(xiàng)目代表性開(kāi)發(fā)商國(guó)有企業(yè)國(guó)有企業(yè)民營(yíng)企業(yè)民營(yíng)企業(yè)上海實(shí)業(yè)集團(tuán)保利地產(chǎn)天津泰達(dá)華僑城中信地產(chǎn)魯能地產(chǎn)中體奧林匹克綠地集團(tuán)合生創(chuàng)展碧桂園成都置信萬(wàn)年基業(yè)星耀集團(tuán)香江集團(tuán)Here comes your footer 31