1、老年公寓老年公寓老年公寓老年公寓老年公寓老年公寓開發(fā)模式研究報(bào)告開發(fā)模式研究報(bào)告開發(fā)模式研究報(bào)告開發(fā)模式研究報(bào)告開發(fā)模式研究報(bào)告開發(fā)模式研究報(bào)告 隨著常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，旅游地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)、校園地產(chǎn)等新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，走差異化道路，成為地產(chǎn)開發(fā)的藍(lán)海。本報(bào)告選取了老年公寓這一物業(yè)的開發(fā)模式進(jìn)行研究，首先對(duì)開發(fā)老年公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行挖掘，然后，對(duì)老年居住產(chǎn)品的需求特征進(jìn)行分析，之后，對(duì)國(guó)內(nèi)一些成功的案例進(jìn)行研究借鑒。在此基礎(chǔ)上，對(duì)老年公寓項(xiàng)目選址、小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品和配套的特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)。一、基本概念1、相關(guān)產(chǎn)品概念n n 從從老老年年人人住住宅宅的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理看

2、看，大大致致可可分分為為三三種種模模式式：第第一一是是公公辦辦公公營(yíng)營(yíng)式式，第二是公辦民營(yíng)式，第三是民辦民營(yíng)式。第二是公辦民營(yíng)式，第三是民辦民營(yíng)式。n n 目目前前社社會(huì)會(huì)上上出出現(xiàn)現(xiàn)的的專專為為老老年年人人提提供供長(zhǎng)長(zhǎng)期期居居住住場(chǎng)場(chǎng)所所的的機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)類類型型可可分分為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)敬敬老老院院、福福利利院院和和新新型型老老年年公公寓寓。福福利利院院一一般般按按照照第第一一種種模模式式，即即公公辦辦公公營(yíng)營(yíng)式式進(jìn)進(jìn)行行經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，第第二二種種公公辦辦民民營(yíng)營(yíng)模模式式則則更更像像目目前前國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)流流行行的的敬敬老老院院，老年公寓應(yīng)屬于民辦民營(yíng)式的經(jīng)營(yíng)模式。老年公寓應(yīng)屬于民辦民營(yíng)式的經(jīng)營(yíng)模式。經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)

3、營(yíng)模式公辦公營(yíng)公辦公營(yíng)公辦民營(yíng)公辦民營(yíng)民辦民營(yíng)民辦民營(yíng)機(jī)構(gòu)類型機(jī)構(gòu)類型福利院福利院敬老院敬老院老年公寓老年公寓n n 國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)專專門門針針對(duì)對(duì)老老年年人人的的住住宅宅用用房房除除了了社社會(huì)會(huì)福福利利院院、敬敬老老院院外外，純純屬屬社社會(huì)會(huì)化化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的老老年年公公寓寓目目前前還還很很奇奇缺缺。雖雖然然，在在上上海海、北北京京等等地地打打著著“ “老老年年公公寓寓” ”旗旗號(hào)號(hào)的的養(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)在在最最近近幾幾年年涌涌現(xiàn)現(xiàn)出出了了一一些些，但但由由于于這這樣樣的的“ “老老年公寓年公寓” ”依然帶有強(qiáng)烈的社會(huì)福利色彩。依然帶有強(qiáng)烈的社會(huì)福利色彩。n n 所所以以它它與與真真正正意意義義上上的

4、的作作為為一一種種商商品品房房新新產(chǎn)產(chǎn)品品出出現(xiàn)現(xiàn)的的老老年年公公寓寓還還是是有有其其本本質(zhì)質(zhì)差差別別的的。不不過(guò)過(guò)，這這種種作作為為純純老老年年居居住住住住宅宅的的“ “老老年年公公寓寓” ”作作為為發(fā)發(fā)展展程度較高的新開發(fā)項(xiàng)目已成為一個(gè)引起有關(guān)方面充分關(guān)注的問(wèn)題。程度較高的新開發(fā)項(xiàng)目已成為一個(gè)引起有關(guān)方面充分關(guān)注的問(wèn)題。2、“老年公寓”概念n n所所謂謂“ “老老年年公公寓寓” ”，就就是是專專門門為為老老年年人人建建造造的的生生活活設(shè)設(shè)施施齊齊全全、公公用用設(shè)設(shè)施施配配套套不不斷斷完完善善、具具有有時(shí)時(shí)代代氣氣息息的的城城市市老老年年人人社社區(qū)區(qū)，是是一一種種居居家家養(yǎng)養(yǎng)老老與與社社區(qū)區(qū)

5、服服務(wù)務(wù)相相結(jié)結(jié)合合的的模模式式。它它既既是是一一種種新新的的老老年年人人生生活活方方式式，又又是是一一種種民民辦辦民民營(yíng)營(yíng)式式的經(jīng)營(yíng)模式，更是一種城市老年人聚居形式。的經(jīng)營(yíng)模式，更是一種城市老年人聚居形式。n n老老年年公公寓寓是是一一種種新新的的居居家家養(yǎng)養(yǎng)老老方方式式，不不僅僅擁?yè)碛杏蟹址稚⑸⒌牡木泳蛹壹茵B(yǎng)養(yǎng)老老所所沒沒有有的的各各類類保保障障服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施，讓讓老老人人既既住住得得安安心心、舒舒心心；又又能能擁?yè)碛杏幸灰话惆沭B(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)所所沒沒有的家庭氛圍。所以，優(yōu)勢(shì)十分明顯：有的家庭氛圍。所以，優(yōu)勢(shì)十分明顯：n n減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會(huì)效率。減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會(huì)效率。

6、n n有利于老年人身心健康。有利于老年人身心健康。n n服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。n n老老人人仍仍擁?yè)碛杏凶宰约杭旱牡木泳铀⑴渑渲弥米宰约杭合蚕矚g歡的的家家具具，讓讓老老人人既既有有“ “家家” ”可可歸，又能享受一般住家無(wú)法享受到的配套服務(wù)。歸，又能享受一般住家無(wú)法享受到的配套服務(wù)。n n老老年年公公寓寓已已成成為為國(guó)國(guó)際際風(fēng)風(fēng)行行的的第第三三種種養(yǎng)養(yǎng)老老模模式式，為為老老年年人人服服務(wù)務(wù)已已成成為為一一種種新新興的產(chǎn)業(yè)。興的產(chǎn)業(yè)。二、老年公寓開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)遇1、我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段n n按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)

7、按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)6565歲以上人口占總?cè)丝跉q以上人口占總?cè)丝?%7%或或6060歲歲以上人口占總?cè)丝谝陨先丝谡伎側(cè)丝?0%10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。n n據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，6060歲歲以上的老齡人口約為以上的老齡人口約為1.451.45億，占我國(guó)總?cè)丝诘膬|，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%11.2%，而且這個(gè)數(shù)，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以字每年都在以3%3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)

8、，到根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到20252025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝谀辏夏耆藢⒄既珖?guó)總?cè)丝?9.34%19.34%；到；到20402040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘哪辏夏耆藢⒄既珖?guó)總?cè)丝诘?7.8%27.8%，屆時(shí)每三，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。另有調(diào)查顯示，中國(guó)約有個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。另有調(diào)查顯示，中國(guó)約有10001000萬(wàn)名萬(wàn)名8080歲以上的高齡老人需要照顧，而城市老人中，歲以上的高齡老人需要照顧，而城市老人中，98%98%依靠自我養(yǎng)老。依靠自我養(yǎng)老。2、“老年公寓市場(chǎng)”潛力巨大n n20002000年國(guó)家有關(guān)部門通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中年國(guó)家

9、有關(guān)部門通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/31/3；另?yè)?jù)中；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年30003000億人民幣，而且隨著億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見見“ “老年人市場(chǎng)老年人市場(chǎng)” ”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)是一

10、個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。n n調(diào)查提供的分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買調(diào)查提供的分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%24%，希望，希望購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的占購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%16%，打算采取其他形式的占，打算采取其他形式的占9%9%。目前租賃市場(chǎng)。目前租賃市場(chǎng)上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。這也表明通過(guò)租賃上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。這也表明通過(guò)租賃方式解決老年人居住問(wèn)題的市場(chǎng)還不成熟，而產(chǎn)權(quán)式酒店購(gòu)買受眾面也方式解決老

11、年人居住問(wèn)題的市場(chǎng)還不成熟，而產(chǎn)權(quán)式酒店購(gòu)買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。3、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移n n受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“ “三代同堂三代同堂” ”，老死，老死不離兒孫。不離兒孫。n n但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐

12、漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“ “分而不離，分而不離，離而不遠(yuǎn)離而不遠(yuǎn)” ”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“ “空巢空巢” ”的孤單寂寞之苦，的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。生根本性變化。4、“421家庭”催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展n n自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，自我國(guó)七十年代中期實(shí)

13、行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“ “三口之家三口之家” ”現(xiàn)已成為現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。n n許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“ “代溝代溝” ”，由此引，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出

14、。之欲出。5、國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)n n面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。n n在在20032003年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。開發(fā)商從事老年人住宅

15、的開發(fā)。n n例如河南、山東等地方政府采用養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；多項(xiàng)例如河南、山東等地方政府采用養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；多項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠等政策鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)老年住稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠等政策鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)老年住宅地產(chǎn)。宅地產(chǎn)。6、我國(guó)城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題n n首先，雖然有所發(fā)展，但其波及力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前全國(guó)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和首先，雖然有所發(fā)展，但其波及力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前全國(guó)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院城市街道興辦的敬老院8 8萬(wàn)多所，所養(yǎng)不過(guò)萬(wàn)多所，所養(yǎng)不過(guò)150150萬(wàn)人。全國(guó)個(gè)體、私營(yíng)萬(wàn)人。全國(guó)個(gè)體、私營(yíng)和合營(yíng)的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)

16、推算不超過(guò)和合營(yíng)的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過(guò)4040萬(wàn)人，也就是說(shuō)，萬(wàn)人，也就是說(shuō)，目前全國(guó)在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過(guò)目前全國(guó)在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過(guò)200200萬(wàn)人，不足老年人口總?cè)f人，不足老年人口總數(shù)的數(shù)的2%2%。老年人口急劇增加，興建這些福利機(jī)構(gòu)是一種必然趨勢(shì)。老年人口急劇增加，興建這些福利機(jī)構(gòu)是一種必然趨勢(shì)。n n其次，從已建成的老年公寓來(lái)看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不其次，從已建成的老年公寓來(lái)看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問(wèn)題很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)廣等問(wèn)題很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一

17、具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。n n再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來(lái)的已開發(fā)住房，只冠以小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來(lái)的已開發(fā)住房，只冠以“ “老年公老年公寓寓” ”之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實(shí)際意義的老年公寓相去甚

18、遠(yuǎn)。即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年實(shí)際意義的老年公寓相去甚遠(yuǎn)。即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營(yíng)不僅公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營(yíng)不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和管理，更需要體貼入微是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對(duì)老年公寓的管理的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對(duì)老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進(jìn)行深入的管理。而科學(xué)卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進(jìn)行深入的管理。而科學(xué)合理的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和合理的

19、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和“ “以老人為中心以老人為中心” ”的愛心服務(wù)并建立信譽(yù)和知名的愛心服務(wù)并建立信譽(yù)和知名品牌，是老年公寓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在品牌，是老年公寓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時(shí)，聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時(shí)，聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶提供特殊的服務(wù)。理服務(wù)水平，為住戶提供特殊的服務(wù)。7、我國(guó)城市老年公寓的發(fā)展方向 n n社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念n n社會(huì)需要規(guī)模化的養(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水

20、平社會(huì)需要規(guī)模化的養(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平n n產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)n n 縱觀老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施縱觀老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓

21、的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設(shè)，京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年住宅發(fā)展主流。可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年住宅發(fā)展主流。n n老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移n n 老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相

22、信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。n n“ “山水型老年公寓山水型老年公寓” ”將更受消費(fèi)者青睞將更受消費(fèi)者青睞n n 隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔

23、波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要自然卻又無(wú)法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“ “桃花源桃花源” ”式的田園生活，頤式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此養(yǎng)天年。因此“ “山水型老年公寓山水型老年公寓” ”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。總結(jié)：n n如果說(shuō)如果說(shuō)1.451.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)和老年人社會(huì)問(wèn)題是催生

24、老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)和京滬等地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。和京滬等地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。n n從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇。老年公寓的建設(shè)，使趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇。老年公寓的建設(shè)，使許多家庭解除了后顧之憂，老人不再為家庭瑣事及晚輩之間的摩擦而許多家庭解除了后顧之憂，老人不再為家庭瑣事及晚輩之間的摩擦而煩惱，同時(shí)也消除了孤獨(dú)感和寂寞感，也有助于增強(qiáng)老年人獨(dú)立生活煩惱，同時(shí)也消除

25、了孤獨(dú)感和寂寞感，也有助于增強(qiáng)老年人獨(dú)立生活的能力，還有助于帶動(dòng)老年服務(wù)行業(yè)的興旺，可以培養(yǎng)一大批家庭護(hù)的能力，還有助于帶動(dòng)老年服務(wù)行業(yè)的興旺，可以培養(yǎng)一大批家庭護(hù)理人員，解決大批下崗職工的就業(yè)問(wèn)題，有利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。因理人員，解決大批下崗職工的就業(yè)問(wèn)題，有利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。因此它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)契機(jī)、一次挑戰(zhàn)。此它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)契機(jī)、一次挑戰(zhàn)。三、國(guó)內(nèi)老年公寓案例借鑒1 1、北京東方太陽(yáng)城、北京東方太陽(yáng)城、北京東方太陽(yáng)城、北京東方太陽(yáng)城中國(guó)老年人保健基地、學(xué)術(shù)基中國(guó)老年人保健基地、學(xué)術(shù)基中國(guó)老年人保健基地、學(xué)術(shù)基中國(guó)老年人保健基地、學(xué)術(shù)基地地地地2 2、綠地、綠地、綠地、綠地2121

26、城孝賢坊城孝賢坊城孝賢坊城孝賢坊2 2、親和源老年公寓、親和源老年公寓、親和源老年公寓、親和源老年公寓4 4、江南太陽(yáng)城、江南太陽(yáng)城、江南太陽(yáng)城、江南太陽(yáng)城1、北京東方太陽(yáng)城 中國(guó)老年人保健基地、學(xué)術(shù)基地建建筑筑面面積積8080萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)地址地址順義順義潮潮潮潮白河畔白河畔白河畔白河畔占占地地234234萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)房型房型105-105-843843建建筑筑類類別別獨(dú)獨(dú)獨(dú)獨(dú)棟棟、聯(lián)聯(lián)體體體體別別墅、墅、墅、墅、中式四合院以及中式四合院以及中式四合院以及中式四合院以及四四四四層電層電梯公寓梯公寓梯公寓梯公寓綠綠化化率率80%80%n n東方太陽(yáng)城，總占地面積東方太陽(yáng)城，總占地面積234234萬(wàn)平米，

27、是京城地產(chǎn)幅員遼闊之筆。內(nèi)含萬(wàn)平米，是京城地產(chǎn)幅員遼闊之筆。內(nèi)含1616萬(wàn)平米湖水、萬(wàn)平米湖水、7575萬(wàn)平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地，而建筑面積僅萬(wàn)平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地，而建筑面積僅8080萬(wàn)平米，有點(diǎn)式萬(wàn)平米，有點(diǎn)式公寓、板式公寓、連廊公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅、四合院等，社區(qū)周邊公寓、板式公寓、連廊公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅、四合院等，社區(qū)周邊更有更有70007000畝畝1010萬(wàn)株林木環(huán)繞。整個(gè)社區(qū)分三期建設(shè)，于萬(wàn)株林木環(huán)繞。整個(gè)社區(qū)分三期建設(shè)，于20082008年全部竣工。年全部竣工。n n社區(qū)配備了高品質(zhì)的社區(qū)中心、康體中心、商業(yè)街以及酒店度假場(chǎng)所，為社區(qū)配備了高品質(zhì)的社區(qū)中心、康體中心、商業(yè)街以及酒

28、店度假場(chǎng)所，為社區(qū)的老人提供著多種多樣、豐富多彩的服務(wù)和文化活動(dòng)。社區(qū)圖書館藏社區(qū)的老人提供著多種多樣、豐富多彩的服務(wù)和文化活動(dòng)。社區(qū)圖書館藏書近萬(wàn)冊(cè)，在閱覽室里上網(wǎng)、看報(bào)、瀏覽雜志一應(yīng)俱全。商業(yè)街開辟了藝書近萬(wàn)冊(cè)，在閱覽室里上網(wǎng)、看報(bào)、瀏覽雜志一應(yīng)俱全。商業(yè)街開辟了藝術(shù)畫廊、精品茶莊。精彩紛呈的術(shù)畫廊、精品茶莊。精彩紛呈的“ “老年大學(xué)老年大學(xué)” ”也陸續(xù)開課：隸書班、太極也陸續(xù)開課：隸書班、太極扇班、形體芭蕾班、電腦初級(jí)班、布貼畫班、高爾夫入門班、游泳初級(jí)班、扇班、形體芭蕾班、電腦初級(jí)班、布貼畫班、高爾夫入門班、游泳初級(jí)班、門球入門班、圍棋班、陶藝班、瑜伽班、國(guó)畫班、鋼琴班、古箏班、二胡門

29、球入門班、圍棋班、陶藝班、瑜伽班、國(guó)畫班、鋼琴班、古箏班、二胡班等應(yīng)有盡有。專業(yè)級(jí)的多功能劇場(chǎng)，不僅承擔(dān)了為社區(qū)居民放映電影、班等應(yīng)有盡有。專業(yè)級(jí)的多功能劇場(chǎng)，不僅承擔(dān)了為社區(qū)居民放映電影、周末舞會(huì)等日常文化功能，還在各種節(jié)日、主題日中舉辦了多次大型晚會(huì)、周末舞會(huì)等日常文化功能，還在各種節(jié)日、主題日中舉辦了多次大型晚會(huì)、展演以及文化論壇。展演以及文化論壇。n n七重環(huán)境系統(tǒng)七重環(huán)境系統(tǒng)n n 約約20002000畝潮白河畝潮白河近近1010萬(wàn)株原生樹萬(wàn)株原生樹近近2020萬(wàn)平米社區(qū)生態(tài)湖萬(wàn)平米社區(qū)生態(tài)湖節(jié)能環(huán)保的水源地源熱泵節(jié)能環(huán)保的水源地源熱泵系統(tǒng)系統(tǒng)7575萬(wàn)平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地萬(wàn)平米運(yùn)動(dòng)休閑

30、綠地 高綠化覆蓋率高綠化覆蓋率高達(dá)高達(dá)40004000個(gè)個(gè)/ /立方厘米負(fù)離立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放海濱、森林開放n n五重專屬定制五重專屬定制n n全社區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)全社區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)n n智能卡托管、電話探視、入住全程代理等諸項(xiàng)社區(qū)服務(wù)智能卡托管、電話探視、入住全程代理等諸項(xiàng)社區(qū)服務(wù)n n世界知名的景觀與建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó)世界知名的景觀與建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó)SASAKISASAKI鼎力打造鼎力打造n n“ “老年大學(xué)老年大學(xué)” ”，教室、閱覽室，豐富退休人生，教室、閱覽室，豐富退休人生n n順欣陽(yáng)光物業(yè)，高品質(zhì)貼心服務(wù)，連續(xù)三年社區(qū)滿意度調(diào)查逾順

31、欣陽(yáng)光物業(yè)，高品質(zhì)貼心服務(wù)，連續(xù)三年社區(qū)滿意度調(diào)查逾90%90%n n七重成品配置七重成品配置n n 期、期、期，五組團(tuán)成熟入期，五組團(tuán)成熟入住住 東方太陽(yáng)城醫(yī)院（一級(jí)綜合性東方太陽(yáng)城醫(yī)院（一級(jí)綜合性醫(yī)院），醫(yī)療護(hù)航，守護(hù)健康醫(yī)院），醫(yī)療護(hù)航，守護(hù)健康東方嘉賓國(guó)際酒店，五星級(jí)標(biāo)東方嘉賓國(guó)際酒店，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街康體中心，各類球館、溫泉游康體中心，各類球館、溫泉游泳池泳池5 5萬(wàn)平米太陽(yáng)會(huì)所，商務(wù)會(huì)議，萬(wàn)平米太陽(yáng)會(huì)所，商務(wù)會(huì)議，餐飲休閑餐飲休閑匯佳幼兒園匯佳幼兒園n n產(chǎn)品四合院n n產(chǎn)品別墅n n產(chǎn)品電梯公寓借鑒點(diǎn)：n n項(xiàng)目選址n n內(nèi)外景觀的呼應(yīng)

32、n n產(chǎn)品多樣性n n配套完善n n可作遠(yuǎn)郊老年公寓開發(fā)參考綠地21城孝賢坊 物物業(yè)業(yè)類類別別普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅 低密低密低密低密度超大度超大度超大度超大規(guī)規(guī)模模模模社區(qū)社區(qū)社區(qū)社區(qū)開開發(fā)發(fā)商商綠綠地集地集地集地集團(tuán)團(tuán)昆山置昆山置昆山置昆山置業(yè)業(yè)有限公司有限公司有限公司有限公司裝修裝修狀狀況況毛坯毛坯毛坯毛坯建筑建筑面面積積4.4693 4.4693 4.4693 4.4693 平方米平方米平方米平方米占地占地面面積積6.15236.1523平方米平方米平方米平方米總戶總戶數(shù)數(shù)230230230230套套套套物物業(yè)業(yè)地地址址上海周上海周上海周上海周邊邊區(qū)昆區(qū)昆區(qū)昆區(qū)昆山花山花山花

33、山花橋鎮(zhèn)綠橋鎮(zhèn)綠地大道地大道地大道地大道555555號(hào)號(hào)號(hào)號(hào)開開盤盤時(shí)時(shí)間間2005-12-12005-12-1價(jià)格價(jià)格60006000元元元元/ /平方米平方米平方米平方米容容積積率率0.60.6樓樓層層狀狀況況高高高高層層、小高、小高、小高、小高層層綠綠化化率率45%45%建筑建筑類類別別電電梯公寓梯公寓梯公寓梯公寓房型房型面面積積60-9060-90平方米平方米平方米平方米n n綠地綠地2121城孝賢坊為綠地城孝賢坊為綠地 國(guó)際家園第四期，綠地國(guó)際家園第四期，綠地 國(guó)際家園占地國(guó)際家園占地40004000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風(fēng)格打造，社區(qū)內(nèi)設(shè)置畝，以古典西班牙、英倫、北美等

34、五種風(fēng)格打造，社區(qū)內(nèi)設(shè)置中福會(huì)幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級(jí)酒店等，社區(qū)配套中福會(huì)幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級(jí)酒店等，社區(qū)配套完善。完善。n n配備有配備有2.82.22.82.2大進(jìn)深電梯，可供專業(yè)醫(yī)療擔(dān)架入內(nèi)；公共空間無(wú)障大進(jìn)深電梯，可供專業(yè)醫(yī)療擔(dān)架入內(nèi)；公共空間無(wú)障礙設(shè)計(jì)；公共走道及樓梯間安全扶手；指紋鎖智能識(shí)別功能；可視對(duì)礙設(shè)計(jì)；公共走道及樓梯間安全扶手；指紋鎖智能識(shí)別功能；可視對(duì)講系統(tǒng)；講系統(tǒng)；2424小時(shí)緊急救助按鈕；社區(qū)配備有老年大學(xué)和老年特色服務(wù)小時(shí)緊急救助按鈕；社區(qū)配備有老年大學(xué)和老年特色服務(wù)醫(yī)院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務(wù)等人性化設(shè)施。醫(yī)院，新鮮果蔬

35、供給中心和一站式裝修服務(wù)等人性化設(shè)施。n n區(qū)位交通區(qū)位交通n n綠地綠地 國(guó)際家園，位于大上海城郊國(guó)際家園，位于大上海城郊上海市與昆山市交界處，上海市與昆山市交界處，312312國(guó)國(guó)道旁，鄰近國(guó)際汽車城、國(guó)際道旁，鄰近國(guó)際汽車城、國(guó)際F1F1賽車場(chǎng)。距上海市中心賽車場(chǎng)。距上海市中心3535公里，距昆公里，距昆山山1818公里。公里。n n從中山公園驅(qū)車到綠地從中山公園驅(qū)車到綠地2121城需要半個(gè)小時(shí)左右時(shí)間。在地理位置上，城需要半個(gè)小時(shí)左右時(shí)間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國(guó)際商務(wù)城，是規(guī)劃建設(shè)的專門該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國(guó)際商務(wù)城，是規(guī)劃建設(shè)的專門面向老年人

36、的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯(lián)體別墅和公面向老年人的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯(lián)體別墅和公寓房，雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近，但價(jià)格上相對(duì)較低。寓房，雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近，但價(jià)格上相對(duì)較低。n n小區(qū)內(nèi)部設(shè)有循環(huán)巴士通往學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市小區(qū)內(nèi)部設(shè)有循環(huán)巴士通往學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市n n 場(chǎng)等，另外有直達(dá)中山公園和人民廣場(chǎng)的場(chǎng)等，另外有直達(dá)中山公園和人民廣場(chǎng)的n n 班車，每日班車，每日4 4班次。班次。n n局部裝飾局部裝飾n n外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法n n樣板房分不同的裝修風(fēng)格，有很多保護(hù)型樣板房分不同的裝修風(fēng)格，有很多保護(hù)型裝修和護(hù)理型裝修的選擇。設(shè)計(jì)了無(wú)障礙

37、裝修和護(hù)理型裝修的選擇。設(shè)計(jì)了無(wú)障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等。采用防滑面磚，設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等。n n周邊配套周邊配套n n該樓盤在去年年底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套該樓盤在去年年底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的的“ “綠地家世界綠地家世界” ”也已正式開工建設(shè)。也已正式開工建設(shè)。n n在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上，增設(shè)專門針對(duì)老年人的科室和相關(guān)在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上，增設(shè)專門針對(duì)老年人的科室和相關(guān)功能；在普通大型超市的基礎(chǔ)上增設(shè)老年人購(gòu)物專區(qū)；還會(huì)根據(jù)老年功能；在普

38、通大型超市的基礎(chǔ)上增設(shè)老年人購(gòu)物專區(qū)；還會(huì)根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要，設(shè)立平價(jià)藥房，以老年人營(yíng)養(yǎng)品和常見疾病用藥為人體質(zhì)特征需要，設(shè)立平價(jià)藥房，以老年人營(yíng)養(yǎng)品和常見疾病用藥為主。此外，還將設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn)，還有小區(qū)道主。此外，還將設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn)，還有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。借鑒點(diǎn)：n n細(xì)節(jié)人性化n n社區(qū)配套完善n n可作郊區(qū)大盤中部分規(guī)劃為老年公寓參考。親和源老年公寓 建筑建筑面面積積8.68.6萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)占地占地8.378.37萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)總總套套數(shù)數(shù)838838間間房型房型60-14060-140（小

39、（小（小（小戶戶型型型型為為主）主）主）主）物物業(yè)業(yè)類類別別養(yǎng)老院養(yǎng)老院養(yǎng)老院養(yǎng)老院綠綠化化率率51%51%裝修裝修狀狀況況全裝修全裝修全裝修全裝修物物業(yè)業(yè)上海上海上海上海親親和源和源和源和源股份有限股份有限股份有限股份有限公司公司公司公司開開發(fā)發(fā)商商上海建上海建上海建上海建橋橋集集集集團(tuán)團(tuán)開開盤盤時(shí)時(shí)間間2008-4-12008-4-1n n親和源位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，建筑面積親和源位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，建筑面積8.68.6萬(wàn)平方米，設(shè)置有生萬(wàn)平方米，設(shè)置有生活區(qū)、醫(yī)療區(qū)、商業(yè)區(qū)、活動(dòng)區(qū)四大功能區(qū)域，總共建設(shè)活區(qū)、醫(yī)療區(qū)、商業(yè)區(qū)、活動(dòng)區(qū)四大功能區(qū)域，總共建設(shè)1414棟生活樓，棟生活樓，房

40、間房間800 800 余間，可容納余間，可容納16001600余位老人。社區(qū)房型以多層、小戶型為余位老人。社區(qū)房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從主，配有電梯，居室建筑面積從6060到到140140不等。不等。n n社區(qū)采取無(wú)障礙化的設(shè)計(jì)，以確保老年人的安全。每棟老年公寓均配社區(qū)采取無(wú)障礙化的設(shè)計(jì)，以確保老年人的安全。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動(dòng)室、餐廳等，每建筑組團(tuán)均設(shè)置有多功能有公共浴室、閱讀室、活動(dòng)室、餐廳等，每建筑組團(tuán)均設(shè)置有多功能的活動(dòng)空間。社區(qū)在老人臥室、衛(wèi)生間、浴室、各種活動(dòng)場(chǎng)所以及室的活動(dòng)空間。社區(qū)在老人臥室、衛(wèi)生間、浴室、各種活動(dòng)場(chǎng)所以及室外活動(dòng)區(qū)域均

41、安裝有緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線監(jiān)視器等智能化系統(tǒng)，建外活動(dòng)區(qū)域均安裝有緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線監(jiān)視器等智能化系統(tǒng)，建立起全社區(qū)的安全監(jiān)控體系。整個(gè)社區(qū)的設(shè)計(jì)使低密度的老年公寓、立起全社區(qū)的安全監(jiān)控體系。整個(gè)社區(qū)的設(shè)計(jì)使低密度的老年公寓、娛樂(lè)、健康生活廣場(chǎng)、公共服務(wù)大樓以及商業(yè)配套等建筑與水系、人娛樂(lè)、健康生活廣場(chǎng)、公共服務(wù)大樓以及商業(yè)配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結(jié)合，獨(dú)特的空中連廊構(gòu)成全天候、泛社工湖、公園等自然景觀精致結(jié)合，獨(dú)特的空中連廊構(gòu)成全天候、泛社區(qū)的便捷通道，使社區(qū)內(nèi)所有的建筑融為一體。區(qū)的便捷通道，使社區(qū)內(nèi)所有的建筑融為一體。n n地理位置地理位置n n該項(xiàng)目位于南匯康橋地

42、區(qū)的該項(xiàng)目位于南匯康橋地區(qū)的秀沿路上，北接浦東新區(qū)，秀沿路上，北接浦東新區(qū)，東靠川沙，西南臨南匯周浦。東靠川沙，西南臨南匯周浦。南側(cè)川周公路為連接川沙至南側(cè)川周公路為連接川沙至周浦的交通主干道，東側(cè)申周浦的交通主干道，東側(cè)申江路為規(guī)劃中環(huán)線延伸段，江路為規(guī)劃中環(huán)線延伸段，與外環(huán)線與外環(huán)線A20A20公路向望。滬公路向望。滬南路、外環(huán)線（南路、外環(huán)線（A20A20）、申）、申江路、川周公路構(gòu)成了井字江路、川周公路構(gòu)成了井字形立體交通。距盧浦大橋、形立體交通。距盧浦大橋、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約1515分鐘車分鐘車程。程。n n周邊設(shè)施配套周邊設(shè)施配套n n郵局、銀行、電信局、派出郵局、銀行、

43、電信局、派出所、貴族中學(xué)、貴族幼兒園、所、貴族中學(xué)、貴族幼兒園、學(xué)術(shù)氣氛濃郁的大學(xué)、社區(qū)學(xué)術(shù)氣氛濃郁的大學(xué)、社區(qū)文化活動(dòng)中心、便利生活的文化活動(dòng)中心、便利生活的集貿(mào)市場(chǎng)、洗衣店、大賣場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、洗衣店、大賣場(chǎng)、風(fēng)味餐廳、國(guó)際燒烤樂(lè)園、風(fēng)味餐廳、國(guó)際燒烤樂(lè)園、秉承傳統(tǒng)的高級(jí)五德會(huì)酒店、秉承傳統(tǒng)的高級(jí)五德會(huì)酒店、高檔別墅近在咫尺，四星級(jí)高檔別墅近在咫尺，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的鄉(xiāng)村酒店等等，標(biāo)準(zhǔn)建造的鄉(xiāng)村酒店等等，能夠較好的滿足遠(yuǎn)親近鄰的能夠較好的滿足遠(yuǎn)親近鄰的探訪需求。探訪需求。n n會(huì)員制會(huì)員制n n親和源實(shí)行會(huì)員制，入住者須親和源實(shí)行會(huì)員制，入住者須符合會(huì)員條件，承認(rèn)會(huì)員章程，符合會(huì)員條件，承認(rèn)會(huì)

44、員章程，購(gòu)買會(huì)員卡，繳納年費(fèi)等，擁購(gòu)買會(huì)員卡，繳納年費(fèi)等，擁有會(huì)員資格方可獲得親和源物有會(huì)員資格方可獲得親和源物業(yè)的使用權(quán)。業(yè)的使用權(quán)。卡種卡種會(huì)會(huì)員員卡卡繳費(fèi)標(biāo)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)年年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)前一百名會(huì)前一百名會(huì)員員價(jià)價(jià)銀銀杏杏A A卡卡不不記記名名卡卡大套大套大套大套5050萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)5 5萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)/ /年年年年中套中套中套中套5050萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)2.52.5萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)/ /年年年年小套小套小套小套5050萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)1.51.5萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)/ /年年年年銀銀杏杏B B卡卡記記名名卡卡大套大套大套大套6060萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)/ /年年年年中套中套中套中套4545萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)/ /年年年年

45、小套小套小套小套3535萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)/ /年年年年銀銀杏杏C C卡卡大套大套大套大套85008500元元元元/ /月月月月中套中套中套中套70007000元元元元/ /月月月月小套小套小套小套60006000元元元元/ /月月月月非持有國(guó)內(nèi)身份非持有國(guó)內(nèi)身份非持有國(guó)內(nèi)身份非持有國(guó)內(nèi)身份證證的會(huì)的會(huì)的會(huì)的會(huì)員員卡卡卡卡費(fèi)費(fèi)加收加收加收加收2020萬(wàn)人民萬(wàn)人民萬(wàn)人民萬(wàn)人民幣幣n n社區(qū)組成：社區(qū)組成：n n1212幢多層公寓，幢多層公寓，838838套全裝修全配置（含軟裝潢）居室套全裝修全配置（含軟裝潢）居室n n一幢多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心）一幢多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年

46、活動(dòng)中心）n n一所配餐中心（就餐、配送）一所配餐中心（就餐、配送）n n二處休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）二處休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）n n一所老年醫(yī)院及護(hù)理院（一所老年醫(yī)院及護(hù)理院（300300個(gè)床位）個(gè)床位）n n一座會(huì)所（一樓游泳池、二樓健身房、三樓水療館、四樓會(huì)務(wù)活動(dòng)中一座會(huì)所（一樓游泳池、二樓健身房、三樓水療館、四樓會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）心）n n商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）n n綠化景觀，上海市一級(jí)生態(tài)小區(qū)，（綠化覆蓋率達(dá)綠化景觀，上海市一級(jí)生態(tài)小區(qū)，（綠化覆蓋率達(dá)51%51%；喬木

47、、灌木、；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）n n風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）之間相互連接）n n戶外活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)戶外活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)藍(lán)色無(wú)障礙防撞扶手配合藍(lán)色無(wú)障礙防撞扶手配合PVCPVC地板地板咖啡色無(wú)障礙防撞扶手咖啡色無(wú)障礙防撞扶手 借鑒點(diǎn)：n n細(xì)節(jié)n n人性化的設(shè)計(jì)n n近郊老年公寓參考 4、江南太陽(yáng)城建筑建筑面面積積2121萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米占地占地145833145833物物業(yè)業(yè)類類別別普通住宅普通住宅普

48、通住宅普通住宅 售樓售樓處處地址地址上海接待：上海接待：上海接待：上海接待：華華山路山路山路山路600600號(hào)號(hào)號(hào)號(hào)丙丙丙丙裝修裝修狀狀況況毛坯毛坯毛坯毛坯售樓售樓處處華華山路山路山路山路600600號(hào)丙號(hào)丙號(hào)丙號(hào)丙物物業(yè)業(yè)地地址址建國(guó)北路燃建國(guó)北路燃建國(guó)北路燃建國(guó)北路燃?xì)獯髲B氣大廈氣大廈氣大廈1 1樓樓樓樓入住入住時(shí)時(shí)間間2006-10-312006-10-31價(jià)格價(jià)格34003400元元元元/ /平方平方平方平方米米米米綠綠化率化率50%50%交房交房20062006年年年年1010月月月月得房率得房率80-90%80-90%80-90%80-90%開開發(fā)發(fā)商商嘉嘉嘉嘉興興市太陽(yáng)市太陽(yáng)市太

49、陽(yáng)市太陽(yáng)城房地城房地城房地城房地產(chǎn)產(chǎn)開開開開發(fā)發(fā)有限有限有限有限公司公司公司公司總總套數(shù)套數(shù)11701170套套套套容容積積率率1.441.44車車位位10501050房型房型面面積積92-16592-16592-16592-165（一房、（一房、（一房、（一房、兩房、三兩房、三兩房、三兩房、三房）房）房）房）物物業(yè)顧業(yè)顧問(wèn)問(wèn)上海上海上海上海東東湖物湖物湖物湖物業(yè)業(yè)管理管理管理管理公司公司公司公司n n江南太陽(yáng)城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源，在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融江南太陽(yáng)城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源，在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融入老年建筑組團(tuán)，以三項(xiàng)實(shí)施策略及六項(xiàng)配套體系為依托，為上海創(chuàng)入老年建筑組團(tuán)

50、，以三項(xiàng)實(shí)施策略及六項(xiàng)配套體系為依托，為上海創(chuàng)建的第一個(gè)新型的健康養(yǎng)老社區(qū)。建的第一個(gè)新型的健康養(yǎng)老社區(qū)。 n n項(xiàng)目分二期開發(fā)，總量為項(xiàng)目分二期開發(fā)，總量為2121萬(wàn)平方米，首期樓盤將于萬(wàn)平方米，首期樓盤將于20062006年年1010月交月交付使用。整個(gè)社區(qū)三面環(huán)水，綠化面積占整個(gè)社區(qū)的付使用。整個(gè)社區(qū)三面環(huán)水，綠化面積占整個(gè)社區(qū)的50%50%。上海知。上海知名醫(yī)院在小區(qū)內(nèi)常設(shè)門診。名醫(yī)院在小區(qū)內(nèi)常設(shè)門診。地理位置n n江南太陽(yáng)城位于浙江省嘉興市，基地三面環(huán)水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個(gè)場(chǎng)地平整。n n規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)n n規(guī)劃結(jié)構(gòu)較完整、清晰。將不同層次的住宅群體組織

51、成三個(gè)片區(qū)，各規(guī)劃結(jié)構(gòu)較完整、清晰。將不同層次的住宅群體組織成三個(gè)片區(qū)，各片區(qū)又由多個(gè)住宅組群組成，各組群規(guī)模適宜，方便鄰里交往。片區(qū)又由多個(gè)住宅組群組成，各組群規(guī)模適宜，方便鄰里交往。n n小區(qū)道路，人行車行既有分離，又有混行，方便出行。機(jī)動(dòng)車停放采小區(qū)道路，人行車行既有分離，又有混行，方便出行。機(jī)動(dòng)車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率達(dá)到用地面、架空和地下多種形式，停車率達(dá)到80%80%。n n環(huán)境設(shè)計(jì)充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組環(huán)境設(shè)計(jì)充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內(nèi)有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。全區(qū)綠色系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)群內(nèi)有多種空

52、間以及沿河的綠色景觀帶。全區(qū)綠色系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)合，空間比較豐富。合，空間比較豐富。n n小區(qū)公建配套基本齊全，東南角設(shè)有商業(yè)街，小區(qū)出入口內(nèi)設(shè)有會(huì)所，小區(qū)公建配套基本齊全，東南角設(shè)有商業(yè)街，小區(qū)出入口內(nèi)設(shè)有會(huì)所，小區(qū)內(nèi)還設(shè)有次會(huì)所和泛會(huì)所，位置適宜。小區(qū)內(nèi)還設(shè)有次會(huì)所和泛會(huì)所，位置適宜。n n住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架空，有利日照與通風(fēng)。小區(qū)住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架空，有利日照與通風(fēng)。小區(qū)南側(cè)布置了兩個(gè)老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅南側(cè)布置了兩個(gè)老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅內(nèi)部功能分區(qū)明確，空間尺度適宜，日照、采光、通風(fēng)良好。內(nèi)部功能分

53、區(qū)明確，空間尺度適宜，日照、采光、通風(fēng)良好。n n周邊配套周邊配套n n小區(qū)的配套設(shè)施非常完善，設(shè)置了各種功能的主會(huì)所，次會(huì)所及泛會(huì)小區(qū)的配套設(shè)施非常完善，設(shè)置了各種功能的主會(huì)所，次會(huì)所及泛會(huì)所，以滿足居民生活的各種需要，設(shè)計(jì)中結(jié)合城市設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)的所，以滿足居民生活的各種需要，設(shè)計(jì)中結(jié)合城市設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)的要求，將主會(huì)所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀要求，將主會(huì)所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時(shí)不對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響，次會(huì)所及汽會(huì)所結(jié)合居民的的作用，同時(shí)不對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響，次會(huì)所及汽會(huì)所結(jié)合居民的休閑、交流、活動(dòng)健身等，有機(jī)布置在各組團(tuán)周圍。休

54、閑、交流、活動(dòng)健身等，有機(jī)布置在各組團(tuán)周圍。n n在社區(qū)內(nèi)設(shè)立醫(yī)療急救站，并與在社區(qū)內(nèi)設(shè)立醫(yī)療急救站，并與120120急救中心聯(lián)動(dòng)。體能恢復(fù)中心提急救中心聯(lián)動(dòng)。體能恢復(fù)中心提供理療、氧恢復(fù)、食療、深度睡眠、整體按摩等服務(wù)。藥物咨詢中心供理療、氧恢復(fù)、食療、深度睡眠、整體按摩等服務(wù)。藥物咨詢中心提供促進(jìn)健康的藥物及營(yíng)養(yǎng)品的咨詢服務(wù)。提供促進(jìn)健康的藥物及營(yíng)養(yǎng)品的咨詢服務(wù)。借鑒點(diǎn)：n n項(xiàng)目選址較好n n配套較全n n可作二三線城市開發(fā)老年公寓參考。五、老年公寓項(xiàng)目選址特點(diǎn) 針對(duì)老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對(duì)物質(zhì)要求不高，不愿地針對(duì)老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對(duì)物質(zhì)要求不高，

55、不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大，同時(shí)老年人怕孤獨(dú)，處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大，同時(shí)老年人怕孤獨(dú)，在相對(duì)集中的老年公寓，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、在相對(duì)集中的老年公寓，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂(lè)趣。因而對(duì)項(xiàng)目選址有如下要求：共同樂(lè)趣。因而對(duì)項(xiàng)目選址有如下要求：1.1.地形應(yīng)盡可能平坦以減少陡斜的步道，坡道或踏步。相對(duì)平坦的現(xiàn)場(chǎng)可促進(jìn)地形應(yīng)盡可能平坦以減少陡斜的步道，坡道或踏步。相對(duì)平坦的現(xiàn)場(chǎng)可促進(jìn)步行步行這是一種高度理想的運(yùn)動(dòng)。這是一種高度理想的運(yùn)動(dòng)。2.2.周邊不應(yīng)以主要交通干線為界。以便于購(gòu)物，逛公園

56、而不必穿過(guò)主要街道。周邊不應(yīng)以主要交通干線為界。以便于購(gòu)物，逛公園而不必穿過(guò)主要街道。3.3.基本的商業(yè)設(shè)施，如超市，干洗店，藥房等，應(yīng)盡可能鄰近并易于前往。基本的商業(yè)設(shè)施，如超市，干洗店，藥房等，應(yīng)盡可能鄰近并易于前往。4.4.基本的地區(qū)公共設(shè)施如文化館，保健服務(wù)和娛樂(lè)設(shè)施等都要靠近。就此而論基本的地區(qū)公共設(shè)施如文化館，保健服務(wù)和娛樂(lè)設(shè)施等都要靠近。就此而論應(yīng)注意到對(duì)許多老年人來(lái)說(shuō)其最大步行半徑應(yīng)為應(yīng)注意到對(duì)許多老年人來(lái)說(shuō)其最大步行半徑應(yīng)為0.8040.804公里。公里。5.5.公共交通應(yīng)直達(dá)建設(shè)場(chǎng)地，由于許多為老年人服務(wù)的項(xiàng)目，如專門的就醫(yī)條公共交通應(yīng)直達(dá)建設(shè)場(chǎng)地，由于許多為老年人服務(wù)的項(xiàng)

57、目，如專門的就醫(yī)條件，往往不在本區(qū)而在其它區(qū)。件，往往不在本區(qū)而在其它區(qū)。6.6.場(chǎng)地不宜直接鄰近學(xué)校或兒童游樂(lè)場(chǎng)或?yàn)榍嗄昱c成人所活躍出入的娛場(chǎng)地不宜直接鄰近學(xué)校或兒童游樂(lè)場(chǎng)或?yàn)榍嗄昱c成人所活躍出入的娛樂(lè)區(qū)。樂(lè)區(qū)。7.7.場(chǎng)地應(yīng)有足夠的面積，以滿足開展戶外靜止性與運(yùn)動(dòng)性的娛樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)地應(yīng)有足夠的面積，以滿足開展戶外靜止性與運(yùn)動(dòng)性的娛樂(lè)活動(dòng)的要求。要求。8.8.還要注意到整個(gè)土地的利用模式依照可能的趨勢(shì)及預(yù)期的計(jì)劃有發(fā)生還要注意到整個(gè)土地的利用模式依照可能的趨勢(shì)及預(yù)期的計(jì)劃有發(fā)生改變的可能性。改變的可能性。9.9.地塊規(guī)模宜大不宜小，小則地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100100200200畝，大則畝

58、，大則500500800800畝，因?yàn)槔袭€，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、年人雖需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，一個(gè)人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。10.10.地塊距離城郊地塊距離城郊3 35km5km，距離中心城區(qū)，距離中心城區(qū)10

59、1015 km15 km為宜，老年人住為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來(lái)，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因?yàn)檫@樣一來(lái)，隔離起來(lái)，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因?yàn)檫@樣一來(lái)，老年人經(jīng)常面對(duì)或老或病的同伴，看著他們一個(gè)個(gè)離去，看不到充滿老年人經(jīng)常面對(duì)或老或病的同伴，看著他們一個(gè)個(gè)離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。活力健康的人群，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。六、老年公寓規(guī)劃特點(diǎn)1、社區(qū)規(guī)劃n n道路人車分流，避免老人的行動(dòng)不便道

60、路人車分流，避免老人的行動(dòng)不便而與車發(fā)生危險(xiǎn)，而與車發(fā)生危險(xiǎn)，n n無(wú)障礙設(shè)計(jì)，為老人的不方便生活提無(wú)障礙設(shè)計(jì)，為老人的不方便生活提供處處提供方便，供處處提供方便，n n開闊空間活動(dòng)場(chǎng)所，提供老人的戶外開闊空間活動(dòng)場(chǎng)所，提供老人的戶外活動(dòng)空間，活動(dòng)空間，n n增加休息座椅，方便老人隨時(shí)休息。增加休息座椅，方便老人隨時(shí)休息。2、社區(qū)組成n n多層公寓為主；多層公寓為主；n n多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心）；多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心）；n n配餐中心（就餐、配送）；配餐中心（就餐、配送）；n n休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）；休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）；n n老年醫(yī)

61、院及護(hù)理院；老年醫(yī)院及護(hù)理院；n n會(huì)所（游泳池、健身房、水療館、會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）；會(huì)所（游泳池、健身房、水療館、會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）；n n商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；n n綠化景觀，（綠化覆蓋率綠化景觀，（綠化覆蓋率50%50%以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）；小湖、噴泉、涼亭等）；n n風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）；之間相互連接）；n n

62、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)。戶外活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)。 3、綠化景觀n n景觀設(shè)計(jì)上注意體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)人與自然和諧的景觀設(shè)計(jì)上注意體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)人與自然和諧的設(shè)計(jì)理念，綠化周線結(jié)合房屋布局，成自然曲設(shè)計(jì)理念，綠化周線結(jié)合房屋布局，成自然曲線；用水系將建筑物之間聯(lián)系，使得該區(qū)域內(nèi)線；用水系將建筑物之間聯(lián)系，使得該區(qū)域內(nèi)的建筑和自然可以很好的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)；在綠化的建筑和自然可以很好的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)；在綠化設(shè)計(jì)上力求體現(xiàn)現(xiàn)代都市中人群對(duì)郊區(qū)的田園設(shè)計(jì)上力求體現(xiàn)現(xiàn)代都市中人群對(duì)郊區(qū)的田園生活情趣的向往，在小區(qū)內(nèi)用盡可能多的綠化生活情趣的向往，在小區(qū)內(nèi)用盡可能多的綠化使小區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境與自然氣候相符合，達(dá)到使小區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)

63、境與自然氣候相符合，達(dá)到一種田園生活的居住理念。一種田園生活的居住理念。n n在環(huán)境設(shè)計(jì)中還特別考慮到社區(qū)是針對(duì)老齡人在環(huán)境設(shè)計(jì)中還特別考慮到社區(qū)是針對(duì)老齡人群，在設(shè)計(jì)中按照無(wú)障礙規(guī)范設(shè)計(jì)，使得居者群，在設(shè)計(jì)中按照無(wú)障礙規(guī)范設(shè)計(jì)，使得居者能生活愉快，心情舒暢。能生活愉快，心情舒暢。 n n景觀建設(shè)應(yīng)具有東方人文色彩，綠化配置以東景觀建設(shè)應(yīng)具有東方人文色彩，綠化配置以東方古典園林常用的竹、松、梅等為主方古典園林常用的竹、松、梅等為主 n n集中綠化由開闊的草坪綠化和具有集合功能的集中綠化由開闊的草坪綠化和具有集合功能的大小型廣場(chǎng)組合而成大小型廣場(chǎng)組合而成七、老年公寓產(chǎn)品特點(diǎn)以規(guī)劃、戶型和裝修為例

64、以規(guī)劃、戶型和裝修為例1、住宅建筑規(guī)劃n n 在充分通風(fēng)、采光的基礎(chǔ)上，其建筑格局以在充分通風(fēng)、采光的基礎(chǔ)上，其建筑格局以“ “圍合狀圍合狀” ”布置為主。布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺(tái)，在建筑空間上充分賦予老圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺(tái)，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動(dòng)的平臺(tái)。年人交流和活動(dòng)的平臺(tái)。n n底層架空，景觀陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)空間，屋頂花園，擴(kuò)大花園范圍。底層架空，景觀陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)空間，屋頂花園，擴(kuò)大花園范圍。n n以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成為住宅主體。以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成為住宅主體。n n比普通住宅相應(yīng)的提高日照標(biāo)準(zhǔn)。比普通住宅

65、相應(yīng)的提高日照標(biāo)準(zhǔn)。n n出入口、通道應(yīng)考慮輪椅通行和安置扶手，室內(nèi)地面應(yīng)平坦，無(wú)高差，出入口、通道應(yīng)考慮輪椅通行和安置扶手，室內(nèi)地面應(yīng)平坦，無(wú)高差，并進(jìn)行防滑措施，許多公共設(shè)施區(qū)應(yīng)設(shè)扶手。并進(jìn)行防滑措施，許多公共設(shè)施區(qū)應(yīng)設(shè)扶手。n n商業(yè)布置以方便老年人為主。商業(yè)布置以方便老年人為主。2、常見戶型：n n陽(yáng)光公寓陽(yáng)光公寓獨(dú)居獨(dú)居一房一廳一衛(wèi)（面積：一房一廳一衛(wèi)（面積：40-6040-60平方米平方米/ /間）間）n n睦親住宅睦親住宅二室二廳二衛(wèi)（面積在二室二廳二衛(wèi)（面積在80-10080-100平方米）平方米） n n親子住宅親子住宅共居共居三房二廳（面積在三房二廳（面積在120-1401

66、20-140平方米）或少部分平方米）或少部分的二房二廳（面積在的二房二廳（面積在90-12090-120平方米之間）平方米之間） 3、房屋裝修n n 老年人住宅裝飾裝修應(yīng)該與其心理特點(diǎn)互相適應(yīng)，營(yíng)造舒適優(yōu)雅、簡(jiǎn)老年人住宅裝飾裝修應(yīng)該與其心理特點(diǎn)互相適應(yīng)，營(yíng)造舒適優(yōu)雅、簡(jiǎn)潔方便、個(gè)性突出的生活環(huán)境。潔方便、個(gè)性突出的生活環(huán)境。室內(nèi)外無(wú)障礙設(shè)計(jì)n n居室的格調(diào)和布局要符合老年人的生理和心理特點(diǎn)。室內(nèi)外進(jìn)行無(wú)障居室的格調(diào)和布局要符合老年人的生理和心理特點(diǎn)。室內(nèi)外進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，減少地面層的高差，以利行走方便，也為輪椅進(jìn)出創(chuàng)造條件。礙設(shè)計(jì)，減少地面層的高差，以利行走方便，也為輪椅進(jìn)出創(chuàng)造條件。室內(nèi)地面

67、應(yīng)采用防滑材料，例如：廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷磚，其他地面可室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑材料，例如：廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋。浴缸不宜過(guò)高，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋。浴缸不宜過(guò)高，較高應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，較高應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。老年人在室內(nèi)活動(dòng)路線必須暢通無(wú)阻。以確保安全。老年人在室內(nèi)活動(dòng)路線必須暢通無(wú)阻。 裝飾材料不求華麗 n

68、n裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情。注重簡(jiǎn)潔、典雅，裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情。注重簡(jiǎn)潔、典雅，不求華麗，例如墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。不求華麗，例如墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。n n室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍(lán)等。忌用紅、橙、黃，因?yàn)榧t色會(huì)引起心色，如淺米黃、淺灰、淺藍(lán)等。忌用紅、橙、黃，因?yàn)榧t色會(huì)引起心律加

69、速，血壓升高，不利于健康。淺藍(lán)則給人以安寧感，適合減緩心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍(lán)則給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。 家具盡量減少棱角 n n家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多。家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角，老家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多。家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角，老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處，床與沙發(fā)稍硬不人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處，床與沙發(fā)稍硬不宜過(guò)軟，沙發(fā)家具應(yīng)體現(xiàn)人體工程學(xué)，沙發(fā)不宜過(guò)軟、過(guò)深和過(guò)矮，宜過(guò)軟，沙發(fā)家具應(yīng)體現(xiàn)人體工程學(xué)，沙發(fā)不宜

70、過(guò)軟、過(guò)深和過(guò)矮，更不要坐下去站不起來(lái)。更不要坐下去站不起來(lái)。n n電器安裝以電器安裝以“ “老老” ”為本為本n n室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強(qiáng)，夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁。因室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強(qiáng)，夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁。因老年人視力衰退，寫字看書燈光應(yīng)強(qiáng)一些。室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，老年人視力衰退，寫字看書燈光應(yīng)強(qiáng)一些。室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便。家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺夜間使用要方便。家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動(dòng)保溫功能。等有自動(dòng)保溫功能。八、老年公寓配套特點(diǎn)1、智能化配置 紅外線保安系統(tǒng)、對(duì)講門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管

71、理紅外線保安系統(tǒng)、對(duì)講門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)等安防系統(tǒng)；系統(tǒng)等安防系統(tǒng)； 每戶（間）設(shè)置無(wú)線呼救系統(tǒng)，內(nèi)部小總機(jī)；每戶（間）設(shè)置無(wú)線呼救系統(tǒng)，內(nèi)部小總機(jī)； 無(wú)線定位求助系統(tǒng)無(wú)線定位求助系統(tǒng) 社區(qū)一卡通服務(wù)；社區(qū)一卡通服務(wù)； 防盜緊急救助系統(tǒng)（防盜門磁、紅外線報(bào)警裝置）、防火煙防盜緊急救助系統(tǒng)（防盜門磁、紅外線報(bào)警裝置）、防火煙感系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警裝置；感系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警裝置； 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、數(shù)字電視；寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、數(shù)字電視； 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 社區(qū)內(nèi)較為密集的定點(diǎn)設(shè)置社區(qū)內(nèi)較為密集的定點(diǎn)設(shè)置SOSSOS的緊急呼叫系統(tǒng)；的緊急呼叫系統(tǒng)； 考慮部分殘障人士的需求，設(shè)

72、置盲道等通道；考慮部分殘障人士的需求，設(shè)置盲道等通道； 電子公告板（中、英雙語(yǔ)）、背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)電子公告板（中、英雙語(yǔ)）、背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng) 車輛管理系統(tǒng)；車輛管理系統(tǒng)； 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。 2、會(huì)所n n除了常規(guī)的除了常規(guī)的“ “洗衣中心、社區(qū)服務(wù)中心、醫(yī)療服務(wù)中心、家政服務(wù)中洗衣中心、社區(qū)服務(wù)中心、醫(yī)療服務(wù)中心、家政服務(wù)中心等等之外，還應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)有：心等等之外，還應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)有：n n “ “國(guó)際會(huì)議中心國(guó)際會(huì)議中心” ”：定期舉辦大型的國(guó)內(nèi)、國(guó)際性的各類研討會(huì)和：定期舉辦大型的國(guó)內(nèi)、國(guó)際性的各類研討會(huì)和活動(dòng)；活動(dòng)； n n多功能廳：滿足日常的觀看電影、唱歌、跳舞、晚會(huì)

73、等；多功能廳：滿足日常的觀看電影、唱歌、跳舞、晚會(huì)等；n n“ “創(chuàng)業(yè)天地創(chuàng)業(yè)天地” ”：充分調(diào)動(dòng)老人參與社區(qū)管理的積極性，發(fā)揮老年人：充分調(diào)動(dòng)老人參與社區(qū)管理的積極性，發(fā)揮老年人的專長(zhǎng)，力爭(zhēng)滿足老人老有所為的心理；的專長(zhǎng)，力爭(zhēng)滿足老人老有所為的心理；n n“ “幼兒園幼兒園” ”：滿足：滿足 “ “含飴弄孫含飴弄孫” ”的心理需求，并方便共居者的子的心理需求，并方便共居者的子女教育；女教育；n n文體娛競(jìng)賽園地：滿足日常生活、文化、體育的活動(dòng)需求；文體娛競(jìng)賽園地：滿足日常生活、文化、體育的活動(dòng)需求； n n以單元幢或組團(tuán)家長(zhǎng)制組織：給予人們?cè)诔鞘兄械囊环N參與感與活以單元幢或組團(tuán)家長(zhǎng)制組織：給

74、予人們?cè)诔鞘兄械囊环N參與感與活動(dòng)力。動(dòng)力。3、電梯 電梯多采用醫(yī)院專用的長(zhǎng)方形柜型電梯，方便擔(dān)架搭乘；電梯多采用醫(yī)院專用的長(zhǎng)方形柜型電梯，方便擔(dān)架搭乘； 電梯按鍵上也會(huì)有普通位置的按鍵設(shè)置，也會(huì)增加為殘疾人或是電梯按鍵上也會(huì)有普通位置的按鍵設(shè)置，也會(huì)增加為殘疾人或是行動(dòng)不方便的老人專門設(shè)置的電梯按鍵；行動(dòng)不方便的老人專門設(shè)置的電梯按鍵； 電梯播報(bào)的聲音也會(huì)比普通電梯大，以照顧聽力不是很好的老人。電梯播報(bào)的聲音也會(huì)比普通電梯大，以照顧聽力不是很好的老人。4、商業(yè)n n以特色主題文化商業(yè)設(shè)施配合生活服務(wù)功能商業(yè)。除對(duì)一般居民外，需注入針對(duì)老年及休閑、文化、觀光的特殊商業(yè)服務(wù)。 n n比如：當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)

75、店、特色餐飲店、花鳥店、古董藝品、戲曲茶樓、醫(yī)療保健用品商店、特色服裝店，書店等。5、配套養(yǎng)老、度假、居住、文化、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、學(xué)習(xí)、創(chuàng)業(yè)、健身于一養(yǎng)老、度假、居住、文化、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、學(xué)習(xí)、創(chuàng)業(yè)、健身于一體體 n n生活配套設(shè)施：生活配套設(shè)施： 超市、菜場(chǎng)、美容美發(fā)、洗衣房超市、菜場(chǎng)、美容美發(fā)、洗衣房n n服務(wù)設(shè)施：服務(wù)設(shè)施： 醫(yī)療保健中心、餐飲、茶室等等醫(yī)療保健中心、餐飲、茶室等等n n娛樂(lè)設(shè)施：娛樂(lè)設(shè)施： 閱覽室、多功能娛樂(lè)廳、棋牌室等閱覽室、多功能娛樂(lè)廳、棋牌室等 n n醫(yī)療保健設(shè)施：醫(yī)療保健設(shè)施： 診所、醫(yī)療室、醫(yī)療咨詢等診所、醫(yī)療室、醫(yī)療咨詢等 n n健身設(shè)施：健身設(shè)施：

76、室內(nèi)游泳池、健身房等室內(nèi)游泳池、健身房等n n文化設(shè)施：文化設(shè)施： 老年大學(xué)、藏書閣、書法繪畫廳等老年大學(xué)、藏書閣、書法繪畫廳等 n n 休閑娛樂(lè)設(shè)施示意：室外溫泉室外溫泉室內(nèi)溫泉室內(nèi)溫泉康體中心康體中心沙弧球沙弧球茶室茶室桌球室桌球室6、生活機(jī)能配備 n n清潔服務(wù)清潔服務(wù)n n代購(gòu)、代訂服務(wù)代購(gòu)、代訂服務(wù)n n公寓的醫(yī)護(hù)人員定期上門為老年人做保健及健康檢查，小病及時(shí)醫(yī)療，公寓的醫(yī)護(hù)人員定期上門為老年人做保健及健康檢查，小病及時(shí)醫(yī)療，大病及時(shí)送醫(yī)院治療大病及時(shí)送醫(yī)院治療n n寵物托管服務(wù)寵物托管服務(wù)n n郵政收發(fā)、定時(shí)提醒等服務(wù)郵政收發(fā)、定時(shí)提醒等服務(wù)n n旅游活動(dòng)安排服務(wù)旅游活動(dòng)安排服務(wù) n n健身培訓(xùn)、輔導(dǎo)及陪練健身培訓(xùn)、輔導(dǎo)及陪練 n n日常醫(yī)療保健指導(dǎo)日常醫(yī)療保健指導(dǎo) n n花卉、盆景藝術(shù)指導(dǎo)花卉、盆景藝術(shù)指導(dǎo) n n聯(lián)誼沙龍、互助小組聯(lián)誼沙龍、互助小組n n其他為老年人提供的特殊服務(wù)其他為老年人提供的特殊服務(wù)部分配套展示老年大學(xué)老年大學(xué)社區(qū)醫(yī)院社區(qū)醫(yī)院end