1、北海酒店項目前期發展方案北海酒店項目前期發展方案橙輝商業管理公司2012年9月我司自2012年9月5日至9月11日，集合調查專員8人，歷時6天，對北海酒店業進行集中調查。調查方式調查方式：網絡資料收集、酒店現場考察、電話訪談等。調查對象調查對象：精選北海市內二星級（主要是三星以上）酒店45家，另有一定規模的商務賓館和旅館25家。報告形成報告形成：結合項目地塊所處區域環境，我司對調查所獲取的73家酒店賓館信息資料進行整理、分析、研究，集中精力于三星級以上的17家酒店賓館，最終形成本報告，以期對項目定位及運營提供參考建議。前言前言報告思路報告思路一、酒店發展一、酒店發展概況概況二、酒店基本情況二、

2、酒店基本情況三、酒店格局調查三、酒店格局調查第三部分、項目區域背景與分析第三部分、項目區域背景與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目總體布局建議第三部分、項目區域背景與分析第三部分、項目區域背景與分析第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目總體布局建議第二部分、北海酒店運營調查與分析第二

3、部分、北海酒店運營調查與分析第三部分、項目區域背景與分析第三部分、項目區域背景與分析第一部分、北海酒店發展概況第一部分、北海酒店發展概況第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第五部分、項目總體布局建議第五部分、項目總體布局建議第一部分北海酒店發展概況及格局北海旅游業快速發展2011年北海共接待國內游客約1100萬人次，比增17%；接待入境旅游者約8.萬人次，比增13.7%；實現國內旅游收入約80億元，比增19%；實現國際創匯約2500萬美元，比增16%。北海酒店業蓬勃興起截止到2012年9月，北海共有星級酒店賓館37家，擁有床位近9000張。一批老酒店被淘汰，如綠島酒店等；更

4、多的新酒店投入運營，如金昌開元名都大酒店等。北海酒店業正由緩慢的粗放模式向快速的集約模式轉變據北海旅游局2011年統計數據，北海共有酒店賓館約284家，而具有一定規模和檔次的星級酒店，尤其是三星級以上的共37家。而在2011年和2012年新獲批建設的五星級酒店就有11家。集約型的快速發展時代，已經來臨。集約型的快速發展時代，已經來臨。一、酒店發展概況一、酒店發展概況酒店的發展與旅游業的發展息息相關，旅游業的發展直接帶動酒酒店的發展與旅游業的發展息息相關，旅游業的發展直接帶動酒店業的發展店業的發展一、酒店發展概況一、酒店發展概況 從2006年開始，北海旅游業進入快速發展，年旅游收入增值均保持在1

5、9%以上。 相對于旅游業的快速發展，北海酒店業卻進入總量下降的怪圈，到2011年星級酒店從2008年的40家降低為37家。 究其原因，在于一批設施落后、管理不善的老式酒店退出市場。一、酒店發展概況一、酒店發展概況酒店發展概況，是旅游發展的一面鏡子酒店發展概況，是旅游發展的一面鏡子北海現有37家星級酒店，共有五星、準五星、四星、準四星、三星、準三星等標準。其中，五星級1家，準五星2家，四星10家，準四星4家，三星14家，準三星6家。二、酒店基本情況二、酒店基本情況三、酒店發展格局三、酒店發展格局 珍珠灣海景酒店 海珠度假大酒店蘇福比畫廊酒店楓林藍灣大酒店 金昌開元名都大酒店 城市便捷酒店 城市便

6、捷酒店和美假日度假酒店同大商務酒店香格里拉大飯店 路海大酒店 荔珠國際大酒店 真龍國際大酒店 南陽國際大酒店鼎盛長安酒店利源國際大酒店石林大酒店國發夜巴黎酒店北海酒店主要集中在北部的海城區和南部的銀海區，這兩個區集中的北海高檔的90%以上一、總體而言北海酒店發展較為滯后，星級酒店及床位數量連續幾年下降，與三亞等沿海旅游城市相比更是落后，與北海作為旅游城市的地位嚴重不符，并且已在一定程度上制約了北海旅游經濟的進一步發展。二、現有的酒店中，半數以上酒店已非常老舊，如銀暉、皇都、路海、天湖等（甚至香格里拉酒店也已經有近20年歷史），這些酒店設備老化、配套不全、經營理念落后，距離淘汰僅一步之遙。但在酒

7、店床位不足的情況下，即使這些酒店已經老舊，旺季仍然床位爆滿。三、現有的酒店以商務型酒店為主，除了個別酒店之外，絕大部分經營中的酒店缺乏特色和個性，與北海旅游度假酒店的定位不符。四、酒店分布主要是銀灘、北海大道及茶亭路等區域，其中茶亭路聚集了香格里拉、富麗華兩大五星級酒店，高端酒店形象深入人心。五、酒店經營淡旺季節明顯，房費14月、56月、78月、9月、10月、春節前后都不同，價格變化明顯。四、發展現狀總結四、發展現狀總結北海酒店升級換代的時刻已經來臨北海酒店升級換代的時刻已經來臨總體而言，北海酒店業已經到了升級換代時刻，在未來幾年內將迎來大洗牌！總體而言，北海酒店業已經到了升級換代時刻，在未來

8、幾年內將迎來大洗牌！第二部分 北海酒店運營調查與分析報告思路報告思路第三部分、項目發展背景與戰略第三部分、項目發展背景與戰略第二部分、北海酒店運營調查與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析一、一、五星級五星級酒店運營調查酒店運營調查第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第五部分、項目總體布局建議第五部

9、分、項目總體布局建議三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查四、四、特色特色酒店運營調查酒店運營調查五、五、分析分析與結論與結論二、二、三三星級以上酒店運營調查星級以上酒店運營調查北海現有酒店中，北海現有酒店中，掛牌的五星級酒店僅香格里拉大酒店一家；掛牌的五星級酒店僅香格里拉大酒店一家；準五星級酒店有兩家，分別是南洋國際大酒店和金昌開元名都大酒店。準五星級酒店有兩家，分別是南洋國際大酒店和金昌開元名都大酒店。 一、五星級酒店運營調查一、五星級酒店運營調查1.1 1.1 香格里拉大酒店：香格里拉大酒店：北海唯一的掛牌五星級酒店，有364間客房及套房，2010年重裝。酒店提供設施高檔的健身俱樂部，

10、包括桑拿、蒸汽浴、旋渦浴、按摩設施等。健身房配備齊全的心血管鍛煉設備及衛星電視，另有室外網球場。北海香格里拉酒店還擁有當地至齊全的會議設施。在舉辦大型會議及娛樂活動時，宴會廳可充分擴展，容納多達2000賓客；如欲舉行小型會議及社交聚會，飯店另有10間不同大小的多功能室以供選擇。 一、星級酒店運營調查一、星級酒店運營調查 酒店大堂酒店大堂 情趣泳池情趣泳池 室外園林室外園林1.1 1.1 香格里拉大酒店香格里拉大酒店一、星級酒店運營調查一、星級酒店運營調查共364間客房，房價跨度大（以上房價未含服務費），門市價高出300400元/間。1.1 1.1 香格里拉大酒店香格里拉大酒店一、星級酒店運營調

11、查一、星級酒店運營調查實地調查了解到，香格里拉大酒店日常入住率達到60%以上，旺季幾乎100%。以北海最高的房價，何以有如此高的入駐率？！原因一，北海唯一的掛牌五星級酒店，品牌效應無可比擬，沒有同等級的競爭對手；原因二，高檔的裝修標準。該酒店1996年開業，2002年重新裝修，2010年第三次裝修。目前盡管設施依然高于北海大多酒店，但部分客房設備的更新已經開始，始終保持裝修標準的領先，讓香格里拉大酒店在品質上遙遙領先。原因三，豐富的服務設施。從近200人的中餐廳，到100余人的西餐廳；從大型多功能廳，到多種形式的小規模會議室；從室內健身桑拿，到室外泳池；從考究的室內裝飾，到精致的室外園林香格里

12、拉配套之豐富，遠超其他酒店。1.2 1.2 南洋國際大酒店：南洋國際大酒店：準五星級酒店，擁有284間客房及套房。由南洋投資控股集團公司按國際5星級標準獨資興建的現代商務旅游型酒店，地處北海金融商業中心貴州路與北海大道交匯處，環境優越，交通便捷。酒店樓高28層，總建筑面積2.68萬平方米，整體建筑矯健偉岸、氣勢拔云，是北海地標性建筑，是集商務、休閑、餐飲、健身、娛樂為一體的大型綜合性酒店。 酒店開業時間2009年1月1日，是目前廣西北部灣最為豪華的酒店之一。 一、星級酒店運營調查一、星級酒店運營調查 豪華的會議大廳豪華的會議大廳 酒店大堂酒店大堂 酒店立面酒店立面1.2 1.2 南洋國際大酒店

13、南洋國際大酒店一、星級酒店運營調查一、星級酒店運營調查共284間客房。以上均為協議價，不含服務費，門市價高出100200元/天。1.2 1.2 南洋國際大酒店南洋國際大酒店一、星級酒店運營調查一、星級酒店運營調查實地調查了解到，南洋國際大酒店日常入住率達到70%以上，周末達80%以上，旺季100%爆滿。入駐率達到70%以上的原因有：一，性價比較高。做為北海為數不多的可以和香格里拉競爭的酒店，該酒店房價明顯低于香格里拉，較高的性價比，可以讓旅客少花200元/天以上，而享受到與香格里拉最為接近的服務；二，掛靠的士也是招牌掛靠的士也是招牌。北海幾乎所有的出租車都不打表，只靠協商確定價格，唯獨南洋大酒

14、店門口的的士都要求打表，僅此一項就給游客以收費服務非常透明的感覺。三，高標準的酒店裝飾。三，高標準的酒店裝飾。該酒店2009年投入運營，至今酒店各項裝飾尤其是客房裝飾依然處于北海領先地位，與其隔路相望的精通銀暉酒店已有破敗之相，雙方呈鮮明對比，南洋車水馬龍，精通銀暉門可羅雀。1.3 1.3 金昌開元名都大酒店：金昌開元名都大酒店：準五星級酒店，擁有255間客房及套房，2012年投入運營。北海金昌開元名都大酒店是一家由浙江金昌房地產集團投資興建，中國最大的民營高星級連鎖酒店集團、最具規模中國飯店集團第二名的開元酒店集團全權管理的豪華商務旅游型酒店。 一、星級酒店運營調查一、星級酒店運營調查 開元

15、的集團品牌開元的集團品牌 時尚的健身房時尚的健身房 康體設施康體設施1.3 1.3 金昌開元名都大酒店金昌開元名都大酒店一、星級酒店運營調查一、星級酒店運營調查共有客房255套。以上均為協議價，門市價高出300400元/天。另北海市政府與該酒店淡季的協議價為320元/天，旺季要更高。1.3 1.3 金昌開元名都大酒店金昌開元名都大酒店一、星級酒店運營調查一、星級酒店運營調查實地調查了解到，金昌開元名都大酒店日常入住率達到60%以上，旺季幾乎100%。能夠有如此高的入駐率，得益于：一集團化的標準管理，開元酒店集團全權管理下，依托集團品牌形象，在高端客戶中擁有強大的品牌優勢；尤其是對省外旅客，開元

16、集團的品牌優勢成為這些旅客選擇下榻酒店的重要因素。二高檔酒店中距銀灘最近。在銀灘附近的所有酒店中，金昌開元名都酒店裝修最為豪華；在整個北海酒店業中，裝修標準能夠與金昌開元名都酒店相對比的，距離銀灘距離都較遠。五星級酒店調查對比五星級酒店調查對比1、客房設置對比分析：（1）客房設置以雙人間為主：單間344套，占全部客房總量903套的38%；雙間415套，占客房總量的46%；套間144套，占客房總量的16%。（2）客房配置豪華，房間寬帶上網、獨立的淋浴間和浴缸、國際衛星電視、私人電子保險箱、迷你酒吧、國際直撥長途電話、免費瓶裝水、熨斗/熨衣板、電子結帳系統、嬰兒床、免費衛生間清潔備品，并有非吸煙客

17、房、殘障人設施。（3）套間面積在100以上，雙人間面積在4050，單人間面積在3040。五星級酒店調查對比五星級酒店調查對比2、房價對比分析：（1）城景房價格基本在600元/天以下，海景房價格基本在490元/天以上；套間價格基本在1100元/天以上，南洋國際例外；（2）南洋國際因無海景可利用，其價格定位為五星級酒店享受，三星級價格；（3）豪華套間，尤其是總統套房，定價最高，旨在提高酒店檔次，入住率50%左右。五星級酒店調查對比五星級酒店調查對比3、入住率對比分析：（1）日常入駐率基本都在60%以上，其中金昌開元最高，日常入駐率達70%以上；（2）評估全年入住率均在77%以上，其中南洋國際大酒店

18、因價格優勢明顯，達到82%（3）表明高檔酒店在北海旅游市場生存環境良好。五星級酒店調查對比五星級酒店調查對比4、配套設施對比分析：（1）餐飲設施，三家酒店基本相同，南洋國際缺少西餐、酒吧；（2）康體設施，金昌開元名都最為完善，南洋國際僅有健身館一項；（3）休閑設施，以南洋國際最少僅有桑拿，香格里拉最多，金昌開元名都有KTV最具特色。五星級酒店調查對比五星級酒店調查對比5、會議設施對比分析：（1）大型會議廳以香格里拉酒店最大，可容納2000人，在整個北海一家獨大；（2）中型會議廳三家區別不大；（3）商務會議廳（室）區別不大。五星級酒店調查對比五星級酒店調查對比6、停車位對比分析：（1）三家酒店均

19、設有地下停車場；（2）三家酒店車位均不能完全滿足客戶需求；（3）三家酒店均把其所在路段及周邊空地做為附加停車場使用。1、北海現有五星級酒店經營狀況良好北海現有的三家五星級（含準五星級）配套設施和服務水平均據北海酒店業前列，全年入住率達到70%以上，經營狀況良好。2、北海五星級酒店將迎來建設高潮。目前北海數量較少，僅占全部星級酒店總量的8%。但調查了解到，北海近年新獲批建設的五星級酒店共11家，再加上原有的四星級富麗華酒店的升級，未來幾年北海的五星級酒店將增加到15家，較現在足足擴大4倍。3、北海五星級酒店未來競爭激烈。從3家，迅速增加到15家，客房總量至少擴大4倍，現有的高端客戶大規模分流，盡

20、管北海旅游業迅速發展，可以緩解競爭的慘烈，但總體而言，競爭的激烈程度至少在目前的幾倍以上。五星級酒店調查總結五星級酒店調查總結北海現有酒店中，共有四星級酒店10家；準四星級酒店有2家。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.1 2.1 海灘大酒店：海灘大酒店：四星級酒店，擁有192間客房及套房。海灘大酒店2000年開業，2007年重新裝修。坐落于廣西北海銀灘國家旅游度假區內，坐擁“天下第一灘”北海銀灘，與“南珠之光大型表演秀”融為一體、相得益彰，風景秀麗，空氣怡人。是銀灘附近檔次較高的酒店之一。 酒店夜景酒店夜景 雙人標間雙人標間二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營

21、調查2.1 2.1 海灘大酒店海灘大酒店共有客房192間。以上均為會議協議價，門市價高出300600元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.1 2.1 海灘大酒店海灘大酒店實地調查了解到，海灘大酒店日常入住率高達90%以上，旺季100%爆滿。何以有如此高的入駐率？！原因一，距離銀灘最近的高檔酒店之一，與核心景點的短距離讓海灘大酒店在與同級別對手的競爭中脫穎而出；原因二，在距銀灘最近的酒店中，配套齊全首屈一指。銀灘附近酒店配套設施多不有缺陷，像海灘大酒店這樣具備300人的會議廳、保齡球、棋牌室、桌球、夜總會，并提供中餐、晚餐的酒店極少。棋牌室棋牌室 斯諾克臺球斯諾克臺球

22、郁金香夜總會郁金香夜總會 保齡球保齡球 二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.2 真龍大酒店：四星級酒店，擁有190間客房及套房，開業2002年。北海真龍國際大酒店是由中國煙草總公司廣西壯族自治區公司、廣西卷煙總廠、北海煙草分公司等共同投資的一家商務旅游酒店。2003年春，酒店順利成為中國飯店金鑰匙組織會員，世界金鑰匙酒店聯盟首批成員。酒店總建筑面積28800平方米，樓高72米，共21層（地上19層，地下2層），配備多功能宴會大廳可容納300人，適用于各類大型會議、宴會及酒會。 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂 客房設施陳舊客房設施陳舊二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以

23、上酒店運營調查2.2 2.2 真龍大酒店真龍大酒店共有客房190間。以上均為協議價，門市價高出200400元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.2 2.2 真龍大酒店真龍大酒店實地調查了解到，真龍大酒店自2002年開業以來，幾乎沒有大規模的裝修，整個酒店除大堂外，設施陳舊，尤其客房家具均為原木風格，與高檔酒店出入較大。但是，該酒店日常入住率仍接近60%，旺季幾乎100%。原因一，該酒店由廣西煙草集團開發，幾乎廣西煙草下屬各地分公司均以該酒店為北海旅游、商務定點酒店，依托廣西煙草員工，該酒店即使設施老舊，依然可以有大量相對穩定的客源；原因二，豐富的服務設施。該酒店餐飲方

24、面配備了中餐、咖啡廳、酒吧等中高檔消費場所，并可承接宴會；康體設施方面配備了健身館和保齡球；娛樂設施方面設置了按摩、KTV等中高檔場所，尤其是KTV裝修較為豪華可以說，該酒店就是針對廣西煙草集團內部員工尤其是中高層領導的而進行的服務配置。因此，該酒店最大的特點就是以單位尤其是廣西煙草各分公司員工為主。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.3 維也納酒店：四星級酒店，擁有260間客房及套房，開業時間2012年9月29日。維也納酒店（北海北部灣廣場店）（原北海凱旋國際商務大酒店有限公司）是以“五星體驗，二星消費”為經營理念的五星精品連鎖酒店。酒店主樓高31層，擁有各類全寬帶接入的

25、高層觀景豪華客房318間（套）。酒店頂部設有2000平方米雙層的360度旋轉觀海餐廳，可容納500多人同時用餐，是北海標志性建筑及最佳觀光點，酒店設有大型多功能廳及小型會議廳，并有車位150余個。 開闊的觀海餐廳開闊的觀海餐廳 酒店大堂酒店大堂 酒店立面酒店立面二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.3 2.3 維也納酒店維也納酒店共有客房260套。以上均為協議價，門市價高出150300元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.3 2.3 維也納酒店維也納酒店維也納酒店是在原北海凱旋國際商務大酒店的基礎上，重新裝修而來，預計開業時間為2012年9月29日。

26、該酒店特點有：一、大型海景餐廳。酒店頂部設有2000平方米雙層的360度旋轉觀海餐廳，可容納500多人同時用餐，是北海標志性建筑及最佳觀光點。二、高性價比客房。該酒店以“五星體驗，二星消費”為經營理念，其房價普遍低于同等級酒店，高性價比的房價定位，將成為該酒店市場競爭的有力措施。 9 9樓的會議大廳樓的會議大廳 裝修告示裝修告示二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.4 路海大酒店：四星級酒店，擁有204間客房及套房。北海路海大酒店酒店風帆式造型，構成十里銀灘一道亮麗的風景。占地面積三萬一千多平方米，由北海路海大酒店（主樓準四星級酒店）和鐵道部北海基地（豪華經濟型酒店）等8棟樓

27、組成，擁有豪華套間，標準間，單人間，總統別墅，綜合樓等，可提供不同檔次客人下榻。該酒店1991年開業，2008年重新裝修。 酒店大堂酒店大堂 船帆立面船帆立面 宴會廳宴會廳二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.4 2.4 路海大酒店路海大酒店共有客房204間。以上均為協議價，門市價高出100300元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.4 2.4 路海大酒店路海大酒店實地調查了解到，路海大酒店日常入住率近50%，旺季100%。該酒店優勢是：一是為南寧鐵路局北海定點酒店，提供了大量、穩定的客源；二是酒店規格多樣。該酒店共有大中小6個會議廳，可滿足不同規格

28、會議要求；三是豐富的服務設施。中西餐、咖啡廳、酒吧，桌球、網球、游泳、健身等設施，滿足會議需求。該酒店劣勢有：一、鐵道部下屬經營，國營性質導致服務人員積極性不高；二、設施設備老舊，尤其是客房、餐廳、會議廳等隨處可見過時的裝修。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.5 珍珠灣海景酒店：四星級酒店，擁有249間客房及套房，2004年開業，2008年重新裝修。是一家集客房、餐飲、康樂休閑為一體的商務度假綜合性酒店。酒店由香港貝爾高林設計公司匠心創意，親水園景與簡約時尚裝修理念相融合，為北海唯一獨具自身建筑風格和個性服務理念的新型酒店。酒店建筑面積16000多平方米，呈庭院式布局，內

29、有游泳池引用天然海水。 別墅改造的屋頂別墅改造的屋頂 木質屋頂木質屋頂 獨特的風格獨特的風格二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.5 2.5 珍珠灣海景酒店珍珠灣海景酒店共有客房249套。經濟標間，多設置與酒店低層，通風、采光條件較差，無論海景、園景均難以看到，價格較低。以上均為協議價，門市價高出50200元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.5 2.5 珍珠灣海景酒店珍珠灣海景酒店實地調查了解到，珍珠灣海景酒店日常入住率50%以上，旺季100%。該酒店優勢是：一是相對大量的經濟間的設置，吸引了大量客源，經濟間在海景酒店中性價比優勢明顯；二是獨特的酒

30、店立面，吸引過往旅客眼球；三是根據市場要求改善客房結構。該酒店目前正在逐步增加套房數量，以滿足客戶要求。該酒店劣勢有：一、2008年的裝飾已經過時，逐步更新，周期較長，難以提升酒店品質，尤其是客房家具；二、作為最重要的配套設施之一的會議室老舊不堪，與酒店品質形成明顯落差。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.6 廣西電網公司北海培訓中心：四星級酒店，擁有244間客房及套房，1993年開業，2007年重新裝修。座落在有“天下第一灘”之稱的北海銀灘國家旅游度假區西側的僑港海灘.占地面積2.3萬平米,是南方電網公司、廣西電網公司培訓基地。 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂二、四星

31、級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.6 2.6 廣西電網北海培訓中心廣西電網北海培訓中心共有客房244間。以上均為協議價，門市價高出2001400元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.6 2.6 廣西電網北海培訓中心廣西電網北海培訓中心實地調查了解到，廣西電網北海培訓中心日常入住率近50%，旺季100%。該酒店優勢是：一是體托廣西電網客源穩定；二是距離銀灘較近；三是裝修設施設備較為高檔，且更新速度較快。該酒店劣勢有：一、以接待廣西電網系統人員較多，對散客服務不夠周到，在四星級酒店中相對較差；二、服務尤其是衛生工作不夠細致，大堂地毯上毛發殘留較多。二、四星級

32、以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.7 明悅星都酒店：四星級酒店，擁有80間客房及套房，2010年開業。位于北海市北京路與西南大道交匯處，主樓高3層，擁有餐廳、會議室和大型的免費停車場。 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.7 2.7 明悅星都酒店明悅星都酒店共有套房80間。該酒店雖有四星級認證，但各項配套設施均空白，僅有早餐提供，所以價格較低。以上均為協議價，門市價高出50100元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.7 2.7 明悅星都酒店明悅星都酒店實地調查了解到，該大酒店日常入住率不足40%，旺季8

33、0%以上。入駐率較低的原因有：一是位置較差，周邊既無景點，又缺乏自身商業配套，甚至連餐飲都無法滿足，僅可提供早餐。二是酒店布置不夠合理，導致走廊尤其是客房異味較重。三是車位較少，僅能容納30輛轎車，且沒有地下停車場。盡管該酒店硬件設施較好，裝飾材料質量上乘，但仍難以吸引旅客入住，導致旅客乘興而來敗興而歸。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.8 精通銀暉大酒店：四星級酒店，139間客房及套房，2004年開業,精通酒店集團接手后局部重裝，2011年開業。北海精通國際大酒店是精通酒店集團旗下的一家按四星標準興建和經營的商務旅游涉外酒店。酒店總建筑面積3.8萬平方米，樓高28層，整

34、體建筑氣勢恢宏，獨具匠心，曾經是北海市最亮麗的工程，也是北海市標志性建筑之一。酒店集觀光、商務、餐飲、娛樂、購物于一體。 酒店立面酒店立面 酒店包廂酒店包廂二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.8 2.8 精通銀暉大酒店精通銀暉大酒店共有客房139間。以上均為協議價，門市價高出300500元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.8 2.8 精通銀暉大酒店精通銀暉大酒店實地調查了解到，精通銀暉大酒店日常入住率不足30%，旺季不足80%。入駐率較低的原因有：一是整體裝修極為陳舊，無論客房、會議廳，甚至餐廳，均無時尚豪華感覺，與四星級酒店落差極大。二是整體通

35、風效果極差，客房異味濃重，會議廳甚至無法進入。以該酒店的現狀而言，能有30%的入住率已經算難能可貴了。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.9 荔珠大酒店：四星級酒店，189間客房及套房，2004年開業,2010年局部重裝。北海荔珠國際大酒店樓高13層，總建筑面積2.3萬平方米，是由深圳建業(集團)股份有限公司按國際四星標準獨資興建經營的商務旅游型酒店，集商務、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體。 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.9 2.9 荔珠大酒店荔珠大酒店共有客房189間。以上均為協議價，門市價高出約100元/天。電腦

36、房較同類房價高出2050元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.9 2.9 荔珠大酒店荔珠大酒店實地調查了解到，荔珠大酒店日常入住率約60%，旺季100%。入駐率較高的原因有：一是總體環境良好，衛生工作細致到位。二是配套齊全，有中餐、西餐、咖啡廳、健身館、按摩、KTV及可容納300人的會議廳。該酒店房間設施稍顯陳舊，對酒店品質有一定影響，總體而言運營良好。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.10 東方威尼斯大酒店：四星級酒店，120間客房及套房，2011年開業。東方威尼斯大酒店主樓六層，酒店集餐飲、賓館、足療、洗浴于一體，均實現了電腦化管理，裝修豪華

37、典雅的港式餐廳，酒店一次可接納80多桌婚慶宴席，擁有可接到180人的大型會議室 。酒店酒店LOGO LOGO 酒店大堂酒店大堂二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.10 2.10 東方威尼斯大酒店東方威尼斯大酒店共有客房120間。以上均為協議價，門市價高出約1050元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.10 2.10 東方威尼斯大酒店東方威尼斯大酒店實地調查了解到，東方威尼斯大酒店日常入住率不足20%，旺季80%。入駐率較低的原因有：一是總體環境非常差，尤其是酒店綠化帶時常可見到老鼠出沒。二是配套設施缺乏，僅有足浴、餐廳，缺乏康體設施。三是部分客房為

38、暗房，通風采光均問題嚴重。整體而言，該酒店屬于北海四星級中較差的一家。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.11 新皇都大酒店：準四星級酒店，1989年開業,2011年重裝。酒店擁有各類觀景客房186間，提供住宿、餐飲、會議室、娛樂、保健、美容美發、旅游票務、大堂吧、停車場、銀行儲蓄等服務項目；是北海首家被評為全國八大特色建筑的現代化酒店；是北海市迄令為止最具代表性的現代地標建筑酒店。 酒店立面酒店立面 酒店配套酒樓酒店配套酒樓二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.11 2.11 新皇都大酒店新皇都大酒店共有客房186間。以上均為協議價，門市價高出50100

39、元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.11 2.11 新皇都大酒店新皇都大酒店實地調查了解到，新皇都大酒店日常入住率達到80%，旺季100%爆滿。入駐率較高的原因有：一是房價定位適中，性價比較高，適合工薪階層和普通游客。二是設施較為完善，尤其是空中泳池北海罕見。三是酒店獨特的外觀，很容易吸引游客關注。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.12 北海嘉萊度假酒店：準四星級酒店，擁有288間客房及套房，2005年開業,2011年重裝。嘉萊度假酒店是北海市唯一按五星級標準建造的豪華公寓式度假酒店。A樓高21層，B樓高21層，標準套房110平米。餐飲方面有粵

40、海軒中餐廳（粵、川、湘）、爵士西餐廳（酒水、飲料、西式菜點）、大堂吧（西式快餐、西點、蛋糕、面包）園林池畔燭光燒烤等，會議方面有多功能廳500人，中型會議室80人，豪華小會議室35人。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.12 2.12 北海嘉萊度假酒店北海嘉萊度假酒店共有客房288間。以上均為協議價，門市價高出10400元/天。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查2.12 2.12 北海嘉萊度假酒店北海嘉萊度假酒店實地調查了解到，北海嘉萊度假酒店日常入住率達到50%，旺季100%。入駐率較高的原因有：一是客房特點鮮明，北海唯一。純粹以套房為主的酒店，在北海獨

41、一無二，充分了滿足了家庭出游的需要。二是客房設置新穎，每間客房均設有廚房，這是北海其他酒店完全不具備的。三是設施高檔，無論是客房，還是大堂；無論是會議廳，還是室外泳池；無論是室內裝飾，還是室外園林，均達到北海高檔酒店標準，甚至與五星級酒店不遑多讓。二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查四星級酒店調查對比四星級酒店調查對比1、客房設置對比分析：以雙人間為主。單間共666間，占全部客房總量2341間的28%；雙人間共1369間，占59%；套間306間，占13%。注：嘉萊度假全部為幾房幾廳，按級別做相應歸類。四星級酒店調查對比四星級酒店調查對比2、房價對比分析：300元以下為主，共14

42、45間，占全部客房的62%；300400元共388套，占16%；400元以上共508套，占12%。 全部海景房共792間，其中300元以下122間，占海景房的15%，均為新皇都大酒店所 有，該酒店客房設施陳舊是導致其低價的重要原因。四星級酒店調查對比四星級酒店調查對比3、入住率對比分析：年平均入住率為69%。最高為海灘大酒店和新皇都大酒店，海灘大酒店為距離銀灘最近的、檔次最高的酒店；新皇都大酒店在同等級別酒店中價格較低。最低為東方威尼斯和精通銀暉，共同特點是酒店設施及其落后，通風效果極差，房間異味濃烈。四星級酒店調查對比四星級酒店調查對比4、配套設施對比分析：海灘大酒店最為齊全，明悅星都幾乎沒

43、有任何配套設施。四星級酒店調查對比四星級酒店調查對比5、會議設施對比分析：除明悅星都外，其余酒店均有承接大中型會議能力。四星級酒店調查對比四星級酒店調查對比6、停車位對比分析：除明悅星都外，其余酒店均占用道路停車，基本滿足需求。未調查到的其他星級酒店未調查到的其他星級酒店二、四星級以上酒店運營調查二、四星級以上酒店運營調查未錄入的三星級酒店主要有利：源國際大酒店、中玉大酒店、佳家酒店、天湖酒店；未錄入的二星級酒店主要有：南珠賓館、金園賓館、桂新大廈、銀谷灣大酒店、鐵工賓館、石化賓館。（1）客房設置均以單間為主，約占全部客房總量的80%以上。（2）房價定位以100200元為主力，約占全部客房總量

44、的85%以上。（3）入住率平均年入住率近60%。其中鐵工賓館和石化賓館例外，這兩家賓館均以掛靠單位員工入住為主，年入住率達到75%。（4）配套設施三星級酒店配套標準高于商務酒店，但明顯低于四星、五星酒店，尤其是康體設施、休閑娛樂設施；二星級酒店配套標準幾乎等同于商務酒店，其中鐵工和石化例外。鐵工賓館和石化賓館的配套標準更接近于四星級酒店。1、北海現有四星級酒店經營狀況較好從酒店的年平均入住率看，相對于五星級酒店70%以上的入住率，四星級酒店65%，從整體而言四星級酒店經營狀況較五星級有所落后，但整體經營狀況依然較好。2、北海四星級酒店兩極分化明顯。調查發現，現有四星級酒店經營狀況兩極分化嚴重。

45、經營最好的海灘大酒店年入住率達到86%、新皇都達到了82%，整個市場少有比及。但同時也發現精通銀暉大酒店和東方威尼斯酒店日常入住率都在50%以下，經營困難；而真龍大酒店、路海大酒店、廣西電網培訓中心之所以能達到60%以上的入住率，主要依靠的是掛靠單位的員工，其本身市場客戶較少。兩極分化，意味著四星級酒店將好的更好，甚至向五星級提升；差的更差，破產倒閉也不無可能；中間勢力，平穩發展。3、北海四星級酒店與五星級酒店差距在縮小。單單從硬件設施等酒店配置而言，四星級酒店與五星級之間相差無幾，尤其是海灘大酒店、嘉萊度假酒店等，在某些層面甚至超過五星級酒店，其所缺少的只是就酒店服務和文化等軟件而已，預計隨

46、著北海酒店整體競爭的日趨激烈，四星級酒店軟件必將迅速提高，與五星級之間的差距也將越來越小。四星級酒店調查總結四星級酒店調查總結北海現有酒店中，北海現有酒店中，達到四星級標準的商務酒店共達到四星級標準的商務酒店共5 5家，分別是鳳凰樹商務酒店、城市便捷酒店（北家，分別是鳳凰樹商務酒店、城市便捷酒店（北部灣店）、城市便捷酒店（大潤發店）、北海之星商務酒店和部灣店）、城市便捷酒店（大潤發店）、北海之星商務酒店和A A家連鎖酒店。家連鎖酒店。 三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查3.1 鳳凰樹商務酒店：準四星級酒店，擁有268間客房及套房，2008年開業,2010年重裝。北海鳳凰樹商務酒店是由廣西

47、全景房地產有限公司按國際四星標準獨資興建的商務旅游型酒店，坐落于四川路與北海大道交匯處，酒店總建筑面積2.8萬平方米，主樓高18層，集商務、休閑、餐飲、健身、娛樂、購物為一體。 三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂3.1 3.1 鳳凰樹商務酒店鳳凰樹商務酒店三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查共有客房268套。以上均為協議價，門市價高出20100元/天。3.1 3.1 鳳凰樹商務酒店鳳凰樹商務酒店三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查實地調查了解到，鳳凰樹酒店日常入住率80%以上，旺季100%。入駐率較高的原因有：一是經濟型酒店，性價比較高，適合工

48、薪階層和普通游客。二是設施較為完善，有中餐、西餐、咖啡廳等配置，同時有水療、按摩等服務配套，還有會議室等，在同等價位的酒店中服務較為完善。但該酒店客房及會議廳等整體裝飾設備較為落伍，影響酒店整體品質提升。3.2 城市便捷酒店（北部灣店）：準四星級，2010年8月開業，樓高6層，客房144間。城市便捷（北海北部灣廣場）店坐落于北海市貴州路32號國際商貿大廈，鄰近市中心北部灣廣場、外沙群島，酒店裝修沿襲城市便捷一貫的簡約、時尚風格，設有標準大床房、標準雙床房、商務大床房等多種房型，各種便捷自助設施方便閣下旅居生活。客房免費寬帶接入互聯網，讓賓客盡享網絡娛樂和媒體資訊。三、商務酒店運營調查三、商務酒

49、店運營調查3.2 3.2 城市便捷酒店（北部灣）城市便捷酒店（北部灣）三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查共有客房144套。以上均為協議價，門市價高出2050元/天。3.2 3.2 城市便捷酒店（北部灣）城市便捷酒店（北部灣）三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查實地調查了解到，城市便捷酒店（北部灣）日常入住率80%以上，旺季100%爆滿。入駐率較高的原因主要是：一是緊鄰北部灣廣場，周邊配套設施完善，旅客購物餐飲均較為便利；二是房價相對較低，比同等價位的酒店服務更好、地段更好；三是服務較為到位，在游客中口碑不錯。3.3 城市便捷酒店（大潤發店）：準四星級酒店，開業時間2011年09月01

50、日，主樓高7層，客房總數120間（套），配備有餐廳、自助洗衣房、自助商務上網區、免費書吧等各種設施。城市便捷酒店（北海大潤發店）座落在廣西北海市北京路上，位于北海市新的黃金商業區內，附近為著名的大潤發購物中心。 三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查3.3 3.3 城市便捷酒店（大潤發）城市便捷酒店（大潤發）三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查共有客房120套。以上均為協議價，門市價高出2050元/天。3.3 3.3 城市便捷酒店（大潤發）城市便捷酒店（大潤發）三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查實地調查了解到，城市便捷（大潤發）酒店日常入住率約40%，旺季100%爆滿。入駐率較低的

51、原因主要是房價較高，而缺乏必要自身配套。該酒店僅提供早餐，中餐、晚餐都無法滿足，也沒有必要的休閑服務設施和康體設施，實際等同于普通旅館。入住旅客多是沖大潤發購物便捷而選擇該酒店。3.4 北海之星商務酒店：準四星級酒店，擁有88間客房及套房，1989年開業,2011年重裝。北海之星商務酒店有限公司旗下的北海之星酒店是按國際四星級標準裝修的一家豪華商務型酒店。餐廳設在大廳一樓，可同時容納80多人就餐；多功能小型會議室設在五樓，可同時容納38多人，是商務洽談的理想場所。 三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂3.4 3.4 北海之星商務酒店北海之星商務酒店三、商

52、務酒店運營調查三、商務酒店運營調查共有客房88間。以上均為協議價，門市價高出30100元/天。3.4 3.4 北海之星商務酒店北海之星商務酒店三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查實地調查了解到，北海之星商務酒店日常入住率達到60%，旺季100%爆滿。入駐率較高的原因有：一是酒店內部環境良好，客房家具時尚高檔，居住舒適。二是房價定位適中，性價比較高，對工薪階層和散客吸引較大。3.5 A家連鎖酒店：準四星級酒店，擁有80間客房及套房，2011年開業。A家連鎖酒店北海店是一家以四星標準興建的快捷酒店，座落在4A旅游景點海洋之窗斜對面，總建筑面積3000多平方米，擁有簡潔、溫馨、舒適各類房型80間

53、，房內現代化設施設備一應俱全。三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂3.5 A3.5 A家連鎖酒店家連鎖酒店三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查共有客房80間。以上均為協議價，門市價高出3050元/天。3.5 A3.5 A家連鎖酒店家連鎖酒店三、商務酒店運營調查三、商務酒店運營調查實地調查了解到，A家連鎖酒店日常入住率達到80%，旺季100%爆滿。入駐率高的原因有：一是低價戰略，幾乎處于整個北海酒店的最低層次，吸引了大量散客。二是酒店內部整潔衛生，通風情況良好，居住舒適。商務酒店調查對比商務酒店調查對比1、客房設置對比分析：除鳳凰樹商務酒店外和城市便捷

54、酒店（大潤發）外，其余酒店客房總量均不大。總體客房設置以單間為主。單間共295間，占全部客房總量700間的42%；雙間共274間，占全部客房總量的39%；套房及三人間（或雙人大床）共131套，占全部客房總量的19%。商務酒店調查對比商務酒店調查對比2、房價對比分析：200元以下客房是絕對主力。 200元以下客房共631間，占全部客房總量700間的90%。商務酒店調查對比商務酒店調查對比3、入住率對比分析：年平均入住率約80%，整體經營狀況良好。入住率最高的是A家連鎖酒店、城市便捷酒店，主要原因在于低價策略；鳳凰樹商務酒店入住較高，主要原因是其各項配套設施相對完善，在商務型酒店中標準最高。商務酒

55、店調查對比商務酒店調查對比4、配套設施對比分析：整體配套設施較少，除鳳凰樹商務酒店外，其余商務酒店僅提供早餐。商務酒店調查對比商務酒店調查對比5、會議設施對比分析：除鳳凰樹商務酒店外，其余商務酒店僅能承接小型商務會議。商務酒店調查對比商務酒店調查對比6、停車位對比分析：除鳳凰樹商務酒店外，其余商務酒店均車位不足。1、北海現有商務酒店經營狀況較好商務酒店平均入住率達到62%，僅次于五星級酒店，高于四星級酒店，整體經營狀況良好。2、北海商務酒店市場競爭優勢明顯。相對于五星、四星酒店，商務酒店具有以下特點：一是價格有絕對優勢，200元以下的客房占客房總量的90%，對散客有強大吸引力。二是大多位置處于

56、城市商業繁華地段，周邊餐飲娛樂配套較為完善。3、北海商務酒店檔次提升難度較大。現在的商務酒店因地段餐飲娛樂配套完善，大多不做自身的餐飲和娛樂設施，自身配套的嚴重缺乏，限制了其品質提升空間。商務酒店調查總結商務酒店調查總結北海現有酒店中，有特色的不多，北海現有酒店中，有特色的不多，較有名氣的有怡沁園酒店和蘇福比畫廊酒店。較有名氣的有怡沁園酒店和蘇福比畫廊酒店。其中，怡沁園酒店以中式裝修名噪一時，但酒店整體檔次不高，不做重點分析。其中，怡沁園酒店以中式裝修名噪一時，但酒店整體檔次不高，不做重點分析。最具特色的蘇富比畫廊酒店，是本案分析重點。最具特色的蘇富比畫廊酒店，是本案分析重點。 四、特色酒店運

57、營調查四、特色酒店運營調查蘇福比畫廊酒店：開業時間2010年，共有客房、套房55間（現正有2棟樓在裝修，預計國慶投入，可增加客房26間左右）.北海蘇福比畫廊酒店是一家藝術主題精品酒店，由6棟獨立建筑組成，其中4棟哥特式別墅為客房與畫廊，酒店大堂和獨立池畔咖啡吧富有濃郁巴厘島園林風情，古船木家具、步道和休閑平臺滲透著亞熱帶海洋文化元素。四、特色酒店運營調查四、特色酒店運營調查蘇福比畫廊酒店蘇福比畫廊酒店四、特色酒店運營調查四、特色酒店運營調查現有客房55間。以上均為協議價，門市價高出100400元/天。蘇福比畫廊酒店蘇福比畫廊酒店三、特色酒店運營調查三、特色酒店運營調查實地調查了解到，蘇福比畫廊

58、酒店日常入住率80%以上，旺季100%爆滿，年入住率達到88%。入駐率高的原因：一特色鮮明。這是北海唯一的藝術家主題酒店。客房、走廊、會議廳、墻壁等，處處以油畫或藝術品裝飾點綴，讓整個酒店沐浴在濃郁的藝術氛圍中，這是在北海其他任何酒店都無法感受的。二名人效應。該酒店為入住的藝術家提供創作空間，并承接藝術家作品的展示和拍賣，更成為影視拍攝基地，廣西的科教頻道曾在此制作節目，王晶的無價之寶也在此拍攝名人效應，促使該酒店知名度不斷提高，來此居住的游客絡繹不絕。三裝飾高檔。該酒店現有的4棟別墅裝修為“東方神韻”、“南國風情”、“西美印象”、“北海往事”，大量使用船木進行裝飾點綴，并加入大量陶瓷等工藝品

59、，其裝飾水平居于北海酒店業前列。四、特色酒店運營調查四、特色酒店運營調查從樓梯轉角，到客房家具；從墻角裝飾，到露天泳池；從小型商務會議廳，到酒吧細節體現品質，細節滲透藝術四、特色酒店運營調查四、特色酒店運營調查一間大套房，升級為藝術空間名人組成的形象墻油畫貼有價格家具擺有價格1、特色酒店經營狀況良好。做為特色酒店代表的蘇福比畫廊酒店，其入住率達到80%以上，遠遠高于商務酒店62%、五星級酒店63%、四星級酒店53%的入住率，經營狀況當屬整個北海酒店中最好的。最能昭示其經營狀況的是，蘇福比畫廊酒店現在已經另外承包了三棟別墅，正在裝修，預計國慶節投入，預計可增加客房26間，增加幅度47%。2、特色

60、酒店級別類似四星級酒店。無論是酒店配套設施，還是酒店服務水平，特色酒店都與四星級酒店極為相似，尤其是在客房設置上。蘇福比畫廊和整個四星級酒店一樣，400元以上的客房占客房總量的22%左右。3、特色酒店檔市場競爭力強。以蘇福比畫廊酒店為例，該酒店處處滲透藝術氣息，強調自身的藝術氛圍，樹立自身的藝術形象，取得了成功，已經成為愛好藝術、附庸藝術人群的追捧對象。對客戶的嚴格鎖定，相對星級酒店，特色酒店客群更為穩定，競爭力更強。特色酒店調查總結特色酒店調查總結趨勢一：2011年前星級酒店總量變化不大，2011年后高檔酒店爆炸式壯大北海星級酒店數量變化不大。2006年為39家，2007年增加到40家，20

61、08年保持40家不變，2009年減少到37家，2010年繼續減少到36家，2011年增加到37家，總體變化不大。調查得知，北海新獲批的五星級酒店有11家之多，加上正在改建的富麗華大酒店，屆時北海五星級酒店將增加到15家，較目前足足增加了4倍。五、北海酒店業調查總結五、北海酒店業調查總結趨勢二：酒店洗牌加速，一批設施落后酒店面臨淘汰；高端市場競爭白熱化隨著北海旅游業的快速發展，游客檔次不斷提升，對酒店的要求不斷提高，一批裝修落伍、設施欠缺的酒店，面臨淘汰命運。四星級酒店中的精通銀暉大酒店和東方威尼斯酒店，如不能加快其重新裝修步伐，未來市場地位仍將不斷下滑，運營困難將極大增加，隨時有倒閉可能。五星

62、級酒店數量的大幅增加，將加劇高端酒店的市場爭奪。按目前北海旅游業年20%的發展速度，未來5年，即使游客增加一倍，依然無法滿足酒店規模擴大四倍的需求，競爭白熱化可以預期。五、北海酒店業調查總結五、北海酒店業調查總結趨勢三：“精品”泛濫，特色酒店成為市場寵兒標榜“精品”的北海假日精品酒店，僅為二星級，設施簡單，最大的亮點是引入的上島咖啡進駐。此類酒店賓館的出現，導致市場對“精品”的反感。2010年北海誕生第一家藝術酒店蘇福比畫廊酒店，當年迅速成為市場寵兒，大導演王晶在此拍攝無價之寶，廣西電視臺科教頻道在此錄制節目，一大批國內知名的藝術家在此創作留念酒店日常入住率達到80%以上。蘇福比畫廊酒店的成功

63、，證明：個性化的特色酒店將成為市場寵兒。北海酒店業調查總結北海酒店業調查總結一、區域情況一、區域情況二、項目實況二、項目實況三、三、SWOT分析分析第三部分、項目區域背景與分析第三部分、項目區域背景與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目總體布局建議第三部分、項目區域背景與分析第三部分、項目區域背景與分析第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項

64、目定位與發展戰略第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目總體布局建議第二部分、北海酒店運營調查與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析第三部分、區域背景與項目分析第三部分、區域背景與項目分析第一部分、北海酒店發展概況第一部分、北海酒店發展概況第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第五部分、項目總體布局建議第五部分、項目總體布局建議一、區域情況項目地塊海底世界海底世界辦公樓廣東路北海二運站舊糧倉市中級人民法院項目位于北海市海城區珠海路與廣東路交匯處，連接海灘。項目南面為海底世界有限公司辦公樓，東面為海底世界，西面為舊糧倉。項目地塊向東600米為富麗華酒店，向東不足1000米，為北

65、海唯一的掛牌五星級酒店香格里拉酒店；向西1600米為北海珍珠海鮮批發市場，珍珠灣海景酒店也在此處。二、項目實況城市發展總結1、項目基本情況：項目由及部分組成，分別是（1）主樓，建筑面積約5000平方米，共4層。（2）副樓，為陶鑄故居，兩層，建筑面積約600平方米。（3）泳池，標準泳池一座。（4）廣場，主樓與海灘之間。（5）二層小樓，位于游泳池東側。2、項目基本情況描述（1）主樓為游泳館或體育館建筑模式，與酒店有一定差距；（2）標準泳池，是項目一大優勢資源；（3）做為項目最重要資源的海灘，布滿垃圾，腥味較重，形象較差；（4）項目廣場，目前為漁民零售場所，早上聚集部分市民購買；（5）與海底公園距離

66、最近。總體而言，項目建筑非酒店模式，項目場所形象不佳。游泳館的建筑和布局，改造為酒店有一定難度；游泳館的建筑和布局，改造為酒店有一定難度；項目資源優越，但自身形象不高。項目資源優越，但自身形象不高。二、項目現狀城市發展總結1 1、項目優勢（、項目優勢（S S）：）：（1 1）擁有北海最大的景觀優勢擁有北海最大的景觀優勢海景，且項目地塊北面為海灘，可實現游客與大海最短海景，且項目地塊北面為海灘，可實現游客與大海最短距離接觸的夢想；距離接觸的夢想；（2）擁有北海唯一的標準泳池，可承接城市游泳運動賽事，更可舉辦水上活動，豐富游客節目單；（3）東面緊鄰海底世界公園，容易吸引游客關注。2 2、項目劣勢（

67、、項目劣勢（WW）：）：（1）項目現有建筑適合做體育中心，而不適合做酒店經營；（2）項目地塊為漁民上岸點，早上的海產品零售，導致地塊內腥味濃重；（3）項目沒有地下車位設計，僅靠路面停車難以滿足游客需求，尤其是自駕游旅客。對項目進行深入的對項目進行深入的SWOTSWOT分析，為項目發展建議提供支持。分析，為項目發展建議提供支持。三、SWOT分析城市發展總結3 3、項目機會（、項目機會（OO）：）：（1 1）北海旅游業發展迅速，游客逐年遞增，為項目提供發展空間；北海旅游業發展迅速，游客逐年遞增，為項目提供發展空間；（2）海底世界的短距離，為項目吸引游客關注提供便利。4 4、項目威脅（、項目威脅（T

68、 T）：）：（1）大量星級酒店、商務賓館的存在，導致市場競爭激烈；（2）項目距離香格里拉酒店、富麗華大酒店和珍珠灣海景酒店距離太近，容易造成游客分流。大量游客在選擇酒店時，更多考慮曾經入住過且留下較好印象的酒店，對新入市的酒店勇于嘗試的較少，這對本項目威脅較大。對項目進行深入的對項目進行深入的SWOTSWOT分析，為項目定位提供支持。分析，為項目定位提供支持。三、SWOT分析城市發展總結結論一：沒有特色就沒有市場結論一：沒有特色就沒有市場與項目最近的兩家酒店（富麗華大酒店正在施工短期內不會對項目構成威脅），香格里拉與項目最近的兩家酒店（富麗華大酒店正在施工短期內不會對項目構成威脅），香格里拉酒

69、店是五星級，在高層游客的爭取上，本項目處于先天弱勢；酒店是五星級，在高層游客的爭取上，本項目處于先天弱勢；珍珠灣海景酒店時準四星級，對中層游客吸引力較大，尤其是其70多套經濟間的存在，對低端游客則是巨大的誘惑；本項目要與這兩家酒店競爭，最可行的就是參照蘇福比畫廊酒店，構建自身獨特的酒店文化，以為項目核心競爭力。結論二：對項目現有建筑的改造比不可少結論二：對項目現有建筑的改造比不可少以體育中心或游泳館的建筑，來進行酒店的經營，顯然不太可行，更不可能讓游客對項目品質產生信心和興趣，因此對現有建筑的升級或改造就是必須的。SWOTSWOT分析的結論分析的結論三、SWOT分析一、項目定位一、項目定位二、

70、發展目標二、發展目標三、發展戰略三、發展戰略第三部分、項目區域背景與分析第三部分、項目區域背景與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目總體布局建議第三部分、項目區域背景與分析第三部分、項目區域背景與分析第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目總體布局建議第二部分、北海酒店運營調查與分析第二

71、部分、北海酒店運營調查與分析第三部分、區域背景與項目分析第三部分、區域背景與項目分析第一部分、北海酒店發展概況第一部分、北海酒店發展概況第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第五部分、項目總體布局建議第五部分、項目總體布局建議第四部分 項目定位與發展戰略一、項目定位1、依據一：市場的啟示2、依據二：區域資源的啟示3、依據三：自身條件的啟示4、項目定位的闡述二、發展目標1、發展目標一：實現項目盈虧平衡2、發展目標二：創造一種酒店運作模式3、發展目標三：締造自身品牌形象三、發展戰略1、依據一：來自市場的啟示市調顯示：特色酒店經營狀況最好。縱觀北海酒店市場，通過對五星級、四星級、商

72、務賓館和特色酒店四類酒店的入住率對比，可清楚看到：特色酒店入住率最高，房費也較為理想；五星級酒店和商務精品酒店競爭會越來越激烈。作為濱海旅游城市，在北海主題度假酒店尚屬空白，具有較大發展空間，競爭壓力小。2、依據二：區域資源的啟示項目所在區域有三大資源優勢，一是整個北海最重要的的一線海景資源，二是緊鄰著名旅游景點海底世界公園，三是處于茶亭路與香格里拉、富麗華臨近，有利于樹立高檔酒店形象。3、依據三：自身條件的啟示項目自身條件中，首先是規模不大，不太適合打造大而全的高星級酒店；其次是直面大海，擁有一線稀缺海景；第三是擁有臨海的陶鑄故居，有一定的歷史文化底蘊；第四是主樓前有一個大廣場；第五是項目帶

73、有北海唯一的標準泳池！一、項目定位一、項目定位綜合來自市場、區域及項目的條件和信息，很明顯本項目的定位必須抓住市場空白，發揮區域及自身優勢，揚長避短，在市場上形成錯位經營，這個方向就是：主題特色酒店！一、項目定位主題特色酒店精品酒店主題酒店主題酒店是以某一特定的主題，來體現酒店的建筑風格和裝飾藝術，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個性的文化感受；同時將服務項目融入主題，以個性化的服務取代一般化的服務，讓顧客獲得歡樂、知識和刺激。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為酒店借以發揮的主題。目前世界上的主題酒店以 “賭城”拉斯維加斯最為集中和著名，如柏列吉歐酒店、金字塔酒店、米高梅酒店等。

74、精品酒店精品酒店是指位于大型商業圈內，配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統，聘請專業酒店服務公司經營和管理，為城市高端人群提供便捷、高尚和舒適生活居住的高尚物業。 在北海，“精品”已經被用濫，連低檔商務賓館也掛上“精品”的頭銜！一、項目定位那么，在本項目構建什么樣的主題，才能最大限度發揮項目優勢、形成鮮明的項目形象？一、項目定位海洋文化主題VSVS休閑運動主題海洋文化主題度假酒店！海洋文化主題度假酒店！海洋文化主題的表現海洋文化主題的表現海洋主題大堂海洋主題大堂 海洋主題餐廳海洋主題餐廳海洋主題客房海洋主題客房海洋主題咖啡海洋主題咖啡海洋主題外場海洋主題外場海洋主題客房海洋主題客房項目主題格

75、調：品位、庸懶、閑適、生態自然來了就不想走的海洋文化主題度假酒店來了就不想走的海洋文化主題度假酒店酒店主題格調如何做到來了就不想走？如何做到來了就不想走？不走奢華路線，避免跟五星級酒店正面競爭，主張質不走奢華路線，避免跟五星級酒店正面競爭，主張質樸，張揚特色主題，凸顯個性，形成與眾不同的市場樸，張揚特色主題，凸顯個性，形成與眾不同的市場形象。形象。必須是高端休閑度假，因為我們的資源環境、獨特的海洋文化主題定位，也只有定位高端，才能不斷拉升房費；不能完全放棄會務接待，因為北海酒店季節性太強，純粹的休閑度假會導致淡季無生意可做；而北海作為一個會務接待大市，每年的接待任務重，卻缺乏環境好、有品位的中

76、型酒店；休閑度假與會務接待不沖突，可以有很好的結合點，主要是配套的共享。酒店客戶及功能定位以高端休閑度假人群為主，兼具會務接以高端休閑度假人群為主，兼具會務接待功能待功能二、酒店發展目標二、酒店發展目標1 1、項目成本預估（按照、項目成本預估（按照4 4年收回全部投入計算）年收回全部投入計算）（1）租賃費用：200萬元/年4年=800萬元（2）裝修費用：1600萬元（預估，其中100萬為不可預見費用）（3）運營成本及維護費用：250萬元/年4年=1000萬元以上合計：3400萬元2、房價預計按照4年收回投資，每月的房價收入需：3400萬元4年12月=70.8萬元/月按照當前98間房、入住率為6

77、0%計，每天房價收入為：70.8萬元/月30.5天/月58.8間=394.8元/天即：在未考慮一樓餐飲等項目利潤的前提下,酒店房費為394.8元/天時，可實現全部投入4年回收。一、實現平均400元/間的房費二、發展目標一種成功運營模式的建立一種成功運營模式的建立通過本項目的運作，尋求一條特色酒店的創新之路，并以本項目為基礎，可以在北海其他區域或其他城市復制的成功模式，并實現以酒店為依托發展其他利潤點，包括餐飲、月餅、旅游商品等等。一個品牌的崛起通過本項目的成功，宣告北海酒店業一個全新品牌的崛起，并成為在北海其他地方或其他城市發展新酒店的強大基石。實現項目盈利+探索成功模式+企業品牌崛起，共同構

78、成項目發展三大目標。二、打造可復制的高端度假酒店品牌二、打造可復制的高端度假酒店品牌三、發展戰略三、發展戰略項目入市階段，可以體驗價城景房298元298元、海景房398元來吸引游客，待適當階段提升價格至城景328元、海景428元，最后提升到368元、468元。戰略一：房費低開高走，三級跳戰略一：房費低開高走，三級跳試業階段試業第一年第二年第三年價格升幅開業后品牌打響后均價348元/間均價378元/間均價418元/間三、發展戰略三、發展戰略戰略二：依托酒店品牌開發高附戰略二：依托酒店品牌開發高附加值產品，形成產業鏈加值產品，形成產業鏈產業鏈的形成必須依托酒店品牌本身，因此必須把酒店品牌的打造放核

79、心位置；通過往上下游擴張，用產業鏈增加利潤點，提升利潤空間；上下游產業包括：餐飲、會務、月餅、旅游商品、咖啡、酒吧，甚至酒店用品等等。把一樓餐廳打造成多功能廳，既能作為主題餐飲，又能作為宴會、中型會務接待功能；與北海政府、事業單位簽定協議，成為定點接待酒店，比如體育局、旅游局的頂點接待酒店等等；與傳統商務接待不同，本酒店的餐飲、宴會強調個性和特色，別具一格。三、發展戰略三、發展戰略戰略三：拓展會務市場作為休閑戰略三：拓展會務市場作為休閑度假的有力補充度假的有力補充引入專業的酒店運營管理團隊，以降低項目引入專業的酒店運營管理團隊，以降低項目運作風險；運作風險；引入專業的宣傳推廣團隊進行宣傳推廣；

80、引入專業裝修公司進行裝修設計、施工；酒店運營管理團隊應提前介入，在裝修施工之前即介入管理。三、發展戰略三、發展戰略戰略四：與專業團隊合作，實現合作共贏。戰略四：與專業團隊合作，實現合作共贏。第三部分、項目區域背景與分析第三部分、項目區域背景與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目總體布局建議第三部分、項目區域背景與分析第三部分、項目區域背景與分析第一部分、北海酒店發展現狀與趨勢第一部分、北海酒店發展現狀與趨

81、勢第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目總體布局建議第四部分、項目總體布局建議第二部分、北海酒店運營調查與分析第二部分、北海酒店運營調查與分析第三部分、區域背景與項目分析第三部分、區域背景與項目分析第一部分、北海酒店發展概況第一部分、北海酒店發展概況第四部分、項目定位與發展戰略第四部分、項目定位與發展戰略第五部分、項目總體布局建議第五部分、項目總體布局建議一、功能布局一、功能布局二、酒店配置二、酒店配置三、裝修風格三、裝修風格四、特色服務四、特色服務一、功能布局（一）主樓：5000平方米，共4層，每層約1300平方米，其功能布局為：1、一層：（1）大堂：400，

82、避開廣東路，建議設在旗桿正對的位置；功能：酒店前臺+旅游產品柜臺+商務服務店+旅行社布局：開放式布局，柜臺式擺放，避免隔離，給人以寬綽明亮的感覺。（2）主題餐廳：500 ，靠近海底世界一側功能：餐廳兼多功能廳，既是海洋產品的主題餐廳，又是大型商務會議的多功能廳布局：25套餐桌椅，還可通過沙灘傘等設施，向大海方向擴張空間，既可讓客人感覺在用餐時更靠近大海，又可有效增加餐廳實際利用空間，也避免了與市政管理的沖突（3）SPA會所：400 位置：西面，靠廣東路一側。主樓、副樓自成體系，又渾然一體主樓、副樓自成體系，又渾然一體一、功能布局（一）主樓：5000平方米，共4層，每層約1300平方米，其功能布

83、局為：2、二層以上（1）以客房為主23層門對門客房，依照現有梁柱布局，不做結構性調整；（2）套房的設置四樓臨海一面，全部做套房，即在二三層客房的基礎上，將三間客房合并為兩房套間，并把衛生局設置于臨海一面，確保客戶洗浴時可看到海洋，提高享受程度，提升客房品質。（3）小型商務會議室商務會議室能容納約15人開會；設置方案有兩種選擇，一是在三樓臨游泳池一面，好處是位于客房中間，上下方便；二是設置在二樓的東北角，這一塊區域被副樓阻擋無法看到海洋，設置客房價值相對較低。主樓、副樓自成體系，又渾然一體主樓、副樓自成體系，又渾然一體一、功能布局（二）副樓：約600平方米，共2層，每層約300平方米，其功能布局

84、為：12間海景客房。陽臺上設置太陽傘和躺椅，旅客可在這里躺著欣賞海景。（三）泳池邊的二層小樓一層：倉庫，儲存酒店所需物資。二層：酒店辦公區（四）員工宿舍1、可在主樓頂層搭建設施安置2、可在臨近租賃民房解決主樓、副樓自成體系，又渾然一體主樓、副樓自成體系，又渾然一體二、酒店配置二、酒店配置（一）客房配置：標準間：所有房間寬帶上網、獨立的淋浴間和浴缸、國際衛星電視、私人電子保險箱、迷你酒吧、國際直撥長途電話、免費瓶裝水、熨斗/熨衣板、電子結帳系統、嬰兒床、免費衛生間清潔備品，并有非吸煙客房、殘障人設施。套間：增加標準的木桶浴缸 （二）公共設施電梯：在酒店大堂位置規劃新的電梯井，設置能容納13人的客

85、梯,能穿透到樓頂（可以在樓頂打造露天海景酒吧）；空調：全部采用中央空調系統熱水：二十四小時的常年熱水系統（三）多功能餐廳1、能滿足200300人餐飲或會議的宴會廳3、高清晰的投影設備以五星級酒店標準，完成項目各項設施配置以五星級酒店標準，完成項目各項設施配置三、裝修風格三、裝修風格（一）總體原則1、避免與香格里拉酒店的正面競爭香格里拉的雍容華貴，不是項目的追求目標；以香格里拉為參照，必然落其下乘，這顯然不是項目能容忍的。2、以海洋文化為裝修風格的核心參照東南亞尤其是馬來西亞、泰國等臨海國家，圍繞海洋文化，構造本項目獨特的裝修文化 （二）表現形式質樸、自然、生態的海洋文化質樸、自然、生態的海洋文

86、化海浪狀的建筑外形海浪狀的建筑外形和海洋生物的裝飾物和海洋生物的裝飾物三、裝修風格三、裝修風格客房突出海景、海洋客房突出海景、海洋三、裝修風格三、裝修風格四樓海景套間的浴缸四樓海景套間的浴缸三、裝修風格三、裝修風格公共空間公共空間三、裝修風格三、裝修風格外場外場四、特色服務四、特色服務（一）組建海上運動俱樂部充分利用項目臨海的優勢，購買幾部游艇或其他水上運動設施，打造項目的海洋運動俱樂部，并成為游客到北海旅游的必經之處，一如銀灘、海底世界，（二）組建水上娛樂俱樂部 充分發揮項目標準泳池的功效，承接政府等機構的游泳賽事，擴大項目知名度，并規劃系列的水上競技項目，如水上籃球、足球等項目，還可以設置一系列的趣味活動項目，并與有關電視臺等合作，成為其水上運動的定點基地。 以北海高級酒店所缺乏或少有的配套為項目亮點，提起這些亮點以北海高級酒店所缺乏或少有的配套為項目亮點，提起這些亮點讓游客第一就想到本項目讓游客第一就想到本項目THANKS!THANKS!