1、 大慶項目項目定位及物業發展建議初探方案謹呈：經緯地產2011/7/252011/7/25政策下市場影響分析片區市場調研區域研究分析項目基地研究分析區域內客戶研究分析典型項目分析項目透析項目機會分析項目客群定位項目定位項目發展戰略項目物業發展建議第二階段提案撰稿、完善第一階段與甲方溝通市場調研4 4個工作日個工作日9 9個工作日個工作日2011/8/32011/8/32 2個工作日個工作日第三階段提交終稿內部提案修改提交終稿2010/8/52010/8/52011/7/222011/7/22項目工作階段劃分項目屬性界定項目屬性界定項目機會分析項目機會分析 項目研究報告思路項目定位項目定位項目物

2、業發展建議項目物業發展建議市場環境分析市場環境分析項目整體發展戰略項目整體發展戰略城市理解城市理解項目屬性界定項目屬性界定項目機會分析項目機會分析 項目研究報告思路項目定位項目定位項目物業發展建議項目物業發展建議市場環境分析市場環境分析項目整體發展戰略項目整體發展戰略城市理解城市理解大慶市概況大慶市概況城市概況：城市概況：一座以石油、石化和高科技產業著稱的新興城市, 是祖國北方一顆璀璨的明珠，被譽為“綠色油化之都，天然百湖之城，北國溫泉之鄉”。大慶市現轄5個區（薩爾圖、讓胡路、龍鳳、紅崗、大同），4個縣（肇州、肇源、林甸、杜爾伯特）；總面積2.1萬平方公里，人口280萬人，其中薩爾圖區人口約4

3、8萬，龍鳳區人口約30萬；城市資源：城市資源：油田資源：中國最大的陸上油田和重要的石油化工基地。五十年來，累計為國家貢獻原油二十多億噸，上繳利稅一萬七千億元人民幣，出口創匯五百多億美元；草原資源：現有草原面積84.07萬公頃，占全市土地面積的四成左右，為野生動物創造了良好的棲息環境；水面資源：大慶市有自然水面29.27萬公頃，水源來自嫩江、松花江和天然降水；豐富的水面資源，使上百種魚類得以繁衍生息，水產品年產量較高；地熱資源：在大慶市林甸縣地區聚集儲藏了豐富的地熱資源，具有良好的開發利用前景；濕地資源：濕地面積大，發展較成熟，同時景觀類型豐富；大慶接續產業的發展將以高新技術為先導，重點發展石油

4、化工、農產品精深加工、機械裝備制造、現代服務業和現代農業五大接續產業。城市規劃城市規劃30年來，大慶共編制了4版總體規劃，對城市的健康快速協調發展起到了積極的推動作用 大慶是一座因油而生的年輕城市，“有利生產，方便生活”的建設理念曾經在我國城市規劃建設的歷史上占據重要地位。建市30年來，共經歷了4次總體規劃，對城市的健康快速協調發展起到了積極的推動作用。19821982年版年版總體規劃提出了“讓開大路，建設兩廂”的城鎮布局戰略，解決了城鎮建設與油田生產之間的矛盾，推動大慶由礦區向城鎮轉變；19911991年版年版總體規劃提出了建設“中心城”的建城理念，促進了城市建設的集約化發展，引領大慶向現代

5、化城市邁進 。19981998年版年版總體規劃在“中心城”的基礎上提出了集中建設“主城區”建城理念，搭建了近十年來城市空間的基本框架；20062006年版年版城市總體規劃，提出了“東移北擴，中聯西拓”的空間發展戰略，大慶向建設黑龍江省區域中心城市的目標大踏步前進。 1982讓開大路，建設兩廂1991采用組團式布局1998主城區分東西城區和沙爾圖區20062006東移北擴，中聯西拓”大慶城市定位大慶城市定位國際性石油能源城市，資源型城市轉型的示范基地，黑龍江西部區域中心城市，具有獨特魅力的“綠色生態城、科技創新城、北方水韻城、草原風情城、寒地宜居城和現代文化名城”。城市發展目標城市發展目標一是加

6、強大慶的輻射帶動作用，構建區域樞紐。二是加快經濟結構與產業布局調整，建設新型產業集群。三是推進城市空間結構調整，培育城市服務中心。四是綜合利用特色生態資源，打造生態自然現代宜居環境 。 重點打造六大產業聚集區重點打造六大產業聚集區一是東部高新技術產業和現代服務業集聚區二是西部石油裝備制造產業聚集區。三是林源石油石化產業聚集區。四是龍鳳光明出口加工產業聚集區。五是臥里屯石化產業聚集區。六是宏偉石化產業聚集區。城市發展目標城市發展目標面對新形勢下特殊的歷史使命和發展環境，大慶的城市性質、城市定位和發展目標也相應地有了新的內涵。 一、挖掘特色資源，提升文化品位。 二、明確城市風格，塑造城市形象1、城

7、市風格定位（簡潔大方、清新明朗、樸實純凈、典雅現代 ）2、城市空間形態定位 （組群組團布局，綠色空間相隔，快速通道相連，湖澤水系相通，森林草原相擁 ）3、城市色彩定位 （以暖色系為基礎色調，以暖黃色系為主要標志色調，以灰色和白色為輔助標志色調，以磚紅色、熟褐色、藍灰色等為點綴色調。 ）三、搞好百湖治理，建設濱水城市 四、保護生態環境，科學利用資源 1、劃定和保護重點生態功能區。 2、合理利用城市自然保護區。 3、建設和完善生態林網體系。 4、注重打造草原風情城市。 5、保護利用濕地挖掘濕地文化。 市政方針市政方針大慶的未來城市空間結構，城市特色的保護與塑造大慶的未來城市空間結構，城市特色的保護

8、與塑造東城區要繼續實施東城區要繼續實施“東移北擴東移北擴”，向東拓展到龍鳳濕地外圍，辟建幅員15平方公里的慶東濱水新城，向北部拓展到薩爾圖機場和黑魚湖南岸，建設慶北新城；西城區要實施西城區要實施“西拓西拓”戰略戰略，跨越讓通鐵路向西發展，結合經開區和喇嘛甸鎮，建設幅員38平方公里的慶西生態新城；在集中發展主城區的基礎上，還要實施“南進”戰略，依托紅崗、大同、林源三鎮建設慶南新城，三個組團要力求功能互補、錯位發展，共同構成松散型結構的市區南部組團，打造城鄉一體化發展示范區。項目屬性界定項目屬性界定項目機會分析項目機會分析 項目研究報告思路項目定位項目定位項目物業發展建議項目物業發展建議市場環境分

9、析市場環境分析項目整體發展戰略項目整體發展戰略城市理解城市理解項目位于大慶市龍鳳區新城規劃，項目位于大慶市龍鳳區新城規劃，與高鐵車站、客運中心、與高鐵車站、客運中心、城市中心城市中心以及國家濕以及國家濕地公園無縫連接，地公園無縫連接，是城市全域化發展的中興區域；是城市全域化發展的中興區域；地理位置:位于大慶市龍鳳區世紀大道南側，萬峰路與龍永路交匯處東側，,距薩爾圖區中心5公里，距國家濕地公園4.5公里。交通情況：臨近大慶市形象大道-世紀大道，周邊有龍永路、萬峰路、龍鳳大街和規劃五路等次干道。項目臨近龍鳳高鐵車站，直線距離1.2公里，高鐵車站和濕地公園的發展對項目影響深遠。城市全域化發展城市全域

10、化發展 關鍵詞一：關鍵詞一：世紀大道世紀大道國家濕地公園國家濕地公園三永湖三永湖青龍湖青龍湖龍龍永永路路萬峰路萬峰路高鐵龍鳳站高鐵龍鳳站龍鳳區政府龍鳳區政府黎明河黎明河外外環環東東路路大慶客運中心大慶客運中心龍龍鳳鳳大大街街片區發展已進入成熟臨界點，市政道路系統發達，但公用交通工具欠缺，商片區發展已進入成熟臨界點，市政道路系統發達，但公用交通工具欠缺，商業生業生活活配套，隨著城市全域化發展逐漸完善成熟，配套，隨著城市全域化發展逐漸完善成熟，具備中端項具備中端項目基礎；目基礎；區域內公交系統尚不成熟，目前暫不具備高度的城市生活效率。教育資源豐富，項目地塊周邊有澳龍小學、十九中學等教育機構。龍鳳區

11、人民醫院位于項目南側1公里處。項目周邊商業配套發達，萬達廣場、新瑪特購物中心、唐人中心綜合體、龍鳳購物中心近在咫尺。國家濕地公園，是亞洲最大的城市濕地，生態資源優勢凸顯。十九中學十九中學擁有成熟的生活配套擁有成熟的生活配套關鍵詞二：關鍵詞二：新瑪特新瑪特濕地公園濕地公園萬達新瑪特唐人中心龍鳳商場位于新城規劃的核心地段，承接龍位于新城規劃的核心地段，承接龍鳳區及東部中心區，鳳區及東部中心區，三側臨路，通達性較好，三側臨路，通達性較好，但但周邊周邊都市感、環境感都市感、環境感較差較差, ，板塊價值心里歸屬龍鳳區，板塊價值心里歸屬龍鳳區， 二級市場開發水平較低，二級市場開發水平較低，價格價格處在市場

12、底端處在市場底端；東至青龍湖 政府投資4億元用于湖水及景觀改造西至龍永路 該路于11年下半年進入改造期南依籌建中的高鐵車站 連接哈大齊工業走廊的樞紐北臨黎明河 政府投資5億元打造大慶市城市景觀 工程周邊都市感較差周邊都市感較差關鍵詞三、四：關鍵詞三、四：新城核心地段新城核心地段 東至東至西至西至北至北至南至南至項目地塊較為方正，地勢平坦，規模在片區屬于中等水平，內部不存在拆遷問題，地塊西南項目地塊較為方正，地勢平坦，規模在片區屬于中等水平，內部不存在拆遷問題，地塊西南側有中小學遷建，側有中小學遷建，片區缺乏高素質項目，西側競爭項目主要供應低價跑量產品，降低板塊溢片區缺乏高素質項目，西側競爭項目

13、主要供應低價跑量產品，降低板塊溢價能力；價能力；宗地數值占地面積13.15萬平方米建筑面積17萬平方米容積率1.3限高60米 規劃用途住宅使用年限70項目 經濟技術指標地塊內部為荒地，不存在拆遷問題地勢平坦，無明顯高差地塊西南側有中小學遷建中等規模中等規模 ，地塊平整，易于，地塊平整，易于規劃規劃關鍵詞五：關鍵詞五：地塊內部地塊內部1地塊內部地塊內部2 2屬性界定屬性界定描述描述詮釋詮釋地段地段新城核心地段承接于龍鳳老城區之間的新城核心位置，是城市全域化發展的中興區域；交通交通道路的通達性較好高鐵的未來發展多條次干道圍繞項目周圍，可直通形象主干道-世紀大道；高鐵將是城市國際化發展的主動脈；配套

14、配套三大商圈環繞項目周圍醫療、教育均以完善項目周邊環繞新瑪特、唐人中心中合體和龍鳳購物中心；項目西南側配有中小學和區人民醫院；本體本體中等體量，土地平整，易于規劃周邊都市感較差地塊不存在拆遷問題，且地勢平坦，沒有明顯落差新城開發初期，臨近老城區，環境感較差。交通交通項目屬性界定：項目屬性界定：配套配套本體本體項目屬性界定：是城市全域化發展的中興區域，高鐵規劃的驅動，具有發達商業配項目屬性界定：是城市全域化發展的中興區域，高鐵規劃的驅動，具有發達商業配套的中高端項目套的中高端項目（項目成本控制為中端項目，尋求差異化的市場突破，建立中高端項目形象）（項目成本控制為中端項目，尋求差異化的市場突破，建

15、立中高端項目形象）地段地段SWOT1 1、項目位于大慶市規劃新城中心區，、項目位于大慶市規劃新城中心區，高鐵驅動，未來區域價值優勢較大；高鐵驅動，未來區域價值優勢較大；2 2、項目配套具備中端物業發展綜合優、項目配套具備中端物業發展綜合優勢；勢；3 3、龍永路、萬峰路、規劃五路、青龍、龍永路、萬峰路、規劃五路、青龍街、世紀大道拉近了項目與中心城區街、世紀大道拉近了項目與中心城區的距離；的距離； 4 4、教育資源價值優勢；、教育資源價值優勢；5. 5. 無拆遷壓力，易于規劃；無拆遷壓力，易于規劃；1 1、項目東南側是化工廠，西側是、項目東南側是化工廠，西側是發電廠產業較多，灰空間較大；發電廠產業

16、較多，灰空間較大；2 2、臨近龍鳳老城區，市場形象不、臨近龍鳳老城區，市場形象不高；高；3 3、城郊陌生區域開發，區域價值、城郊陌生區域開發，區域價值認知度不足；認知度不足；4 4、公用交通工具尚不發達；、公用交通工具尚不發達；SOSO戰略：利用機會，戰略：利用機會，強化優勢強化優勢1 1、城市發展戰略規劃，政策利好；、城市發展戰略規劃，政策利好；2 2、高鐵帶動，區域價值未來優勢較大；、高鐵帶動，區域價值未來優勢較大；3 3、臨近開發區，產業驅動人口的增長，、臨近開發區，產業驅動人口的增長，帶動需求；帶動需求；4 4、精品大盤價值優勢及升值空間；、精品大盤價值優勢及升值空間；1 1、政策宏觀

17、調控的不斷加碼，促、政策宏觀調控的不斷加碼，促進市場持續看冷；進市場持續看冷；2 2、大慶二級市場供應量較大；考、大慶二級市場供應量較大；考驗二級市場消化力；驗二級市場消化力；4 4、政策、金融調控擠壓了改善性、政策、金融調控擠壓了改善性、投資性客戶；投資性客戶；WTWT戰略：弱化劣勢以戰略：弱化劣勢以應付外來的威脅和挑戰應付外來的威脅和挑戰S優勢優勢O機會機會W劣勢劣勢T威脅威脅u項目需要高品質啟動，規劃合理的開發周期；u在大慶初次開發，社會目標很重要，占很大一部分，經濟目標要兼顧；u利潤目標：實現地塊價值的利潤最大化；u在片區樓盤中做出品質，在大慶地區要有聲音；u 通過本項目的開發，積累開

18、發經驗，沉淀開發技術；p客戶要求客戶要求聯策目標理解聯策目標理解 ：一、項目高品質調性啟動，贏得市場的認知度一、項目高品質調性啟動，贏得市場的認知度二、在保證項目安全啟動基礎上，實現地塊價值的利潤最大化二、在保證項目安全啟動基礎上，實現地塊價值的利潤最大化三、通過本項目實現開發商的社會知名度和企業品牌力，為后續三、通過本項目實現開發商的社會知名度和企業品牌力，為后續開發創造機會開發創造機會高品質啟動高品質啟動安全的開發周期安全的開發周期地塊價值的利潤最大化地塊價值的利潤最大化開發商目標理解開發商目標理解u大慶經緯房地產開發有限公司，為當地新注冊地產公司u 大慶市場全國性的知名開發商陸續登陸，中

19、小企業如何贏得市場u 有成功的開發經驗u 資金是自有資金p開發商概況開發商概況快速銷售快速銷售項目屬性界定項目屬性界定項目機會分析項目機會分析 項目研究報告思路項目定位項目定位項目物業發展建議項目物業發展建議市場環境分析市場環境分析項目整體發展戰略項目整體發展戰略城市理解城市理解市場環境分析宏觀政策下大慶市場分析宏觀政策下大慶市場分析大慶一級市場與二級市場分析大慶一級市場與二級市場分析大慶板塊概述大慶板塊概述典型競品項目分析典型競品項目分析宏觀政策宏觀政策20102010年房地產調控初始階段，抑需求、促供給政策導向力度空前。一線城市年房地產調控初始階段，抑需求、促供給政策導向力度空前。一線城市

20、房價沒有出現明顯松動，買賣雙方還處于觀望階段，市場格局沒有出現根本房價沒有出現明顯松動，買賣雙方還處于觀望階段，市場格局沒有出現根本改觀。改觀。宏觀政策宏觀政策20112011年房地產政策導向繼續從緊從嚴，在連續不斷的房地產調控政策影響下，年房地產政策導向繼續從緊從嚴，在連續不斷的房地產調控政策影響下，各地房市觀望情緒嚴重，調控效果已經逐步顯現。各地房市觀望情緒嚴重，調控效果已經逐步顯現。20112011年上半年，房地產市年上半年，房地產市場形勢呈現總體平穩，一手房、二手房交易呈現穩中趨緩的特征。場形勢呈現總體平穩，一手房、二手房交易呈現穩中趨緩的特征。 宏觀政策宏觀政策政府對房地產調控政策邏

21、輯清晰方向明確，政策本身并不能導致價格漲跌，政府對房地產調控政策邏輯清晰方向明確，政策本身并不能導致價格漲跌，政策的主要作用在于改變供求關系，進而影響市場的成交量和成交價格。政策的主要作用在于改變供求關系，進而影響市場的成交量和成交價格。 2011年6月中國主要城市住宅市場交易情報城市城市可售情況可售情況完成交易情況完成交易情況成交價格成交價格套數（套）套數（套）面積（萬）面積（萬）套數（套）套數（套）面積（萬）面積（萬）環比環比均價（元均價（元/ /）環比環比北京13501166.89818085.9312.92%21319-0.51%上海19802184.111497814.94-11.1

22、9%17176-3.64%天津13227134.70749075.90-7.45%10355-4.87%重慶1022979.6812610110.47-1.2%7712-1.17%深圳408239.08288228.313.5%1944714.9%廣州668579.4311258107.13-3.76%132387.83%蘇州520956.88438446.42-20.67%133902.98%青島*11258114.03591160.6311.93%1024827.97%大連*532557.99470144.36-13.35%1178317.97%6 6月份全國主要城市市場表現月份全國主要城

23、市市場表現聯策觀點：聯策觀點：多數城市成交量出現大幅度下滑，價格依舊堅挺；但從供需關系上看，隨著調控的持續以及效果進一步顯現，購房者對價格下行的預期進一步增強，購房決策更為謹慎。如果限購令不松動的情況下，成交量將持續低迷。而下半年市場新房供應將集中放量和政府保障性住房的加大，供求關系將進一步逆轉。加上房地產企業資金鏈趨緊等影響，房價或將松動。 各種政策連串出擊，房產稅試點實施，預計未來樓市成交量不容樂觀；圖示： 表示成交環比上漲 表示成交環比下降盡管多數城市樓市環比顯著下降，但主要城市樓市成交面積皆明顯超過或接近去年的月均水平。主要原因在于，之前房產稅開征傳言造成一些城市恐慌性購房，例如上海，

24、開征房產稅的預期導致市場上大戶型熱銷；而重慶在去年12月調控政策的陰影下，本月成交量大幅下滑重回去年7月水平。此外，北京保障性住房供應繼續增加，促使其成交量維持在較高水平。 0.00%10.00%15.00%5.00%-20.00%-25.00%-15.00%-10.00%北北京京青青島島深深圳圳重重慶慶上上海海蘇蘇州州大大連連廣廣州州天天津津6月主要城市成交量月主要城市成交量6 6月份全國主要城市市場表現月份全國主要城市市場表現0.00%10.00%15.00%-5.00%5.00%20.00%25.00%-15.00%-10.00%北北京京青青島島深深圳圳重重慶慶上上海海蘇蘇州州大大連連廣

25、廣州州天天津津30.00%6 6月主要城市成交均價月主要城市成交均價-5.00%國家對房地產市場結構的調整將是一個長期持續的過程，客群觀望及恐慌的心理國家對房地產市場結構的調整將是一個長期持續的過程，客群觀望及恐慌的心理繼續加重，成交量將進入下跌通道，行業將進入深度的結構性調整。繼續加重，成交量將進入下跌通道，行業將進入深度的結構性調整。聯策觀點：聯策觀點：關鍵字：關鍵字：調結構、周期長、觀望、成交下降調結構、周期長、觀望、成交下降“堅定不移地搞好房地產市場調控，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，我還要為實現這個目標而努力，絕不會退縮。”“堅決抑制投機炒作行為，鞏固調控成果，促進房地產市場

26、長期穩定健康發展；1000萬套保障房是硬任務。”20112011年年20132013年年下降期下降期調整期調整期恢復期恢復期20102010年年房地產市場走勢預判房地產市場走勢預判20122012年年20142014年年未來市場走勢未來市場走勢房地產調整期將是一個長期持續的過程面對此種態勢，開發商應當未雨綢繆房地產調整期將是一個長期持續的過程面對此種態勢，開發商應當未雨綢繆在資金充足的前提下，應當抓住行業調整機會，加快并購、土地儲備和擴張。在資金充足的前提下，應當抓住行業調整機會，加快并購、土地儲備和擴張。 對于普通居住改善型客戶和投資客影響最大，而對于剛性需求置業者和對于普通居住改善型客戶和

27、投資客影響最大，而對于剛性需求置業者和財富極為富有的富裕改善型客戶影響較小；財富極為富有的富裕改善型客戶影響較小；新政下客群分析新政下客群分析購房群體購房群體短期影響（短期影響（3-63-6個月）個月）長期長期剛性需求置業客戶剛性需求置業客戶持續購買，完全剛性的置業需求。持續購買，完全剛性的置業需求。由于購買力及還款能力限制，傾向由于購買力及還款能力限制，傾向于購買高性價比住宅。于購買高性價比住宅。改改善善型型置置業業客客戶戶普通、品質改普通、品質改善型善型受影響大，持幣觀望態度明顯，放受影響大，持幣觀望態度明顯，放慢置業步伐。慢置業步伐。仍會置業，同時兼顧功能面積及環仍會置業，同時兼顧功能面

28、積及環境品質的改善需求，兩者都取。境品質的改善需求，兩者都取。富裕改善型富裕改善型基本無影響，仍會持續置業，一次基本無影響，仍會持續置業，一次性付款比例將加大。性付款比例將加大。成為雙軌制后，高檔商品房的主力成為雙軌制后，高檔商品房的主力消費群體。消費群體。投資客投資客受影響最大，投資積極性受到打擊，受影響最大，投資積極性受到打擊，采取各種方式離場觀望。采取各種方式離場觀望。政策明朗后，在高額投資回報利益政策明朗后，在高額投資回報利益的吸引下仍會進場，但會改變投資的吸引下仍會進場，但會改變投資手段與方法，來規避政策限制。手段與方法，來規避政策限制。大慶市場主力客群大慶市場主力客群大慶市大慶市G

29、DP分析分析 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎縮停滯穩定發展快速發展大慶GDP連續數年保持了8%以上的增長速度；在全國市級城市中位于前列。2010年實現生產總值2900億元，在全國各級城市中排第34位；按照GDP增長與房地產發展的一般關系，伴隨經濟的強勁發展，大慶房地產市場經歷著快速發展時期；大慶市人均GDP較高，在東北的城市中排名居第一名；從08年開始已超過8萬元以上；按照人均GDP與房地產發展的關系，大慶房地產市場發展勢頭良好，需求表現為數量與質量并重發展的階段。 發展中國家房價收入比與房地產市場發展發展中國家房價收入比與房地產市場發展6 61111房價收入比合理范圍；房地產發

30、展平穩房價收入比偏低，房價偏低，需求增加房價收入比偏高，房價偏高，需求減少房價收入比房價收入比6 61111市場供給市場供給市場供給市場供給市場需求市場需求市場需求市場需求大慶房價收入比8房價收入比房價收入比一般研究認為，發達國家的房價收入比在3-6之間，而發展中國家由于人口增加和城市化進程加快，房價收入比發達國家大，我國房價收入比合理范圍為6-11之間；大慶市購房壓力分析大慶市購房壓力分析大慶市的城鎮居民人均可支配收入呈現一個連續增長的態勢，2010年人均可支配收入為20000元，增長率為10%；大慶的房價收入比處于一個比較合理的范圍，消費者的購買力相對較高，購房壓力相對較小；未來房地產市場

31、發展較平穩；市場環境分析宏觀政策下大慶市場分析宏觀政策下大慶市場分析大慶一級市場與二級市場分析大慶一級市場與二級市場分析大慶板塊概述大慶板塊概述典型競品項目分析典型競品項目分析u2007-2010年年均供應量310萬，年均需求270萬，整體銷售率約87%。u大慶市場每年新建商品房在300萬平方米左右，供求平衡；09年銷售率達到94%，考慮市場滯后性影響，供給和成交比接近1：1，銷售火爆。u預計2011年大慶商品房供應會超過500萬，將考驗市場消化力。大慶二級市場分析大慶二級市場分析 u 07年以后，市場價格進入上升通道，尤其在09年積極地房產政策，2010年剛性需求及改善性購房的影響下，10年

32、大部分住宅項目價格上漲超過1000元/。住宅整體價格上漲38，是上漲幅度最大的一年。u預計在2011年房價在受政策壓力下，增幅將會放緩。大慶二級市場分析大慶二級市場分析市場環境分析宏觀政策下大慶市場分析宏觀政策下大慶市場分析大慶一級市場與二級市場分析大慶一級市場與二級市場分析大慶板塊概述大慶板塊概述典型競品項目分析典型競品項目分析高端人群中部、東部聚集；中端人群聚集在北部；低端人群主要高端人群中部、東部聚集；中端人群聚集在北部；低端人群主要集中在南部地區集中在南部地區大大慶慶居居住住分分區區及及房房地地產產板板塊塊示示意意大慶板塊分析大慶板塊分析新城板塊新城板塊世紀大道兩側板塊世紀大道兩側板塊

33、五湖新區板塊五湖新區板塊龍鳳區板塊龍鳳區板塊開發區板塊開發區板塊世紀大道兩側板塊世紀大道兩側板塊五湖新區板塊五湖新區板塊新城板塊新城板塊開發區板塊開發區板塊龍鳳區板塊龍鳳區板塊板塊板塊現狀現狀依托世紀大道和政府資源該區域吸引了大慶中高端客戶和富裕置業者受政策導向、規劃利好和大型項目拉動，區域價值逐漸顯現城市全域化發展的中興區域，價值洼地城市產業結構轉型的前沿，產業聚集將帶動板塊價值龍鳳區老城區板塊，憑借較低價格支撐起房地產市場核心資源核心資源配套資源形象工程政策傾向旅游資源高鐵驅動教育配套生態資源產業資源低價板塊未來發板塊未來發展展將成為大慶中高端居住區板塊價值逐步被市場認同，價格穩中上升受高

34、鐵驅動，區域價值不可低估隨著國內知名開發企業進入，平臺價格將會攀升中低價房源的主要供應區產品類型產品類型高層、小高層高層、小高層、洋房高層、小高層、洋房小高層、洋房、別墅多層、小高層平臺平臺價格價格6300-7500元4800-5500元5000元4800-5500元別墅均價10500元3500-4200元各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯，板塊格局的形各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯，板塊格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布，客戶與板塊對位現象顯著。成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布，客戶與板塊對位現象顯著。板塊圈層分析板塊圈層分析第一圈層第一圈層聚集

35、大慶市聚集大慶市富裕型客戶富裕型客戶第三圈層第三圈層地緣性及剛需地緣性及剛需的中低端客戶的中低端客戶第二圈層第二圈層 城市中產階層客戶，高收入的工薪階層城市中產階層客戶，高收入的工薪階層及城市改善型客群及城市改善型客群板塊客戶分析：客戶按承受能力和居住偏好分布，客戶與板塊對位現象顯著主動外溢群體主動外溢群體群體特征群體特征置業需求置業需求驅動因素驅動因素主動外溢板塊主動外溢板塊外來個體工商外來個體工商戶戶剛性需求，安家落戶，講求生活的舒適度的同時兼顧一定的生活便利性首次置業品質升級合理價格，生活格調新城、開發區工薪中高收入工薪中高收入收入穩定福利高，且處于中高階層，具有一定財富積累，尋求居住條

36、件改善的換房人群，較關注與城市核心區的距離居住改善兼自住合理價格，生活舒適度，緊鄰城市核心區世紀大道、五湖新區、新城城市中產階級城市中產階級城市高學歷高收入人群、生意人，具有較高支付力，追求生活品質居住升級自住產品升級生活品質世紀大道、開發區、夢幻世界城市富裕階層城市富裕階層大型企業與外企高管、成功商人、高級公務員，多次置業居住升級投資城市資源低密度生活開發區、世紀大道時間時間:2011:2011年年良低世紀大道兩側板塊五湖新區板塊開發區板塊一級價一級價值分區值分區二級價二級價值分區值分區三級價三級價值分區值分區優板塊價值分析板塊價值分析板塊價值板塊價值龍鳳區板塊區域發展利好政策與品牌開發商的

37、進入拉大了板塊的價值屬性區域發展利好政策與品牌開發商的進入拉大了板塊的價值屬性新城板塊夢幻世界300035004000450050005500600065007000唐人中心萬達廣場 英倫三島75007500以上以上板塊價格分析板塊價格分析濕地公元 翰城國際柏林春天新城楓景夢幻城主流價格平臺在主流價格平臺在45004500元元/ /平平65006500元元/ /平平之間，項目預期將躋身之間，項目預期將躋身于價格平臺第二梯隊。于價格平臺第二梯隊。第二梯隊第二梯隊第一梯隊第一梯隊第三梯隊第三梯隊華溪龍城濱州華府綜上所述：各板塊成熟度不同，并依托不同的區域價值對不同類別客戶形成吸引，新城板塊雖緊鄰城

38、市核心區并有政策規劃，但是目前板塊形象尚未樹立，驅動發展需要2-4年的時間。A世紀大道兩側世紀大道兩側板塊板塊6500元/平米成熟配套區域，區域居住便捷，目前以富裕改善型客戶和城市外溢客戶為主，部分投資客群坐擁城市核心區，商業及政府行政資源，區域價值將會不斷提升，價格上漲幅度較快B新城板塊新城板塊5000元/平米緊鄰大慶客運總站，借助高鐵的驅動和城市全域化發展，將吸引剛需改善型和品質改善型群體隨著區域價值認知度的提高城市全域化的發展，片區價格將逐漸走高C開發區板塊開發區板塊5500元/平米依托良好的自然資源，以及品牌開發商綠城、復地的進入，片區價值將會全面提升有“升級”為資源型城市中高端板塊的

39、趨勢D五湖新區板塊五湖新區板塊5000元/平米政策規劃利好尚未充分釋放，地標型項目尚未發揮自身價值，客戶對板塊的認知度逐漸提高緊鄰城市核心區，政策性規劃，區域價值將會不斷提升，價格上漲空間較大市場環境分析宏觀政策下大慶市場分析宏觀政策下大慶市場分析大慶一級市場與二級市場分析大慶一級市場與二級市場分析大慶板塊概述大慶板塊概述典型競品項目分析典型競品項目分析東城整體情況：東城整體情況：n在售情況：目前東城在售項目有盛景9號、萬象城、萬達廣場、新城楓景、濱州華府、唯美主邑、蘭德湖壹號、華溪龍城、英倫三島、書香名邸。其中剩余體量較大的有萬象城、濱州華府、唯美主邑、蘭德湖、書香名邸。20112011年東

40、城區在售樓盤年東城區在售樓盤項目名稱項目名稱開發商開發商開盤時間開盤時間建面建面產品產品套數套數均價均價銷售率銷售率盛景盛景9 9號號順峰地產順峰地產10.12.1810.12.181212萬萬夾層、公寓夾層、公寓127212725700570078%78%萬象城萬象城慶龍地產慶龍地產未定未定23.523.5萬萬高層高層9189185700570046%46%新城楓景新城楓景開發區城投開發區城投10.10.2310.10.232525萬萬高層、洋房、高層、洋房、202020204800/62004800/620088%88%濱州華府濱州華府廣和地產廣和地產10.11.0610.11.06181

41、8萬萬高層、多層高層、多層200020004800/52004800/520048%48%唯美主邑唯美主邑順峰地產順峰地產10.0910.091919萬萬復式、平層復式、平層180018005600/52005600/520088%88%蘭德湖壹號蘭德湖壹號學緯集團學緯集團10.07.1810.07.1828.728.7萬萬洋房、別墅洋房、別墅224022408000/120008000/1200068%68%華溪龍城華溪龍城昊方地產昊方地產10.10.0910.10.091818萬萬高層、洋房、復式高層、洋房、復式159415945050/6700/58505050/6700/585083%

42、83%英倫三島英倫三島市城投市城投10.12.2510.12.252626萬萬高層、多層、洋房、別高層、多層、洋房、別墅墅130413044547/5100/6000/10504547/5100/6000/10500 075%75%書香名邸書香名邸宏拓地產宏拓地產10.09.2510.09.251313萬萬高層高層120412045502550275%75%萬達廣場萬達廣場萬達集團萬達集團10.05.2910.05.295858萬萬高層高層163116315600560088%88%項目規模占地面積10萬；建筑面積60萬產品形式高層住宅、商服產品戶型在售住宅140、170、190平三室產品；公

43、寓45-109平配套條件新瑪特、大慶市政府、時代廣場、大慶四十四中、大慶廣播電視大學、新村醫院、大慶人民醫院、龍江銀行、農村信用社、中國農業銀行交通條件公交35、25、225、23路距萬達正門50米左右。區位價值雄踞薩區核心、交通發達、配套完善，有利促進項目快速消化客 群大多為二次置業的富裕圈層，有較豐富的置業經驗，較注重品牌價值，對城市資源的占有欲較強，年齡多在40歲以上銷售價格均價6500元/平優惠措施團購優惠2%銷售狀況在售房源2#、4#樓，另外9#樓有3-6套190平三室、四室大戶型房源，共計110套；精裝公寓起價7000元/平；此外還有30套左右商服對外出售，價格10000-3000

44、0元/平不等。典型競品項目分析：萬達廣場品牌地產，項目坐擁城市核心，強勢切分市場份額萬達廣場競爭策略：萬達廣場競爭策略：差異化市場定位，瞄準縫隙，品質制勝差異化市場定位，瞄準縫隙，品質制勝與本項目競爭關系與本項目競爭關系：該項目位于薩區核心區域，萬達集團鑄就城市綜合體典范，商業價值巨大，將與本案爭奪富裕改善型客戶以及外埠移民客戶。競爭項目優勢競爭項目優勢：1、萬達品牌影響力。2、依托片區成熟配套，具有較高的商業價值。3、占據城市交通交通樞紐，通達性高。競爭項目劣勢：競爭項目劣勢：1、項目自身密度較大，降低居住品質。2、園區內無景觀亮點，容易流失高端品質客戶。本項目機會本項目機會：1、豐富項目產

45、品線、戶型配比，拓寬客戶渠道。2、借城市東拓南進東風，強化區域潛在價值，營造未來生活遠景。3、鮮明項目特色，打造項目亮點，迎合市場需求。項目規模占地面積19萬平；建筑面積45萬平；期2766戶產品形式高層住宅、商服產品戶型面積區間85-155平；主力戶型106-138平三室產品；配套條件新美國際購物廣場、沃爾沃、正大方盛家居廣場、加油站交通條件106路公交、世紀大道區位價值環三永湖，生態資源優越；占據城市主干道世紀大道，有利提高項目認知度；一期成熟入住，對二期有帶動作用客群多35歲以上薩區客戶，有豐富的置業經驗，在事業上相對成功，對地產有深刻的認識。銷售價格均價6000元/ 優惠措施開盤當日享

46、受9.7折優惠。此外前200名同樣享受9.7折優惠，金卡（老客戶）享受98折優惠,翡翠卡享受9.9折優惠。 銷售狀況瀚城國際二期三季已于7月13號正式開盤，本次推出房源524套，主要以2室，3室為主，戶型在85-155平米間，目前在售房源1000套高層。典型競品項目分析：瀚城國際期環抱三永湖、背依城市形象大道，將與本案爭取品質改善型客戶瀚城國際瀚城國際期競爭策略：競爭策略：同質不同調，以小打大，以專打全、形象超越同質不同調，以小打大，以專打全、形象超越與本項目競爭關系與本項目競爭關系：背倚世紀大道，交通便捷；依偎三永湖，私享湖公園畔浩瀚美景；項目形象較高，擁有較高的認知度，強勢沖擊客戶心理防線

47、，將以超強磁力吸收富裕改善型客群。競爭項目優勢競爭項目優勢：1、環抱三永湖，生態價值優越。2、世紀大道主干線，交通價值較高。3、項目一期成熟入住，對后期營銷具有戰略意義。4、產品線豐富，產品對位客群需求。競爭項目劣勢：競爭項目劣勢：1、項目環抱三永湖，治理不善將使項目生態價值降低。2、園區景觀無亮點本項目機會本項目機會：1、凸顯項目高端形象，豐富產品戶型配比，拓寬客戶資源。2、借勢市政南拓規劃、高鐵優勢、龍永路步行街等優勢，提升項目區域價值。3、依托教育資源，打造項目學區價值，提升項目文化內涵。項目規模占地5.3萬；建筑面積約37萬；共計2294戶產品形式高層住宅、商服產品戶型面積區間73-1

48、38平；其中80以及93平戶型有多數4.75米躍層產品；106、138平三室產品為主力戶型；配套條件大慶客運總站、新瑪特、新美國際購物廣場、交通銀行、建設銀行、大慶人民醫院 交通條件世紀大道、龍永路交匯處區位價值未來城市核心，將帶動片區發展客群目前到訪客戶中管局、市政、油公司占比60%；中小企業主以及高收入人群占比30%左右；約10%為外區以及外地客群。銷售價格標準層5800元/平；頂躍6200元/平；復式6800元/平銷售狀況2棟躍層，均價在6200元/平米，面積在80平米左右；4棟復式，均價在6800元/平米，面積在95平米左右；4棟高層，均價5800元/平米，面積有93140平米不等典型

49、競品項目分析：唐人中心將成為世紀大道沿線地標性建筑，與本案爭奪剛需及品質升級型客群。唐人中心競爭策略：唐人中心競爭策略：高舉高打，稀缺性、性價比全面超越高舉高打，稀缺性、性價比全面超越與本項目競爭關系與本項目競爭關系：城市東拓區域，熱度較高，項目自身商業配套完善，引進知名商業，進一步提升了項目形象和區域價值。復式產品樣板間較新穎，將直接分流本案品質剛需客戶。競爭項目優勢競爭項目優勢：1、現項目所在區域熱度較高，區域價值顯著 。2、復式產品贈送50%面積，混淆客戶判斷力。2、高端知名商業將引入，龍永路步行商業街規劃，將進一步提升了項目形象。競爭項目劣勢：競爭項目劣勢：1、項目產品線單一、容積率較

50、高，容易流失高端品質客群。2、項目自身嘈雜商業將使項目居住舒適度降低。本項目機會本項目機會：1、強化項目與城市關聯度，結合區域教育資源，形成一個優越的教育型社區。2、豐富項目產品線，合理規劃項目結構。3、拉升項目形象，展示項目唯美品質，提升地塊生活遠景。4、合理規劃產品戶型配比，準確對位客戶需求。典型競品項目分析：英倫三島城市后花園，將與本案共同切分品質改善型客群 項目規模總占地109萬平；總建筑面積111萬平；產品形式高層、洋房、雙排別墅產品戶型住宅150-320的三室、四室戶型；洋房面積區間140-230平；別墅面積區間280-420配套條件交通銀行、建設銀行、大慶客運總站、龍鳳火車站 交

51、通條件世紀大道沿線，交通通達性較高；毗鄰大慶長途總站區位價值緊鄰世紀大道，交通通達；坐擁世界最大城市濕地，生態宜居價值凸顯；客 群因產品線豐富、高端定位、戶型偏大，客群大多為城市領袖人群，他們強調居住品質，大多擁有較豐富的置業經驗和較高的品味。40歲以上石化中高層管理者居多。銷售價格住宅均價5000元/平；洋房均價6000；別墅均價10500元/平銷售狀況目前在售二期，整盤去化量75%；在售房源約300戶；三期預計10月開盤。英倫三島競爭策略：英倫三島競爭策略：高調突出展示價值，品質建立形象，瞄準縫隙，以專打全高調突出展示價值，品質建立形象，瞄準縫隙，以專打全與本項目競爭關系與本項目競爭關系：

52、薩區生態宜居大盤，洋房、別墅等高端物業產品提升項目高端屬性，結合稀缺濕地資源和稀缺區位優勢，將與本案強勢爭奪富裕改善型和品質升級客群。競爭項目優勢競爭項目優勢：1、國企城投，口碑較好。2、毗鄰大慶濕地公園，生態價值凸顯。3、產品線豐富，客群覆蓋面較廣。競爭項目劣勢：競爭項目劣勢：1、英倫風格、項目品質感一般，市場接受度不足。2、區域發展不成熟，目前生活配套不完善。3、優等產品內部消化，流失部分優越客戶資源。本項目機會本項目機會：1、打造建筑品質感，提升項目美觀度。2、高鐵站盡收囊中，驅動項目未來無限升值潛力2、強化項目學區資源，吸引白領、高知客群。市場總結市場總結全國性知名開發商紛紛進駐大慶，

53、市場競爭格局發生變化，將進一步提升大慶 2級市場開發水平，助推房價上行；大慶高人均GDP及石油上下游產業高福利支持強大的購買力，對高價格的接受能力較強；大慶市場產品結構面積普遍偏大，主流產品在90-160平米。大慶市場產品同質化較為嚴重，大盤林立缺乏成長性，政策導向的區域性開發去化量較快；大慶市場在開發門檻方面（規劃、建筑、配套等）方面已達全國前列水平，但軟性服務、產品精細化、園林景觀、價值兌現方面仍有很大需要提升空間；大慶市場客戶以剛需、富裕型改善性和城市中產投資為主，對居住品質感較看重，容易接受創新產品，重視社區品質及社區文化；2級市場同比2010年去化，出現兩級分化現象，項目地段價值高、

54、產品價值高、生態價值高的項目去化依然較快，項目綜合素質差，同質化嚴重的項目已經出現滯銷現象。聯策觀點：從市場接受度、產品發展及客戶需求來看，大慶市場需求量仍有一聯策觀點：從市場接受度、產品發展及客戶需求來看，大慶市場需求量仍有一定的空間，可以通過全國及國際化高品質視野打造更高品質的項目。定的空間，可以通過全國及國際化高品質視野打造更高品質的項目。市場產品結構深度分析市場產品結構深度分析區域住宅市場以中大戶型為主區域住宅市場以中大戶型為主項目名稱項目名稱兩居（兩居（m m2 2）三居（三居（m m2 2）四居（四居（m m2 2）其他（其他（m m2 2）主力戶型（主力戶型（m m2 2）萬達廣

55、場140170、19045-109（公寓）140-190翰城國際85135-154160-31885-15485-154唐人中心93110-15075-95（復式）75-95（復式）110-150英倫三島90-120150-160228-320280-420（別墅）90-160夢幻城50-9095-158114-130（電梯洋房）95-158柏林春天92-9595-110100-106（復式）95-110區域內小戶型較少，僅萬達廣場和夢幻城有小戶型公寓產品，其余項目都是區域內小戶型較少，僅萬達廣場和夢幻城有小戶型公寓產品，其余項目都是90平米以上大戶型，且平米以上大戶型，且都把都把90160平

56、米作為其項目的主力戶型。平米作為其項目的主力戶型。典型項目戶型透析典型項目戶型透析128 三室兩廳一衛三室兩廳一衛客廳開間：客廳開間：4.54.5米米 進深：進深：5.55.5米米臥室開間：臥室開間：3.33.3米米南北通透采光通風好南北通透采光通風好南北陽臺方便儲存東西南北陽臺方便儲存東西兩衛設計使用方便兩衛設計使用方便主臥帶衛生間私密性好主臥帶衛生間私密性好新城楓景新城楓景典型項目戶型透析典型項目戶型透析98 （復式）兩室一廳兩衛（復式）兩室一廳兩衛客廳開間：客廳開間：4.24.2米米 進深：進深：4.84.8米米主臥開間：主臥開間：3.63.6米米 進深：進深：4 4米米次臥開間：次臥開

57、間：3.23.2米米 進深：進深：4 4米米上下兩層全上下兩層全3 3米米全朝陽采光好全朝陽采光好上下雙陽臺使用方便上下雙陽臺使用方便雙衛設計，方便使用雙衛設計，方便使用新城楓景新城楓景典型項目戶型透析典型項目戶型透析復式復式79.8579.85 4.9 4.9米挑高米挑高三室二廳二衛三室二廳二衛客廳開間4.3米 進深7米臥室4*4.5米 3*5米廚房開間3米 進深5.1米米三室設計功能齊全，廚房臥室帶陽臺便于使用柏林春天柏林春天典型項目戶型透析典型項目戶型透析高層：4.75米復式71 （兩室兩（兩室兩廳兩衛）廳兩衛）客廳開間：客廳開間：4米米客廳進深：客廳進深：5.9米米臥室開間：臥室開間：

58、4.2米米臥室進深：臥室進深：4.2米米 買一層贈一層，性價比高買一層贈一層，性價比高 客廳挑空設計，空間感好客廳挑空設計，空間感好 臥室客廳全朝陽采光好臥室客廳全朝陽采光好 雙衛設計使用方便，私密性好雙衛設計使用方便，私密性好水木華庭水木華庭典型項目戶型透析典型項目戶型透析高層：高層：127 127 （三室兩廳兩衛）（三室兩廳兩衛）客廳開間：客廳開間：4.24.2米米客廳進深：客廳進深：5.75.7米米臥室開間：臥室開間：3.33.3米米臥室進深：臥室進深：3.93.9米米 方正格局，減少空間浪費方正格局，減少空間浪費 客廳配有觀景飄窗，隨心觀賞客廳配有觀景飄窗，隨心觀賞 主臥室設立衛生間，

59、保障私密主臥室設立衛生間，保障私密性性 餐廳臨近廚房，第一時間感受餐廳臨近廚房，第一時間感受美食美食翰城國際翰城國際期期典型項目戶型透析典型項目戶型透析濕地公元濕地公元86兩室一廳一衛97三室一廳一衛三室一廳一衛典型項目戶型賞析典型項目戶型賞析典型項目戶型透析典型項目戶型透析唐人中心唐人中心95三室二廳二衛（復式）三室二廳二衛（復式）80三室二廳一衛（躍層）三室二廳一衛（躍層）典型項目戶型透析典型項目戶型透析英倫三島英倫三島147.13三室二廳二衛三室二廳二衛228.29四室二廳二衛四室二廳二衛滿足空間奢侈感：滿足空間奢侈感：大客廳、大主臥仍然是不變的主流，且日漸奢華。重視其他家庭成員的需求，

60、次臥開間較普通住宅增大。空間的舒適性與功能性要求越來越強：空間的舒適性與功能性要求越來越強：如套房、雙套房，主客雙衛生間，衛具與淋浴器的分離，設置不同功能性 的陽臺。空間概念的引入空間概念的引入；如復式住宅、上躍產品和下躍產品等。景觀價值最大化：景觀價值最大化：除了一般意義上的全明、南北通透等評價標準外，在中高端產品力求多明，并通過如270度景觀客廳、陽臺等增加房間通透性及最大限度實現景觀價值。大體量洋房產品市場反應良好：大體量洋房產品市場反應良好：如翰城國際、英倫三島等個例產品，戶型設計各具特色，滿足特定人群的價值需求。典型項目戶型總結典型項目戶型總結項目屬性界定項目屬性界定項目機會分析項目

61、機會分析 項目研究報告思路項目定位項目定位項目物業發展建議項目物業發展建議市場環境分析市場環境分析項目整體發展戰略項目整體發展戰略城市理解城市理解項目機會分析新城板塊目前處于城市全域化發展的起步階段，1級市場供應接近枯竭，2級市場低密的宜居區域面貌已露倪端道路建設道路建設：區域內部路網初步形成，龍永路、萬峰路、龍鳳大街打通整個板塊交通路網，規劃五路和珠江路工程也將于年內竣工 城市景觀城市景觀：政府分別投資5億元和4億元用于改造黎明河、青龍湖，打造城市景觀帶大慶高鐵站規劃大慶高鐵站規劃黎明河改造規劃黎明河改造規劃大慶客運站大慶客運站新城板塊整體規劃新城板塊整體規劃城市規劃機會城市規劃機會在政府的

62、大力支持下，根據新區重大設施建設進度，新區城市面貌將在未來5年時間內初步形成路網建路網建設初步形成，預計年底到12年初將通車青青龍湖、三永湖治湖、三永湖治理理已準備動工，投資4億，年治理完成新城建新城建設進度度大大慶東站站立項批復已經完成中小學遷入中小學遷入近期建設，但無明確啟動時間城市景城市景觀帶投資5億元，改造黎明河，打造大慶城市名片景觀帶居住居住東城嶺秀業已入住，本項目也將于明年入市產業物流中心物流中心物流園依托高鐵車站進行建設，預計5年后初步形成規模商商務辦公商公商業擬引進高端商務辦公，shoppingmall與區域發展成熟度關系密切城市規劃機會城市規劃機會新區規劃利好成為本項目周期內

63、可依托之現實價值，區域未來良好發展預期則為置業客戶提供了強勁投資信心近期影響近期影響中期影響中期影響政務新區規劃價值政務新區規劃價值形成條件：伴隨區域基礎設施的完善，城市面貌的改善，政府的遷入，價值影響逐漸增大影響力：對于近期吸引城市人口置業形成最為直接的影響因素城市副中心價值城市副中心價值形成條件：伴隨區域商務辦公、商業、教育設施等城市功能的完善逐步釋放，區域地位逐漸提升影響力：對于吸引城市中高端人口置業形成強有力吸引力，同時對于周邊區域形成輻射遠期影響遠期影響高鐵經濟區價值高鐵經濟區價值形成條件：伴隨高鐵車站的建成，客流量的增加，周邊依托鐵路經濟形成產業聚集，城市門戶形象區面貌逐漸形成影響

64、力：帶動區域經濟發展，形成強有力產業人群，奠定區域高端形象，吸引高端人群置業城市規劃機會城市規劃機會產品機會產品機會目前大慶市場產品的面積偏大，以三室兩廳兩衛為主力目前大慶市場產品的面積偏大，以三室兩廳兩衛為主力戶型，市場同質化嚴重，整個市場缺乏實用性強、性價戶型，市場同質化嚴重，整個市場缺乏實用性強、性價比高等特色產品；比高等特色產品；本項目本項目VSVS萬達廣場萬達廣場萬達廣場是以商業價值為主導“一個萬達廣場一個城市中心”來撬動片區價值，但自身住宅產品無任何特色，給后期銷售帶來壓力；產品價值產品價值全面超越全面超越景觀機會景觀機會市場大部分項目，對社區景觀的重視度不夠，造成項目市場大部分項

65、目，對社區景觀的重視度不夠，造成項目推廣進入疲勞期后，無任何亮點，從而營銷進入滯銷狀推廣進入疲勞期后，無任何亮點，從而營銷進入滯銷狀態；態；本項目本項目VSVS翰城國際翰城國際翰城國際雖坐擁三永湖，但未完全挖掘其應有的生態，來打造項目自身的景觀，造成市場對項目產生疲勞期后，無亮點跟進，項目嚴重滯銷；全景觀打造全景觀打造移步易景移步易景大慶市場除唐人中心和夢幻島等項目外，均無較好的現大慶市場除唐人中心和夢幻島等項目外，均無較好的現場展示效果，無法將核心產品極致的展示給客戶和給客場展示效果，無法將核心產品極致的展示給客戶和給客戶視覺的沖擊感；戶視覺的沖擊感；本項目本項目VSVS唐人中心唐人中心唐人

66、中心現場展示效果較好，銷售中心品質感很強，樣板區對其主力產品展示到位，直接沖擊客戶視覺，從而拉動客戶的感性認知；視覺震撼視覺震撼精品展示精品展示展示機會展示機會目前新城板塊區域內客戶支撐不足分類分類群體特征群體特征置業目的置業目的產品選擇產品選擇置業要素置業要素群體比例群體比例高收入工薪階層高收入工薪階層年齡25-4歲之間，具有穩定的收入，注重生活品質，易攀比A居住改善B首次置業70-100平兩居平兩居10-140平三居平三居關注產品品質、社區勻質性，物業管理，對距離要求較高石油管局、油廠職工，區域主要人群地緣性居民地緣性居民客戶人群復雜，包括老城區原住居民、周邊企業員工、學校與生意人、周邊村

67、鎮人群A首次置業B居住改善C養老D兒女購房80-90平兩居平兩居100-120平三居平三居關注戶型、社區配套區域主流人群城市外溢人群城市外溢人群城市工薪階層與剛入職年輕人，價格敏感A結婚用房B父母養老70-90平小兩居平小兩居關注性價比，對社區環境、生活配套有一定的要求，自住關注交通目前人群數量不多，但比例呈增長趨勢客戶數量有限客戶數量有限主流客戶支付力不足主流客戶支付力不足城市外溢人群尚未產生升級需求城市外溢人群尚未產生升級需求客群機會客群機會通過對不同客群的吸引和障礙的分析，鎖定近期更容易滿足我們目標的客戶誰可以被吸引？誰是我們的目標客戶？誰可以被吸引？誰是我們的目標客戶？外溢群體外溢群體

68、置業特征置業特征區域吸區域吸引力引力障礙障礙突破突破選擇選擇高薪白領高薪白領在承受能力內盡量選擇認知高、發展前景好區域，控制總價，高品質項目中區域價值尚未完全釋放，片區認知度有限高性價比、高品質產品最有可能滿足工薪階層工薪階層選擇就近的低價區域低公共交通系統尚不發達，龍鳳老城區分流低價產品與項目開發目標相悖工薪中高收入工薪中高收入選擇就近的區域，重視居住環境的改善和生活的品質高生活配套設施尚未完全成熟，生活氛圍不濃厚，價值感沒有完全釋放高性價比可滿足大部分人群需求城市中產階級城市中產階級選擇認知相對高，區域前景看好區域，追求房屋標簽價值中區域價值尚未完全釋放，產品品質要求相對高高性價比、迎合中

69、產的居住升級夢想通過努力可滿足城市富人階層城市富人階層客戶傾向于成熟的被高端認知的區域和絕版資源的區域低區域價值尚未完全釋放，未成為普遍高認知區占據內部最佳資源豪宅較難滿足客群機會客群機會本項目潛在客戶主要類別外溢人群：主流客戶群外溢人群：主流客戶群p目前改善需求未被滿足，傾向于區域內置業，主要置業區域為開發區和新城高薪小白領：主流客戶群高薪小白領：主流客戶群p客戶的需求未完全釋放，未來潛力巨大城市中產：重要客戶群城市中產：重要客戶群p客戶需求對應板塊未來供應有限，易于被區域規劃利好與品質產品所吸引置業需求未在置業需求未在區域滿足區域滿足高性價比置業高性價比置業需求未被滿足需求未被滿足高認知板

70、塊置高認知板塊置業需求被抑制業需求被抑制高收入工薪：主流客戶群高收入工薪：主流客戶群p客戶需求對應板塊主要集中在開發區、五湖新區和新城，未來供應量大，競爭激烈品質產品未被品質產品未被滿足滿足本項本項目潛目潛在客在客戶群戶群客群機會客群機會通過分析，新城板塊在大慶板塊新格局中具備了如下市場機會：通過分析，新城板塊在大慶板塊新格局中具備了如下市場機會：機會一唐人中心和項目南側商業綜合體拉動區域價值，區域共贏機會二區域市場內高品質、高性價比產品存在縫隙，為項目帶來機會機會三剛性需求和改善性需求客戶依然存在，潛在客群支撐項目機會四高鐵帶動區域發展，學府區，塑造項目精神價值機會五片區項目對景觀的打造力度

71、不夠，社區品質感欠缺機會六市場大部分項目對樣板區給客戶造成的視覺沖擊力認識較低機會六區域未來的規劃發展，撬動價值洼地的顯現項目屬性界定項目屬性界定項目機會分析項目機會分析 項目研究報告思路項目定位項目定位項目物業發展建議項目物業發展建議市場環境分析市場環境分析項目整體發展戰略項目整體發展戰略本項目開發面對的戰略任務本項目開發面對的戰略任務贏得贏得“以小打大以小打大”的項目之戰的項目之戰項目整體戰略項目整體戰略充分借勢品牌大盤參與區域營銷，以充分借勢品牌大盤參與區域營銷，以充分借勢品牌大盤參與區域營銷，以充分借勢品牌大盤參與區域營銷，以同等品質的高形象站位同等品質的高形象站位同等品質的高形象站位

72、同等品質的高形象站位兌現區域價值，兌現區域價值，兌現區域價值，兌現區域價值，主動切分城市高端外溢人群主動切分城市高端外溢人群主動切分城市高端外溢人群主動切分城市高端外溢人群以局部戰場的以局部戰場的以局部戰場的以局部戰場的性價比優勢性價比優勢性價比優勢性價比優勢為競爭平臺，以為競爭平臺，以為競爭平臺，以為競爭平臺，以特色差異化的產品策略特色差異化的產品策略特色差異化的產品策略特色差異化的產品策略和和和和針對性針對性針對性針對性銷售策略銷售策略銷售策略銷售策略，與大盤分享市場份額，與大盤分享市場份額，與大盤分享市場份額，與大盤分享市場份額“ “借勢借勢借勢借勢” ”“ “共生共生共生共生” ”Ac

73、tion 1Action 1 搭便車搭便車以以“逸逸”待待“勞勞”以小打大以小打大“共生共生”模式四大基本動作模式四大基本動作競品的目標客戶就是我們的目標客戶；充分享用競品項目對于區域的營銷動作，步調一致的樹立區域形象，區域“贏”，大家“贏”。Action 2Action 2 聚焦主戰場聚焦主戰場以以“專專”對對“全全”大盤產品線豐富，不與他們做全線競爭，合理確定主力產品與明星產品，緊扣客戶基本訴求，建立明確的局部比較優勢。Action 3Action 3 同同“質質”不同不同“調調”以以“一點特色一點特色”破破“大盤套路大盤套路”針對品牌企業通常的套路化開發特點，尋找他們缺少關注的客戶的價值

74、點，形成明確的自身項目特色，為區域客戶提供差異化的選擇，保留話語權 Action 4Action 4 相機而動相機而動以以“短平快短平快”對對“持久戰持久戰”品牌企業開發具有周期長階段多的特點，我們采用靈活的、步步緊逼的營銷、銷售策略，實現項目利益最大化項目屬性界定項目屬性界定項目機會分析項目機會分析 項目研究報告思路項目定位項目定位項目物業發展建議項目物業發展建議市場環境分析市場環境分析項目整體發展戰略項目整體發展戰略城市理解城市理解Living in the city, Living in the core新都市主義精品社區新都市主義精品社區新區 “芯”生活 尺度 + 生活 + 時代 +

75、品質 =項目定位項目定位本項目客戶定位本項目客戶定位 IIIIIIIIII 邊緣客戶：邊緣客戶：城市高收入階層、投資客戶I 核心客戶：城市中高收入工薪層核心客戶：城市中高收入工薪層&城市移城市移民民II 重要客戶：城市中產階層重要客戶：城市中產階層年齡特征：年齡特征：35-4535-45歲之間歲之間客戶特征：居住改善或分巢，管局單位客戶特征：居住改善或分巢，管局單位或油廠員工，工齡較長，具有一定積累或油廠員工，工齡較長，具有一定積累年齡特征：年齡特征：30-5530-55歲之間歲之間客戶特征：首次置業者，外地在大慶的客戶特征：首次置業者，外地在大慶的個體工商戶，收入較高個體工商戶，收入較高85

76、本項目客戶定位 II高薪小白工薪階層品質中產本項目目標客戶萬達廣場目標客戶唐人中心目標客戶富裕階層富裕階層品質中產高薪小白工薪階層品質中產富裕階層富裕階層大慶目產品定位大慶目產品定位 戶型配比戶型配比產品類型產品類型戶型戶型市場作用市場作用產品策略產品策略Vs市場競爭市場競爭占比占比特色產品特色產品7580平米挑空躍層 兩居或兩居半打造低總價產品和投資佳品，迎合市場熱銷形象好，總價低市場暢銷、容易接受35%明星產品明星產品80-90平米 兩居占比3595100平米 小三居占比20熱銷戶型，打造明星贏得市場熱度戶型實惠亮點功能相同的戶型面積更小面積相當的戶型增加功能空間55%利潤型產品利潤型產品

77、120平米三居占比5140-平米三居占比5樹立品質形象，實現較高價值資源傾斜實惠亮點和舒適度亮點總價優勢社區中的地位差異10%戶型參考借鑒戶型參考借鑒79.34+76.3+84.12標準層標準層79.34+76.3+84.12上躍層上躍層 買一層贈一層，性價比高買一層贈一層，性價比高 客廳挑空設計，增強整體空間感客廳挑空設計，增強整體空間感 戶型全明設計采光好戶型全明設計采光好 動靜分離，功能性強，私密性好動靜分離，功能性強，私密性好154.9+154.9四室兩廳兩衛四室兩廳兩衛全明戶型，南北通透全明戶型，南北通透大尺度客廳，凸顯大宅風范大尺度客廳，凸顯大宅風范兩衛設計使用方便兩衛設計使用方便

78、主臥帶衛生間私密性好主臥帶衛生間私密性好85.78 兩室兩廳一位兩室兩廳一位121.76 三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛 格局方正，空間浪費減少格局方正，空間浪費減少 五明戶型，南北通透五明戶型，南北通透 衛生間干濕分離衛生間干濕分離98.65+98.65三室兩廳一衛三室兩廳一衛南北通透采光通風好南北通透采光通風好五明戶型，居住舒適五明戶型，居住舒適南北陽臺方便儲存東西南北陽臺方便儲存東西1 1、以上戶型配比誤差控制、以上戶型配比誤差控制3 3以內；以內；2 2、以上戶型配比面積計算，須按當地、以上戶型配比面積計算，須按當地測繪法規測繪法規計算，提交的方計算，提交的方案戶型須包含公攤面積；案戶型須包

79、含公攤面積；3 3、以上聯策提交的戶型參考僅供設計院及甲方參考，望在此基礎深、以上聯策提交的戶型參考僅供設計院及甲方參考，望在此基礎深化，如有更加合理的戶型可完全替換；化，如有更加合理的戶型可完全替換；4 4、以上提交戶型尺寸僅供參考，建議兩戶型客廳、以上提交戶型尺寸僅供參考，建議兩戶型客廳4.24.2米，主臥室米，主臥室3.63.6米，三室以上客廳米，三室以上客廳4.54.5米，主臥室米，主臥室3.83.8米，米，項目屬性界定項目屬性界定項目機會分析項目機會分析 項目研究報告思路項目定位項目定位項目物業發展建議項目物業發展建議市場環境分析市場環境分析項目整體發展戰略項目整體發展戰略城市理解城

80、市理解物業發展建議總體思路物業發展建議總體思路本項目開發面對的社區戰略任務本項目開發面對的社區戰略任務贏得贏得“后來居上后來居上”的社區戰略的社區戰略全面對位主流客戶的產品需求與支付能力全面對位主流客戶的產品需求與支付能力全面對位主流客戶的產品需求與支付能力全面對位主流客戶的產品需求與支付能力以全景觀優勢為價值基礎，對平臺產品力適度超越強化競爭優勢以全景觀優勢為價值基礎，對平臺產品力適度超越強化競爭優勢以全景觀優勢為價值基礎，對平臺產品力適度超越強化競爭優勢以全景觀優勢為價值基礎，對平臺產品力適度超越強化競爭優勢“ “主流主流主流主流” ”“ “強勢強勢強勢強勢” ”本報告是嚴格保密的。擁景擁

81、景寬景寬景瞰景瞰景點景點景都市都市 BoutiqueBoutique“建筑是無聲的音樂”，要構建一個符合城市特征、客戶消費心理、具有精品社區氣質的建筑風格建筑風格發展建議建筑風格發展建議根據客戶價值取向、項目定位和差異化競爭等三根據客戶價值取向、項目定位和差異化競爭等三個要素，對建筑風格進行定位個要素，對建筑風格進行定位項目客群以中青年為主，需要有流行時流行時尚元素。尚元素。在大慶，歐式建筑（如簡歐、英倫、北歐）、簡歐和英倫已獲得好評大慶的客戶，目前越來越傾向于選擇具有高端形象和品高端形象和品質感質感的建筑風格；大慶歐式建筑系列將掀起新風。建筑風格定位說明建筑風格定位說明客戶價值取向市場競爭項

82、目定位項目定位為新青年生活炫特區，需要有引領潮流的新元引領潮流的新元素。素。項目需要整體保持一致，形成高價值和品質感的建筑群本案使用本案使用北歐建筑風格北歐建筑風格北歐建筑風格是目前較流行一種彰顯品質和主題的風格，追求時尚潮流不忘文化特質，對外立面、景觀、主題創意塑造方面比較講究。更加注重生活品質，大方精致的外形，明顯區別于其更加注重生活品質，大方精致的外形，明顯區別于其他項目他項目北歐風格建筑，重文化融合了丹麥和意大利建筑元素和莊重色調，對項目的整體形象的提升有非同凡響的促進作用，更加重視環境與城市間的審美效果。將現代生活元素嫁接在濃厚的古典建筑群中，因而產生大氣別致的觀賞效果。可迅速成為項

83、目的亮點，利于新項目的入市利于新項目的入市。1、建筑單體-首層處理：部分樓座首層挑高+電梯廳挑空精裝2、景觀互相滲透，設計更加開闊通透，解決將社區園林引入到樓棟中來3、一樓入戶大堂，展示品質的空間，也使得精裝的電梯廳更加氣派。社區景觀滲透入口處景觀小品入口精裝大堂設計北歐風格人文氣質表現：體現景觀對建筑物的融入，北歐風格人文氣質表現：體現景觀對建筑物的融入，增加增加“花園大堂花園大堂”等品質感表現等品質感表現建立特殊的標志建立特殊的標志物，突出生活格物，突出生活格調，給予客戶精調，給予客戶精神歸宿感；神歸宿感；人文氣質表現：社區要具有標志性建筑符號，體現人文氣質表現：社區要具有標志性建筑符號，

84、體現社區的人文精神。社區的人文精神。深圳萬科第五園武漢金地格林小鎮深圳華僑城波托菲諾景觀園林規劃建議“最好的景觀園林，是生活融入其中，成為風景的組成部分”以全景觀居住體驗為內核構建社區特色以全景觀居住體驗為內核構建社區特色“調調”都市都市BoutiqueBoutique景觀社區景觀社區瞰景瞰景擁景擁景寬景寬景點景點景社區規劃意向擁景、瞰景、寬景、點景整合景觀資源景觀主組團作為主要景觀主組團作為主要的人流活動集散中心。的人流活動集散中心。保證居住區同活力中心不互相干擾的重要屏障獨具匠心的庭院休閑空間，也是園林不可或缺的部分，社區的居民可參與其中，并可成為休閑活動的泛會所。通過開放、半開放的空間設

85、置，形成通過開放、半開放的空間設置，形成“坡、林、坡、林、橋、院橋、院”四大體系的院落景觀四大體系的院落景觀院落景觀院落景觀小品景觀小品景觀形成多種坡地園林景觀，使得社區內部移步換景，形成多種坡地園林景觀，使得社區內部移步換景，構成多層次園林體系的基礎構成多層次園林體系的基礎在鋪裝及材質，色彩中對于art deco風格的堅持，從室內風格到室外景致的一體化創意。將是一個巨大的突破；區別于傳統園林設計，延展項目art deco風格，將裝飾藝術要素同園藝及道路廣場，小品裝置全面結合，形成西南第一個純粹ART DECO裝飾藝術風格派經典社區園林景致。在現有植被規劃中，是否可實現小組團特殊植株的四季景色

86、突出。春天櫻花 夏天杜鵑 秋天紅楓 冬天梅花。在景觀開闊地設置適當草坪，可供住戶戶外野餐，曬日光浴。以及寵物游戲。草坪標識細致的樹根處理精致的地磚打造鋪滿鮮花、充滿生命力的垃圾箱精致的路燈細節的完善才能體現出專業和品質，才能提供卓越細節的完善才能體現出專業和品質，才能提供卓越的品質體驗感受。的品質體驗感受。景觀建議景觀建議-細節處理細節處理魚紋狀地漏入口處三大特色：入口處三大特色：醒目、特色鮮明的入口，體現社區整體風格；噴泉跌水式，尊貴大氣，體現高尚社區氣質；象征項目神韻的精神堡壘，予以項目的品質。質感、品質的大理石裝修和精神堡壘符號富有情趣的跌水陣景觀建議景觀建議-入口處入口處在入口和大門設

87、計上，引入主題景觀設計元素，形在入口和大門設計上，引入主題景觀設計元素，形成高品質感成高品質感社區入口處以景觀廣場的方式出現地下入戶車庫入口呈景觀化景觀電梯，全方位的體驗景觀社區價值社區景觀一覽無余，使得每一次升降猶如賞景之旅以觀光電梯作為高層亮點，進一步強化產品的創新性和高端定位景觀電梯較普通電梯成本增加約30%左右。帶有觀景平臺的采光電梯廳首層設置大堂，強化高檔形象體現項目中高檔定位，采用局部挑高，建議挑高高度控制在5米以內保證實用率，控制大堂面積，建議面積40-50平米大堂入口示意圖大堂入口示意圖 裝修風格與外立面保持協調。裝修風格與外立面保持協調。豪華但不奢侈， 體現出尊貴與舒適應該設

88、置接待處、郵箱和會客區。電梯裝飾電梯裝飾電梯內裝 與大堂的主題相結合，實現風格的延展 油畫以及部分奢華材質使用 ：紅木扶手、石材等。 燈飾、家具、軟裝、音響、信報箱、垃圾箱等均遵循項目整體裝飾藝術風格為基準，在統一的調性下進行設計規劃。戶型增值亮點超大觀景窗，盡量擴展觀景面弧線落地窗創造了連續的270度開闊視野，加上小高層的高度優勢，社區風景盡收眼底。窗臺不落地，不計面積，可以小坐，可以擺放陳設，具有很大的使用價值，實惠又實用。戶型增值亮點凸窗與轉角窗陽光衛生間借助凸窗實現在陽光下沐浴客廳轉角窗設計，增大觀景視野，提升戶型的整體采光衛生間凸窗客廳轉角窗以兼具異域風情和現代氣質的包豪斯風格，勾勒

89、社區高尚、純正、品質精良的形象強化豎向韻律感，突出挺拔、大氣的氣質特征；在屋頂或首層作局部融入風情符號；強化瞰景小高層產品形象的差異感與獨創性，突出其價值特征。其他物業發展建議“顧客，是企業發展重要的創新和利潤來源”物業服務系統物業服務系統1 1：專業的禮賓形象和禮賓服務易被客戶感知、為專業的禮賓形象和禮賓服務易被客戶感知、為客戶帶來尊貴體驗客戶帶來尊貴體驗軟性管理的優勢在于：相對硬件設施節約成本，而又顯而易見，統一著裝、統一培訓做到位后，能與目前市場項目拉開差距；專業性的禮賓服務能凸顯業主的尊貴身份，在項目銷售階段就極易被客戶感知。物業服務系統物業服務系統2 2：信息化社區安防系統信息化社區

90、安防系統信息服務系統：信息服務系統：建立社區“網絡資訊與服務管理系統”網站、易于建立現代社區形象、社區信息溝通及時地下停車場智能管理系統：地下停車場智能管理系統：增加停、取車的安全性和方便性，防止盜車事件的發生煤氣泄漏報警器：煤氣泄漏報警器：廚房設煤氣泄漏報警器，與日常生活密切相關、增強家居安全性基本動作基本動作備選動作備選動作安全防范系統：安全防范系統：小區出入口控制、門禁一卡通、周界報警、樓宇對講與防盜門控制、電子巡更等；智能家居系統：智能家居系統：三線入地、四表出戶、門磁開關、遠程抄表；停車場停車場相對其他中檔樓盤適當提高車位比，同時注意控制成本，相對其他中檔樓盤適當提高車位比，同時注意

91、控制成本，并減小停車對內部環境的影響并減小停車對內部環境的影響車位數以市場為基礎，項目定位為導向，考慮一定的前瞻性；停車位設置：停車位設置：根據規劃要求，整體車位比為1：1；為盡量減小車流對內部環境的影響，本項目應采用半地下、地下停車；可通過地下導光管、創新導光管、創新I I空間設計、有效面空間設計、有效面積贈送積贈送等方式，提高市場的接受程度；建議的車位戶數比為根據市場需求及定位制定的，最終結果應結合政府相關規定。英倫三島1：1翰城國際期1.5：1萬達廣場1.6：1唐人中心1：1物業建議物業建議在充分利用地形的前提下，建議在地下空間引入自在充分利用地形的前提下，建議在地下空間引入自然采光，提

92、高地下空間的使用率然采光，提高地下空間的使用率天然光導光管應用技術 是利用室外的自然光線透過采光罩導入系統內進行重新分配，再經特殊制作的導光管傳輸和強化后由系統底部的漫射裝置把自然光均勻高效地照射到室內。 長沙奧林匹克公園中心區，地下車庫在屋頂安裝了19套導光管，導光管內徑為1.2米，是目前國內口徑最大的導光管，它的研發和制造都在國內完成，具有自主知識產權。單套導光管系統可提供80的照明面積 。物業建議物業建議導導光光管管技技術術物業建議物業建議太陽能技術太陽能技術吸熱率高、安全可靠、適合與建筑相結合、適合做成承壓系統。由于其獨特的結構特性，吸熱率高、安全可靠、適合與建筑相結合、適合做成承壓系統。由于其獨特的結構特性，使其安裝位置相當靈活，可安裝在平屋頂也可安裝在南立面墻上。使其安裝位置相當靈活，可安裝在平屋頂也可安裝在南立面墻上。智能化社區智能化社區 引入監控系統、紅外電子巡更系統、樓宇對講系統等技術，可減少人力的投入，并進一步引入監控系統、紅外電子巡更系統、樓宇對講系統等技術，可減少人力的投入，并進一步增強了社區安全措施。增強了社區安全措施。物業建議物業建議謝 謝！