1、峨眉項目商業定位、招商策略及合作方案重慶富房置業顧問有限公司2012年3月8日目錄一、項目梳理二、商業定位三、業態規劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項一、項目梳理A+BCDE站前山水景觀區站前山水景觀區站房站房綜合開發用地綜合開發用地綜合開發用地綜合開發用地綜合服務中心綜合服務中心南廣場南廣場2.322.32公頃公頃北北廣場廣場2.782.78公頃公頃數據來源：（成綿樂客運專線天下名山站站前核心商業區設計要求） 目錄一、項目梳理二、商業定位三、業態規劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項二、商業定位主要以購物為主，一次性滿足購物需求附有娛樂性簡單滿足購物需求專業化市場，品種單一生活時尚中心

2、購物公園、主題公園地區購物中心城市購物中心超級地區購物中心專業中心工廠直銷中心社區型商業中心娛樂中心商業類型定位-通過多條件、排除法篩選出適合本項目的商業模式目前國內的主要商業中心類型三、商業類型定位各種模式的基本條件二、商業定位商業類型定位-通過多首先我們進行選址條件的匹配性測試，通過項目地點、交通、面積、商圈條件四個方面，看本項目與哪些商業模式型完全不能夠匹配，哪些類型具有較高的匹配性區域地點描述-位于區域交通網絡軸心二、商業定位 成綿樂客運專線定位為一條以城際休閑旅游為主線的鐵路客運專線，進一步推動峨眉山峨眉山旅游及相關服務業的發展。成成都都峨峨眉眉山山二、商業定位 交通條件描述-樞紐中

3、心 高鐵天下名山站房將于2013年2月通車，屆時需滿足客流集散和相關配套的需求。 區位條件及商業條件描述-承接主城區與景區的重要區位1、景區與城市銜接區位，景區與城市的大門，東北為交通主流向。2、與峨秀湖度假區比鄰，周邊休閑度假產業成熟。二、商業定位峨秀湖基地基地基地基地 建筑面積描述-總體商業體量達到210000二、商業定位峨秀湖商業類型定位-通過多條件、排除法篩選出適合本項目的商業模式城市購物中心超級地區中心地區中心社區型商業中心購物、主題公園大型量販購物中心時尚生活中心直銷中心娛樂中心專業中心本項目的地點、交通、面積、商圈條件城市購物中心超級地區中心二、商業定位商業整體定位-策略性定位方

4、向建議消費需求決定商業類型區域消費潛力大龐大的旅游人口帶來較高水平的消費人群地區消費需求大國際旅游新區的發展目標將帶來大量的高端消費需求高鐵的樞紐中心帶來的影響大高鐵的規劃及修建將改變現有的消費模式及需求二、商業定位旅游服務大眾消費高鐵經濟商業整體定位-策略性定位方向建議商業層次定位中高端消費區域消費力提供可能：峨眉山作為一個國際化的旅游休閑城市，存在一定的區域消費能力。市場空缺提供基礎：目前峨眉山處于大力發展階段，沒有一個成熟的集中消費商業體，誰先開發，誰就能占據市場主動。項目位置提供條件：項目位于峨眉山高鐵樞紐，在地理位置上具有相對獨立性。受周邊商業影響較低，提供了集中性商業存在的空間。宗

5、地條件提供了建筑基礎：足夠的商業用地，提供了提高商業綜合性的可能。同時地塊的環境資源，也為項目規劃的多樣性提供了基礎。二、商業定位商業整體定位-策略性定位方向建議根據目前所了解的情況，綜合考慮項目自身特點以及項目周邊狀況，建議項目商業增強差異化，立足滿足住宅、商務、旅游人群的實際需求，使得商業、金融、服務等有機融合，將項目商業定位于峨眉山市的滿足人們對于商務、出行、購物、文化娛樂、社交、休閑、環保等多方面和諧統一。樞紐商業中心二、商業定位二、商業定位項目參照及成功案例：香港太古廣場二、商業定位二、商業定位二、商業定位二、商業定位二、商業定位二、商業定位二、商業定位二、商業定位項目參照及成功案例

6、：深圳華潤中心二、商業定位二、商業定位二、商業定位二、商業定位二、商業定位二、商業定位二、商業定位商業整體定位目標客群v中高端消費人群的主要構成為都市白領、中產階層和部分高消費力 人士 - 同時兼顧本市家庭娛樂休閑和項目周邊區域居民 旅游人群中高端消費人群商務人士目標客群定位二、商業定位商業整體定位商業功能配比餐飲35%零售30%娛樂15%休閑25%二、商業定位商業整體定位核心元素核心元素：充分體現旅游休閑娛樂的概念，為消費者提供休閑，歡樂、潮流、時尚的核心元素 二、商業定位商業整體定位商業組合主力店/次主力店組合：主力店、次主力店占比為65以大型超市、體驗式主題館、數碼電子及中西餐飲、影城、

7、游樂場等主力店作為基本組合二、商業定位商業整體定位商圈定義目前項目所在商圈商業仍不成熟，這種情況將隨著交通情況的改善和居住 人口的增加而改善，餐飲、休閑娛樂業態和特色購物將有更多市場機會 本項目商圈定義： 1、項目核心商圈：以項目為中心半徑在5公里范圍內的圓形區域，主要包括峨眉山景區、峨秀湖景區部分2、次級商圈：在核心商圈的基礎上，半徑在630公里內的圓形區域，主要包括：峨眉山市、樂山市等。二、商業定位商業整體定位商業現狀及突破口二、商業定位目前項目商圈范圍內，以旅游商品、同質化餐飲為主，餐飲，休閑娛樂業態相對單一、分散和缺失，且檔次偏低，本項目應在滿足核心商圈基本消費需求的同時 ，在購物方面

8、以創新業態、主題購物、專業店等方式尋找突破 。商業整體定位商業功能項目核心內核與功能聯系樞紐商業中心體驗式購物樂趣旅游文化產品酒店、會務拎包入住酒店式公寓主題休閑餐飲豐富娛樂體驗二、商業定位目錄一、項目梳理二、商業定位三、業態規劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項三、業態規劃業態規劃初步建議業態規劃思路：增強餐飲休閑功能，提高消費檔次。1、前期利用餐飲業態吸引人氣，核心理念為增加餐飲種類、提升經營檔次。2、以主力店的招商作為突破口，通過主力店吸引中小商戶入駐。3、打造核心文化理念，提升旅游商品的經營方式，強調體驗式、互動式的消費理念。4、營造休閑消費的氛圍，放松型、度假型購物是宣傳點及吸引點

9、。1旅游咨詢服務板塊2旅游商品市場板塊3站前商業餐飲休閑板塊4站前酒店板塊 作為樞紐型旅游配套綜合服務區，項目在業態規劃中將通過產業聯動發展，以旅游咨詢服務板塊、旅游商品市場板塊、站前商業餐飲休閑區板塊、站前酒店板塊、大型SOHO社區五大板塊整合打造，形成吃、住、行、游、購、娛一條龍的超大復合全功能旅游消費綜合配套服務區；5大型SOHO社區三、業態規劃樞紐商業中心KTV書店私人會所培訓中心高端SPA商務宴請生活配套休閑餐飲SPA三、業態規劃項目合作模式 商業地產項目與租戶的合作模式因租戶所在行業的經營習慣及發 展規劃，運作需求和本地商業發展趨勢而具靈活性 三、業態規劃項目合作模式的種類及篩選理

10、由：三、業態規劃項目合作模式 雙贏的租戶合作模式是商業地產項目盈利的基礎，也是其穩定發展的前提，遵循此原則建議本項目選用四種商戶合作模式：1、租金2、聯營扣點3、合作分成4、銷售三、業態規劃三、業態規劃業態組合初步建議：大型生活超市面積：1000015000 核心主力店，提供生活基本所需，形成周邊區域生活的消費核心區，打造 區域生活中心。 業態組合初步建議滿足旅游人群及旅游市場的剛性需求。旅游商品面積：800010000商戶來源：錦里、寬窄巷子、磁器口、洪崖洞、樂山、峨眉山等三、業態規劃 業態組合初步建議滿足及集聚旅游人群的需要，也是為商業帶來人流的重要保證酒店面積：2000030000 酒店

11、類型：度假型酒店、設計型精品酒店、商務酒店、快捷酒店等三、業態規劃業態組合初步建議流行前沿、時尚地帶，年青人的歡樂地，迎合潮流的主題。炫街區面積：20003000時尚休閑、精美飾品、日韓服飾三、業態規劃業態組合初步建議舒適清新的環境越來越成為時尚人的奢求，而環境保護也隨著時代的步伐，漸漸成為每位時尚人追求的目標。女性時尚專營品牌服飾、化妝品面積：10002000三、業態規劃業態組合初步建議以運動名品折扣店為經營方向，突出體驗、互動的經營氛圍，同時將品牌的發展史展示作為吸引點。名品運動城面積：8001000三、業態規劃業態組合初步建議通過炫酷個性風格的整體設計，更彰顯各品牌的個性；并加入極限運動

12、、戶外運動俱樂部，成為90后、甚至Y2K后新貴的時尚前沿基地 。戶外大本營 極限運動、戶外用品面積：600800三、業態規劃業態組合初步建議利用舞臺、劇場等專業的藝術交流空間將對外敞開現代藝術的多種創新形態融匯聚合，對中國當代藝術形式（文學、美術、戲劇、音樂、舞蹈、新媒體等）進行有機的探索實踐。同時與國際文化藝術機構業形成資源互動與共享，致力于中國現代文化藝術聚焦世界特色藝術的傳播匯集地。 小劇院時尚小話劇面積：600800三、業態規劃業態組合初步建議中央政策漸見明朗，終端消費市場愈加開放與活躍，電子游戲機行業整體發展水平相應有了很大提升，各大城市電子游戲廳的面貌也煥然一新。可以說，今天電子游

13、戲廳的生態是以時尚和文化為內核、消費心理高度感性為特色的，這比較明顯的體現在營業面積、機臺裝備和環境營造三大方面。 電子競技電子游戲、網上競技面積：20003000三、業態規劃業態組合初步建議卡拉OK使普通人不管是夜鶯嗓還是公鴨喉都過了一把歌星癮，深藏不露的性情在麥克風的爭搶中不經意地坦露開來，沒有專業表演的壓力，傾聽的和演唱的在互換中實現了自我選擇及共同的參與樂趣。 量販式歌城面積：30005000三、業態規劃業態組合初步建議讓你的生活數碼起來。數碼生活面積：10002000三、業態規劃業態組合初步建議創意的溫馨家園 ，是人內心最渴望的地方，想象能生活在一個帶著創意.童趣的世界里，心都會放松

14、下來。精致家居生活家居、創意家居面積：10001500三、業態規劃業態組合初步建議對絕大多數人來說，價值數百萬元的豪華車還只是停留在展臺上是象征理想的財富符號，最大的功效也僅是帶來視覺沖擊和心靈震撼。名車匯精品汽車4S店面積：20003000三、業態規劃業態組合初步建議人們對健康的認識,是隨著科學的發展和時代的發展而變化著的；健康乃是一種在身體上,精神上的完滿狀態以及良好的適應能力,不僅僅是沒有疾病和衰弱的狀態。健與美健身中心面積：20003000三、業態規劃業態組合初步建議充滿歡樂氣氛的空間，帶來觸摸得到的快樂，從人們一次次的新鮮嘗試中，一回回的勇敢挑戰中，我們可以看到他們幸福洋溢的神情、爽

15、朗開懷的笑容。無限歡樂讓心與心靠的更近，讓這里變成愛的天地，歡樂的海洋，其實快樂就是如此簡單 養生SPA養生會所、健康主題館、高端SPA、美容美發面積：5001000三、業態規劃業態組合初步建議生活離不開創意 ，創意引領著生活。淘寶店創意店、禮品店、鮮花店、網購體驗店面積：5001000三、業態規劃業態組合初步建議貼心的服務、優雅的環境、精選世界各地原料，精研營養與味道，使之成為商務宴請、款待貴賓的首選地。商務宴請大型餐飲、特色餐廳、創意餐廳面積：20003000三、業態規劃業態組合初步建議 香氣彌漫在空氣中，輕聲 細語、彬彬有禮、自然揮 灑間，品人生、交摯友、 舒緩身心享受為您量身 定做的情

16、調。 精品私人會所，提供精致 商務空間與交流空間。私人會所、特色酒吧、高端茶樓休閑生活面積：5001000三、業態規劃業態組合初步建議餐飲區：帶動周邊的消費，增加夜間的人流主題餐飲增加消費群的逗留時間注重特色美食的由來和背景資料的介紹中、西式餐廳，配有大量包廂充足的停車位和便利的交通根據不同消費需求，可設置帶隔斷的大包間，靈活地營造溫馨小空間或熱烈式大空間面積：30004000三、業態規劃業態組合初步建議小吃集中區域小食廣場吸引人流，聚集人氣走走吃吃，體驗別樣的生活方式特色小吃的現場制作，增加表演性和觀賞性增加特色餐飲的比例利用移動城堡營造商業氛圍，使人流聚集中西式快餐、小吃面積：200030

17、00三、業態規劃小結：1、指導思想：“創新城市主題、形成經營差異、立足周邊社區、影響輻射全區“。2、規劃原則：統一原則、以人為本原則、文化原則、整合原則、集客原則和滿足租賃方、投資方、管理方的盈利原則 。3、核心主力店，應注意主力店個性要求與項目總體建筑風格的統一。同時店內考慮水平動線與垂直動線的有機結合，達成商業動線規劃的完整 。 三、業態規劃目錄一、項目梳理二、商業定位三、業態規劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項項目定位篇（一）項目總體定位：樞紐商業中心樞紐商業中心滿足人們對于居住、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、休閑、環保等多方面和諧統一的城市核心區域。四、招商策略(二)形象定位：

18、（待定）體現項目定位要求符合目標客戶格調利于表達規劃特點有較強的包容性，利于延展有特色，讓人印象深刻，利于推廣四、招商策略(三)項目名稱建議（待定）設計要素： 體現項目定位及主題要求 充分體現項目的個性 利于表達經營特點 言簡意賅，朗朗上口，能快速傳播及推廣四、招商策略(四)功能定位： 采取引進主力店帶動經營，同時將商業部分劃分為旅游咨詢服務板塊 、旅游商品市場板塊、站前商業餐飲休閑區板塊、站前酒店板塊、大型SOHO社區五大板塊，以合理的交通體系規劃貫穿其中的思路作為功能定位。四、招商策略(五)檔次定位作為一個綜合性的商業地產項目，在開發理念、功能價值、生活體現、系統工程、開發模式、資源整合六

19、方面都要能體現獨有的特色，因此在檔次上的定位體現在：1、通過對商業的專業理解和體驗，引進了多種時尚、流行的業態和產品，體現人有我有、人有我新的特色。四、招商策略2、集中購物、休閑、娛樂、餐飲等多種項目，極具現代氣息，必將全面滿足消費者的多種需求，實現經營觀念上的跨越。3、作為一個泛商業的復合形態消費中心，將帶動人流、物流、信息流、資源流的全面匯聚，將對峨眉山市乃至四川地區的經濟發展起到巨大的拉動作用。4、科學的配比、平衡的組合、豐富的構成將成功地激增消費人群，也使經營者看到了美妙的“錢”景，使贏利成為現實、成為可能。四、招商策略(六)業態定位：1、本項目業態定位理念 對寬泛的市場對象進行細分，

20、在明確相應的目標市場的基礎上，創造需求、并引導需求，從而有針對性的進行業態的整體規劃，最大限度的提升商業物業的價值。四、招商策略2、業態規劃的原則 有利于商家互補性的原則 有利于商家共榮性的原則 有利于商家競爭性的原則 有利于物業可持續性發展的原則 有利于物業升級的原則 有利于降低工程費用的原則 有利于資產增值的原則 有利于降低公攤率的原則 預留新業態的原則四、招商策略招商運作篇招商實施準備階段招商強勢期招商攻堅階段四、招商策略第一階段招商實施準備期重點工作1、完成招商的基礎性工作 2、確定目標商家資源，收集商家信息 3、篩選重點及主力商戶, 開展對重點商家的接觸 4、策劃方面配合完成招商資料

21、的準備 5、儲備大量的目標商家資源，為后期強勢推廣做 好鋪墊工作四、招商策略目標1、完成總體招商思路及招商原則現在的商業運作，發展商與商戶之間的關系趨于平衡，建立的是一種新型的合作關系。經營業主不能過分依靠收取商戶費用維持運轉，而是要依靠一流的營銷手段，提高整體運營水平，提高整體經濟效益，走可持續發展的經營之路。 招商工作的成功是經營管理延續的前提條件，對商業項目的招商工作開展必須有清晰的思路和正確的原則。四、招商策略核心原則為：統一業態規劃、統一招商管理、統一營銷方案、統一服務監督和統一物業管理。統一業態規劃:是指先進行業態設計和先進行招商工作，后進行規劃設計，后者是為前者服務的。 提出這個

22、概念的是許多有著失敗教訓的大型商業企業，其前期的規劃設計到招商或運用的時候才發現根本不可行，為此損失的不僅僅是人力、物力，更重要的是浪費和消耗了巨大的財力，而且最后還不能成功。四、招商策略 統一招商管理:確定正確的規劃設計后，對整個招商工作進行總體把握，招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異種業態互補，簡單地說，同業差異就是不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入，這樣才能保證整個商業形態的完整及特性。 統一營銷方案:包括統一的招商推廣方案，統一的主題形象、統一的品牌形象以及統一的開業策劃方案，統一的運營措施，統一的促銷活動。 從招商開始，一直到開業經營，都要始終注意維護和管理好

23、已確定的經營主題和品牌形象，并圍繞這個中心展開宣傳和推廣，逐漸樹立其長久的形象和地位。四、招商策略統一服務監督:包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場規劃指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業服務等等。這個“統一服務”不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到后期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利；商戶能夠贏利，意味著經營管理的成功以及商業開發的深入和延續，同樣意味著商戶吸引力的延續，這對于第二階段商業開發和規劃有著戰略性的意義。四、招商策略 統一物業管理:要求為商戶提供完善的物業管理設施和設備，物業其實是商業形成的最基本條件，良好的物業管理

24、能夠成為吸引商戶進駐的亮點，更可成為方便顧客，吸引人流的關鍵。 統一業態規劃和統一招商管理是統一營銷方案、統一服務監督和統一物業管理的基礎和起源；這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著后期商業運營的管理能否成功。四、招商策略其他原則：招商基本原則：先確定主力店，再全面招商、吸引人氣較多業態先行，輔助項目配套的原則。 核心主力店招商布局原則： 從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋；核心主力店的選擇要充分考慮業態之間的關聯性；核心主力店的招商對整個商業項目的運營成敗，輔助和配套店的引進都有重大的影響；另外核心主

25、力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到商業項目的整體形態。四、招商策略統一招商宣傳推廣原則：統一招商宣傳推廣的三個目標： A、顯示招商實力、擴大招商范圍、提高項目 知名度 B、吸引商戶的注意力和關注度 C、為開業作好宣傳，引起消費者的注意,除了 上述目標外，招商宣傳推廣不僅要注重項目本 身宣傳，更要突出企業品牌，為整個項目的成 功奠定基礎。四、招商策略 建立戰略性合作伙伴的原則： 現在的大型商業項目的招商工作，爭奪和比拼的根本其實就是商戶資源，所以對于知名度較高，具有一定代表性、領導性的品牌商戶可以以戰略性合作的方法邀請其加入，從而達到長期合作，共同發展的目的。先外地后本地的原則：為展

26、示自身實力，在招商中遵循先外地后本地的招商原則，不但有別于其它的競爭對手，而且能夠充分的突出自身的經營特點及獨有形象，從而達到吸引消費者的經營目的。四、招商策略2、制定招商制度四、招商策略3、招商渠道及招商手段：招商渠道： 成都市區成立招商小組 樂山、峨眉山市區成立招商小組招商手段： 廣告發布招商 網上招商 會展招商 引薦招商 以商引商 電話招商四、招商策略4、擬定培訓大綱，完成對招商人員招商技巧、統一說辭、禮儀、管理制度、商業地產專業知識的培訓。四、招商策略第二階段強勢招商階段重點工作1、完成招商任務分解和落實 2、繼續收集商家資源,篩選商家資源 3、與相關行業協會就本項目建立合作關系 4、

27、全面展開與主力商戶的洽談,形成帶動作用 和引導 5、確定業種的各主力商戶，明確重點談判對象四、招商策略第三階段招商攻堅階段重點工作1、繼續加強商家資源儲備，對各業種的主力商戶進行定向招商，提高招商成功率 2、對現有商家資源進行優化組合 3、督促意向商戶提報物業技術條件并與之配合 4、完成對零售業態二次劃分的工作，便于零售 業態招商任務的規劃及分解四、招商策略招商策略篇(一)招商策略：1、利用本公司已有的及進一步開發的商業資源網 絡和經營聯盟在本地或外地尋找多家主力商戶， 形 成主力商家和核心力量。 2、優質品牌成為本項目經營、管理的一大亮點， 由該主力商戶帶動相關的產業鏈以及其他中小商戶 共同

28、發展，形成優勢互補、相互促進的優勢格局。 3、定向為主，化零為整實施策略,形成商業氛圍。 在本地或區外尋找有實力的商家，將這些商家 有效合理的整合起來，以化零為整的規模經濟效應 進行統一經營管理。并利用主力商戶及牽頭商戶在 其行業的影響力，擴大宣傳，以吸引更多目標商家 加盟。四、招商策略(二)商家策略：1、定向為主，整合實施：定向招商：依據業態規劃，對主力商戶及牽頭租 戶實行定向招商，并安排招商人員重點落實適合主 力商戶業態定位的商戶資源。 以商引商：利用主力商戶及牽頭商戶在其行業的 影響力，擴大宣傳，以吸引更多目標商家加盟。 廣告招商：通過各種推廣活動和宣傳制造題材， 擴大本項目的影響力，吸

29、引目標客戶的注意力，促 進招商。四、招商策略2、主次分明，把握節奏 依據商戶資源儲備和優化目標客戶層，先易后 難，嚴格控制和把握項目業態定位，完成主力商戶 的招商工作。 掌握時機，利用引進的主力商戶及品牌商戶在業 界的影響力，擴大宣傳，全面開展招商工作。 根據引進的主力商戶及品牌商戶業態的實際情 況，靈活調整業態，并實施定向招商，提高招商的 成功率。四、招商策略(三)商家應對策略1、對商戶要進行正面激勵和引導，建立商戶的經 營信心，對商戶提出經營建議，表現最大的真誠 度，贏得商戶的信賴。 2、充分把握不利因素，規避和淡化對本項目的不 利輿論，對不同態度的商戶采取不同的應對策略。 3、對意向性較

30、強、業態相符、經營規模適度的商 戶，要積極跟進，增強商戶經營信心，消除其對項 目的擔憂，促使其下決心。 4、對于猶豫、徘徊的商戶，找準原因，對癥下藥。四、招商策略(四)規劃策略：1、統一規劃設計廣告位、商家店招、導識系統、 POP廣告等，有較高的信息能見度。 2、合理規劃夜間照明、LED光彩工程等。 3、人流、車流的動線設計，形成對人、車的有效 引導。 4、視招商的實際情況進行動態調整，最大限度保 持規劃布局的整體性和完整性。四、招商策略(五)管理策略：1、通過有效組織和組合，充分發揮團隊的招商作 用，相互協作，以完成預定的招商任務為目標。 2、營造良性競爭機制，促進和調動招商人員的工作 積極

31、性和能動性，合理的調配和安排人力資源，充分 發揮好個人在專業中的特長。 3、定期組織專業培訓，不定期根據招商中的具體情 況及時溝通交流，強化、提高每位員工的專業技能和 綜合素質，提升整個團隊工作效率和能力。 4、組織提供相關資料，加強招商人員的談判技巧， 增加招商的成功率。四、招商策略(六)價格策略：1、商鋪租金價格考慮對業主的投資回報要求，結合 資產增值的速度，整體采取統一租金的額度、先低后 高的租金價格策略，并逐年進行遞增，降低商戶前期 經營負擔，樹立商戶經營信心。 2、根據制定的參考價格體系及不同口岸等級標準與 商家洽談所能接受的具體租金標準。 3、根據本項目商鋪的規劃，結合對行業市場情

32、況、 商戶的投資回報要求，按分區制定租金統一標準。 4、拉大次級口岸與頂級口岸的租金差距，促進次級 口岸的出租率。 5、對優質商家提供有巨大吸引力的優惠政策。四、招商策略目錄一、項目梳理二、商業定位三、業態規劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項五、合作方案第一部分：服務內容一、策劃顧問服務二、首席全案招商代理服務 三、開業前運營管理顧問四、全程獨家銷售代理第二部分：合作模式及收費標準五、合作方案第一部分：服務內容一、策劃顧問服務1、項目介紹 目的：該部分將簡要闡述項目情況、所在區域市場現狀和發展情況、有關技術參數指標，為項目的開發建設和區域市場及周邊地區帶來的影響（規模、比例、相關政策等）以

33、及項目分析、市場定位和經濟分析等提供有關背景資料和基礎數據。五、合作方案2、區域市場經濟、投資環境分析目的：該部分將對區域市場的宏觀經濟環境作分析，反映項目本身及在區域市場的經濟地位。具體內容在于對項目所處城市的區域市場條件、發展歷程等特點（包括經濟發展水平、產業結構、人口數量及結構、收入水平、居住水平等）進行分析研究，發掘區位價值，為確定項目的輻射范圍提供參考依據。 我司將在報告中從以下幾個主要方面對區域市場的整體社會經濟環境進一步分析闡述:（1）區域市場國民經濟發展情況分析（GDP、產業結構等）（2）區域市場城市整體規劃情況（3）區域市場人口狀況（人口總量、變化情況、構成比例等）（4）區域

34、市場居民生活水平分析（人均可支配收入、消費性支出等）（5）區域市場經濟發展前景分析五、合作方案3、區域市場商業地產市場情況分析 目的：該部分將對區域市場的商業地產市場作對比分析，目的在于反映區域市場整體房地產市場的水平和特點，以及區域市場當地商業物業的發展特征和趨勢。（1）區域市場商業地產投資情況分析（2）區域市場商業地產整體市場情況分析五、合作方案4、區域市場商業市場情況分（1）區域市場主要商圈狀況及特點分析（2）區域商業業態分布情況及特點分析（3）區域市場商業態個案分析（4）區域商業發展趨勢五、合作方案5、市場消費者行為分析 目的：該部分將采用隨機抽樣的問卷訪問形式，對項目輻射范圍內有意向

35、投資者和經營者、消費者作調查，分析其消費、投資行為的特點，目的在于提供客觀的依據，力求準確把握項目的目標客戶及發展方向定位。該部分之分析結果將另附報告向甲方提供。主要了解方面包括：個人投資主要群體（年齡、收入、職業、教育水平、決策地位等）消費習慣、消費導向、消費能力對商業的需求特點（物業類型、結構、面積、物業狀況等）投資、經營及消費能力五、合作方案6、主要政策法規對房地產項目的影響 目的：該部分將介紹目前國家和區域市場對項目開發有影響的相關政策法規。五、合作方案7、項目區位分析目的：此部分將重點對項目地塊所在區域市場的地理位置、環境條件、商業環境、市政配套設施等進行分析研究，重點分析本項目對區

36、域市場、對本項目所產生的影響，以尋求項目的區域市場優勢和發展潛力。（1）項目所在區域市場經濟發展概況（2）項目周邊環境分析（包括交通條件、環境、市政設施等）（3）周邊在建、待建的商業項目對項目建設和區域市場及周邊地區帶來的影響（規模、比例、相關政策等）（4）區域市場未來發展分析五、合作方案8、項目分析目的：綜合上述部分的調查分析，對項目進行SWOT分析，以進一步明確項目的市場競爭力，并以此為基礎，提出項目發展定位。（1）項目優/劣勢分析（2）項目機會點/威脅點分析（3）綜合分析（判別本項目是否具備市場進入機會及導入點）五、合作方案9、項目發展定位目的：根據以上的市場分析及項目分析，對項目的發展

37、提出建議，主要分別針對項目的產品定位、形象定位、目標客戶定位等方面進行。（1）項目形象定位（2）項目產品定位（包括核心產品定位、主題定位）（3）目標客戶定位（4）商業定位五、合作方案10、項目開發建議目的：根據對項目的區位條件、開發條件、市場狀況、競爭條件的研究分析，制定項目發展的整體計劃，包括項目整體的開發策略及首期啟動策略，供項目開發作決策參考。項目如何和政府配合和借勢五、合作方案11、項目規劃設計建議11.1項目總體規劃思路、總體布局建議11.2商業構建總體思路、項目核心產品策略11.3商業環境營造建設方案建議11.4建筑規模及功能配置、面積分布建議11.5項目閑置土地利用建議11.6項

38、目各組團產品及形象定位11.7項目主要配套定位及功能規劃五、合作方案12、結論與建議分析結論：發展定位、發展模式、地塊價值提升、目標客戶、產品建議、市場價格及前景預測、收益目標、市場導入時機及方案等五、合作方案第一部分：服務內容二、首席全案招商代理服務1、確定目標客戶、進行市場定位 根據第一部分工作結果，確定項目的目標客戶類別，并細分客戶群，確定項目功能面積分布、售價/租金價格范圍。2、招商推廣建議根據項目招商情況，結合市場因素，針對目標客戶制訂招商推廣策略。五、合作方案3、招商實施3.1成立專案組，專人負責招商工作3.2準備、更新、整理本項目的完整招商資料，其中包括本項目背景及前景、地理位置

39、分析、周邊投資環境、平面圖及格局、臨時租賃合同及正式租賃合同的擬定；3.3利用自身現有的客戶網絡資源，確定目標客戶并組織進行宣傳策劃、招商工作；3.4向所有目標客戶進行本項目直接推介3.5聯絡及協助對本項目有興趣之客戶實地視察本項目3.6作為首席全案招商顧問，須代表甲方協調聯系其他代理公司提供的客戶五、合作方案第一部分：服務內容三、開業前運營管理顧問總體顧問1、開業后各系統存在的問題定期分析與建議2、根據項目進展，定期召開會議溝通協調工作內容3、為甲方提供宏觀進度控制服務4、預算方案及經營計劃的調整5、協助甲方對運營期間發生的相關費用進行測算，完善成本管理6、根據現場實際情況豐富、調整相關體系

40、、流程文件7、根據運營階段調整項目經營戰略規劃8、根據項目運作進度，完善團隊建設，建立精細化管理體制9、根據項目實際需求適時為項目引薦投融資服務項目五、合作方案運營顧問（一）、項目運作各部門流程研判與更新建議1、招商運營商戶移交流程2、二裝流程3、商戶開業、進貨、垃圾清運4、文件檔案管理流程5、POS管理6、POP管理7、現場巡視8、租戶申請處理流程9、商戶費用收取流程10、空置單元管理11、商戶員工管理12、現場舉辦各項活動流程13、采購流程14、LED播放申請流程15、資產管理五、合作方案（二）、各項工作標準、品質標準的修訂和制定1、POP擺放標準2、商戶櫥窗標準3、商戶價簽標準4、商戶貨

41、品擺放標準5、運營員工著裝、禮儀標準6、綠植擺放標準7、綠植要求標準（草坪高度等）8、警示系統擺放標準9、LED播放標準10、廣場現場設備擺放標準11、街區掛件懸掛標準12、空置單元圍擋標準13、戶外廣告標準14、告示牌內容標準15、街區、地下停車行導視系統標準16、物業人員著裝標準17、保潔著裝標準18、保安著裝標準19、商業街衛生標準五、合作方案20、鐵馬擺放標準21、垃圾桶擺放標準22、垃圾桶潔凈標準23、煙灰缸使用標準24、電梯使用標準25、扶梯使用標準26、公區設備標準27、洗手間潔凈標準28、保安員對講機使用標準29、清潔工清潔工具使用標準五、合作方案（三）、項目再建工程、遺留工程

42、、改善工程之合理建議（四）、及時發現運營工作中的存在的問題，完善運營管理流程、制度（五）、POS各功能系統啟動使用及數據分析指導建議（六）、項目保險內容建議及保險購買的指導（七）、項目全面的接管驗收，特別是消防系統的運行與測試（八）、物業公司工作的監管（九）、節能方案建議五、合作方案（十）、物業安保、機電、保潔及運營部門巡場職責、點位的安排建議（十一）、標識系統的完善與調整建議（十二）、項目周邊交通及標識系統的建立與完善建議（十三）、定期的消防演習和培訓安排與指導（十四）、增值服務的建議完善（十五）、租戶滿意率調研及分析建議（十六）、顧客滿意率調研及分析建議五、合作方案工程顧問1、在建及二裝工

43、程建議2、遺漏工程的檢查指導3、遺留整改工程建議4、改善工程建議5、設施設備系統操作指導及建議6、設備設施的接管驗收五、合作方案招商顧問1、市場租金調研，并根據出租率調整價格和租賃策略建議2、市場品牌變動調研3、商戶調整建議4、協助引進符合項目定位的主力商戶5、協助甲方對租賃過程中產生的法律、行政事務進行支持五、合作方案營業推廣1、推廣活動全年安排執行研判與修訂2、媒體計劃與情況的研判與修訂3、項目品牌與形象打造建議4、建立顧客忠誠度及會員制度研判及建議5、協助甲方確定公關、活動、推廣等執行策略6、舉辦相關活動來為宣傳造勢7、協同甲方與廣告公司等落實宣傳推廣執行工作8、廣告位的規劃建議和收費與

44、使用建議五、合作方案培訓顧問1、為甲方提供與商業、運營相關的各項專業培訓工作2、根據甲方可能的考察學習需求推薦適合的參觀項目3、為項目團隊建設提供工作流程、工作標準和品質標準培訓4、結合類似項目的解析，為項目團隊技能的提升提供培訓五、合作方案第一部分：服務內容四、全程獨家銷售代理（一）市場研究1.分析當地物業市場2.分析樓盤本身素質3.研究當地市場對該類樓盤需求4.分析（國內其它城市）對當地的物業要求5.分析當地消費能力及購房經濟能力6.項目前期風險評估五、合作方案（二）市場定位1.項目經濟效益評估2.產品定位及規劃方案建議3.購買客源分析、定位4.項目附加價值建議5.物業管理方案五、合作方案

45、（三）推廣銷售1.提供全程營銷策劃方案2.制訂銷售工作進度表3.承擔甲方銷售工作4.銷售人員培訓課程5.根據銷售策略統籌銷售形式6.項目包裝及廣告設計7.制訂媒體發布計劃，預算廣告費用(廣告費用由開發商支付)8.聯絡有關單位，辦妥一切宣傳推廣事宜9.建立與媒體之良好關系，為樓盤安排新聞稿10.協助開發商辦理購房各項手續11.負責銷售人員的薪資、獎金及售樓日常辦公費用12.義務為甲方樹立品牌五、合作方案（四）售后服務1.為甲方辦理客戶簽約及交房事宜2.參與草擬臨時合約、正式合約、管理公共契約等，并處理及跟進完成正式簽約手續五、合作方案第二部分：合作模式及收費標準一、合作模式我司以首席商業營銷代理

46、公司的角色介入本項目，我司將成立專案工作小組，以常駐形式全權協助貴司共同完成本項目的前期策劃、全案招商、前期運營管理籌備方面的工作。五、合作方案第二部分：合作模式及收費標準二、收費標準我司提供上述服務內容，貴司應支付之費用如下：方案一：一、策劃顧問服務費：1、時間：三個月。2、費用標準：一次性支付人民幣36萬元（叁拾陸萬元整）。二、首席全案招商代理費：1、時間：從合同簽訂至開業后三個月內（雙方視實際招商情況在合同到期后可協商延長，在同等條件下我司有優先續訂合同權）2、費用標準：月費傭金的方式。（1）月費：按人民幣6萬元標準收取。（詳細考核標準雙方協商確定）五、合作方案（2）傭金：由我司（乙方）

47、直接引進 由乙方成功引進商戶租賃本合同約定的商業物業的(以乙方為甲方所介紹之商戶與甲方正式簽訂商業租賃合同并繳納約定的履約保證金為準)按如下標準提取代理傭金：純租賃商戶：甲方應向乙方支付該商戶與甲方簽訂的正式商業租賃合同中合同期限內的平均固定或保底月租金（含免租期）1.5倍的金額作為招商傭金。（以簽訂的正式商業租賃合同中的合同面積為計算標準）純流水分成的商戶：以簽訂的正式商業租賃合同中的合同面積按30元/平方米的標準1.5倍計算乙方代理傭金。 五、合作方案（2）傭金：非由我司（乙方）直接引進 由非乙方，既第三方成功引進商戶租賃本合同約定的商業物業的(以乙方為甲方所介紹之商戶與甲方正式簽訂商業租

48、賃合同并繳納約定的履約保證金為準)按如下標準提取首席代理傭金：純租賃商戶：甲方應向乙方支付該商戶與甲方簽訂的正式商業租賃合同中合同期限內的平均固定或保底月租金（含免租期）0.5倍的金額作為招商傭金。（以簽訂的正式商業租賃合同中的合同面積為計算標準）純流水分成的商戶：以簽訂的正式商業租賃合同中的合同面積按30元/平方米的標準0.5倍計算乙方代理傭金。五、合作方案三、開業前運營管理顧問1、時間：開業前10個月至開業（雙方視實際情況在合同到期后可協商延長，在同等條件下我司有優先續訂合同權）2、費用標準：月費。月費：按人民幣6萬元標準收取。（詳細考核標準雙方協商確定）五、合作方案四、全程獨家銷售代理（

49、一）、時間：待定（二）、費用標準：1、銷售價格：銷售面積按建筑面積（銷售合同面積）計算；乙方應按照與甲方所商定并經甲方簽章認可的售樓價格（各房屋具體銷售底價表、付款方式、折扣及本合同其他約定條款等）進行銷售 ；在實際銷售中，如屬溢價方式銷售，在溢價范圍內乙方有權折扣優惠，無需經甲方同意；如屬甲方定價銷售，乙方無權折扣優惠，經甲方書面同意后，方可執行折扣優惠。 五、合作方案2、代理銷售傭金計算方式：（人民幣）策劃費及結算方式前期市場調查、項目定位調研和項目營銷策劃費含在一、策劃顧問服務費中，不另行計算。傭金=底價傭金溢價獎勵其中：底價傭金=底價銷售合同總金額1.5% 溢價獎勵=（銷售價-底價）銷

50、售面積20 %注：因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。 五、合作方案3、代理銷售傭金結算方式1當甲方收到所簽售房合同首期房款時，視乙方代理成功，甲方應按售房合同成交總額，依照上述計算標準計算傭金；2當甲方收到首期房款后即應按時結算傭金給予乙方，結算日為_，甲方在結算當日可用轉帳或現金方式支付乙方，乙方提交收款票據。 五、合作方案4、費用負擔 本項目的推廣費用（包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、 制作沙盤等）由甲主負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。 具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。 五、合作方案二、收費標準方案二：除首席全案招商代理傭

51、金及代理銷售傭金外，不再單獨計算策劃顧問服務費及開業前運營管理顧問。1、時間：從合同簽訂至開業后三個月內（雙方視實際情況在合同到期后可協商延長，在同等條件下我司有優先續訂合同權）。2、工作內容：策劃顧問服務首席全案招商代理服務 開業前運營管理顧問全程獨家銷售代理3、費用標準：月費：按人民幣10萬元標準收取。（詳細考核標準雙方協商確定）首席全案招商代理傭金及代理銷售傭金：同方案一。目錄一、項目梳理二、商業定位三、業態規劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項六、其它事項1、住宿：前期：兩室一廳及三室一廳住房各一套（帶家具、家電）。后期：試具體情況再定。2、差旅費：（1）、常駐人員一月一人一次差旅費。（2）、乙方總部派人支持或因工作需要報甲方同意的情況下采取實報實銷的方式支付。3、商戶接待費用：（含外地來項目考察的差旅、住宿、餐飲等）由乙方事先告知甲方并獲得認可的情況下實報實銷。4、涉及需與當地相關政府部門協調的問題，甲方須全力予以協調及配合。匯報完畢，謝謝！