1、當代城市家園會所當代城市家園會所- 樣板店板店經(jīng)營方案方案一、項目概況一、項目概況二、市場環(huán)境二、市場環(huán)境三、策劃定位三、策劃定位四、理念導入四、理念導入五、商業(yè)規(guī)劃五、商業(yè)規(guī)劃六、招商策略六、招商策略七、財務(wù)分析七、財務(wù)分析目目目目 錄錄一、一、一、一、項項目概況目概況目概況目概況- -基基基基礎(chǔ)礎(chǔ)信息信息信息信息地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：海淀區(qū)清河安寧莊西路，中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地東側(cè)，南守中關(guān)村，北接西二旗居住大社區(qū)。小區(qū)現(xiàn)狀：小區(qū)現(xiàn)狀：小區(qū)現(xiàn)狀：小區(qū)現(xiàn)狀：當代城市家園一、二期已全面建成并投入使用，小區(qū)共 2200220022002200戶，入住率達 98%98%98%98

2、%。會所位置：會所位置：會所位置：會所位置：當代城市家園社區(qū)東側(cè)入口內(nèi)。會所規(guī)模：會所規(guī)模：會所規(guī)模：會所規(guī)模：共三層，地下一層、地上兩層，建筑面積約4680468046804680平方米。平方米。平方米。平方米。開間面積：開間面積：開間面積：開間面積：25-600 25-600 25-600 25-600 平米。目前租金：目前租金：2.1 2.1 2.1 2.1 元/平米/天（建筑面積，首層，全含）。停停 車車 位：位：30 30 30 30 個（含地上、地下停車位）。電電 梯：梯：2 2 2 2 部自動扶梯，通往地下一層。空空 調(diào)：調(diào)：中央空調(diào)。通訊網(wǎng)絡(luò)：通訊網(wǎng)絡(luò)：直撥電話 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 。保

3、保 安：安：24小時保安。會所功能：會所功能：會所功能：會所功能：康體健身、購物、餐飲、美容、醫(yī)藥保健等。經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：康體健身、地下車庫自營，兩家餐飲獨立出租，首層、地下一層其他面積整租于超市經(jīng)營。經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：目前處于虧損狀態(tài)，2005年4、5、6月份平均月虧損3 3 3 3萬多元萬多元萬多元萬多元。外觀實景內(nèi)部實景當代城市家園當代城市家園1、所處位置尷尬不直接臨街，位于小區(qū)圍墻內(nèi)側(cè)2、缺乏長遠計劃整體規(guī)劃、經(jīng)營階段性計劃失缺3、經(jīng)營手段有限未引入品牌商家作為支撐，錯失經(jīng)營佳期，反被對手趕超4、經(jīng)營者不專業(yè)定位模糊，沒有特色，缺少聚客策略

4、，缺乏招商能力5、招商策略失誤對大面積承租人的經(jīng)營能力缺少考察，退租風險控制差，并缺少跟進手段6、能源消耗較大采用中央空調(diào)，局部面積能源消耗與收益不成比例一、一、一、一、項項目概況目概況目概況目概況- -虧損虧損原因原因原因原因二、市二、市二、市二、市場環(huán)場環(huán)境境境境- -周周周周邊邊社區(qū)社區(qū)社區(qū)社區(qū)清河清河二炮住宅區(qū)二炮住宅區(qū)博雅德園博雅德園領(lǐng)秀硅谷領(lǐng)秀硅谷上上地地信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地銘科苑銘科苑 金泰富地大廈金泰富地大廈 當代城市家園當代城市家園怡美家園怡美家園智慧苑智慧苑1,500米商圈米商圈北五環(huán)北五環(huán)清上園清上園安寧里小區(qū)安寧里小區(qū)總裝住宅區(qū)總裝住宅區(qū)中關(guān)村軟件園中關(guān)村軟件園北大

5、生物城北大生物城毛紡北小區(qū)毛紡北小區(qū)陽光北里陽光北里周邊主要社區(qū)住戶調(diào)查周邊主要社區(qū)住戶調(diào)查生活配套缺乏規(guī)模化生活配套缺乏規(guī)?；?目前當代城市花園項目周邊配套設(shè)施就日常生活居住而言不存在較大問題，但如要提升到講求居住品質(zhì)就存在一定的差距，零售、餐飲、娛樂等都維持在小而全的層面，而沒有達到大而精的規(guī)?；推焚|(zhì)化，這也與早期該區(qū)域人群的消費能力較弱有直接的關(guān)系。 二、市二、市二、市二、市場環(huán)場環(huán)境境境境- -會所招商部分會所招商部分會所招商部分會所招商部分首層及地下一層首層及地下一層首層及地下一層首層及地下一層經(jīng)營歷史：經(jīng)營歷史：經(jīng)營歷史：經(jīng)營歷史：2003年9月，菜香閣作為第一家租戶入?。?00

6、4年10月1日，超市等商鋪進駐，健身中心開始營業(yè)；2005年5月黃金周后，超市撤場，部分商鋪隨之撤場。曾入住商鋪：曾入住商鋪：曾入住商鋪：曾入住商鋪：同心發(fā)超市、柔婷美容、兒童玩具、菜香閣餐廳目前商鋪：目前商鋪：目前商鋪：目前商鋪：藥房、洗衣房、餐廳、姚大夫美容、汽車俱樂部興旺時期狀況：興旺時期狀況：興旺時期狀況：興旺時期狀況：2004年10月2005年5月，有1家超市、2個餐廳、5個商鋪及康體健身客流高峰：客流高峰：客流高峰：客流高峰：周一至五晚6：00-9：30、周末目前商戶租約：目前商戶租約：目前商戶租約：目前商戶租約：商戶租約原與超市簽定，已解約，但尚未與會所簽約，租金未最終確定，有意

7、向繼續(xù)合作。原超市入口原超市入口原超市入口原超市入口151.7151.7平米的藥店平米的藥店平米的藥店平米的藥店美容店、藥店外觀美容店、藥店外觀美容店、藥店外觀美容店、藥店外觀東側(cè)餐廳外觀東側(cè)餐廳外觀東側(cè)餐廳外觀東側(cè)餐廳外觀會所經(jīng)營現(xiàn)況一覽會所經(jīng)營現(xiàn)況一覽二、市二、市二、市二、市場環(huán)場環(huán)境境境境- -會所自會所自會所自會所自營營部分部分部分部分豪達休閑俱樂部豪達休閑俱樂部豪達休閑俱樂部豪達休閑俱樂部俱樂部概況：俱樂部概況：俱樂部概況：俱樂部概況：豪達休閑俱樂部管理有限公司，法人代表為現(xiàn)當代物業(yè)總經(jīng)理吳建波。組織結(jié)構(gòu)：組織結(jié)構(gòu)：組織結(jié)構(gòu)：組織結(jié)構(gòu)：共8人。其中管理層3人，包括總經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理和財

8、務(wù)人員；康體部2人，工程部3人； 保安和保潔外包。能耗狀況：能耗狀況：能耗狀況：能耗狀況：會所整體會所整體主要為水、電、氣消耗；其中水由各商鋪水表單獨計量，會所每月承擔5000元左右，電全年平均約23000元，燃氣月均15000元，每年4000045000元。會員狀況：會員狀況：會員狀況：會員狀況：目前230多個會員，包括90多個年卡會員（2200元/人），10多個半年卡會員（1200元/人）、20個左右季卡會員（800元/人）、少數(shù)幾個月卡會員（480元/人），另有部分綜合卡會員，種類較復雜； 70%以上會員來自小區(qū)業(yè)主，另外30%來自二炮、怡美家園等。受歡迎的項目：受歡迎的項目：受歡迎的項

9、目：受歡迎的項目：乒乓球（周末有等候情形）、美式臺球、氣旋球。二、市二、市二、市二、市場環(huán)場環(huán)境境境境- -競競爭爭爭爭項項目目目目富地大廈大型健身俱樂部開業(yè)，吸引走部分客流公司名稱：公司名稱：公司名稱：公司名稱：北京富地康體健身俱樂部有限責任公司（開發(fā)商自營）項目位置：項目位置：項目位置：項目位置：當代城市家園西南側(cè)金泰富地大廈三、四層內(nèi)開業(yè)時間：開業(yè)時間：開業(yè)時間：開業(yè)時間：2004200420042004年年年年10101010月月月月28282828日日日日 客戶定位：客戶定位：客戶定位：客戶定位：上地居住區(qū)以及中關(guān)村高科技園區(qū)人士項目規(guī)模：項目規(guī)模：項目規(guī)模：項目規(guī)模：超大規(guī)模健身區(qū)

10、面積達3600360036003600平方米平方米平方米平方米，可同時容納200200200200多人多人多人多人進行健身運動。服務(wù)項目：服務(wù)項目：服務(wù)項目：服務(wù)項目：器械健身區(qū)、健身操房、形體房、動感單車室、乒乓球、羽毛球場、網(wǎng)球場以及近千平米的休閑區(qū)和沐浴區(qū)，四星級酒店式標準客房內(nèi)還配有桑拿等高檔服務(wù)。器械健身區(qū)器械健身區(qū)器械健身區(qū)器械健身區(qū)規(guī)模：近800平米設(shè)施：有氧設(shè)備44臺 力量訓練器械46臺 健身操房健身操房健身操房健身操房規(guī)模：150平米，最多可容納40多名會員。男女舒潔區(qū)男女舒潔區(qū)男女舒潔區(qū)男女舒潔區(qū): : 規(guī)模：500多平米，共設(shè)有數(shù)十個單人淋浴間。規(guī)模：室內(nèi)4個乒乓球 4片

11、羽毛球場地 室外3片網(wǎng)球場地 二、市二、市二、市二、市場環(huán)場環(huán)境境境境1、周邊社區(qū)已漸成熟2、五萬以上高知人口3、生活消費需求旺盛4、商業(yè)雷同缺乏品牌5、市場租金承受力差6、面臨嚴峻市場競爭三、策劃定位三、策劃定位三、策劃定位三、策劃定位四、理念四、理念四、理念四、理念導導入入入入- - 業(yè)態(tài)組業(yè)態(tài)組合合合合3+X3+X3+X3+X3+X3+X業(yè)態(tài)組合模型業(yè)態(tài)組合模型業(yè)態(tài)組合模型業(yè)態(tài)組合模型業(yè)態(tài)組合模型業(yè)態(tài)組合模型聚聚客客超超市市聚聚財財餐餐飲飲還鄉(xiāng)宴（鄉(xiāng)土菜）還鄉(xiāng)宴（鄉(xiāng)土菜）還鄉(xiāng)宴（鄉(xiāng)土菜）還鄉(xiāng)宴（鄉(xiāng)土菜）主主主主 食食食食 廚廚廚廚 房房房房早早早早 餐餐餐餐清清清清 粥粥粥粥 小小小小

12、菜菜菜菜跑跑跑跑 步步步步 機機機機力量訓練設(shè)備力量訓練設(shè)備力量訓練設(shè)備力量訓練設(shè)備乒乒乒乒 乓乓乓乓 球球球球 室室室室練練練練 操操操操 房房房房家家庭庭健健身身家家的的延延展展生生生生 鮮鮮鮮鮮 食食食食 品品品品加加加加 工工工工 食食食食 品品品品包包包包 裝裝裝裝 食食食食 品品品品家家家家 庭庭庭庭 雜雜雜雜 貨貨貨貨家家家家 居居居居 用用用用 品品品品醫(yī)醫(yī)醫(yī)醫(yī) 療療療療 配配配配 套套套套音音音音 像像像像 書書書書 吧吧吧吧兒兒兒兒 童童童童 館館館館數(shù)數(shù)數(shù)數(shù) 碼碼碼碼 彩彩彩彩 擴擴擴擴理理理理 容容容容 SPASPA 工業(yè)生產(chǎn)帶來的諸多化學污染，過分消費導致的諸多富貴病

13、以及現(xiàn)代人越來越追求健康生活等等因素影響下，消費者日益追逐餐飲產(chǎn)品的綠色性綠色性綠色性綠色性和自然性自然性自然性自然性。各種清新、樸實、自然、美味的粗糧系列、野菜系列、豆腐系列、森林蔬菜系列、海洋蔬菜系列等日益受到消費者的追捧。田園風格、鄉(xiāng)土風格、森林風格、海洋風格成為消費者嘴中的高頻詞。遍布都市街頭的特色餐飲店不僅在菜品上追逐這一綠色之風綠色之風綠色之風綠色之風，在店名設(shè)計、店堂布置上也著力再現(xiàn)原汁原味原汁原味原汁原味原汁原味的綠色文化。面對越來越成熟理性的消費者，店家不得不經(jīng)營獨具創(chuàng)新的店鋪，適應(yīng)消費需求，使得特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲市場異彩紛呈。四、理念四、理念四、理念四、理念導

14、導入入入入- - 聚聚聚聚財財餐餐餐餐飲飲 據(jù)據(jù)北京市商務(wù)局不完全統(tǒng)計，餐飲業(yè)的增幅為增幅為28.69%28.69%，位居所有行業(yè)之首。北京市商務(wù)局有關(guān)人士表示，據(jù)對全市29家餐飲企業(yè)140個門店的統(tǒng)計，5月4日實現(xiàn)營業(yè)額實現(xiàn)營業(yè)額639.8639.8萬元萬元，繼續(xù)保持旺勢。全市餐飲企業(yè)營業(yè)收入同比增長同比增長25.1%25.1%。旅游為北京的餐飲業(yè)帶來大量客流，具有北京特色的四合院式餐廳幾乎無不爆滿。以郊區(qū)的各主要旅游景點為核心開展的農(nóng)家飯、特色餐飲消費比去年更加火爆。 煙袋斜街煙袋斜街羊肉胡同羊肉胡同靈境胡同靈境胡同四、理念四、理念四、理念四、理念導導入入入入- - 聚聚聚聚財財餐餐餐餐飲

15、飲經(jīng)營經(jīng)營定位定位定位定位客戶定位客戶定位以當代城市家園業(yè)主為基礎(chǔ)的中檔消費客群以當代城市家園業(yè)主為基礎(chǔ)的中檔消費客群特色定位特色定位京味文化、健康主題餐飲京味文化、健康主題餐飲產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位北京風味土菜北京風味土菜“還鄉(xiāng)宴還鄉(xiāng)宴” +家常菜、清粥小菜及主食廚家常菜、清粥小菜及主食廚房房經(jīng)營模式經(jīng)營模式自主經(jīng)營、特色主題餐飲自主經(jīng)營、特色主題餐飲，成熟連鎖模式成熟連鎖模式形象定位形象定位綠色、健康、文化綠色、健康、文化價格定位價格定位中檔消費水平中檔消費水平四、理念四、理念四、理念四、理念導導入入入入- - 聚聚聚聚財財餐餐餐餐飲飲特色產(chǎn)品特色產(chǎn)品 獲得競爭優(yōu)勢科學管理科學管理 確保市場地位

16、經(jīng)營模式經(jīng)營模式 適應(yīng)環(huán)境變化優(yōu)質(zhì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)服務(wù) 提升品牌價值經(jīng)營密密碼四、理念四、理念四、理念四、理念導導入入入入- - 聚聚聚聚財財餐餐餐餐飲飲獨特的餐飲產(chǎn)品獨特的餐飲產(chǎn)品成熟的管理模式成熟的管理模式共享的經(jīng)營資源共享的經(jīng)營資源擁有良好市場前景，分享巨大利潤空間！擁有良好市場前景，分享巨大利潤空間！專業(yè)的商業(yè)策劃專業(yè)的商業(yè)策劃多重的聚客策略多重的聚客策略整合的商業(yè)資源整合的商業(yè)資源特色菜品特色菜品特色服務(wù)特色服務(wù)特色環(huán)境特色環(huán)境打造特色打造特色“ ”餐飲品餐飲品牌牌四、理念四、理念四、理念四、理念導導入入入入- - 聚聚聚聚財財餐餐餐餐飲飲 超市經(jīng)營的日用種類齊全、商品陳列直觀、降低流通成本

17、、節(jié)約購買時間、刺激消費欲望、避免人際摩擦等特點，對消費者有著很強的吸引力很強的吸引力很強的吸引力很強的吸引力，達到其聚客的功能；而品品品品牌連鎖超市牌連鎖超市牌連鎖超市牌連鎖超市號召力和穩(wěn)健的經(jīng)營能力，更是“聚客、保客”的基石。 在對城市家園及其周邊項目的調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)這里普遍采購的距離為3到4站的車程，也就是說這里位于清河小白羊超市和上地超市發(fā)超市的規(guī)劃商圈邊緣，所以大多數(shù)居民都企盼一個中等規(guī)模的便利超市中等規(guī)模的便利超市中等規(guī)模的便利超市中等規(guī)模的便利超市以方便他們的購物。 鑒于超市支付租金的預算較低，所以我們計劃將超市設(shè)置在地下一層地下一層地下一層地下一層。四四四四、理理理理念念

18、念念導導入入入入- - 聚聚聚聚客客客客超超超超市市市市經(jīng)營方式：自助服務(wù)、一次結(jié)算經(jīng)營方式：自助服務(wù)、一次結(jié)算經(jīng)營品種：日常食品、日用百貨經(jīng)營品種：日常食品、日用百貨經(jīng)營原則：標準包裝、大量銷售經(jīng)營原則：標準包裝、大量銷售經(jīng)營特色：降低成本、加速周轉(zhuǎn)經(jīng)營特色：降低成本、加速周轉(zhuǎn)經(jīng)營方針：質(zhì)優(yōu)價廉、讓利顧客經(jīng)營方針：質(zhì)優(yōu)價廉、讓利顧客四四四四、理理理理念念念念導導入入入入- - 聚聚聚聚客客客客超超超超市市市市第 19 頁 共 27 頁四、理念導入四、理念導入四、理念導入四、理念導入- - 家庭健身家庭健身家庭健身家庭健身健身場所健身場所高端健身中心高端健身中心專業(yè)健身連鎖店專業(yè)健身連鎖店社區(qū)

19、會所健身房社區(qū)會所健身房專業(yè)體育場館專業(yè)體育場館家庭健身家庭健身小而精小而精 低能耗低能耗第 20 頁 共 27 頁四四四四、理理理理念念念念導導導導入入入入- - 家家家家庭庭庭庭健健健健身身身身 在滿足了基本的生活需求后，休閑、健康成為了人們下一個消費熱點，居民對體育產(chǎn)品和運動健身的需求日益增長。 健身中心是各大社區(qū)中重要的組成部分。作為社區(qū)級健身場館，一般價格較低，規(guī)模較小，主要面對小區(qū)居民，功能可滿足小區(qū)居民的普通健身需求，功能和服務(wù)都比較簡單。 經(jīng)過對多個社區(qū)健身場館設(shè)施及運營狀況的考察，我們可以發(fā)現(xiàn)居民健身需求主要集中在以下幾種：跑步機、力量訓練設(shè)備、乒乓球/羽毛球、游泳館，其中游

20、泳館耗能巨大，所需較大消費群體的支撐。 針對城市家園會所周邊直接面對的3800戶居民（當代城市家園、怡美家園）和富地大廈專業(yè)健身中心的競爭，Home-Cool的健身中心定位于“家庭健身家庭健身”，主要針對周邊社區(qū)居民進行功能設(shè)計和推廣，集中做好“跑步機、力量訓練設(shè)備、乒乓跑步機、力量訓練設(shè)備、乒乓球球”等老少咸宜的活動，以會員制吸引家庭客戶來此日常健身消費。第21頁 共35頁醫(yī)療配套醫(yī)療配套家庭長期居住的基本條件之一銷售項目宣傳的重要賣點之一治療頭疼腦熱等小病大病能及時轉(zhuǎn)院四、理念四、理念四、理念四、理念導導入入入入- - 家的延展家的延展家的延展家的延展音像書吧音像書吧滿足居民精神生活的必備

21、配套開盤初期即開張營業(yè)，銷售流行圖書、CD、VCD，配合營造社區(qū)生活的文化環(huán)境第22頁 共35頁銀行銀行便利生活的重要手段購物賣場的配套設(shè)施部分社區(qū)設(shè)置自動取款機以租賃形式開設(shè)分理處四、理念四、理念四、理念四、理念導導入入入入- - 家的延展家的延展家的延展家的延展兒童館兒童館解決業(yè)主事業(yè)的后顧之憂第一居所的主要問題之一五五五五、商商商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃劃劃 便利超市便利超市餐廳（燕昕旗源）餐廳（燕昕旗源）足療保健足療保健兒童游藝兒童游藝生活服務(wù)生活服務(wù)足療保健足療保健384m384m2 2便利超市便利超市448m448m2 2餐廳餐廳（廚房）（廚房）75m75m2 2兒童游藝兒童游藝125m12

22、5m2 2生活服務(wù)生活服務(wù)87m87m2 2地下一層地下一層五五五五、商商商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃劃劃餐廳餐廳384m384m2 2藥店藥店149m149m2 2（廚房（廚房100m100m2 2）房產(chǎn)中介房產(chǎn)中介25m25m2 2理容美發(fā)理容美發(fā)-1-159m59m2 2餐廳餐廳75m75m2 2服裝養(yǎng)護加工服裝養(yǎng)護加工65m65m2 2理容美發(fā)理容美發(fā)-2-298m98m2 2花店花店14m14m2 2地上一層地上一層 餐廳（還鄉(xiāng)宴）餐廳（還鄉(xiāng)宴）餐廳（燕昕旗源）餐廳（燕昕旗源）房產(chǎn)中介房產(chǎn)中介藥店（百旺盛世）藥店（百旺盛世）服裝養(yǎng)護加工服裝養(yǎng)護加工理容美發(fā)理容美發(fā)理容美發(fā)（姚大夫）理容美發(fā)（姚大

23、夫）花店花店五五五五、商商商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃劃劃多功能廳多功能廳192m192m2 2健身俱樂部健身俱樂部512m512m2 2塑身保健塑身保健125m125m2 2茶社茶社109m109m2 2餐廳餐廳192m192m2 2地上二層地上二層 餐廳（還鄉(xiāng)宴）餐廳（還鄉(xiāng)宴） 多功能廳（兼乒乓室）多功能廳（兼乒乓室） 茶社茶社 塑身保健塑身保健 健身俱樂部（目前自營）健身俱樂部（目前自營）六、招商策略六、招商策略六、招商策略六、招商策略必要準備工作1、辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理產(chǎn)權(quán)是獲取出租許可和合法運營的基本條件。2、社區(qū)會所對外開放 與物業(yè)公司協(xié)調(diào)，在社區(qū)入口取消非本社區(qū)居民不得入內(nèi)的提示，改造入口建筑，

24、突出會所建筑；一層商鋪可直接對外開門。2、調(diào)整戶外宣傳廣告 對會所現(xiàn)有招牌、廣告位重新整理，結(jié)合商家需求，預留各商家廣告位；設(shè)置會所活動宣傳欄；在社區(qū)內(nèi)及周邊尋找合適廣告位。3、完善會所基礎(chǔ)設(shè)施 對兩處餐廳廚房改造，增設(shè)或改建隔油和排污處理設(shè)施，規(guī)范餐廳及會所其他商家廢棄物的處理；對會所現(xiàn)有各項設(shè)備運行狀況進行評估。4、注重培育引鸞筑巢 為知名的或符合項目發(fā)展要求的商戶提供多種靈活的合作方式，并充分發(fā)揮其領(lǐng)頭作用。六六六六、招招招招商商商商策策策策略略略略說明：說明：由由當代商業(yè)當代商業(yè)當代商業(yè)當代商業(yè)統(tǒng)籌重新整合資源統(tǒng)籌重新整合資源六六六六、招招招招商商商商策策策策略略略略六、招商策略六、招

25、商策略六、招商策略六、招商策略清河清河二炮住宅區(qū)博雅德園領(lǐng)秀硅谷上上地地信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地銘科苑金泰富地大廈怡美家園智慧苑1,500米商米商圈圈北五環(huán)北五環(huán)清上園安寧里小區(qū)總裝住宅區(qū)中關(guān)村中關(guān)村軟件園軟件園北大生物城北大生物城毛紡北小區(qū)陽光北里當代城市家園六、招商策略六、招商策略六、招商策略六、招商策略主動開拓主動開拓發(fā)展代理發(fā)展代理招租招租渠道渠道熱線客戶熱線客戶接待散戶接待散戶關(guān)聯(lián)推介關(guān)聯(lián)推介通過租戶溝通、市場試探，發(fā)現(xiàn)目標客群，主動聯(lián)系發(fā)現(xiàn)機會?，F(xiàn)場安排培訓有素的招租人員，長期接待在該區(qū)域?qū)ふ疑啼伒目蛻簟Ｏ蚋鞔硇邪l(fā)布招租信息，建立長期合作的業(yè)務(wù)關(guān)系，利用其長期積累的客戶關(guān)系，保證

26、項目的一定出租率。建立獎勵機制，鼓勵公司相關(guān)項目的工作人員、業(yè)主、租戶介紹客戶，深度挖掘客戶資源。專人接聽熱線，并積極跟蹤、走訪，通過深入了解需求，實現(xiàn)簽約。第 31 頁 共 27 頁七、財務(wù)分析七、財務(wù)分析七、財務(wù)分析七、財務(wù)分析- -主要指標主要指標主要指標主要指標主要經(jīng)濟指標表主要經(jīng)濟指標表財務(wù)分析說明財務(wù)分析說明1.本項目計算期為5.25年，其中自2005年10月至 12月為籌備及試營業(yè)期，2006年 1月至2010年12月為正式經(jīng)營期；2.基準收益率按8%計算；3.收取租金計算單位為“元/天/套內(nèi)建筑平方米”，本次測算中的租金不包含能源動力費用，本項目能源動力費用以依照每個商戶單元套

27、內(nèi)建筑面積合理分攤計算，另行收?。?.整體租金收入水平變化情況，按2007年起每年增長3%計算，平均出租率保持95%；5.首期商戶入住給于1.5月的免租期；6.商戶押金按相當2-3個月的租金設(shè)定，考慮到押金可達到一定的金額，因此不再申請流動資金貸款。七、七、七、七、財務(wù)財務(wù)分析分析分析分析- -經(jīng)營經(jīng)營收入收入收入收入會所運營租金收益示意表會所運營租金收益示意表本項目經(jīng)營收入主要由租金收入和停車場收入組成。出租預計起始平均出租價格為0.83元元/天天/套內(nèi)建筑平方米套內(nèi)建筑平方米，則第一年年租金收入可達93.0萬元萬元。依照假設(shè)，以租金收入每年增長3%計算，到第五年第五年本項目年租金收入可達9

28、9.5萬元萬元。停車場收入平均年收入預計為10.8萬元萬元。經(jīng)營收入經(jīng)營收入七、七、七、七、財務(wù)財務(wù)分析分析分析分析- -成本成本成本成本費費用稅金用稅金用稅金用稅金項目運營成本運營成本合計每年為56.056.0萬元萬元，包括設(shè)備維護10.4萬元和能源消耗45.6萬元 。項目運營費用運營費用合計每年為35.135.1萬元萬元，包括管理費用32.7萬元，招商及營銷推廣費用2.4萬元。人員薪資支出表人員薪資支出表運營成本及費用運營成本及費用營業(yè)稅金營業(yè)稅金計算期內(nèi)，項目營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加共計29.5萬元，平均每年5.95.9萬萬元元。前期投入前期投入項目調(diào)整前期投入前期投入預計為15.0

29、萬元萬元，包括設(shè)備購置6萬元，裝修改造4萬元，開辦費、招商費及運營資金共5萬元。能源支出測算表能源支出測算表七、七、七、七、財務(wù)財務(wù)分析分析分析分析- -運運運運營營利利利利潤潤會所運營簡單利潤表會所運營簡單利潤表由會所運營簡單利潤表可知，五年經(jīng)營計算期滿后，本項目累計利潤總額可達246.1246.1萬元萬元。除2005年試運營期間虧損6.2萬元，進入正式運營后每年將有超過45萬元的稅前利潤，第五年年利潤可達55.855.8萬元萬元，平均每年49.249.2萬元萬元。運營利潤運營利潤業(yè)主業(yè)主快捷快捷快捷快捷的的購物物便利便利便利便利的生活的生活舒適舒適舒適舒適的的環(huán)境境成熟成熟成熟成熟的家園的家園開發(fā)商開發(fā)商全面全面全面全面降低成降低成長期投入期投入高度高度高度高度提升社區(qū)成熟度提升社區(qū)成熟度有力有力有力有力支持公司品牌度支持公司品牌度主主主主動動刺激客刺激客戶購房欲房欲強勁強勁配合后期的配合后期的銷售售結(jié)結(jié)論論Home-CoolHome-CoolHome-CoolHome-Cool實現(xiàn)當代城市家園價值最大化！實現(xiàn)當代城市家園價值最大化！實現(xiàn)當代城市家園價值最大化！實現(xiàn)當代城市家園價值最大化！謝謝 謝！謝！THANK YOU