1、OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司價(jià)值環(huán)境價(jià)值環(huán)境價(jià)值環(huán)境價(jià)值環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)SWOT分析營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略市場(chǎng)環(huán)境規(guī)劃建議招商推廣業(yè)態(tài)組合無錫胡埭開發(fā)商投資客經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者本案本案市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位案例對(duì)練成功要素整體定位定位前提定位前提定位前提定位前提區(qū)域商圈未確立，胡埭是否能因本案的存在有望成為區(qū)域商圈中心點(diǎn)？胡埭及周邊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀怎樣，對(duì)本案的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展存在哪些影響？通過對(duì)本案SWOT分析研究，找到項(xiàng)目發(fā)展方向和商業(yè)市場(chǎng)位置？本案的定位，是否具備的必要的消費(fèi)力支撐？OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境1 1OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司洛

2、社商圈洛社商圈惠山新城商圈惠山新城商圈河浖口商圈河浖口商圈市中心商圈市中心商圈太湖廣場(chǎng)商圈太湖廣場(chǎng)商圈新區(qū)長(zhǎng)江路商圈新區(qū)長(zhǎng)江路商圈錫東新城商圈錫東新城商圈太湖新城商圈太湖新城商圈？OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司商鋪面積商鋪面積銷售方式銷售方式租金情況租金情況主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀藕塘鎮(zhèn)主力店面積300-500，20-80租賃為主，多為自助房，在售項(xiàng)目暫無商業(yè)1.5-2.0元/平/天，70平整租5萬/年小型服飾、餐飲、美容美發(fā)、便利店等傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次較低，以滿足基本生活需求為主洛社鎮(zhèn)主力店面積300-3000，20-100租賃為主，集中

3、式商業(yè)街，在售項(xiàng)目暫無商業(yè)租金水平1.5-2.5元/平/天，1-3樓450平整租10萬/年小型服飾、餐飲、品牌服飾、娛樂、化妝品店等雖然小型服飾占的比重大，但檔次低陽(yáng)山鎮(zhèn)主力店面積500-3200，50-100租賃為主，公寓主樓底鋪部分出售,售價(jià)6000-7000元1005萬元/年,30平米商鋪年租金2萬/年，租金水平1.5-2.0元/平/天小型服飾、餐飲、品牌服飾、飾品店等小型服飾雖占主力，但服裝類知名品牌進(jìn)駐率偏低馬山鎮(zhèn)主力店面積100-3000，15-80租賃為主，無集中式商業(yè)街，在售項(xiàng)目暫無商業(yè)租金水平1.5-2元/平/天，50平整租3500/月餐飲、小型服飾、美容美發(fā)、便利店等業(yè)態(tài)比

4、較齊全，但是都為基本滿足生活需求OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司振胡街人民西路秦媽火鍋胡埭店胡埭加油站在水一方大浴場(chǎng)胡埭商貿(mào)街匯景苑無錫市江海超市胡埭店花匯苑東區(qū)花匯苑一品鮮老鵝煲胡埭店中國(guó)移動(dòng)稻香食品胡埭菜場(chǎng)酷芭芭精品服飾大光明眼鏡流行前線眾星客房部川金渝鴻運(yùn)來菜館錦繡苑客房萬盛源客房勤豐旅社天天五金店美特斯邦威創(chuàng)新時(shí)吧天潤(rùn)食府伊然麗美容院香多利西餅屋興福堂藥店胡埭現(xiàn)有商業(yè)分布情況：胡埭現(xiàn)有商業(yè)分布情況：OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司底商面積：20-80，主力店面積300-500銷售方式：租賃為主，主要集中在人民西路，在售項(xiàng)目暫無商業(yè)租金情況：租金水平1.5-2.0元/平/天空

5、置率： 12%,總60家左右,營(yíng)業(yè)55家,空置5家主要業(yè)種：業(yè)種齊全，滿足基本生活需求，但檔次很低OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司餐館數(shù)量較多，但無集中式的餐飲街，分布零散以滿足本地基本需求為主，檔次偏低，缺少特色餐飲OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司娛樂形式呈現(xiàn)低檔，缺乏高檔次、特色的、大規(guī)模娛樂場(chǎng)所美容健身、兒童娛樂項(xiàng)目寥寥無幾OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)僅能滿足本區(qū)域內(nèi)居民的基本生活需求，基本都為基礎(chǔ)的商業(yè)業(yè)態(tài)；雖然業(yè)態(tài)較齊全，但基本都是傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，檔次低且布局零散；區(qū)域內(nèi)尚未出現(xiàn)大型且具有代表性的商業(yè)物業(yè)，對(duì)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)籌、輻射，這是個(gè)好時(shí)機(jī)；OUT

6、LETS上海中原物業(yè)代理有限公司社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2 2OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司2009年，無錫實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值在4400億元以上，同比增長(zhǎng)13%左右，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破1萬美元；財(cái)政總收入909.2億元，同口徑增長(zhǎng)28.6%，其中一般預(yù)算收入365.43億元，同口徑增長(zhǎng)21.6%；城市居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入預(yù)計(jì)分別達(dá)到23550元、11180元左右。環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)到83.6；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.12%；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅5.1%。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4

7、000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購(gòu)物空間多選擇，自由購(gòu)物空間多種需求多種需求個(gè)性消費(fèi)個(gè)性消費(fèi)歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDPGDP達(dá)到達(dá)到1000010000美金以上時(shí)，人們已不在單純購(gòu)物，美金以上時(shí)，人們已不在單純購(gòu)物，大部分時(shí)間放在休閑、娛樂、餐飲其次才是購(gòu)物，進(jìn)入個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代。大部分時(shí)間放在休閑、娛樂、餐飲其次才是購(gòu)物，進(jìn)入個(gè)性化消費(fèi)

8、時(shí)代。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司長(zhǎng)三角城市人均實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)零售總額上海無錫無錫南京寧波杭州蘇州近日，南京市商貿(mào)局公布一項(xiàng)最新調(diào)查，內(nèi)容涉及長(zhǎng)三角15個(gè)城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力及居民可支配收入等。從人均實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的情況看，上海也居第一，為35335元人；無錫排第二，為20193元人；南京排名第三，為19496元人；排在第四至第六位的分別是寧波、杭州和蘇州。 OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司思考：從人均GDP及個(gè)人消費(fèi)能力上可以得知，現(xiàn)正處于商業(yè)形式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段!那么，本案是否具備條件，搶占市場(chǎng)先機(jī)呢？OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司項(xiàng)目SWOT分

9、析3 3OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位與合理規(guī)劃，是項(xiàng)目成功的重要前提。依據(jù)經(jīng)營(yíng)定位確保招商目標(biāo)品牌落實(shí)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，是項(xiàng)目成功的核心。依據(jù)建設(shè)規(guī)劃確保花園購(gòu)物中心式休閑環(huán)境的實(shí)現(xiàn)，是體現(xiàn)項(xiàng)目特色的關(guān)鍵。項(xiàng)目資金投入的如期到位，是項(xiàng)目成功的保障。專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)的策劃及運(yùn)行，是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。胡埭各級(jí)政府的支持，是確保項(xiàng)目順利實(shí)施的重要環(huán)節(jié)。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司項(xiàng)目市場(chǎng)定位4 4OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司Outlets模式奧特萊斯讓無錫人也有一個(gè)屬于自己的奧特萊斯奧特萊斯是

10、英文outlets的中文音譯，又名工廠直銷中心，是遍布?xì)W美發(fā)達(dá)國(guó)家的一種新興商業(yè)零售業(yè)態(tài)，其最大的特點(diǎn)是由眾多銷售世界知名品牌過季，下架，斷碼商品的工廠直銷店（outlet）組成。其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所往往坐落于大城市邊緣或近郊，交通便捷，目前奧特萊斯業(yè)態(tài)與旅游休閑文化以及餐飲娛樂相結(jié)合，形成一種高級(jí)商業(yè)形態(tài)。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司難以想象的低價(jià)奧特萊斯的商品一般在6折以下，甚至低至13折，物美價(jià)廉。除了商品本身的因素，這主要是通過在地價(jià)較低的城市外環(huán)選址，采用簡(jiǎn)潔的設(shè)備和簡(jiǎn)單的銷售方式等降低成本來實(shí)現(xiàn)的。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司頗具吸引力的品牌組合“名牌+實(shí)惠”是奧特萊斯的

11、核心理念。品牌純正，質(zhì)量上乘，奧特萊斯的商品都是國(guó)際國(guó)內(nèi)著名品牌的下架、過季與斷碼商品，甚至有品牌廠商采用過去的面料和款式專門為奧特萊斯生產(chǎn)商品。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司選址更為重要一般都是多條高速公路的交叉點(diǎn)上，有利于最大限度地吸引客流；距離大都市中心的距離為4590分鐘車程，滿足各種交通工具通行；最好是自然風(fēng)景比較優(yōu)美的地段，有利于顧客放松心情；最好也是旅游線路的必經(jīng)之地。 OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司良好的購(gòu)物環(huán)境購(gòu)物環(huán)境舒適，主題多元化，集游購(gòu)?qiáng)蕿橐惑w，迎合多種愛好和多年齡層次的消費(fèi)者偏好，與大型摩爾（Mall）相似。這樣在滿足消費(fèi)這多方面需求和愛好的同時(shí)，也有

12、助于延長(zhǎng)消費(fèi)者在店內(nèi)的停留時(shí)間。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS吸引顧客有三樣法寶： 馳名世界的品牌名世界的品牌薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；難以想象的低價(jià)以想象的低價(jià)一般以低至1-6折的價(jià)格銷售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若鶩；方便舒適的氛方便舒適的氛圍遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，貨場(chǎng)簡(jiǎn)潔、舒適。目前，中國(guó)的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯、常熟奧特萊斯、鎮(zhèn)江奧特萊斯等。全國(guó)在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢(shì)。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：經(jīng)過

13、2-3年的努力，將本案打造成為無錫最具影響力的、一流的“名品+實(shí)惠+環(huán)境+休閑”的新型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)理念：讓品牌滿足消費(fèi)需求、讓環(huán)境增加消費(fèi)樂趣、讓價(jià)格具有“淘金”的感覺。定位關(guān)鍵詞：奧特萊斯品牌折扣業(yè)態(tài)組合花園式商業(yè)廣場(chǎng)OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司具有品牌消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)能力、并講求實(shí)惠的消費(fèi)群體。胡埭本鎮(zhèn)區(qū)域應(yīng)為本案的一級(jí)客源市場(chǎng)本案的二級(jí)客源市場(chǎng)：陽(yáng)山、洛社、藕塘、馬山等鎮(zhèn)區(qū)居民藕塘職教園數(shù)萬師生陽(yáng)山、藕塘、馬山度假旅游人群本案三級(jí)客源場(chǎng)：無錫市區(qū)具有品牌意識(shí)的百領(lǐng)、本地居民宜興、江陰以及常州北面部分消費(fèi)群體OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司1.區(qū)域內(nèi)已形成一批認(rèn)知、追逐

14、品牌且不缺消費(fèi)能力的品牌消費(fèi)人群。2.本案具有建花園式奧特萊斯得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)。3.本案規(guī)模龐大，需要個(gè)性商業(yè)物業(yè)形態(tài)來引導(dǎo)概念營(yíng)銷。4.無錫市區(qū)交通狀況惡化為本案創(chuàng)造了機(jī)遇。5.國(guó)際品牌對(duì)無錫市場(chǎng)的認(rèn)可以及上海青浦奧特萊斯的成功，會(huì)加快國(guó)際品牌的尾貨、庫(kù)存品對(duì)中國(guó)的進(jìn)入，使無錫具有良好的貨源基礎(chǔ)。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司以銷售折扣名品為特色本案遠(yuǎn)離城市中心商業(yè)區(qū)，要吸納多方客源前往購(gòu)物的“金字招牌”，是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)態(tài)組合本案應(yīng)充分利用其現(xiàn)有的景觀、生態(tài)資源，為目標(biāo)消費(fèi)群提供綜合性的多業(yè)態(tài)的商業(yè)組合，可以滿足購(gòu)物、休閑娛樂旅游等多樣性需要和一站式消費(fèi)需要，也可以為當(dāng)

15、地居民、兒童娛樂休閑及商務(wù)活動(dòng)提供相關(guān)配套服務(wù)，活躍夜間消費(fèi)。突出花園式奧特萊斯業(yè)態(tài)利用本案優(yōu)美的自然環(huán)境做新型的花園式奧特萊斯是創(chuàng)新性選擇，也是必然選擇。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司國(guó)內(nèi)成功案例分析5 5OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司地理位置：地理位置：位于北京東四環(huán)南路工大橋西側(cè)。交通狀況：交通狀況：在四環(huán)路內(nèi)，城里的顧客可從多條路進(jìn)入四環(huán)到達(dá)；附近有京沈、京津塘、京哈、京通、機(jī)場(chǎng)高速等。建設(shè)規(guī)模：建設(shè)規(guī)模：35000平米，分A、B兩座。停車位：停車位：目前停車位有1300個(gè)，擴(kuò)建后預(yù)計(jì)將達(dá)到2000個(gè)。經(jīng)營(yíng)合作方式：經(jīng)營(yíng)合作方式：以聯(lián)營(yíng)保底為主，約占80%；租金等其他合

16、作方式約占20%。客源構(gòu)成：客源構(gòu)成：北京市民是其主要客源市場(chǎng)。五一、十一黃金周期間，周邊城市有很多駕車來北京旅游的游客，也是其重要組成部分。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司1、全國(guó)第一家奧特萊斯，其新穎、獨(dú)特引起全社會(huì)的關(guān)注。2、依靠專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)奧特萊斯業(yè)態(tài)全面研究和深入理解。3、確立并在經(jīng)營(yíng)中貫穿了“品牌+實(shí)惠”的經(jīng)營(yíng)理念。5、國(guó)際與國(guó)內(nèi)知名品牌的引進(jìn)和較大的折扣力度，形成了對(duì)目標(biāo)客群的感召力。6、自由、自在、自我的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和氛圍營(yíng)造，形成了對(duì)目標(biāo)客群的吸引力。7、優(yōu)越的地理位置、便捷的交通條件，提升了商圈的輻射力。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司地理位置：地理位置：

17、位于上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)，距上海市中心人民廣場(chǎng)26公里。交通狀況：交通狀況：分別與318國(guó)道、嘉松中路、滬青平高速公路、滬杭、滬寧高速公路、嘉金高速公路及A30郊環(huán)高速公路連接，交通便利。建設(shè)規(guī)模：建設(shè)規(guī)模：占地15.5萬平方米，商業(yè)建筑面積11萬平方米.停車位：停車位：2000個(gè)車位；并在場(chǎng)內(nèi)局部和場(chǎng)外路邊設(shè)有臨時(shí)停車位客源構(gòu)成：客源構(gòu)成：主要客群均為“駕車族”，其他交通方式來客較少；且因旅行社客源多為上海周邊中老年群體，與奧特萊斯客群不吻合，原“商旅合一”所期旅游客群未形成。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司 選址科學(xué)合理：選址科學(xué)合理：上海奧特萊斯與市中心26公里的距離處于距都市核心圈2

18、0公里左右的最佳選址區(qū)域內(nèi)，科學(xué)的選址是上海奧特萊斯廣場(chǎng)成功的必要條件。政府支持和大集團(tuán)背景政府支持和大集團(tuán)背景交通條件優(yōu)越交通條件優(yōu)越新穎業(yè)態(tài)的吸引力：新穎業(yè)態(tài)的吸引力：上海奧特萊斯廣場(chǎng)是我國(guó)第一家集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑為一體的郊外花園式奧特萊斯。廣場(chǎng)名牌匯聚、正品折價(jià)，對(duì)品牌意識(shí)較強(qiáng)的、以上海為中心的南方消費(fèi)群具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力，不僅可滿足顧客一站式消費(fèi)的需要，也為家庭郊游出行提供了又一選擇。開業(yè)時(shí)間搶得先機(jī)：開業(yè)時(shí)間搶得先機(jī)：青浦奧特萊斯廣場(chǎng)選擇在“五一”黃金周前開業(yè)，并歷經(jīng)“十一”黃金周而再次火爆，是取得成功的時(shí)間要素。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司地理位置：地理位置：蘇州

19、工業(yè)園區(qū)唯亭鎮(zhèn)交通狀況：交通狀況：擁有兩個(gè)滬寧高速公路出口、兩個(gè)滬寧城際鐵路站口、園區(qū)交通樞紐均在唯亭境內(nèi)。建設(shè)規(guī)模：建設(shè)規(guī)模：占地面積約199，800平方米，建筑面積約110，000平方米停車位：停車位：2300個(gè)停車位客源構(gòu)成：客源構(gòu)成：主要客群均為“駕車族”，以及工業(yè)園內(nèi)少量白領(lǐng)客戶，其他交通方式來客較少，OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司地理位置：地理位置：張家港市乘航西路與東二環(huán)路交叉口。交通狀況：交通狀況：乘航西路、鎮(zhèn)中路、振興南路、東苑路等建設(shè)規(guī)模：建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目用地200畝，其中奧特萊斯購(gòu)物中心占地2萬方。停車位：停車位：設(shè)有地上地下大型停車場(chǎng)市場(chǎng)定位：市場(chǎng)定位：集購(gòu)物休閑

20、、餐飲娛樂、養(yǎng)生度假為一體的一站式大型商業(yè)中心。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司1、奧特萊斯開發(fā)時(shí)機(jī)已成為制勝的重要條件奧特萊斯誕生于美國(guó)，經(jīng)過幾十年的迅速發(fā)展業(yè)態(tài)已經(jīng)相當(dāng)成熟，集中度提高，規(guī)模趨于穩(wěn)定。而在其他的新興國(guó)家包括中國(guó)，奧特萊斯呈現(xiàn)出了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前，胡埭及周邊鎮(zhèn)區(qū)乃至無錫尚未出現(xiàn)奧特萊斯模式商業(yè)物業(yè)，因此本案的開發(fā)定能搶占先機(jī)、占領(lǐng)市場(chǎng)。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司2、發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，打造綜合性強(qiáng)、花園式奧特萊斯購(gòu)物中心本案應(yīng)充分挖掘胡埭資源優(yōu)勢(shì)，如景觀、生態(tài)、交通、旅游等，和開發(fā)商雄厚資金實(shí)力，打造綜合性強(qiáng)、集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂、旅游為一體的花園式購(gòu)物中心

21、，在無錫樹立影響力。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司3、成功關(guān)鍵系命于國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌的招商入駐和政策支持相對(duì)于市區(qū)商業(yè)而言，本案要吸引客源的真正要素除了營(yíng)造花園式環(huán)境外，還在于品牌及品牌價(jià)格，知名品牌聚集度越高，價(jià)格越具有優(yōu)勢(shì)，奧特萊斯成功的機(jī)率就越大，才有可能在商品、價(jià)格、服務(wù)和環(huán)境上構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司胡埭市場(chǎng)對(duì)定位的影響6 6OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司近年來，胡埭經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但整個(gè)商業(yè)發(fā)展仍處于不發(fā)達(dá)狀態(tài)，區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)匱乏。區(qū)域消費(fèi)人群數(shù)量可觀，區(qū)域消費(fèi)力強(qiáng)但未能得到釋放，這給項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的客流。特別是年輕人和有消費(fèi)能力的人，

22、接受新事物快，是奧特萊斯的潛在市場(chǎng)。 胡埭商業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，消費(fèi)力需要釋放，給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)胡埭商業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，消費(fèi)力需要釋放，給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司胡埭有著良好的旅游、景觀資源，有利本案休閑旅游定位胡埭有著良好的旅游、景觀資源，有利本案休閑旅游定位胡埭以十八灣為主的山地、水域面積約32960畝，占胡埭鎮(zhèn)總面積的41%。應(yīng)充分利用這樣稀世的自然資源，開發(fā)和保護(hù)好原生態(tài)的山山水水，建設(shè)優(yōu)良的生態(tài)購(gòu)物環(huán)境。胡埭具備深厚的歷史文化底蘊(yùn)，是吳文化的發(fā)源地之一，曾是闔閭古城所在地，也是無錫地區(qū)第一個(gè)南宋狀元蔣重珍的故鄉(xiāng)，形成了獨(dú)特的文化優(yōu)勢(shì)、積蓄了強(qiáng)大的內(nèi)在動(dòng)力、奠定了堅(jiān)實(shí)的文

23、化訴求基礎(chǔ)。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司胡埭區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)凸顯，方便人、車流，形成商業(yè)氛圍胡埭區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)凸顯，方便人、車流，形成商業(yè)氛圍OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司胡埭需要較完善的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，滿足市場(chǎng)發(fā)展需要胡埭需要較完善的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，滿足市場(chǎng)發(fā)展需要本案應(yīng)配備完善的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，如超市、餐飲、娛樂、SPA休閑等，既要滿足市區(qū)目標(biāo)客群購(gòu)物休閑的需要，也要利用商業(yè)設(shè)施和業(yè)態(tài)組合開發(fā)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，形成市區(qū)客源市場(chǎng)與當(dāng)?shù)乜驮词袌?chǎng)的互補(bǔ)，培育和建立相對(duì)穩(wěn)定的當(dāng)?shù)乜腿旱南M(fèi)市場(chǎng)，在滿足購(gòu)物需求的基礎(chǔ)上，最大限度滿足當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)超市、餐飲、娛樂的需求。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公

24、司本案奧特萊斯必須在品牌結(jié)構(gòu)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)上提升競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力本案奧特萊斯必須在品牌結(jié)構(gòu)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)上提升競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力胡埭地處偏遠(yuǎn)，盡管交通具有一定的便利性，但是人們心理上的距離成本和時(shí)間成本會(huì)對(duì)本案吸納城市居民購(gòu)物產(chǎn)生影響，流動(dòng)游客能否真正在此購(gòu)物也具有一定的不確定性。因此，本案必須在品牌招商上下大力氣，用具有強(qiáng)大吸引力的折扣商品喚醒目標(biāo)客群對(duì)奧特萊斯的關(guān)注和慕名前往，由此形成奧特萊斯的品牌競(jìng)爭(zhēng)力。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司根據(jù)對(duì)本案SWOT分析和區(qū)域商業(yè)發(fā)展的調(diào)研與分析，以及對(duì)燕莎奧特萊斯、青浦奧特萊斯的比較研究，我們認(rèn)為，本案項(xiàng)目在選址、交通條件、客源基礎(chǔ)及市場(chǎng)機(jī)遇上是良好的，項(xiàng)

25、目具備投資、運(yùn)營(yíng)的條件，具有較好的市場(chǎng)發(fā)展空間和發(fā)展前景。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議7 7OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司主要經(jīng)營(yíng)范圍：（主力業(yè)態(tài)OUTLETS)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌男女服裝、化妝品、時(shí)尚飾品、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)用品、戶外產(chǎn)品、男女皮鞋、休閑鞋、名品箱包皮具、兒童服裝玩具、鐘表眼鏡、家居用品等。配套項(xiàng)目：超市、餐飲娛樂、休閑水吧、小型銀行、商務(wù)中心、兒童娛樂購(gòu)物城、美容美發(fā)、改衣服務(wù)、面包房、花店、文化書刊、音響制品等。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司重點(diǎn)選

26、擇持有和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌的合作商為主要合作對(duì)象：品牌商（品牌持有者）國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌生產(chǎn)商國(guó)內(nèi)一手代理商國(guó)際品牌直接進(jìn)口商專業(yè)經(jīng)營(yíng)奧特萊斯產(chǎn)品的供應(yīng)商外貿(mào)采用靈活的招商方式，加大對(duì)重點(diǎn)目標(biāo)品牌的招商力度和政策傾斜，充分發(fā)揮其影響力和帶動(dòng)性。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司作為第二大業(yè)態(tài)餐飲業(yè)的重要性：1.提升業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度，豐富奧特萊斯經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的內(nèi)容2.有效的延長(zhǎng)消費(fèi)者在購(gòu)物中心停留和購(gòu)物的時(shí)間，降低購(gòu)物疲勞感，提升購(gòu)物中心的舒適度，增加客消費(fèi)3.留住潛在的消費(fèi)需求，解決目前客戶就餐休閑流失的問題

27、4.在一定程度上，密切與周邊居住區(qū)居民之間的鄰里關(guān)系，為他們提供一個(gè)餐飲休閑的地方，尤其是本區(qū)域生活配套規(guī)劃的核心區(qū)，存在大量日常餐飲需求OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司要有非常的強(qiáng)的品牌號(hào)召力，有自己穩(wěn)定的目標(biāo)客戶群體，而且這個(gè)群體與現(xiàn)在奧特萊斯相應(yīng)客戶吻合，而不僅僅依賴奧特萊斯生存商家租戶，它與奧特萊斯的組合應(yīng)該1+12。有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目前餐飲經(jīng)營(yíng)上規(guī)模有3家以上的自營(yíng)連鎖分店，形成了一貫的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，而不僅僅是一個(gè)餐館。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司

28、水果撈辛巴克OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司產(chǎn)品規(guī)劃建議8 8OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司建議出發(fā)點(diǎn)：基于本項(xiàng)目購(gòu)物與旅游、觀光、休閑相融合的需求、國(guó)際知名品牌與建筑風(fēng)格相匹配、建筑結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)需求相適應(yīng)、最大限度地營(yíng)造環(huán)境特色的獨(dú)特性、并盡可能消除面積浪費(fèi)等因素考慮OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司1、綠化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)置建議OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司本案的綠化率宜作相應(yīng)提高，由原來的21.3%提高到30%以上，在傳統(tǒng)地面綠化的基礎(chǔ)上，增添屋頂綠化及垂直綠化。 整體綠化示意圖OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司水景瀑布效果示意圖水景噴泉效果示意圖高品質(zhì)的精品綠化，

29、綠化形式要多樣，做到一步一景、步隨景移OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司高品質(zhì)的建筑景觀小品OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司景觀小品效果示意圖植被種類建議樹種植被要豐富，做到高低錯(cuò)落、色彩斑斕；綠化效果要四季有別，做到春花、夏蔭、秋實(shí)、冬青；OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司2、景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)置建議OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司在建筑群內(nèi)適當(dāng)引進(jìn)不同風(fēng)格的水系、綠植，營(yíng)造多種景觀；并設(shè)立小型中心花園廣場(chǎng)為核心標(biāo)志。中央廣場(chǎng)全景示意圖水景示意圖硬景與水景示意圖硬景與水景示意圖OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司屋頂花園的景觀建設(shè)主要強(qiáng)調(diào)屋面綠化、造景與戶外商業(yè)的緊密結(jié)合，

30、地面宜鋪裝室外高檔地磚、天然石材及進(jìn)口防腐木等材料，適當(dāng)配以園林小品和多層次的照明設(shè)計(jì)，營(yíng)造獨(dú)特的室外商業(yè)氛圍； 綠化和景觀來自然區(qū)分商業(yè)空間地面宜鋪裝室外高檔地磚全景示意圖OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司步行街店面示意步行街夜景示意圖OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司各區(qū)域照明設(shè)施應(yīng)與區(qū)域環(huán)境、建筑風(fēng)格相匹配；并具備燈桿廣告功能。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司休閑區(qū)效果示意娛樂區(qū)照明效果示意主題餐飲照明效果示意城市生活廣場(chǎng)效果示意OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司3、導(dǎo)示系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)置建議OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司總平面圖示意區(qū)域方位指示牌業(yè)態(tài)指示牌OUTLE

31、TS上海中原物業(yè)代理有限公司樓層平面圖品牌指示牌樓層業(yè)態(tài)指示牌電梯樓層業(yè)態(tài)指示牌酒店樓層指示牌各區(qū)域應(yīng)配置相應(yīng)的樓層平面圖、經(jīng)營(yíng)范圍、品牌指示牌OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司地上停車場(chǎng)指示牌地下停車場(chǎng)指示牌樓梯指示牌業(yè)態(tài)指示牌地下停車場(chǎng)指示地上及地下停車場(chǎng)、自行車庫(kù)出入口應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)識(shí)及車位電子信息屏；出租車、巴士、自行車停靠點(diǎn)應(yīng)設(shè)明顯指示牌OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司4、廣告系統(tǒng)布置建議OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司建議建筑外立面的廣告布置不宜過多，而且要以大型廣告牌為主，形狀及大小最好統(tǒng)一，擺放位置要合理，最好置于新光路，以烘托商業(yè)氣氛。臨街廣告布置示意樓體廣告夜景

32、示意圖品牌廣告示意圖OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司品牌廣告照明效果示意霓虹燈照明效果示意樓體廣告照明效果示意樓頂廣告牌照明效果示意樓體垂直廣告夜景示意圖OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司1.本案的綠化率宜作相應(yīng)提高，控制在30%及以上，在傳統(tǒng)地面綠化的基礎(chǔ)上，增添屋頂綠化及垂直綠化，地面要做高品質(zhì)的精品綠化；2.中央廣場(chǎng)考慮以水為設(shè)計(jì)源，可采用下沉式設(shè)計(jì)，設(shè)置總平面布置圖及區(qū)域方位指示牌；3.建議建筑外立面的廣告布置不宜過多，而且要以大型廣告牌為主，形狀及大小最好統(tǒng)一，擺放位置要合理，最好置于胡山路，以烘托商業(yè)氣氛。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司招商階段執(zhí)行計(jì)劃9 9OUT

33、LETS上海中原物業(yè)代理有限公司籌備階段預(yù)招商階段全面招商階段9月10月11月2月3月6月10月主力店意向洽談，招商物料完成，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策、法律文件定稿。完成前期主力業(yè)態(tài)及輔助業(yè)態(tài)主力店細(xì)節(jié)談判，達(dá)成入駐意向，簽訂意向意向協(xié)議書。階段目標(biāo)規(guī)劃完成前期主力商家招商工作，簽訂入駐經(jīng)營(yíng)協(xié)議書，全面展開后期招商工作，開業(yè)前完成整體招商70%。開業(yè)簽約期 裝修期OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司創(chuàng)立于創(chuàng)立于19781978年年3030余年中國(guó)地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)余年中國(guó)地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)我們擁有獨(dú)特的全心為您的我們擁有獨(dú)特的全心為您的一支全程運(yùn)作的服務(wù)共同體平臺(tái)一支全程運(yùn)作的服務(wù)共同體平臺(tái)一套獨(dú)創(chuàng)的房地產(chǎn)全

34、程運(yùn)作戰(zhàn)略體系一套獨(dú)創(chuàng)的房地產(chǎn)全程運(yùn)作戰(zhàn)略體系 一批在上海及長(zhǎng)三角有代表性的項(xiàng)目和業(yè)績(jī)一批在上海及長(zhǎng)三角有代表性的項(xiàng)目和業(yè)績(jī)一個(gè)在全國(guó)都市圈及香港地區(qū)形成的組織網(wǎng)絡(luò)一個(gè)在全國(guó)都市圈及香港地區(qū)形成的組織網(wǎng)絡(luò)一支具有各種專業(yè)知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才隊(duì)伍組合一支具有各種專業(yè)知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才隊(duì)伍組合關(guān)于上海中原關(guān)于上海中原OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司關(guān)于上海中原關(guān)于上海中原上海中原物業(yè)代理上海中原物業(yè)代理有限公司于有限公司于19981998年年1212月月8 8日成立，是日成立，是一家由香港中原一家由香港中原( (中國(guó)中國(guó)) )物業(yè)顧問有物業(yè)顧問有限公司投資成立的限公司投資成立的獨(dú)資公司。公

35、司以獨(dú)資公司。公司以上海為中心上海為中心，統(tǒng)籌統(tǒng)籌整個(gè)華東地區(qū)的業(yè)整個(gè)華東地區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展，以專業(yè)精務(wù)發(fā)展，以專業(yè)精干的市場(chǎng)形象向華干的市場(chǎng)形象向華東地區(qū)輻射發(fā)展東地區(qū)輻射發(fā)展。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司上海中原公司理念上海中原公司理念v返璞歸真的理念與實(shí)踐返璞歸真的理念與實(shí)踐v純粹房地產(chǎn)服務(wù)公司純粹房地產(chǎn)服務(wù)公司v有機(jī)組合團(tuán)隊(duì)有機(jī)組合團(tuán)隊(duì)v公開資訊，公平交易公開資訊，公平交易v行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者v以人為本，以人為本， 人盡其才人盡其才OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司上海中原榮譽(yù)榜上海中原榮譽(yù)榜引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)步的中原地產(chǎn)引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)步的中原地產(chǎn)OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司

36、上海中原代理樓盤分布上海中原代理樓盤分布(長(zhǎng)三角地區(qū))上海中原代理樓盤遍布蘇州、嘉興、無錫、南通等一、二級(jí)城市上海中原代理樓盤遍布蘇州、嘉興、無錫、南通等一、二級(jí)城市OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司上海中原代理地產(chǎn)服務(wù)客戶上海中原代理地產(chǎn)服務(wù)客戶中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)/ /地產(chǎn)合作伙伴地產(chǎn)合作伙伴( (一一) )OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司上海中原代理地產(chǎn)服務(wù)客戶上海中原代理地產(chǎn)服務(wù)客戶中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)/ /地產(chǎn)合作伙伴地產(chǎn)合作伙伴( (二二) )OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司上海中原代理地產(chǎn)服務(wù)客戶上海中原代理地產(chǎn)服務(wù)客戶中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)/ /地產(chǎn)合作伙伴地產(chǎn)合作伙伴( (

37、三三) )OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司中原資源整合系統(tǒng)中原資源整合系統(tǒng)中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)/ /全球合作伙伴（一）全球合作伙伴（一）嘉里建設(shè)OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司中原資源整合系統(tǒng)中原資源整合系統(tǒng)中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)/ /全球合作伙伴（二）全球合作伙伴（二）OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司上海中原上海中原上海中原上海中原上海中原品牌上海中原品牌+ +市場(chǎng)策劃能力市場(chǎng)策劃能力+ +豐富數(shù)據(jù)庫(kù)豐富數(shù)據(jù)庫(kù)+ +強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò)OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司中中中中原原原原資資資資源源源源香香 港港全線招租全線招租廣借渠道廣借渠道重拳出擊重拳出擊成功經(jīng)驗(yàn)成功經(jīng)驗(yàn)造

38、勢(shì)提升形象造勢(shì)提升形象境外銷售招租境外銷售招租全全 國(guó)國(guó)上海上海森拓普專業(yè)商業(yè)顧問國(guó)森拓普專業(yè)商業(yè)顧問國(guó)際品牌的豐富資源國(guó)際際品牌的豐富資源國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的合作投資機(jī)構(gòu)的合作以江浙長(zhǎng)三角為基礎(chǔ)在以江浙長(zhǎng)三角為基礎(chǔ)在全國(guó)重點(diǎn)城市設(shè)點(diǎn)全國(guó)重點(diǎn)城市設(shè)點(diǎn)100余家銷售網(wǎng)點(diǎn)余家銷售網(wǎng)點(diǎn)一二手聯(lián)動(dòng)一二手聯(lián)動(dòng)國(guó)內(nèi)知名品牌國(guó)內(nèi)知名品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 實(shí)力才是征服市場(chǎng)的唯一道理實(shí)力才是征服市場(chǎng)的唯一道理OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司眾多明星樓盤成功操作經(jīng)驗(yàn)眾多明星樓盤成功操作經(jīng)驗(yàn)OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司中原商業(yè)部商家資源中原商業(yè)部商家資源 百貨百貨餐飲餐飲娛樂娛樂KTV影院

39、影城娛樂城中原服務(wù)過中原服務(wù)過100多家多家品牌房地產(chǎn)品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)有良好業(yè)界口碑有良好業(yè)界口碑眾多品牌資源眾多品牌資源大型酒店賓館中式特色餐飲西餐咖啡品牌女裝珠寶飾品品牌護(hù)膚品OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司部分賣場(chǎng)行業(yè)代表商家部分賣場(chǎng)行業(yè)代表商家 OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司部分餐飲娛樂行業(yè)代表商家部分餐飲娛樂行業(yè)代表商家OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司百貨品牌資源百貨品牌資源OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司中原商業(yè)部大盤操作經(jīng)驗(yàn)豐富中原商業(yè)部大盤操作經(jīng)驗(yàn)豐富 中原項(xiàng)目部商業(yè)事業(yè)部具有豐富的項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，策劃銷 售過較多大型產(chǎn)權(quán)式商鋪項(xiàng)目并取得了輝煌

40、的銷售業(yè)績(jī)。 數(shù)年的積累使中原商業(yè)事業(yè)部在綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng) 、辦公樓銷售等方面累積了豐富的操作及應(yīng)變經(jīng)驗(yàn)。 OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司中原商業(yè)案例中原商業(yè)案例 SHOWSHOWOUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司上海第一個(gè)大型購(gòu)物中心成功銷售典范上海第一個(gè)大型購(gòu)物中心成功銷售典范v7 7萬多平方米萬多平方米v共共17091709個(gè)商鋪個(gè)商鋪案例案例1 1 北上海商業(yè)廣場(chǎng)北上海商業(yè)廣場(chǎng)OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司v20042004年年1212月月1818日搖號(hào)當(dāng)天，日搖號(hào)當(dāng)天，v50005000人在寶山體育館排隊(duì)認(rèn)購(gòu)人在寶山體育館排隊(duì)認(rèn)購(gòu)v正式開盤銷售僅正式開盤銷售

41、僅1 1個(gè)月時(shí)間大定達(dá)到個(gè)月時(shí)間大定達(dá)到13501350套，套，銷售金額達(dá)約銷售金額達(dá)約5 5億。億。v作為上海有史以來最大的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項(xiàng)目，作為上海有史以來最大的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項(xiàng)目，獲得空前的成功。獲得空前的成功。v在在9 9個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成4 4萬平米的商業(yè)招商萬平米的商業(yè)招商利用中原積累的商家雄厚資源，利用中原積累的商家雄厚資源，采取招商先行的策略創(chuàng)造了采取招商先行的策略創(chuàng)造了，上海商業(yè)地產(chǎn)歷史上銷售和招商的奇跡！上海商業(yè)地產(chǎn)歷史上銷售和招商的奇跡！贏就贏就贏在起跑線上。贏在起跑線上。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司聯(lián)合中國(guó)商人聯(lián)合中國(guó)商人 運(yùn)作全球市場(chǎng)運(yùn)作全球市場(chǎng)鞋業(yè)

42、皮革全球采購(gòu)中心鞋業(yè)皮革全球采購(gòu)中心l15萬平方米l全國(guó)最大的鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)l中原地產(chǎn)繼北上海商業(yè)廣場(chǎng)之后的又一商業(yè)力作案例案例2 2 上海曹安國(guó)際商城上海曹安國(guó)際商城OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司一層為沿街精品區(qū)一層為沿街精品區(qū)女鞋女鞋童鞋童鞋二層二層 運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)配飾配飾箱包箱包皮鞋皮鞋三層皮革皮衣及延伸制品三層皮革皮衣及延伸制品四層品牌展示四層品牌展示廠家直銷廠家直銷定位優(yōu)勢(shì)定位優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)精心組合、構(gòu)筑完善產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)態(tài)精心組合、構(gòu)筑完善產(chǎn)業(yè)鏈鞋業(yè)鞋業(yè)皮革皮革全球全球采購(gòu)采購(gòu)中心中心上海上海20052005十大最具創(chuàng)新理念商業(yè)地產(chǎn)金獎(jiǎng)十大最具創(chuàng)新理念商業(yè)地產(chǎn)金獎(jiǎng)上海上海20052005十大最

43、具發(fā)展前景商業(yè)地產(chǎn)金獎(jiǎng)十大最具發(fā)展前景商業(yè)地產(chǎn)金獎(jiǎng) OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司上海北翼大型商業(yè)商務(wù)中心上海北翼大型商業(yè)商務(wù)中心位置：寶山牡丹江路建面：15萬平方米 以商務(wù)、休閑、購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂和金融服務(wù)為一體的商業(yè)商務(wù)中心案例案例3 3 安信商業(yè)廣場(chǎng)安信商業(yè)廣場(chǎng)OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司案例案例4 4 金悅生活廣場(chǎng)金悅生活廣場(chǎng) 大型社區(qū)商鋪銷售典范（成功引進(jìn)世紀(jì)聯(lián)華）大型社區(qū)商鋪銷售典范（成功引進(jìn)世紀(jì)聯(lián)華） 項(xiàng)目名稱： 上海金悅生活廣場(chǎng)金悅生活廣場(chǎng)建筑面積：23000平方米 用地位置： 上海德都路開發(fā)商：上海新月浦開發(fā)有限公司項(xiàng)目性質(zhì)： 鄰里中心服務(wù)性質(zhì)：全程策

44、劃/銷售及租賃代理10月22日，由中原獨(dú)家代理的金悅生活廣場(chǎng)項(xiàng)目強(qiáng)勁開盤。當(dāng)日共推出311個(gè)鋪面，吸引了近500組客戶到場(chǎng),開盤當(dāng)天已銷售了230套,銷售比例高達(dá)75%。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司案例案例5 5 英皇明星城英皇明星城 市場(chǎng)策劃和產(chǎn)品策劃的完美結(jié)合市場(chǎng)策劃和產(chǎn)品策劃的完美結(jié)合 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 英皇明星城英皇明星城用地位置：用地位置： 黃埔區(qū)河南南路以東吳家弄以南,候家路以西,紫華路以北用地性質(zhì)：用地性質(zhì)： 商業(yè)金融業(yè)及綠地占地面積：占地面積： 約22870m2總建筑面積：總建筑面積： 約70707m2英皇明星城項(xiàng)目是香港英皇集團(tuán)及英皇（上海公司）在上海市中心地段

45、（豫園區(qū)域）投資的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，中原針對(duì)其獨(dú)特的地理位置對(duì)前期市場(chǎng)和產(chǎn)品做出了較為精準(zhǔn)的定位，對(duì)項(xiàng)目的整體推進(jìn)和開展起到了把握方向和確定主題的先導(dǎo)作用。項(xiàng)目已開工建設(shè)，將于06年年下半年上市銷售。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司定位思路：定位思路：做足英皇品牌效做足英皇品牌效應(yīng)應(yīng)，引入旅游主，引入旅游主題題概念，抓住周概念，抓住周邊邊配套特點(diǎn)配套特點(diǎn)獨(dú)棟獨(dú)棟商業(yè)商業(yè)（B區(qū)）區(qū)）商場(chǎng)（商場(chǎng)（A區(qū)）區(qū)）星星光光大大道道（C區(qū)）區(qū)）針對(duì)項(xiàng)目所在商圈豫園商圈人流的組成特點(diǎn)，中原認(rèn)為本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)不僅需要充分考慮商圈中4000多萬旅游人口的購(gòu)物、住宿、娛樂、休閑餐飲的需求，還需要滿足在項(xiàng)目周邊具有

46、高消費(fèi)能力的居民的需求。所以本項(xiàng)目在招商中，不僅要引進(jìn)為居民生活服務(wù)的配套商業(yè)，而且還要引進(jìn)具有旅游概念的商業(yè)。OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司案例案例6 6 上海證大上海證大海尚花生活廣場(chǎng)海尚花生活廣場(chǎng) 建筑面積：建筑面積：30000平米位位 置：置：本案位于五蓮路、巨峰路發(fā)發(fā) 展展 商：商：上海證大置業(yè)有限公司項(xiàng)目性質(zhì)：項(xiàng)目性質(zhì)：社區(qū)配套型商業(yè)服務(wù)性質(zhì)：服務(wù)性質(zhì)：全程策劃/銷售/招商代理本社區(qū)商業(yè)配套由五蓮路餐飲街、雙橋路休閑街、巨峰路時(shí)尚專賣店、生活便利步行街和社區(qū)休閑娛樂中心組成，引進(jìn)品牌連鎖，包容日常消費(fèi)、餐飲、保健、美容、音像、家居、金融等領(lǐng)域，功能齊全、布局合理、人性化定位

47、，不僅全方面滿足社區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主生活、社交、娛樂等方面的需求，并且向周邊地區(qū)輻射，形成證大家園獨(dú)具魅力的商業(yè)圈，進(jìn)一步提升樓盤品質(zhì)。 大型高端社區(qū)集中性商業(yè)中心大型高端社區(qū)集中性商業(yè)中心 OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司案例案例7 7 共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)建筑面積：75490.6平方米位 置：共和新路、場(chǎng)中路口發(fā) 展 商：上海市北置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目性質(zhì)：上海北區(qū)商務(wù)新地標(biāo)服務(wù)性質(zhì)：全程營(yíng)銷代理榮 譽(yù)：入選2007上海最受歡迎樓盤評(píng)選 共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)位于閘北中環(huán)線位置，地鐵一號(hào)線旁，交通極其方便，是閘北區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的共和新路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群成員之一，閘北物流園區(qū)的首個(gè)商辦綜合項(xiàng)

48、目，總建筑面積7.5萬平方米，由雙塔結(jié)構(gòu)商務(wù)樓和1棟獨(dú)立商務(wù)中心構(gòu)成，共約600余套獨(dú)立產(chǎn)權(quán)辦公樓。 OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司建筑面積： 45000平方米位 置：東絳鎮(zhèn)周新路、錫南路交匯處 發(fā) 展 商：無錫宇達(dá)置業(yè)項(xiàng)目性質(zhì)：集休閑、購(gòu)物、娛樂、餐飲、美食為一體的太湖新城首席生活休閑Mall,升級(jí)無錫城市商業(yè)模式和國(guó)際化開放式時(shí)尚生活。 服務(wù)性質(zhì)：招商策劃/代理 案例案例8 8 新東國(guó)際廣場(chǎng)新東國(guó)際廣場(chǎng)無錫首個(gè)開盤即售罄的商業(yè)項(xiàng)目無錫首個(gè)開盤即售罄的商業(yè)項(xiàng)目OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司結(jié)結(jié) 束束 語(yǔ)：語(yǔ)： 招商，需要開發(fā)商與策劃公司的緊密配合，招商，需要開發(fā)商與策劃公司的緊密配合，建立一個(gè)宏觀的操縱平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的推進(jìn)宣傳，建立一個(gè)宏觀的操縱平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的推進(jìn)宣傳，以求在最短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到預(yù)定的招商目標(biāo)。以求在最短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到預(yù)定的招商目標(biāo)。相信經(jīng)過我們雙方共同的努力，相信經(jīng)過我們雙方共同的努力，項(xiàng)目的招商一定能夠順利完成！項(xiàng)目的招商一定能夠順利完成！OUTLETS上海中原物業(yè)代理有限公司Thanks！