1、都市慢調(diào)生活櫥窗謹呈：仁安置業(yè) 龍城國際項目龍城國際項目 商商業(yè)定位及營銷推廣策略業(yè)定位及營銷推廣策略 市場認知 項目認知 項目定位及業(yè)態(tài)布局建議 項目招商策略及執(zhí)行計劃 項目推廣策略及執(zhí)行計劃 項目招商管理措施匯報體系A(chǔ) n a l y z e Sy s t e m龍頭寺片區(qū)位于兩江新區(qū)核心地段，是重慶政府重金打造的“核心商圈、行政中心、居住中心、交通樞紐中心”，車行10分鐘到達解放碑，步行15分鐘到達江北嘴，龍頭寺公園建成后，龍頭寺將與觀音橋商圈零距離連接。屆時，觀音橋商圈、江北嘴大劇院、科技館、金融街等配套盡數(shù)為龍頭寺所用。商圈認知核心商圈行政中心居住中心交通樞紐中心商圈規(guī)劃兩江新區(qū)城市

2、門戶鄰江北嘴CBD、解放碑CBD、觀音橋商圈，與寸灘保稅港、江北機場近距通達并成犄角之勢江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)的幾何中心地帶市場環(huán)境認知龍頭寺片區(qū)觀音橋商圈解放碑商圈興盛大道新溉大道渝魯大道泰山大道通過渝魯大道接內(nèi)環(huán)高速；通過興盛大道接建新東路與觀音橋相連；通過新溉大道與冉家壩片區(qū)相連；外部該片區(qū)通過渝魯大道與解放碑相連；龍頭寺火車站市場環(huán)境分析城市核心樞紐，交通發(fā)達火車站、公交車樞紐站將會為龍頭寺片區(qū)帶來大量的流動消費人群；1892019761413171681511210354112本案1、龍頭寺長途汽車站2、華宇北城中央住宅3、保利香檳花園4、龍頭寺公交樞紐站5、輕軌3號線龍頭寺站點6

3、、火車北站7、站前廣場8、華宇北城中央公寓9、華宇北城中央公寓+寫字樓10、華宇北城中央11、仁安龍城國際12、魯能星城13、渝運駕校14、火車站工商所15、天宮殿學(xué)校16、軍用大樓17、重慶市地方鐵路指揮調(diào)度管理中心18、華宇北城中央商業(yè)中心19、渝鐵家屬院20、龍塔花園21、中渝愛都會22、華宇龍頭寺地塊23、招商龍頭寺項目24、中渝 梧桐郡21222323項目周邊高檔樓盤林立，版塊區(qū)域發(fā)展較為成熟，擁有大量商務(wù)人群；24市場環(huán)境分析龍頭寺，成熟的中高端居住板塊市場環(huán)境分析龍頭寺商圈正在崛起：大社區(qū)商業(yè)區(qū)域中心核心商圈培育期升級期成熟期l超大體量商業(yè)規(guī)劃；l與江北嘴相融；l區(qū)域價值迅速提升

4、；l“水陸空”三大港口門戶;l與渝中、江北、南岸等各區(qū)緊連;l晉升為新興的樞紐式商業(yè)中心；l每天聚集人流量達數(shù)十萬人;l一個新的商業(yè)中心開始形成；l樞紐地位奠定;現(xiàn)在有即將有規(guī)劃有該區(qū)域?qū)⒊蔀橹貞c又一個經(jīng)濟增長點，具有廣闊的市場前景！核心商圈行政中心居住中心交通樞紐中心火車站門戶汽車站門戶飛機場門戶船渡港口門戶緊鄰江北商圈緊鄰渝中商圈緊鄰南坪商圈緊鄰北部新區(qū)市場環(huán)境分析我們正見證著龍頭寺商圈的崛起，并且參與其中！中心論區(qū)位論門戶論大量流動消費人群區(qū)域幾何中心超高市場認知區(qū)域內(nèi)商業(yè)價值屬性正逐漸改變！項目擁有巨大市場機會！我們未來將會成為商圈中心商業(yè)體！新興商圈大社區(qū)龍頭寺正處于大社區(qū)向新興商圈

5、升級時期！華宇北城中央保利花園天宮殿片區(qū)中渝愛都會本案二街區(qū)集中商業(yè)街區(qū)魯能星城市場環(huán)境龍頭寺片區(qū)商業(yè)格局項目名稱商業(yè)體量商業(yè)定位華宇北城中央13萬方商業(yè)HOPSCA國際復(fù)合街區(qū)中渝愛都會 7萬方商業(yè)休閑購物中心魯能星城 6-10萬方商業(yè) 大型shoppingmall保利香檳花園 2-3萬方商業(yè) 社區(qū)生活配套市場環(huán)境龍頭寺片區(qū)商業(yè)格局本區(qū)域商業(yè)競爭格局以大社區(qū)配套和城市綜合體為主魯能星城：BLOCK商業(yè)區(qū)總面積610萬方，約占總建筑面積的2-3%，采用集中式的規(guī)劃布依托十三號地塊的集中商業(yè)中心、1、2、3、4、7街區(qū)圍繞的4000m重百超市，形成半環(huán)形、“丁鉤”形和倒“T”形串聯(lián)成三條各約15

6、00米-2000米的大商業(yè)帶局；大型shoppingmall典型項目魯能星城獨有領(lǐng)先一個時代的豪布斯卡（HOPSCA）商業(yè)模式，居住、辦公、商務(wù)、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能輕松一站式享受；HOPSCA國際復(fù)合街區(qū)華宇北城中央：商業(yè)面積13萬方，經(jīng)營涵蓋酒店、零售、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)；典型項目華宇北城中央地理位置：位于重慶市北部城區(qū)東翼龍頭寺新溉路和紅唐路交匯處開盤時間2008年-05-11占地面積:200000平方米 建筑面積:650000平方米主要以社區(qū)商業(yè)為主 戶數(shù)：4600戶典型項目保利香檳花園保利香檳花園：中渝愛都會推出近7萬方的商業(yè)，除了酒店（酒店式公寓）、寫字樓、soh

7、o外，還將推出適合時尚的小餐館、咖啡吧、小酒吧經(jīng)營的街鋪； 戶數(shù)1700戶 入住時間：2011-05項目特色 復(fù)合地產(chǎn),國際化社區(qū),地鐵沿線；南區(qū)商業(yè)街吸收國內(nèi)國際經(jīng)典商業(yè)街風(fēng)格，打造多姿的商業(yè)空間，通過對商業(yè)氛圍的渲染和烘托不斷吸引人們的視覺感受，使行人進入一個喧鬧又時尚的休閑天地；典型項目中渝愛都會社區(qū)商業(yè)中檔消費高檔消費江北商圈、解放碑商圈北城天街 大都會香港城 美美百貨金源不夜城 NOVO未來國際 星光68區(qū)域內(nèi)大型社區(qū)商業(yè)魯能星城保利香檳花園區(qū)域內(nèi)城市綜合體華宇北城中央魯能星城愛都會受外部吸引被內(nèi)部占據(jù)消費者分流情況該區(qū)域消費者面臨各大商圈及區(qū)域內(nèi)成熟商業(yè)嚴重分流我們?nèi)绾螞_破格局，挖

8、掘商業(yè)價值？未在未占天時區(qū)域市場被占領(lǐng)競爭激烈不得地利交通便捷性“我有人有”區(qū)域組團式布局弱化核心作用龍城國際惟有人和尋求區(qū)域商業(yè)空白進行差異化經(jīng)營 市場認知 項目認知 項目定位及業(yè)態(tài)布局建議 項目招商策略及執(zhí)行計劃 項目推廣策略及執(zhí)行計劃 項目招商管理措施匯報體系A(chǔ) n a l y z e Sy s t e m還建房東至天宮殿片區(qū)西至保利花園保利花園南至魯能星城魯能新城北至北城中央北城中央p本項目周邊商業(yè)形態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主；p坐擁未來50萬人口大社區(qū)中心；本案天宮殿片區(qū)北城中央保利花園魯能星城項目認知項目四至u主干道：西、南側(cè)由新溉大道與寶華大道交匯；新溉大道：項目連接新牌坊、各大商圈的主要

9、出入口；寶華大道：連接龍頭寺火車站的主要通道；u次干道：山茶路：項目連接還建房片區(qū)的主要通道；龍頭寺火車站山茶路寶華大道新牌坊內(nèi)環(huán)興盛大道人和天宮殿學(xué)校本案觀音橋新溉大道p本項目外部交通線路發(fā)達，具有較強的通達性；輕軌項目認知區(qū)域交通輕軌本案天宮殿學(xué)校1n人群組成：p軌道交通帶來外部人群；p華宇項目居住人群；p火車站大量流動人群等；方向1人流被寶華大道寬約60米的車道隔開，嚴重影響項目區(qū)域易達性。約60米項目認知人流動線輕軌本案天宮殿學(xué)校2n人群組成：p愛都會居住人群；p魯能星城居住人群；方向2、3人流被新溉大道寬約60米的車道隔開，嚴重影響項目區(qū)域易達性。3約60米項目認知人流動線輕軌本案天

10、宮殿學(xué)校4n人群組成：p安置房片區(qū)居住人群；p天宮殿學(xué)校師生；p項目自身2、3期居住人群；方向4項目區(qū)域雖然享有50萬常住人口，但大多受城市干道阻隔，人群易達性較弱。人流未受阻隔，易達性較高。項目認知人流動線8橫8縱1中心橫街1中心廣場橫街3橫街5橫街6橫街2橫街4橫街7橫街8縱街1縱街4縱街2縱街5縱街3縱街6縱街7縱街8p項目建筑形態(tài)將商業(yè)劃分若干條小型商業(yè)街區(qū)和1個中心廣場；p其中南北街區(qū)8條，東西街區(qū)8條；內(nèi)部交通復(fù)雜，商業(yè)街被劃分為多個小型街區(qū)，符合項目定位的大型核心店入駐相對困難。項目認知內(nèi)部人流項目優(yōu)勢 StrengthsStrengths地段優(yōu)勢：龍頭寺商圈核心；人口優(yōu)勢：坐擁

11、50萬常住人口；交通優(yōu)勢：項目毗鄰多條主干道、軌道交通，與各大商圈通達性較高；地塊優(yōu)勢：位于干道交匯處，且臨街面廣，展示性好。項目劣勢 WeaknessWeakness商業(yè)體量：體量偏小，業(yè)態(tài)豐富性較為欠缺；建筑形態(tài)：除負一層超市以外，其余樓層商鋪面積整體偏小，不利于引入提升項目形象的核心商家；SWOT分析可持續(xù)：全持有型商業(yè)，易于整體規(guī)劃與把控業(yè)態(tài)，最利于商鋪實現(xiàn)價值最大化；項目規(guī)劃：項目規(guī)劃為城市綜合體，自身擁有大量消費群體；項目機會 OpportunityOpportunity區(qū)域競爭：1.5公里內(nèi)競爭對手多，競爭環(huán)境激烈；未來威脅：未來周邊項目成型、放量，進一步壓縮項目商業(yè)機會；項目威

12、脅ThreatSWOT分析市場孕育期成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者；市場成長期成為跟隨市場腳步的追隨者；市場升級期成為異軍突起的挑戰(zhàn)者；市場成熟期成為細分市場，把握空隙的稀缺者；項目與市場成熟度辯證關(guān)系：緯聯(lián)理論保利、魯能、華宇已經(jīng)形成較為成熟的集中式商業(yè)，愛都會也即將登場。領(lǐng)導(dǎo)者眾多社區(qū)商業(yè)涌現(xiàn)，借勢營銷早已將剩余市場占領(lǐng)。跟隨者改變競爭規(guī)則，強調(diào)產(chǎn)品特色，這將是我們作為異軍突起的突破點。挑戰(zhàn)者目標明確、挖掘客戶，瞄準市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點則是我們的生命線。稀缺者立志成為改變競爭規(guī)則的挑戰(zhàn)者，把握市場空隙的稀缺者！差異化競爭尋找市場空白緯聯(lián)觀點 市場認知 項目認知 項目定位及業(yè)態(tài)布局建議 項目招商策略及

13、執(zhí)行計劃 項目推廣策略及執(zhí)行計劃 項目招商管理措施匯報體系A(chǔ) n a l y z e Sy s t e m本項目位于商圈門戶區(qū)域；消費者具備較強的消費能力；發(fā)展商具備良好的企業(yè)品牌形象；要求本項目應(yīng)當(dāng)突破普通社區(qū)商業(yè)的形象，具備較高的形象；既滿足區(qū)域內(nèi)消費群體的需求，同時充分展現(xiàn)發(fā)展商企業(yè)品牌形象；實現(xiàn)商業(yè)價值最大化；發(fā)展商目標區(qū)域?qū)傩裕盒箩绕鹕倘Γ瑓^(qū)域商業(yè)價值高項目方向：具備較高形象、檔次及格調(diào)感競爭屬性：面臨大社區(qū)商業(yè)與城市綜合體雙重競爭壓力項目方向：自身基礎(chǔ)配套+吸引特定人群進行目的性消費物業(yè)屬性：形成多條街區(qū)項目方向：具備獨特主題概念的街區(qū)式商業(yè)項目發(fā)展核心方向區(qū)域潛在消費人群火車及客

14、運站點帶來的流動人群新興商務(wù)板塊帶來的白領(lǐng)人群各樓盤常駐居民消費人群分析流動人群該類人群構(gòu)成復(fù)雜，流動性大，消費需求及特征差異性大；作為特定消費人群選取，執(zhí)行難度較大；常駐人群區(qū)域內(nèi)各樓盤社區(qū)配套商業(yè)體量充足，嚴重阻截及分流該類人群；作為特定消費群體將面臨嚴重的同質(zhì)化競爭，壓力巨大；白領(lǐng)人群隨著商圈的興起以及各城市綜合體項目寫字樓、SOHO公寓的供應(yīng)，區(qū)域內(nèi)將產(chǎn)生大量新興白領(lǐng)人群；選擇該類人群作為特定消費群體，滿足其個性化的特定消費需求，是項目成功提升整體形象和價值的成功突破口；消費人群篩選 緯聯(lián)商業(yè)選取市場上具有代表性的類比商業(yè)案例進行分析，通過學(xué)習(xí)、借鑒，以求找到適合本項目發(fā)展的商業(yè)模式案

15、例選取原則項目位置：朝陽建國路88號總建筑面積： 49 萬平米一期總建筑面積27萬平米二期建設(shè)總建筑面積22萬平米其中：商業(yè)街1.9萬平米,寫字樓6.1萬平米 面世時間：1998年案例分析SOHO現(xiàn)代城l主題特色吸引目的性消費商業(yè)初期定位完全服務(wù)于自身寫字樓和公寓的內(nèi)部客戶,后期由于現(xiàn)代藝術(shù)館等主題特色的營造，憑借其自身的特色吸引了大量周邊同質(zhì)性人群在此消費l滿足定位客群的商戶組合整體業(yè)態(tài)以商務(wù)需求的配套為主，生活配套商業(yè)很少；吉野家、Emo+生活概念店、光合作用書房等強調(diào)個性化、品牌化的時尚品牌占絕大多數(shù)；案例借鑒案例借鑒建外SOHO位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號占地面積： 12.28萬平

16、米 建筑面積： 約70萬平方米面世時間：2004年商鋪全部臨街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面由滾梯直達公共院落 北京建外SOHO由18棟樓、l6條小街、300個店鋪組成。建外SOHO沒有圍墻，16條小街在建筑群中穿梭串連，制造出充滿人情味的小街文化；建外SOHO案例分析游泳池壁球廳網(wǎng)球場健身房蒸汽桑拿按摩咖啡館酒吧.星巴克旗艦店同仁堂旗艦店渝鄉(xiāng)人家旗艦店東田造型旗艦店美克美家溫帝吳.A座：包含餐飲有吉野家、真功夫、味千拉面、品奇披薩、家香拌面等餐飲機構(gòu)和中國移動營業(yè)廳、農(nóng)業(yè)銀行、劍橋國際英語教育中心等 B座：包含中行、肯德基等1-9座：案例分析l特色商戶品牌組合吸引目的性消費以中高檔

17、的特色餐飲為主要商戶組合，包括酒吧，小超市，咖啡廳等休閑生活配套。增加健身、娛樂性商業(yè)，通過時尚主題店面營造一種個性和時尚氣氛，吸引白領(lǐng)人群目的性消費l主題定位商業(yè)初期定位就以服務(wù)于CBD區(qū)域乃至整個東部地區(qū)的年輕白領(lǐng)人群為目標打造集居住、工作、休閑、消費融為一體的都市生活中心。 l獨特的全開放式的小街區(qū)空間“建外SOHO”沒有圍墻，16條小街在建筑群中穿梭串連，開放的空間和設(shè)計風(fēng)格在北京是獨一無二的，甚至已成為一個旅游目的地。同時，多層次的復(fù)合空間，有利于提升項目商鋪價值，便于銷售變現(xiàn)；案例借鑒l項目定位與滿足龍頭寺商圈內(nèi)，中、高端人群對高品質(zhì)、慢節(jié)奏的生活需求及自我個性的表達；l突破區(qū)域內(nèi)

18、社區(qū)商業(yè)及綜合體項目追求大街區(qū)、大空間尺寸的傳統(tǒng)，l通過開放、精致的BLOCK街區(qū)，使消費者在項目之中得到悠閑、放松、慢節(jié)奏的生活體驗；l通過個性化、時尚感的品質(zhì)商戶組合，與定位于“大而全”的綜合體商業(yè)項目形成差異化競爭；l吸引白領(lǐng)人群進行目的性消費，實現(xiàn)餐飲、休閑、娛樂、購物及商務(wù)服務(wù)的功能；都市慢調(diào)生活櫥窗整體定位所謂BLOCK街區(qū)，是5個單詞的縮寫：B-Business(商業(yè))、L-Life allow(休閑)、0-0pen(開放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(親和)。強調(diào)了居住休閑、娛樂、商務(wù)等功能的集中融合；慢調(diào)BLOCK街區(qū)，是將悠閑、舒適、精致格調(diào)為特征，融合在人們的商

19、居行為中。如美國的第五大道、西班牙巴塞羅那、德國柏林、捷克斯洛伐克的布拉格等都有享譽世界的BLOCK街區(qū)，都為所在城市畫上了精彩的一筆。橫街1中心廣場橫街3橫街5橫街6橫街2橫街4橫街7橫街8縱街1縱街4縱街2縱街5縱街3縱街6縱街7縱街8慢調(diào)BLOCK街區(qū)產(chǎn)品定位龍頭寺人群休閑、娛樂、餐飲及生活購物目的地區(qū)域白領(lǐng)人群精致、格調(diào)生活體驗街區(qū)時尚風(fēng)向標、個性商家的匯聚之地形象定位區(qū)域商務(wù)白領(lǐng)項目及周邊常駐人群商務(wù)旅行者都市觀光者客群定位為區(qū)域內(nèi)消費群體提供休閑、娛樂、餐飲、購物、商務(wù)服務(wù)等功能與體驗的格調(diào)空間；滿足該類人群對于高品質(zhì)、慢節(jié)奏的生活需求及自我個性表達；體驗精致、慢調(diào)、個性的生活風(fēng)尚

20、功能及主題定位u大型超市u咖啡書吧u紅酒吧u精品專賣店u時尚快餐u格調(diào)餐飲u茶樓休閑業(yè)態(tài)組合、商家定位聚集體現(xiàn)項目主題的品牌商戶組合都市達人業(yè)態(tài)：咖啡書吧、休閑茶桌、個性家飾、家居專賣等業(yè)態(tài)：咖啡書吧、休閑茶桌、個性家飾、家居專賣等商戶列舉：西西弗、陽光書房、博來居等商戶列舉：西西弗、陽光書房、博來居等業(yè)態(tài)組合布局建議樂活一派業(yè)態(tài)：便利店、個人護理店、美容美發(fā)、社區(qū)配套等業(yè)態(tài)：便利店、個人護理店、美容美發(fā)、社區(qū)配套等商戶列舉：羅森便利店、萬寧、發(fā)裁軒等商戶列舉：羅森便利店、萬寧、發(fā)裁軒等業(yè)態(tài)組合布局建議尚品生活業(yè)態(tài)：精品零售、快餐廳、銀行網(wǎng)點等業(yè)態(tài)：精品零售、快餐廳、銀行網(wǎng)點等商戶列舉：蘋果專

21、賣店、海瀾之家、肯德基等商戶列舉：蘋果專賣店、海瀾之家、肯德基等業(yè)態(tài)組合布局建議慢調(diào)空間業(yè)態(tài)：茶樓、茶餐廳、酒吧、西餐、格調(diào)中餐等商戶列舉：明然越茶樓、金翠河、布農(nóng)阿奴、瑞泰豐等業(yè)態(tài)組合布局建議 市場認知 項目認知 項目定位及業(yè)態(tài)布局建議 項目招商策略及執(zhí)行計劃 項目推廣策略及執(zhí)行計劃 項目招商管理措施匯報體系A(chǔ) n a l y z e Sy s t e m全面招商整體營銷策略思路主力店入駐優(yōu)化產(chǎn)品形態(tài)提升項目賣點核心店引進塑造價值形象提高關(guān)注度高招商率高品質(zhì)商家引進作用：發(fā)揮主力商家的龍頭效應(yīng)，促使項目迅速成熟。知名百貨、大型超市等符合項目定位的消費場所，經(jīng)營面積在4000-5000左右。主

22、力店商家招商策略招商順序本項目已與新世紀超市簽約，一定程度上降低了招商難度。招商策略招商順序引進作用：提升本項目商業(yè)形象、佐證項目定位。商戶特點：洽談有一定難度，并且給予項目租金貢獻較低。如知名咖啡、西餐、書店等符合項目定位的消費場所，能夠提升項目品質(zhì)，經(jīng)營面積在200-500左右，核心商家關(guān)注項目規(guī)劃以及周邊未來發(fā)展趨勢。核心商家招商策略招商順序擬招餐飲核心商家列舉： 中餐：德莊火鍋瑞泰豐云南菜特色餐飲：招商策略招商順序披薩：必勝客西餐：兩岸咖啡招商策略招商順序擬招餐飲核心商家列舉： 擬招其他核心商家列舉： 招商策略招商順序屈臣氏BellE個人護理店：零售店：招商策略招商順序緯聯(lián)曾合作過品牌

23、商家列舉:以上品牌商家均與緯聯(lián)多次合作，合作項目列舉：奧群渝港城瀘州中天時代合川繽果城解放碑國泰中心東原東東MALL公租房康莊美地海昌加勒比正升百老匯南川天星小鎮(zhèn)正升王府廣場力帆體育MALL 引進作用：項目盈利點，提高租金收益。商戶特點：此類商家觀望情緒明顯。由已在經(jīng)營的商家組成，更多考慮主力商家、核心商家進駐情況以及經(jīng)營成本問題，對免租等優(yōu)惠政策較為敏感。自營拓展商家招商策略招商順序商家列舉： 美容美體休閑娛樂餐飲招商策略招商順序創(chuàng)業(yè)者這部分客戶以大學(xué)生、公司職員或微型企業(yè)老板為主，資金實力較弱，主要關(guān)注投資成本以及招商進度。引進作用：招商中重要補充客群。商戶特點：此類商家盲從心態(tài)明顯。招商

24、策略招商順序創(chuàng)業(yè)者列舉格子店潮流服飾潮流皮具潮流女裝飾品招商策略招商順序主力店緯聯(lián)資源通過緯聯(lián)多年來積累的各商家資源與決策層人脈資源，派遣專員與之對接，灌輸項目核心價值前期招商招商途徑招商策略核心商家1對1招商通過拜訪、邀約等形式聯(lián)系商家，給予較高的優(yōu)惠政策：如免租、免物管等主營拓展推廣、1對1招商采取各種推廣手段以及掃街等方式獲得商家信息，1對1招商，給予適當(dāng)免租等優(yōu)惠政策全面招商招商途徑招商策略自主創(chuàng)業(yè)推廣、自然來訪通過推廣核心商家入駐情況的方式，使其主動拜訪，給予少量裝修免租期即可。招商策略策略執(zhí)行11年10月-12月12年1月-4月12年5月-6月12年7月-9月蓄客期洽談期掃尾期60

25、%80%90%招商啟動開業(yè)簽約期預(yù)計簽約率：5月底6月底10月初招商策略招商目標執(zhí)行計劃2011年1012月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約蓄客期招商工作策劃工作執(zhí)行計劃2011年1012月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約蓄客期n招商工作策劃工作p緯聯(lián)商家資源庫整理p目標商家聯(lián)系p掃街p談判核心店p完成招商項目團隊組建p完成對項目人員的前期培訓(xùn)，招商技巧、統(tǒng)一說辭等；執(zhí)行計劃2011年1012月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約蓄客期招商工作n策劃工作p折頁，招商手

26、冊、DM單;p戶外設(shè)計、圍擋設(shè)計、道旗設(shè)計;p法律文本準備、平面分割、商務(wù)條件確定等;p完成租金體系招商工作策劃工作洽談期執(zhí)行計劃2012年14月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會洽談期n招商工作策劃工作執(zhí)行計劃2012年14月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會p洽談核心商家，逐步簽約符合項目定位的品牌商家；p使積累的意向商家達到簽約臨界條件；洽談期招商工作n策劃工作執(zhí)行計劃2012年14月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約p跟蹤招商進度，實時調(diào)整招

27、商策略；招商推介會執(zhí)行計劃2012年56月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約集中簽約儀式招商工作策劃工作簽約期招商推介會時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約簽約期n招商工作策劃工作p將意向客戶轉(zhuǎn)化為簽約客戶招商推介會集中簽約儀式執(zhí)行計劃2012年56月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約簽約期招商工作n策劃工作p實時掌控招商情況；p制作銷控圖等策略；集中簽約儀式招商推介會執(zhí)行計劃2012年56月執(zhí)行計劃2012年79月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8

28、月6月1月主力店簽約開業(yè)招商工作策劃工作掃尾期集中簽約儀式招商推介會時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約開業(yè)掃尾期n招商工作策劃工作p協(xié)調(diào)入駐商戶與發(fā)展商對接、溝通；p協(xié)調(diào)商戶裝修、工程問題；p繼續(xù)對剩余商鋪進行招商；集中簽約儀式招商推介會執(zhí)行計劃2012年79月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約開業(yè)掃尾期招商工作n策劃工作p準備開業(yè)典禮物料、方案等相關(guān)事宜；p配合招商工作，實施尾盤招商；集中簽約儀式招商推介會執(zhí)行計劃2012年79月執(zhí)行計劃工作流程針對目標客戶項目推介現(xiàn)場接待現(xiàn)場考察客戶跟進溝通協(xié)商問題落實明確

29、條件相關(guān)對接人員對客戶情況及條件進行確認緯聯(lián)商業(yè)仁安置業(yè)填寫客戶資料并上報客戶意向明確簽訂合同收取租金完清費用完成手續(xù)裝修管理審核裝修等待開業(yè)本項目如何通過合理的租金定價，確保招商順利的前提下，實現(xiàn)收益的最大化？ 價格建議：緯聯(lián)多年操盤經(jīng)驗總結(jié)：從3個維度分析比較初步確定價格區(qū)間！行業(yè)承受力周圍市場氛圍同類項目類比業(yè)態(tài)租金承受水平表租金分析維度一：行業(yè)承受力零售承租能力：60120元/（一般布置在一層）休閑、娛樂承租能力：3060元/（一般布置在二層）餐飲承租能力：60120元/（一層、二層均可）租金分析維度一：行業(yè)承受力本案120-150100-12080-10080-10060-8055-

30、6055-70100-150二街區(qū)一街區(qū)集中商業(yè)街區(qū)80-10090-110魯能星城80-10080-10080-10060-80空置華宇項目保利項目安置房魯能星城周邊項目、商業(yè)分布以及租金水平圖 租金分析維度二：周邊市場環(huán)境n華宇北城中央n保利香檳花園租金分析維度二：周邊市場環(huán)境n魯能星城1街區(qū)n魯能星城2街區(qū)租金分析維度二：周邊市場環(huán)境n安置房片區(qū)n魯能星城集中商業(yè)租金分析維度二：周邊市場環(huán)境一層平均承租能力：80-120二層平均承租能力：40-60租金分析維度二：周邊市場環(huán)境項目位于重慶東路路口，商業(yè)總體量2萬平米項目定位于滿足主要消費群體對于高品質(zhì)、精致格調(diào)的餐飲、休閑及娛樂需求，并為

31、項目所在區(qū)域人群提供便利的生活配套服務(wù)一層均價：120150元/二層均價：6070元/東原東東摩慢調(diào)生活中心 精致生活體驗?zāi)ψ饨鸱治鼍S度三：同類項目類比項目位于重慶北部新城，商業(yè)總體量35萬平米項目定位于集情景觀物、休閑、餐飲、娛樂于一體的Shopping Park，匯集國際商業(yè)流行業(yè)態(tài)，是具備中國特色的商業(yè)購物公園模式。一層均價：100140元/二層均價：5080元/皇冠自由城國際生活城租金分析維度三：同類項目類比經(jīng)過以上三個維度的分析與思考l維度一：行業(yè)承受力l維度二：周邊市場氛圍l維度三：同類項目類比尊重行規(guī)尊重環(huán)境借鑒經(jīng)驗首層平均租金：100-120元/二層平均租金：50-60元/緯聯(lián)

32、建議該租金標準為項目平均租金水平；針對特定品牌商家，將采取適當(dāng)優(yōu)惠政策；一般商家租金將有所上浮；緯聯(lián)建議 市場認知 項目認知 項目定位及業(yè)態(tài)布局建議 項目招商策略及執(zhí)行計劃 項目推廣策略及執(zhí)行計劃 項目招商管理措施匯報體系A(chǔ) n a l y z e Sy s t e m整體推廣策略思路全新的商業(yè)項目從建立市場認知到市場認同需要較長時間；雖然項目已落成，但商業(yè)板塊在市場上并未建立明確的市場形象；發(fā)展商期望短時間內(nèi)完成招商、開街，實現(xiàn)商業(yè)價值；需要策略性的制定推廣計劃，以配合招商執(zhí)行工作；案名建議一龍城 時光延續(xù)項目整體案名，節(jié)省推廣成本。“時光”容易讓人聯(lián)想到“慢生活”格調(diào)，與項目定位“慢”主題

33、的BLOCK街區(qū)契合。龍城 悠悠延續(xù)項目整體案名，節(jié)省推廣成本。“悠悠”象征著優(yōu)哉游哉的生活理念；案名建議二蓄客期洽談期簽約期掃尾期形象導(dǎo)入期“生活慢一點、時間停下來”推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約擬訴求主題蓄客期洽談期簽約期掃尾期形象導(dǎo)入期推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約p強調(diào)商業(yè)格調(diào)p提高市場認知度推廣工作蓄客期洽談期簽約期掃尾期形象導(dǎo)入期推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約推廣活動舉辦龍頭

34、商家簽約儀式以及項目亮相活動2011年12月底，新聞發(fā)布會“與行業(yè)龍頭一起賺錢”主力商家簽約儀式目的：通過主力店引進，充分發(fā)揮其行業(yè)領(lǐng)軍作用，使市場聚焦本案。形式：邀請主力店商家、意向核心商家，出席簽約儀式。邀請主流媒體召開新聞發(fā)布會，并報道簽約信息。活動關(guān)鍵點：發(fā)布龍頭商家簽約信息，放大商業(yè)機會，提升市場關(guān)注度，為項目亮相奠定基礎(chǔ)。蓄客期洽談期簽約期掃尾期價值塑造期擬訴求主題推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約“與龍頭商家一起賺錢”“坐享百萬人流大生意”招商推介會蓄客期洽談期簽約期掃尾期價值塑造期推廣工作推廣計劃招商階段推廣階段

35、時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會p挖掘價值、提煉賣點；p持續(xù)釋放核心店招商信息，刺激市場關(guān)注。蓄客期洽談期簽約期掃尾期價值塑造期推廣活動推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會p陸續(xù)組織商家考察項目p召開招商推介會，提升項目市場認知認可目的：借助核心店簽約，市場聚焦，與積累的意向客戶洽談，并達到簽約臨界條件。形式：組織積累的意向商戶集體考察項目、召開項目推介會，邀請主流媒體報道并集中釋放核心商家入駐信息。活動關(guān)鍵點：回答商戶關(guān)心的各種項目問題，盡量打消商戶心中疑慮，消除觀

36、望情緒。2012年3月，招商客戶集中考察項目“感受龍城商機”招商推介會蓄客期洽談期簽約期掃尾期市場引爆期擬訴求主題推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會“XX商家強勢入駐”“招商率突破XX“集中簽約儀式蓄客期洽談期簽約期掃尾期市場引爆期推廣工作推廣計劃招商階段推廣階段p招商信息全面釋放；p制造“一鋪難求”勢態(tài)；時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會集中簽約儀式蓄客期洽談期簽約期掃尾期市場引爆期推廣活動推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7

37、月8月6月1月主力店簽約招商推介會集中簽約儀式p舉辦集中簽約儀式；p制造“瘋搶”局面引爆市場；目的：集中簽約盛況引爆市場。形式：組織商戶集體簽約，邀請主流媒體跟蹤報道招商成績。活動關(guān)鍵點：確保集中簽約順利進行。2012年5月， “搶占百萬人口大商機” 意向商戶集中簽約儀式蓄客期洽談期簽約期掃尾期經(jīng)營推廣期擬訴求主題推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會集中簽約儀式“XX運營團隊全程保駕護航”“百萬重金推廣，打造BLOCK精品街區(qū)“開街蓄客期洽談期簽約期掃尾期經(jīng)營推廣期推廣工作推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4

38、月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會集中簽約儀式p傳遞項目統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理信息，制造市場對開街旺場的期待情緒；p同時，宣告項目開街時間等相關(guān)信息；開街蓄客期洽談期簽約期掃尾期經(jīng)營推廣期推廣活動推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會集中簽約儀式p2012年10月1日，項目開街儀式。開街2012年10月1日， “龍城項目”開街儀式目的：宣布正式開街形式：邀請主流媒體、社會及行業(yè)知名人士出席開街儀式，并舉辦各種娛興活動，在主流媒體上報道。活動關(guān)鍵點：舉辦各種吸引人氣的消費優(yōu)惠活動和娛興節(jié)目。時間3月2

39、月12月5月4月11月9月10月節(jié)慶節(jié)點7月8月6月1月國慶亮相目的：保溫市場，時刻提醒市場關(guān)注形式：舉辦各種符合項目定位的活動，如：圣誕舞會、情人節(jié)派對、情滿中秋等。活動關(guān)鍵點：項目現(xiàn)場需結(jié)合時宜的布置。勞動節(jié)圣誕節(jié)感恩節(jié)重陽節(jié)春節(jié)元宵節(jié)元旦節(jié)部分節(jié)慶活動穿插全程三八節(jié)情人節(jié)端午節(jié)七夕節(jié)中秋節(jié)費用大類費用明細費用占比（%）蓄客期啟動期簽約期掃尾期10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月媒體費用報媒53.253.255555短信22321323223活動費用節(jié)日活動25.525.58營銷活動5335物料費用宣傳物料8.58.55小禮品3現(xiàn)場包裝費用工地圍墻7.57.52導(dǎo)視系統(tǒng)5不可預(yù)測費用5.35.35合計10010094營銷費用預(yù)算備注：此費用不含營銷中備注：此費用不含營銷中心裝心裝修和軟裝以及辦公用品等費用，僅修和軟裝以及辦公用品等費用，僅為營銷推廣費為營銷推廣費用估算。用估算。專精信誠百年緯聯(lián)愿以我們的專業(yè)與誠信，與您攜手實現(xiàn)雙贏！