1、東莞天寶工業區養老地產項目東莞天寶工業區養老地產項目 開發經營可行性分析報告開發經營可行性分析報告商業地產中心商業地產中心二二0 0一三年十月一三年十月序言序言從電影從電影桃姐桃姐說起說起一、養老地產開發宏觀環境分析二、東莞養老地產開發前景三、養老地產開發目標客戶群特征四、項目狀況及開發機會點五、項目開發經營戰略六、項目投資收益分析七、項目開發經營風險及投資建議序言序言從電影從電影桃姐桃姐說起說起 影片講述一位老仆人桃姐，為劉德華的家族工作整整六十年，如今年逾古稀還患有中風，自知無法再伺候主人一家，于是請辭，并要求住進老人院，故事便在相對落寞的老人院展開，從冷淡、戒備到相互關照、相互取暖，直面

2、社會老年人生活現狀、呼吁關注養老問題。老年問題關注點：老年問題關注點：u是否老有所居？是否老有所居？u是否老有所養？是否老有所養？u是否老有所為？是否老有所為？u是否老有所樂？是否老有所樂？序言從電影桃姐說起一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析二、東莞養老地產開發前景三、養老地產開發目標客戶群特征四、項目狀況及開發機會點五、項目開發經營戰略六、項目投資收益分析七、項目開發經營風險及投資建議1.社會背景：社會背景：老年人的界定老年人的界定老年人的定義老年人的定義1956年聯合國65歲1982年維也納老齡問題世界大會60歲歐美國家及發達地區65歲亞太地區和發展中國家（包括我國）

3、60歲年齡段劃分（世界衛生組織）年齡段劃分（世界衛生組織）老齡化社會老齡化社會世界衛生組織規定：6060歲以上老年人口系數歲以上老年人口系數1010 或6565歲以上老年人口系數歲以上老年人口系數7 7我國采用前一標準，發達國家多采用后一標準我國采用前一標準，發達國家多采用后一標準60歲歲75歲歲90歲歲一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現老齡人口多、增長速度快的特點；中國已經進入“老齡化社會”，截至2012年底，老年人口達到1.94億，占人口比例14.3%1.社會背景：社會背景：中國跑步進入老齡化社會中國跑步進入老齡化社會一、養老地產開

4、發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析1.社會背景：社會背景：中國跑步進入老齡化社會中國跑步進入老齡化社會-到2050年，中國到達老齡化峰值從2011年到2015年全國60歲以上老年人人口比重將由13.3%增加到16%。 到2050年，中國60歲及以上的老年人口將達到4.3億左右，約占當時人口的1/3一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析2.政策背景：政策背景：我國政府已開始高度重視養老問題我國政府已開始高度重視養老問題一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析9管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管

5、理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網10本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 社會養老服務體系建設規劃（社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）指出年）指出：建立以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系，居家養老和社區養老服務網絡基本健全，全國每千名老年人擁有養老床位數達到30張。全面推行城鄉建設涉老工程技術標準規范、無障礙設施改造和新建小區老齡設施配套建設規劃標準。改善老年人居住條件。引導開發老年宜居住宅和代際親情住宅，鼓勵家庭成員與老年人共同生活或就近居住

6、。推動和扶持老年人家庭無障礙改造。創新老年型社會新思維，推動建設老年友好型城市和老年宜居社區。2.政策背景：政策背景：一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析2.政策背景：政策背景：老齡藍皮書老齡藍皮書中國老齡事業發展報告（中國老齡事業發展報告（20132013）指出：指出：中國的人口老齡化與工業化、城鎮化相伴隨，老齡問題的嚴峻性是全世界少有的。由于人口超前于現代化，“未富先老齡化”和“未備先老”的特征日益凸顯，加強發展老齡事業和產業，滿足老年人日益增長的多方面需求，既是中央的戰略部署，又是全社會的共同期待。國家投入31億元用于社會養老服務體系的試點設施建設，各級民政、財政等部

7、門加入投入力度，各地大力鼓勵社會力量參與，老齡服務基礎設施建設快速發展。一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析2.政策背景：政策背景：各地政策關注老齡化及養老問題各地政策關注老齡化及養老問題一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析2.政策背景：政策背景：土地政策首次將養老綜合用地納入用地規劃范圍土地政策首次將養老綜合用地納入用地規劃范圍2013年北京土地招拍掛市場上將多一位主角養老綜合用地，屆時養老綜合用地將與工業用地、住宅用地、商業金融用地享受同等待遇。今年起，養老設施用地首次單列納入年度供地計劃。這些養老設施用地的供應方式，部分是政府投資的社會福利性質的養

8、老設施，將通過劃撥方式；一部分非政府投資、利國有土地建養老設施的，將通過招拍掛等方式出讓。政府用規劃思維來做養老產業，將推動整政府用規劃思維來做養老產業，將推動整個養老產業的發展。個養老產業的發展。一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析3.市場背景：市場背景：老年住宅市場進入井噴式增長階段老年住宅市場進入井噴式增長階段第一階段：市場發展初期（第一階段：市場發展初期（1999年年-2010年）年）老年住宅市場發展緩慢老年住宅市場發展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經濟水平還遠遠沒

9、有達到能夠支持老年人住房消費的能力，同時，傳統的家庭養老居住觀念還未轉變過來，因此市場有效需求不明朗，老年住宅市場發展緩慢。第二階段：市場快速發展階段（第二階段：市場快速發展階段（2010年年-2025年）年）老年住宅井噴式增長老年住宅井噴式增長一方面，我國經濟發展到一個新的水平，人均GDP 達到3000 美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體；另一方面，目前年齡在35 45 歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨立居住的養老觀念已經形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現井噴現象，老年住宅的

10、增長將會保持在一個較高水準。第三階段：市場成熟發展階段（從第三階段：市場成熟發展階段（從2025年年-2055年）年）處于較高水平穩定期處于較高水平穩定期老年住宅市場的發展已進入一個穩定發展期，發展初期的消費需求釋放階段已經過去，市場發展漸趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現出品牌化、規模化的發展趨勢。目前我國養老地產的井噴式增長時期已經初步形成目前我國養老地產的井噴式增長時期已經初步形成 一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析3.市場背景：市場背景：老齡人退休金、存款高，消費潛力巨大老齡人退休金、存款高，消費潛力巨大數據來源：中國老齡科學研究中心一、養老地產開發宏觀環境分析

11、一、養老地產開發宏觀環境分析2013年達到1萬億元3.市場背景：市場背景：老年消費市場供給不足，年缺口達老年消費市場供給不足，年缺口達5000億億數據來源：全國老齡工作委員會一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析3.市場背景：市場背景：老年地產項目供應少，開盤即售罄老年地產項目供應少，開盤即售罄中老年住宅基本位于遠郊區，市場需求量較大，整體市場供應項目較少，推出項目中老年住宅基本位于遠郊區，市場需求量較大，整體市場供應項目較少，推出項目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機會。基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機會。p隨著

12、房地產市場的發展，部分房地產開發商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發建設了適宜老年人居家養老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產品一經開盤銷售便取得了較好的銷售成績。（集中在北京、上海地區）一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析3.市場背景：市場背景：老年地產項目供應少老年地產項目供應少案例案例北京養老院北京養老院“一床難求，一機構床位預定要等一床難求，一機構床位預定要等166年年據中國之聲新聞晚高峰報道，調查稱，北京第一社會福利院是北京市被坊間稱為“標本”的養老院，位于朝陽區鬧市中的靜謐之處。記者以家屬身份

13、兩次致電咨詢，得到的答案是，前面排了10000多人，要等待。工作人員介紹，每年能騰出來可供新人入住的床位不足100張”，算下來，真要等100多年。 3.市場背景：市場背景：養老機構普遍低于市場需求，中高端配套缺乏養老機構普遍低于市場需求，中高端配套缺乏一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析3.市場背景：市場背景：421、821“雙獨雙獨”家庭養老壓力大，催生新的發展機遇家庭養老壓力大，催生新的發展機遇緩解緩解”421“421“家庭養老壓力家庭養老壓力p大力發展居家養老和社區服務養老居家養老和社區服務養老p使老年人既能生活在熟悉的生活環境里，又能發揮社區老年人互相幫助的優勢，這

14、對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇 。”421“”421“家庭養老壓力加大家庭養老壓力加大p一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮家庭結構的主要模式，城市家庭結構模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析推動中國養老推動中國養老地產發展地產發展社會對養老地產的關注社會對養老地產的關注老齡人的消費能力老齡人的消費能力“421”“421”家庭養老壓力家庭養老壓力社會老齡化趨勢社會老齡化趨勢政策鼓勵支持政策鼓勵支持市場需求及供應缺口市場需求及供應缺口小結：養老地產的發展具有很大前

15、景，開發機會良好小結：養老地產的發展具有很大前景，開發機會良好小結：養老地產的發展具有很大前景，開發機會良好小結：養老地產的發展具有很大前景，開發機會良好序言從電影桃姐說起一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析二、東莞養老地產開發前景三、養老地產開發目標客戶群特征四、項目狀況及開發機會點五、項目開發經營戰略六、項目投資收益分析七、項目開發經營風險及投資建議二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景1.東莞城市經濟環境東莞城市經濟環境城市經濟發展居于領先地位城市經濟發展居于領先地位2012年東莞GDP達到5010.14億元億元，同比增長8%，經濟規模國內排名第七經濟規模國

16、內排名第七。來源于東莞的財政總收入、市財政一般預算收入、進出口總額、金融機構各項存款余額分別達到839億元、313億元、1347億美元和6400億元。制造業實力雄厚，產業體系齊全。是全球最大的制造業基地之一，形成以電子信息、電氣機械、紡織服裝、家具、玩具、造紙及紙制品業、食品飲料、化工等八大產業為支柱的現代化工業體系。擁有全球500強企業45家，境外上市公司80多家，投資者來自世界20多個國家和地區。 【世界最大羊毛衫生產基地】 【第三屆全國相對富裕地區排名第一】 【中國家具出口第一鎮】 【城市創新能力列全國地級市第一】 【首個移動客戶過千萬的地級市】 【中國最佳物流名鎮】 【低保標準居全國之

17、首】 【見義勇為撫恤金標準全國最高】 【全國最大的民營醫院】 【居民生活質量居全省之首】 二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景數據來源：中國社科院全球城市競爭力報告2011-2012 二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景2.東莞人口、消費環境東莞人口、消費環境城鎮化水平高，人均收入遠高于國內平均水平城鎮化水平高，人均收入遠高于國內平均水平截至2011年底東莞市戶籍人口為184.77萬人,外來暫住人口為413.62萬人，常駐人口約825萬人，港澳同胞約100萬人，海外華僑約30萬人。人口城鎮化率為城鎮化率為88.688.6。東莞城市居民人均可支配收入39513 39513

18、 元元， 農村居民人均純收入2284222842 元， 同比分別增長10.7 % 和11.5%。全年城市居民人均消費性支出2749527495 元，同比增長6.8%。城市居民家庭恩格爾系數為34.6%。全市參加職工基本養老保險481.05萬人，基本醫療保險602.41 萬人。同期國內全年城鎮居民人均總收入26959元 ，比上年增長12.6%；全年農村居民人均純收入7917元，比上年增長13.5% 。數據來源：東莞市政府門戶網站二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景3.東莞房地產開發投資市場東莞房地產開發投資市場“量升價穩量升價穩”，迎來最優發展期，迎來最優發展期據合富輝煌東莞市場研究

19、部數據顯示，2013年上半年東莞全市一手商品房網簽面積約378.6萬平方米，同比大幅增加47.3%。上半年商品房簽約金額約350.6億元，同比大幅增加54.8%，上半年商品房網簽均價約9258元/平方米，同比小幅上漲5.1%，其中住宅均價8705元/平方米，同比小幅上漲4.7%。非住宅網簽均價約14587元/平方米，同比大幅上漲15.9%。上半年東莞樓市總體表現為“量升價穩”，成交量和價格均創了歷史同期最高。 二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場現狀東莞敬老院、老年住宅市場現狀 截至2012年底，全市60周歲以上戶籍老年人達25.85萬人，占戶籍總人口的

20、占戶籍總人口的14.12%(達到達到10%即進入老齡化社會）即進入老齡化社會）。 其中70至79周歲7.44萬人，80至89周歲3.8萬人，90至99周歲0.46萬人，百歲老人109人。 純老年人家庭老年人約5.14萬人，占老年人數的19.88% l東莞已步入老齡化社會東莞已步入老齡化社會二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場現狀東莞敬老院、老年住宅市場現狀l東莞養老院多以政府主辦，入住門檻高東莞養老院多以政府主辦，入住門檻高據從東莞市民政局福利與慈善事業科了解，東莞目前共有35家家養老機構，共有床位3919張張 ；其中，31家鎮街敬老院共有床位2985張

21、 ，3家民辦養老機構共有床位766張 ，1家社會福利中心共有床位168張 ，接收莞籍的老人，以及廣州、深圳、香港戶口的老人，還有做生意的新莞人父母，一般不接收打工的新莞人父母。 l服務水平有限，普遍不接收生活不能自理老人服務水平有限，普遍不接收生活不能自理老人在東莞32個鎮街共有31個敬老院，優先考慮東莞戶籍老人，主要供養本鎮的“五保老人”，其次是自費的自理老人，再其次是自費的半自理老人，基本上不接收不能自理的老人，理由是護理人員不夠。 二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場現狀東莞敬老院、老年住宅市場現狀二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4

22、.東莞敬老院、老年住宅市場現狀東莞敬老院、老年住宅市場現狀據東莞市老齡事業發展“十二五”規劃，預計到2015年底，東莞市老齡化、高齡化、空巢化將進一步加速發展，全市60周歲以上戶籍老年人將增加到28萬余人。 根據全社會養老9073的目標，即90%的人居家養老，7%的人依托社區養老，只有3%的人才到機構去養老。到2015年末，東莞市各類養老服務機構床位需求量在10000張以上，尚有6000張的缺口。l床位缺口床位缺口6000張張二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場東莞敬老院、老年住宅市場參考案例參考案例1：東莞市東城區敬老院：東莞市東城區敬老院地址： 東莞

23、市東城區崗貝二街 敬老院現占地面積13000平方米，建筑面積12660平方米。其中廣場空地面積6000平方米，建筑占地2000平方米，綠化面積5000平方米。由原崗貝小學教師宿舍改擴建而成，先后投資近2000萬元。現有房間共計226套，其中公寓153套，標準套間34套，單人間39套，截至目前，敬老院入住人數有130多名。二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場東莞敬老院、老年住宅市場參考案例參考案例1：東莞市東城區敬老院：東莞市東城區敬老院二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場東莞敬老院、老年住宅市場入住條件入住條件參考

24、案例參考案例1：東莞市東城區敬老院：東莞市東城區敬老院寄養人提供相關身體狀況的基本資料；由寄養人或其家屬填寫及提交入住申請表，待東城區主管部門審批回復。由我院保健醫生協助寄養人到醫院做身體檢查。雙方簽定寄養協議。老人入住前必須到醫院作如下檢查（由我院醫生協助），含： 乙肝兩對半檢查及肝功能檢查； X光胸片檢查； 心電圖報告。二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場東莞敬老院、老年住宅市場收費標準參考案例參考案例1：東莞市東城區敬老院：東莞市東城區敬老院東城敬老院是典型早期政府福利型養老機構，面向莞籍人群，服務水平有限，收費不高東城敬老院是典型早期政府福利型養

25、老機構，面向莞籍人群，服務水平有限，收費不高二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場東莞敬老院、老年住宅市場案例案例2：東莞樟木頭真情護老院：東莞樟木頭真情護老院地址：樟木頭蓓蕾街30-1號(培蕾幼兒園正門旁) 樟木頭政府重點民生單位，總投資超過6000萬，占地面積48000平方米，集醫療、護理、休閑、養老為一體的養老公寓，坐落于樟木頭鎮中心，與鎮醫院臨近，地理位置優越，交通便利。引進了具有28年復康服務經驗的專業護理團隊，匯同中港兩地的注冊中西醫、注冊護士、注冊物理治療和社工組成一個具國際級的醫療護理團隊，為長者及長期病患人士塑造一個溫暖、和諧、人性化的家

26、。 二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場東莞敬老院、老年住宅市場案例案例2：東莞樟木頭真情護老院：東莞樟木頭真情護老院護理等級：護理等級： 根據不同長者的具體情況分為三個等級的護理： 二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場東莞敬老院、老年住宅市場案例案例2：東莞樟木頭真情護老院：東莞樟木頭真情護老院二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場東莞敬老院、老年住宅市場案例案例2：東莞樟木頭真情護老院：東莞樟木頭真情護老院二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年

27、住宅市場東莞敬老院、老年住宅市場案例案例2：東莞樟木頭真情護老院：東莞樟木頭真情護老院二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景4.東莞敬老院、老年住宅市場東莞敬老院、老年住宅市場案例案例2：東莞樟木頭真情護老院：東莞樟木頭真情護老院收費標準真情護老院開始向功能化、綜合型發展，接待特護人群，盈利能力提升真情護老院開始向功能化、綜合型發展，接待特護人群，盈利能力提升二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景5.東莞養老產業發展優惠政策東莞養老產業發展優惠政策東莞市老齡事業發展東莞市老齡事業發展“十二五十二五”規劃規劃 理順老齡工作體系機制，加強老齡工作力量，加大老齡事業投入，充分發揮

28、社會力量和基層老年群眾組織的作用，形成全社會共建共享的老年人社會管理格局。 二、東莞老年地產開發前景二、東莞老年地產開發前景小結：東莞開發環境極佳，養老地產市場缺口大小結：東莞開發環境極佳，養老地產市場缺口大小結：東莞開發環境極佳，養老地產市場缺口大小結：東莞開發環境極佳，養老地產市場缺口大東莞養老地產東莞養老地產前景可觀前景可觀人口紅利及人均消費水平高人口紅利及人均消費水平高老年房地產市場缺口大老年房地產市場缺口大養老產業政策支持養老產業政策支持東莞經濟實力雄厚東莞經濟實力雄厚房地產開發環境穩中有升房地產開發環境穩中有升整體服務水平有待提升整體服務水平有待提升序言從電影桃姐說起一、養老地產開

29、發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析二、東莞養老地產開發前景三、養老地產開發目標客戶群特征四、項目狀況及開發機會點五、項目開發經營戰略六、項目投資收益分析七、項目開發經營風險及投資建議三、養老地產開發目標客戶群特征三、養老地產開發目標客戶群特征1.從心理特點看老年人對居住環境的需求從心理特點看老年人對居住環境的需求三、養老地產開發目標客戶群特征三、養老地產開發目標客戶群特征2.從生理特點看老年人對居住環境的需求從生理特點看老年人對居住環境的需求三、養老地產開發目標客戶群特征三、養老地產開發目標客戶群特征2.從生理特點看老年人對居住環境的需求從生理特點看老年人對居住環境的需求三、養老地產開

30、發目標客戶群特征三、養老地產開發目標客戶群特征3.從行為特征看老年人對居住環境的需求從行為特征看老年人對居住環境的需求老年人的活動地點會因天氣變化、時間早晚和活動內容等因素的變化而變化，但是由于老年人的生理心理特征，他們更愿意在離家近的一定范圍內活動。三、養老地產開發目標客戶群特征三、養老地產開發目標客戶群特征小結：老年人的居住特征對養老項目提出更高的要求小結：老年人的居住特征對養老項目提出更高的要求小結：老年人的居住特征對養老項目提出更高的要求小結：老年人的居住特征對養老項目提出更高的要求序言從電影桃姐說起一、一、養老地產開發宏觀環境分析二、東莞養老地產開發前景三、養老地產開發目標客戶群特征

31、四、項目狀況及開發機會點五、項目開發經營戰略六、項目投資收益分析七、項目開發經營風險及投資建議四、項目現狀及開發機會點四、項目現狀及開發機會點圖像來源：三維城市 東莞項目地塊項目地塊項目緊鄰東莞城市主干道東城中路、東縱大道，處在天寶工業大道與萬園東路的交叉位置，交通非常便利。項目四至：往北可通達溫南路、學院路；往南連通東縱路、東城路；往西連接東興路、羅沙路；往東直達東城中路、世博大道、東寶路。天寶路萬園東路1.地塊四至地塊四至地塊方正，交通方便，昭示面好地塊方正，交通方便，昭示面好四、項目現狀及開發機會點四、項目現狀及開發機會點2.地塊所在區位地塊所在區位城市創意產業、總部經濟規劃發展區城市創

32、意產業、總部經濟規劃發展區世博萬達商圈世博萬達商圈東縱大道商圈東縱大道商圈舊改園區舊改園區項目處在莞城羅沙片區，原天寶工業區內，根據東莞20112015城市發展規劃，整個天寶工業區將進行三舊改造，原有制造業工廠搬遷，整個莞城區將一方面圍繞東縱大道積極引進高端商業、特色商業以及國際先進管理理念，重品牌、重規模、重檔次，打造具有龍頭效應的集購物消費、美食娛樂、文化休閑于一體的城市綜合體。 另一方面以“文化莞城”為基礎，形成文化創意產業的集群發展，從而進一步優化經濟結構，以創新商業模式提升品牌發展的轉變，實現了由“制造”到“智造”華麗轉身的演變，從而實現了創意產業與總部經濟完美對接的蝶變。目前該片區

33、已成功改造運營中天創意谷、匯峰中心。 四、項目現狀及開發機會點四、項目現狀及開發機會點匯峰中心匯峰中心四、項目現狀及開發機會點四、項目現狀及開發機會點3.周邊配套資源周邊配套資源生活、醫療設施完備生活、醫療設施完備商場：世博廣場、天虹商場、沃爾瑪、家樂福、海雅百貨、友誼綜合市場、嘉榮商場、國美電器醫院：東華醫院、莞城人民醫院、東城鳳凰女子醫院，市中醫院郵局：東城郵局、陽光假日郵政局、鴻福郵局、主山郵政分局、西平郵局銀行：東聯農村信用合作社，東莞市商業銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行中小學：東城中心小學、玉蘭中學、東華中學、朝天小學、東城中學、東城一中、東城五小、東城八小、東城小學、育才中學大

34、學：東莞理工學院、南開學院、外語外貿學院、城市學院四、項目現狀及開發機會點四、項目現狀及開發機會點4.地塊景觀資源地塊景觀資源鬧中取靜，園林優美鬧中取靜，園林優美四、項目現狀及開發機會點四、項目現狀及開發機會點5.地塊經濟指標地塊經濟指標項目體量適中，可一次性開發，也可視需求分步進行項目體量適中，可一次性開發，也可視需求分步進行說明： 灰色部分的建筑面積數據從原規劃圖紙及建筑層數測算得出，與實際數據可能存在部分出入四、項目現狀及開發機會點四、項目現狀及開發機會點6.地塊土地屬性地塊土地屬性屬城市重點三舊改造片區項目，享受東莞市三舊改造的各項優惠措施。包括： 項目優先審批； 在符合技術規范前提下

35、，提高容積率，改變土地使用性質； 享受財政稅費、土地出讓金優惠等。開發單位已完成宗地20年土地使用權租賃手續，在后期經營中可整體出售，也可長期持有，操作空間靈活。四、項目現狀及開發機會點四、項目現狀及開發機會點小結：項目具備良好的老年住宅市場開發及改造條件小結：項目具備良好的老年住宅市場開發及改造條件小結：項目具備良好的老年住宅市場開發及改造條件小結：項目具備良好的老年住宅市場開發及改造條件項目作為高端項目作為高端老年住宅產品老年住宅產品可塑性強可塑性強創意服務產業集聚創意服務產業集聚項目景觀資源豐富項目景觀資源豐富開發政策優惠開發政策優惠交通方便快捷交通方便快捷周邊生活醫療配套齊全周邊生活醫

36、療配套齊全開發、改造體量適中開發、改造體量適中總結：項目開發機會點總結：項目開發機會點總結：項目開發機會點總結：項目開發機會點東莞市場層面東莞市場層面東莞市場層面東莞市場層面目標客戶群層面目標客戶群層面目標客戶群層面目標客戶群層面項目自身條件項目自身條件項目自身條件項目自身條件u東莞經濟實力強u人均消費水平高u房地產開發環境良好u老年房地產市場處于起步階段u服務水平待提升u本地政策支持老年住宅需求：u安全感u歸屬感u鄰里感u舒適感u私密感u交通方便快捷u周邊創意服務產業集聚u配套齊全u景觀資源豐富u體量適中u享受舊改及養老項目多重優惠項目作為養老地產方向開發改造條件充分，適合建設服務高端化、項

37、目作為養老地產方向開發改造條件充分，適合建設服務高端化、項目作為養老地產方向開發改造條件充分，適合建設服務高端化、項目作為養老地產方向開發改造條件充分，適合建設服務高端化、功能多樣化的新一代養老產品功能多樣化的新一代養老產品功能多樣化的新一代養老產品功能多樣化的新一代養老產品u社會呈現老齡化u老齡市場備受關注u國家政策鼓勵扶持u老齡人消費力旺盛u老年市場缺口大u雙獨家庭養老壓力有待社會力量解決序言從電影桃姐說起一、一、養老地產開發宏觀環境分析二、東莞養老地產開發前景三、養老地產開發目標客戶群特征四、項目狀況及開發機會點五、項目開發經營戰略六、項目投資收益分析七、項目開發經營風險及投資建議五、項

38、目開發經營戰略五、項目開發經營戰略1.1.項目發展定位：項目發展定位：老年親情社區是用市場模式根據老年人生活、養生、娛樂、休閑根據老年人生活、養生、娛樂、休閑需求，完善各種功能配套，消除老人孤立感、陌生感；需求，完善各種功能配套，消除老人孤立感、陌生感；老年親情社區創造全齡生活交流空間，解決以往將老人送到敬老老年親情社區創造全齡生活交流空間，解決以往將老人送到敬老院、養老機構的家庭倫理負擔；院、養老機構的家庭倫理負擔；老年親情社區全面接待各年齡段、護理段老人需求，安心貼切，老年親情社區全面接待各年齡段、護理段老人需求，安心貼切，服務到位。服務到位。東莞新一代老年親情社區持續就業持續就業自主自理

39、自主自理安全有障礙安全有障礙現代養老理念現代養老理念積極積極樂觀樂觀延長社會責任職能延長社會責任職能延續獨立行為能力延續獨立行為能力延緩身體機能衰退延緩身體機能衰退自主自主健康健康老有老有所為所為老有老有所樂所樂老有所老有所盼盼老年親情社區建設理念老年親情社區建設理念不僅老有所居，老有所養，還要老有所為，老有所盼、老有所樂。2.2.開發價值理念：開發價值理念：五、項目開發經營戰略五、項目開發經營戰略3.3.業態定位業態定位五、項目開發經營戰略五、項目開發經營戰略老年親情社區老年親情社區= =老年公寓老年公寓+ +家庭式養老公寓家庭式養老公寓+ +特護中心特護中心+ +老年俱樂部老年俱樂部+ +

40、康復護理中心康復護理中心+ +社區商業中心社區商業中心4.4.功能定位功能定位五、項目開發經營戰略五、項目開發經營戰略居住功能居住功能生活休閑功能生活休閑功能文化娛樂功能文化娛樂功能醫療護理功能醫療護理功能服務功能服務功能商業配套功能商業配套功能其他功能其他功能p注重空間的無障礙設計，滿足入住老人基本的生活居住需要p提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共空間p提供老人增進友誼、交流的空間p提供老人追求進步、提升自我的空間p提供老人渴望年輕，享受童真的空間p24小時為入住老人進行保健、醫療、理療、康復的全面護理p保障老人享受周到細致的服務，各種緊急情況下的應急處理等p滿足基本的購物、日用品采夠等需求

41、p滿足到此度假、陪伴老人的家人需求醫療室護理室緊急呼叫日常護理代辦服務超市、洗衣美發、餐廳中介、托管服務4.4.功能定位功能定位五、項目開發經營戰略五、項目開發經營戰略5.5.客戶定位客戶定位五、項目開發經營戰略五、項目開發經營戰略其中有企業退休職工、教師、公務員等，總體層次較高，行為獨立，思維活躍，愿意接受社會養老理念，并影響身邊的養老群體參與社會養老實踐；四、五十歲的中年群體，在退休前為自己買養老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住在市區都有住宅，很多人周末來這里陪父母，方便照料在東莞打拼的新莞人，可能已購有房產，但并不足以維持自身及愛

42、人的父母居家養老，需要尋求社會養老機構養老一族養老一族準養老一族準養老一族新莞人養老家庭新莞人養老家庭養老族子女養老族子女6.6.案名建議案名建議五、項目開發經營戰略五、項目開發經營戰略東莞幸福里幸福里幸福里 飽含溫情，以溫馨親情為訴求，體現傳統家庭老人們共飽含溫情，以溫馨親情為訴求，體現傳統家庭老人們共 享天倫之樂的夙愿。享天倫之樂的夙愿。幸福里幸福里 充滿牽掛和寄托，是對每一位將老人送來這里的子女們充滿牽掛和寄托，是對每一位將老人送來這里的子女們 說聲說聲“放心放心”，讓每一位老人都能安享晚年。，讓每一位老人都能安享晚年。幸福里幸福里 表達建設者的眷眷情愫，希望每一個家庭和諧美滿、洋表達建

43、設者的眷眷情愫，希望每一個家庭和諧美滿、洋 溢幸福。溢幸福。7.7.營銷策略建議營銷策略建議五、項目開發經營戰略五、項目開發經營戰略“ “公寓公寓公寓公寓銷售銷售銷售銷售/ / / /整租經營整租經營整租經營整租經營+ + + +養老社區分租經營養老社區分租經營養老社區分租經營養老社區分租經營+ + + +綜合性商業租售運營綜合性商業租售運營綜合性商業租售運營綜合性商業租售運營” ”銷售/整租整租擬合作單位：國際著名養老機構整租擬合作單位：國際著名養老機構整租擬合作單位：國際著名養老機構整租擬合作單位：國際著名養老機構五、項目開發經營戰略五、項目開發經營戰略pp國內著名養老機構及具有養老地產開

44、發經驗的企業國內著名養老機構及具有養老地產開發經驗的企業國內著名養老機構及具有養老地產開發經驗的企業國內著名養老機構及具有養老地產開發經驗的企業五、項目開發經營戰略五、項目開發經營戰略老齡地產衍生出一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的贏利點老齡地產衍生出一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的贏利點老齡地產衍生出一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的贏利點老齡地產衍生出一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的贏利點衛生保健衛生保健醫療衛生護理疾病防治保健養生產業服務產業服務老年日用品老年服飾老年文化品

45、老年營養品老年體育品老年食品家政服務業家政服務業日見照料餐飲服務生活護理保潔清潔精神慰籍金融服務金融服務人壽保險投資理財老齡產業鏈教育培訓教育培訓老年護理老年服務與管理7.7.營銷策略建議營銷策略建議老齡產業鏈所產生的新的項目盈利體系老齡產業鏈所產生的新的項目盈利體系老齡產業鏈所產生的新的項目盈利體系老齡產業鏈所產生的新的項目盈利體系五、項目開發經營戰略五、項目開發經營戰略序言從電影桃姐說起一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析二、東莞養老地產開發前景三、養老地產開發目標客戶群特征四、項目狀況及開發機會點五、項目開發經營戰略六、項目投資收益分析七、項目開發經營風險及投資建議六

46、、項目投資收益分析六、項目投資收益分析1.1.投資測算投資測算 土地租金土地租金 1 1）土地月租金（按建筑面積測算，單價9元/ /月） 377,784元 2）土地年租金 4,533,408元 3）20年內總租金（未計算遞增情況） 90,668,160元 工程改造投入工程改造投入 設計、裝修、水電、消防、空調等設備（按1000元/ 計）41,976,000元 運營及管理成本運營及管理成本 原則上日常運營收支平衡并有盈利，此次不計入測算成本范疇 小計：首年總支出小計：首年總支出（按首年完成全部工程改造計） 46,509,408元 合計：合計：2020年總支出年總支出 132,644,160元 六

47、、項目投資收益分析六、項目投資收益分析2.2.收入測算收入測算 養老社區租賃收益養老社區租賃收益 1）可出租經營面積 3549635496 2）可租賃套間（按35 /間間隔測算） 1014套 3）租金單價（參照樟木頭真情護老院，基準定價2500元/月） 2500元/月/間4）月租金收益 2,535,000元配套多種經營收益配套多種經營收益與日常運營管理支出平衡，暫不進入收益范疇小計：年租金收益（小計：年租金收益（按出租率80%計） 24,336,000元前兩年租金收益前兩年租金收益（按出租率80%計） 48,672,000元 總計：總計：20年租金總收益年租金總收益（未計入租金遞增，按整體滿租

48、計） 608,400,000元 項目運營前二年，出租率只需達到項目運營前二年，出租率只需達到80%便可回收成本，并盈利便可回收成本，并盈利2,162,592元元項目投資回報期項目投資回報期1.91年年 毛利潤總額達毛利潤總額達475,755,840元，毛利潤率元，毛利潤率358.67%序言從電影桃姐說起一、養老地產開發宏觀環境分析一、養老地產開發宏觀環境分析二、東莞養老地產開發前景三、養老地產開發目標客戶群特征四、項目狀況及開發機會點五、項目開發經營戰略六、項目投資收益分析七、項目開發經營風險及投資建議新興市場不穩定風險評估一老年地產作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風險。由于人們

49、多這一產業還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強，行事謹慎等原因，是老年地產的投資者需考慮的風險。 七、項目開發經營風險及投資建議七、項目開發經營風險及投資建議對于開發商來說，最熟悉的商業模式是：買地、建房、出售或持有。養老地產的不同在于，盈利更依靠后期的運營。當前國家倡導的是“以居家養老為主”的政策，全國有90%以上的老人在家養老，這是一個巨大的產業，開發商在這個產業需要尋求新的模式創造經濟效益。開發模式需要創新風險評估二老年人生活的特殊性，大量適老設施及配套增加投資成本如養老地產社區的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區復雜。另外，養老地產項目在配套方面的

50、投入較大，如醫療保健中心、老年活動中心、商業購物中心等，對企業來負擔較大，對后期運營能力提出更高的要求。 投資功能性安全性健康性私密性風險評估三七、項目開發經營風險及投資建議七、項目開發經營風險及投資建議項目綜合評估投資建議（一）項目綜合評估投資建議（一）項目綜合評估投資建議（一）項目綜合評估投資建議（一）u1.本項目地理位置優越，交通便利，資源整合充分，規劃發展合理可行。項目可填補東莞市場高端大型全功能養老市場的缺口。u2.本項目周邊配套及基礎環境可利用性強，全面開發程度高，投資規模及投資成本較高，需要注重投入成本的科學管理控制，項目建成后，資源類型豐富，有利于開展多種服務項目。u3.本項目

51、雖投資較大，但資金回收期短，風險較低，同時具有非常廣闊的利潤空間，是一個長效項目。u4.作為政策優惠扶持的養老及三舊改造項目，建議項目多渠道爭取政府優惠政策扶持，增加市政配套建設，努力獲取土地、稅收、基礎配套服務收費等方面的減免。u5.項目在運營過程中需注重開發市場，放眼老年產業鏈運營，不斷研究探索多元化服務項目，增強服務質量和規模，以滿足不同層次消費人群的需求。u6.項目主導建設東莞新一代老年親情社區，需要在執行過程中加強營銷推廣，提升項目知名度，科學管理，多方取利，打造出品牌效應，以便后期在全國范圍內推廣成功運營模式，取得更大的經濟和社會效益。項目綜合評估投資建議（二）項目綜合評估投資建議（二）項目綜合評估投資建議（二）項目綜合評估投資建議（二）謝 謝 預祝項目圓滿成功！