1、2012年3月合肥天鵝湖購物中心項目可行性分析報告目錄1經濟及人口研究2地塊及區域研究3零售市場研究4地塊及項目競品研究5附部分商業地產數據21經濟及人口研究41.國內生產總值2.產業發展3.人口數量及其變化趨勢4.社會消費品零售總額5.人均可支配收入6.固定資產投資7.利用外資8.高等教育9.相關城市經濟對比10.十二五規劃11.小結經濟及人口研究國內生產總值（GDP）合肥市國內生產總值及其增長近十年來，合肥市國民經濟保持平穩較快發展，社會生產力和綜合經濟實力不斷提高。2001年至2011年，全市GDP總量持續保持兩位數增長。2011年，合肥市全年的國內生產總值達到人民幣3636.6億元，按

2、可比價格計算，同比增長15.4%，增幅分別高于全國、全省平均增速6.2和1.9個百分點。合肥市人均國內生產總值及其增長數據顯示，合肥市人均GDP保持繼續較快增長。按戶籍人口計算，2011年全市人均生產總值達到63772元，比上年增長16.8%。根據經濟發展規律，人均DP5,000美元為標志的這一發展階段是經濟轉型的重要轉折點。這標志著合肥市正處于產業結構加速調整、城市經濟加速轉型的關鍵時期。5合肥市國內生產總值及其增速合肥市人均國內生產總值及其增速國內生產總值構成合肥市國內生產總值構成2011年，合肥市第一產業增加值為208.2億元，比上一年增長3.5%；第二產業增加值為2002.2億元，比上

3、一年增長19.8%；第三產業增加值為1426.2億元，比上一年增長11.4%。合肥市經濟結構繼續保持“二三一”格局。2011年，三次產業增加值構成為5.7：55.1：39.2，與上年相比第三產業比重下降2個百分比。2001年至2011年，合肥市第一產業增加值占GDP比重從9.1%降至5.7%，第二產業增加值比重從43.6%升至55.1%，而第三產業增加值則從47.3%降至39.2%。這組數據顯示出2001年以來合肥市GDP構成中第二產業比重不斷攀升，而第一、三產業的比重都有不同程度的下降。合肥市與周邊城市GDP構成與2011年周邊三省會城市杭州、南京和南昌的GDP構成的比較中，合肥市的第一產業

4、比重最大，而第三產業比重僅超過南昌，比杭州和南京要低。數據顯示合肥市第三產業的發展還不充分，產業結構還需進一步優化。6合肥市國內生產總值構成2011年四城市國內生產總值構成第二、三產業發展合肥市第二產業增加值及其增長率2011年，合肥市第二產業增加值達到2002.2億元人民幣，按可比價格計算，比上一年增長19.8%。從2001年至2011年，合肥市的第二產業增加值占GDP比重從43.6%增加至55.1%。從2001年到2011年的十年間，合肥市第二產業增加值年均復合增長率高于GDP總量的平均增長速度，成為拉動經濟增長的主要動力。合肥市第三產業增加值及其增長率在經歷了2001-2008年的快速增

5、長后，合肥市第三產業增加值在金融危機后的2年里增速放緩，低于GDP的增長速度。2011年，合肥市第三產業增加值為1426.2億元人民幣，按可比價格計算，比上一年增長11.4%，占合肥市GDP的比重為39.2%。合肥市第三產業中，GDP比重占前三位的行業分別為：交通運輸倉儲郵政業、批發和零售業、住宿和餐飲業。7合肥市第二產業增加值及增長率合肥市第三產業增加值及增長率人口數量及其變化趨勢合肥市人口數量和人口自然增長率截至到2010年末，合肥市常住人口總量已達516萬人，比上一年增長1.2%。戶籍人口數494.95萬人，比上年末增加3.52萬人，增長0.7%。戶籍人口出生率10.2，死亡率為3.3，

6、人口自然增長率為6.9，與上一年持平。除2004年外，合肥市戶籍人口數量基本保持年均1%-3%的穩定增長?！笆濉蹦?，全市常住人口數量有望超過1000萬人。合肥市非農人口數量及其占戶籍人口比重截至到2010年末，合肥市戶籍人口中非農人口已達216萬人，比上一年增長1%，占全市戶籍人口的比重為43.5%。2000年以來，合肥市非農人口年均復合增長率遠高于戶籍人口年均增長水平。隨著工業化、城市化的進一步推進，合肥市非農人口占戶籍人口的比重快速增長，已由2000年的32.6%升至2008年的43.5%。8合肥市戶籍人口數量及增長率合肥市非農業人口數量及占戶籍人口比重社會消費品零售總額及構成合肥市社

7、會消費品零售總額及其增長合肥市社會消費品零售總額隨著經濟的發展快速增長，從2001年至2011年十年間的年均復合增長率達到了19%，顯示出強勁的增長動力。2011年，合肥市社會消費品零售總額已達1111.12億元人民幣，比上年增長19%，約占安徽省社會消費品零售總額的22.68%，繼續穩居全省首位。合肥市社會消費品零售總額構成在2011年合肥市社會消費品零售總額的構成中，批發和零售業所占比重最大，為912%。其次是住宿和餐飲業，所占比重為8%。據最新統計數據，2012年1-2月，合肥市實現社會消費品零售總額220.80億元，同比增長18.0%。其中零售業實現零售額178.3億元，同比增長19.

8、4%，占零售總額比重為80.8%；餐飲業實現零售總額13.3億元，同比增長15.0%，占零售總額比重為6.0%。9合肥市社會消費品零售總額及增長率2011年合肥市社會消費品零售總額構成人均可支配收入及消費性指出合肥市居民家庭人均年可支配收入合肥城市居民家庭人均年可支配收入隨經濟的發展快速增長，從2004年起，每年均保持兩位數增長，但整體仍落后于GDP的增長速度。2011年，合肥市城市居民家庭人均年可支配收入為人民幣22459元，較上一年增長17.9%。合肥市農村居民家庭人均年可支配收入自2004年以后開始快速增長，2011年達到人民幣7862元，比上一年增長18.7%。合肥市居民家庭人均消費性

9、支出及構成2001年至2011年，合肥城市居民家庭人均消費性支出增長率略低于人均年可支配收入年均增長水平。在此期間，人均消費傾向（人均消費支出占人均年可支配收入比重）在2004年后逐漸降至74.0%的低點，2011年降至69.9%。2011年，合肥城市居民家庭人均消費性支出為15697元，比上一年增長12.0%。2011年，合肥城市居民人均消費支出中食品消費支出的比重最大，為38%。其次分別是娛樂文教服務（13%）、交通和通訊（15%）和衣著（11%）。10合肥市城鎮居民收支狀況及消費傾向2011年合肥市城鎮居民消費性支出構成固定資產投資合肥市固定資產投資2001年至2011年，合肥市固定資產

10、投資總額快速增長，十年間年均復合增長率遠遠高于GDP的增長速度。2011年，合肥市固定資產投資總額為3376.97億元，比上一年增長26.8%。合肥市房地產開發投資2001年以來，合肥市固定資產投資中投向房地產業金額迅猛增長，其增長幅度在2003年達到了124.1%的頂峰后迅速回落，但仍然保持在35%的年均增長率左右。2001年至2011年十年間合肥市房地產開發投資金額的年均復合增長率高于固定資產投資總額的增長速度。2011年，合肥市房地產開發投資金額為880.29億元，比上一年增長10.4%，約占固定資產投資總額的26.1%。11合肥市固定資產投資及增長率合肥市房地產開發投資及增長率利用外資

11、合肥市實際利用外資自2001年起，合肥市實際利用外資金額快速增長，2003年開始均保持了兩位數以上的增長，2006年的增長速度更是達到了77.6%。2001年至2011年十年間，合肥市實際利用外資的年均復合增長率為30%，顯示了強勁的增長動力。2011年，合肥市實際利用外資金額達到18.1億美元，比上一年增長16.2%，增速觸底回升。合肥市實際利用外資構成2011年，合肥市實際利用外資金額中，外商直接投資比重為80%，占據了絕大多數份額；外商其它投資占了20%。自1984年引進第一家外資企業開始，合肥市在近年來呈現出外資存量迅速增加、單體項目平均規模擴大、利用外資結構進一步優化的特別。2011

12、年，新增外商投資企業66戶。12合肥市實際利用外資及增長率2011年合肥市實際利用外資及構成高等教育合肥市普通高等院校狀況合肥市的高等教育資源比較豐富，至2010年已經擁有中國科技大學、合肥工業大學、安徽大學等普通高等院校44所，在校生人數37.2萬人。2000年至2010年，合肥市高等院校數量從8所快速增加至44所，年均復合增長率為23%，合肥市高等教育的蓬勃發展勢頭。以中國科技大學為代表的高等院校為合肥市的經濟發展和科技進步作出了很大貢獻。合肥市普通高校在校生及畢業生2000年以來，合肥市普通高等院校在校生人數快速增長。其中2001至2004年由于學生數量的基數較小和高校擴張影響，高校在校

13、學生數量增長率較高，從2005年開始，增速有所放緩。2010年，合肥市普通高校在校人數37.26萬人，比上一年增長5.8%。2000年以來，合肥市普通高校每年的畢業生人數的增長速度逐年升至2004年的57%，隨后迅速滑落。2010年，合肥高校的畢業生為9.7萬人，比上一年增長7.7%。13合肥市普通高等院校數量及增長率合肥市普通高等院校在校生和畢業生及增長合肥市與其他主要相關城市比較通過與其它城市的比較可以看出，福州市的GDP總量最高，合肥緊隨其后，GDP近期增長速度較快。通過與其它城市人均GDP年度增長趨勢比較可以看出，合肥最高，太原與福州其次，合肥盡管起步較低，但2010年已超越福州和太原

14、，排列第一，其發展趨勢較為迅速。14GDP年度增長趨勢人均GDP年度增長趨勢合肥市與省外主要相關城市經濟指標比較152011合肥福州南寧南昌太原合肥排名人口*（萬人）5706467075023523國內生產總值（億元）363737352212268920802人均國內生產總值（元）73467578233126453539590191城鎮居民人均可支配收入（元）22459266332062220741201492人均消費支出（元）15697178471332415011131112社會消費品零售總額（億元）1111189710739289732合肥市與省內主要相關城市經濟指標比較162011合肥

15、蕪湖安慶馬鞍山阜陽合肥排名國內生產總值（億元）36371658121611448531社會消費品零售總額（億元）11114213972263851固定資產投資（億元）336013548309504041城鎮居民人均可支配收入（元）22459210111800527329166862實際利用外資（萬美元）145601104077264309917264881規模以上工業增加值（億元）14909834555322901合肥市“十二五”規劃摘要基本思路與奮斗目標合肥市“十二五”期間國民經濟和社會發展的戰略定位是：全國有較大影響力的區域性特大城市；全國重要的現代產業基地；全國重要的綜合交通樞紐；全國重

16、要的創新型城市。合肥市“十一五”期間的奮斗目標是：“十二五”末，地區生產總值突破6000億元；三產比例為3：55：42；人均生產總值15000美元；市區人口達到400萬人；城市建成區面積410平方公里；城鎮化率75%；產業發展深入推進工業立市戰略，以培育壯大戰略性新興產業為引領，以改造提升優勢傳統產業為重點，以發展繁榮現代服務業為支撐，重點打造新型平板顯示、新能源、家用電器3個兩千億元級產業，汽車及零部件、裝備制造、食品及農產品加工3個千億元級產業，培育發展23家產值超500億元、30家產值超百億元的企業集團，加快形成結構優化、技術先進、清潔安全、附加值高、吸納就業能力強的現代產業體系。城市規

17、劃建設建設現代化中心城區：由濱湖新區、老城區和政務文化新區構成中心城區；打造各具特色的城市副中心：統籌推進東部、北部、西部、西南部四大組團建設；加快小城鎮建設。以強化對外輻射、促進組團對接、暢通城市交通為重點，加快建設現代交通運輸體系，形成全國重要的綜合交通樞紐。建設多樣、安全、清潔、高效能源體系，增強能源保障的可靠性。加強水資源綜合規劃，加大水利設施建設力度，提升水利服務經濟社會發展的綜合能力。以提升網絡寬帶化和應用智能化水平為核心，加快推動信息技術與城市發展全面深入融合，建設以數字化、網絡化、智能化為主要特征的“智慧合肥”。17經濟與人口研究小結2011年，合肥市全年的國內生產總值達到人民

18、幣3636.6億元，按可比價格計算，同比增長15.4%。全市人均生產總值達到73467元。2011年，合肥市第一產業增加值208.2億元，增長3.5%；第二產業增加值2002.2億元，增長19.8%；第三產業增加值1426.2億元，增長11.4%。三次產業結構由上年4.9：53.9：41.2調整為5.7：55.1：39.2。第六次人口普查顯示，合肥市常住人口總量已達570萬人，戶籍人口數502萬人，其中非農人口已達389萬人，占全市戶籍人口的比重為68%。2011年，合肥市社會消費品零售總額已達1111.12億元人民幣，比上年增長19%，其中批發和零售業所占比重最大，為92%。其次是住宿和餐飲

19、業，所占比重為8%。2011年，合肥市城市居民家庭人均年可支配收入22459元，城市居民家庭人均消費性支出為15697元，人均消費傾向（人均消費支出占人均年可支配收入比重）為69.9%。2011年，合肥市固定資產投資總額為3376.97億元，比上一年增長26.8%。2011年，合肥市房地產開發投資金額為880.29億元，比上一年增長10.4%，約占固定資產投資總額的26.1%。2011年，合肥市實際利用外資金額達到18.1億美元，比上一年增長16.2%，增速觸底回升。外商直接投資比重為80%，占據了絕大多數份額。2010年，合肥市已經擁有中國科技大學、合肥工業大學、安徽大學等普通高等院校44所

20、，在校生人數37.2萬人，應屆畢業生人數9.7萬人。“十二五”期間，合肥市的奮斗目標是：“十二五”末，地區生產總值突破6000億元；三產比例為3：55：42；人均生產總值15000美元；市區人口達到400萬人；城市建成區面積410平方公里；城鎮化率75%。“十二五”期間，合肥市將加快建設現代化中心城區：由濱湖新區、老城區和政務文化新區構成中心城區；打造各具特色的城市副中心：統籌推進東部、北部、西部、西南部四大組團建設；加快小城鎮建設。182各區域發展研究201.合肥概況2.合肥行政區劃3.合肥城市規劃4.合肥交通規劃5.合肥各分區發展概況6.政務文化新區發展概況各區域發展研究合肥概況合肥位于安

21、徽省中部，作為安徽省省會，合肥是全省政治、經濟、文化、信息、金融和商貿中心,也是全國重要的科研教育基地。合肥地處長江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區位優勢。合肥歷史悠久，人杰地靈。素以“三國故地、包拯家鄉”而聞名海內外。自東漢末以來，合肥數為州郡治所，一直是江淮地區重要的行政中心和軍事重鎮。合肥的交通非常便利，目前有6條高速公路、6條鐵路和高鐵交匯在此，合肥新機場將按照4E級標準建設，此外合肥還具有航道280公里，碼頭28座，是全國內河航運的重要港口。合肥正形成內外貿并舉，水陸聯運的格局，將顯著促進沿海產業轉移和區域經濟發展。在過去20多年改革開

22、放發展的推動下，合肥經濟實力明顯增強，城鄉建設日新月異，人民生活不斷改善。21安徽合肥合肥行政區劃22合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區和肥東、肥西、長豐3縣，并賦予合肥高新技術產業開發區、合肥經濟技術開發區、合肥新站綜合試驗區市級管理權限。全市行政轄區總面積為7029.48平方公里，其中巢湖水面面積233.4平方公里；市區總面積838.52平方公里，其中巢湖水面面積72.93平方公里，新增南崗鎮面積91.95平方公里，新增煙墩鄉面積106.78平方公里，市區建成區面積為224平方公里。合肥整體城市規劃23合肥市將建設由濱湖新區、老城區和政務文化新區構成的中心城區；打造近期50萬人口，遠期10

23、0萬人口的四大城市副中心；按照10到20萬人口規模規劃試點建設一批鎮級市，實現城市空間由單中心、高集聚向多元化、開敞式轉變。其中濱湖新區堅持緊湊型開發，把握好項目布局和建設時序，逐步形成環境優美的行政辦公、金融商務、會展旅游中心。老城區實施城市更新，加強基礎設施和城中村、危舊房、棚戶區改造，深刻發掘、傳承城市記憶，建設一批特色街區，打造國內知名的商貿、商務、金融、文化中心。政務文化新區，完善配套設施，提升區域特色，營造良好的人居環境，打造功能先進的行政商務、文化體育和休閑居住中心。四個城市副中心分別是：以店埠為核心，包括合肥循環經濟示范園、肥東經濟開發區、撮鎮、橋頭集，加快形成東部城市副中心；

24、以北部新城為核心，包括雙墩、三十頭、雙鳳，形成北部城市副中心；以國家創新型試點市示范區為核心，包括南崗科技園、蜀山經濟開發區、柏堰科技園、小廟，形成西部城市副中心；以上派為核心，包括桃花工業園、新港工業園、桃花、嚴店，形成西南部城市副中心。合肥整體交通規劃24鐵路。建成合蚌、合福、商阜杭客運專線、鐵路樞紐南環線和南客站，西合線增建第二線，改擴建合肥西站；規劃建設合六、合巢蕪、合淮、合安九等城際快速鐵路。加快與長三角經濟圈城際鐵路的銜接，建成全國重要的鐵路樞紐城市。航空。建成啟用新橋國際機場，推進新橋空港物流園建設，增加國際國內航線、航班，鼓勵發展通用航空，加強合肥機場對周邊城市的交通聯系和航空

25、服務能力，推進合肥經濟圈內城市異地候機樓建設，培育區域內航空客運市場，形成一體化的航空客運系統。公路。改造提升連接周邊城市的快速公路網，改擴建312國道合六段、206國道合淮及合安段、105省道合巢段，建設環巢湖公路，推進徽州大道南延、繁華大道西延、方興大道東延、蒙城北路北延項目，建設連接合肥經濟圈內城市第二通道。實施合寧、合巢蕪等高速擴建工程。建設長豐至新橋機場的高速公路連接線，以及淮南至合肥煤炭外運通道等項目。水運。加快建設合肥港綜合碼頭、派河碼頭、大興碼頭，建成裕溪和巢湖復線船閘，提升合裕線航道、派河航道以及店埠河、豐樂河航道通航等級，打造江淮流域內河航運中心。城區交通。加強中心城區與城

26、市副中心的交通聯系，加快組團之間快速路建設和城市出入口建設。加強城市道路網建設與銜接，跟進配套設施，著力構筑快速路，繼續完善主動脈，健全微循環，優化慢行系統，形成較為合理的城市道路交通系統。完成城市軌道1號線，啟動2號線建設?，幒^概況瑤海區位于合肥東城，東與肥東縣接壤，西、南濱南淝河，與包河區相望，總面積90平方公里。現轄12個街道，1鎮及1個省級開發區，常駐人口近80萬?，幒Ｎ幕滋N深厚。人杰地靈，名人輩出。古老的大興集，以“一里三公墓”（宋朝包公墓、明朝蔡文毅公墓、清朝李鴻章公墓）聞名中外。歷史悠久的“壩上街”，自古就是車船碼頭，是廬州倉廩米布交易的繁華之地。古廬州“東大街”也曾是商賈云

27、集之所?，幒^位優勢明顯。作為合肥城區東向發展的“橋頭堡”，合徐、合寧、合蕪等高速公路穿境而過，安徽汽車客運樞紐站、安徽郵政樞紐以及合肥火車站座落區內，南淝河水運通道通江達海，區內路網不斷完善，共同構成了現代化的立體交通網絡?，幒Ｈa發展迅速。以專業市場為主格局的“商圈經濟”已成為瑤海的品牌和特色。匯聚了建材、家具、汽配、服裝、花鳥等一大批專業市場以及家樂福、沃爾瑪等數十家大型商業網點和大型物流配送企業，是全市商貿物流集中區。元一希爾頓、古井假日、海匯假日、富臨名家、圣大國際等一批星級酒店座落區內，是全市重要的酒店服務業集中區?，幒０l展空間廣闊。隨著基礎設施的完善，占全市總量近一半的危舊房、城

28、中村和棚戶區，是老城區開發改造的寶貴資源。加速發展中的龍崗開發區以及大興鎮，為現代化新瑤海的拓展建設提供了廣闊空間。“十一五”期間，地區生產總值由80.5億元增加到200億元，年均增長20%。工業總產值由73億元增加到247.4億元，年均增長27.2%。財政收入由2.25億元增加到7.72億元，年均增長28%，其中地方財政收入由1.36億元增加到5.37億元，年均增長31.6%。累計完成全社會固定資產投資1042.3億元，年均增長49.9%，其中工業性投資307.8億元，年均增長69.9%。25合肥廬陽區概況廬陽區以合肥老城區為主體，向西北延伸與長豐縣、肥西縣接壤。總面積139.32平方公里，

29、人口46.6萬，轄1鄉1鎮、11個街道和1個工業區。作為省會城市的核心城區，廬陽區是全省政治、經濟、文化、金融中心。廬陽區歷史古跡眾多，文化底蘊深厚。廬陽老城區是歷史上的古廬州城，眾多的人文景觀、深厚的歷史文化底蘊和強烈的時代氣息交相輝映。著名的旅游景點有“張遼威震逍遙津”古戰場，至今游人如織；曹操點將“教弩臺”，依舊古木森森；具有1400多年歷史的明教寺，仍然香火鼎盛；清末北洋大臣李鴻章故居，現今古韻猶存廬陽區交通便捷高效，商貿服務日益繁榮。老城區內商業網點密布，現代化高層建筑鱗次櫛比，人流、物流、信息流為全省之最。經過多年發展，以長江中路為主軸、四牌樓中央購物區和三孝口核心商務區為重點、淮

30、河路步行街和宿州路特色商業街區為補充的核心功能區初步形成，成為全省商務發展的首選之地。廬陽區開放包容和諧，創新活力激情迸發。“十一五”以來，廬陽區始終堅持“雙輪驅動”，狠抓“三大推進”，攻堅克難，開拓創新，順勢而為，全面超額完成各項目標任務。全區地區生產總值年均增長17%以上，是“十五”末的2.74倍；財政收入連跨9個億元臺階，是“十五”末的2.8倍；規模以上工業總產值、增加值年均增長48.1%、41.3%；累計完成全社會固定資產投資1121億元，年均增長41.6%；引資總量、利用外資分別是“十五”末的6.8倍、5.4倍；城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入分別是“十五”末的1.7倍、1.8

31、倍?！笆晃濉?，是廬陽經濟綜合實力提升最快、發展質量最優、城鄉面貌變化最大、人民群眾得實惠最多的時期。26合肥包河區概況包河區位于合肥東南迎風口，襟“五河”（包河、南淝河、十五里河、塘西河、派河）而帶“一湖”（全國五大淡水湖之一的巢湖）。全區區域面積340平方公里（其中巢湖水面面積70平方公里），轄7個街道、2個鎮、1個省級工業園區，常駐人口81萬，是合肥市四個城區中面積第一大區、人口第一大區。區域內科教文化資源富集，匯聚了中國科學技術大學、合肥工業大學等30多所高等院校和科研院所，以及省廣電中心、省圖書館、省體育館、安徽大劇院、中國包公園、衛立煌故居等一批文體機構和名勝古跡。2010年，全區

32、地區生產總值365億元，同比增長17%，“十一五”期間年均增長21.6%；三次產業比重由1.7：43.4：54.9調整到0.7：39.2：60.1。區級財政收入21.9億元，同比增長41.6%，“十一五”期間年均增長26.7%；其中地方級收入14.7億元，同比增長53.3%，總量位居全省105個縣（市）、區之首。完成全社會固定資產投資575.7億元，其中工業投資94.1億元，同比分別增長23.8%和17.6%，“十一五”期間年均增長46%，提前兩年實現“十一五”規劃目標。完成社會消費品零售總額136.1億元，同比增張22%，“十一五”期間年均增長22.9%，躍居全市縣區第一。完成規模以上工業總

33、產值374.7億元，同比增長22.8%，“十一五”期間年均增長21.3%。引資總量達到215億元，同比增長33.5%。27合肥濱湖新區概況濱湖新區是合肥城市規劃重點發展區域。濱湖新區啟動區位于徽州大道與方興大道交口區域，北承合肥主城區，西接經濟技術開發區，南延濱湖新區核心區，距巢湖岸線3.8公里，總用地規模約3200畝。一幅宏偉藍圖正在盛情展開，一個大型濱湖新城的中心區正在迅速崛起。濱湖新區啟動區處于合肥老城區、合肥經濟技術開發區和濱湖新區的連接地帶。濱湖新區啟動區區域內水系較多，綠色環繞，美景如畫。臨近巢湖，天然水景，自然令人神往。濱湖新區啟動區規劃建設塘西河十里生態濕地走廊，高標準建設濱湖

34、新區沿河綠色生態景觀。濱湖新區啟動區綠化率將達到45%，日照充足。目光在這里駐足，心靈在這里棲息。濱湖新區啟動區內有徽州大道、方興大道、徽一路和紫云路四條交通干線。其中，徽州大道南接濱湖大道，往北穿黃山路直通市區，十五分鐘車程即可到達合肥市中心。方興大道將建成為連接合肥經濟開發區的大型雙向12車道。區域內的紫一路、紫二路、紫三路、紫四路和徽二路，結合四條主干道構成了整個區域內的便捷交通網絡。為了更加方便區域的對外交通，在方興路和徽一路交口地帶還設置了大型換乘中心。方興大道和徽州大道的交口區域將是濱湖新區未來的新城區中心，通過BRT快速交通7分鐘可到達老城區。以建設最宜人居的生態濱湖區為目標，濱

35、湖新區按照高起點、高標準的原則，規劃建設配套功能區，其中包括寄宿式高中、寄宿式初中、小學、交通樞紐與換乘中心、醫院、SHOPPINGMALL等生活配套設施。28合肥蜀山區概況蜀山區位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區為界，北以環城西路和南淝河與廬陽區為鄰，西南兩面與肥西縣接壤。蜀山區區屬8個街道，2個鎮，1個產業園區，轄區面積246.83平方公里，常住人口49.37萬，是一個以科技文化化教育為先導、高新技術產業為主導、高校社會服務為引導，極具活力、城市化水平最高的新興城區。交通通訊便捷：蜀山區地處全國交通規劃的樞紐位置，鐵路、公路、航空、通訊基礎設備一應俱全。科教優勢突出：蜀山區內坐落著中國科

36、技大學、等27所高校和中科院合肥分院等56所科研院所。人居環境極佳：“合肥十景”中蜀山區占了四席，轄區內還有一大批獲國家級的住宅小區星羅棋布。經濟發展迅猛：區域產業結構合理，門類齊全，經濟結構不斷優化、升級，2007年初統計表明，一、二、三次產業比為0.4：45.1：54.5。蜀山區成為外來投資首選：蜀山區內有兩大國家級開發區，產業鏈條完整而豐富，政務文化新區的建成將為投資者提供更加便捷高效的服務，形成一個全新的投資高地。29合肥政務文化新區概況（1/2）政務文化新區位于合肥市西南，行政隸屬于蜀山區，南接經濟技術開發區，北至休寧路，西到合九鐵路，東至金寨路高架。政務文化新區規劃面積12.67平

37、方公里，實際用地約19000畝土地。其中綠地、基礎設施級比例達到50，自然環境非常優越。政務文化新區作為合肥市“141”城市空間發展戰略（一個主城、四個城市組團、一個濱湖新區）的重要組成部分，于2003年正式啟動，截至2011年6月底，已累計完成建設投資3457.5億元，“十一五”期間累計開工總建筑面積1192萬平方米，累計竣工總建筑面積715萬平方米政務新區內未來規劃人口約20萬，目前已有10萬人，目前省文化、廣電、出版、體育中心、報業集團等政府機構已在政務區內聚集，人氣氛圍逐步形成。30合肥政務文化新區概況（2/2）新區目前已經形成“三縱四橫”的交通規劃格局（四橫：休寧路，南二環，祁門路，

38、習友路；三縱：潛山路，懷寧路，翡翠路），三大中心（行政中心、體育中心、文化中心）也已經有2個竣工，三大軸線（南北綠軸、東西水軸、倒Z形商業軸）目前正在逐步形成。政務新區按點、線、面相結合的布局方式，構筑了綠軸、水軸、環區綠帶、主題公園、街頭游園和道路綠化等相互滲透的景觀環境體系。作為合肥新十景之一而聞名遐邇的天鵝湖約1000多畝地，為人工控湖；全長10公里，蜿蜒新區北、西、南三面規劃建設的環區景觀帶。政務新區目前已經形成環境景觀、教育設施、大中型文化設施、商務金融、餐飲休閑設施、社區生活設施、基礎設施等十大主體配套功能板塊，基本實現餐飲、休閑、交通、購物、商務、金融等一站式服務。31合肥項目可

39、及性（天鵝湖購物中心）區域估測距離（公里）合肥火車站13.5合肥西站3.9合肥駱崗機場11.6合肥市政府2安徽省政府9.18四牌樓商圈9.95三孝口商圈8.26元一商圈11.68馬鞍山路商圈8.21大蜀山風景區832合肥未來交通規劃33合肥本項目所在政務文化新區總面積為12.67平方公里，于2002年開始建設，目前已經形成“三縱四橫”的交通格局（“三縱”：潛山路，懷寧路，翡翠路；“四橫”：休寧路，南二環，祁門路，習友路），道路較為充足。2004年底政務區已完成三縱四橫的格局，共計72公里的主路；2008年底完成170多公里的支路；2009年底將會繼續完成24公里的支線建設。未來合肥地鐵遠景規劃

40、中有12條地鐵線，總長322.5公里。其中：南北向連接新站-濱湖的地鐵1號線將于今年下半年動工，并預計2014年投入運營；地鐵2號線東西向橫貫城區，計劃于2011年開工并于2016年投入運營。地鐵3號線與4號線將經過本項目，換乘站設置在潛山路與祁門路交界，預計2025年通車在可預期的未來內地鐵對本項目的裨益有限。本項目周邊項目34合肥項目周邊的配套設施已經比較完善，但人氣和商務氛圍仍然不足，住宅的入住率較低，大多數配套設施目前仍未入市或投入運營，因此新區的發展仍需假以時日。行政辦公商務金融配套1合肥市委市政府、市財政局、市檢察院、地稅局等16新城國際2省檢察院17富通商務港3市軍分區18中國工

41、商銀行文化娛樂19徽商銀行4合肥大劇院20宏源大廈5合肥藝術館21安徽興業大廈6市廣電中心22總商會大廈7省文博園23中國建設銀行8市體育中心酒店設施醫院藥房24香格里拉9心腦血管醫院25天鵝湖大酒店教育設施配套26綠地四星酒店10合肥八中住宅（代表樓盤）11政務區高級中學27香榭水都12五十四中學28宋都西湖花苑13文博中學29天鵝湖畔商業配套30國際花都14國際花都31綠怡居小區15盛業步行街32陶然居政務區主要項目35合肥安徽合肥體育中心位于政務文化新區南部，北臨習友路，南靠環區路，西接懷寧路，東臨潛山路。目前建設有6萬人規模的田徑足球場、8000人規模的室內體育館、3000人規模的游泳

42、跳水館。綜合體育館游泳跳水館、主體育場工程于2004年4月開工，整體工程于2006年9月基本完成，并于同年正式投入使用。目前安徽合肥體育中心已經成為新區乃至合肥市文化產業運營的一塊主陣地，未來將會對新區的人氣快速聚集起到極大的推動作用。合肥文化藝術中心位于政務文化新區科技綠軸東西兩側，潛山路與懷寧路之間，北臨東流路，南接天鵝湖，由大劇院和綜合藝術院兩大部分組成。其中大劇院總建筑面積5.7萬平方米，總投資約6.5億元。綜合藝術館建筑面積約12000平方米，主要由畫廊、畫室、恒溫畫庫等部分組成。該工程大劇院部分已于2005年12月開工建設，計劃2007年底完成幕墻及屋面工程，2008年12月竣工投

43、入使用。大劇院總共能容納3300人，其竣工完成必將能夠對新區的發展起到提綱挈領的帶動效果。合肥市政府、政協、黨委、人大幾大班子匯聚政務區，各系統行政單位和司法機構均在此聚攏，形成了名副其實的政務中心，對新區的發展、人氣的聚集和商務氛圍的形成起到了龍頭帶動的作用。除形成了政務中心之外，市政府的入駐還帶動了安徽出版中心、安徽報業大廈、省新聞中心等項目的聚集，形成媒體中心，以點帶面，加快了政務新區的休閑、文化、商業、商務、體育、金融等行業的入駐，進一步帶動人口和經濟資源的配置向新區聚集，形成政治和商務之間的良性互動，為政務區的商務產業集群發展提供得天獨厚的條件。3零售市場研究371.整體商圈布局2.

44、重點商業項目供應3.重點商業項目租金及售價4.小結零售市場研究合肥市整體商圈布局38元一商圈馬鞍山路商圈四牌樓商圈三孝口商圈四大商圈：合肥商業整體商業布局分為四個主要商圈。三孝口商圈四牌樓商圈元一商圈馬鞍山路商圈傳統商圈：合肥的傳統商業中心主要集中于合肥老城區，即環城河以內區域，包括三孝口商圈和四牌樓商圈。新興商圈：合肥新興商圈主要是依托合肥火車站勝利路發展起來的元一商圈和馬鞍山路沿線的馬鞍山了商圈。本項目的發展歷程主要分為五個階段：1980年代：合肥市最早的傳統商業圈三孝口商圈形成。1990年代中后期：以鼓樓商廈、百貨大樓、商之都、樂普生商廈等項目為代表的四牌樓商圈開始形成發展。2002年：

45、家樂福、沃爾瑪等的大型超市進入合肥，充實了合肥的零售市場業態，合肥多家大賣場銷售額在全國名列前茅。2004-2006年：合肥的商業開始升級，如百大CBD項目、國購廣場等項目開始進入市場。2006年以后：新開發的項目主要向大型購物中心方向發展，出現了如元一時代廣場等大型購物中心的項目。合肥市主要商圈分析（四牌樓商圈）39內容四牌樓商圈概述四牌樓商圈是合肥最成熟、業態最完善的市級商圈，檔次從中到高，涵蓋購物、餐飲、娛樂的綜合性商圈。地理位置四牌樓商圈北臨壽春路，南到長江中路，東達環城東路，西到六安路商業類型百貨商場、商業步行街、電器市場、服裝批發市場、沿街商鋪典型項目百貨商場：合肥百盛、百大鼓樓商

46、廈、瑞景名品中心、合肥百貨大樓、商之都、瑞景國際購物廣場等商業步行街：淮河路步行街專業店：蘇寧、國生、宏圖三胞消費群體以步行街為主的商業街主要面向年輕消費者為主流的中低消費群體；以合肥百盛、商之都等主要為中高端消費者服務以瑞景名品中心為代表的高端百貨面向成功人士為主的高端消費群體合肥市主要商圈分析（三孝口商圈）40內容三孝口商圈概述合肥最早的傳統市級商圈，近年來發展落后于四牌樓商圈，由于百大CBD的帶動發展增速，與四牌樓商圈緊鄰重合，形成市級大商圈范圍，商圈內商務氛圍濃厚，大量的金融、企業單位聚集此地，因此該區域整體消費檔次較高地理位置三孝口三里庵商圈東起三孝口，西達三里庵之間的長江西路區域商

47、業類型百貨商場、購物中心、沿街店鋪、專業賣場典型項目百貨類：百大CBD購物廣場購物中心：國購廣場大賣場：家樂福、家福特專業賣場：五星電器消費群體主要消費群體為中高檔白領階層以及周邊的居民合肥市主要商圈分析（元一商圈）41內容元一商圈概述元一商圈為新興綜合性商圈，臨近火車站，原以批發市場為主，如白馬服裝城等，隨著元一時代廣場的建成而形成商圈氛圍，擁有合肥最大體量的綜合購物中心，新興業態形式較受人歡迎，但是周邊整體發展還較慢地理位置主要勝利路沿線、勝利廣場以及新站區為主商業類型購物中心、專業市場、批發市場典型項目購物中心：元一時代廣場、溫莎國際廣場專業市場：建材市場批發市場：白馬服裝城、寶業輕紡城

48、消費群體主要消費群體為周邊居民合肥市主要商圈分析（馬鞍山路商圈）42內容馬鞍山路商圈概述新興區域型商圈，馬鞍山路沿線匯集了合肥大量中高檔樓盤，南部有眾多高校，因此形成了以酒吧及休閑產業為主的商業，近年來由于新都會帶動了整個商圈的發展，同時填補了西南片區商業的空白。地理位置主要以新都會廣場為核心的馬鞍山路沿線范圍商業類型購物中心、沿街商鋪典型項目購物中心：新都會購物廣場酒吧：9度、極地風暴、芭比俱樂部消費群體主要消費群體為周邊中高收入居民、南面大學學生合肥市主要商圈分析小結43商圈商圈級別級別檔次檔次消消費費群群體體主要主要業態業態四牌樓商圈市級中心商圈中檔、中高檔、高檔綜合性消費群體，包括普通

49、居民消費群、白領和高端消費群體步行街、中檔百貨、高端百貨三孝口商圈區域性商圈中檔、中高檔周邊居民、白領中檔百貨、購物中心元一商圈小型區域商圈中檔周邊居民購物中心馬鞍山路商圈小型區域商圈中檔周邊居民、普通居民消費群、學生購物中心（以大型連鎖超市和底商的形式）合肥市重點商業項目歷年供應44市場供應早期：合肥的大型商業項目在1998年以前的供應較少，主要項目是合肥百貨大樓、合肥鼓樓商廈等由合肥百大集團旗下的項目。市場供應低谷期：1999年至2003年：由于在該階段，除了2001年有合肥百盛入室以外，沒有其他大型商場供應。這主要是由于合肥的大型商業市場還處于未發展期，之前的這些百貨項目以及可以滿足大部

50、分的需求。市場升級發展期：2004年后隨著合肥的零售市場不斷發展，合肥的大型零售市場開始升級，一些新型百貨和部分購物中心的項目開始進入市場，滿足消費者需求。典型項目是國購廣場、百大CBD購物中心、元一時代購物廣場等。歷史供應總量：合肥的大型商業項目歷史供應總量約為160萬平方米。四牌樓商圈占比最大：在合肥現有的四個成熟商圈中，四牌樓商圈的商業項目的體量占比最大，占34%，由此可見四牌樓商圈作為合肥四大之首的地位相當穩固。元一商圈后來居上：其次為元一商圈，雖然其是新興的商圈，但其供應的項目的體量均較大，且其業態也偏向于購物中心，如元一時代購物中心、溫莎國際廣場等。再次是三孝口商圈：雖然三孝口商圈

51、是合肥最早的商圈，但其體量并不大，僅屈居第三。馬鞍山路商圈：馬鞍山路商圈作為新興的商圈，其在整個的合肥現有的商業項目中所占比重不大。合肥市重點商業項目未來供應45未來供應2015年為高峰：合肥未來可甄別的大型商業項目的供應中，2015年預計將會是一個高峰，預計有全市約110萬平方米的商業物業進入市場，預計市場競爭會非常激烈。2012年供應開始下降：2012年開始，合肥的商業項目供應預計將開始下降，約70萬平方米項目完工入市。2013年至2014年預計為供應低谷：合肥可以甄別的大型商業項目供應，在2013年至2014年進入低谷，僅分別有23萬和39萬平方米的的項目進入市場?？偟墓浚汉戏试?0

52、12年至2015年，可以甄別的大型商業項目的總體量達242萬平方米，預計將極大程度改變合肥的商業格局。合肥商圈有明顯擴展趨勢：從未來供應來看，合肥商圈從原有四大商圈向西擴展至蜀山區、政務新區和高新區，向北的廬陽區和向南濱湖新區擴展。蜀山區的項目所占比重最大：合肥未來可甄別的大型商業項目的分布中，蜀山區有大量的商業項目供應。廬陽區未來供應體量占比也較大：廬陽區所占比重也較大。政務新區內的項目：政務新區內的項目所占的體量比例較小.合肥零售物業供應小結46歷年供應：現有的項目主要集中四大商圈，包括二大傳統商圈，四牌樓和三孝口商圈，和二大新興的商圈，包括元一商圈馬鞍山路商圈。合肥的大型商業項目在199

53、8年以前市場早期的供應較少，1999年至2003年是市場供應低谷期，2004年后隨著合肥的零售市場不斷發展，合肥的大型零售市場開始升級，大量新型百貨和部分購物中心的項目開始進入市場。由此可見，隨著合肥經濟的不斷快速發展，合肥人均可支配收入的提高，合肥的消費者的消費模式有了較大的改變，從單純的購物向著購物、餐飲、娛樂為一體的方向發展。為了適應合肥消費者的需求變化，合肥的零售物業市場也從傳統的百貨向著現代商業的購物中心模式發展，主要的典型項目是元一廣場、國購廣場等新近落成的項目?，F有項目主要仍在四大商圈以內。未來供應：合肥未來可甄別的大型商業項目的分布中，蜀山區有大量的商業項目供應，由于這些項目距

54、離距離本項目較近，預計未來將會有一定的競爭關系。政務新區內的項目：政務新區內的項目所占的體量比例較小。合肥在2012年至2015年，可以甄別的大型商業項目的總體量達242萬平方米，預計將極大程度改變合肥的商業格局。同時合肥的商業的模式有了較大的改變，從單純的購物功能的百貨向著購物、餐飲、娛樂為一體的購物中心方向發展，預計未來的合肥整體零售市場的競爭將會相當激烈。合肥市重點商業項目扣點及租金分析47典型零售項目扣點情況：合肥各主要商場較少以租金形式支付（除了一些以大賣場加底商的形式的商場），多以扣點的形式結算，其平均扣點基本在21%-26%的區間內。不同的商品其扣點有所不同：不同的商品其扣點會有

55、差別：鞋/包類：25-28%服裝類：22-28%化妝品：22-28%（對于部分知名品牌化妝品，商場會提供裝修費補貼）珠寶：20-23%平均的扣點為24%：通過對于這些典型的商業項目的分析，其平均扣點在24%的水平。主要商場加大賣場項目位租金：由于合肥主要的大型零售物業已扣點的形式為主，而租金僅限于部分商場加大賣場項目的首層鋪位租金，所以有一定局限性。項目之間租金差別較大：由于項目的區位，經營方式，品牌等因素，造成這些商業項目之間租金差別較大。最高的如定位高端的信地城市廣場、正在經營中的新都會購物廣場，元一時代廣場等。租金最低是目前還在招商階段的吉瑞泰盛國際生活廣場。平均租金：合肥市部分典型的零

56、售物業的平均租金為6.9元/平方米/天。合肥市部分商業項目售價分析48未來供應有部分為銷售型項目：未來供應的商業項目中，有部分是由開發商持有，只租不售的項目，同時也有有部分銷售型商業項目。蜀山區項目的價格趨同：可以發現新都會購物廣場，其為現有經營中的物業，且區位很好，價格較高。平均售價：這些典型的銷售型商業物業的平均售價為26,805元/平方米。合肥各主要商場較少以租金形式支付（除了一些以大賣場加底商的形式的商場），多以扣點的形式結算，其平均扣點基本在21%-26%的區間內。不同的商品其扣點有所不同：不同的商品其扣點會有差別。通過對于這些典型的商業項目的分析，其平均扣點在24%的水平。由于合肥

57、主要的大型零售物業已扣點的形式為主，而租金僅限于部分商場加大賣場項目的首層鋪位租金，所以有一定局限性。由于項目的區位，經營方式，品牌等因素，造成這些商業項目之間租金差別較大。最高的如定位高端的信地城市廣場、正在經營中的新都會購物廣場，元一時代廣場等。租金最低是目前還在招商階段的吉瑞泰盛國際生活廣場。未來供應的商業項目中，有部分是由開發商持有，只租不售的項目，同時也有有部分銷售型商業項目。可以發現新都會購物廣場，其為現有經營中的物業，且區位很好，價格較高。這些典型的銷售型商業物業的平均售價為26,805元/平方米。合肥市零售物業研究小結49合肥商業整體商業布局分為四個主要商圈為三孝口商圈、四牌樓

58、商圈、元一商圈、馬鞍山路商圈。合肥的大型商業項目在1998年以前市場早期的供應較少，1999年至2003年是市場供應低谷期，2004年后隨著合肥的零售市場不斷發展，合肥的大型零售市場開始升級，大量新型百貨和部分購物中心的項目開始進入市場。隨著合肥經濟的不斷快速發展，合肥人均可支配收入的提高，合肥的消費者的消費模式有了較大的改變，從單純的購物向著購物、餐飲、娛樂為一體的方向發展。合肥未來可甄別的大型商業項目的體量分布來看，未來項目的體量較現有供應的項目有擴大趨勢。合肥在2012年至2015年，可以甄別的大型商業項目的總體量達242萬平方米，預計將極大程度改變合肥的商業格局。同時合肥的商業的模式有

59、了較大的改變，從單純的購物功能的百貨向著購物、餐飲、娛樂為一體的購物中心方向發展，預計未來的合肥整體零售市場的競爭將會相當激烈。合肥各主要商場較少以租金形式支付，多以扣點的形式結算，其平均扣點基本在21%-26%的區間內?？梢园l現新都會購物廣場，其為現有經營中的物業，且區位很好，價格較高。這些典型的銷售型商業物業的平均售價為26,805元/平方米。4地塊及競品項目研究天鵝湖購物中心521.地塊基本情況2.地塊區位3.地塊周邊項目4.地塊定位5.地塊競品項目分析6.地塊SWOT分析7.小結地塊及競品項目研究-天鵝湖購物中心地塊基本情況-天鵝湖購物中心53天鵝湖購物中心位于合肥政務文化新區祁門路與

60、茂蔭路交口西北角ZWQTB-027地塊，毗鄰政務區天鵝湖畔，總用地面積為53580，建筑面積192432.23平方米。項目共分為A、B、C、D四個區域：A區為大型商業三層6萬平米，單層2萬平米（已簽約1.6萬平米給華潤蘇果超市）；B區為35層高層公寓式住宅；C區為西南商業樓0.8萬平米（已簽約租給湘鄂情飯店）；D區為地下商業及二層停車6萬平米（單層3萬平米）。原天鵝湖購物中心由來自希臘的投資商投資，作為政務區配套商業，是合肥市政府重點工程項目。項目相關經濟指標項目相關經濟指標面積面積規劃占地面積規劃占地面積53583.15 -商業用地面積商業用地面積7228.22 -住宅用地面積住宅用地面積8

61、622.13總建筑面積總建筑面積192432.23 地上建筑面積（不算增容部分）地上建筑面積（不算增容部分）129984.23 -北區商業（北區商業（A區）面積區）面積59985.15 -西南商業樓（西南商業樓（C區）面積區）面積7206.2 -公寓底商（公寓底商（B區）面積區）面積3690 地下建筑面積地下建筑面積50392名稱名稱數據數據(層高及柱距層高及柱距) -北區商業（北區商業（A區）區）6.4m+9m -西南商業樓（西南商業樓（C區）區）4.5m+8.7m -公寓底商（公寓底商（B區）區）6.4m+9m地塊區位及周邊-天鵝湖購物中心54項目位于政務區天鵝湖西岸祁門路優越區域。項目周

62、邊擁有大量的知名企業和事業單位，聚集了一批有消費能力和購買需求的高收入者。政務區辦公樓、商務廳，報業集團，廣電中心環繞四周，中國聯通、農村供銷社、國貿大廈、南區省立醫院。周邊有新8中、50中以及御龍灣、山水名城、麗景苑、華府駿苑等13個高檔小區。交通方面，坐落于合肥政務新區核心最為成熟區域，距離合肥其他區域的距離都較近，交通便利。南二環東流路、習友路和翡翠路是合肥市南北、東西走向的交通要道，路況良好，出行較為方便。13、20、128、129、162路公交線路經過項目，出行較為方便，交通網線遍及整個合肥市。經過習友路便可到達金寨路G206國道，區間交通快速便捷。規劃中的軌道4號線途經本案南面祁門

63、路。項目項目位置位置層數層數面積面積層高層高定位定位價格價格物業物業備注備注博澳麗苑博澳麗苑西二環路與黃山路交叉口4層單層480m13層4M，4層6M獨棟物業，無定位17000元 /m出售共6棟，最小的1000m，最大的4000m信旺華府俊苑信旺華府俊苑望江路與潛山路交叉口3層單層1.3萬m每層5.9M一樓，二樓樂購，三層餐飲，影院三層餐飲200元/M/月出租一樓，二樓休閑服飾百貨，三樓餐飲，一樓沿街屬于樂購福樂門國際廣福樂門國際廣場場長江西路與西二環交叉口4層單層1萬m1層6M,2層3層5.6，四層6.6M綜合休閑廣場一層4萬/M,四層1.7萬/M60%自持，40%出售6月份出招租價格，目前

64、只有賣價新華國際廣場新華國際廣場黃山路與潛山交口5萬m，商之都3萬m120元/平米/月開發商承諾反租6年華地秀頌道華地秀頌道皖和道沿街底商1萬3棟5.8m100元/平米/月開發商承諾反租6年2011年底開街華邦世貿城華邦世貿城潛山路和東流路交匯處1-4層10萬m4 m都市綜合體待定出租95000 m為銀泰百貨，5000 m為嘉禾影院新地中心新地中心潛山路與祁門路交口1-5層15萬m4.6 m城市綜合體待定出租百盛百貨、永輝超市、C&A、屈臣氏、俏江南等已簽約天徽商業廣場天徽商業廣場東流路與潛山路交口40萬m城市聯合體17500元 /m出售地塊周邊商業-天鵝湖購物中心55萬達廣場27000元/平

65、方米天徽商業廣場21000元/平方米本項目花花市街13500元/平方米地塊周邊公寓-天鵝湖購物中心56萬達廣場9000元/平方米華邦世貿城9800元/平方米本項目蔚藍商務港12000元/平方米地塊定位-天鵝湖購物中心57整體定位政府文化新區代表性綜合體項目，商業之星政府期望及要求功能定位應與政務區整體商業規劃要求一致，商業定位應為中高檔商業設施開發商自身需求希望能充分回籠投成本希望充分利用地塊本身優良的景觀和交通資源希望能夠打造出本區域標志性建筑。地塊自身條件政務區的城市副中心發展潛力不容小視。本地塊位于政務區核心區域，可及性及可視性俱佳，自身條件較好。市場需求合肥房地產雖蓬勃發展但一直缺少真

66、正意義的高品質綜合性物業項目。綜合性物業不能只依靠單一物業獲得成功，必須靠各物業的協同效應的配合才能成功。地塊重點競品項目（商業）-天鵝湖購物中心58天徽商業廣場項目經濟技術指標開發商/ 運營商 安徽天徽集團/政務區投資公司 地理位置 政務新區東流路南側，國際花都對面 開業時間 一期2009年10月完工，二三期預計2012年以后完工 商業面積 共15萬平方米，一期天古玩城約3萬平 方米，二三期商業步行街、精品購物 城、影視娛樂城共約12萬平方米 商業業態 合肥古玩城、商業步行街、餐飲街、 精品購物城、影視娛樂城 總層數 一期古玩城地上4層，地下1層。 主力銷售面積 30- 100平方米 售價

67、首層人民幣30,000元/平方米， 二層人民幣17,000元/平方米， 負一層人民幣15,000/平方米，三、四層暫不出售 地理位置：天徽商業廣場是距離本項目較近的主要商業項目之一，位于望流路南側，國際花都對面，開發完成后，會對我們的項目有一定的競爭。商業體量：該項目為大型商業項目，共15萬平方米，一期天古玩城約3萬平方米，二期商業步行街、精品購物城、影視娛樂城共約12萬平方米。項目售價：首層人民幣30,000元/平方米，二層人民幣17,000元/平方米。地塊重點競品項目（商業）-天鵝湖購物中心59華邦光明世家地理位置：華邦光明世家，位于望江路與潛山路交口。商業體量：共10萬平方米，分4個區，

68、其中1個區委“美家居”廣場，為建材家居軟裝專業店，只租不售。項目售價：根據樓層不同，人民幣7,000-20,000元/平方米，5年包租，年收益率8%項目經濟技術指標開發商/ 運營商上海農工商房地產集團、合肥華泰集 團地理位置望江路與潛山路交口開業時間第一期2009年商業面積共10萬平方米，分4個區，其中1個區 委“ 美家居” 廣場，為建材家居軟裝專 業店，只租不售。商業業態“ 美家居” 廣場，為建材家居軟裝專業 店、購物中心主力銷售面積10- 40平方米車位600個售價 首層臨街人民幣20,000元/平方米， 內鋪人民幣12,000元/平方米 二三層人民幣10,000元/平方米 四層人民幣7,

69、000/平方米 5年包租，年收益率8%地塊重點競品項目（商業）-天鵝湖購物中心60信旺華府駿苑商業體量：信旺華府駿苑是位于望江路的一個大型綜合項目，值得注意的是該項目的商業體量相等大，包括一個1萬平方米的建材城，8萬平方米的大型購物中心。樓層布局：共4層，其中二層為TESCO樂購，其余樓層以20-30平方米的小單元面積出售，目前已經售完，之前出售的價格首層為25,000元/平方米。項目經濟技術指標開發商/ 運營商古井集團安徽瑞景商業有限責任公司地理位置望江路與潛山路交匯處開業時間2010年商業面積90,000平方米主力出售面積20- 30 平方米總層數共四層，二層為TESC O樂購，其余樓 層

70、出售主力店TESC O樂購售價首層人民幣25,000元/平方米地塊重點競品項目（公寓）-天鵝湖購物中心61吉瑞泰盛大型城市綜合體項目，總建筑面積22萬平方米，包含零售、餐飲、娛樂、休閑、影視、健身、商業、居住等功能，并引進了麥德龍超市、上海百聯集團旗下好美家家具建材超市和友邦家私，未來還規劃有五星級酒店和街區商業，對周邊將產生巨大的輻射力。售價：9000元/平方米地址：包河區東流路45號，近政務新區開發商：合肥驊晉達置業有限公司交房時間：2010年建筑體量：15,315平方米樓層：16層，其中1-6層為商業，7-16層為公寓得房率：73%單元分割：40-71平方米戶數：240套交房標準：精裝車

71、位：166個客梯：5部，五梯二十四戶物管公司：第一太平戴維斯地塊SWOT分析-天鵝湖購物中心62優勢優勢位于政務新區的核心區位，該區域的發展有著高起點、高標準的整體規劃。地塊附近有重要的市政設施，包括市體育中心、合肥大劇院、合肥藝術館、廣電中心等文化藝術項目為該地塊提供了良好的文化體育休閑配套設施。項目緊鄰天鵝湖水景，景觀資源非常豐富，且未來有大量的高端寫字樓和已有高檔住宅聚集，形成規模效應，潛在消費群體多元，消費能力強。項目周邊未來有軌道交通規劃，建成后其交通可及性將大大提升。劣勢劣勢項目周邊仍以政務、居住、辦公、教育為主，項目所處的政務新區目前新商業中心（商圈氛圍）尚未形成，需要時間和成本

72、來培養。目前區域位置附近的公共交通條件一般，因而出行相對不便。挑戰挑戰合肥全市在2009年至2014年，可以甄別的大型商業項目的總體量達341萬平方米，預計將極大程度改變合肥的商業格局。其中政務新區的供應面積達到約39萬。合肥全市的新增大型零售物業面積已大大超過之前已有零售物業的面積。屆時，預計市場競爭將非常激烈。機遇機遇合肥市的整體經濟發展勢頭良好，全市GDP總量持續保持兩位數增長，居民人均可支配收入和消費性支出也一直保持高速增長，消費能力大幅提高。作為合肥市政府的重點規劃區域，統一的規劃設計具有整體乘數效應，將形成一個高端的行政文化商務區。項目原屬于政府企業項目，規劃設計、功能設置、項目容

73、積率、舒適度等均有良好表現，有利于打造項目品牌。地塊小結-天鵝湖購物中心63項目原屬于政府企業項目，本企業因國有開發企業退出房地產開發而接手本項目，項目自身屬性及其良好。從位置看，項目位于政務新區核心區域，政務新區的快速發展將促使新區商圈的形成。但是，目前項目周邊包括中國聯通、安徽省出版社等多個大型企事業單位及已入住的高檔社區，尚未形成有規模的商業中心。本項目是政府規劃預留的商業中心項目，其入市將彌補這一空白，并逐步引領形成一個新的市級商圈。5附部分商業數據商業地產項目供銷情況合肥市2008年至今商業地產項目供應、銷售面積及價格走勢65商業地產行政區價格比較2011年至今各行政區商業地產價格走

74、勢情況66商業項目成交情況合肥市2012-02-01至2012-02-29商業項目成交排行榜67項目名稱項目名稱區域區域環線環線成交面積成交面積(M)(M)成交套數成交套數( (套套) )成交均價成交均價( (元元/M)/M)成交金額成交金額( (元元) )富世廣場富世廣場廬陽區一環內90267,9526,142,155中環城中環城經濟區二環外1,554938,52059,844,420華地華地學府名都學府名都蜀山區一二環50137,7001,867,281W1003W1003地塊地塊蜀山區一二環287432,3969,284,694通和易居時代通和易居時代蜀山區一二環74131,0002,2

75、98,960港匯廣場港匯廣場蜀山區一二環192230,0875,782,732水墨蘭庭水墨蘭庭政務區一二環105128,6002,994,992天鵝湖萬達廣場天鵝湖萬達廣場政務區二環外7,0721227,303193,072,000寶業寶業桐城綠苑桐城綠苑包河區一二環441325,69611,337,250和昌和昌都匯華府都匯華府包河區一二環66225,3001,680,679百協大溪地百協大溪地蜀山區一二環316424,5037,745,012星隆購物廣場星隆購物廣場政務區二環外334524,3608,126,363博澳名苑博澳名苑瑤海區二環外27123,600631,300S0903S09

76、03地塊地塊包河區一二環240223,5195,635,018金鼎國際廣場金鼎國際廣場廬陽區一環內697523,40016,309,100百樂門百樂門悅府悅府經濟區二環外90223,2002,098,672福樂門國際廣場福樂門國際廣場蜀山區一二環92321,8002,010,178御龍灣御龍灣政務區二環外83221,2001,754,088天山大廈天山大廈濱湖區二環外1,643321,00034,507,160信旺華府駿苑信旺華府駿苑蜀山區一二環2,18811819,65743,013,460商業地產項目銷售情況合肥市2011-09-01至2012-02-29政務區商業項目成交排行68項目名稱

77、項目名稱區域區域環線環線成交面積成交面積(M)(M)成交套數成交套數( (套套) )成交均價成交均價( (元元/M)/M)成交金額成交金額( (元元) )振業山水名城振業山水名城政務區二環外75130,0012,261,142岸上玫瑰岸上玫瑰政務區二環外325427,3358,873,614天鵝湖萬達廣場天鵝湖萬達廣場政務區二環外8,8672826,582235,707,300白天鵝國際商務中心白天鵝國際商務中心政務區二環外443125,70011,391,530置地廣場置地廣場政務區二環外173424,5864,248,772國建香榭水都國建香榭水都政務區二環外363623,1738,420,688星隆購物廣場星隆購物廣場政務區二環外2,4324823,14456,291,400水墨蘭庭水墨蘭庭政務區一二環3,1831821,77369,310,300綠地綠地內森莊園內森莊園政務區二環外2,289421,48349,167,080御龍灣御龍灣政務區二環外83221,2001,754,088Thanks!