1、多層疊院產(chǎn)品研發(fā)多層疊院產(chǎn)品研發(fā)R D OF MULTI-LAYER VILLA PRODUCTS世界再大研發(fā)機(jī)構(gòu)：研發(fā)時(shí)間：2018/8-2019/01總要回家人生再大不過(guò)一個(gè)院子理想居所序論I N T R O D U C T I O N中國(guó)人的中國(guó)人的理想居所理想居所共同特點(diǎn)：共同特點(diǎn)：1.擁有多層次院落；2.擁有專屬入戶系統(tǒng)；3.注重居所中的精神追求；4.展示中國(guó)特有的審美觀和生活價(jià)值觀。目前，一系列國(guó)家規(guī)定將別墅類用地列入了禁止用地項(xiàng)目目錄當(dāng)中，聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅受到嚴(yán)格限制。而隨著城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及進(jìn)程加快，以中產(chǎn)階級(jí)為代表的首置首改客群基數(shù)在不斷擴(kuò)大，墅類產(chǎn)品需求增加。疊加別墅經(jīng)

2、過(guò)大浪淘沙，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，產(chǎn)品日漸成熟。現(xiàn)狀概述現(xiàn)狀概述疊院產(chǎn)品功能介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。它以營(yíng)造有天、有地、有層疊錯(cuò)落花園的私密生活空間，實(shí)惠于獨(dú)棟別墅的價(jià)格，在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟地形成熱銷。疊院產(chǎn)品疊院產(chǎn)品從第一代簡(jiǎn)單疊加產(chǎn)品，第二代院落式疊墅產(chǎn)品，到現(xiàn)在，第三代垂直疊加院落式疊院產(chǎn)品的出現(xiàn)，承載著中產(chǎn)客群對(duì)低密度生活渴望，也成為高壓新政下墅類產(chǎn)品的必然出路之一，其研究?jī)r(jià)值可見(jiàn)一斑。關(guān)于疊院Answer:1.疊院，本為疊榭，意為依山而建的層疊建筑。2.現(xiàn)多指一棟樓由兩至三戶人家上下相疊，經(jīng)常為全復(fù)式戶型， 有 底層送花園，頂層送露臺(tái)等形式。3.

3、疊院的演變是通過(guò)園林的研究和演繹，把園林的平面空間想象為立體的豎向布局，將二維的平面分成一個(gè)個(gè) 單 元 ，進(jìn)行拆離，再豎向疊加， 從 而 形成一種多層分布、錯(cuò)落有序的垂直園林形象。疊院疊院是什么？是什么？Answer:1.疊院能夠提高項(xiàng)目的得墅率以及贈(zèng)送客戶院落的面積，提升地上土地利用率，保證項(xiàng)目貨值最大化。2.疊院能保證足夠的地下贈(zèng)送率，提升地下空間利用率。3.傳統(tǒng)別墅受制于容積率，往往出現(xiàn)在城市的遠(yuǎn)郊位置。疊墅成為高容積率下打破產(chǎn)品桎梏的突破口，可以占據(jù)城市優(yōu)質(zhì)地段。疊院疊院優(yōu)勢(shì)有什么？?jī)?yōu)勢(shì)有什么？Answer:1.隨著土地高效利用的規(guī)劃導(dǎo)則及房?jī)r(jià)不斷的走高的樓市現(xiàn)狀，大部分地產(chǎn)項(xiàng)目都出現(xiàn)

4、了極端利用建筑密度提高地塊貨值的現(xiàn)象。而多層高密的疊院產(chǎn)品一直是提高地塊貨值的重要組成。2.優(yōu)秀的疊院產(chǎn)品，不僅能讓品質(zhì)感優(yōu)于一般傳統(tǒng)樓市產(chǎn)品，更是能成為創(chuàng)造附加值的王牌。因此研發(fā)此類多層院墅產(chǎn)品有著強(qiáng)烈的緊迫性。疊疊院院研發(fā)的意義是什么？研發(fā)的意義是什么？土木鋪淘寶店：https:/ 本次研發(fā)范圍僅包含聯(lián)發(fā)杭州良渚項(xiàng)目疊院產(chǎn)品。容積率：容積率：1.21.2效果展示效果展示區(qū)位區(qū)位主要內(nèi)容及結(jié)論區(qū)域意義1.項(xiàng)目位于良渚新板塊，是杭州稀有的低密住區(qū)之一；良渚新城打造文化產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公、居住于一體的生態(tài)新城；2.項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育、交通規(guī)劃完善；3.良渚申遺，有望成為杭州第三個(gè)世界遺產(chǎn)；指標(biāo)及四至

5、1.項(xiàng)目四至：東至良渚大道、南至良平路、西至張家壩港、北至良渚港；項(xiàng)目位于藏瓏玉墅項(xiàng)目正北面，與藏瓏玉墅一路之隔；2.地塊占地面積94927，容積率1.2，建筑面積113912；資源與配套教育配套：新城一小、良渚一小、良渚一中、中國(guó)美院商業(yè)配套：永旺夢(mèng)樂(lè)城、平高創(chuàng)業(yè)城、未來(lái)之光景觀配套：良渚遺址公園；張家壩港河景觀資源；產(chǎn)業(yè)配套：夢(mèng)棲小鎮(zhèn)價(jià)值提升1.良渚申遺預(yù)計(jì)19年成功，板塊利好；2.中國(guó)美院良渚校區(qū)已完成規(guī)劃，帶動(dòng)人文產(chǎn)業(yè)發(fā)展；3.高端會(huì)所打造貼心園區(qū)服務(wù)體系；良渚文化村良渚文化村聯(lián)發(fā)良渚聯(lián)發(fā)良渚西溪濕地西溪濕地西湖西湖整體定位整體定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶客戶定位定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位城市首

6、次改善型城市首次改善型客戶定位為客戶定位為社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)有社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)有家庭的中青年人士家庭的中青年人士，已在主，已在主城區(qū)置業(yè)，同時(shí)已解決學(xué)區(qū)城區(qū)置業(yè)，同時(shí)已解決學(xué)區(qū)問(wèn)題，向往田園生活，樂(lè)于問(wèn)題，向往田園生活，樂(lè)于轉(zhuǎn)換生活場(chǎng)景；轉(zhuǎn)換生活場(chǎng)景；注重注重品質(zhì)，合理控制面積，品質(zhì)，合理控制面積，尋找產(chǎn)品差異化以創(chuàng)新引領(lǐng)尋找產(chǎn)品差異化以創(chuàng)新引領(lǐng)市場(chǎng)，以控總價(jià)帶動(dòng)熱銷。市場(chǎng)，以控總價(jià)帶動(dòng)熱銷。120120- -140140為區(qū)域內(nèi)外的改為區(qū)域內(nèi)外的改善型需求旺盛，且具有較高善型需求旺盛，且具有較高的溢價(jià)能力的溢價(jià)能力；400400- -600600萬(wàn)萬(wàn)/ /套套總圖設(shè)計(jì)總圖設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總指標(biāo)單位

7、用地性質(zhì)住宅用地總用地面積94927.00 總建筑面積218214.73 地上計(jì)容建筑面積113912.40 其中住宅建筑面積113033.57 其中合院30724.37 疊拼59317.37 洋房22991.83 配套878.83 其中物業(yè)管理辦公用房341.74 物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房455.65 會(huì)所電梯18.20 開(kāi)閉所63.24 容積率1.20 地下建筑面積104302.33 其中地下夾層面積21108.32 地下一層面積83194.01 其中地下車庫(kù)面積51553.82 非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積3175.95 地庫(kù)下躍贈(zèng)送面積26128.28 其中合院贈(zèng)送面積14074.41 疊墅贈(zèng)送面積12053.

8、87 可售儲(chǔ)藏間面積874.56 會(huì)所面積1461.40 建筑基底面積28478.10 建筑密度30.00%綠地面積28478.10 綠地率30.00%總戶數(shù)811 戶總?cè)藬?shù)2595 人選選址址客客戶戶產(chǎn)品形象產(chǎn)品形象產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位景景觀觀建建筑筑近郊，有快速道路可達(dá)，低容積率，自然風(fēng)景資源優(yōu)渥城市中產(chǎn)階級(jí)以快速?gòu)?fù)制和推進(jìn)為目標(biāo)有較高溢價(jià)現(xiàn)代亞洲、傳統(tǒng)意境園中有房、房中有院豐富多變的空間體驗(yàn)獨(dú)特的構(gòu)景手法輕巧素雅的景觀構(gòu)筑發(fā)揚(yáng)東韻西技材料替換工藝創(chuàng)新融合古典現(xiàn)代宅院合一內(nèi)外交流推敲宜人尺度戶型尺度院落尺度聯(lián)發(fā)良渚聯(lián)發(fā)良渚產(chǎn)品產(chǎn)品聯(lián)聯(lián)發(fā)良渚項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵要素發(fā)良渚項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵要素規(guī)規(guī)劃劃規(guī)劃設(shè)計(jì)

9、規(guī)劃設(shè)計(jì)疊院產(chǎn)品分布疊院產(chǎn)品分布AABBA戶型庭院A戶型庭院B戶型庭院B戶型庭院B戶型庭院D戶型庭院D戶型庭院C戶型庭院C戶型庭院B戶型庭院疊院一層平面圖戶型編號(hào)套型面積戶型結(jié)構(gòu)套房數(shù)客餐廳南向面寬數(shù)南向面寬庭院A下疊邊套115.74四房?jī)蓮d三衛(wèi)1南北向通廳，4.0*7.1311.544.84B下疊中間套116.20四房?jī)蓮d三衛(wèi)1南北向通廳，4.0*7.1311.544.35ABBA疊疊院院二層平面圖二層平面圖戶型編號(hào)套型面積戶型結(jié)構(gòu)套房數(shù)客餐廳南向面寬數(shù)南向面寬庭院A下疊邊套115.74四房?jī)蓮d三衛(wèi)1南北向通廳，4.0*7.1311.544.84B下疊中間套116.20四房?jī)蓮d三衛(wèi)1南北向通

10、廳，4.0*7.1311.544.35C疊疊院院三層平面圖三層平面圖戶型編號(hào)套型面積戶型結(jié)構(gòu)套房數(shù)客餐廳南向面寬數(shù)南向面寬庭院C中疊140.20四房?jī)蓮d三衛(wèi)2東西向橫廳，7.5*3.9415.526.22D上疊140.56四房?jī)蓮d三衛(wèi)2東西向橫廳，7.5*3.951922.25CCDD疊疊院院四層平面圖四層平面圖戶型編號(hào)套型面積戶型結(jié)構(gòu)套房數(shù)客餐廳南向面寬數(shù)南向面寬庭院C中疊140.20四房?jī)蓮d三衛(wèi)2東西向橫廳，7.5*3.9415.526.22D上疊140.56四房?jī)蓮d三衛(wèi)2東西向橫廳，7.5*3.951922.25DD疊疊院院五層平面圖五層平面圖戶型編號(hào)套型面積戶型結(jié)構(gòu)套房數(shù)客餐廳南向面寬

11、數(shù)南向面寬庭院C中疊140.20四房?jī)蓮d三衛(wèi)2東西向橫廳，7.5*3.9415.526.22D上疊140.56四房?jī)蓮d三衛(wèi)2東西向橫廳，7.5*3.951922.25疊疊院院地下一層（夾層）地下一層（夾層）平面圖平面圖DCBBAACD疊疊院院地下二層平面圖地下二層平面圖ABBACCDD設(shè)計(jì)解讀設(shè)計(jì)解讀The Design Interpretation土地高效利用導(dǎo)則下，土地高效利用導(dǎo)則下，通過(guò)疊墅產(chǎn)品平衡利用率與產(chǎn)品力的新思路通過(guò)疊墅產(chǎn)品平衡利用率與產(chǎn)品力的新思路:思路一：打造高效率代表性的規(guī)劃升級(jí)規(guī)劃升級(jí)；思路二：基于客戶深度需求的品質(zhì)提升品質(zhì)提升；思路三：解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的豐厚贈(zèng)送豐厚贈(zèng)送；

12、思路四：針對(duì)主流中產(chǎn)客群的產(chǎn)品總價(jià)控制總價(jià)控制；思路五：催化傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合的造型定制造型定制；思路六：設(shè)計(jì)低成本高安全性的結(jié)構(gòu)模式結(jié)構(gòu)模式。規(guī)劃升級(jí)規(guī)劃升級(jí)思 路 一高貨值與低密度的杠桿調(diào)節(jié)；強(qiáng)標(biāo)桿與低風(fēng)險(xiǎn)的平衡需求。Conception高貨高貨值值與低密度低密度的杠桿調(diào)節(jié)在滿足在滿足建筑密度的限制建筑密度的限制條件下條件下提高多層低密產(chǎn)品占比提高多層低密產(chǎn)品占比能實(shí)現(xiàn)貨值最大化能實(shí)現(xiàn)貨值最大化建筑建筑密度密度30%30%30%30%3 3層別墅層別墅多層疊院多層疊院貨值貨值貨值貨值346m346m330m330m320m320m288m288m298m298m用地面積：用地面積：949279

13、4927容積率：容積率： 1.21.2建筑建筑高度高度：15m15m建筑密度建筑密度：3030%綠地率綠地率： 30%30%為直觀展示疊墅產(chǎn)品在數(shù)據(jù)指標(biāo)上的優(yōu)勢(shì)，驗(yàn)證其高貨值與低密度的杠桿調(diào)節(jié)作用，現(xiàn)將聯(lián)發(fā)良渚19#地作為基礎(chǔ)條件，對(duì)洋房產(chǎn)品、別墅產(chǎn)品、疊墅產(chǎn)品進(jìn)行強(qiáng)排對(duì)比。強(qiáng)排對(duì)比C O M P A R I S O N強(qiáng)排對(duì)比C O M P A R I S O N層數(shù): 5F戶型種類: 3套單棟建筑面積：1139.12m2多層洋房多層洋房聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅層數(shù): 3F戶型種類：2套單棟建筑面積：160m2 和150m2疊 墅疊 墅層數(shù): 5F戶型種類: 4套單棟建筑面積：1199.08m2平均

14、層數(shù)平均層數(shù)= =容積率容積率/ /建筑密度建筑密度平均層數(shù)平均層數(shù)= =1.2/0.3= 1.2/0.3= 4 4層層建筑高度：建筑高度：15m15m=15/3=15/3=5 5層層在滿足在滿足建筑密度建筑密度30%30%條件下條件下提高低密產(chǎn)品提高低密產(chǎn)品貨值最大化貨值最大化產(chǎn)品類型為產(chǎn)品類型為3 3- -5 5層層產(chǎn)品選擇產(chǎn)品選擇：類別面積（）貨值（億元）洋房113912.432.52疊拼合院總計(jì)113912.432.52本方案要求總計(jì)容113912.4113912.4密度23.89%30%強(qiáng)排方案一強(qiáng)排方案一純洋房純洋房純洋房，容積率滿足，密度寬裕，但戶型均為三面寬，品質(zhì)較差，總貨值低

15、；類別面積（）貨值（億元）洋房疊拼合院7250532.63總計(jì)7250532.63本方案要求總計(jì)容72505113912.4密度35%30%強(qiáng)排方案二強(qiáng)排方案二純純合院合院方案二純合院，品質(zhì)很好，但密度超標(biāo)，容積率做不足；類別面積（）貨值（億元）洋房疊拼113912.445.56合院總計(jì)113912.445.56本方案要求總計(jì)容113912.4113912.4密度29.79%30%強(qiáng)排方案三強(qiáng)排方案三純疊墅純疊墅方案三純疊墅，品質(zhì)較好，容積率滿足，總貨值最高，但密度較為緊張。方案一純洋房，容積率滿足，密度寬裕，但戶型均為三面寬，品質(zhì)較差，總貨值低；方案二純合院，品質(zhì)很好，但密度超標(biāo)，容積率做不

16、足；方案三純疊墅，品質(zhì)較好，容積率滿足，總貨值最高，但密度較為緊張。綜合來(lái)說(shuō)，疊墅方案是既能滿足容積率，又能保證品質(zhì)，還能提高貨值的選擇！綜合來(lái)說(shuō)，疊墅方案是既能滿足容積率，又能保證品質(zhì)，還能提高貨值的選擇！方案一強(qiáng)排對(duì)比C O M P A R I S O N方案二方案三強(qiáng)強(qiáng)標(biāo)桿標(biāo)桿與低風(fēng)險(xiǎn)低風(fēng)險(xiǎn)的平衡需求。市場(chǎng)火爆市場(chǎng)火爆市場(chǎng)調(diào)研RESEARCH201220132014201520162017供應(yīng)面積（萬(wàn)方）6.607.506.856.935.377.51成交面積（萬(wàn)方）3.474.924.856.619.5612.90成交均價(jià)（元/）2674221557227412309423727291

17、00267422155722741230942372729100050001000015000200002500030000350000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002012-2017良渚別墅供需量?jī)r(jià)本研發(fā)產(chǎn)品所屬杭州良渚板塊別墅，13-15年間供大于求，價(jià)格穩(wěn)定在2.1-2.3萬(wàn)/ ，16年起供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，成交量和成交價(jià)大幅上升，疊墅具有較高的溢價(jià)能力。市場(chǎng)調(diào)研綜合來(lái)說(shuō)，疊墅產(chǎn)品需求高，去化快，風(fēng)險(xiǎn)低，標(biāo)桿性強(qiáng)！綜合來(lái)說(shuō)，疊墅產(chǎn)品需求高，去化快，風(fēng)險(xiǎn)低，標(biāo)桿性強(qiáng)！RESEARCH品質(zhì)提升品質(zhì)提升多重院落，傳統(tǒng)園林生活氛圍；獨(dú)立入戶，私屬府邸式感受；室內(nèi)定

18、制，尊貴酒店式體驗(yàn)。思 路 二Conception傳統(tǒng)園林、有機(jī)布局功能劃分、空間拆分豎向疊加、垂直園林園林院落一直是國(guó)人理想中的居所。而本產(chǎn)品多重院落多重院落的理想是通過(guò)庭院垂直式布局垂直式布局方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。連接方式由水平式的連廊變成垂直式的電梯，庭院實(shí)現(xiàn)從平面化到立體化立體化的轉(zhuǎn)變，營(yíng)造傳統(tǒng)園林生活氛圍，加強(qiáng)居住舒適感。垂直式庭院ANALYSIS傳統(tǒng)疊加產(chǎn)品疊院產(chǎn)品垂直式庭院垂直式庭院以地面庭院與空中庭院共存地面庭院與空中庭院共存的的形式形式落位在戶型產(chǎn)品上。ANALYSIS垂直式庭院ANALYSISA戶型1、2F 獨(dú)立南向院落B戶型1、2F 獨(dú)立南北院落垂直式庭院將平面的院墅變成立體的院

19、墅，挖掘了產(chǎn)品價(jià)值，提升了產(chǎn)品品質(zhì)。挖掘了產(chǎn)品價(jià)值，提升了產(chǎn)品品質(zhì)。垂直式庭院ANALYSISC戶型3、4F 獨(dú)立北向院落+空中庭院，垂直連接D戶型4、5F 獨(dú)立北向院落+空中庭院，垂直連接垂直式庭院將平面的院墅變成立體的院墅，挖掘了產(chǎn)品價(jià)值，提升了產(chǎn)品品質(zhì)。挖掘了產(chǎn)品價(jià)值，提升了產(chǎn)品品質(zhì)。庭院效果圖庭院效果圖白砂綠島景觀石橋入戶平臺(tái)孤植樹(shù)1234512345圖 例庭院效果圖庭院效果圖庭院效果圖庭院效果圖入戶花園露臺(tái)全獨(dú)立式入戶在合理配置戶型的前提下，將產(chǎn)品做成了一梯一戶形式。全獨(dú)立式入戶保證了用戶私密性，提升產(chǎn)品墅質(zhì)感產(chǎn)品墅質(zhì)感。ANALYSIS入戶效果圖入戶效果圖鐵藝門私家庭院綠籬圍墻宅間

20、道路1234圖 例1234入戶效果圖入戶效果圖疊墅院門平面圖疊墅院門平面圖疊墅院門立面圖疊墅院門立面圖綠籬墻LOGO、門牌、對(duì)講器、信報(bào)箱米色石材（顏色同建筑外立面）深咖色鐵藝門壓頂（鋁板刷深咖漆）入戶效果圖入戶效果圖入戶效果圖入戶效果圖品味化室內(nèi)定制ANALYSIS室內(nèi)設(shè)計(jì)定位采用與建筑相匹配的品質(zhì)設(shè)計(jì)定位，營(yíng)造空間的舒適性，不盲目對(duì)其材料及配置。生活化、藝術(shù)化、品味化生活化、藝術(shù)化、品味化風(fēng)格選擇風(fēng)格選擇穩(wěn)重與傳承穩(wěn)重與傳承用現(xiàn)代簡(jiǎn)練的語(yǔ)言全是傳統(tǒng)藝術(shù)的精髓穩(wěn)重而大氣又不失家的溫暖贈(zèng)送豐厚贈(zèng)送豐厚超多附加，超高溢價(jià)。思 路 三Conception二層平面圖二層平面圖一層平面圖一層平面圖下疊

21、下疊AA戶型平面圖戶型平面圖AA戶型戶型：戶型戶型面積：面積：115.74m2115.74m2建筑面寬：建筑面寬：11.5m11.5m合計(jì)贈(zèng)送面積：合計(jì)贈(zèng)送面積：135.09m135.09m2 2贈(zèng)送分類：贈(zèng)送分類：庭院：44.84m2陽(yáng)臺(tái)：3.78m2露臺(tái)：0m2飄窗：0m2設(shè)備：2.88m2上空：14.06m2地下室：69.53m2可改造空間下疊下疊AA戶型平面圖戶型平面圖地下一層平面圖地下一層平面圖地下二地下二層平面圖層平面圖共用車位共用車位一層平面圖一層平面圖二層平面圖二層平面圖B B戶型：戶型：戶型面積：戶型面積：116.20m2116.20m2建筑面寬：建筑面寬：11.5m11.5

22、m合計(jì)贈(zèng)送面積：合計(jì)贈(zèng)送面積：129.09m2129.09m2贈(zèng)送分類贈(zèng)送分類：庭院：44.35m2陽(yáng)臺(tái)：3.69m2露臺(tái)：0m2飄窗：2.31m2設(shè)備：0m2上空：13.91m2地下室：64.83m2下疊下疊B B戶型平面圖戶型平面圖可改造空間下疊下疊B B戶型平面圖戶型平面圖地下一層平面圖地下一層平面圖地下二地下二層平面圖層平面圖共用車位共用車位三層平面圖三層平面圖四層平面圖四層平面圖CC戶型戶型：戶型戶型面積面積：140.20m140.20m2 2建筑面寬：建筑面寬：15.515.5mm合計(jì)贈(zèng)送面積：合計(jì)贈(zèng)送面積：121.46m121.46m2 2贈(zèng)送分類贈(zèng)送分類：庭院：26.22m2陽(yáng)

23、臺(tái)：7.47m2露臺(tái)：22.88m2飄窗：2.31m2設(shè)備：3.23m2上空：14.44m2地下室：44.91m2中中疊疊CC戶型平面圖戶型平面圖可改造空間中疊中疊CC戶型平面圖戶型平面圖地下二層平面圖地下二層平面圖地下一地下一層平面圖層平面圖一一層平面圖層平面圖共用車位共用車位四層平面圖四層平面圖五層平面圖五層平面圖D D戶型戶型：戶型戶型面積面積：140.56m140.56m2 2建筑面寬：建筑面寬：1 19 9mm合計(jì)贈(zèng)送面積：合計(jì)贈(zèng)送面積：112.64m112.64m2 2贈(zèng)送分類贈(zèng)送分類：庭院：22.25m2陽(yáng)臺(tái)：3.69m2露臺(tái)：41.08m2飄窗：2.31m2設(shè)備：0m2上空：9

24、.90m2地下室：33.41m2上上疊疊D D戶型平面圖戶型平面圖可改造空間上疊上疊D D戶型平面圖戶型平面圖地下二層平面圖地下二層平面圖地下一地下一層平面圖層平面圖一一層平面圖層平面圖共用車位共用車位贈(zèng)送分析ANALYSIS戶型贈(zèng)送率最低戶型贈(zèng)送率最低80%80%，最高達(dá)到，最高達(dá)到116.7%116.7%。相比一般市場(chǎng)墅類產(chǎn)品擁有超高溢價(jià)能力。相比一般市場(chǎng)墅類產(chǎn)品擁有超高溢價(jià)能力。戶型編號(hào)套型面積戶型結(jié)構(gòu)套房數(shù)客餐廳衛(wèi)生間南向面寬數(shù) 南向面寬贈(zèng)送贈(zèng)送合計(jì)庭院陽(yáng)臺(tái)（半贈(zèng)送）露臺(tái)飄窗設(shè)備上空 地下室A下疊邊套115.74四房?jī)蓮d三衛(wèi)1南北向通廳，4.0*7.12明1暗311.544.843.7

25、8002.8814.06 69.53 135.09B下疊中間套116.20四房?jī)蓮d三衛(wèi)1南北向通廳，4.0*7.12明1暗311.544.353.6902.31013.91 64.83 129.09C中疊140.20四房?jī)蓮d三衛(wèi)2東西向橫廳，7.5*3.92明1暗415.526.227.4722.882.313.2314.44 44.91 121.46D上疊140.56四房?jī)蓮d三衛(wèi)2東西向橫廳，7.5*3.93明51922.253.6941.082.3109.9033.41 112.64總價(jià)控制總價(jià)控制Conception讓更多人能實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)。思 路 四總價(jià)分析傳統(tǒng)疊墅產(chǎn)品疊加方式多為上下兩層

26、整躍，這種方式多導(dǎo)致大戶型面積多超過(guò)市場(chǎng)所需戶型面積，總價(jià)高總價(jià)高，客戶群減少。小戶型則南向開(kāi)間數(shù)較少，別墅品質(zhì)不高，溢價(jià)率低溢價(jià)率低。130130180180180130ANALYSIS115140115140115140115140為滿足更多客戶期待，擴(kuò)大產(chǎn)品市場(chǎng)，減小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，本產(chǎn)品在傳統(tǒng)疊墅基礎(chǔ)上做了進(jìn)一步改進(jìn)，利用錯(cuò)躍方式，對(duì)戶型面積進(jìn)行控制，進(jìn)而控制總價(jià)，滿足客戶需求。產(chǎn)品推翻了市場(chǎng)常用布局，將疊院下疊戶型縮小，利用總價(jià)低總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)去克服底層戶型難銷售的問(wèn)題。同時(shí)，產(chǎn)品中所有戶型都擁有合適的南向開(kāi)間數(shù)，使產(chǎn)品溢價(jià)率均衡提升溢價(jià)率均衡提升。總價(jià)分析ANALYSIS造型定制造型

27、定制傳統(tǒng)雅致，營(yíng)造園林意韻。思 路 五Conception單體效果圖單體效果圖單體效果圖單體效果圖體塊細(xì)長(zhǎng)是本造型的難點(diǎn)，如何解決？按照最舒適的比例把體塊分成三段3個(gè)體塊互相連接，化零為整飄頂挑出，和建筑身段完美結(jié)合，展露出整潔、端莊、大氣的氣質(zhì)體塊分析南南立立面面ANALYSIS體塊細(xì)碎是本造型的難點(diǎn)，如何解決？把主要體塊挑出，突顯主要體塊，分為三段體塊分析北立北立面面3個(gè)體塊互相連接，化零為整飄頂挑出，和建筑身段完美結(jié)合，展露出整潔、端莊、大氣的氣質(zhì)ANALYSIS立面風(fēng)格分析新亞洲風(fēng)格新亞洲風(fēng)格以具有濃厚地域特色的傳統(tǒng)文化為根基，融入西方文化。把亞洲元素植入現(xiàn)代建筑語(yǔ)系，將傳統(tǒng)意境和現(xiàn)代

28、風(fēng)格對(duì)稱運(yùn)用，用現(xiàn)代設(shè)計(jì)來(lái)隱喻中國(guó)的傳統(tǒng)。在關(guān)注現(xiàn)代生活舒適性的同時(shí)，讓亞洲傳統(tǒng)文化得以傳承和發(fā)揚(yáng)。ANALYSIS立面手法分析ANALYSIS在立面設(shè)計(jì)上，采用經(jīng)典的三段式三段式建筑方式，通過(guò)黃金比例分割，建筑立面分為底座、標(biāo)準(zhǔn)段、頂部的完美結(jié)合，塑造出建筑健朗的風(fēng)格。簡(jiǎn)潔又不失裝飾性的造型語(yǔ)言所體現(xiàn)出來(lái)的基于線條形式的強(qiáng)烈的裝飾性。在原則上靈活運(yùn)用重復(fù)、對(duì)稱重復(fù)、對(duì)稱等美學(xué)法則使建筑更顯華貴、莊重之感。石材仿石涂料鋁板塑木板金屬漆立面材質(zhì)分析特點(diǎn)特點(diǎn)分析分析鋁板：外觀完美，形狀多樣化，品質(zhì)優(yōu)良，且自重輕，能減少了建筑負(fù)荷。維護(hù)成本低，性價(jià)比高等。石材掛板：可以提高建筑安全性和耐久性；利于保

29、持建筑立面清潔美觀；施工進(jìn)度快等。仿石涂料：色彩豐富，施工方便，裝飾效果強(qiáng)，且價(jià)格經(jīng)濟(jì)合理，后期翻修、更新方便等。塑木板：原料資源化、產(chǎn)品可塑化、使用環(huán)保化、成本經(jīng)濟(jì)化、回收再生化等。金屬漆：附著力強(qiáng)，耐腐蝕性強(qiáng)，能全面提高涂層的使用壽命和自潔性等。結(jié)合石材浮雕，陶構(gòu)件，鋁板裝飾的應(yīng)用，使整個(gè)造型精致典雅。ANALYSIS高 質(zhì) 量 結(jié) 構(gòu) 模 式高 質(zhì) 量 結(jié) 構(gòu) 模 式基于人性化設(shè)計(jì)與建筑工程質(zhì)量保證的雙重考慮。思 路 六Conception建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則：建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則：1.建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)固耐久堅(jiān)固耐久，安全性穩(wěn)定性高；2.在保證建筑工程質(zhì)量的前提下，合理降低建筑造價(jià)降低建筑造價(jià)，降低

30、材料能源消耗；3.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)注意人性化設(shè)計(jì)人性化設(shè)計(jì)，考慮要營(yíng)造的室內(nèi)環(huán)境，人的生活習(xí)慣，健康舒適程度以及建筑風(fēng)格等。退讓合理通過(guò)優(yōu)秀的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品形成多樣式退臺(tái)的同時(shí)，保證房間內(nèi)部頂板無(wú)多余梁凸出，室內(nèi)空間完整，降低造價(jià)，空間完整，降低造價(jià)，巧妙的滿足結(jié)構(gòu)與功能的雙重要求。房間樓板露臺(tái)結(jié)構(gòu)梁結(jié)構(gòu)退讓區(qū)域露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)房間房間房間房間房間房間房間房間ANALYSIS管井上下連通是節(jié)省工程造價(jià)節(jié)省工程造價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)要求。在戶型如此復(fù)雜的疊墅產(chǎn)品中，需要經(jīng)過(guò)不斷反復(fù)的設(shè)計(jì)與推敲，才能達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)。水管井煙井管井上下連通ANALYSIS產(chǎn)品戶型雖然擁有眾多退臺(tái)，但樓梯間設(shè)計(jì)

31、為上下直通，以最經(jīng)濟(jì)最經(jīng)濟(jì)的形式，適應(yīng)多樣式產(chǎn)品。樓梯間直通ANALYSIS傳統(tǒng)戶型產(chǎn)品多使用墻體結(jié)構(gòu)。在本產(chǎn)品中，為了能靈活調(diào)整上下疊戶型，使房間結(jié)構(gòu)不沖突，設(shè)計(jì)將內(nèi)部橫墻改成柱結(jié)構(gòu)內(nèi)部橫墻改成柱結(jié)構(gòu)，外圍仍由剪力墻圍合。剪力墻結(jié)構(gòu)柱橫墻改柱一層結(jié)構(gòu)平面示意ANALYSIS疊院產(chǎn)品第三階段總結(jié)SUMMARY123本疊院研發(fā)產(chǎn)品相比一般產(chǎn)品，主要有以下方面的提升：為提高別墅體驗(yàn)感，配置私屬庭院、私屬電梯及專屬車位，強(qiáng)化地上地下獨(dú)立入戶；為提高舒適度，增加南向開(kāi)間數(shù)，配置寬敞露臺(tái)為減小銷售難度，合理縮小底層難銷售戶型面積；疊加產(chǎn)品第一階段疊墅產(chǎn)品第二階段此次多層疊院的“微創(chuàng)新微創(chuàng)新”設(shè)計(jì)，是傳統(tǒng)墅類產(chǎn)品面對(duì)嚴(yán)峻條件下的一次成長(zhǎng)，更完善的戶型和高贈(zèng)送的潛力，讓產(chǎn)品在市場(chǎng)中，顯示出的“ “ 抗擊打抗擊打” ” 能力更強(qiáng)。THANKS TO YOTHANKS TO YOU AU ALLLL