1、福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造規(guī)劃匯報(bào)初稿項(xiàng)目背景國(guó)土局的想法國(guó)土局的想法沿路局部改造沿路局部改造1、整體改造增值空間不足以彌補(bǔ)資金缺口。2、將現(xiàn)有建筑全部拆成垃圾，是一種浪費(fèi)。3、破壞了崗廈村的舊有文化及生活習(xí)慣，破壞了現(xiàn)有商脈。福田舊村改造辦的想法福田舊村改造辦的想法整體改造整體改造1、掩蓋式改造不利于中心區(qū)發(fā)展，應(yīng)從政治、區(qū)位角度考慮，完善中心區(qū)功能體系2、崗廈村改造因其特殊區(qū)位不具有效仿性，對(duì)社會(huì)影響意義深遠(yuǎn)。整體改造所換來(lái)的綜合效益將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)付出的經(jīng)濟(jì)成本。 3、應(yīng)改造為綜合區(qū)而不是單純居住區(qū)。加大商業(yè)功能，減少居住功能，能最大限度減少資金缺口代表：規(guī)劃部門(mén)代表：區(qū)政府不同觀點(diǎn)委托中規(guī)

2、院及世聯(lián)從理論及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行本項(xiàng)目的整體規(guī)劃研究客戶目標(biāo)通過(guò)地塊的整體規(guī)劃，達(dá)到以下目標(biāo)：通過(guò)地塊的整體規(guī)劃，達(dá)到以下目標(biāo)：完善中心區(qū)功能完善中心區(qū)功能提升地塊區(qū)域形象提升地塊區(qū)域形象經(jīng)濟(jì)平衡經(jīng)濟(jì)平衡客戶問(wèn)題項(xiàng)目整體功能定位項(xiàng)目整體功能定位項(xiàng)目功能比例分配項(xiàng)目功能比例分配項(xiàng)目容積率確定項(xiàng)目容積率確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)模式研究開(kāi)發(fā)模式研究技術(shù)思路項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目確定項(xiàng)目整體功能定位整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在判定地塊在中心區(qū)中可能中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的驗(yàn)證地塊的功能定位功能定位項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能確

3、定整體功能比例分配比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能整體功能比例驗(yàn)證比例驗(yàn)證容積率確定確定容積率確定容積率范圍范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算確定確定容積率容積率確定核心位置確定核心位置核框理論核框理論項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目確定項(xiàng)目整體功能定位整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在判定地塊在中心區(qū)中可能中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的驗(yàn)證地塊的功能定位功能定位CBD內(nèi)峰值地價(jià)與物業(yè)承租能力模型uu可從峰值物業(yè)租金大致判斷

4、峰值地價(jià)點(diǎn)可從峰值物業(yè)租金大致判斷峰值地價(jià)點(diǎn)專業(yè)零售、娛樂(lè)物業(yè)專業(yè)零售、娛樂(lè)物業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)旅館、臨時(shí)居住物業(yè)、批發(fā)業(yè)旅館、臨時(shí)居住物業(yè)、批發(fā)業(yè)居家物業(yè)及其它物業(yè)居家物業(yè)及其它物業(yè)1 12 23 34 4峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核美國(guó)部分城市的CBD功能國(guó)際CBD案例研究得出的結(jié)論p成熟CBD存在峰值地價(jià)點(diǎn)p峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核p臨近CBD核區(qū)域分布的娛樂(lè)、零售及臨時(shí)居住功能使CBD充滿活力p地鐵、輕軌沿線逐漸成為CBD最繁華的重要區(qū)位p綜合體成為CBD內(nèi)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)p容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度推動(dòng)立體步行系統(tǒng)及公共空間的完善概念化的CBD功能示意E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)

5、區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)娛樂(lè)、及臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)居住區(qū)B區(qū)次級(jí)零售區(qū)A區(qū)專業(yè)零售區(qū)河流或海灣鐵路山脈天然屏障混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動(dòng)態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)國(guó)際成熟CBD功能結(jié)構(gòu)A區(qū)專業(yè)零售區(qū)。位于可達(dá)性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務(wù)等級(jí)最高，服務(wù)范圍為全市。通常沿街道分布。B區(qū)次級(jí)零售區(qū)。與A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于A區(qū)一側(cè)或圍繞A區(qū)不連續(xù)分布。C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)。為高度集中的寫(xiě)字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。D區(qū)娛樂(lè)區(qū)、旅館及臨時(shí)居住區(qū)。與A區(qū)、C區(qū)相連，主要依賴于這兩個(gè)區(qū)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。一般位于CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力

6、。F區(qū)居家住宅區(qū)。居家型居住社區(qū)，一般位于CBD邊緣環(huán)境較好的位置。地塊在中心區(qū)的功能地位地鐵地鐵商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成，由于聚集效應(yīng)，中心區(qū)西側(cè)可能形成 C C區(qū)區(qū)會(huì)展中心將帶動(dòng)會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心區(qū)居住物業(yè)大量存在，已經(jīng)形成居住區(qū)，中心區(qū)周邊已形成FF區(qū)區(qū)AA區(qū)：區(qū)：BB區(qū)：區(qū)：CC區(qū)：區(qū)：DD區(qū)：區(qū)：EE區(qū)：區(qū)：FF區(qū)：區(qū)：公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)已經(jīng)形成 E E區(qū)區(qū)城市購(gòu)物中心規(guī)劃商業(yè)面積近30萬(wàn)，可能形成專業(yè)零售區(qū)，但需要經(jīng)受市場(chǎng)和時(shí)間考驗(yàn) A A區(qū)區(qū)項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目確定項(xiàng)目整體功能定位整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在判定地塊在中心區(qū)中可能中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能承擔(dān)的功能從市

7、場(chǎng)角度從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的驗(yàn)證地塊的功能定位功能定位地塊可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)A區(qū)專業(yè)零售區(qū)。難以難以形成，區(qū)位條件和政策條件不利，同時(shí)必須面對(duì)與中心區(qū)購(gòu)物公園的同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。形成，區(qū)位條件和政策條件不利，同時(shí)必須面對(duì)與中心區(qū)購(gòu)物公園的同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。B區(qū)次級(jí)零售區(qū)?？赡苄纬?，區(qū)位條件滿足，但不利于地塊形象提升和實(shí)現(xiàn)對(duì)地塊最大價(jià)值?？赡苄纬?，區(qū)位條件滿足，但不利于地塊形象提升和實(shí)現(xiàn)對(duì)地塊最大價(jià)值。C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)。難以形成，由于難以形成，由于西西側(cè)商務(wù)區(qū)形成，已開(kāi)始產(chǎn)生集聚；本地塊周邊商務(wù)氛圍不理想。側(cè)商務(wù)區(qū)形成，已開(kāi)始產(chǎn)生集聚；本地塊周邊商務(wù)氛圍不理想。D區(qū)娛樂(lè)、旅館及臨時(shí)居住區(qū)?？赡苄纬桑行膮^(qū)尚未形

8、成此功能塊，且地塊有形成可能形成，中心區(qū)尚未形成此功能塊，且地塊有形成DD區(qū)的良好條件。區(qū)的良好條件。E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。難以形成。難以形成。中心區(qū)北區(qū)已規(guī)劃建設(shè)成為城市行政、文化中心。中心區(qū)北區(qū)已規(guī)劃建設(shè)成為城市行政、文化中心。F區(qū)居家住宅區(qū)?？赡苄纬桑仨毭鎸?duì)中心區(qū)大量居住物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而且大量的居住物業(yè)也無(wú)益于地塊形可能形成，但必須面對(duì)中心區(qū)大量居住物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而且大量的居住物業(yè)也無(wú)益于地塊形象提升。象提升。地塊可能承擔(dān)的功能結(jié)構(gòu)難以形成可能形成B區(qū)次級(jí)零售區(qū)。D區(qū)娛樂(lè)、臨時(shí)居住區(qū)。F區(qū)居家住宅區(qū)。A區(qū)專業(yè)零售區(qū)。C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)。E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目確

9、定項(xiàng)目整體功能定位整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在判定地塊在中心區(qū)中可能中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的驗(yàn)證地塊的功能定位功能定位從市場(chǎng)角度驗(yàn)證項(xiàng)目地塊的功能定位1 1、純居住物業(yè)、純居住物業(yè)2 2、臨時(shí)居所物業(yè)、臨時(shí)居所物業(yè)3 3、商業(yè)娛樂(lè)物業(yè)、商業(yè)娛樂(lè)物業(yè)4 4、辦公物業(yè)、辦公物業(yè) 1.純居住物業(yè)q目前中心區(qū)已建或在建的純居住型住宅項(xiàng)目有：黃埔雅苑、天健世紀(jì)花園、中銀花園、深業(yè)花園、雅頌居、中海華庭、彩福大廈、風(fēng)華盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河國(guó)際、港麗豪庭等，總供應(yīng)量已達(dá)200萬(wàn)平方米。q住宅樓盤(pán)主要分布于中心區(qū)四角，定位普遍較高，目標(biāo)客

10、戶以高收入階層及港人為主，銷售均價(jià)在8500元/平方米以上。q由于項(xiàng)目地處中心區(qū)，為配合中心區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的整體規(guī)劃定位，同時(shí)又考慮到村民的拆遷返建需求，純居住物業(yè)應(yīng)定位為中高檔次。q由于中心區(qū)現(xiàn)有住宅供應(yīng)量已達(dá)200萬(wàn)平方米，而中心區(qū)的規(guī)劃居住人口僅為7.7萬(wàn)人，住宅供應(yīng)量已較大，故本項(xiàng)目的純住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模不宜過(guò)大，以滿足中心區(qū)居住配套功能和村民拆遷返建需求即可。2.臨時(shí)居所物業(yè)q臨時(shí)居所即主要用于投資租售的小戶型住宅和商務(wù)式酒店公寓，它集居住、辦公、休閑為一體，很受小生意人及商務(wù)人士的青睞。q由于項(xiàng)目地處中心區(qū)邊緣商業(yè)繁華地段，又鄰近皇崗口岸，市政及商務(wù)配套設(shè)施完善，交通便捷，彩田路沿線具備了

11、發(fā)展小戶型住宅和商務(wù)式酒店公寓（即臨時(shí)居所）的天然優(yōu)勢(shì)。q項(xiàng)目地塊周邊的彩田路兩側(cè)現(xiàn)已建有彩福大廈、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小戶型為主的住宅公寓，前三個(gè)樓盤(pán)均已100售出，銷售均價(jià)在6500元/平米以上，喜洋洋預(yù)售情況也非常好。另該區(qū)域的三級(jí)市場(chǎng)極為活躍，房屋租售情況良好；商務(wù)式酒店公寓主要建有景軒酒店、江蘇賓館、福建大廈等，平時(shí)入住率平均達(dá)到70以上。q依據(jù)中心區(qū)的總體規(guī)劃，中心區(qū)南片區(qū)將建設(shè)成為城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD），商務(wù)式酒店公寓及小戶型住宅的市場(chǎng)需求量將會(huì)很大，故本項(xiàng)目可在鄰近中心區(qū)一側(cè)規(guī)劃建設(shè)高檔商務(wù)酒店，在彩田路一側(cè)規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模量的中高檔小戶型住宅及商務(wù)公寓。3. 商

12、業(yè)娛樂(lè)物業(yè)q項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)已有發(fā)展較為成熟的區(qū)域級(jí)彩田商業(yè)圈，以家居市場(chǎng)和大型購(gòu)物超市為主，商業(yè)面積共約7萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)狀況良好。另中心區(qū)的南片區(qū)中部規(guī)劃建設(shè)有購(gòu)物公園、城市購(gòu)物中心、福華地下商業(yè)街等，均為規(guī)模較大的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)面積近30萬(wàn)平米，中心區(qū)商業(yè)圈初現(xiàn)雛形。q中心區(qū)及項(xiàng)目地塊周邊高檔的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目較少，僅有圣保羅DISCO、拉斯維加斯夜總會(huì)和美洲健身會(huì)，作為定位為現(xiàn)代國(guó)際性城市的中心區(qū)，該部分城市功能較為匱乏。q本項(xiàng)目的商業(yè)功能延續(xù)可倚靠彩田路商業(yè)圈已形成的成熟商業(yè)氛圍優(yōu)勢(shì)，抓住商機(jī)以地鐵崗廈站為核心沿福華路兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)。考慮到中心區(qū)商業(yè)圈在未來(lái)3年內(nèi)也將形成且項(xiàng)目

13、規(guī)模較大，故本項(xiàng)目且應(yīng)注重發(fā)展特色商業(yè)，避免同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)。q本項(xiàng)目還應(yīng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)一批檔次較高的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，如特色酒吧、高檔食府、游樂(lè)場(chǎng)、夜總會(huì)等，以完善中心區(qū)的城市功能，使華燈初上的中心區(qū)也變的更有生氣，更加繁榮。4. 辦公物業(yè)q中心區(qū)純辦公寫(xiě)字樓主要集中于中心區(qū)南區(qū)CBD的西北角，形成了商務(wù)辦公核心區(qū)，是未來(lái)城市的金融、商務(wù)中心；q中心區(qū)寫(xiě)字樓現(xiàn)已開(kāi)發(fā)規(guī)模建筑面積達(dá)160萬(wàn)平方米，未來(lái)城市寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量也主要集中在中心區(qū)；q本項(xiàng)目地塊不在CBD辦公核心區(qū)范圍內(nèi)，地塊周邊唯一新建辦公寫(xiě)字樓大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)項(xiàng)目也一直處于爛尾停工狀態(tài)，商務(wù)辦公氣氛不濃，區(qū)域形象不佳。q故本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中高檔寫(xiě)字

14、樓物業(yè)，規(guī)模不宜過(guò)大。市場(chǎng)驗(yàn)證項(xiàng)目整體功能定位B區(qū)次級(jí)零售區(qū)D區(qū)娛樂(lè)、臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)居家住宅區(qū)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)判定可實(shí)現(xiàn)，但須控制開(kāi)發(fā)規(guī)模項(xiàng)目整體功能定位確定項(xiàng)目確定項(xiàng)目整體功能定位整體功能定位CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析判定地塊在判定地塊在中心區(qū)中可能中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度從市場(chǎng)角度驗(yàn)證地塊的驗(yàn)證地塊的功能定位功能定位確定項(xiàng)目整體功能定位： 建議本片區(qū)整體功能定位為以次級(jí)零售商業(yè)、娛樂(lè)及臨時(shí)居所為主導(dǎo)的商住多功能綜合片區(qū)。項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷

15、初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能整體功能比例驗(yàn)證比例驗(yàn)證成功CBD案例研究q研究國(guó)際知名CBD案例近四十年的發(fā)展歷程，可以看出成熟CBD的發(fā)展是動(dòng)態(tài)的，CBD的功能及核心隨著市場(chǎng)演變?cè)诓粩嗾{(diào)整而趨于合理與完善。q我們重點(diǎn)研究東京新宿、香港中環(huán)（待完善）希望從中找出本項(xiàng)目發(fā)展可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與啟示。新宿CBD發(fā)展歷程q日本橋、銀座是東京最老的商業(yè)、商務(wù)中心，成為東京的都心。q20世紀(jì)60年代為疏散過(guò)于集中的城市機(jī)能，政府決定將距離銀座約5km處的新宿地區(qū)建設(shè)成為綜合性副都心，發(fā)展規(guī)劃于1960年公布。q新宿的發(fā)展得益于快速交通的完善，新宿地處兩條重要干道交叉口上。新宿銀座東京新宿q新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)

16、以西，距銀座約5km。q新宿CBD 的建設(shè)至今已逾40年，已成為發(fā)展較為成熟的國(guó)際知名CBD之一。q經(jīng)過(guò)40年的發(fā)展，新宿總用地面積已達(dá)到270公頃，其中集中商務(wù)辦公區(qū)占地56公頃（未包括邊緣辦公區(qū)及零星分布的辦公面積），零售商業(yè)娛樂(lè)功能占地84公頃。新宿銀座深圳市中心區(qū)CBD位于原羅湖金融商業(yè)中心以西約4公里，而CBD總占地面積約240公頃，所以無(wú)論從區(qū)位上還是從發(fā)展規(guī)模上都與東京新宿具有很強(qiáng)的可比性。用地功能現(xiàn)狀功能分區(qū)示意銀座方向集中商務(wù)辦公區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅區(qū)娛樂(lè)及臨時(shí)居住區(qū)集中商業(yè)區(qū)辦公、臨時(shí)居住混合區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)東側(cè)接集中商業(yè)區(qū)，西

17、側(cè)接新宿中央公園。由15棟商務(wù)辦公樓組成，內(nèi)部設(shè)有健身、餐飲、零售等設(shè)施，總建筑面積約200萬(wàn)m2，日間人口達(dá)30萬(wàn)人。東京新宿在早期單一的零售商業(yè)功能基礎(chǔ)上，商務(wù)辦公、娛樂(lè)設(shè)施功能現(xiàn)已成為新宿最顯著的特征。新宿形象：-Land大廈Opera City大廈時(shí)代廣場(chǎng)Southern Tower大廈公園塔大廈東京新都廳新宿CBD形象東京新都廳Land大廈新宿公園塔大廈成功CBD的功能比例 日本東京新宿Tokyo Shinjuku CBD占主導(dǎo)地位的物業(yè)功能比例經(jīng)估算約為： 住宅 辦公 商業(yè)5 5 2深圳中心區(qū)功能布局（法定圖則） 各類功能用地面積比例圖例各類功能建筑面積比例深圳中心區(qū)功能比例依據(jù)中

18、心區(qū)總體規(guī)劃各物業(yè)所占百分比分別為： 住宅38、辦公38、商業(yè)9。住宅 辦公 商業(yè)8 8 2項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能整體功能比例驗(yàn)證比例驗(yàn)證發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷中心區(qū)商業(yè)配套功能不完善項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能整體功能比例驗(yàn)證比例驗(yàn)證地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)功能分析圖圖 例例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公皇崗路深深 南南 大大 道道 濱濱 河

19、河 大大 道道 項(xiàng)目地塊中心商業(yè)區(qū)會(huì)展中心崗廈中學(xué)彩田路福 華 三 路 雅頌居市民中心其他地鐵綠化地項(xiàng)目地塊可能形成的物業(yè)功能（從市場(chǎng)功能延續(xù)角度分析）圖圖 例例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公皇崗路深深 南南 大大 道道 濱濱 河河 大大 道道 中心商業(yè)區(qū)會(huì)展中心崗廈中學(xué)彩彩田田路路福 華 三 路 其他地鐵綠化地地塊周邊（周邊1KM范圍內(nèi)）現(xiàn)有物業(yè)功能比例q住宅建筑面積：76萬(wàn)平方米q寫(xiě)字樓建筑面積：25萬(wàn)平方米q商業(yè)建筑面積：39萬(wàn)平方米 住宅 辦公 商業(yè)5 2 3項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初

20、步確定項(xiàng)目功能比例整體功能整體功能比例驗(yàn)證比例驗(yàn)證初步確定項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例從項(xiàng)目地塊可能形成的物業(yè)功能并結(jié)合周邊現(xiàn)有物業(yè)功能的分布綜合考慮，初步確定： 住宅 辦公 商業(yè)6 2 3項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能整體功能比例驗(yàn)證比例驗(yàn)證項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例驗(yàn)證依據(jù)初步確定的本項(xiàng)目物業(yè)功能比例，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅面積為40萬(wàn)平米，辦公面積12萬(wàn)平米，商業(yè)面積20萬(wàn)平米。按照中心區(qū)規(guī)劃總建筑面積為750萬(wàn)平米來(lái)計(jì)算，則各物業(yè)所占比例分別為：住宅5、辦公1.5、商業(yè)3。那

21、么中心區(qū)的各物業(yè)所占百分比應(yīng)調(diào)整為：住宅43、辦公39.5、商業(yè)12 即住宅 辦公 商業(yè)7 6 2項(xiàng)目地塊物業(yè)功能比例驗(yàn)證通過(guò)中心區(qū)與國(guó)際成功CBD的功能比例對(duì)照，我們可以看出通過(guò)本項(xiàng)目的改造完善了中心區(qū)的功能，使深圳中心區(qū)CBD發(fā)展更趨于國(guó)際化的成功模式，同時(shí)也提升了地塊區(qū)域乃至整個(gè)中心區(qū)的整體形象。因此從市場(chǎng)分析及周邊物業(yè)研究初步確定的本項(xiàng)目物業(yè)功能比例是合理的。住宅 辦公 商業(yè)6 2 3項(xiàng)目整體功能比例分配確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區(qū)功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能整體功能比例驗(yàn)證比例驗(yàn)證確定整體物業(yè)功能比

22、例分配住宅辦公商業(yè)6 23，另外考慮約5的其他配套設(shè)施建設(shè)，即可算出各物業(yè)占項(xiàng)目總建筑面積的比例分別為：住宅：52 辦公：17 商業(yè)：26 其他5容積率確定確定容積率確定容積率范圍范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算確定確定容積率容積率確定核心位置確定核心位置核框理論核框理論地塊現(xiàn)狀容積率崗廈河園舊村現(xiàn)有高密度村民私宅489棟，共計(jì)41萬(wàn)m2；低密度集體物業(yè)63棟，11.5萬(wàn)m2，現(xiàn)狀容積率高達(dá)2.95。資料來(lái)源：地塊周邊區(qū)域容積率分布深深 南南 大大 道道 濱濱 河河 大大 道道 彩田路皇崗路金田路 項(xiàng)目 地塊未建2535912 廣場(chǎng)綠地地塊

23、周邊除沿彩田路一側(cè)容積率較高外，區(qū)域容積率均在5以下。待建商業(yè)項(xiàng)目1.0以下35會(huì)展中心1.0容積率確定確定容積率確定容積率范圍范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算確定確定容積率容積率確定核心位置確定核心位置核框理論核框理論中心區(qū)容積率分布1.21.514710710792.82.83.82.84.5北區(qū)：開(kāi)發(fā)強(qiáng)度低，容積率集中在1.5和2.8南區(qū)：開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高，容積率以7為主未定義用地行政、文化集中區(qū)居住集中區(qū)商務(wù)辦公集中區(qū)2.24.8中心區(qū)地面地價(jià)分布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800

24、-2160090009000-120008400-135009000地價(jià)峰值區(qū)地價(jià)峰值區(qū)出現(xiàn)在CBD中心偏西南，最高地面地價(jià)達(dá)到23000元/平方米資料來(lái)源：福田區(qū)市場(chǎng)地價(jià)圖應(yīng)用核框理論確定容積率范圍住宅住宅住宅零售商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目地塊行政文化核框核緣根據(jù)E.M.霍伍德和R.R.伯依斯的核框（Core-Frame）結(jié)構(gòu)理論，結(jié)合中心區(qū)容積率分布圖和地價(jià)分布圖，可以確定中心區(qū)的核心位置，而本地塊處于CBD的核緣區(qū)域內(nèi)，容積率范圍可以據(jù)此初步確定為35之間。硬核核心容積率范圍510；核緣容積率范圍35；核框容積率范圍3以下。住宅容積率確定確定容積率確定容積率范圍范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)

25、域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算確定確定容積率容積率確定核心位置確定核心位置核框理論核框理論確定容積率范圍依據(jù)核框理論該項(xiàng)目地塊容積率應(yīng)在35之間，但考慮到中國(guó)國(guó)情與國(guó)際化CBD的差異性，在該容積率范圍的基礎(chǔ)上應(yīng)乘以1.1的影響系數(shù)（專家觀點(diǎn)），再結(jié)合項(xiàng)目及周邊市場(chǎng)的實(shí)際情況，即初步確定本項(xiàng)目的容積率范圍為： 3.55.5之間。容積率確定確定容積率確定容積率范圍范圍地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算確定確定容積率容積率確定核心位置確定核心位置核框理論核框理論經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、項(xiàng)目基本情況1、崗廈村河園片區(qū)可用于開(kāi)發(fā)改造的土地面積為17.7

26、萬(wàn)平方米，并以此作為經(jīng)濟(jì)測(cè)算依據(jù)。如以毛用地面積（即加市政道路）20.2萬(wàn)計(jì)算項(xiàng)目容積率，則測(cè)算表中所示容積率將相應(yīng)下調(diào)。2、現(xiàn)總建筑面積為52.5萬(wàn)平方米，容積率2.95。3、私宅共489棟，41萬(wàn)平方米；集體物業(yè)11.5萬(wàn)平方米，其中商業(yè)鋪位2萬(wàn)平方米。資料來(lái)源：福田區(qū)舊村改造辦編寫(xiě)的崗廈村河園片區(qū)拆遷改造研究分析報(bào)告二、經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提條件1、地面地價(jià)根據(jù)深規(guī)土紀(jì)【2001】55號(hào)文件關(guān)于解決福田區(qū)有關(guān)規(guī)劃國(guó)土問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)辦公的會(huì)議紀(jì)要的相關(guān)內(nèi)容，河園片區(qū)改造、開(kāi)發(fā)涉及的用地免除全部土地出讓金和地價(jià)，因此本次測(cè)算不計(jì)地價(jià)。2、開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)模式研究還未完成，此次測(cè)算僅為靜態(tài)測(cè)算，未考慮開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)

27、發(fā)模式的影響因素。3、補(bǔ)償比例系數(shù)K設(shè)定補(bǔ)償比例系數(shù)K，根據(jù)福田舊村改造辦關(guān)于崗廈規(guī)劃的意見(jiàn)和要求，即按最不利因素考慮，按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，其中私宅補(bǔ)償亦可用改造后的商業(yè)予以代換，即取K1。補(bǔ)償結(jié)果：集體物業(yè)補(bǔ)償11.5萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)。私宅補(bǔ)償41萬(wàn)平方米住宅物業(yè)。單位：萬(wàn)；億元基基 本本情況情況占地面積17.717.717.7容積率4.354.895.31建筑面積7786.5593.99住宅(52)40.1945.1849.06商業(yè)(26)20.0222.524.44寫(xiě)字樓(17)12.8614.4515.7配套(5)3.854.334.7拆遷補(bǔ)償面積（K=1）5

28、2.552.552.5商業(yè)11.511.511.5住宅414141可售面積21.129.6336.7商業(yè)8.521112.94住宅-0.814.188.06寫(xiě)字樓12.8614.4515.7收入收入銷售收入28.0437.9445.64商業(yè)20000/-0.5722.0125.87住宅7000/17.042.935.64寫(xiě)字樓9000/11.5713.0114.13國(guó)土局道路補(bǔ)償3.793.793.79成本成本拆遷費(fèi)0.340.340.34安置費(fèi)2.382.382.38建設(shè)費(fèi)24.7227.7930.18銷售、稅費(fèi)及其他4.335.686.72利利潤(rùn)潤(rùn)利潤(rùn)總額0.065.549.81成本費(fèi)用率

29、潤(rùn)率0.215.324.7*若住宅面積不夠補(bǔ)償居民私宅，按商業(yè)：居住0.35：1進(jìn)行補(bǔ)償。 三、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算表（按市場(chǎng)平均價(jià)格水平）經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率為零計(jì)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到4.35時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為零，項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率15測(cè)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到4.9時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為15，即項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率25測(cè)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到5.3時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為25，項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)四、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算

30、表（按市場(chǎng)保守價(jià)格水平） 單位：萬(wàn)；億元基基本本情情況況占地面積17.717.717.7容積率4.985.856.6建筑面積88.15103.54116.82住宅(52)46.0154.0560.98商業(yè)(26)22.9226.9230.37寫(xiě)字樓(17)14.7217.2919.51配套(5)4.415.185.84拆遷補(bǔ)償面積（K=1）52.552.552.5商業(yè)11.511.511.5住宅414141可售面積21.145.7458.3商業(yè)11.4215.4218.81住宅5.0113.0519.98寫(xiě)字樓14.7217.2719.51收收入入銷售收入32.1645.4556.9商業(yè)150

31、00/17.1323.1328.31住宅6500/3.268.4812.99寫(xiě)字樓8000/11.7813.8315.61國(guó)土局道路補(bǔ)償3.793.793.79成成本本拆遷費(fèi)0.340.340.34安置費(fèi)2.382.382.38建設(shè)費(fèi)28.333.2537.51銷售、稅費(fèi)及其他4.896.78.25利利潤(rùn)潤(rùn)利潤(rùn)總額0.036.612.2成本費(fèi)用利潤(rùn)率0.115.425.2經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率為零計(jì)算）按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到4.98時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為零，項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率15測(cè)算） 按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1

32、補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到5.85時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為15，項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果柱形圖（按利潤(rùn)率25測(cè)算） 按集體物業(yè)1：1補(bǔ)償商業(yè)，私宅1：1補(bǔ)償住宅，在容積率達(dá)到6.6時(shí)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率為25%，項(xiàng)目無(wú)資金缺口。平衡點(diǎn)開(kāi)發(fā)模式研究（待完善）一、城中村改造的主體q城中村改造有三個(gè)最重要的主體：政府、舊村居民和發(fā)展商。q政府：政策調(diào)控、下降市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。q舊村居民：最大的利益關(guān)系者，需保障居民權(quán)益，改造方案應(yīng)得到居民支持。q發(fā)展商：實(shí)施改造的主體和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，發(fā)展商必須盈利，改造計(jì)劃才能真正得以實(shí)施。二、可能的開(kāi)發(fā)模式1、舊村自籌資金，自行開(kāi)發(fā)。適用于規(guī)模較小，村民有足夠投資能力區(qū)域。2、政府充當(dāng)發(fā)展商，聯(lián)營(yíng)合作公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。3、政府授權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)舊村的拆遷、安置。4、政策優(yōu)惠，政府資助，政府需承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。Thanks!