1、專業至上 服務至誠Professional Professional SincereSincere代理 咨詢 金融 商業 海外 養老 大數據 產業 公關仁恒置地投資開發模式解讀仁恒置地發展戰略簡介產品策略介紹投資策略與開發模式介紹結論與啟示Part1Part2Part3Part4仁恒置地發展戰略簡介01公司介紹仁恒置地集團有限公司（簡稱“仁恒”）于1993年成立。作為一家在新加坡上市的華商房地產企業，立足中國，選擇中國境內的高增長、戰略性重點城市開發高端精裝修住宅、商業及綜合物業項目。目前，仁恒已在中國六大主要經濟區內16個重點高增長城市扎根。圖：仁恒城市布局唐山天津上海南京深圳中山成都貴陽南

2、通蘇州海口濟南杭州武漢三亞珠海表：截止2018年3月13日 仁恒前十大股東持股比例股東名稱直接持股數量（股）占已發行普通股比例（%）YANLORD HOLDINGS PTE. LTD.1,278,390,00066.19DBS NOMINEES (PRIVATE) LIMITED145,845,7127.55CITIBANK NOMINEES SINGAPORE PTE. LTD.125,509,1406.50BPSS NOMINEES SINGAPORE (PTE.) LTD.69,823,5003.61UOB KAY HIAN PRIVATE LIMITED63,859,9003.31HS

3、BC (SINGAPORE) NOMINEES PTE LTD38,702,7602.00DBSN SERVICES PTE. LTD.31,585,8361.64MORGAN STANLEY ASIA (SINGAPORE) SECURITIES PTE LTD20,561,4941.06RAFFLES NOMINEES (PTE) LIMITED20,000,5861.04UNITED OVERSEAS BANK NOMINEES (PRIVATE) LIMITED19,499,5101.01合計 仁恒控股作為第一大股東，持有仁恒66.19%的股份，而仁恒控股的所有者為仁恒的創辦人，鐘聲堅

4、。因此，鐘聲堅為仁恒的實際控股人。 仁恒前十大股東，除了仁恒控股外，主要為銀行和信托證券公司，包括星展銀行、花旗銀行、BPSS、大華繼顯、匯豐控股、星展集團附屬公司DBSN、摩根士丹利、萊佛士公司、大華銀行等數據來源：公司年度報告、同策研究院公司理念一個企業的靈魂在于其文化理念。大部分房企恨不得通過企業文化來傳遞其自身雄厚實力，雄心抱負，但仁恒卻以“仁信治業、持之以恒”為理念。而仁恒中“仁”字的“人”部與恒字的“心”部，也鑒證著仁恒的初衷，以人為本，用心造房。 我們的價值不在乎一時的得失，而在于營造一個幾百年依然活著的企業價值取向 仁信治業，持之以恒企業宗旨 用心造好房開發理念公司文化在趨同、

5、快節奏的行業背景下，仁恒鼓勵員工努力工作，熱愛生活，向往成功，追求美好，堅持創造讓社會進步、城市美好的產品，并不斷探索未來發展。我們希望每一個仁恒人用心去認識、去體會、去品味、去共同努力仁恒不僅是一個企業集團，更是一個同心同德的團隊；她不僅創造物質財富，而且創造精神財富，更凝聚著每一個仁恒人的追求！我們努力于以德立身，以誠待人，以信治業，因而更加感恩謙讓、和同為貴，希望與更多朋友攜手共進，使企業穩健而有力地發展壯大。我們謹記著不斷學習，不敢松懈，開闊眼界，追求進取，因而不時地檢討自己，總結經驗，尊重知識，尊重人才，使企業在激烈的競爭中保持警覺。我們實踐著熱愛生活，珍惜時光，向往美好，追求成功，

6、因而，我們更加敬業精進，孜孜不倦，有所貢獻，努力承擔，力求賦予生命更豐富之內涵。仁化恒文發展歷程仁恒自1993年成立，目前根植于中國已25年。25年間，仁恒一直緊跟政府政策和市場發展的步伐，從上海、南京起步，選擇進入高增長城市，進行全國化布局。戰略布局仁恒堅持核心城市戰略，布局核心一、二線及高成長城市。目前，仁恒已在16個一二三線城市扎根，布局長三角、珠三角、環渤海、中國西部、華中、海南這六大區。圖：仁恒城市及區域布局唐山天津上海南京深圳中山成都貴陽南通蘇州海口濟南杭州武漢三亞珠海西部環渤海珠三角長三角海南華中 從進入區域來看，除西北和東北以外，華北、華東、東南、華中和西南均有布局項目 從進入

7、城市數量來看，仁恒聚焦長三角、珠三角和環渤海經濟圈，尤其是長三角經濟圈 從進入城市來看，聚焦一二線及高增長城市，具備發展迅速，位置優越，政策利好的特點，升值空間大，具有一定投資價值。 從所進入城市行政屬性來看，仁恒主要選擇直轄市和省會城市，城市規模較大，人口稠密，周期性波動風險較小土地儲備從土地總儲備來看，仁恒主要布局長三角、環渤海以及珠三角，其中長三角地區是重點，占總土儲的45.6%，符合仁恒所制定的戰略布局。在城市方面，長三角的南京與杭州、環渤海的天津、珠三角的深圳是仁恒重點布局城市，占比皆超過10%。數據來源：公司年度報告、同策研究院5.9%19.4%7.1%2.0%11.2%6.2%1

8、7.2%2.4%3.3%13.6%8.5%1.1%2.1%上海南京蘇州南通杭州成都天津濟南唐山深圳珠海三亞武漢圖：仁恒2017年總土儲按城市劃分占比情況45.6%6.2%22.8%22.1%1.1%2.1%長三角中國西部環渤海珠三角海南華中圖：仁恒2017年總土儲按區域劃分占比情況營業收入2017年，中國房地產市場經歷了由階段性調控向長效機制轉變的過程，行業總體表現搶眼，但同時存在一二線降溫，三四線回暖的格局，不同區域不同城市情況各異。在此市場行情下，仁恒業績表現相對穩定，2017年收入由于總交付面積下降而從2016年的256.64億元稍降至256.38億元，但基本保持持平狀態。數據來源：公司

9、年度報告、同策研究院96.5%94.8%94.2%93.7%92.9%95.5%97.0%96.6%1.5%3.0%3.6%4.0%3.8%2.4%1.4%1.4%2.1%2.2%2.2%2.3%3.2%2.1%1.6%2.0%2010201120122013201420152016201788%90%92%94%96%98%100%物業開發(%)物業投資(%)其他(%)圖：仁恒2010-2017年各業務占營業收入情況73.84 89.87 103.02 112.80 117.36 165.81 256.64 256.38 05010015020025030020102011201220132

10、014201520162017營業收入(億元)圖：仁恒2010-2017年營業收入情況銷售情況從銷售金額和面積來看，仁恒銷售額主要貢獻區域為長三角地區，金額占比88.1%，面積占比82.6%，與仁恒的戰略布局相符。其中上海由于銷售均價較高，雖然占總銷售面積為37.6%，但占總銷售金額達55.3%。4.1%20.8%55.3%12.0%1.1%6.6%0.1%成都南京上海蘇州天津珠海深圳4.1%88.1%1.1%6.7%西部長三角環渤海珠三角圖：仁恒2017年銷售金額按城市及區域劃分占比情況8.2%25.2%37.6%19.8%2.6%6.5%0.1%成都南京上海蘇州天津珠海深圳8.2%82.6

11、%2.6%6.6%西部長三角環渤海珠三角圖：仁恒2017年銷售面積按城市及區域劃分占比情況數據來源：公司年度報告、同策研究院仁恒置地產品戰略簡介02多元化產品在發展過程中，仁恒不斷豐富產品類型，除最開始的高品質住宅開發外，先后涉足高端酒店、寫字樓、購物中心及服務式公寓，拓展特色文化旅游項目，并積極參與城市一級開發，多元化發展。目前，仁恒業務大體上分為三類，分別是地產開發、投資類物業、及物業管理。其中地產開發還分為住宅地產開發和商業及綜合性物業。投資性物業住宅地產開發商業及綜合物業物業管理地產開發住宅地產開發與其他房企不同，仁恒在25年間專注于打造高端住宅產品。仁恒偏向選擇在城市重點地段開發大規

12、模、高端住宅物業，在借助地段價值的同時，以高質量、高品質的產品，拉升地段的價值。在產品打造上，仁恒嚴控產品品質，憑借材質本身的質感及高超的設計，匠造高品質住區。仁恒產品風格仁恒選址偏愛周邊有自然風光的地塊，尤其是靠近江河湖海的地帶，因此仁恒傳統產品以江灣、河濱居多。依托山水資源，讓業主暢享自然景色。依山傍水作為一家新加坡房企，受新加坡花園城市影響，仁恒的項目普遍具備超大樓間距、大幅帶水系的中央景觀的特點，配以社區內部配套，打造生態型、低密度、大景觀公園式國際社區。花園城市社區仁恒致力于提供高端精裝住宅，在25年間已形成了一套一體化精裝模式。精裝設計與戶型設計同步完成，以較短的工時保證品質的統一

13、。同時，仁恒的精裝，更注重細節和生活實用性，而非盲目采用奢侈品牌，力求精品與精致，簡約而不簡單。一體化精裝模式社區內配套設施豐富，泳池、會所基本是仁恒項目的標配。在注重視覺享受的同時，給予業主精神上的放松，以及生活上的便利。社區配套設施完善地理位置設計風格室內裝修配套會所產品線升級仁恒的住宅產品在不斷的進行迭代更新。從第一代到第五代國際化社區，以精雕細作和產品創新而聞名的仁恒致力于塑造領先的居住標準。每一代的升級都在保留很多原有經典風格的情況下，對細節進行相應的調整，以便更好地為業主服務，而仁恒的產品力也在這個過程得到進化。圖：仁恒各代產品線特點及上海地區各代產品代表項目以江景和精裝品質作為產

14、品最大特色濱江園（陸家嘴）01.第一代產品多層次的空間與綠化設計，具有獨特的與自然相融的外立面，社區內部綠化景觀向城市輻射，突出生態住區仁恒公園世紀（花木）05.第五代產品將高端公寓和別墅兩種精裝產品形態進行結合，呈現出社區的多樣性和開放性，打造生態型、低密度、大景觀的高端國際化花園社區森蘭雅苑（森蘭）東郊花園（唐鎮）西郊花園（大虹橋）04.第四代產品升級建筑細節，打造“鄰里之家”體系，提升項目居住氛圍和舒適度河濱城（聯洋）03.第三代產品使用圍合式布局，將各樓棟的景觀資源發揮到極致。采用“四新”技術產品，提高整體居住品質河濱花園（古北）02.第二代產品第五代產品公園系2015年，仁恒新一代高

15、端產品線公園系國際社區正式揭曉。仁恒公園世紀作為仁恒旗下頂級TOP公園系產品逐步進駐各大布局城市。上海仁恒公園世紀濟南仁恒公園世紀天津仁恒公園世紀蘇州仁恒公園世紀武漢仁恒公園世紀商業及綜合性物業&投資類物業2001年，仁恒涉足高端商業及綜合性物業開發，涵蓋供租售的辦公樓、酒店式公寓以及大型購物中心。目前在南京、天津、珠海、三亞、成都有開發包括辦公寫字樓、購物廣場、酒店式公寓及商業綜合體等物業產品。同時，考慮到在主要的高成長型城市中品質出眾的商業物業具有客觀的發展空間，仁恒也保留部分開發建成的商業及綜合類物業作為投資性資產進行出租。優質的自持物業將為仁恒提供穩定的現金流，也不斷豐富“仁恒”品牌的

16、內涵。珠海仁恒濱海中心天津仁恒海河廣場三亞仁恒海棠灣南京仁恒國際公寓成都仁恒置地廣場物業管理作為仁恒高品質地產開發不可或缺的服務品牌，仁恒物業始終以“品牌闖天下，質量取天下，服務守天下”作為發展戰略，堅守星級酒店管家式服務標準，專注于高端和國際化社區的服務提供和服務開發。2009年，仁恒物業加入了國際金鑰匙物業聯盟，為業主提供更高的服務標準。國際金鑰匙組織是全球唯一擁有80多年歷史的網絡化、個性化、專業化、國際化的品牌服務組織。物業工程前介隱蔽工程檢查物業客服禮賓物業秩序維護物業環境維護物業管理基礎服務物業管理針對高端物業客戶群體的既看重物業功能價值，又追求品質生活等消費需求的特點，仁恒形成了

17、適合企業長效發展和價值實現的“基礎服務+延伸服務+專業經營+多元居家服務”為一體的高端物業綜合服務經營模式，并通過搭建互聯網智能化社區服務平臺，實現服務經營移動化、便捷化，為業主和企業創造了雙贏的價值。根據現代人熱衷養身、追求閑適品味生活、聚會等需求，延伸出各種量身定制的私家教練、公司會務、各種聚會、少兒康體夏令營等個性化服務。貼近業主生活拓寬延伸服務在2004年成立經紀業務部門，在為業主開展二手房買賣、房屋租賃經營業務基礎上，不斷將業務延伸至為業主提供法律咨詢、定金保管、房款轉賬、銀行貸款、房產交易過戶等全程、全方位的專業服務依托專業團隊開發專項經營面對高端客戶提供優質服務秉承“仁信治業，持

18、之以恒”的企業精神和“恒心服務，一生呵護”的服務理念，始終專注于高端和國際化社區的服務提供和服務開發深挖消費需求拓展居家服務深挖社區業主單元對居家生活品質提升所產生的各種需求，適時適地推出房屋翻新、家政打理、養老育幼、資產增值等多元居家生活服務搭建智能平臺實現服務便捷化開啟了“互聯網+”和“O2O”模式，構建智能化服務平臺，創新和拓寬服務渠道，實現服務和經營移動化、便捷化仁恒置地投資策略與開發模式簡介03投資策略土地儲備-1H2018隨著房地產調控政策不斷加碼，房地產市場雖整體呈現降溫態勢，但仁恒所在的熱點城市土地市場依舊火爆。2016年和2017年仁恒土地儲備大量入倉，2017年總土儲達67

19、4萬方，到2018年上半年總土儲升至693萬方。同時在原有布局基礎之上，2017年新增杭州、武漢、濟南這三個省會城市。但與2016年相比，2017年招拍掛市場地價較高，仁恒拿地速度放緩，主要通過收并購和舊改市場拿地。4.594.64.324.075.936.746.926-10.7%0.2%-6.1%-5.8%45.7%13.7%-20%-10%0%10%20%30%40%50%024682012201320142015201620171H2018總土儲面積（百萬方）同比圖：仁恒2012-2018年上半年總土儲面積及同比情況圖：仁恒2016-2017年新增土儲面積0.39 0.17 0.14

20、2.58 1.43 00.511.522.5320132014201520162017新增土儲（百萬方）數據來源：公司年度報告、同策研究院區域布局在區域布局方面，仁恒已在長三角、環渤海、珠三角、華中、西部和海南六大區布局。從新增土儲來看，仁恒進行的是以長三角為核心的區域布局策略。2017年相較于2016年，土地儲備布局較為豐富，在除海南以外的幾大區均有新增土儲。同時在原有基礎上，開拓了華中市場。西部海南長三角珠三角環渤海華中天津上海蘇州南京成都三亞南通唐山武漢濟南杭州深圳珠海貴陽中山海口圖：仁恒2016-2017年新增土儲面積各區域占比56%30%14%201671%11%10%6%2%201

21、7長三角環渤海華中西部珠三角海南數據來源：公司年度報告、同策研究院城市布局在城市進入方面，仁恒總部上海目前是項目布局最多的城市，其次是南京，二者是仁恒最早進入的兩個城市。2017年，仁恒在維持原有的市場布局的基礎上，進入省會城市濟南、杭州和武漢，擴大城市布局。與其他房企相比，仁恒并未追求高規模化發展，而是深耕重點區域市場，適度規模，穩扎穩打的進行高端項目的開發。在成立至今的25年間，僅開發了72個項目，平均每年3個項目都不到。151288765222211105101520上海 南京 蘇州 天津 深圳 成都 珠海 南通 杭州 貴陽 濟南 唐山 三亞 武漢圖：仁恒進入城市歷年項目個數（單位：個）

22、221111100.511.522.5濟南杭州上海南京武漢成都珠海圖：仁恒2017年新增土儲宗數按城市分布（單位：宗）*橙色為2017年新進入城市數據來源：公司年度報告、同策研究院城市選擇標準經濟發展仁恒選擇進入的城市主要為經濟發展迅速、人口較為密集、有獨特自然環境支撐的城市。同時考慮到房地產市場變化的趨勢，在城市規模較大、產業聚集相對集中的城市重點布局，能在市場出現波動時，較好的平衡相關的風險，具備穩健性的特點。381318199319961999200220052008201120142017上海南京貴陽成都蘇州天津珠海深圳三亞唐山南通中山武漢杭州濟南海口全國圖：仁恒1993-2017年全

23、國與所布局城市按進入時間的人均GDP增長率（單位：%）-1%0%1%2%3%4%-2%2%6%10%14%18%常住人口增速人均GDP增速成都深圳天津上海氣泡大小表示建成區面積蘇州南京圖：仁恒所進入城市2016年建成區面積與2012-2016年平均人口增速及平均人均GDP增速情況（單位：%、平方公里）數據來源：Wind、同策研究院城市選擇標準地理位置與政府政策城市規模和經濟發展速度并不是仁恒選擇城市的唯一標準，公司也會根據地理位置和政府政策帶來的利好來作為選擇的依據，以進入發展潛力大的城市，未來能夠有一個爆發性增長或快速的增長，具備一定的成長性。進入時間城市區位城市選擇原因1993上海長三角四

24、大直轄市之一，一線城市。90年代初，長三角地區中國發展最快的地區，上海更是其中代表城市。1994南京長三角江蘇省省會，位于中國沿海地區與長江經濟帶交匯處，靠近上海2001貴陽西部貴州省省會，順應中國政府2000年關于加快開發西部的政策2003成都西部四川省省會，中國西南最重要的樞紐城市，加入西部大開發的浪潮中2004蘇州長三角著名江南水鄉，自然風光優美，與新加坡有悠久淵源，中國和新加坡兩國政府合作建設開發了蘇州工業園2004天津環渤海四大直轄市之一，將與北京協辦奧運，并規劃建設京津高鐵、新機場、連接天津港與華北地區的高速路網等2005珠海珠三角南接澳門，東臨深圳，近省會廣州與香港，正逢公布建設

25、廣州-珠海的快速軌道線、港珠澳大橋及珠海集裝箱碼頭2007深圳珠三角四大直轄市之一，一線城市。地處珠江三角洲前沿，是連接香港和中國內地的紐帶和橋梁2010三亞海南恰逢國務院要對海南國際旅游度假島進行發展規劃，并將打造大三亞旅游經濟圈2010唐山環渤海南臨渤海，北依燕山，毗鄰京津，地處華北與東北通道的咽喉要地，京津冀城市群東北部副中心城市2015南通長三角靠近上海，通江達海，兼具黃金海岸與黃金水道，在長江沿線城市中得天獨厚2016中山珠三角處于粵港澳大灣區幾何中心，“十三五”提出要打造成珠江西岸區域性綜合交通樞紐2017武漢環渤海湖北省省會，長江經濟帶核心城市，促進中部地區崛起“十三五”規劃中要

26、支持武漢建設國家中心城市2017杭州長三角浙江省省會，環杭州灣大灣區城市、杭州都市圈城市，同在國家中心城市建設規劃中2017濟南環渤海山東省省會，京滬產業走廊的重要樞紐，環渤海南翼中心城市，是新舊動能轉化這一國家級戰略的首批試點城市2018海口海南海南省省會，21世紀海上絲綢之路的戰略支點城市，國家在海口支持建設自貿區和自貿港。海南省整體城市交通系統全面提升，目標將其打造為世界一流的國際旅游島拿地方式隨著中國土地政策和市場變化，不同方式下的拿地成本會有相應的變動。為控制成本，仁恒會根據情況適當調整拿地方式，以實施土地拓展，按需補充土地儲備。目前，仁恒主要的拿地方式有招拍掛、合作開發、股權并購、

27、舊城改造等。02030401招拍掛舊城改造合作開發收并購拿地方式招拍掛在這三種拿地方式中，招拍掛是較為傳統的方式，可以讓土地以較公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，遏制腐敗產生。但隨著2017年因市場變化帶來的成本上升，通過公開市場招拍掛來作為主要拿地方式會導致成本和風險過大，尤其是仁恒偏愛的一二線城市，因此近年仁恒較少通過招拍掛獨立拿地。2017年，仁恒共獲得8個新項目，僅有一處是通過招拍掛市場獲得的。2017年6月，仁恒以單價20000元/+增配建500（總配建4681.42），總價8.36億元競得珠國土儲2017-21地塊。珠國土儲2017-21地塊2016年9月，仁恒以總價2066

28、61萬元將蘇地2016-WG-46號地塊收入囊中，樓面單價38745.33元/平，溢價率81.03%。蘇地2016-WG-46號地塊2016年9月，仁恒競得蘇地2016-WG-63號地塊，該地塊規劃建筑面積為52369.17 ，成交總價162606萬元，樓面單價31050元/平。蘇地2016-WG-63號地塊拿地方式合作開發在拿地成本不斷升高、資金鏈緊張的行業背景下，各房企較少在一二線城市獨立拿地。目前，通過合作相互借力，合作拿地開發是市場發展的趨勢。房企間的“強強聯合”既可以增大競拍環節的拿地概率，也可以在接下來的聯合開發中緩解資金壓力，降低運營風險，優化資源配置。2017年3月，安居以總價

29、20.1億拿下燕子磯G01地塊，樓面價23800元/，突破2萬，達到政府的最高限價，與仁恒攜手合作打造高端系列產品燕子磯G01地塊2017年3月，平安以43.8億元摘得濟南市CBD片區11宗土地。11宗地中，仁恒將通過與平安合作，開發兩個地塊，面積為56335。其中面積為9169的商業地塊上將開發仁恒世紀廣場，面積為47166的住商混用地塊上將開發仁恒世紀花園。仁恒世紀廣場仁恒世紀花園桃園世紀2016年，招商以48.2億元拿下南京市鼓樓濱江G01商住混合用地，樓面價29899元/，由仁恒、招商、保利聯手打造“桃園世紀”項目，其中仁恒負責操盤拿地方式收并購收并購也是近幾年仁恒主要的拿地手段之一。

30、在新增土地儲備方面，2017年仁恒通過股權合作及收并購的方式獲得了6個項目，面積達121萬平方米，占年度新增總土儲的84.62%。項目分布在杭州、南京、武漢、濟南、崇州等地。2014年2月，天津市農墾集團房地產建設開發有限公司以總價28.797億元的底價摘得天津河西區2013-090號宗地21、35、38號地塊組團。2016年7月，仁恒置地通過股權交易收購農墾房地產這三塊地塊，計劃聯手打造仁恒第五代最高公園系產品天津河西2013-090號21、35、38號地塊2014年，武漢山嶺投資管理有限公司以總價115720萬元、樓面價2257元/摘得位于后湖的P（2014）120號地塊。2017年5月仁

31、恒收購后湖中美大都會住宅項目武漢后湖P（2014）120號地塊2018年5月，仁恒出資約人民幣2100萬收購南通禾創置業有限公司51%的股權，后者擁有南通市R17014地塊的開發權，該地塊可建面積約236500平方米。南通R17014地塊拿地方式舊城改造上海楊浦區81、83街坊舊區改造項目隨著房地產行業逐漸由增量市場向存量市場轉變，單靠傳統的招拍掛方式無法獲取足夠的優質土地儲備，此時兼具政府政策支持和地段地理位置優越的舊改項目，進入了房企的視野。2017年8月4日，仁恒以105.2億人民幣的總代價確認了上海楊浦區81、83街坊舊區改造的開發權。在此之前，2016年9月仁恒也與華潤置地簽約合作進

32、行中山市馬山舊改項目的開發。中山市馬山片區舊改項目品牌溢價深耕中國市場21年，仁恒以口碑成就品牌。仁恒始終以“善待土地，用心造好房”為己任，專注于打造高品質項目，以工匠精神輔以國際化理念，對每一個項目都精雕細琢、精心打磨，打造了眾多標桿項目，榮獲多個獎項，滿足了國際化高端人士美好生活的居住需求。也正因為這樣，仁恒的房子，賣得貴，還賣得好，顧客滿意度高，回頭客多。成都仁恒濱河灣30%50%95%0%20%40%60%80%100%業主復購率老帶新成交客戶滿意度圖：2017年成都仁恒濱河灣客戶數據數據來源：Wind、網站報道數據、同策研究院項目獎項及稱號仁恒濱江園被評為國內首個上海首家AAA級高品

33、質商品住宅小區和全國物業管理示范住宅小區，并獲得“上海市優秀住宅綜合金獎”和上海園林式小區、“四高”優秀小區稱號。仁恒河濱花園榮獲“第四屆上海市優秀住宅金獎”和市“四高”優秀小區、上海園林式小區、上海市景裝修領先樓盤綜合金獎，上海十大城市景觀住宅、第三屆“上海市優秀住宅”住宅小區規劃設計獎、全裝修獎、住宅科技應用獎和上海市“四高”優秀小區。仁恒廣場榮獲上海商住樓房建筑設計金獎，浦東新區工程質量“東方杯”獎、上海市工程質量“白玉蘭”獎，以及國家工程質量最高獎魯班獎。仁恒運杰河濱花園榮獲上海市最受歡迎樓盤金獎、節能“四高”優秀小區等榮譽仁恒河濱城被國家地理雜志評為中國最美的100個樓盤之一，并獲得

34、了中國建設工程魯班獎等一系列榮譽梅花山莊獲江蘇省園林式居住區、南京市星級園林小區、全國城市物業管理優秀住宅小區、江蘇省安全文明小區等稱號玉蘭山莊榮獲全國物業管理示范住宅小區、“2007年度全省城市物業管理優秀住宅小區”、南京市園林星級社區（三星級）、“最佳人居環境小區”、2005年南京市建筑工程“金陵杯”獎（市優質工程）等稱號表：部分經典項目所獲榮譽高品質產品仁恒很重視產品的品質和服務，一直堅守“初心、仁心、恒心、匠心”的理念， 用心筑就品質，成就了一系列具有仁恒特色的精裝國際社區的營造體系，在業內已成為高品質的象征，持續領跑高端住宅市場。重景觀享受，強調國際社區氛圍觀景：大型中央綠化帶配以大

35、面積水景，再以組團式綠化點綴入景：在大面積的綠化中修建了健身步道和人行步道，增加參與性園林景觀設計景觀最大化布局“質景觀朝向普通景觀”圍合式布局：極致發揮各樓棟的景觀資源，但對地塊要求高行列式+圍合式布局：新一代產品設計，最大程度保障每棟樓的采光面和景觀面全功能社區以上海仁恒公園世紀為例，會所設施齊全，覆蓋國標羽毛球場、健身房、室內外泳池、咖啡吧，甚至便利超市，既滿足休閑運動需求，又解決社交會客訴求房屋以住為主，強調家庭溫馨感外觀簡潔溫馨整體風格簡約，淺色外立面，色彩明亮，窗墻比適當合理，選用進口真石漆為主要材料，以石材作為底層，視覺感受很溫馨。高標準實用精裝房屋以精裝交付，注重裝修品質和細節

36、處理，風格為低調的現代主義簡約風，給人以溫馨家庭感。選材方面重視實用性，不盲目采用奢侈品牌高售價高端往往意味著“身價”，仁恒的銷售均價一直處于房企前列。根據2016年、2017年中國房地產企業銷售TOP200排行榜的數據，仁恒在2016年銷售金額TOP100中銷售均價位居第三，銷售均價為27191.84元/平方米，而到2017年位居第二，均價更升至36027.21元/平方米。排名企業簡稱銷售金額（億元）銷售面積（萬方）銷售均價（元/方）1鴻榮源243.137.764482.762仁恒置地264.873.536027.213濱江集團615.1195.131527.424中糧集團386132.22

37、9198.185華僑城215.378.427461.736卓越集團367.1137.126776.087金融街260.5101.325715.708中國金茂693283.724427.219華發股份350.2147.823694.1810首開股份679.1288.323555.32TOP100平均15959.05表：2017年銷售金額TOP100中銷售均價前十房企數據來源：CRIC、公司年度報告、同策研究院排名企業簡稱銷售金額（億元）銷售面積（萬方）銷售均價（元/方）1華僑城275.358.547059.832上海地產186.859.231554.053仁恒置地333.1122.527191.

38、844和裕地產242.393.126025.785中糧集團310.1127.224378.936濱江集團330137.623982.567瑞安房地產239.7102.323431.098大華集團169.177.421847.559卓越集團325.1149.221789.5410首開股份654.1305.721396.79TOP100平均14388.81表：2016年銷售金額TOP100中銷售均價前十房企長開發周期作為一家主打高端產品的房地產企業，仁恒并不追求過高的周轉率，而是通過拉長開發周期，以低價拿地，通過低買高賣的方式，跨周期銷售，從而獲得較高溢價。數據來源：Wind、公司年度報告、同策研

39、究院0.39 0.33 0.28 0.26 0.35 0.46 0.38 0.150.250.350.450.550.652011201220132014201520162017仁恒行業萬科A保利地產碧桂園中國海外發展圖：仁恒與行業及部分房企存貨周轉率（單位：%）仁恒森蘭雅苑拿地時間：2009拿地樓板價：16115元/平開盤時間：2012開盤銷售均價：40000元/平仁恒西郊花園拿地時間：2010拿地樓板價：15498元/平開盤時間：2015開盤銷售均價：37000元/平圖：仁恒部分項目的拿地時間和樓板價與開盤時間和銷售均價星嶼仁恒拿地時間：2003拿地樓板價：2055元/平開盤時間：2010

40、開盤銷售均價：20000元/平仁恒雙湖灣拿地時間：2007拿地樓板價： 6407元/平開盤時間：2013開盤銷售均價：20000元/平2.48倍2.39倍3.12倍9.73倍高毛利率雖然項目開發周期較長，但因為仁恒走高溢價路線，整體盈利水平處于行業前列。尤其是當行業毛利率持續下滑的情況下，仁恒毛利率走勢呈上升趨勢，于2017年達到46.98%，與2017年銷售TOP10房企相比，仁恒毛利率高于TOP10均值14.75%，僅次于華夏幸福。仁恒毛利率的提升來自其毛利潤的增長，2017年毛利潤同比增長50.2%至人民幣120.43億元，主要歸因于集團高利潤住宅的持續交付。29.98%32.23%46

41、.98%28.08%26.78%31.25%0%10%20%30%40%50%60%20172016圖：2016-2017年仁恒與行業及2017年銷售TOP10房企的毛利率對比情況（單位：%）數據來源：Wind、公司年度報告、同策研究院30.2 37.5 40.0 34.7 45.6 80.2 120.4 33.6%36.4%35.5%29.6%27.5%31.2%47.0%39.9%38.0%34.3%32.8%29.0%28.1%30.0%05010015020%25%30%35%40%45%50%2011201220132014201520162017仁恒毛利潤仁恒毛利率行業毛利率均值圖

42、：2011-2017年仁恒和行業毛利率走勢與仁恒毛利潤情況（單位：億元、%）三大費用為了保證產品溢價，仁恒在成本方面有相應的控制。2010-2017年間，雖然三大費用在不斷增加，但由于仁恒營業收入的提升，三費費用率始終維持在10%以內，銷售費用率維持在2%左右，在行業內屬于低位，主要原因在于仁恒善于打造產品溢價，高端產品輔以高品質物業服務，使得仁恒的營銷費用率維持低位。8.48%9.79%7.10%8.72%8.55%7.78%5.22%6.34%9.68%10.84%10.15%9.08%9.31%8.96%8.25%9.60%2%4%6%8%10%12%201020112012201320

43、14201520162017仁恒行業萬科A保利地產中國海外發展圖：2010-2017年仁恒營業收入與財務、管理、銷售費用率情況（單位：百萬元，%）圖：2010-2017年仁恒與行業及典型房企的三大費用率對比情況（單位：%）數據來源：Wind、公司年度報告、同策研究院1.80%2.59%1.54%1.84%2.02%1.25%1.36%1.89%4.78%5.41%3.99%4.98%4.38%4.48%2.32%3.16%1.90%1.78%1.57%1.90%2.16%2.05%1.55%1.29%00.010.020.030.040.050.062010201120122013201420

44、1520162017財務費用/營業總收入管理費用/營業總收入銷售費用/營業總收入財務穩健作為主營房地產開發業務的新加坡上市公司，仁恒始終保持了穩健的財務政策，公司財務杠桿比率較低，資產負債率低，現金流充裕，完全足夠覆蓋短期負債和優先債券。40.2%31.7%38.7%41.1%33.7%38.6%40.6%37.6%44.1%51.3%53.3%20%30%40%50%60%70%80%90%100%仁恒行業萬科A保利地產碧桂園中國海外發展圖：2008-2018年上半年仁恒與行業及典型房企的資產負債率情況（單位：%）圖：2016-2018年上半年仁恒長短期負債、優先債券及貨幣資金情況（單位：百

45、萬）數據來源：Wind、公司年度報告、同策研究院17593.38 17798.31 11807.40 8311.18 2557.06 5166.30 1916.31 2911.60 5238.90 12775.61 28929.98 27269.70 050001000015000200002500030000201620171H2018長期負債優先債券短期負債貨幣資金機構評級信用評級作為反映房企綜合能力的評價，一直都受到房企的重視。得益于較高的利潤水平和良好的財務紀律性，仁恒的企業信用評級也隨之提高，而這將有助于企業融資，降低融資利率，提升融資能力。國內評級機構2017年8月份，仁恒被CCX

46、I（中誠信國際）評為最高信用等級：AAA，評級展望為穩定.AAA作為最高等級，表示仁恒信用極好中誠信國際：AAA/穩定國際評級機構2018年3月15日，標普全球評級3月14日宣布，將仁恒置地集團有限公司（仁恒置地）的長期企業信用評級從“BB-”上調至“BB”，展望為穩定。標普：BB/穩定結論與啟示04結論 雖然仁恒一貫堅持走品質化路線，并不以追求高規模、高周轉為目的，但面對市場的高速發展，仁恒不能一味保持不變。正如仁恒執行副總裁王晞曾說“規模不是萬能的，但沒有規模是萬萬不能的”，仁恒需要適度的調整規模，適度提高周轉速率，來適應當前市場環境的變化，以平穩的態勢過渡現階段。 仁恒的產品一直以高質量

47、、高品質而著名，并且始終如一，但隨著市場發生變化，加之政府施以控制，各類成本支出不斷增加，導致仁恒近幾年開發的樓盤略有退步，部分樓盤特色景觀減少，熱衷炒作學區概念等讓仁恒的口碑受損。如今，仁恒產品更新換代，第五代公園系產品問世，仁恒能否借此維護品牌形象，讓產品的品質與成本達到平衡，從而轉危為安，還有待今后考證。 仁恒產品的品質不僅表現在其景觀設計與整體質量上，也在其地理位置選擇上得到體現。臨江靠河之處，都市繁華之所都是仁恒優先考慮的選址地點。然而在住宅市場逐漸飽和、優質地塊愈發減少的大背景下，獨立進行拿地不太契合實際，因此選擇加強與其他房企的合作，以多種手段獲得優質土儲，是非常明智的選擇。啟示

48、 雖然仁恒的產品較之前稍顯遜色，但整體仍是高端產品的代表，具有良好的口碑，以及忠誠的客戶群體。各房企不管是追求高溢價還是追求高周轉，產品才是真正的立足之本，好的產品口碑最終會反映在市場購買力上，而仁恒用心造好房的態度很值得各房企學習。 高溢價是仁恒產品的特點，因此仁恒的產品毛利率較高。各房企可以從中借鑒，適當提高產品溢價，以提高盈利能力。但由于這對企業資金、產品、品牌等要求較高，不可過于盲目，要根據自身需求與目標客群定位來，也不可急于求成，畢竟這并不是能短期快速形成的能力專業至上 服務至誠Professional Professional SincereSincereTospur Real Estate Consulting Co., Ltd.Thanks！