1、專業(yè)至上 服務(wù)至誠(chéng)Professional Professional SincereSincere代理 咨詢 金融 商業(yè) 海外 養(yǎng)老 大數(shù)據(jù) 產(chǎn)業(yè) 公關(guān)朗詩(shī)集團(tuán)投資開發(fā)模式解讀朗詩(shī)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介產(chǎn)品策略介紹投資策略與開發(fā)模式介紹結(jié)論與啟示Part1Part2Part3Part4朗詩(shī)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介01公司介紹朗詩(shī)綠色集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“朗詩(shī)”）是中國(guó)領(lǐng)先的綠色開發(fā)運(yùn)營(yíng)商和生活服務(wù)商。朗詩(shī)致力于為用戶打造覆蓋全生命周期的綠色生活體系，包括綠色地產(chǎn)開發(fā)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融、物業(yè)服務(wù)、綠色裝飾、綠色建筑設(shè)計(jì)等領(lǐng)域；業(yè)務(wù)范圍包括北京、上海、深圳、天津、重慶、南京、杭州、武漢、成都、西安、廣州等

2、全國(guó)三十多個(gè)主要城市，以及美國(guó)主要一線門戶地區(qū)。表：截止2018年6月30日 朗詩(shī)前五大股東普通股持有數(shù)量及比例(單位：股、%) Greensheid由Landsea International 全資擁有，而Landsea International 由朗詩(shī)集團(tuán)全資擁有。朗詩(shī)的董事長(zhǎng)田明為朗詩(shī)集團(tuán)的控股股東。Easycorps亦為田明個(gè)人全資擁有公司。因此，田明為朗詩(shī)實(shí)際控制人。 富吉投資管理有限公司由平安不動(dòng)產(chǎn)資本有限公司全資擁有，經(jīng)過一系列股權(quán)投資，最終控股人為中國(guó)平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司。 而Hong Kong Newdawn International Co., Limited背后

3、的最終控制人為南京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。股東名稱直接持股數(shù)量（股）占已發(fā)行股份總數(shù)比例（%）Greensheid Corporation1,997,961,18751.00富吉投資管理有限公司327,002,6048.35Easycorps Group Limited295,068,9077.53Hong Kong Newdawn International Co., Limited203,789,0045.20田明7,220,0000.18合計(jì)2,831,041,70272.26數(shù)據(jù)來源： Wind、公司年度報(bào)告、同策研究院圖：朗詩(shī)全球項(xiàng)目布局組織架構(gòu)過去的朗詩(shī)只提供綠色科技住宅

4、產(chǎn)品，而在戰(zhàn)略深入轉(zhuǎn)型的背景下，很多非地產(chǎn)業(yè)務(wù)、新業(yè)務(wù)和新商業(yè)模式已經(jīng)不屬綠色地產(chǎn)的范疇，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)已無法全面反映朗詩(shī)未來發(fā)展的全景。2018年初本公司更名為“朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司”。如今的朗詩(shī)下設(shè)5大事業(yè)部：中國(guó)地產(chǎn)事業(yè)部、美國(guó)地產(chǎn)事業(yè)部、長(zhǎng)租公寓事業(yè)部、養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)部和綠色金融事業(yè)部，形成集團(tuán)總部 事業(yè)部二級(jí)管控模式，持續(xù)打造縱向多元的專業(yè)能力。集團(tuán)總部中國(guó)地產(chǎn)事業(yè)部美國(guó)地產(chǎn)事業(yè)部長(zhǎng)租公寓事業(yè)部養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)部綠色金融事業(yè)部董事會(huì)辦公室(香港)審計(jì)監(jiān)察室董事會(huì)核心管理層財(cái)務(wù)管理中心資金管理部稅務(wù)管理部會(huì)計(jì)管理部戰(zhàn)略發(fā)展中心項(xiàng)目信息部項(xiàng)目協(xié)調(diào)部項(xiàng)目合作部戰(zhàn)略研究部運(yùn)營(yíng)管理中心客戶關(guān)系部運(yùn)營(yíng)效

5、率部市場(chǎng)營(yíng)銷部人才發(fā)展部激勵(lì)機(jī)制部企業(yè)文化部人力資源中心商務(wù)資源部設(shè)計(jì)管理部工程質(zhì)量部成本管理部商務(wù)合作中心國(guó)際業(yè)務(wù)室綠建研發(fā)室品牌辦公室行政辦公室法務(wù)辦公室2018年企業(yè)文化朗詩(shī)推崇人、社會(huì)、自然和諧共生的理念，通過探索并堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)服務(wù)社會(huì)、基業(yè)長(zhǎng)青的企業(yè)愿景。朗詩(shī)提供對(duì)客戶負(fù)責(zé)人的產(chǎn)品和服務(wù)，堅(jiān)守質(zhì)量文化，尊重自然，秉承與萬物和諧共生的理念，將“人”居與環(huán)境完美融合。 無論產(chǎn)品還是公司，都堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展 生態(tài)環(huán)保，天人合一 不行賄受賄，不做假賬，不偷稅漏稅，不欺騙客戶 公開透明，機(jī)會(huì)公平 按規(guī)則辦事，尊重規(guī)則、研究規(guī)則、運(yùn)用規(guī)則綠色陽光人本核心價(jià)值觀 客戶第一 員工成長(zhǎng)是公司

6、發(fā)展的前提 持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值 與合作者共贏 回饋社會(huì)百年綠公司愿景為人造房使命朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上企業(yè)精神志存高遠(yuǎn)、腳踏實(shí)地、百折不撓司訓(xùn)發(fā)展歷程2001年，朗詩(shī)在南京成立，至今已歷經(jīng)17年風(fēng)雨。17年間，朗詩(shī)走出南京，進(jìn)入無錫、杭州、蘇州、常州、上海等地，深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，而后挺進(jìn)環(huán)渤海、珠三角、中國(guó)中部，向全國(guó)化發(fā)展。在2012年，朗詩(shī)選擇進(jìn)軍美國(guó)，開始海外新征程。戰(zhàn)略發(fā)展與其他房企相比，朗詩(shī)自2004年起就著眼于“綠色”概念，實(shí)施綠色科技差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。從深綠戰(zhàn)略開始，朗詩(shī)的目標(biāo)就是要成為一家綠色的百年公司。面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)模式的變化與市場(chǎng)的波瀾起伏，朗詩(shī)不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，先是實(shí)行產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕

7、型化、市場(chǎng)國(guó)際化戰(zhàn)略，后提出“榕樹林”計(jì)劃，進(jìn)行縱向多元化發(fā)展。進(jìn)軍美國(guó)深綠戰(zhàn)略展開，收購(gòu)HK106，進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)，成立青杉資本，探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)20132015轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略實(shí)行產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、市場(chǎng)國(guó)際化的轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略2014戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施資產(chǎn)輕型化、盈利多樣化2012深綠戰(zhàn)略提出深綠戰(zhàn)略，包括綠色開發(fā)、綠建服務(wù)、綠色養(yǎng)老、綠色金融2004綠色科技地產(chǎn)提出聚焦綠色科技地產(chǎn)的差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略榕樹林計(jì)劃將榕樹林計(jì)劃與地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合，形成榕樹林般的綠色生態(tài)體系20162018五大板塊形成基本形成了綠色地產(chǎn)開發(fā)、開發(fā)管理服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、常青藤養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)金融五個(gè)業(yè)務(wù)板塊2017公司更名更名為

8、朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司，反映朗詩(shī)多元化業(yè)務(wù)的新發(fā)展策略中國(guó)房地產(chǎn)模式以住宅開發(fā)為主，閃售快周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式（1.0時(shí)期）向金融化和專業(yè)分工轉(zhuǎn)型，多元化發(fā)展（2.0時(shí)期）朗詩(shī)戰(zhàn)略發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、市場(chǎng)國(guó)際化”2014年初，朗詩(shī)提出并推動(dòng)實(shí)施了“資產(chǎn)輕型化，盈利多樣化”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。到2015年，基于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)以及朗詩(shī)自身的資源稟賦，朗詩(shī)確立了“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、市場(chǎng)國(guó)際化”的發(fā)展戰(zhàn)略。產(chǎn)品差異化 朗詩(shī)始終秉持綠色科技差異化發(fā)展理念，自2004年就開始專注于打造創(chuàng)新科技住宅產(chǎn)品和綠色社會(huì)生態(tài)環(huán)境，到2015年年底已推出了到3.0產(chǎn)品。綠色差異化讓

9、產(chǎn)品擁有較強(qiáng)的溢價(jià)能力，項(xiàng)目銷售去化更強(qiáng)，而且房屋交付后二手房的租金也大幅高于周邊競(jìng)品。資產(chǎn)輕型化 在市場(chǎng)下滑、不確定性增強(qiáng)的形式下，朗詩(shī)利用自身在綠色建筑領(lǐng)域累計(jì)的能力、經(jīng)驗(yàn)、品牌以及差異化產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，與資源互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商合作，大力開展合作開發(fā)、小股操盤、委托開發(fā)等不同類型的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，在白銀時(shí)代下，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享。市場(chǎng)國(guó)際化 因?yàn)榭粗忻绹?guó)穩(wěn)定的環(huán)境、規(guī)范的市場(chǎng)和足夠大的規(guī)模，朗詩(shī)選擇進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，并致力于在美國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展，進(jìn)入本土主流開發(fā)商的行列。布局戰(zhàn)略目前，朗詩(shī)的布局橫跨中美兩國(guó)分布，主要集中在中國(guó)的長(zhǎng)三角、京津翼、珠三角、中西部，以及美國(guó)的舊金山、洛杉磯、紐約、波士

10、頓和亞利桑那。綠色地產(chǎn)業(yè)務(wù)概況布局中國(guó)27個(gè)城市，及美國(guó)市場(chǎng)布局策略深耕長(zhǎng)三角，輻射全國(guó)，拓展海外區(qū)域布局中國(guó)：長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部美國(guó)：波士頓、紐約、舊金山、洛杉磯、亞利桑那長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)概況已進(jìn)入13座城市，分別是北京、上海、廣州、深圳、佛山、杭州、南京、成都、重慶、西安、蘇州、無錫、寧波區(qū)域布局中國(guó)：長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角、中西部養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)概況已布局北京、上海、杭州、南京及蘇州等5個(gè)城市區(qū)域布局中國(guó)：北京、長(zhǎng)三角環(huán)渤海長(zhǎng)三角珠三角中西部土地儲(chǔ)備綠色地產(chǎn)自2017年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控的持續(xù)加碼中出現(xiàn)下行趨勢(shì)，但朗詩(shī)的項(xiàng)目拓展還是比較可觀的，朗詩(shī)2017年共獲取了34個(gè)項(xiàng)目，總儲(chǔ)備達(dá)到8

11、38.08萬平方米。而2018年上半年，朗詩(shī)共獲取了9個(gè)項(xiàng)目，但同比增速有所下滑。從土地儲(chǔ)備區(qū)域分布來看，朗詩(shī)未來主要布局長(zhǎng)三角和中西部，其次是海外和環(huán)渤海。數(shù)據(jù)來源： 公司年度報(bào)告、同策研究院圖：朗詩(shī)2018上半年持有權(quán)益項(xiàng)目總儲(chǔ)備面積按區(qū)域分布占比情況7.18%3.35%44.80%44.67%海外環(huán)渤海長(zhǎng)三角中西部1H2018圖：朗詩(shī)2014-2018上半年持有權(quán)益項(xiàng)目總土儲(chǔ)情況210.43338.63679.64838.08892.920200400600800100020142015201620171H2018總建筑面積(萬平方米)銷售情況綠色地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源： 公司年度報(bào)告、同策研究院

12、圖：朗詩(shī)2018上半年持有權(quán)益項(xiàng)目的簽約銷售額按區(qū)域分布占比情況18.78%5.80%51.37%24.05%海外環(huán)渤海長(zhǎng)三角中部1H2018圖：朗詩(shī)2015-2018上半年持有權(quán)益項(xiàng)目的簽約銷售額及同比情況76.6 150.0 178.0 110.3 330.0%95.9%18.7%100.8%0%50%100%150%200%250%300%350%0501001502002015201620171H2018持有權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售額(億元)同比2017年朗詩(shī)出品（指由朗詩(shī)負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程開發(fā)管理，包括持有權(quán)益項(xiàng)目及委托開發(fā)項(xiàng)目）的簽約銷售金額320.5億元。除了少量朗詩(shī)集團(tuán)委托管理的尾盤項(xiàng)目外，

13、朗詩(shī)綠色集團(tuán)2017年共實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額284.1億元，其中持有權(quán)益項(xiàng)目的簽約銷售額總計(jì)178億元，同比增長(zhǎng)18.7% ，較2016年增速放緩。但2018年上半年持有權(quán)益項(xiàng)目的簽約銷售金額為110.3億元，同比增長(zhǎng)100.8%，其中金額的51.37%來自長(zhǎng)三角地區(qū)，符合朗詩(shī)深耕長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略。營(yíng)業(yè)收入綠色地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源： 公司年度報(bào)告、同策研究院7.04 17.93 48.45 62.14 20.46 154.72%170.25%28.25%-11.61%-50%0%50%100%150%200%01020304050607020142015201620171H2018營(yíng)業(yè)收入（億元）同比圖：朗詩(shī)

14、2014-2018上半年?duì)I業(yè)收入及同比情況5.2975.11%6.8842.61%6.2312.86%7.5312.12%3.7818.47%1.5121.44%9.0055.77%41.9586.59%54.2687.32%16.3079.68%0.243.45%0.261.62%0.260.55%0.350.56%0.412.01%0%20%40%60%80%100%20142015201620171H2018開發(fā)及管理服務(wù)收入物業(yè)銷售收入租金及物業(yè)管理費(fèi)收入圖：朗詩(shī)2014-2018上半年?duì)I業(yè)收入分項(xiàng)收入及占比情況（單位：億元、%）2017年的營(yíng)業(yè)收入較去年上升約28.3%，但2018年

15、上半年?duì)I業(yè)收入下降11.61%，其中物業(yè)銷售收入下降21.8%，主要由于實(shí)行資產(chǎn)輕型化戰(zhàn)略后，朗詩(shī)新增拓展項(xiàng)目主要采用合作開發(fā)方式，并表項(xiàng)目較去年同期減少。朗詩(shī)集團(tuán)產(chǎn)品戰(zhàn)略簡(jiǎn)介02多元化戰(zhàn)略榕樹林計(jì)劃朗詩(shī)是一家具有綠色環(huán)保、縱向一體化專業(yè)能力的國(guó)際性開發(fā)服務(wù)商。在2016 年提出了 榕樹林 計(jì)劃，在地產(chǎn)形成投資、融資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展等縱向一體化組織架構(gòu)支撐的同時(shí)，積極培育長(zhǎng)租公寓、常青藤養(yǎng)老、綠色建筑設(shè)計(jì)、綠色物業(yè)、綠色裝飾、青杉資本、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等多元化業(yè)務(wù)模塊。 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)綠色金融綠色養(yǎng)老長(zhǎng)租公寓綠色裝飾綠色物業(yè)綠色設(shè)計(jì)綠色地產(chǎn)榕樹林計(jì)劃多元化戰(zhàn)略五大板塊隨著朗詩(shī)長(zhǎng)租公寓和養(yǎng)老業(yè)務(wù)建成體

16、系，2018年，朗詩(shī)基本形成中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、朗詩(shī)寓長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)、常青藤養(yǎng)老業(yè)務(wù)和地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)五個(gè)主要業(yè)務(wù)板塊。長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)養(yǎng)老業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)務(wù)美國(guó)地產(chǎn)業(yè)務(wù)綠色地產(chǎn)業(yè)務(wù)綠色地產(chǎn)開發(fā)朗詩(shī)綠色地產(chǎn)作為朗詩(shī)綠色集團(tuán)旗下從事地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的業(yè)務(wù)主體，專注打造健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保、智能的綠色建筑，以被動(dòng)式建筑為基礎(chǔ)， 因地制宜、因人制宜用綠色科技為客戶打造優(yōu)秀的人居環(huán)境。朗詩(shī)綠色地產(chǎn)累積開發(fā)117個(gè)綠色科技地產(chǎn)項(xiàng)目，先后進(jìn)入南京、上海、蘇州、無錫、常州、張家港、杭州、紹興、武漢、成都、內(nèi)江、合肥、天津、保定、西安、濟(jì)南等城市，開發(fā)總面積逾1900萬平方米，為30萬業(yè)主提供健

17、康、舒適、節(jié)能、環(huán)保、智能的綠色住宅產(chǎn)品。圖：朗詩(shī)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中國(guó)布局綠色地產(chǎn)開發(fā)十多年來，朗詩(shī)地產(chǎn)一直堅(jiān)持深耕于綠色住宅領(lǐng)域。在深綠戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，基于對(duì)客戶需求的研究，朗詩(shī)地產(chǎn)從單一產(chǎn)品線向覆蓋客戶全生命周期的多產(chǎn)品線升級(jí)。可以形象的概括為一句話：客戶在人生的不同階段，都可以在朗詩(shī)找到合適的綠色住宅。改善置業(yè) 空間尺度舒適 生活配套完善 物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)高端置業(yè) 繁華區(qū)域 風(fēng)景卓越養(yǎng)老公寓 適老化設(shè)計(jì)首次置業(yè) 高性價(jià)比客戶全生命周期覆蓋城市住宅發(fā)展史從上世紀(jì)90年代至今，從住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展以及中國(guó)居民可支配收入經(jīng)濟(jì)的曲線來看，城市住宅大致可分為這么幾個(gè)階段：簡(jiǎn)單功能型、功能改善型、綜合配套型、人本生

18、態(tài)型。而朗詩(shī)早在2004年開發(fā)的住宅產(chǎn)品，就已經(jīng)具備了第四代城市住宅的很多基本特征。2015年-未來2009-2014年1992-2008年上世紀(jì)90年代前第一代城市住宅（簡(jiǎn)單功能型）1. 戶型單一，開間簡(jiǎn)單，面積狹小；2. 大臥小廳，空間功能不合理；3. 保溫、隔熱、隔音等物理性能差，基本無裝修1. 個(gè)性化戶型：躍層、錯(cuò)層、復(fù)式等房型，百花齊放；2. 初步功能分區(qū)：小臥大廳，出現(xiàn)雙廳、入戶花園、儲(chǔ)物間等新空間；3. 個(gè)性裝修：盛行歐式、日式等，精裝房概念出現(xiàn)；4. 生活配套：出現(xiàn)物業(yè)公司，但住宅產(chǎn)品配套開發(fā)與應(yīng)用不足。第二代城市住宅（功能改善型）第三代城市住宅（綜合配套型）1. 合理布局：人

19、性化戶型設(shè)計(jì)；2 .花園社區(qū)：營(yíng)造優(yōu)美環(huán)境和景觀，提升社交功能；3. 社區(qū)綜合體：物業(yè)安保、商超娛樂、教育、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全；4 .豪華裝修：建材采用知名品牌+售后保證。1. 生態(tài)社區(qū)：考慮對(duì)環(huán)境的保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展；2 .舒適健康：運(yùn)用科技有效應(yīng)對(duì)PM2.5、霧霾等常見危害性天氣的影響；3. 智能家居：數(shù)字化智能手段，提供便捷生活；4 .綠色裝修：節(jié)能環(huán)保，在環(huán)境性、經(jīng)濟(jì)性、安全耐久等方面都有很大提高。第四代城市住宅（人本生態(tài)型）產(chǎn)品迭代升級(jí)朗詩(shī)作為國(guó)內(nèi)綠色住宅的領(lǐng)跑者，從2004年恒氧恒溫恒濕的1.0產(chǎn)品，到2011年關(guān)注綠色人居的2.0產(chǎn)品，到2014年覆蓋全生態(tài)周期的3.0產(chǎn)品，

20、再到2017年的4.0產(chǎn)品，朗詩(shī)不斷創(chuàng)新升級(jí)，力求為全年齡段客戶提供全方位的服務(wù)。1.0產(chǎn)品2.0產(chǎn)品3.0產(chǎn)品南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)南京朗詩(shī)鐘山綠郡南京朗詩(shī)熙華府杭州朗詩(shī)樂府率先為建筑穿上綠色科技的外衣重新構(gòu)建綠色人居新空間邁向生態(tài)文明的核心動(dòng)力再次定義人本住宅生態(tài)20042011201520174.0產(chǎn)品第四代城市住宅產(chǎn)品4.0產(chǎn)品2018年3月26日，“住宅，再一次被定義第四代城市住宅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)于杭州舉行。新一代城市住宅產(chǎn)品會(huì)更加注重人本身的需求，為居住者營(yíng)造健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保、智能五個(gè)維度平衡發(fā)展的高品質(zhì)住宅和社區(qū)。內(nèi)容朗詩(shī)標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)污染芬蘭S1標(biāo)準(zhǔn)（全球最嚴(yán)苛）甲醛0.03/mTVOC0

21、.2/m裝修材料通風(fēng)排氣100%新風(fēng)、室內(nèi)微正壓廚房、洗手間設(shè)置排氣設(shè)備溫度調(diào)節(jié)客飯廳、睡房、洗手間、走廊、浴室等溫度要全年保持在18 - 26間濕度調(diào)節(jié)室內(nèi)濕度要全年保持在30 - 70%之間CO2濃度二氧化碳濃度要1000ppm空氣質(zhì)素PM2.5過濾能力達(dá)95%噪音白天不超過40db晚上不超過35db光適光、健康照明抗自然災(zāi)害住宅具有足夠的抗自然災(zāi)害能力人性化具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性；住宅要方便照顧老年及傷殘人士圖：朗詩(shī)第四代城市住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)4.0產(chǎn)品舒適環(huán)保健康節(jié)能智能 空氣健康 微生物污染物 化學(xué)污染物 物理污染物 水健康 廚房補(bǔ)風(fēng) 溫濕度 聲光環(huán)境 溫差控制 環(huán)境可視 遠(yuǎn)

22、程控制 自動(dòng)調(diào)控 情景模式長(zhǎng)租公寓朗詩(shī)寓，朗詩(shī)綠色集團(tuán)旗下長(zhǎng)租公寓品牌，致力于打造自然、舒適、人文、富有生活氣息的品位居所，讓廣大“詩(shī)友”住進(jìn)好時(shí)光。主要業(yè)務(wù)模式有物業(yè)租賃、委托管理、物業(yè)收購(gòu)，以及合作經(jīng)營(yíng)。目前，已快速布局北上廣深、杭州、南京、成都、蘇州、西安等共13個(gè)核心城市。圖：朗詩(shī)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)布局物業(yè)租賃委托管理物業(yè)收購(gòu)合作經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)模式長(zhǎng)租公寓2017年初，朗詩(shī)成立了獨(dú)立的長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，進(jìn)行“朗詩(shī)寓”品牌的業(yè)務(wù)擴(kuò)展，并推出了青年公寓、白領(lǐng)公寓、商務(wù)公寓及服務(wù)式公寓四條產(chǎn)品線。青年公寓自由有度，分享無界白領(lǐng)公寓獨(dú)立舒適，便捷有趣精品公寓品質(zhì)生活，精英主義服務(wù)式公寓居家氛圍，貼心

23、服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)2011年，朗詩(shī)發(fā)覺了中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來的商機(jī)，決定成立事業(yè)部，并戰(zhàn)略性進(jìn)入。2012年，朗詩(shī)開始全面推進(jìn)朗詩(shī)綠色養(yǎng)老戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)“一碗湯”項(xiàng)目、“老少居”項(xiàng)目，老年綜合功能社區(qū)、養(yǎng)老連鎖服務(wù)體系的投資、開發(fā)和管理，并在2013年成立養(yǎng)老服務(wù)品牌朗詩(shī)常青藤。圖：朗詩(shī)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)布局朗詩(shī)常春藤立足南京，布局全國(guó)，目前已進(jìn)入北京、上海、廣州、杭州、蘇州這5個(gè)城市，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、連鎖化戰(zhàn)略布局。一碗湯的距離與父母做鄰居新時(shí)代的親情老少居離而不分養(yǎng)老服務(wù)連鎖養(yǎng)老服務(wù)朗詩(shī)常青藤推崇“就近養(yǎng)老”服務(wù)模式，以居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體的模式，為長(zhǎng)者提供一站式、多種類的養(yǎng)老服務(wù)。提供居家上門、適老改造

24、、日間照料、短期托管、長(zhǎng)期托管等服務(wù)。居家養(yǎng)老以專業(yè)化服務(wù)為核心使長(zhǎng)者在家中享受專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)服務(wù)形式：以上門服務(wù)為主服務(wù)內(nèi)容：包括生活照料與康復(fù)理療社區(qū)養(yǎng)老居住在家的長(zhǎng)者，在家人照顧的同時(shí)由社區(qū)居家護(hù)理中心為長(zhǎng)者提供托老服務(wù)服務(wù)形式：以日間照料為主服務(wù)內(nèi)容：包括“助醫(yī)、助潔、助急、助餐、助浴”等生活照料和休閑娛樂服務(wù)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老長(zhǎng)者在專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接受養(yǎng)老服務(wù)服務(wù)形式：以短托和長(zhǎng)托為主服務(wù)內(nèi)容：包括專業(yè)護(hù)理、康復(fù)理療、營(yíng)養(yǎng)膳食和娛樂活動(dòng)等養(yǎng)老服務(wù)朗詩(shī)常春藤的服務(wù)理念是希望通過專業(yè)化的產(chǎn)品和服務(wù)，讓老人有高品質(zhì)的晚年生活。生活照料覆蓋日常生活基本需求，享受家般溫暖物品整理、衣物洗滌、室內(nèi)清潔、維修服務(wù)

25、、代購(gòu)代辦營(yíng)養(yǎng)膳食專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師團(tuán)隊(duì)，合理規(guī)劃膳食營(yíng)養(yǎng)食譜、營(yíng)養(yǎng)講座、美食DIY、膳食溝通會(huì)、臨床營(yíng)養(yǎng)照護(hù)精神慰藉心理介護(hù)，關(guān)愛心靈健康長(zhǎng)者適應(yīng)、關(guān)懷訪視、芳香療法、情景療法健康促進(jìn)協(xié)同家人、社區(qū)等相關(guān)人群，改變其生活方式以實(shí)現(xiàn)最佳健康狀況的科學(xué)（和藝術(shù)）健康檔案、健康監(jiān)測(cè)、醫(yī)療對(duì)接、健康講座專業(yè)介護(hù)針對(duì)長(zhǎng)者身體狀況的不同，通過專業(yè)介護(hù)知識(shí)，進(jìn)行合理適宜的協(xié)助，滿足長(zhǎng)者日常生活的需求助餐、助行、助浴、排泄介乎、助潔、更衣介護(hù)專業(yè)護(hù)理診斷和處理長(zhǎng)者可能存在的或潛在的基礎(chǔ)健康問題術(shù)后護(hù)理、臥床專護(hù)、認(rèn)知障礙專護(hù)康復(fù)管理運(yùn)用傳統(tǒng)理療手法，先進(jìn)設(shè)施設(shè)備，系統(tǒng)化數(shù)據(jù)檔案建立，延緩機(jī)能退化或促進(jìn)長(zhǎng)者身體恢復(fù)康

26、復(fù)計(jì)劃、中醫(yī)康復(fù)、運(yùn)動(dòng)康復(fù)、理療康復(fù)娛樂休閑豐富日常活動(dòng)，提高生活品質(zhì)老年大學(xué)、社區(qū)活動(dòng)、機(jī)構(gòu)活動(dòng)特色服務(wù)特殊服務(wù)讓生活更美好櫻花操、家庭照護(hù)培訓(xùn)陪伴減少寂寞活動(dòng)減緩?fù)嘶P(guān)懷豐富心靈服務(wù)提升品質(zhì)課程添加品味細(xì)節(jié)保障安全有為保持尊嚴(yán)綠色金融青杉資本創(chuàng)立于2012年，是朗詩(shī)聚焦于綠色產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)投融資管理平臺(tái)。作為朗詩(shī)的非銀行融資平臺(tái)，青杉資本發(fā)行了多支綠色地產(chǎn)基金和信托產(chǎn)品，并在2016年，分別與中信資本、平安不動(dòng)產(chǎn)、中融信托成立多個(gè)基金投資平針對(duì)不同業(yè)務(wù)成立了多個(gè)基金和聯(lián)合投資平臺(tái)。截止2018年6月30日底，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)80億元。合作伙伴基金類別及投資方向三年資產(chǎn)管理目標(biāo)首批落成項(xiàng)目中信資

27、本城市更新類100億上海朗詩(shī)藏峰項(xiàng)目平安不動(dòng)產(chǎn)持有長(zhǎng)租公寓100億上海森蘭等項(xiàng)目中融信托長(zhǎng)租公寓100億廣州解放大廈項(xiàng)目針對(duì)一線和強(qiáng)二線城市的存量物業(yè)以及困境資產(chǎn)并購(gòu)，打造募資、收購(gòu)、資產(chǎn)管理、退出的綜合能力。探索“投-融-管-退”的一體化業(yè)務(wù)模式，整合項(xiàng)目和金融資源，夯實(shí)基金管理、資產(chǎn)管理和資本經(jīng)營(yíng)能力，逐步形成對(duì)內(nèi)、外部市場(chǎng)的投融資及金融服務(wù)能力。圖：朗詩(shī)綠色金融業(yè)務(wù)合作伙伴及投資項(xiàng)目情況青杉資本是本集團(tuán)的綠色金融事業(yè)部，聚焦于綠色產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)投融資管理平臺(tái)。目前青杉資本已與信達(dá)投資、平安不動(dòng)產(chǎn)、中融信托、中信資本等分別成立了不同主題的基金及聯(lián)合投資平臺(tái)，主要針對(duì)于一線和強(qiáng)二線城市的存量物

28、業(yè)以及困境資產(chǎn)并購(gòu)，打造募資、收購(gòu)、改造、資產(chǎn)管理、退出的綜合能力，探索和實(shí)踐投融管退一體化業(yè)務(wù)模式，整合項(xiàng)目和金融資源，夯實(shí)基金管理、資產(chǎn)管理和資本經(jīng)營(yíng)能力，逐步形成對(duì)內(nèi)、外部市場(chǎng)的投融資及金融服務(wù)能力。截至二零一八年六月三十日，青杉資本管理的基金規(guī)模近人民幣80億元。綠色地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)除了中美綠色地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融這幾大業(yè)務(wù)以外，朗詩(shī)還有物業(yè)服務(wù)、綠色裝飾、綠色建筑設(shè)計(jì)等綠色地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)。綠色地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)綠色裝飾綠色建筑設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)南京朗詩(shī)物業(yè)管理公司成立于2005年1月，為物業(yè)管理國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，南京市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，物業(yè)管理類型涵蓋大型科技住宅小區(qū)、寫

29、字樓、公寓等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，堅(jiān)持以人為本的服務(wù)手段，打造健康、安全、環(huán)保、便利人文的綠色社區(qū)。截止2017年12月，朗詩(shī)物業(yè)管理面積超過1800萬平方米，服務(wù)逾30萬業(yè)主。物業(yè)服務(wù)常規(guī)物業(yè)服務(wù)提供物業(yè)企業(yè)顧問、社區(qū)管家服務(wù)、前期物業(yè)顧問等服務(wù)，以及“一站式”服務(wù)、首問負(fù)責(zé)制、社區(qū)文化建設(shè)、業(yè)主入住便民服務(wù)、“家庭式關(guān)懷”服務(wù)體系等特色服務(wù)物業(yè)增值服務(wù)涵蓋中介服務(wù)、房屋裝修、提供健身場(chǎng)地、工程維修服務(wù)、便民類服務(wù)和其他服務(wù)物業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)包括健身房、游泳池、私教課程，汗蒸桑拿等服務(wù)供應(yīng)商的整合、會(huì)所管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)組建、會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式的定制等綠色裝飾朗詩(shī)綠色裝飾秉承“人本、陽光、綠色”核心價(jià)值觀，以“人與自然和

30、諧共生、可持續(xù)發(fā)展” 為理念，通過集設(shè)計(jì)、軟硬裝和室內(nèi)環(huán)境于一體的“一站式、綜合集成”服務(wù)，在商業(yè)配套、辦公空間、舊改工程、養(yǎng)老空間、房地產(chǎn)批量裝修和私人定制精裝領(lǐng)域，引入綠色裝修，為客戶提供“多快好省精、健康、環(huán)保、人性化”的綠色裝修裝飾解決方案以及差異化綠色價(jià)值。綠色裝飾軟裝設(shè)計(jì)定制景觀規(guī)劃布置智能化系統(tǒng)定制綠色系統(tǒng)定制頂級(jí)配套定制室內(nèi)裝飾裝潢私人定制業(yè)務(wù)工裝業(yè)務(wù)綜合辦公空間商業(yè)配套舊改工程養(yǎng)老空間房地產(chǎn)批量精裝修綠色建筑設(shè)計(jì)朗詩(shī)設(shè)計(jì)院作為一家綜合性甲級(jí)設(shè)計(jì)院，具備全專業(yè)設(shè)計(jì)總承包的落地服務(wù)能力，其服務(wù)領(lǐng)域涉及綠色住區(qū)、公共建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)、城市更新、超低能耗建筑等多個(gè)領(lǐng)域。同時(shí)，作為一家高

31、新企業(yè)，長(zhǎng)期致力于綠色建筑設(shè)計(jì)研發(fā)能力的培養(yǎng)，在BIM、被動(dòng)房、被動(dòng)式建筑、裝配式建筑等多個(gè)領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，可提供綠色建筑全生命周期的專業(yè)性設(shè)計(jì)服務(wù)。與朗詩(shī)對(duì)綠色可持續(xù)理念有共同價(jià)值觀的所有客戶都將是我們良好的合作伙伴客戶定位全專業(yè)設(shè)計(jì)服務(wù)、顧問咨詢（能源解決方案）、前期策劃、后期增值服務(wù)，以及依托集團(tuán)進(jìn)行的合作等全階段服務(wù)主要業(yè)務(wù)2014：榮獲甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)證、上海綠色建筑設(shè)計(jì)單位稱號(hào)、建筑新傳媒獎(jiǎng)2015：榮獲上海綠色建筑貢獻(xiàn)獎(jiǎng)2016：獲得ISO9000認(rèn)證，被上海建筑學(xué)會(huì)授予優(yōu)秀會(huì)員單位稱號(hào)，榮獲2016年年度英國(guó)ASHDEN國(guó)際可持續(xù)發(fā)展大獎(jiǎng)、上海市建筑學(xué)會(huì)科技進(jìn)步

32、獎(jiǎng)以及上海市優(yōu)秀住宅設(shè)計(jì)獎(jiǎng)資質(zhì)榮譽(yù)朗詩(shī)集團(tuán)投資策略與開發(fā)模式簡(jiǎn)介03土地儲(chǔ)備從土地儲(chǔ)備來看，朗詩(shī)在不利的市場(chǎng)環(huán)境下依舊取得了不俗的項(xiàng)目拓展成績(jī)，2017年項(xiàng)目拿地467.83萬平方米，項(xiàng)目總土儲(chǔ)達(dá)1286.59萬平方米，但到2018年上半年，拿地98.67萬平方米，同比下滑36.92%。相比而言，拿地速率放緩。數(shù)據(jù)來源： 公司年度報(bào)告、同策研究院168.89126.90377.74467.8398.67-24.86%197.67%23.85%-36.92%-50%0%50%100%150%200%250%0.00100.00200.00300.00400.00500.0020142015201

33、620171H2018新增土儲(chǔ)(萬平方米)同比圖：朗詩(shī)2014-2018上半年新增儲(chǔ)備面積及同比情況210.43338.63679.641286.591350.5160.92%100.71%89.30%66.65%0%20%40%60%80%100%120%0200400600800100012001400160020142015201620171H2018總建筑面積(萬平方米)同比圖：朗詩(shī)2014-2018上半年項(xiàng)目總土儲(chǔ)面積及同比情況區(qū)域布局從區(qū)域布局來看，朗詩(shī)以中國(guó)市場(chǎng)為主，海外市場(chǎng)為輔，相輔相成，同時(shí)發(fā)展。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)三角地區(qū)的項(xiàng)目總土儲(chǔ)在2017年和2018年上半年占比分別達(dá)59.85%、

34、57.36%，占比超過一般，是朗詩(shī)重點(diǎn)布局區(qū)域。同時(shí)朗詩(shī)兼顧發(fā)展中國(guó)中西部地區(qū)，項(xiàng)目總土儲(chǔ)逐年增加，占比緩步上升。31.0 28.7 301.0 318.9 61.2 80.2 770.0 375.1 64.1 62.2 774.6 449.6 02004006008001000海外環(huán)渤海長(zhǎng)三角中西部201620171H2018圖：朗詩(shī)2014-2018上半年項(xiàng)目總土儲(chǔ)面積按區(qū)域劃分（單位：萬平方米）數(shù)據(jù)來源： 公司年度報(bào)告、同策研究院圖：朗詩(shī)2014-2018上半年項(xiàng)目總土儲(chǔ)面積按區(qū)域劃分占比情況（單位：萬平方米）4.56%4.76%4.75%4.23%6.23%4.61%100.00%79

35、.28%44.29%59.85%57.36%0.00%20.72%46.92%29.16%33.29%0%20%40%60%80%100%20142015201620171H2018海外環(huán)渤海長(zhǎng)三角中西部城市等級(jí)從城市等級(jí)來看，朗詩(shī)主要布局一二線城市，特別是二線城市，截止2018年上半年，一二線城市項(xiàng)目總土儲(chǔ)達(dá)1066萬平方米，其中二線城市占1011萬平方米，占比為94.84%，主要位于長(zhǎng)三角與中西部。朗詩(shī)于2017年開始進(jìn)入三四線城市，目前項(xiàng)目總土儲(chǔ)為221萬平方米，其中長(zhǎng)三角地區(qū)占比為82.35%。數(shù)據(jù)來源： 公司年度報(bào)告、同策研究院611 0 31 55 951 220 61 1011

36、221 64 020040060080010001200一線二線三四線海外201620171H2018圖：朗詩(shī)2016-2018上半年項(xiàng)目總土儲(chǔ)面積按城市等級(jí)劃分（單位：萬平方米）圖：朗詩(shī)2016-2018上半年項(xiàng)目總土儲(chǔ)面積按各區(qū)域的城市等級(jí)劃分（單位：萬平方米）29 38 263 319 31 17 49 13 38 552 181 0 350 26 61 17 31 13 38 555 182 424 26 64 0100200300400500600一線二線三四線一線二線三四線一線二線三四線海外201620171H2018環(huán)渤海長(zhǎng)三角中西部美國(guó)城市進(jìn)入從城市進(jìn)入來看，朗詩(shī)作為從南京起家

37、的房地產(chǎn)企業(yè)，在南京共布局13宗，在各城市宗數(shù)排名第一，其次是成都、杭州、蘇州、無錫、上海、武漢、天津。這幾座城市多為省會(huì)或直轄市，具備人口基數(shù)大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快等特點(diǎn)。1354211111117143181311132115412102468101214南京蘇州無錫宿遷常州江陰句容泗陽徐州鹽城宜興杭州海寧上海合肥馬鞍山成都內(nèi)江武漢長(zhǎng)沙西安重慶天津北京保定唐山舊金山洛杉磯亞利桑那紐約波士頓長(zhǎng)三角47宗中西部15宗環(huán)渤海7宗美國(guó)13宗中國(guó)69宗海外13宗湖南1宗陜西1宗重慶1宗天津3宗江蘇31宗浙江8宗上海4宗安徽4宗西海岸10宗東海岸3宗北京2宗河北2宗四川9宗湖北3宗一線城市二線城市三四線城市圖

38、：截止2018年6月30日朗詩(shī)已布局的各城市宗數(shù)匯總拿地方式隨著2017年宏觀調(diào)控政策的不斷收緊，房企進(jìn)入規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，而土地市場(chǎng)也成為沒有硝煙的“戰(zhàn)場(chǎng)”。除了傳統(tǒng)的招拍掛外，各房企都采用多種手段獲得土地。2015年，朗詩(shī)年首次涉足舊樓改造業(yè)務(wù)。2017年，朗詩(shī)有九成項(xiàng)目是通過收并購(gòu)、委托開發(fā)及參股等形式獲取，而2018年上半年也有八成。這些拿地方式有效幫助朗詩(shī)避免了高價(jià)地王。招拍掛收并購(gòu)委托代建舊城改造委托代建是朗詩(shī)進(jìn)行資產(chǎn)輕型化后的一種新拿地模式，主要采用的是股權(quán)式代建的模式，通過小股操盤來實(shí)現(xiàn)共享企業(yè)信用資源和采購(gòu)資源，提升項(xiàng)目回報(bào)。招拍掛是傳統(tǒng)的拿地開發(fā)模式，隨著地價(jià)的上升，朗詩(shī)較少

39、通過招拍掛拿地，2017年僅有約一成。 2017年10月31日，南京江寧青龍山G62地塊被朗詩(shī)以14.8億元拿下，樓面地價(jià)14435元/平米。 2018年3月20日，朗詩(shī)以3.5億元拍得三宗位于四川省金堂縣的地塊，建筑面積為37.42萬方。 2015年7月2日，朗詩(shī)首次參與舊樓改造項(xiàng)目，在上海虹橋片區(qū)獲取了新西郊項(xiàng)目。 2016年3月，在上海普陀區(qū)獲取另外一個(gè)舊樓改造項(xiàng)目，總建筑面積約為18,406平方米。目前，收并購(gòu)是朗詩(shī)主要拿地手段之一，能較好的避免高價(jià)拿地。高溢價(jià)品牌價(jià)值朗詩(shī)綠色集團(tuán)自2004年起開始關(guān)注綠色概念，聚焦綠色科技地產(chǎn)，進(jìn)行差異化戰(zhàn)略。在這條路上，隨著朗詩(shī)綠色集團(tuán)的發(fā)展壯大，

40、朗詩(shī)已經(jīng)從單一的地產(chǎn)開發(fā)公司，發(fā)展成為以綠色環(huán)保為核心，由多種業(yè)務(wù)組成的縱向一體化綜合型綠色集團(tuán)，樹立了其專注綠色地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象。2017年8月17日獲取2017中國(guó)年度綠色地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商2017年10月14日朗詩(shī)位列房地產(chǎn)行業(yè)綠色供應(yīng)鏈CITI指數(shù)第一名2017年10月23日朗詩(shī)綠色蓓蕾行動(dòng)獲得第二屆“i社會(huì)價(jià)值共創(chuàng)”企業(yè)社會(huì)責(zé)任案例優(yōu)秀獎(jiǎng)截止2017年底獲得32個(gè)三星級(jí)綠色建筑標(biāo)識(shí)綠色建筑三星是中國(guó)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中最高等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)2017年9月6日朗詩(shī)中國(guó)ESG景氣指數(shù)正式發(fā)布Landsea ESGDevelopment Index,簡(jiǎn)稱ESGDI2017年9月28日朗詩(shī)綠色

41、物業(yè)蟬聯(lián)中國(guó)藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)ESGDIESGDI2017年12月8日朗詩(shī)獲得第一財(cái)經(jīng)頻道舉辦的中國(guó)職業(yè)菁英計(jì)劃價(jià)值共創(chuàng)獎(jiǎng)2017年12月13日朗詩(shī)綠色集團(tuán)榮膺2017年度綠色開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力十強(qiáng)TOPTOP1010圖：朗詩(shī)2017年所獲部分榮譽(yù)高溢價(jià)綠色建筑理念綠色建筑的核心不在于技術(shù)，而在于理念。朗詩(shī)十多年來在綠色建筑領(lǐng)域不斷的積累和探索，對(duì)于綠色建筑的理解不斷深化，綠色已經(jīng)融入朗詩(shī)的基因，是朗詩(shī)文化和價(jià)值觀的重要組成部分。而朗詩(shī)的綠色差異化產(chǎn)品打造能力與和資源整合能力是朗詩(shī)贏取“綠色人居”高溢價(jià)細(xì)分市場(chǎng)的關(guān)鍵。簡(jiǎn)潔實(shí)用設(shè)計(jì)原則室內(nèi)外通透寬敞的流動(dòng)空間室內(nèi)放置綠色植物適當(dāng)配合裝修材料室內(nèi)空氣中氨、 甲

42、醛、苯等有機(jī)揮發(fā)物含量，科學(xué)分析得出最終裝修方案并在施工過程中及時(shí)修正設(shè)計(jì)方案綠色設(shè)計(jì)綠色選材天然、 無機(jī)建材，保證材料質(zhì)量、環(huán)保等級(jí)精挑自設(shè)專業(yè)實(shí)驗(yàn)室實(shí)時(shí)分析， 保證精選材料品質(zhì)評(píng)審對(duì)每批材料進(jìn)行嚴(yán)格檢測(cè)和綠色評(píng)估量購(gòu)建立綠色生態(tài)建材庫(kù)，組成綠色材料供應(yīng)鏈進(jìn)行批量化采購(gòu)嚴(yán)選綠色交付歡迎客戶， 介紹交付接待團(tuán)隊(duì)及流程協(xié)助客戶完成各項(xiàng)表單填寫完成驗(yàn)收手續(xù)收取5 % 裝修尾款并轉(zhuǎn)交竣工驗(yàn)收資料贈(zèng)送禮品完成交付核對(duì)客戶提供的資料講解現(xiàn)場(chǎng)交付情況， 為客戶發(fā)出由朗詩(shī)專家團(tuán)隊(duì)聯(lián)同國(guó)內(nèi)權(quán)威檢測(cè)檢測(cè)驗(yàn)收合格證向客戶介紹保修內(nèi)容及注意事項(xiàng)等交換門卡、 鑰匙87651234綠色施工準(zhǔn)備施工進(jìn)場(chǎng)材料檢測(cè)現(xiàn)場(chǎng)施工前

43、交底及文明施工保護(hù)水電、 防水工程施工及驗(yàn)收瓷磚石材鋪貼， 地面找平及驗(yàn)收墻面工程施工及驗(yàn)收安裝工程施工及驗(yàn)收預(yù)驗(yàn)收， 室內(nèi)空氣檢測(cè)竣工交付，精保潔引入綠色督導(dǎo)施工全程控制管理實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)確保綠色環(huán)保裝修資產(chǎn)輕型化為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生巨變、各種轉(zhuǎn)型和分化加劇的復(fù)雜局面，朗詩(shī)進(jìn)行了以輕資產(chǎn)為核心的商業(yè)模式創(chuàng)新，即利用朗詩(shī)在綠色建筑領(lǐng)域積累的能力、經(jīng)驗(yàn)、品牌以及差異化產(chǎn)品等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，與資源互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商合作，大力開展合作開發(fā)、小股操盤、委托開發(fā)等不同類型的資產(chǎn)輕型化開發(fā)模式。數(shù)據(jù)來源： 公司年度報(bào)告、同策研究院100%70%40%29%0%20%40%60%80%100%201420152016

44、2017項(xiàng)目中的股東權(quán)益 (%)圖：朗詩(shī)項(xiàng)目中股東權(quán)益變化（單位：%）2014年底提出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，朗詩(shī)項(xiàng)目中股東權(quán)益逐年下降，未來持股比例將就保持在20-30%之間。朗詩(shī)商業(yè)模式的探索和創(chuàng)新是以美國(guó)鐵獅門為榜樣，注重培養(yǎng)開發(fā)能力、投資能力、融資能力、運(yùn)營(yíng)能力、可持續(xù)發(fā)展能力。開發(fā)開發(fā)投資投資管理管理服務(wù)服務(wù)技術(shù)技術(shù)輸出輸出盈利之外盈利之外的部分溢的部分溢價(jià)分成價(jià)分成圖：朗詩(shī)收入分類未來開發(fā)服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)品整合費(fèi)和超業(yè)績(jī)分成這些輕資產(chǎn)利潤(rùn)的比重將會(huì)逐年上升。小股操盤隨著朗詩(shī)大力開展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前朗詩(shī)所有項(xiàng)目主要為合作項(xiàng)目，而小股操盤是主流合作模式。小股操盤即是占有項(xiàng)目公司低于30%的權(quán)益，同時(shí)為

45、該項(xiàng)目提供項(xiàng)目開發(fā)管理、技術(shù)和品牌輸出等服務(wù)，在獲得資本投資收益的同時(shí)，又能夠獲得技術(shù)服務(wù)和管理輸出的收益。優(yōu)勢(shì) 收購(gòu)股權(quán)比例小，投入資金少； 可以實(shí)現(xiàn)并表； 我司操盤，可有效控制成本以及實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。劣勢(shì) 理論上合作方可以依據(jù)公司法利用控股地位，單方作出一些不利的股東會(huì)決議 對(duì)董事會(huì)成員組成、股東會(huì)決議表決以及章程的特殊約定必須謹(jǐn)慎、嚴(yán)謹(jǐn)作為轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、新合作方式的小股操盤模式，既可以在今后持續(xù)提升投資回報(bào)率，又有利于擴(kuò)大項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和品牌效應(yīng)。小股操盤以小博大高利潤(rùn)品牌輸出&管理服務(wù)除小股操盤外，朗詩(shī)對(duì)外實(shí)行技術(shù)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)輸出、為其他公司代建項(xiàng)目，形成了所謂的“朗詩(shī)出品”。在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，

46、朗詩(shī)的高利潤(rùn)率的品牌輸出和管理服務(wù)一直是朗詩(shī)的發(fā)展重點(diǎn)，也的確拉升了企業(yè)的利潤(rùn)率。截至2018年6月30日，朗詩(shī)整體毛利率約為24.8%，較2017年同期上升9個(gè)百分點(diǎn)，主要來源于毛利率較高的開發(fā)管理服務(wù)收入較上年同期增加約70.5%。合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目毛利率約24.6%，同比上升6.6個(gè)百分點(diǎn)。15.80%24.80%18%24.60%0%5%10%15%20%25%30%2017H12018H1整體毛利率（%）合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目毛利率（%）圖：朗詩(shī)2017、2018年上半年朗詩(shī)整體毛利率與合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)毛利率（單位：億元、%）3.66 5.06 2.22 3.78 52.8%38.4%30.9%70.

47、6%0%20%40%60%80%0.001.002.003.004.005.006.002017H12018H1毛利（億元）開發(fā)管理服務(wù)收入（億元）毛利同比（%）開發(fā)管理服務(wù)收入同比（%）圖：朗詩(shī)2017、2018年上半年朗詩(shī)毛利、開發(fā)管理收入及同比（單位：億元、%）數(shù)據(jù)來源： 公司年度報(bào)告、同策研究院三大費(fèi)用朗詩(shī)一直堅(jiān)持實(shí)施費(fèi)用管理，通過嚴(yán)格的預(yù)算管理手段控制費(fèi)用，但朗詩(shī)的三大費(fèi)用率自2016年起呈上升趨勢(shì)，且在2018年上半年內(nèi)有明顯升高。2018年上半年，朗詩(shī)銷售、行政、財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為0.75、2.19、1.62億元，費(fèi)用率較2017年同期分別上升1.76%、4.99、4.09%。主要是

48、由于大力推廣項(xiàng)目帶來的前期推廣費(fèi)和銷售傭金增加，積極拓展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)帶來的行政費(fèi)用增加，以及由于資產(chǎn)輕型化下主要新增非并表的合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目，部分可資本化的對(duì)外支付的利息被費(fèi)用化，計(jì)入財(cái)務(wù)成本，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用率的大幅增加。0.33 0.73 0.90 1.20 0.75 0.38 1.10 2.89 4.20 2.20 0.21 0.50 1.94 2.39 1.62 01234520142015201620171H2018銷售費(fèi)用行政費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用圖：朗詩(shī)2014-2018上半年銷售、行政、財(cái)務(wù)費(fèi)用（單位：億元）4.67%4.10%1.86%1.93%3.69%5.35%6.12%5.96%6

49、.76%10.75%2.98%2.78%4.01%3.84%7.93%0%2%4%6%8%10%12%20142015201620171H2018銷售費(fèi)用率行政費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率圖：朗詩(shī)2014-2018上半年銷售、行政、財(cái)務(wù)費(fèi)用率（單位：%）數(shù)據(jù)來源： 公司年度報(bào)告、同策研究院債務(wù)結(jié)構(gòu)在金融去杠桿、強(qiáng)監(jiān)管的背景下，朗詩(shī)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，拓寬融資管道、創(chuàng)新融資方式。由于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略及有效的負(fù)債管控，朗詩(shī)凈負(fù)債率持續(xù)下降，2018年上半年凈負(fù)債率維持在47.2%的健康水平，處于行業(yè)較低水平。債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，現(xiàn)金與1年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋比例為4.19：1，流動(dòng)性增強(qiáng)。但由于長(zhǎng)期債務(wù)的大幅增

50、加，長(zhǎng)短債務(wù)比升至4.87。數(shù)據(jù)來源： 公司年度報(bào)告、同策研究院圖：朗詩(shī)2014-2018上半年凈負(fù)債率和現(xiàn)金與1年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋比例294.7%280.7%101.8%48.8%47.2%0%100%200%300%20142015201620171H2018凈負(fù)債率圖：朗詩(shī)2014-2018上半年凈負(fù)債率和現(xiàn)金與1年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋比例0.821.252.351.674.191.475.203.801.504.87012345620142015201620171H2018現(xiàn)金與1年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋比例長(zhǎng)短債務(wù)比機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)2017年，朗詩(shī)加權(quán)平均融資成本由2016年的8%降至7.4%，并在2018

51、年1月首次獲得國(guó)際信貸評(píng)級(jí)，穆迪為B2展望正面，惠譽(yù)為B展望正面，標(biāo)普為B展望穩(wěn)定。在同年4月，朗詩(shī)在境外成功發(fā)行總額1.5億美元綠色債券，并獲得標(biāo)普授予E1/84的評(píng)分，這是標(biāo)普全球評(píng)級(jí)最高等級(jí)綠色評(píng)級(jí)認(rèn)證。標(biāo)普：B/穩(wěn)定惠譽(yù)：B/正面穆迪：B2/正面國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)結(jié)論與啟示04結(jié)論朗詩(shī)代開代建模式的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)在于其品牌附加值，通過品牌影響力來獲得定價(jià)權(quán)，并通過集中采購(gòu)來降低采購(gòu)成本。該模式能讓資產(chǎn)在更短時(shí)間被形成穩(wěn)定現(xiàn)金回流，這就意味著投入的資本更少，融資期限更短，投資回報(bào)更高。但是回報(bào)越高，不確定性也越多，同時(shí)意味著風(fēng)險(xiǎn)越大。朗詩(shī)的品牌形象是其有效運(yùn)作的重點(diǎn)，因此在朗詩(shī)應(yīng)注意保持其品牌形象

52、的正面性，增強(qiáng)品牌的吸引力與價(jià)值。因?yàn)槔试?shī)產(chǎn)品具有綠色科技、節(jié)能環(huán)保等獨(dú)特價(jià)值，所以單價(jià)一般較周邊其他項(xiàng)目有明顯溢價(jià)，且其推出的綠色建筑產(chǎn)品銷售速度更快。但隨著越來越多的房企開始關(guān)注綠色理念，以提升溢價(jià)水平，如何在眾多房企中保持其獨(dú)特性，守住品牌優(yōu)勢(shì)是朗詩(shī)未來需要考慮的問題。啟示面對(duì)2018年土地成本水漲船高、房企融資趨緊的大環(huán)境，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)艱難，而朗詩(shī)由于采用輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略，不依靠重資產(chǎn)來運(yùn)作，而是以價(jià)值為驅(qū)動(dòng)，通過品牌合作、技術(shù)輸出、小額參股等方式，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收益，逆勢(shì)發(fā)展。這種策略可以為陷入發(fā)展困境中的房企帶來一定參考價(jià)值。目前，朗詩(shī)“資產(chǎn)輕型化”戰(zhàn)略已經(jīng)初嘗“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共

53、享”帶來的成果，其核心盈利能力不斷增強(qiáng)，除了獲取與股權(quán)投資相對(duì)應(yīng)的收益之外，還獲得了開發(fā)管理收益以及超額分成收益。雖然具備如此多的優(yōu)勢(shì)，但實(shí)現(xiàn)這些的前提是朗詩(shī)在過去十多年間在綠色建筑領(lǐng)域積累了一定的能力、經(jīng)驗(yàn)、品牌以及差異化產(chǎn)品等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此其他房企若想對(duì)朗詩(shī)輕資產(chǎn)化模式進(jìn)行效仿，應(yīng)考慮自身的條件是否適合企業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，不可盲目進(jìn)行。如有房企進(jìn)行完自身的評(píng)估后，確定要進(jìn)行輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，那么它需要知道試圖一開始就全面覆蓋全價(jià)值鏈的選擇是不明智的，所謂以點(diǎn)破面，建議先從一個(gè)擅長(zhǎng)的方面進(jìn)行突破，反而可能是打通全局的關(guān)鍵。專業(yè)至上 服務(wù)至誠(chéng)Professional Professional SincereSincere代理 咨詢 金融 商業(yè) 海外 養(yǎng)老 大數(shù)據(jù) 產(chǎn)業(yè) 公關(guān)專業(yè)至上 服務(wù)至誠(chéng)Professional Professional SincereSincereTospur Real Estate Consulting Co., Ltd.Thanks！