1、目錄目錄第1章 項目總論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱1.1.2 項目承辦單位1.1.3 項目主管部門1.1.4 項目擬建地區、地點1.1.5 承擔可行性研究工作的單位和法人代表1.2 編制依據1.3 工作范圍1.4 研究結論第2章 項目背景、企業現狀及承辦條件2.1 項目提出的背景2.2 企業現狀2.3 定位及選型2.4 承辦條件第3章 市場分析3.1 市場調查3.2 市場風險分析及對策第4章 建設地點與建設條件4.1 選址位置4.2 建設地區的選擇4.2.1 氣象條件4.2.2 工程及水文地質條件4.2.3 交通狀況4.2.4 科教資源4.2.5 地理環境4.2.6 園區經濟及基礎建

2、設第5章 建設方案5.1 建設規模5.2 建設內容5.2.1 總體思路5.2.2 企業總部區設計5.2.3 企業交流中心區設計5.2.4 企業會展中心設計5.2.5 綠化景觀設計5.3 其他工程5.3.1 建筑結構5.3.2 暖通空調5.3.3 給排水5.3.4 電氣5.3.5 通信信息第6章 環境保護與勞動安全6.1 環境保護措施6.2 職業安全衛生措施6.3 消防6.4 節能第7章 勞動定員7.1 工作制度7.2 勞動定員第8章 項目實施進度安排第9章 投資估算與資金籌措9.1 項目總投資估算9.1.1 固定資產投資總額9.1.2 流動資金估算9.2 資金籌措9.2.1 資金來源9.3 投

3、資使用計劃第10章 財務評價10.1 生產成本和銷售收入估算10.1.1 生產總成本估算10.1.2 銷售收入估算10.2 財務評價10.3 國民經濟評價第11章 經濟效益和社會效益分析11.1 稅收共贏效益11.2 消費帶動效應11.3 社會資本效應11.4 就業乘數效應11.5 綜述第12章 可行性研究結論第13章 附件13.1 附表第1章 項目總論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱*工業園總部經濟基地項目。1.1.2 項目承辦單位*汽車科技有限公司：。1.1.3 項目主管部門*縣人民政府。1.1.4 項目擬建地區、地點*工業開發區總部經濟園項目位于*市*縣*工業開發區內，位于*市北二環

4、與北三環之間，東起*大道，西至蒙城路以東約180米位置。1.1.5 承擔可行性研究工作的單位和法人代表*工業園總部經濟基地項目可行性研究工作由凱吉通工程咨詢有限公司負責編制，項目負責人王永強。1.2 編制依據*縣人民政府和*汽車科技有限公司關于*工業開發區總部經濟園用地的協議書（2006年3月8日）*縣人民政府給*汽車科技有限公司用地位置的草圖（2006年3月27日）*縣人民政府關于*工業開發區總部經濟園規劃位置與地價建議的函（2008年12月30日）1.3 工作范圍本項目可行性研究報告工作的范圍如下：1. 分析項目的背景,研究產品的市場需求,技術水平和發展趨勢。2. 建設方案:包括主體建筑及

5、配套設施建設，設計方案論證，以及給排水、暖通、供電照明、通信等專業方案。3. 環保、職業安全衛生、消防及節能措施。4. 項目投資估算、經濟分析及項目風險分析。1.4 研究結論1. 該項目的產品更好地落實中共中央關于“在發展中創新，在創新中謀求更好發展”的精神，加強總部經濟新優勢，具有較好的社會效益。2. 通過本項目的實施，將最大化整合園區的經濟潛能，實現整個園區經濟與中國合蚌蕪區域經濟發展相協調，建立一個區域性具有國際投資和辦公價值的總部經濟基地。3. 本項目的承辦單位*汽車科技有限公司與國內外知名企業合作進行研發，有著強大的研發技術能力，具有順利實施本項目的技術保證。4. 項目規劃及投資分配

6、合理。本項目建設規劃，占地300畝左右，建設項目分兩期進行，總投資10億元以上，建設周期3年。項目總用地面積：185758 M2 （其中：研發區用地51095 M2，企業總部區用地134663 M2）綜合容積率1.38。項目總建筑面積256557.6M2（其中：商業建筑面積65947.6M2，高層辦公樓建筑面積44024.4M2，高層酒店公寓建筑面積34536.6M2）。其中企業總部區總建筑面積112049M2（其中：企業總部建筑面積77976M2，展示中心建筑面積8268M2，企業交流中心建筑面積25805M2）。5. 經濟分析結果顯示：此項目只要達到50%的入住率，即按照5億的規模計算，可

7、以增加*工業開發園區產值200億元以上，增加稅收20億元左右。上述數字表明，該項目的經濟效益良好，投資回收期短，抗風險能力較強。6. 從國家產業政策、市場需求、社會效益和經濟效益等方面進行調查和綜合分析后認為：本項目的建設是必要的，可行的。第2章 項目背景、企業現狀及承辦條件2.1 項目提出的背景為了更好地落實中共中央關于“在發展中創新，在創新中謀求更好發展”的精神，結合實際，我們認為發展總部經濟是轉變經濟發展方式、調整優化產業結構的重要途徑，將充分發揮*市產業、技術和科教人才優勢，促進現代服務業與先進制造業融合并進，以*工業園總部經濟園項目為載體，以研發、物流、營銷等產業高端環節為重點，以扶

8、持政策和科學規劃為保障，以提升*市中心城市綜合環境為突破，堅持內外并舉、培育和引進相結合，加快培育壯大本地總部企業，積極吸引外資總部經濟體入住園區，努力形成錯位發展、特色鮮明、競爭力強的總部經濟新優勢。進一步擴大對內開放和深化改革，在培育國內大中型總部及跨區、跨境、跨行業的功能性分支的同時,下大氣力扶持我省中小民營企業，發展和完善支撐總部經濟的配套體系，形成以民營經濟為基礎的、內外結合的總部經濟發展環境。適應國內產業轉移的新趨勢、新特點，下大氣力逐步建立與國內大中型公司地區總部和功能性中心、區域性投資控股公司、本地性大企業集團合作機制，使*工業開發區總部經濟園區成為*市實踐科學發展觀、轉變經濟

9、發展方式、實現經濟國際化、新型工業化、市場化和城鎮化的重要手段。首先，鼓勵跨國公司和國內外大型企業集團在*工業園設立研發中心、采購中心、培訓中心、會展中心等，形成高端服務業企業總部集聚的基地；扶持綜合實力強的本地國有與民營企業做大做強，培育一批發展潛力大、市場前景好、處于行業領先的優勢總部企業。其次，以具有自主知識產權和自主知名品牌為重點，扶持具有一定綜合實力的本地國有與民營企業做大做強，培育一批發展潛力大、市場前景好、處于行業領先的優勢總部企業，由低端制造向營運管理、市場營銷、技術研發等高端環節拓展。通過建設*工業園總部經濟園項目，既可以加速推進中國合蚌蕪經濟特區的框架建設，又可以豐富*現代

10、化大城市建設的內涵，同時，融入并帶動*北部地區的大發展,尤其是吸引北部城市大中型公司的南移,落戶于該園區,可以大大提高*縣*工業園的投資環境和知名度，為我們帶來稅收共贏效益，消費增長、社會資本加速涌入、就業倍增、產業擴張等效應。 結合*工業開發區的實際，中國中鐵集團、中國海外工程有限責任公司、*縣*工業開發區、*汽車科技有限公司經充分協商，且邀請國內外專家討論分析，決定在*縣*工業開發區投資建設*工業園總部經濟園。2.2 企業現狀*汽車科技有限公司，成立于1995年，歷經十三年發展成為占地面積13萬平米，擁有員工300余人的規模型企業，被評為省高新技術企業,并作為中國復合材料協會發展研究中心單

11、位，成為玻璃纖維增強塑料復合材料工業的核心企業。公司參與制定QC/T768-2006客車沖水式衛生間行業標準,建立了完整的質量管理體系和服務體系，并于2003年11月通過ISO9001質量管理體系認證，2008年1月通過ISO/TS169492002質量管理體系認證.*汽車科技有限公司擁有一支由技術、工商管理等領域人才組成的經營管理和研發制造團隊。主要技術人員均有副教授或高級工程師以上技術職稱，部分人員曾參加過國家重點科研項目的研究工作。我公司將充分利用中國塑料行業快速發展形成的成熟配套市場，采用國際先進的生產理念，進行專業化生產，為社會提供優質的產品，創造最佳經濟效益。2.3 定位及選型1.

12、 功能定位。*工業區總部經濟園區是以整合傳統商務區和工業園區為目標，以“企業總部”“研發中心”“營銷中心” “展示中心”四大功能定位，最大化整合園區的經濟潛能，實現整個園區經濟與中國合蚌蕪區域經濟發展相協調，逐步建立一個區域性具有國際投資和辦公價值的總部經濟基地。項目占地300畝左右,建設項目分兩期進行，總投資10億元以上，建設周期5年。辦公產品含5A級寫字樓、辦公樓等多種類型的寫字樓，孵化及研發中心，配套設施含總部公寓、會議中心、購物中心、休閑娛樂、餐飲酒店以及零售商業、金融保險、信貸等。2. 產業關聯度分析。項目本身將帶動相關產業發展，促進經濟建設快速發展都有著一定的推動作用，其社會效益巨

13、大。2.4 承辦條件1. *汽車科技有限公司擁有強大的科研開發隊伍。2. 企業資信狀況優異。第3章 市場分析3.1 市場調查為了解市場對于總部經濟園區的需求，減少經營風險，保證項目完成后期的正常運營，我們對省的企業是否搬入*工業園，進行了相關調查，本次總共調查了100家企業，下面是調查的一些情況：為了使調查更具有針對性，我們在調查中有意考察了企業對擬遷移地區的具體位置選擇，分析企業是否愿意遷移至*總部經濟園區。結果表明，有35%的企業，明確表示愿意遷移至*總部經濟園區，其他企業表示暫時不會遷移*總部經濟園區。本次調查將企業搬遷的時間分為3年內和3年以后，以便了解總部意向性遷移企業的時間安排。調

14、查發現，在總部有搬遷*工業總部經濟園區意向的企業中，75%的企業準備在3年以內實施遷移活動，占意向性遷移企業的絕大多數，25%的企業準備3年以后遷移總部，表明大多數總部意向性遷移的企業都傾向于在較短期限內實施遷移活動，這些企業是我們近階段發展總部經濟的主要力量。3年以后，隨著經濟發展，新的企業將不斷成長壯大，而現有的企業中大多數也將獲得更好的發展，將對*發展總部經濟形成更大的支撐對工業園區經濟起到至關重要的作用。從銷售收入角度分析不同規模企業搬遷意愿也可以得出類似結論，銷售收入在10-20億元之間以及銷售收入達到20億元以上企業規劃搬遷總部占所有計劃搬遷總部的企業數量的百分比為8%，銷售收入在

15、1億元以下意愿搬遷總部的企業占比約為35%，而銷售收入在1-10億元之間的計劃搬遷總部的企業占所有計劃搬遷總部企業的57%以上。由此可以得出結論：不同規模的企業對搬遷總部的計劃存在明顯差異，其中資產總額和銷售收入達到1億元以上、10億元以下計劃搬遷總部的企業是規劃搬遷總部的主力軍，這一規模的企業也是*工業園區總部經濟的主要潛在客戶群。同時，調查發現總部意向性遷移的企業在遷移過程中，大多傾向于將總部所有職能部門同時遷移。在意向性遷移的企業中，81%的企業將所有職能部門整體遷移，另外有10%和9%的企業率先遷移產品研發部門和產品營銷部門，這表明這些企業更加側重于產品的研發工作和加大產品的營銷力度，

16、也有個別企業率先遷移結算和宣傳推廣職能部門。基于企業在遷移總部時主要實施一次性遷移，我們在實施*工業開發區總部經濟園項目時，要考慮總部經濟園區的配套職能的完善程度。調查還發現，只有3%的企業考慮的首要因素是當地研發能力，這和許多人的預期并不一致。我們認為，這種現象可能與省當前的經濟結構存在相關性。省經濟相對欠發達,企業生產技術優勢并不明顯，在意向性遷移總部的企業中，21%的企業是批發零售業，72%的企業是加工制造業，在這些加工制造型企業中，對產品研發的重視程度相對不足。隨著省經濟發展提速，企業市場范圍將不斷擴大，對產品研發的重視程度將不斷上升，*作為中國科教資源豐沛型城市，無疑能有助于企業（提

17、高研發能力，因而將為*工業開發區總部經濟園區發展增加吸引力。在確定有搬遷意向企業中，45%的企業表示選擇總部時首要考慮因素是當地的商務成本，25%的企業特別重視自然和人文環境，7%的意向性搬遷企業關注的首要因素是待遷入地區是否為區域中心城市，只有3%的企業側重于考察地區的研發能力，另外還有20%的意向性企業沒有列明考慮的首要因素。通過以上數據分析，可以發現商務成本是制約企業在選擇總部時的主要首選因素，這基本符合企業運營的實際情況，如果總部運營成本過高，將直接削弱企業的盈利性。相當數量規模的企業規劃將搬遷總部，這些企業是*發展總部經濟的潛在客戶群，但是，愿意遷移總部入住*總部經濟園區，并不意味著

18、這些企業一定會將其總部遷移到*總部經濟園區。要使這些企業入駐總部經濟園區，需要盡可能努力滿足它們對總部園區的相關要求。基于此，我們將深入分析影響企業進入總部經濟園區的主要因素、企業進入總部園區的主要方式、企業進入*市總部經濟園區的意愿以及它們對*市總部經濟園區的要求，只有在了解這些問題的基礎上，我們才能有的放矢，盡可能提出令企業滿意的規劃，滿足企業入駐要求。區域性中心城市也是企業考慮的一個重要因素，中心城市在市場規模、信息的可得性等方面具有不可比擬的優勢，而且企業營運所需的生產性服務部門相對完備，交通設施便利，便于企業開展總部的相關職能，自然得到企業的青睞。近10年以來，*城市規模日益擴張，基

19、礎設施建設投入也不斷擴大，在全國省會城市中的影響力不斷提升，已經成為連接中國經濟龍頭地區長三角地區和大中華經濟腹地的區域性中心城市之一，完全能滿足企業總部選址的相關要求。這也是*工業開發區發展總部經濟的優勢。3.2 市場風險分析及對策隨著省和*市經濟規模不斷壯大，*市發展總部經濟已經具備了初步條件。但是，由于經濟基礎相對薄弱，省及*市發展總部經濟依然受困于經濟總量不大，企業規模總體偏小等不利因素影響，此外，目前全國主要城市都在大力發展總部經濟，且各地的優惠政策在不斷加碼，而*市能否出臺相應的政策措施，以扶持本地經濟發展，尚面臨眾多不確定因素。結合省和*市實際情況，我們認為，為了做好*工業開發區

20、總部經濟園區項目需把握以下幾點：首先，在投資規模上要切合實際，分期推進。鑒于省和*市總體經濟規模有限，而且周邊地區如南京、武漢、杭州等地總部經濟形態起步較早，因此我們在投資開發這個項目時必須立足現實，合理確定投資規模以控制風險。其次，必須以企業實際需求為立足點。總部經濟園區主要有兩種方式，一種是城市中心的中央商務區(CBD)；另一種是城市郊區的總部商業園區(HBP)。前者主要滿足企業在城市中心對外交流需要，而后者則主要提供工作、生活質量較高的園區滿足企業研發、管理等滿足企業總部的核心職能。結合*工業開發區的實際，我們的項目主要選擇后面一種形式，以更好的滿足不同企業的需求。最后，必須考慮不同的企

21、業規模，合理規劃園區內建筑形態和大小。現階段省和*市企業總體規模偏小，決定了其對園區內建筑面積的需求也不會太大，而多數企業傾向于總部機關單棟獨立，也決定了園區內建筑面積不能太大，否則可能增加經營風險。第4章 建設地點與建設條件4.1 選址位置*工業開發區總部經濟園項目位于*縣*工業開發區內，位于*市北二環與北三環之間，東起*大道，西至蒙城路以東約180米位置。4.2 建設地區的選擇4.2.1 氣象條件*縣位于省中部，江淮分水嶺斜向貫穿全境，南臨*，北靠淮南，東與肥東、定遠接壤，西與肥西、壽縣毗鄰；屬亞熱帶濕潤季風氣候與暖溫帶半濕潤季風氣候過渡地帶；四季分明，光照充足，熱量豐富，氣候溫和，雨量適

22、中；由于受季風影響，氣候變化無常，降水時空分布不均，年內和年際變化很大，多年平均降水量在934.9毫米，年均日照時數2079.1小時，年平均氣溫15.2，年平均風速2.7m/s。4.2.2 工程及水文地質條件*縣平均海拔50米上下，最低處瓦埠湖沿岸海拔17米，場地屬淮河平原的淮南階地平原。根據省工程抗震設防烈度圖的劃分，本場地工程抗震設防烈度為七度。場地土主要為粉、細砂，中砂及粉土，砂質土層。屬中硬場地土，建筑場地類別為類。場地地下水屬潛水類型，埋深在地表下6.5米左右，地下水位隨季節變化不大，年變化幅度為1.5米。4.2.3 交通狀況*開發區位于*市北二環與北三環之間，距*北門高速公路入口2

23、公里，距市中心8公里，距*新火車站8公里，距駱崗機場18公里，離*新的國際機場31公里,距合徐高速入口10公里。京廣線、京九線、寧西線穿區而過，206國道、合寧、合徐、合武、合阜、合蕪等9條對外輻射的高速路網，形成了通往各地的水陸空交通網絡。*是全 國鐵路、公路、航空兼具的綜合性交通樞紐，具有承東啟西、貫通南北、輻射中原的區域優勢和突出的經濟發展戰略地位.以*為圓心、半徑500公里的范圍內覆蓋了中國東、中部最發達的7省1市，約5億人口，這個區域經濟發達，具有極強的競爭力、廣闊的市場前景和突出的經濟發展戰略地位，*還是東部沿海地區向內地產業轉移,尤其是向北方城市轉移的必經之路。4.2.4 科教資

24、源*是全國重要的科教基地和全國唯一的科技創新型試點城市，擁有中國科技大學、*工業大學等高等院校近百所，有著名的中國科學院*物質研究院等各類科研機構200多所,各類技術研究與開發機構360個,有世界一流的*國家同步輻射實驗室，全國最大的直流脈沖機組。有中國兩院院士30多人，各類專業技術人員30多萬人，在校大學生近30萬人，熟練產業工人30萬人，人力資源在全國同類城市中名列前茅。*是我國加入世界科技城市聯盟的七個城市之一，與國際間有著廣泛的科技交流和合作的渠道。*是國際重要、國內一流的知識創新中心、技術創新中心、高水平的人才聚集和高新技術產業發展基地。4.2.5 地理環境依托大房郢水庫、梅沖湖、滁

25、河干渠、*湖、元一高爾夫球會等優美的生態環境和自然風光，形成“一河五湖、三面環水、一面臨市”生態環境格局,與距總部基地僅2公里元一國際高爾夫球會相得益彰，各種服務設施和功能陸續建成。氣候屬亞熱帶風濕潤氣候區，氣候溫和，四季分明，年平均氣溫15.5C,年平均 降雨量985.4毫米，風向東南風為主.環境指標:空氣質量達到GB3095199環境空氣質量標準二級標準。特別是享有“全國園林城市”美譽的*，五大景區連接成一條美麗的翡翠項鏈，環抱著古城又融入于新城之中，構成“城在園中，園在城中，城園交融,渾然一體”的獨特城市園林風貌。景色秀麗的園林城市，清爽宜人的生態環境，編織了一幅人與自然和諧相處的優美畫

26、卷，被認為是最適宜人類居住的城市之一。可以為入住*工業區總部經濟園的企業提供優良而適宜的居住條件。4.2.6 園區經濟及基礎建設園區以工業化為核心，以特色化為方向，把招商引資作為加快發展的一號工程，構筑了 “大開放、大招商、大發展”的格局，始終信奉“開明比開放重要，環境比資源重要，感情比合同重要，政策突破比什么都重要”，全力打 造政策“洼地”，營造投資“磁場”，構筑發展“溫棚”，形成招商“高地”。創造了“成本最低、效率最高、回報最快、信譽最好”的良好投資環境。*工業區已經是*現代化大城市建設的重要組成部分和重要工業基地。*市所做的現代化大城市規劃明確規定，以*工業區為核心，把*工業區及其周邊的

27、*新站開發區、廬陽產業園、瑤海工業區*北郊約60平方公里的區域作為*工業城。開發區現有規模以上工業企業46家，聚集了伊利乳業、中糧集團中谷公司、*汽車科技、尚展模具、鴻路鋼構集團、光大木業、鄂爾多斯，榮事達集團第六工業園等一批骨干企業，初步形成了食品及農產品深加工、汽車零部件及機械加工、新型建材、家用電器四大主導產業。區內基礎設施完備，為投資者營造了良好的投資環境。第5章 建設方案5.1 建設規模*工業開發區總部經濟園項目位于*工業開發區內，項目占地約278.6畝，其中一期約189.5畝，二期89.1畝， 整個場地基本上呈東西長約561.9米，南北寬約336.7米，呈基本規整的矩形。用地功能上

28、主要由企業總部、企業研發中心區、交流中心和企業會展中心區四部分組成，總建筑面積25.66平方米，綜合容積率為1.38左右。*工業開發區總部經濟園在功能及規劃上采用國外成熟的“商務花園”理念，由74幢3層獨立性別墅型總部辦公樓、12幢3層別墅型企業交流中心區和4幢板式高層組成企業展示區，同時建有3.45萬平方米高級酒店一座等組成，總建筑面積約25.66萬平方米，總投資約10億元以上，擬建成一個以生態、科技、健康為主題的商務環境，成為工作、生活及休閑相結合的城市新區。整個項目分為二期進行建設，一期東起*大道，西至蒙城路以東約180米位置；二期為蒙城路以東約180米范圍內。兩期內均包括各自的企業研發

29、中心、交流中心區、企業總部區和會展中心區四大部分功能，而兩期之間各自相應的區域又互相毗鄰、相互依托，并在各自所在的功能中發揮各自獨立的功能。5.2 建設內容5.2.1 總體思路整個規劃地塊分為“企業研發中心區”、“企業總部區”和“企業交流中心區”三大區域，規劃區內在蒙城路和*大道之間，南起工業大道，往北依次是“企業交流區”、“企業總部區”和“企業研發區”。各區域之間以道路和綠化自然分隔，又有機聯系，功能上各自有其獨自功能又互為補充共同擔當著規劃區，以及*工業園區的研發中心功能和企業總部中心的功能和精神形象，打造著*乃至整個華中地區的工業區中心的新概念。整個規劃區主要辦公入口設在工業大道上，并由

30、兩條輔道共同配合完成園區主要的南北交通。三條道路有主有次，由南往北直指北端研發中心的高層商業內街及其道路系統，研發中心區和企業總部區以一條區內道路分隔和聯系兩大功能區，而企業總部區與企業交流區之間則以一條宜人的景觀道分隔和聯系。整個規劃區域道路分主干道、次干道和區內小路三個道路等級，并形成環路以滿足區內交通和消防的要求。區劃區域內實行人車分流、人性化設計，強調以人為本個性和獨立。5.2.2 企業總部區設計位于整個規劃區的中心，主要是為企業總部而設的建筑群，區內設“企業會展中心”成為企業新產品展示、企業形象展示和各種發布會的場所和平臺，完備了整個企業總部區的功能和內容，力求將各企業總部打造成具有

31、獨特個性和高尚品味的創意世界，并配有個性的景觀和室內設計，將企業的辦公功能和對外功能融于高尚的視覺和感受之中，整個總部區融入了中式圍合院落的精華，形成各個組團。組團之間又互相有機聯系，共享美景，又各自獨立，享有自己一份獨立和幽靜，有效的屏蔽了外部環境，為企業高層在此運籌帷幄、博弈商海創造了優質宜人的環境。5.2.3 企業交流中心區設計位于整個規劃區的南端，緊鄰工業大道與外郊緊密聯系，是企業對外交流和區內之間交流的平臺，也是整個規劃區的“企業會所和交流中心”。5.2.4 企業會展中心設計位于位于整個規劃區的北端 ，是整個規劃園區的精神堡壘和形象中心，上部高層建筑和下部的裙房結合完成了整個規劃區的

32、全部配套功能，從產品研發、辦公功能到規劃區域的生活和商業配套一應俱全，功能將輻射整個*工業園區，為其提供更完備、更具水準的商業和生活配套，提升整個*工業園區的形象和格局。5.2.5 綠化景觀設計整個綠化設計以美國建筑大師“萊特”的草原風格為景觀設計的概念和精神指導，強調自然、人性和舒展，著意營造一個綠色的、健康的、富于人性的宜人環境，宣揚創造和進取、個性自由，同時又不失責任和約束、內斂而又深遂。綠化分分為各區域和組團的綠帶和其間的集中綠化、城市綠化等多種綠化形式。結合以水體和水景，使各個區域既能共享綠化美景又有自己獨立的空間和歸屬感，保證了各區良好的視野和均好性，也有效的保護了各個功能區和功能

33、區內各個企業總部的私密性和獨特個性。使得建筑與周圍的綠化和景觀水乳交融，相得益彰，形成各自獨特的個性，并共同襯托著一個偉大的共同性新時代的企業總部基礎。景觀設計強調個性又照顧到整個區域的個體景觀的均好性。利用人工水系和中心景觀帶將整個區域聯系起來，并表現出企業總部基地的大氣與磅礴，同時重視各個組團的小尺度景觀的精致刻劃與宜人尺度的個性化設計以精致的小品和景觀表達對人性的尊重和贊美。5.3 其他工程5.3.1 建筑結構本項目主體建筑物的耐火等級為二級，生產火災危險性等級為丁類。5.3.2 暖通空調1. 空調技術中心、研發中心等對溫濕度均有環境控制要求，其空調參數為： 室內溫度1828；相對濕度：

34、70%技術中心、研發中心及辦公區域等按不同房間大小，采用不同規格的分體式空調器，使用靈活。5.3.3 給排水1. 給水本項目給水采用自來水公司管道供水。2. 排水a) 生活污水本項目生活污水量為50m3/h生活污水（其中：糞便污水經化糞池處理，食堂污水經隔油池處理）排入場區生活污水管網，然后排入開發區污水管道。b) 生產污水 本項目生產不產生有害廢水。5.3.4 電氣1. 供電本項目用電設備總裝設功率：1000KVA場區內現在高壓配電站，經配電房內的終端變電室降壓后，向各用電設備供電。工藝設備用電源的電壓偏差不應大于5，設計中采用穩壓電源裝置供電予以保證。主要工藝設備用電均屬三級用電負荷，其中

35、應急照明，消防等用電設備屬二級（應急）用電負荷。2. 電力、照明電力及照明系統的電源由變電室以50Hz，220/380V，TN-S系統供給。場區內的用電設備主要采用電纜線路供電，電纜采用銅芯絞聯聚乙烯絕緣電纜在電纜橋架上敷設；配電設備采用動力配電箱、插座箱。排風機和消防水泵等重要負荷設備，由變電室以兩路電源供電，其終端設雙路電源互投裝置進行自動切換。場區內的照明，采用高效熒光燈作為主要照明光源。建筑室內設有一般照明，局部照明，值班照明及應急照明。照明電源與電力電源分設，由變電室單獨線路供電。照度要求根據工藝生產需要確定。3. 接地場區內工藝設備需以下5種接地：a) 保護、防靜電接地b) 防電磁

36、干擾接地c) 高頻接地d) 高電壓保護接地e) 測試接地對a）、d）種接地，采用與配電系統保護線（PE）線可靠連接的方式，接地電阻4。對b）、c）、e）種接地，采用單獨接地極的方式，接地電阻100。5.3.5 通信信息本項目通信要求包括：互聯網絡系統、通信系統、火災報警系統與消防控制系統等內容。1. 互聯網絡系統安裝寬帶網、ADSL等公共資源以實現與INTEL網的互聯。2. 通信系統本項目滿足對內、對外電話通信的要求。3. 火災報警與消防控制系統按建筑物設計防火規范中生產的火災危險性類別的劃分原則，本項目的生產火災危險性類別為“丁”類。采取的相應消防措施有：a) 建筑物的耐火等級按二級進行設計

37、。b) 場區設置環行消防通道，并設置有環狀室外消防給水管網的室外消防栓。c) 建筑內設置火災自動報警系統和室內消火栓。火災自動報警系統由智能型感煙感溫火災自動報警控制裝置、空氣采樣煙霧監測裝置、總線式消防電話裝置、總線式應急廣播裝置組成。消防控制系統有火災自動報警和手動報警、消防水泵控制、水幕控制、水噴灑系統控制、空調機控制、火災事故廣播狀態的控制、消防專用電話等。d) 采用充電蓄電池燈具作為疏散照明，其放電時間不小于20分鐘。e) 空調風管和冷凍水管道的體溫材料采用非燃性材料。f) CO2滅火器。第6章 環境保護與勞動安全在本項目建設過程中，將嚴格按國家環境保護“三同時”的要求來做，遵守有關

38、建設項目的職業安全健康安全衛生、消防等法律法規，同時采取相應的節能降耗措施。6.1 環境保護措施1. 有害廢水本項目的建設過程中不產生有害廢水。2. 有害廢氣本項目的建設過程中不產生有害的廢氣。3. 廢品和廢渣對于建設過程中產生的廢品、廢渣，本公司將根據環保要求對其徹底清除，減少對環境的影響。4. 噪聲本項目的空調機組等在設計選型時，盡量選用低噪聲設備。在安裝時采用減震、降聲、吸聲措施，保證工作區及環境噪聲符合標準。建筑施工時產生的噪聲將采取有隔聲措施的封閉圍護，減小對環境的影響。6.2 職業安全衛生措施1. 采用合理的生產組織，先進的生產流程及生產技術，將危險和有害因素降至最低程度。2. 場

39、區出入口設有應急照明，安全通道供疏散使用。發生事故時，人員可迅速撤離。3. 對風機、泵等設備產生的噪聲都采取一系列降低噪聲措施，如選用低噪聲設備，采用減震基礎，消聲器等保證室內噪聲符合國家規范要求。4. 建筑裝飾材料選用環保型材料，避免在室內產生輻射和釋放有害氣體。6.3 消防1. 生產工藝性質，本項目主體建筑的火災危險性類別為丁類，建筑物耐火等級為二級。2. 場區內設符合規范的消防通道，并配備室外消防給水管網、室外消防栓。3. 建筑內設置疏散通道及疏散門，并有安全疏散標志。4. 選用安全可靠的電器設備和材料，材料的導線截面留有充分余量。5. 各種建筑材料、動力管材、空調管材及保溫材料都選用非

40、燃或難燃材料。6. 場區設有24小時火警值班室，火警廣播及直通電話。7. 建筑內設火災報警裝置，事故排風裝置和室內消火栓。8. 采用充電蓄電池燈具作為疏散照明，放電時間不少于20分鐘。6.4 節能1. 選擇既能滿足工藝要求又節約能源的動力設備和工藝設備。2. 工作照明采用分散開關控制，選用高發光率的照明燈具。3. 采用節能型變壓器，變壓器室內設有電容補償柜，使功率因素不低于0.9。4. 動力使用設計量儀表，監控能源消耗。5. 建筑設計中采用優質保溫材料與密封性能好的門窗，減小能源損耗。6. 在熱水、媒氣的輸送管道上采用保溫隔熱性能高的材料。第7章 勞動定員7.1 工作制度本項目采用一班工作制，

41、職工年工作天數251天，每周工作5天，每班工作時數為8小時。7.2 勞動定員項目需要人員總數30人，其中高級管理人員5人，技術人員8人，營銷人員10人，行政管理及其它人員7人。部分主要管理人員由公司原有各部門抽調，不足部分人員可從社會公開招聘。第8章 項目實施進度安排本項目實施共分三個階段。本項目一期工程建設期為三年，整個實施進度見下表：力爭在2011年底，工程初步建成。1. 第一階段為項目前期工作，時間為2009年1月9月，包括以下主要工作內容：a) 可行性研究報告的編制、批復及備案。b) 初步設計的編制，c) 土地征用手續的辦理d) 施工圖設計2. 第二階段為項目施工，時間為2009年10

42、月2011年10月，包括以下主要工作內容：a) 項目招投標。b) 項目施工。3. 第三階段為項目的綜合驗收，時間為2011年10月12月。第9章 投資估算與資金籌措9.1 項目總投資估算*工業園總部經濟基地項目項目總投資106113萬元。其中固定資產投資總額為88885.02萬元，流動資金2000萬元。9.1.1 固定資產投資總額1. 工程費用。建安工程費用估算為62620.94萬元。2. 其他費用。其主要費用項目有：建設單位管理費；土地征用費；拆遷安置費用；工程保險費；規劃設計費；項目前期工作費；監理費；工程咨詢費；其他費用等，估算費用為22942.35萬元。3. 預備費。基本預備費3321

43、.73萬元。9.1.2 流動資金估算流動資金估算費用為2000萬元。9.2 資金籌措9.2.1 資金來源自籌資金：企業自籌資金。9.3 投資使用計劃投資使用計劃根據項目實施進度和籌資方案，分批使用，相互銜接。第10章 財務評價10.1 生產成本和銷售收入估算10.1.1 生產總成本估算生產總成本是97471.85萬元。詳見附表。10.1.2 銷售收入估算銷售收入估算為112901.76萬元。10.2 財務評價*工業園總部經濟基地項目財務評價指標為總投資利潤率。經計算，本項目總投資凈利潤率7.22%。經分析，*工業園總部經濟基地項目在財務上可行。10.3 國民經濟評價*工業園總部經濟基地項目只要

44、達到50%的入住率，即按照5億的規模計算，可以增加*工業開發園區產值200億元以上，增加稅收20億元左右。對*縣的國民經濟的發展有較大貢獻。第11章 經濟效益和社會效益分析*工業開發區總部經濟模式推動企業發展的同時，還給社會帶來相應的衍生效應。11.1 稅收共贏效益一個企業的結算管理中心一般設在總部，法人單位購買和入住，稅收是上交總部所在地，企業的稅收對當地經濟發展必然產生貢獻。個人所得稅也是當地一筆不小的稅收來源。此項目只要達到50%的入住率，即按照5億的規模計算，可以增加*工業開發園區產值200億元以上，增加稅收20億元左右。11.2 消費帶動效應一個總部各種生產活動，以及它的辦公、研發活

45、動，要有很多的投入，交通、通訊以及其他的各種消費都要在這個區域來實現。此項目只要達到50%的入住率，按照5億元的規模計算可以拉動*市、*縣地方各種消費增加值超過10億元。11.3 社會資本效應隨著*工業園區總部越來越多，會帶來園區文化的多元化并促進其融合，從而使得整個園區的開放度更高，園區的基礎設施、各種條件更趨完善，從而促使園區更快接軌國際化，對園區形象、實力的提升具有非常積極的作用，給招商引資工作樹立了榜樣，一定會使招商引資工作發生質的飛躍。11.4 就業乘數效應工業生產、辦公與生活配套服務產生的巨大的就業機會可緩解*地區就業壓力，形成本地區就業的良性循環，并且推動本地區整個經濟的更加繁榮

46、發展。11.5 綜述當前，國內外特別是沿海地區的產業、資本、正在加速向內地轉移，各類企業來肥投資，入住*工業園總部經濟園區也是在搶抓機遇，*工業開發區有著適宜產業發展的良好環境，優惠的政策，完全可以成為各類企業投資興業的總部、營銷中心、研發中心、物流中心的首選之地。但是，目前我們也看到一些急需完善的地方，如地方政府還需要加大園區公共基礎設施的建設工作，特別是園區的道路建設必須盡快改善。第12章 可行性研究結論進行調查和綜合分析后認為：該項目符合國家產業政策、市場需求旺盛、社會效益和經濟效益顯著、抗風險能力強，本項目的建設是必要的，可行的。第13章 附件13.1 附表l 一、二期總用地主要技術經

47、濟指標類 別數量單位1用地總面積185758M2其中研發區用地51095M2企業總部區用地134663M22總建筑面積256557.6M21）研發區建筑面積144508.6M2其中商業建筑面積65947.6M2高層辦公樓建筑面積44024.4M2高層酒店公寓建筑面積34536.6M22）企業總部區建筑面積112049M2其中企業總部建筑面積77976M2展示中心建筑面積8268M2企業交流中心建筑面積25805M23綜合容積率1.38/其中研發區總容積率2.83/企業總部區容積率0.83/綜合建筑密度31.65其中研發區建筑密度40.78企業總部區建筑密度28.19綜合綠地率28.4研發綠地率

48、8.5企業總部區綠地率36企業總部區幢數74幢其中D型（801.92M2）15幢E型（1056.28M2）19幢F型（755.04M2）31幢B型（987.64M2）6幢J型（1306.56M2）3幢企業交流中心區幢數12幢其中A型（1812.04M2）10幢B型（2265.92M2）2幢企業展示區幢數4幢C型（1547.40M2）4幢l 一期主要技術經濟指標類 別數量單位1一期總用地面積126292.2M2其中一期研發區用地34829.2M2一期企業總部區用地91463M22一期總建筑面積180438.5M21）商業建筑面積99875.5M2其中商業建筑面積43326.7M2高層酒店公寓建筑

49、面積34536.6M2高層辦公樓建筑面積22012.2M22）一期企業總部區總建筑面積80563M2其中企業總部建筑面積57204M2展示中心建筑面積6201M2企業交流中心建筑面積17338M23一期綜合容積率1.43其中研發區容積率2.87企業總部區容積率0.884一期綜合建筑密度32.3其中一期研發區建筑密度29.8一期企業總部區建筑密度29.85企業總部區幢數55幢其中D型（801.92M2）12幢E型（1056.28M2）16幢F型（755.04M2）27幢6企業交流中心區幢數8幢其中A型（1812.04M2）6幢B型（2265.92M2）2幢7企業展示區幢數3幢其中C型（1547.

50、40M2）3幢l 二期主要技術經濟指標類 別數量單位1二期總用地總面積59465.8M2其中二期研發區用地16265.8M2二期企業總部區用地43200M22二期總建筑面積76119.1M21）二期研發區總建筑面積44633.1M2其中商業建筑面積22620.9M2高層辦公樓建筑面積22012.2M22）二期企業總部區總建筑面積31486M2其中企業總部建筑面積20952M2展示中心建筑面積2067M2企業交流中心建筑面積8467M23二期綜合容積率1.28其中二期研發區容積率2.74二期企業總部區容積率0.734二期綜合建筑密度30.2其中二期研發區建筑密度44.8二期企業總部區建筑密度24

51、.85企業總部區幢數19幢其中D型（801.92M2）3幢E型（1056.28M2）3幢F型（755.04M2）4幢B型（987.64M2）6幢J型（1306.56M2）3幢6企業交流中心區幢數4幢其中A型（1812.04M2）4幢7企業展示區幢數1幢其中C型（1547.40M2）1幢l 項目總投資估算序號項目單價計算量總價備注（元/m2 ）（m2 ）（萬元）一土地成本2251857584179.56按照15萬元/畝計算（項目總用地面積185758m2）二前期費用項目總建筑面積256557.6m2 2.1前期策劃費用1002.2城市設計和前期規劃1002.3拆遷安置成本5000相關企業和工廠搬

52、遷和安置費用2.4工程勘察費20256557.6513.122.5規劃設計費50256557.61282.792.6項目配套費、規費110256557.62822.132.7建設單位管理費120256557.63078.69約為建設投資額的3.00%2.8工程監理、保險費60256557.61539.35約為建設投資額的1.50%2.9工程咨詢費20256557.6513.12一二項小計19128.74三建筑、安裝工程費3.1研發區144508.6其中商業250065947.616486.9高層辦公300044024.413207.32高層酒店公寓220034536.67598.053.2企業

53、總部區112049其中企業總部20007797615595.2展示中心150082681240.2企業交流中心1800258054644.9建筑安裝工程費小計58772.57四室外工程配套費150256557.63848.36三四項小計（工程費用）2440.81256557.662620.94總建筑面積的工程費用，并計算單方工程造價五其他費用1878.63（三四項）3%六管理費用1934.99（三五項）3%七不可預見費用3321.73（三六項）5%一七項小計（建設投資額）3464.53256557.688885.02八財務成本5199.77建設投資額65%6%1.5年以上開發成本3667.2256557.694084.8九銷售收入112901.8十銷售費用3387.05銷售收入3%十一銷售稅金及其附加6378.95營業稅5645.09銷售收入5%城建稅395.16銷售收入5%7%教育附加169.35銷售收入5%3%地方教育附加112.9銷售收入5%2%印花稅56.45銷售收入0.05%土地增值稅0投資利潤率20%以下，免征增值稅十二銷售毛利潤9050.96十三所得稅2262.74毛利潤25%十四銷售凈利潤6788.22十五總投資凈利潤率7.22%假定按照開發成本的120%進行定價銷售，承擔相應的各種稅費。根據以上初步分析：該項目承擔投資額和各類稅費總計達到106113萬元