1、 規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理一、如何認(rèn)識規(guī)劃設(shè)計一、如何認(rèn)識規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的全局觀房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的全局觀-全程設(shè)計全程設(shè)計投資決策階段規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)階段銷售階段項目后評估階段房地產(chǎn)全程設(shè)計運作房地產(chǎn)全程策劃運作規(guī)劃設(shè)計決定品質(zhì)、成本和品牌規(guī)劃設(shè)計決定品質(zhì)、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇50%規(guī)劃設(shè)計30%銷售執(zhí)行20%規(guī)劃設(shè)計決定70-85%的工程成本名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè)企業(yè)的競爭實質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭規(guī)劃設(shè)計在投資決策階段的工作設(shè)計產(chǎn)品初步概念初設(shè)產(chǎn)品類型研究用地同產(chǎn)品的匹配關(guān)系用地對設(shè)計的影響容積率對產(chǎn)品的影響環(huán)境對產(chǎn)品的影響配套對產(chǎn)品的影響市場對產(chǎn)品的影響

2、對用地環(huán)境的研究對項目用地的研究對現(xiàn)有產(chǎn)品的調(diào)研、分析了解市場產(chǎn)品水平及特征預(yù)測產(chǎn)品發(fā)展趨勢了解分析客戶需求尋找創(chuàng)新模式設(shè)計管理部門應(yīng)發(fā)揮市場策劃作用設(shè)計管理部門設(shè)計管理部門設(shè)計成果設(shè)計成果設(shè)計要求設(shè)計要求（設(shè)計任務(wù)書）（設(shè)計任務(wù)書）房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃意圖策劃意圖市場目的市場目的全程設(shè)計對成本管理的意義全程設(shè)計對成本管理的意義加強預(yù)控。加強預(yù)控。在控制成本低的階段進行控制在控制成本低的階段進行控制這是全程設(shè)計的效益和核心價值二、如何理解二、如何理解“規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理”規(guī)劃設(shè)計階段成本管理的宏觀意識規(guī)劃設(shè)計階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的極其重要階段之一規(guī)劃設(shè)計階段的

3、成本管理應(yīng)具有產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)全過程成本管理的意識規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理應(yīng)具有企業(yè)發(fā)展成本管理的宏觀意識成本管理貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的始終，階段性的成本管理不能與全過程完全隔離。規(guī)劃設(shè)計階段成本管理的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計直接成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品牌建設(shè)成本企業(yè)運營能力成本規(guī)劃設(shè)計直接成本設(shè)計費時間成本人力成本設(shè)計費：規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設(shè)計內(nèi)容全過程發(fā)生的設(shè)計、咨詢、研究、審圖、模型、效果圖等費用的總和產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位-根據(jù)市場定位、競爭需要確定產(chǎn)品的功能，決定了滿足產(chǎn)品功能需要投入的各項成本市場定位-確定目標(biāo)市場及客戶群，決定了產(chǎn)品類型、檔次以及投入的各項成本在產(chǎn)品設(shè)計中規(guī)劃

4、、建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計等采用的創(chuàng)新形式、技術(shù)、材料等產(chǎn)生的成本，產(chǎn)品品質(zhì)建設(shè)成本施工周期企業(yè)品牌建設(shè)成本品牌互動成本自身品牌建設(shè)成本為提升產(chǎn)品、企業(yè)的檔次和品牌，采用知名品牌的設(shè)計單位、材料、設(shè)備等投入的成本自身品牌建設(shè)需要在產(chǎn)品設(shè)計、建造上投入的成本企業(yè)運營能力成本組織運營成本組織能力成本企業(yè)的決策機制、管理模式、組織結(jié)構(gòu)、工作流程等對規(guī)劃設(shè)計成本管理的影響企業(yè)把握市場、設(shè)計產(chǎn)品的能力對規(guī)劃設(shè)計成本管理的影響項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡,而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能

5、獲得最小的代價付出只有三者平衡才能獲得最小的代價付出進度進度品質(zhì)品質(zhì)成本成本規(guī)劃周期方案周期施工圖周期含鋼量等土建成本景觀造價示范區(qū)造價圖紙完善程度設(shè)計變更簽證率設(shè)計失誤率部品封樣率合理的設(shè)計費 設(shè)計階段的成本觀景觀設(shè)計周期擴初周期室內(nèi)設(shè)計周期施工周期部品造價產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計階段成本管理的目的設(shè)計階段成本管理的目的提升產(chǎn)品品質(zhì)提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本降低開發(fā)成本 對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象：不計成本地追求設(shè)計效果不計成本地追求設(shè)計效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成成本本控控制制含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價設(shè)計變更簽證

6、率合理的設(shè)計費部品造價三三、在、在項目開目開發(fā)過程中程中“目目標(biāo)成本成本”是成本是成本管理管理的前提的前提項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段概念規(guī)劃設(shè)計管理設(shè)計方 案 設(shè)計管理擴初設(shè)計管理施工圖設(shè)計管理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本項目成本估算成本測算及目標(biāo)成本拆分預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算工程營銷項目的每一個設(shè)計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約，成項目的每一個設(shè)計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約，成本部門的成本控制要求應(yīng)成為設(shè)計部門的成本控制目標(biāo)。本部門的成本控制要求應(yīng)成為設(shè)計部門

7、的成本控制目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計成本管理與成本部門的關(guān)系規(guī)劃設(shè)計成本管理與成本部門的關(guān)系多 方 案 比較概 念 規(guī) 劃草案成本部門應(yīng)制定項目目標(biāo)成本。設(shè)計部控制目標(biāo)成本偏差率。 目標(biāo)成本首先必須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上。規(guī)劃設(shè)計階段成本管理控制方式規(guī)劃設(shè)計階段成本管理控制方式結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；景觀造價偏差率；景觀造價偏差率；示范區(qū)成本偏差率；示范區(qū)成本偏差率；設(shè)計費偏差率設(shè)計費偏差率。保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量結(jié)構(gòu)含鋼量結(jié)構(gòu)含鋼量景觀造價景觀造價控制總價偏差率分項動態(tài)平衡示范區(qū)造價示范區(qū)造價 不提倡人海戰(zhàn)術(shù)不提倡人海戰(zhàn)術(shù) -開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例的增加

8、，通過架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運作。人數(shù)人數(shù)效能效能多項目制下平衡點平衡點*人均設(shè)計管理面積人均設(shè)計管理面積規(guī)劃總面積規(guī)劃總面積x A%x A%方案總面積方案總面積x B%x B%施工圖總面積施工圖總面積x C%x C%（)設(shè)計設(shè)計 總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)1 建議建議A A 為為2020；B B為為5050%;C%;C為為3030某集團公司04年人均設(shè)計管理面積一覽避免兩種現(xiàn)象：避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設(shè)計費為追求效果設(shè)計費失控合理設(shè)計費是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一合理的設(shè)計費用有利于設(shè)計單位選擇的合理性合理的設(shè)計費用有利于設(shè)計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)

9、揮；直接對具體設(shè)計人給予的適當(dāng)費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用合理設(shè)計費標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體的項目性質(zhì)、選擇設(shè)計單位的不同設(shè)立設(shè)計費支付標(biāo)準(zhǔn)，如國內(nèi)一線品牌設(shè)計公司-元/M2國內(nèi)二線品牌設(shè)計公司-元/M2國外一線品牌設(shè)計公司-元/M2國外二線品牌設(shè)計公司-元/M2萬科：北京、上海、深圳：55元/M2廣州公司：50元/M2其他地區(qū)公司：45元/M2某集團地產(chǎn)公司設(shè)計費統(tǒng)計 “成本管理”的目的應(yīng)是“成本優(yōu)化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進度。四四、在、在項目目設(shè)計過程中程中實現(xiàn)成本成本效益最大化效益最大化的的方法方法規(guī)劃方案規(guī)劃方案景觀方案景觀方案部品策劃方案部品策劃

10、方案建筑方案建筑方案示范區(qū)設(shè)計示范區(qū)設(shè)計施工圖施工圖流程與計劃流程與計劃論證階論證階段段設(shè)計管理階設(shè)計管理階段段概念規(guī)劃概念規(guī)劃施工施工圖圖拿地節(jié)點拿地節(jié)點策劃階策劃階段段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計擴初設(shè)計實施方案實施方案概念規(guī)劃周期實施方案周期施工圖周期設(shè)計周期劃定順馳項目周期統(tǒng)計表萬科項目周期拿地到開盤：多層項目9個月；高層項目12個月；北京領(lǐng)海重慶奧林匹克花園順馳、萬科的共性順馳、萬科的共性1）采取傳統(tǒng)工序前置采取傳統(tǒng)工序前置:提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時間”；雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認(rèn)為值得。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)采用工序并聯(lián)作業(yè)：在保證時間

11、周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進行。3）采取規(guī)模復(fù)制模式采取規(guī)模復(fù)制模式：采取“拿來主義”，再適當(dāng)調(diào)改。4）重視長期性工作重視長期性工作：對市場的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。概念設(shè)計概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計單體設(shè)計施工圖施工圖部品設(shè)計部品設(shè)計初步設(shè)計初步設(shè)計施工圖施工圖 計劃管理是時間成本的保障計劃管理是時間成本的保障流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加初步設(shè)計初步設(shè)計施工開始概念設(shè)計概念設(shè)計部部品品設(shè)設(shè)計計創(chuàng)創(chuàng)新新設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計單單體體設(shè)設(shè)計計功功能能平平面面結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系立立面面設(shè)設(shè)計計拿地節(jié)點拿地節(jié)點 方案方案 報建報建方

12、案設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖施工圖 部品材料定板封樣部品材料定板封樣論證階論證階段段工程工程管理管理規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計擴初設(shè)計景觀設(shè)計景觀設(shè)計部品材料清單部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴初擴初 報建報建 施工圖施工圖 報建報建概念規(guī)概念規(guī)劃方案劃方案部品材料調(diào)研部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案初步方案銷售示范區(qū)策劃銷售示范區(qū)策劃景觀概念景觀概念7個月,從拿地到施工圖某項目規(guī)劃用地面積20.28萬平方米,容積率1.19.核定建筑面積24.07萬平方米,其中花園洋房14.22萬平方米,

13、小高層6.25萬平方米,商業(yè)3.48萬平方米,會所1200平方米,2004年12月31日簽定土地出讓協(xié)議,2004年11月至12月項目前期準(zhǔn)備,2005年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)計投標(biāo),2005年1月至3月住宅戶型研究,2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴初,施工圖2005年6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報批文本的編制.從正式拿到土地到單體施工圖完成共計7個月.項目簡介7個月,從拿地到施工圖規(guī)劃設(shè)計工作組織項目取得土地項目設(shè)計啟動施工圖設(shè)計施工圖施工配合專家建筑設(shè)計戶型研究戶型深化整理住宅立面，公建方案設(shè)計單體施工圖BAU設(shè)計配合設(shè)計推薦，管理

14、，配合總圖概念規(guī)劃方案競賽SWA規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃方案修建性詳規(guī)BAUETEETEETE配合配合設(shè)計7個月,從拿地到施工圖設(shè)計周期建議論證階論證階段段設(shè)計管理階設(shè)計管理階段段75天天概念規(guī)劃概念規(guī)劃施工圖施工圖拿地時拿地時間間策劃階策劃階段段95天天55天天(多層多層)70天天(高層高層)不做限定不做限定概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計擴初設(shè)計實施方案實施方案設(shè)計周期設(shè)計周期225/240天天1、提高全員成本意識、提高全員成本意識（1）部門間密切協(xié)作）部門間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責(zé)）各專業(yè)工程師盡職盡責(zé) 成本控制的管理管理因素 2、加強市場與客戶意識、加強市場與客戶意識 （1）加強對市場的

15、了解，把）加強對市場的了解，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。 （2）了解與分析客戶需求，）了解與分析客戶需求，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢。把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢。 3、加強對設(shè)計公司的管理與、加強對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào)協(xié)調(diào) （1）做好設(shè)計招標(biāo)）做好設(shè)計招標(biāo) （2）做好合同管理）做好合同管理 （3）實行中期溝通、監(jiān)督）實行中期溝通、監(jiān)督 （4）落實獎懲措施）落實獎懲措施 4、建立管理程序與制度、建立管理程序與制度 （1）完善甲方設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)）完善甲方設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （2）堅持全程優(yōu)化設(shè)計）堅持全程優(yōu)化設(shè)計 （3）專家會議評審制度）專家會議評審制度 （4）內(nèi)部審核制度化）內(nèi)部審核制度化 最終成本管理控制了

16、什么？項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計階段項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計階段項目的設(shè)計階段對于產(chǎn)品的品質(zhì)具有決定性的作用項目的設(shè)計階段對于產(chǎn)品的品質(zhì)具有決定性的作用項目建安成本項目建安成本項目設(shè)計費項目設(shè)計費提高項目銷售收入提高項目銷售收入項目運營成本項目運營成本減少項目資金時間成本減少項目資金時間成本（提高資金周轉(zhuǎn)率）（提高資金周轉(zhuǎn)率）最終成本效益最大化體現(xiàn)在哪里？提升企業(yè)品牌和競爭力提升企業(yè)品牌和競爭力美廬錦園2001年11月售價：6300元/m2容積率：3.35深圳市天蔚實業(yè)有限公司世紀(jì)村2001年11月售價：7300元/m2容積率：3.5沙河實業(yè)股份有限公司五、項目規(guī)

17、劃階段的成本優(yōu)化五、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化 六、建筑設(shè)計階段的成本優(yōu)化六、建筑設(shè)計階段的成本優(yōu)化建筑設(shè)計階段成本效益最大化的目標(biāo)：建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。結(jié)構(gòu)專業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。建筑型態(tài)的優(yōu)化半山海景別墅建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣4141度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個性的體現(xiàn)度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個性的體現(xiàn)建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸建筑形式選擇的成本百仕達-紅樹西岸紅樹紅樹西岸幕西岸

18、幕墻墻材料材料說說明及明及造價造價：1. 1. 幕牆窗幕牆窗鋁鋁材材選選用用PVF2PVF2（二塗）表面（二塗）表面處處理；理；2. 2. 幕牆窗玻璃幕牆窗玻璃采采用（用（6 612126 Low6 LowE E）雙鋼雙鋼化中空玻璃；化中空玻璃；3. 3. 幕牆窗五金配件幕牆窗五金配件采采用德用德國國原原產(chǎn)產(chǎn)RotoRoto產(chǎn)產(chǎn)品；品；4. 4. 欄欄桿桿采采用（用（8 81.52PVB1.52PVB6 6）雙鋼雙鋼化夾化夾膠膠玻璃、玻璃、點點式；式；5. 5. 平均造平均造價價：窗：窗約為約為11501150元元/m2/m2，玻璃，玻璃欄欄桿桿約為約為13501350元元/m/m；百仕達-紅

19、樹西岸百仕達-紅樹西岸百仕達-紅樹西岸2、結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核、結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標(biāo)的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標(biāo)的審核 （1）輸入信息的審核）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地場地 類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（2

20、）輸出信息的審核）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近檢查輸出信息中各項技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。規(guī)范限值。 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 成成 本本 優(yōu)優(yōu) 化化1、結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化、結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化 （1）結(jié)構(gòu)型式的確定）結(jié)構(gòu)型式的確定 （2）樁基型式的確定）樁基型式的確定3、 細(xì)部做法的控制與審查細(xì)部做法的控制與審查 對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。 （1）級鋼的應(yīng)用級鋼的應(yīng)用 由于由于級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此級鋼強度高、延性好可以明顯

21、地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用 （2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利 于施工控制。于施工控制。 1、成本優(yōu)化與設(shè)計合理周期的確定、成本優(yōu)化與設(shè)計合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計周期尤其是擴初、結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計周期尤其是擴初、施工圖設(shè)計周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時間進行施工圖設(shè)計周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設(shè)計成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟。多方案

22、的比較，才能保證設(shè)計成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟。 2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額、結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。濟性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟性指標(biāo)，如果過分單一強調(diào)含含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟性指標(biāo)，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)則要求過高，易鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較高品質(zhì)。高

23、品質(zhì)。 建議在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。建議在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。關(guān)注事項七、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化七、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，部品工作并行并前置；倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，部品工作并行并前置；倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定板；板；概念設(shè)計概念設(shè)計規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計初步設(shè)計初步設(shè)計單單體體設(shè)設(shè)計計部部品品設(shè)設(shè)計計施工圖施工圖功功能能平平面面結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系立立面面設(shè)設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計工作量，為單一部品提供數(shù)量較

24、多的采購額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購降低成本提供條件大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、材料供應(yīng)商形成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，達到雙贏。規(guī)模化生產(chǎn)模式規(guī)模化生產(chǎn)模式八、景觀方案的成本優(yōu)化八、景觀方案的成本優(yōu)化案例案例案例案例麗陽廣場疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N前提條件前提條件前提條件前提條件 建造成本要求a.環(huán)境目標(biāo)成本：1390.45（萬元） 營銷要求a.主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計圍繞主題進行；注重設(shè)施的可參與性。b. 項目部要求a.材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性 物業(yè)公司要求a.安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護成本低成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃400元/平米35

25、0元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造價分布圖造價分布圖 成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃成本拆分表成本拆分表單方造價列表單方造價列表主要材質(zhì)部品主要材質(zhì)部品主要材質(zhì)部品主要材質(zhì)部品第一部分第一部分 主要材料部品列表主要材料部品列表第二部分第二部分 硬地景觀材料硬地景觀材料第三部分第三部分 植物植物第四部分第四部分 室外部品室外部品第一部分第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表 主要材料部品列表（一）主要材料部品列表（一）主要材料部品列表（一）主要材料部品列表（一）第一部分第一部分主要材料部品列表主要

26、材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表（二）主要材料部品列表（二）主要材料部品列表（二）主要材料部品列表（二）材料名稱：材料名稱： 洗石米洗石米使用部位：使用部位： 宅間道路宅間道路材料描述及價格：材料描述及價格：1、淺褐、深褐色。2、價格130元/平米，墊層制作費77元/平米3、使用面積： 約3500平米淺褐 深褐 第二部分第二部分硬地景觀材料硬地景觀材料硬地景觀材料硬地景觀材料工工 程程 實實 景景第三部分第三部分植植植植 物物物物杜杜 英英蒲蒲 葵葵銀銀 杏杏骨干樹種胸徑8厘米，價格80元輔助樹種高度3米，價格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價格1800元宅間背靠座

27、椅第四部分第四部分室外家具室外家具室外家具室外家具座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A垃圾筒B玩具玩具玩具玩具游戲玩具第四部分第四部分成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃方案核算得出成本差異方案核算得出成本差異 a.目標(biāo)成本 ：1390.45（萬元）b.現(xiàn)成本總價 ：1505.8091（萬元）c.超過目標(biāo)成本 ：115.3591（萬元） 成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃 1、植物成本控制 根據(jù)設(shè)計公司提供的植物清單植物總造價為：275萬，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線、疊翠公園、向陽廣場）的植物配置標(biāo)準(zhǔn)，參照三期樣板區(qū)植物85元/平米，宅間參照一、二期

28、的60元/平米，這樣可調(diào)減成本約20萬。 2、燈具成本控制 實施方案中燈具布置過密，若按5瓦/平米的標(biāo)準(zhǔn)，可減少1/3，此處可調(diào)減成本約30萬。（該部分總造價為134萬，其中燈具98萬，可減少燈具將其總價控制在70萬以內(nèi)） 3、硬質(zhì)景觀成本控制 取消宅間廣場4處，簡化宅間道路（減少硬地面積約1100平米，調(diào)減20萬），用其他景觀元素替代了構(gòu)筑物3處（調(diào)減約7萬），取消和簡化了部分地面鋪裝圖案（調(diào)減約5萬），更換了部分材質(zhì)（調(diào)減約10萬），合計調(diào)減42萬。 成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃4、綠化用水成本控制 結(jié)合實際情況，取消原設(shè)計中自動噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約

29、15萬。（設(shè)計中自動灌溉噴頭162處，價格約1000元/處） 5、小品成本控制 減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石雕），可調(diào)減成本約5萬元。 合計調(diào)減成本合計調(diào)減成本 ： 112112萬萬調(diào)整后還超過目標(biāo)成本：調(diào)整后還超過目標(biāo)成本： 3.35913.3591萬萬成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃成本控制計劃九、施工圖階段的成本優(yōu)化九、施工圖階段的成本優(yōu)化設(shè)計變更簽證率設(shè)計變更簽證率由設(shè)計原因?qū)е碌暮炞C總金額由設(shè)計原因?qū)е碌暮炞C總金額工程合同金額工程合同金額對施工圖階段設(shè)計成果質(zhì)量的控制對施工圖階段設(shè)計成果質(zhì)量的控制-減少由圖紙和材料減少由圖紙

30、和材料 的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。設(shè)計變更原因1.設(shè)計類： ：A.超成本目標(biāo)B.設(shè)計優(yōu)化 C.設(shè)計錯誤 D.設(shè)計缺漏E.補充設(shè)計 F.二次設(shè)計 G.現(xiàn)場條件2.2.現(xiàn)場施工類現(xiàn)場施工類: :A.施工錯誤 B. 施工困難 C.施工進度要求3.3.營銷類：營銷類： A.A.客戶需求 B.競爭需求4.4.其它其它設(shè)計變更簽證率控制很多項目由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計很多項目由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變更占總建造成本的變更占總建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。為降低設(shè)計變更簽證率，建議采為降低設(shè)計變更簽證率，建議采取的策略如下：

31、取的策略如下：1）建立施工圖階段的長期合作）建立施工圖階段的長期合作伙伴；伙伴；2）給予合理的設(shè)計周期；）給予合理的設(shè)計周期；3）甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計；）甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計；十、實現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑十、實現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑1、加強設(shè)計管理部門的市場意識和策劃能力能準(zhǔn)確把握項目市場意圖，確定正確的產(chǎn)品設(shè)計方向。能準(zhǔn)確把握項目市場意圖，確定正確的產(chǎn)品設(shè)計方向。2、嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn);準(zhǔn)確執(zhí)行各階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確執(zhí)行各階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)，3、減少人為增加的工作復(fù)雜度：戶型種類適量為準(zhǔn)。戶型種類適量為準(zhǔn)。 當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，當(dāng)戶型差異不大，

32、但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設(shè)計和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。而且給設(shè)計和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。戶型種類戶型種類建議建議每期開發(fā)規(guī)模在每期開發(fā)規(guī)模在10萬平米萬平米以下，相對應(yīng)戶型不宜超過以下，相對應(yīng)戶型不宜超過10種種戶型種類戶型種類定義定義凡是房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認(rèn)為是不凡是房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認(rèn)為是不同的類型，僅局部的微差仍認(rèn)為是同一類型。同的類型，僅局部的微差仍認(rèn)為是同一類型。4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫簩a(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、將產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、設(shè)備

33、、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；設(shè)備、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計建建筑筑設(shè)設(shè)計計結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)方方案案設(shè)設(shè)備備方方案案立立面面模模型型部部品品設(shè)設(shè)計計創(chuàng)創(chuàng)新新設(shè)設(shè)計計5、提高決策效率；公司內(nèi)部的決策機制項目公司、區(qū)域公司、集團三者的關(guān)系；完美、效率、風(fēng)險之間找平衡6、選擇優(yōu)秀的設(shè)計服務(wù)商選擇合適的人做合適的事可以事半功倍7、加強合作伙伴管理建立長期合作伙伴：設(shè)計單位、供應(yīng)商、模型制作等各個涉及設(shè)計的單位；在設(shè)計過程中,持續(xù)定期的進行技術(shù)溝通和審核；力求合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)成本； 8、輸入條件多一些約束和意識,少一些隨意;市場定位;成本目標(biāo);政府要求;上階段成果;9.9.計劃執(zhí)行力計劃執(zhí)行力, ,隨時隨時”拉警報拉警報”; ;10.10.標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新, ,循環(huán)式上升循環(huán)式上升; ;1111、加強設(shè)計管理人員的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)、加強設(shè)計管理人員的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)謝謝聆聽！