1、協(xié)協(xié)議議拿拿地地工工作作步步驟驟說說明明說說明明：1 1、本本指指導導文文件件主主要要用用于于本本次次尋尋源源協(xié)協(xié)議議地地塊塊的的工工作作指指導導：2 2、已已完完成成步步驟驟一一至至三三【（1 1）項項目目分分類類；（2 2）初初步步資資料料收收集集；（3 3）與與交交易易對對手手接接洽洽的的】的的內(nèi)內(nèi)容容編編制制；步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。步驟一：項目類型判斷步驟二：首批資料收集及初步分析步驟三：與交易對手接步驟四：項目詳細資料、信息收集分步驟五：啟動集團立項步驟六：正式交易模

2、式設計及商務條件談判步驟七：交易文件起草、洽談及簽訂步驟八：交易文件履行工工作作步步驟驟一一：項項目目類類型型判判斷斷序序號號類類型型項項目目類類型型判判斷斷方方法法1城城改改、棚棚改改類類（西西安安）城改（棚改）項目（一級土地整理）1、項目宗地區(qū)域屬于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地上的城中村（城改）/國有土地上的棚戶區(qū)（棚改），需拆遷安置2、項目宗地區(qū)域屬于可引進社會投資主體的項目3、尚未有確定的社會投資主體2城改（棚改）項目（投資主體資格轉讓）1、已取得同意城改/棚改項目批復2、批復已明確投資、改造主體3、有城改/棚改合作協(xié)議3項項目目收收購購類類凈地收購（不涉及變性）1、項目宗地權屬人已取得國

3、有建設用地使用權，原權利人權屬已注銷2、項目宗地拆遷安置、三通一平已完成，且項目尚未開工3、項目宗地規(guī)劃條件符合我司開發(fā)要求4在建工程收購（不涉及變性）1、項目宗地權屬人已取得國有建設用地使用權2、項目宗地已開工、報批報建已完成或部分完成5未變性土地收購1、項目宗地權屬人已取得國有建設用地使用權，但規(guī)劃條件（用途）現(xiàn)狀不符合我司投資方向2、項目宗地具有規(guī)劃用途變更、出讓方式變更的政策支持3、項目宗地在片區(qū)控制性規(guī)劃中的用途符合我司投資方向6定定向向掛掛牌牌類類定向掛牌（政府勾地）1、政府對項目有招商引資相關文件、意愿2、項目宗地在片區(qū)控制性規(guī)劃中的規(guī)劃條件符合我司投資方向7定向掛牌（合作方勾地

4、）1、已初步具備收儲條件2、合作方與政府已有相關協(xié)議文件確定項目合法性或合作方有競得優(yōu)勢3、拆遷安置、三通一平已基本完成8資資產(chǎn)產(chǎn)處處置置類類金融機構資產(chǎn)處置1、金融機構對項目宗地有優(yōu)先受償權、處置權2、原權利人債務已觸發(fā)金融機構可行使處置權的條件或原權利人與金融機構協(xié)商以項目宗地償債9法院處置資產(chǎn)1、法院有可進行拍賣、變賣的相關生效判決及執(zhí)行裁定2、項目已進入執(zhí)行階段10代代建建類類小股操盤1、項目宗地權屬人已取得國有建設用地使用權，項目規(guī)劃條件符合我司投資方向2、項目權屬人有意向引入投資方進行操盤并分取利潤11非股東代建（品牌輸出）1、項目宗地權屬人已取得國有建設用地使用權2、項目權屬人愿

5、意支付合理管理費用12合合作作開開發(fā)發(fā)類類對方出地，我司出資1、項目宗地權屬人已取得國有建設用地使用權，項目規(guī)劃條件符合我司投資方向2、項目權屬人有意引入投資方，并愿意分配部分利潤13聯(lián)合獲取項目宗地1、我司與合作方共同出資獲取項目宗地2、聯(lián)合獲取項目宗地的優(yōu)勢大于我司單方獲得7定向掛牌（合作方勾地）工工作作步步驟驟二二：項項目目首首批批資資料料收收集集及及初初步步分分析析序序號號工工作作內(nèi)內(nèi)容容相相關關資資料料、信信息息重重要要資資料料名名稱稱1資資料料收收集集要要求求1.1政府計劃城改（棚改）年度實施計劃1.2企業(yè)參與當?shù)匾患壨恋卣淼恼咝晕募?）土地整理的立項審批及程序性指導文件（2

6、）拆遷、安置、補償標準及相關文件（3）當?shù)卣畬φ硗恋氐氖諆Α⒊鲎尩囊?guī)定（3）政策扶持性文件1.3項目需被拆遷安置的面積、戶數(shù)項目宗地和擬拆遷改造房屋目前權屬狀況及面積統(tǒng)計表1.4片區(qū)規(guī)劃片區(qū)規(guī)劃情況及規(guī)劃的實際實施進度、計劃表政府對目標地塊的規(guī)劃及定位文件2現(xiàn)現(xiàn)場場踏踏勘勘2.1地塊目前的使用、控制情況2.2地塊內(nèi)遺留附著物2.3地塊內(nèi)地上、地下管網(wǎng)2.4周邊特殊建筑物、構筑物、設施設備2.5周邊道路、水電氣等生活配套設施情況初初步步分分析析結結論論1 1、當當?shù)氐貙σ灰患壖壨镣恋氐卣砝淼牡恼卟邔蛳颍? 2、是是否否能能確確保保掛掛牌牌時時間間、土土地地定定價價、規(guī)規(guī)劃劃指指

7、標標及及排排他他性性內(nèi)內(nèi)容容；3 3、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案；4 4、項項目目整整理理周周期期及及總總投投粗粗算算。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）序序號號工工作作事事項項工工作作方方式式及及注注意意事事項項1獲獲取取交交易易對對手手聯(lián)聯(lián)系系方方式式的的渠渠道道1.1通過土地中介方獲取1.2通過國土、城改（棚改）辦等政府部門獲取1.3通過同行或相關行業(yè)獲取1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.5登門拜訪2交交易易對對手手初初步步接接洽洽

8、中介方1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1.2了解中介方要求（如費用等）村委會1.1了解村委會（村民）對土地整理的意見1.2村委會領導風格及在村民中的威望1.3初步交易模式及商務條件城改（棚改）辦1.1對引進一級土地整理方的意向1.2被城改（棚改）區(qū)域的居民情況1.3初步交易模式及商務條件結結論論1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。工工作作步步驟驟四四：項項目目詳詳細細資資料料、信信息息收收集集分分析析工工作作步步驟驟五五：啟啟動動集集團團立立項項工工作作步步驟驟六六：正正式

9、式交交易易模模式式設設計計及及商商務務條條件件談談判判工工作作步步驟驟七七：交交易易文文件件起起草草、洽洽談談及及簽簽訂訂工工作作步步驟驟八八：交交易易文文件件履履行行備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。資資料料分分析析要要點點責責任任部部門門工工作作時時間間/區(qū)域投資部尋源數(shù)據(jù)入庫后15個工作日/區(qū)域投資部、法務部/區(qū)域投資部、法務部/區(qū)域投資部、法務部/區(qū)域投資部、法務部/區(qū)域投資部、法務部/區(qū)域投資部、技術部/區(qū)域投資部、技術部1、地塊內(nèi)是否有影響項目開發(fā)的障礙（如釘

10、子戶、租戶、場地占用糾紛等）；2、高低壓設施設備容量情況；3、周邊可能嚴重影響項目開發(fā)的障礙（如監(jiān)獄、殯儀館、垃圾場、污水處理等）區(qū)域投資部、技術部區(qū)域投資部、技術部區(qū)域投資部、技術部區(qū)域投資部、技術部區(qū)域投資部、技術部責責任任部部門門工工作作時時間間1 1、當當?shù)氐貙σ灰患壖壨镣恋氐卣砝淼牡恼卟邔蛳颍? 2、是是否否能能確確保保掛掛牌牌時時間間、土土地地定定價價、規(guī)規(guī)劃劃指指標標及及排排他他性性內(nèi)內(nèi)容容；3 3、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案；4 4、項項目目整整理理周周期期及及總總投投粗粗算算。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/

11、 /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）工工作作方方式式及及注注意意事事項項區(qū)域投資部初步結論得出后5個工作日區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1.2通過國土、城改（棚改）辦等政府部門獲取1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1.1了解村委會（村民）對土地整理的意見1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件

12、件及及交交易易模模式式。備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。工工作作步步驟驟二二：項項目目首首批批資資料料收收集集及及初初步步分分析析序序號號工工作作內(nèi)內(nèi)容容相相關關資資料料、信信息息重重要要資資料料名名稱稱1資資料料收收集集要要求求1.1政府類批復文件（1）城改（棚改）年度實施計劃（2）城改（棚改）辦同意本項目改造實施方案批復（3）政府土地征收（城改）/農(nóng)用地轉用（城改）上報文件及批文1.2涉及村上文件（僅城改）（1）村民大會（股東會）同意實施及引入合作方的決議（2）與村

13、委會簽署的合作協(xié)議1.3涉及安置事宜（1）區(qū)政府公示的拆遷安置補償方案（2）征收土地（城改）及被拆遷房屋權屬、面積確認文件（如有）（3）安置面積確認和安置房建設、驗收、交付情況（4）按被拆遷人名單梳理其他拆遷安置補償、補助支付情況（5）城改村民社保繳納憑證1.4項目開發(fā)資料（1）項目選址意見書（2）城建配套費繳納票據(jù)（如有）（3）建設用地規(guī)劃許可證2現(xiàn)現(xiàn)場場踏踏勘勘2.1地塊目前的使用、控制情況2.2地塊內(nèi)遺留附著物2.3地塊內(nèi)地上、地下管網(wǎng)2.4周邊特殊建筑物、構筑物、設施設備2.5安置房安置情況2.6周邊道路、水電氣等生活配套設施情況3外外圍圍調調查查3.1是否有限制開發(fā)的糾紛初初步步分分

14、析析結結論論1 1、合合作作方方投投資資主主體體的的合合法法有有效效性性；2 2、拆拆遷遷安安置置完完成成情情況況；3 3、村村委委會會（城城改改）及及政政府府對對投投資資主主體體資資格格轉轉讓讓的的意意見見；4 4、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）序序號號工工作作事事項項工工作作方方式式及及注注意意事事項項1獲獲取取交交易易對對手手聯(lián)聯(lián)系系方方式式的的渠渠道道1.1通過土地中介方獲取1.2通過國土、城改（棚改）辦等政府部門獲

15、取1.3通過同行或相關行業(yè)獲取1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.5登門拜訪2交交易易對對手手初初步步接接洽洽中介方1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1.2了解中介方要求（如費用等）村委會1.1了解村委會（村民）對主體資格轉讓的意見1.2村委會領導風格及在村民中的威望1.3初步交易模式及商務條件民企實際控制人1.1初步判斷是實際控制人還是代持股人1.2初步交易模式及商務條件1.3交易對手風格及企業(yè)管理模式國企領導1.1初步交易模式及商務條件1.2該領導的話語權、工作風格1.3該項目轉讓的內(nèi)部程序1.4項目轉讓的程序上市公司管理層1.1初步交易模式及商務條件1.2該

16、領導的話語權、工作風格1.3該項目轉讓的內(nèi)部程序1.4項目轉讓的程序結結論論1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。工工作作步步驟驟四四：項項目目詳詳細細資資料料、信信息息收收集集分分析析工工作作步步驟驟五五：啟啟動動集集團團立立項項工工作作步步驟驟六六：正正式式交交易易模模式式設設計計及及商商務務條條件件談談判判工工作作步步驟驟七七：交交易易文文件件起起草草、洽洽談談及及簽簽訂訂工工作作步步驟驟八八：交交易易文文件件履履行行備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)

17、協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。資資料料分分析析要要點點責責任任部部門門工工作作時時間間項目屬于實施計劃內(nèi)項目區(qū)域投資部尋源數(shù)據(jù)入庫后10個工作日/區(qū)域投資部尤其關注農(nóng)用地轉用手續(xù)，是否有省廳審批件區(qū)域投資部實地走訪決議的真實性及有效性區(qū)域投資部是否有向村委會無償返還物業(yè)的約定區(qū)域投資部是否現(xiàn)場公示超過30天區(qū)域投資部/區(qū)域投資部安置房是否有遲延交付及遲延交付的賠償事宜區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部1、地塊內(nèi)是否有影響項目開發(fā)的障礙（如釘子戶、租戶、場地占用糾紛等）；2、高低壓設施設備容量情況；3

18、、周邊可能嚴重影響項目開發(fā)的障礙（如監(jiān)獄、殯儀館、垃圾場、污水處理等）區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、街道辦、國土局、規(guī)劃局了解咨詢；2、網(wǎng)上查詢土地權利人、投資主體糾紛區(qū)域投資部、區(qū)域法務部責責任任部部門門工工作作時時間間區(qū)域投資部初步結論得出后5個工作日區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1 1、合合作作方方投投資資主主體體的

19、的合合法法有有效效性性；2 2、拆拆遷遷安安置置完完成成情情況況；3 3、村村委委會會（城城改改）及及政政府府對對投投資資主主體體資資格格轉轉讓讓的的意意見見；4 4、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案。工工作作方方式式及及注注意意事事項項1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管

20、管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。工工作作步步驟驟二二：項項目目首首批批資資料料收收集集及及初初步步分分析析序序號號工工作作內(nèi)內(nèi)容容相相關關資資料料、信信息息重重要要資資料料名名稱稱資資料料分分析析要要點點責責任任部部門門工工作作時時間間1資資料料收收集集要要求求1.1土地權屬文件（1）與國土局的相關合同、文件（如：出讓合同或成交確認書、拍賣文件）1、土地性質、用途、年限、取得方式、土地價款及支付節(jié)點；2、政府對項目開發(fā)設置的附加條件及要求；3、是否存在土地閑置問題區(qū)域投資部尋源數(shù)據(jù)入庫后10個工作日（2）國有土地使用權證書區(qū)域投資部（3）土地及在建工程是否

21、抵押區(qū)域投資部1.2項目開發(fā)文件（1）規(guī)劃條件通知書1、規(guī)劃條件通知書及規(guī)劃許可證的時效性；2、通知書載明的規(guī)劃條件是否與目前政策不符區(qū)域投資部（2）建設用地規(guī)劃許可證區(qū)域投資部1.3土地權利人信息及權利人股東信息（1）土地權利人營業(yè)執(zhí)照等主體資格文件1、權利人主體性質（民營、國有、外資、上市公司）；2、股權結構圖需追溯到實際控制人區(qū)域投資部（2）股權結構圖區(qū)域投資部（3）是否有股權質押或對外擔保情況的說明區(qū)域投資部2現(xiàn)現(xiàn)場場踏踏勘勘2.1地塊目前的使用、控制情況1、地塊內(nèi)是否有影響項目開發(fā)的障礙（如釘子戶、租戶、場地占用糾紛等）；2、高低壓設施設備容量情況；3、周邊可能嚴重影響項目開發(fā)的障礙

22、（如監(jiān)獄、殯儀館、垃圾場、污水處理等）區(qū)域投資部2.2地塊內(nèi)遺留附著物區(qū)域投資部2.3地塊內(nèi)地上、地下管網(wǎng)區(qū)域投資部2.4周邊特殊建筑物、構筑物、設施設備區(qū)域投資部2.5周邊道路、水電氣等生活配套設施情況區(qū)域投資部3外外圍圍調調查查3.1是否有限制開發(fā)的糾紛1、街道辦、國土局、規(guī)劃局了解咨詢；2、網(wǎng)上查詢土地權利人糾紛區(qū)域投資部、區(qū)域法務部初初步步分分析析結結論論1 1、項項目目權權屬屬結結論論；2 2、項項目目實實際際控控制制人人及及性性質質；3 3、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽

23、（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）序序號號工工作作事事項項工工作作方方式式及及注注意意事事項項責責任任部部門門工工作作時時間間1獲獲取取交交易易對對手手聯(lián)聯(lián)系系方方式式的的渠渠道道1.1通過土地中介方獲取區(qū)域投資部初步結論得出后5個工作日1.2通過國土等政府部門獲取區(qū)域投資部1.3通過同行或相關行業(yè)獲取區(qū)域投資部1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢區(qū)域投資部1.5登門拜訪區(qū)域投資部2交交易易對對手手初初步步接接洽洽中介方1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方區(qū)域投資部1.2了解中介方要求（如費用等）區(qū)域投資部民企及外企實際控制人1.1初步判斷是實

24、際控制人還是代持股人區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1.2初步交易模式及商務條件區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1.3交易對手風格及企業(yè)管理模式區(qū)域投資部國企領導1.1初步交易模式及商務條件區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1.2該領導的話語權、工作風格區(qū)域投資部1.3該項目轉讓的內(nèi)部程序區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1.4項目轉讓的程序區(qū)域投資部、區(qū)域法務部上市公司管理層1.1初步交易模式及商務條件區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1.2該領導的話語權、工作風格區(qū)域投資部1.3該項目轉讓的內(nèi)部程序區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1.4項目轉讓的程序區(qū)域投資部、區(qū)域法務部結結論論1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批

25、批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。工工作作步步驟驟四四：項項目目詳詳細細資資料料、信信息息收收集集分分析析工工作作步步驟驟五五：啟啟動動集集團團立立項項工工作作步步驟驟六六：正正式式交交易易模模式式設設計計及及商商務務條條件件談談判判工工作作步步驟驟七七：交交易易文文件件起起草草、洽洽談談及及簽簽訂訂工工作作步步驟驟八八：交交易易文文件件履履行行備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。初步結論得出后5個工作日2交交易易對對手手初初步步接接洽洽民企

26、及外企實際控制人工工作作步步驟驟二二：項項目目首首批批資資料料收收集集及及初初步步分分析析序序號號工工作作內(nèi)內(nèi)容容相相關關資資料料、信信息息重重要要資資料料名名稱稱1資資料料收收集集要要求求1.1土地權屬文件（1）與國土局的相關合同、文件（如：出讓合同或成交確認書、拍賣文件）（2）國有土地使用權證書（3）土地出讓金及契稅等土地款項的支付憑證（4）土地及在建工程是否抵押1.2土地權利人信息及權利人股東信息（1）土地權利人營業(yè)執(zhí)照等主體資格文件（2）股權結構圖（3）是否有股權質押或對外擔保情況的說明1.3項目開發(fā)文件（1）規(guī)劃條件通知書（2）建設用地規(guī)劃許可證（3）規(guī)劃總平圖、方案及其他設計圖紙（

27、4）項目立項文件、選址意見書、環(huán)評報告等（5）建設工程規(guī)劃許可證（6）施工許可證（7）預售許可證（8）項目其他報批報建文件1.4項目建設協(xié)議（1）勘察、設計、施工、材料等合同清單及履行情況說明（2）款項支付情況1.5項目預售情況（1）項目已售、未售樓盤表的統(tǒng)計表（2）項目售價、已收款及欠款情況（3）項目預售合同范本1.6財務狀況（1）融資情況說明（2）截止上月末的資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表2現(xiàn)現(xiàn)場場踏踏勘勘2.1現(xiàn)場施工形象進度2.2地塊內(nèi)尚未開發(fā)部分目前的使用、控制情況2.3地塊內(nèi)尚未開發(fā)部分地塊內(nèi)遺留附著物2.4地塊內(nèi)尚未開發(fā)部分地塊內(nèi)地上、地下管網(wǎng)2.5周邊特殊建筑物、構筑物、設施設

28、備2.6周邊道路、水電氣等生活配套設施情況3外外圍圍調調查查政府口徑買受人施工單位、供應商等合作單位初初步步分分析析結結論論1 1、項項目目權權屬屬結結論論；2 2、項項目目實實際際控控制制人人及及性性質質；3 3、開開發(fā)發(fā)完完成成及及未未完完成成、已已售售及及未未售售的的統(tǒng)統(tǒng)計計；4 4、項項目目前前期期開開發(fā)發(fā)有有無無重重大大風風險險；5 5、項項目目投投資資是是否否已已達達成成25%25%。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）序序號號工工作作事事項項工工作作方方式式及及注注意意事事項項1獲獲取

29、取交交易易對對手手聯(lián)聯(lián)系系方方式式的的渠渠道道1.1通過土地中介方獲取1.2通過國土或建設等政府部門獲取1.3通過同行或相關行業(yè)獲取1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.5登門拜訪2交交易易對對手手初初步步接接洽洽中介方1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1.2了解中介方要求（如費用等）民企及外企實際控制人1.1初步判斷是實際控制人還是代持股人1.2初步交易模式及商務條件1.6財務狀況1.3交易對手風格及企業(yè)管理模式國企領導1.1初步交易模式及商務條件1.2該領導的話語權、工作風格1.3該項目轉讓的內(nèi)部程序1.4項目轉讓的程序上市公司管理層1.1初步交易模式及商務條件

30、1.2該領導的話語權、工作風格1.3該項目轉讓的內(nèi)部程序1.4項目轉讓的程序結結論論1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。工工作作步步驟驟四四：項項目目詳詳細細資資料料、信信息息收收集集分分析析工工作作步步驟驟五五：啟啟動動集集團團立立項項工工作作步步驟驟六六：正正式式交交易易模模式式設設計計及及商商務務條條件件談談判判工工作作步步驟驟七七：交交易易文文件件起起草草、洽洽談談及及簽簽訂訂工工作作步步驟驟八八：交交易易文文件件履履行行備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布

31、布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。2交交易易對對手手初初步步接接洽洽資資料料分分析析要要點點責責任任部部門門工工作作時時間間1、土地性質、用途、年限、取得方式、土地價款及支付節(jié)點；2、政府對項目開發(fā)設置的附加條件及要求；3、是否存在土地閑置問題區(qū)域投資部尋源數(shù)據(jù)入庫后15個工作日區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、權利人主體性質（民營、國有、外資、上市公司）；2、股權結構圖需追溯到實際控制人區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、規(guī)劃條件通知書及規(guī)劃許可證的時效性；2、通知書載明的規(guī)劃條件是否與目前政策不符區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、報建是整

32、體報建還是分批次報建，是否涉及規(guī)劃調整、產(chǎn)品調整及指標平衡區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部施工許可證的有效期，是否涉及開工建設罰款區(qū)域投資部已取得的預售面積、用途（含地上、地下）區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部1、現(xiàn)場施工形象進度需考慮停工及停工原因、正常施工進度等2、地塊內(nèi)是否有影響項目開發(fā)的障礙（如釘子戶、租戶、場地占用糾紛等）；3、高低壓設施設備容量情況；4、周邊可能嚴重影響項目開發(fā)的障礙（如監(jiān)獄、殯儀館、垃圾場、污水處理等）區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、街道辦、國土局、規(guī)劃局了解咨

33、詢；2、網(wǎng)上查詢土地權利人糾紛；3、查詢與買受人、與施工單位、供應商等合作單位糾紛區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部責責任任部部門門工工作作時時間間區(qū)域投資部初步結論得出后5個工作日區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1 1、項項目目權權屬屬結結論論；2 2、項項目目實實際際控控制制人人及及性性質質；3 3、開開發(fā)發(fā)完完成成及及未未完完成成、已已售售及及未未售售的的統(tǒng)統(tǒng)計計；4 4、項項目目前前期期開開發(fā)發(fā)有有無無重重大大風風險險；5 5、項項目目投投資資是是否否已已達達成成25%25%。工工作

34、作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）工工作作方方式式及及注注意意事事項項1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八

35、根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。初步結論得出后5個工作日工工作作步步驟驟二二：項項目目首首批批資資料料收收集集及及初初步步分分析析序序號號工工作作內(nèi)內(nèi)容容相相關關資資料料、信信息息重重要要資資料料名名稱稱1資資料料收收集集要要求求1.1土地權屬文件（1）與國土局的相關合同、文件（如：出讓合同或成交確認書、拍賣文件）（2）國有土地使用權證書（3）土地及在建工程是否抵押1.2片區(qū)控規(guī)（1）控規(guī)文件1.3土地變性程序資料（1）土地可自主變性的政府政策性文件或政府批文（必備）（2）政府會議同意土地變性的相關文件（3

36、）規(guī)劃局出具的變性后的規(guī)劃條件通知書（4）變性后有效開發(fā)面積的紅線圖（5）土地變性評估文件資料（6）國土局同意土地變性的相關文件（7）國土補充文件（如新簽署的出讓合同等）1.4土地權利人信息及權利人股東信息（1）土地權利人營業(yè)執(zhí)照等主體資格文件（2）股權結構圖（3）是否有股權質押或對外擔保情況的說明2現(xiàn)現(xiàn)場場踏踏勘勘2.1地塊目前的使用、控制情況2.2地塊內(nèi)遺留附著物2.3項目內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營情況2.4地塊內(nèi)地上、地下管網(wǎng)2.5周邊特殊建筑物、構筑物、設施設備2.6周邊道路、水電氣等生活配套設施情況3外外圍圍調調查查3.1是否有限制開發(fā)的糾紛初初步步分分析析結結論論1 1、項項目目權權屬屬結結論論；

37、2 2、項項目目實實際際控控制制人人及及性性質質；3 3、項項目目是是否否符符合合當當?shù)氐刈宰灾髦髯冏冃孕哉卟呋蚧蛞岩讶∪〉玫门奈模? 4、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）序序號號工工作作事事項項工工作作方方式式及及注注意意事事項項1獲獲取取交交易易對對手手聯(lián)聯(lián)系系方方式式的的渠渠道道1.1通過土地中介方獲取1.2通過國土等政府部門獲取1.3通過同行或相關行業(yè)獲取1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.5登

38、門拜訪2交交易易對對手手初初步步接接洽洽中介方1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1.2了解中介方要求（如費用等）民企及外企實際控制人1.1初步判斷是實際控制人還是代持股人1.2初步交易模式及商務條件1.3交易對手風格及企業(yè)管理模式國企領導1.1初步交易模式及商務條件1.2該領導的話語權、工作風格1.3該項目轉讓的內(nèi)部程序1.4項目轉讓的程序上市公司管理層1.1初步交易模式及商務條件1.2該領導的話語權、工作風格1.3該項目轉讓的內(nèi)部程序1.4項目轉讓的程序結結論論1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件

39、件及及交交易易模模式式。工工作作步步驟驟四四：項項目目詳詳細細資資料料、信信息息收收集集分分析析工工作作步步驟驟五五：啟啟動動集集團團立立項項工工作作步步驟驟六六：正正式式交交易易模模式式設設計計及及商商務務條條件件談談判判工工作作步步驟驟七七：交交易易文文件件起起草草、洽洽談談及及簽簽訂訂工工作作步步驟驟八八：交交易易文文件件履履行行備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。資資料料分分析析要要點點責責任任部部門門工工作作時時間間1、土地性質、用途、年限、取得方式、土地價款及支

40、付節(jié)點；2、政府對項目開發(fā)設置的附加條件及要求；3、是否存在土地閑置問題區(qū)域投資部尋源數(shù)據(jù)入庫后15個工作日區(qū)域投資部區(qū)域投資部向規(guī)劃局索取最新版的控規(guī)文件區(qū)域投資部1、目標地塊符合自主變性的政府性文件為必備要件；2、其他資料根據(jù)目標地塊土地變性的進度收集；3、如未取得土地變性評估文件資料，需先了解變性前土地的基準地價。區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、權利人主體性質（民營、國有、外資、上市公司）；2、股權結構圖需追溯到實際控制人區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、地塊內(nèi)是否有影響項目開發(fā)的障礙（如釘子戶、租戶、場地占用糾紛等）；2、高低壓設施設備容量情況

41、；3、周邊可能嚴重影響項目開發(fā)的障礙（如監(jiān)獄、殯儀館、垃圾場、污水處理等）區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、街道辦、國土局、規(guī)劃局了解咨詢；2、網(wǎng)上查詢土地權利人糾紛區(qū)域投資部、區(qū)域法務部責責任任部部門門工工作作時時間間區(qū)域投資部初步結論得出后5個工作日區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1 1、項項目目權權屬屬結結論論；2 2、項項目目

42、實實際際控控制制人人及及性性質質；3 3、項項目目是是否否符符合合當當?shù)氐刈宰灾髦髯冏冃孕哉卟呋蚧蛞岩讶∪〉玫门奈模? 4、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）工工作作方方式式及及注注意意事事項項1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1.1初步判斷是實際控制人還是代持股人1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、

43、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。工工作作步步驟驟二二：項項目目首首批批資資料料收收集集及及初初步步分分析析序序號號工工作作內(nèi)內(nèi)容容相相關關資資料料、信信息息重重要要資資料料名名稱稱1資資料料收收集集要要求求1.1政府招商引資文件1.2企業(yè)參與當?shù)匾患壨恋卣淼恼咝晕募?）土地整理的立項審批及程序性指導文件（2）拆遷、安置、補償標準及相關文件（3）當?shù)卣畬φ硗恋氐氖諆Α⒊鲎尩囊?guī)定（3）政策扶持性文件1.3國有土地征用文

44、件1.4政府對目標地塊的規(guī)劃及定位1.5項目宗地目前權屬狀況1.6出讓環(huán)節(jié)確保公司取得地塊的方式及對價1.7片區(qū)規(guī)劃情況及規(guī)劃的實際實施進度、計劃2現(xiàn)現(xiàn)場場踏踏勘勘2.1地塊目前的使用、控制情況2.2地塊內(nèi)遺留附著物2.3地塊內(nèi)地上、地下管網(wǎng)2.4周邊特殊建筑物、構筑物、設施設備2.5周邊道路、水電氣等生活配套設施情況初初步步分分析析結結論論1 1、當當?shù)氐貙σ灰患壖壨镣恋氐卣砝淼牡恼卟邔蛳颍? 2、是是否否能能確確保保掛掛牌牌時時間間、土土地地定定價價、規(guī)規(guī)劃劃指指標標及及排排他他性性內(nèi)內(nèi)容容；3 3、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案；4 4

45、、項項目目整整理理周周期期及及總總投投粗粗算算。工工作作步步驟驟三三：項項目目詳詳細細資資料料、信信息息收收集集分分析析工工作作步步驟驟四四：啟啟動動集集團團立立項項工工作作步步驟驟五五：正正式式交交易易模模式式設設計計及及商商務務條條件件談談判判工工作作步步驟驟六六：交交易易文文件件起起草草、洽洽談談及及簽簽訂訂工工作作步步驟驟七七：交交易易文文件件履履行行備備注注：工工作作步步驟驟三三至至七七根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。資資料料分分析析要要點點責責任任部部門門工工作作時時間間區(qū)域投資部尋源數(shù)據(jù)入庫后

46、10個工作日區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、技術部地塊上現(xiàn)有權利人主體性質及數(shù)量區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、技術部1、地塊內(nèi)是否有影響項目開發(fā)的障礙（如釘子戶、租戶、場地占用糾紛等）；2、高低壓設施設備容量情況；3、周邊可能嚴重影響項目開發(fā)的障礙（如監(jiān)獄、殯儀館、垃圾場、污水處理等）區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1 1、當當?shù)氐貙σ灰患壖壨镣恋氐卣砝淼牡恼卟邔蛳颍? 2、是是否否能能確確保保掛掛牌牌時時間間、土土地地定定價價、規(guī)規(guī)劃劃指指標標及及排排他他性

47、性內(nèi)內(nèi)容容；3 3、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案；4 4、項項目目整整理理周周期期及及總總投投粗粗算算。備備注注：工工作作步步驟驟三三至至七七根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。工工作作步步驟驟二二：項項目目首首批批資資料料收收集集及及初初步步分分析析序序號號工工作作內(nèi)內(nèi)容容相相關關資資料料、信信息息重重要要資資料料名名稱稱1資資料料收收集集要要求求1.1合作方與政府已簽署的協(xié)議等文書1.2項目地塊所在地區(qū)當年的供地計劃1.3具備收儲條件的相關證明文件（如：農(nóng)用地轉讓手續(xù)

48、完成、土地征用手續(xù)完成、有形及無形拆遷安置完成情況）1.4土地收儲、掛牌等程序及所需時間1.5掛牌出讓文件如何設定土地定價及排他條件1.6規(guī)劃指標1.7土地權利人信息及權利人股東信息（1）土地權利人營業(yè)執(zhí)照等主體資格文件（2）股權結構圖2現(xiàn)現(xiàn)場場踏踏勘勘2.1土地整理進度及現(xiàn)狀2.2地塊目前的使用、控制情況2.3地塊內(nèi)遺留附著物2.4地塊內(nèi)地上、地下管網(wǎng)2.5周邊特殊建筑物、構筑物、設施設備2.6周邊道路、水電氣等生活配套設施情況3外外圍圍調調查查3.1是否有限制開發(fā)的糾紛初初步步分分析析結結論論1 1、土土地地整整理理合合法法性性；2 2、項項目目實實際際控控制制人人及及性性質質；3 3、是

49、是否否能能確確保保掛掛牌牌時時間間、土土地地定定價價、規(guī)規(guī)劃劃指指標標及及排排他他性性內(nèi)內(nèi)容容；4 4、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）序序號號工工作作事事項項工工作作方方式式及及注注意意事事項項1獲獲取取交交易易對對手手聯(lián)聯(lián)系系方方式式的的渠渠道道1.1通過土地中介方獲取1.2通過國土等政府部門獲取1.3通過同行或相關行業(yè)獲取1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.5登門拜訪2交交易易對對手手初初步步接接洽洽中介

50、方1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1.2了解中介方要求（如費用等）民企及外企實際控制人1.1初步判斷是實際控制人還是代持股人1.2初步交易模式及商務條件1.3交易對手風格國企領導1.1初步交易模式及商務條件1.2該領導的話語權、工作風格上市公司管理層1.1初步交易模式及商務條件1.2該領導的話語權、工作風格結結論論1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。工工作作步步驟驟四四：項項目目詳詳細細資資料料、信信息息收收集集分分析析工工作作步步驟驟五五：啟啟動動集集團團立立項項工工作作

51、步步驟驟六六：正正式式交交易易模模式式設設計計及及商商務務條條件件談談判判工工作作步步驟驟七七：交交易易文文件件起起草草、洽洽談談及及簽簽訂訂工工作作步步驟驟八八：交交易易文文件件履履行行備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。1獲獲取取交交易易對對手手聯(lián)聯(lián)系系方方式式的的渠渠道道資資料料分分析析要要點點責責任任部部門門工工作作時時間間1、合作方與政府的協(xié)議文件中是否有限制定向掛牌相關條款或其他特殊要求區(qū)域投資部尋源數(shù)據(jù)入庫后10個工作日區(qū)域投資部/區(qū)域投資部區(qū)域投資部/區(qū)域投

52、資部是否滿足公司投資方向，是否可調整區(qū)域投資部1、權利人主體性質（民營、國有、外資、上市公司）；2、股權結構圖需追溯到實際控制人區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、地塊內(nèi)是否有影響項目開發(fā)的障礙（如釘子戶、租戶、場地占用糾紛等）；2、高低壓設施設備容量情況；3、周邊可能嚴重影響項目開發(fā)的障礙（如監(jiān)獄、殯儀館、垃圾場、污水處理等）區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、街道辦、國土局、規(guī)劃局了解咨詢；2、網(wǎng)上查詢土地整理方糾紛區(qū)域投資部、區(qū)域法務部責責任任部部門門工工作作時時間間區(qū)域投資部初步結論得出后5個工作日區(qū)域投資部1 1、土土地地整整理理合合法法性性；2 2、項項目目實實際際

53、控控制制人人及及性性質質；3 3、是是否否能能確確保保掛掛牌牌時時間間、土土地地定定價價、規(guī)規(guī)劃劃指指標標及及排排他他性性內(nèi)內(nèi)容容；4 4、阻阻礙礙項項目目開開發(fā)發(fā)的的情情況況（如如有有）及及解解決決方方案案。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）工工作作方方式式及及注注意意事事項項區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.1

54、判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1.1初步判斷是實際控制人還是代持股人1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。初步結論得出后5個工作日工工作作步步驟驟二二：項項目目首首批批資資料料收收集集及及初初步步分分析析序序號號工工作作內(nèi)內(nèi)容容相相關關資資料料、信信息息重重要要資資料料名名稱稱1資資料料收收集集要要求求1.1金融機構處置權文

55、件1、融資合同、擔保抵押質押協(xié)議、抵押質押政府登記等金融機構對項目宗地有優(yōu)先受償權、處置權的證明文件2、原權利人債務已觸發(fā)金融機構可行使處置權的條件或原權利人與金融機構協(xié)商以項目宗地償債的證明文件1.1土地權屬文件（1）與國土局的相關合同、文件（如：出讓合同或成交確認書、拍賣文件）（2）國有土地使用權證書（3）土地出讓金及契稅等土地款項的支付憑證（4）土地及在建工程是否抵押（5）與這個地塊有關的其他債務1.2土地權利人信息及權利人股東信息（1）土地權利人營業(yè)執(zhí)照等主體資格文件（2）股權結構圖（3）是否有股權質押或對外擔保情況的說明1.3項目開發(fā)文件（如處置涉及在建工程、股權）（1）規(guī)劃條件通知

56、書（2）建設用地規(guī)劃許可證（3）規(guī)劃總平圖、方案及其他設計圖紙（4）項目立項文件、選址意見書、環(huán)評報告等（5）建設工程規(guī)劃許可證（6）施工許可證（7）預售許可證（8）項目其他報批報建文件1.4項目建設協(xié)議（如處置涉及在建工程、股權）（1）勘察、設計、施工、材料等合同清單及履行情況說明（2）款項支付情況1.5項目預售情況（如處置涉及在建工程、股權）（1）項目已售、未售樓盤表的統(tǒng)計表（2）項目售價、已收款及欠款情況（3）項目預售合同范本1.6財務狀況（如處置涉及在建工程、股權）（1）融資情況說明（2）截止上月末的資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表2現(xiàn)現(xiàn)場場踏踏勘勘2.1現(xiàn)場施工形象進度2.1地塊內(nèi)尚未

57、開發(fā)部分目前的使用、控制情況2.2地塊內(nèi)尚未開發(fā)部分地塊內(nèi)遺留附著物2.3地塊內(nèi)尚未開發(fā)部分地塊內(nèi)地上、地下管網(wǎng)2.4周邊特殊建筑物、構筑物、設施設備2.5周邊道路、水電氣等生活配套設施情況3外外圍圍調調查查政府口徑買受人（如處置涉及在建工程、股權）施工單位、供應商等合作單位（如處置涉及在建工程、股權）初初步步分分析析結結論論1 1、金金融融機機構構的的處處置置權權；2 2、項項目目權權屬屬結結論論；3 3、項項目目實實際際控控制制人人及及性性質質；4 4、開開發(fā)發(fā)完完成成及及未未完完成成、已已售售及及未未售售的的統(tǒng)統(tǒng)計計；5 5、項項目目前前期期開開發(fā)發(fā)有有無無重重大大風風險險；6 6、項項

58、目目投投資資是是否否已已達達成成25%25%。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）序序號號工工作作事事項項工工作作方方式式及及注注意意事事項項1獲獲取取金金融融機機構構處處置置資資產(chǎn)產(chǎn)的的渠渠道道1.1通過土地中介方獲取1.2通過金融機構獲取1.3通過同行或相關行業(yè)獲取1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢2交交易易對對手手初初步步接接洽洽中介方1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1.2了解中介方要求（如費用等）金融機構管理層1.1初步了解被處置資產(chǎn)處于金融機構處置的哪個環(huán)節(jié)（

59、信貸管理部門或資產(chǎn)公司）1.2初步判斷金融機構處置必須采取交易模式民企及外企實際控制人1.1初步判斷是實際控制人還是代持股人1.2初步交易模式及商務條件國企領導1.1初步交易模式及商務條件上市公司管理層1.1初步交易模式及商務條件結結論論1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。工工作作步步驟驟四四：項項目目詳詳細細資資料料、信信息息收收集集分分析析工工作作步步驟驟五五：啟啟動動集集團團立立項項工工作作步步驟驟六六：正正式式交交易易模模式式設設計計及及商商務務條條件件談談判判工工作作步步驟驟七七

60、：交交易易文文件件起起草草、洽洽談談及及簽簽訂訂工工作作步步驟驟八八：交交易易文文件件履履行行備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。2交交易易對對手手初初步步接接洽洽資資料料分分析析要要點點責責任任部部門門工工作作時時間間/區(qū)域投資部尋源數(shù)據(jù)入庫后10個工作日/區(qū)域投資部1、土地性質、用途、年限、取得方式、土地價款及支付節(jié)點；2、政府對項目開發(fā)設置的附加條件及要求；3、是否存在土地閑置問題區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部未清償?shù)那房睢⒘P款、群體性糾紛區(qū)域投資部1、權利

61、人主體性質（民營、國有、外資、上市公司）；2、股權結構圖需追溯到實際控制人區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、規(guī)劃條件通知書及規(guī)劃許可證的時效性；2、通知書載明的規(guī)劃條件是否與目前政策不符區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、報建是整體報建還是分批次報建，是否涉及規(guī)劃調整、產(chǎn)品調整及指標平衡區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部施工許可證的有效期，是否涉及開工建設罰款區(qū)域投資部已取得的預售面積、用途（含地上、地下）區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部/區(qū)域投資部1、現(xiàn)場施工形象進度需考慮停工及停工原因、正常施工進度等2、地塊內(nèi)是否有影響項目開發(fā)的障礙（如釘子戶

62、、租戶、場地占用糾紛等）；3、高低壓設施設備容量情況；4、周邊可能嚴重影響項目開發(fā)的障礙（如監(jiān)獄、殯儀館、垃圾場、污水處理等）區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、街道辦、國土局、規(guī)劃局了解咨詢；2、網(wǎng)上查詢土地權利人糾紛；3、查詢與買受人、與施工單位、供應商等合作單位糾紛區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部責責任任部部門門工工作作時時間間區(qū)域投資部初步結論得出后5個工作日區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1 1、金金融融機機構構的的處處置置權權；2 2、項項目目權權屬屬結結論論；3 3、項項目目實實際際控控制制人人及及性

63、性質質；4 4、開開發(fā)發(fā)完完成成及及未未完完成成、已已售售及及未未售售的的統(tǒng)統(tǒng)計計；5 5、項項目目前前期期開開發(fā)發(fā)有有無無重重大大風風險險；6 6、項項目目投投資資是是否否已已達達成成25%25%。工工作作方方式式及及注注意意事事項項1.4通過網(wǎng)上（如：工商注冊信息、廣告信息)查詢1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1.1初步了解被處置資產(chǎn)處于金融機構處置的哪個環(huán)節(jié)（信貸管理部門或資產(chǎn)公司）1.2初步判斷金融機構處置必須采取交易模式1 1、交交易易對

64、對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。初步結論得出后5個工作日工工作作步步驟驟二二：項項目目首首批批資資料料收收集集及及初初步步分分析析序序號號工工作作內(nèi)內(nèi)容容相相關關資資料料、信信息息重重要要資資料料名名稱稱1資資料料收收集集要要求求1.1法院處置權文件1、生效判決、執(zhí)行裁定2、拍賣公告、評估報告（如有）3、被處置資產(chǎn)登記手續(xù)辦理咨詢4、被處置資產(chǎn)是否

65、存在輪候查封1.2土地權屬文件（1）與國土局的相關合同、文件（如：出讓合同或成交確認書、拍賣文件）（2）國有土地使用權證書（3）土地出讓金及契稅等土地款項的支付憑證（4）土地及在建工程是否抵押（5）與這個地塊有關的其他債務1.3土地權利人信息及權利人股東信息（1）土地權利人營業(yè)執(zhí)照等主體資格文件（2）股權結構圖（3）是否有股權質押或對外擔保情況的說明1.3項目開發(fā)文件（如處置涉及在建工程）（1）規(guī)劃條件通知書（2）建設用地規(guī)劃許可證（3）規(guī)劃總平圖、方案及其他設計圖紙（4）項目立項文件、選址意見書、環(huán)評報告等（5）建設工程規(guī)劃許可證（6）施工許可證（7）預售許可證（8）項目其他報批報建文件2現(xiàn)

66、現(xiàn)場場踏踏勘勘2.1現(xiàn)場施工形象進度2.2地塊內(nèi)尚未開發(fā)部分目前的使用、控制情況2.3地塊內(nèi)尚未開發(fā)部分地塊內(nèi)遺留附著物2.4地塊內(nèi)尚未開發(fā)部分地塊內(nèi)地上、地下管網(wǎng)2.5周邊特殊建筑物、構筑物、設施設備2.6周邊道路、水電氣等生活配套設施情況3外外圍圍調調查查政府口徑施工單位、供應商等合作單位（如處置涉及在建工程）初初步步分分析析結結論論1 1、法法院院的的處處置置權權；2 2、項項目目權權屬屬結結論論；3 3、開開發(fā)發(fā)完完成成及及未未完完成成的的統(tǒng)統(tǒng)計計；4 4、項項目目前前期期開開發(fā)發(fā)有有無無重重大大風風險險。工工作作步步驟驟三三：項項目目合合作作方方/ /交交易易對對手手接接洽洽（含含溝

67、溝通通初初步步交交易易模模式式及及商商務務條條件件）序序號號工工作作事事項項工工作作方方式式及及注注意意事事項項1獲獲取取法法院院拍拍賣賣資資產(chǎn)產(chǎn)的的渠渠道道1.1通過土地中介方獲取1.2通過金融機構獲取1.3通過同行或相關行業(yè)獲取1.4通過網(wǎng)上（如：司法拍賣網(wǎng)、淘寶、京東等)查詢2交交易易對對手手初初步步接接洽洽中介方1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1.2了解中介方要求（如費用等）法院1.1初步了解拍賣工作處于哪個環(huán)節(jié)結結論論1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。工工作作步

68、步驟驟四四：項項目目詳詳細細資資料料、信信息息收收集集分分析析工工作作步步驟驟五五：啟啟動動集集團團立立項項工工作作步步驟驟六六：正正式式交交易易模模式式設設計計及及商商務務條條件件談談判判工工作作步步驟驟七七：交交易易文文件件起起草草、洽洽談談及及簽簽訂訂工工作作步步驟驟八八：交交易易文文件件履履行行備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。資資料料分分析析要要點點責責任任部部門門工工作作時時間間/區(qū)域投資部、區(qū)域法務部尋源數(shù)據(jù)入庫后10個工作日/區(qū)域投資部、區(qū)域法務部主要是需

69、要承擔的費用，需要辦理的變更手續(xù)需要落實區(qū)域投資部、區(qū)域法務部要了解地塊是否有其他查封、小業(yè)主權利等區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1、土地性質、用途、年限、取得方式、土地價款及支付節(jié)點；2、政府對項目開發(fā)設置的附加條件及要求；3、是否存在土地閑置問題區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部未清償?shù)那房睢⒘P款、群體性糾紛區(qū)域投資部1、權利人主體性質（民營、國有、外資、上市公司）；2、股權結構圖需追溯到實際控制人區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、規(guī)劃條件通知書及規(guī)劃許可證的時效性；2、通知書載明的規(guī)劃條件是否與目前政策不符區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、報建是整體報建還是分批次報建，是否涉及規(guī)劃調整、產(chǎn)品調整及指

70、標平衡區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部施工許可證的有效期，是否涉及開工建設罰款區(qū)域投資部已取得的預售面積、用途（含地上、地下）區(qū)域投資部/區(qū)域投資部1、現(xiàn)場施工形象進度需考慮停工及停工原因、正常施工進度等2、地塊內(nèi)是否有影響項目開發(fā)的障礙（如釘子戶、租戶、場地占用糾紛等）；3、高低壓設施設備容量情況；4、周邊可能嚴重影響項目開發(fā)的障礙（如監(jiān)獄、殯儀館、垃圾場、污水處理等）區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部1、街道辦、國土局、規(guī)劃局了解咨詢；2、查詢與施工單位、供應商等合作單位糾紛區(qū)域投資部、區(qū)域法務部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部責責任任部部門門工工作作時時間間區(qū)域投資部初步結

71、論得出后5個工作日區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部區(qū)域投資部、區(qū)域法務部1 1、法法院院的的處處置置權權；2 2、項項目目權權屬屬結結論論；3 3、開開發(fā)發(fā)完完成成及及未未完完成成的的統(tǒng)統(tǒng)計計；4 4、項項目目前前期期開開發(fā)發(fā)有有無無重重大大風風險險。工工作作方方式式及及注注意意事事項項1.4通過網(wǎng)上（如：司法拍賣網(wǎng)、淘寶、京東等)查詢1.1判斷是信息中介方或是有一定控制能力的中介方1 1、交交易易對對手手情情況況；2 2、本本項項目目交交易易特特殊殊審審批批程程序序；3 3、初初步步商商務務條條件件及及交交易易模模式式。備備注注：工工作作步步驟驟四四至至八八根根據(jù)據(jù)公公司司發(fā)發(fā)布布的的協(xié)協(xié)議議類類投投資資管管理理辦辦法法TZ-04(A/0TZ-04(A/0版版) )執(zhí)執(zhí)行行。1、現(xiàn)場施工形象進度需考慮停工及停工原因、正常施工進度等2、地塊內(nèi)是否有影響項目開發(fā)的障礙（如釘子戶、租戶、場地占用糾紛等）；3、高低壓設施設備容量情況；4、周邊可能嚴重影響項目開發(fā)的障礙（如監(jiān)獄、殯儀館、垃圾場、污水處理等）