1、房地產前期策劃流程序號階段具體研究流程研究內容研究的對象1可行性研究市場分析包括宏觀市場和區域市場市場預測包括供給預測、需求預測、價格預測收入、成本、費用預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等財務評估靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率 動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期盈虧平衡分析關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點敏感性分析反應敏感程度的指標是敏感系數=目標值的變化百分比參數值變動的百分比風險評估風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷2項目研究宏觀環境分
2、析經濟環境宏觀政策及經濟形勢（通脹、利率、匯率等） 重大事件及其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會） 城市經濟狀況（GDP、人均收入等） 城市建設（城市規劃、固定資產投資、拆遷計劃等） 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數、外來常駐人口比例等）房地產市場環境結構及其規模（一、二、三級市場） 板塊布局（熱點區域） 行業成熟度（產品豐富度、外來開發商的進入程度）項目價值分析區位價值分析產業分布（第三產業、旅游經濟、高新技術產業、物流等） 街區價值（土地級別，區域功能定位、人文歷史價值等）項目資源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 交通資源（公交、高速路、機場、火車站、港口等）
3、配套資源（購物、教育、醫療、文化、娛樂等）競爭環境分析同區位、同類型、同價位競爭項目分析經典樓盤分析產品特色（產品理念、建筑風格、產品組合、面積配比、戶型特點）推廣手法（廣告訴求、媒體運用、推廣節奏等）銷售策略其他成功因素成功案例分析主要包括：開發策略 、產品特色、推廣手法、銷售策略、其他成功因素潛在客戶分析確定研究對象主要包括：周邊客群、歷史客群、特有客群、投資客群、新生客群確定研究內容需求特點置業能力客戶基本特征：包括家庭結構、文化背景、職業、區屬工作地點、現有居住狀況等得出調研結論未來的市場狀況1、2-3年片區內供應量預測 2、價格走勢預測 3、需求趨勢預測 4、客戶消費趨勢預測可能的客
4、戶1、客戶可能的區域2、客戶層面3、購買力情況可能的產品1、產品類型2、產品設計創新點3、可能的價格（總價、單價） 3項目定位SWOT分析優勢、劣勢、機會、威脅客戶定位根據市場研究階段對項目特點以及潛在客戶的研究篩選目標客群2項目研究產品定位產品定位內容包括定位描述和設計要點：規劃設計建設、配套設施、產品建設、社區服務建設產品定位策略客戶導向與市場導向相結合價格定位價格定位的考慮因素：競爭項目的價格定位；產品的特色；開發商的品牌；未來的市場狀況經濟收益分析開發商看重的是：內部收益率（IRR）和凈現值（NPV）小業主看重投資回報率4市場推廣1、賣點提煉 地段包括：交通條件；配套資源；自然、人文景
5、觀；未來規劃遠景產品包括：規模；建筑風格；園林特點；戶型特點；價格；新型建材、工藝附加值包括：開發商品牌；物管品牌；建筑設計公司品牌；園林設計公司品牌；承建商；產品概念；倡導的生活方式2、項目總體形象設計 形象表現系統包括：案名、logo、標準色和形象推廣語3、推廣費用預算 1、確定推廣費用占總體銷售額的比例結合當地行業基本水平，視項目情況定2、確定各主要費用項目的預算比例（現場包裝、媒體費用、活動費用、預留費用等）3、確定各推廣階段推廣費用預算比例（蓄勢期、強銷期、蓄銷期、尾盤期）4、確定各推廣階段內各項費用的詳細預算4、現場包裝方案 戶外大牌（如何選擇？） 工地圍板（如何體現項目特色？） 售樓處設計方案（如何選址？ 如何設計？） 看樓通道方案 示范園林 示范單位（選取什么單位？設計什么樣的風格？）3項目定位5、制定銷售策略 1、銷售次序 2、銷售時機銷售時機選擇的一般辦法：避開競爭高峰，搶占市場先機；迎合熱點事件，借勢發揮（房展會、假期等）；與競爭對手同時發售；與工程進度有關（如豪宅一般現房銷售等）3、銷售目標4、價格策略6、制定推廣策略 推廣階段劃分階段推廣主題媒體組合策略行銷策略組合（現場活動、公關活動、展銷會、促銷手段等）7、營銷工作總體時間表
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