1、城立而鄉(xiāng)起 本立而道生集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)模式研究城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)三元過渡結(jié)構(gòu)鎮(zhèn)域/村域集體經(jīng)濟(jì)將成為其中的關(guān)鍵性因素，負(fù)責(zé)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、投資、開發(fā)、運(yùn)營、收益保障一元結(jié)構(gòu)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)并存的異質(zhì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)融合的同質(zhì)結(jié)構(gòu)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的崛起使中國農(nóng)村工業(yè)部門逐步生成 國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變革中的集體經(jīng)濟(jì)重要性 鎮(zhèn)域、村域集體土地開發(fā)北京市走在全國前列城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中鎮(zhèn)域、村域開發(fā)突顯北京市總體規(guī)劃（北京市總體規(guī)劃（20162016年年-2035-2035年）年） 新型城鎮(zhèn)化背景下的民生發(fā)展 傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)無法滿足生活需求外出務(wù)工人口越來越多鄉(xiāng)村空心化現(xiàn)象越來越明顯 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)需升級

2、農(nóng)村就業(yè)需增加 農(nóng)民生活需改善 集體土地開發(fā)是解決農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民問題的有力抓手國家發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)促使集體土地自行建設(shè)租賃探索制度改革方向，設(shè)立農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)部分區(qū)域探索并開始實(shí)踐集體用地入市制度建設(shè)有實(shí)質(zhì)性突破，入市實(shí)踐進(jìn)一步深入中央明確改革目標(biāo)，推動(dòng)配套制度改革全國人大授權(quán)試點(diǎn)，改革觸碰核心改革開發(fā)至1986198719941995200220032007200820132014至今 農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市發(fā)展歷程 自行建設(shè)強(qiáng)化改革區(qū)域探索制度突破明確改革觸碰核心2017年8月政策梳理現(xiàn)有政策梳理顯示，集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)主要分為入市流轉(zhuǎn)和統(tǒng)籌利用兩大類集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市關(guān)于農(nóng)村土地

3、征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見（中辦發(fā)201471號）關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法（銀監(jiān)發(fā)201626號 ）關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作試點(diǎn)范圍的通知關(guān)于印發(fā)大興區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作方案的通知（京興政發(fā)201532號 ）關(guān)于印發(fā)大興區(qū)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市與土地征收制度改革試點(diǎn)工作方案的通知（京興政辦發(fā)201736 號）集體產(chǎn)業(yè)用地統(tǒng)籌利用關(guān)于開展北京市鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用集體產(chǎn)業(yè)用地試點(diǎn)工作的通知（市規(guī)劃國土

4、發(fā)2017236號）關(guān)于統(tǒng)籌利用集體建設(shè)用地政策的有關(guān)意見（市規(guī)劃國土發(fā)201769號）關(guān)于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用集體產(chǎn)業(yè)用地試點(diǎn)”實(shí)施方案編制及管理指導(dǎo)意見（市規(guī)劃國土發(fā)2017219號）北京市鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用集體產(chǎn)業(yè)用地試點(diǎn)民主決策程序及實(shí)施主體組建運(yùn)行管理暫行辦法（市政農(nóng)函201725號）關(guān)于印發(fā)的通知（ 國土資發(fā)2017100號）(2017.8.21）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見（市規(guī)劃國土發(fā)2017376號）入市流轉(zhuǎn)land Marketization概念界定 在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下， 允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股， 實(shí)行與國有建設(shè)

5、用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)。=建設(shè)用地（工礦倉儲、商服等）土規(guī)存量集體建設(shè)用地規(guī)劃工礦倉儲、商服用地城規(guī)存量集體建設(shè)用地+存量集體建設(shè)用地符合土規(guī)符合控規(guī)共同符合可入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地可入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地解析圖農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政府、集體組織發(fā)起開發(fā)商投資村民參與解決思路：建立政府/集體組織、開發(fā)商、村民合伙制關(guān)系GPVPLP開發(fā)模式集體建設(shè)用地的土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離問題利益分配利益分配模式兼顧村民、村集體、鎮(zhèn)級聯(lián)營公司以及市場用地方等多方利益主體的利益訴求注：根據(jù)大興區(qū)的規(guī)定，征收土地交易總額的8%-30%作為土地增值收益調(diào)節(jié)金，統(tǒng)籌用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，周轉(zhuǎn)墊付集體經(jīng)

6、營性建設(shè)用地土地開發(fā)、土地整理資金，以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)困難群眾的社保補(bǔ)貼和特困救助。村集體一次授權(quán)全權(quán)代理土地所有權(quán)土地使用權(quán)鎮(zhèn)級聯(lián)營公司登記市場用地方出讓、租賃或作價(jià)入股支付土地使用金村民土地增值收益調(diào)節(jié)金獲取開發(fā)增值收益部分 計(jì)提收益分配按股權(quán)分配收益產(chǎn)權(quán)流向資金流向前期準(zhǔn)備階段規(guī)劃并報(bào)批鎮(zhèn)級城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃實(shí)施方案制定統(tǒng)籌方案（拆除、建設(shè)、管理、分配等）量化入股組建鎮(zhèn)級土地聯(lián)營公司民主表決整理開發(fā)階段聯(lián)營公司組織進(jìn)行勘測定界聯(lián)營公司編制土地前期開發(fā)實(shí)施方案報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)實(shí)施方案辦理相關(guān)手續(xù)確權(quán)登記到聯(lián)營公司鎮(zhèn)級聯(lián)營公司向鎮(zhèn)政府提出申請區(qū)國土分局審查區(qū)國土分局牽頭，組織相關(guān)部門出具聯(lián)席會(huì)意見區(qū)政府審批

7、，審批結(jié)果報(bào)市國土備案規(guī)劃部門出具入市規(guī)劃條件入市交易、簽訂合同、價(jià)款支付、變更登記辦理相關(guān)手續(xù)出具建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃牽頭相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)方案審查辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工及工程質(zhì)量監(jiān)督管理房屋產(chǎn)權(quán)登記出具建設(shè)工程規(guī)劃許可證入市交易階段項(xiàng)目建設(shè)階段上市地塊地上物拆除騰退規(guī)劃部門住建部門發(fā)改部門操作流程案例研究大興區(qū)作為北京市唯一的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)，2016年初掛牌出讓第一宗集體建設(shè)用地地塊位置 大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)成交價(jià)格 80500萬元建設(shè)用地面積 26700平樓面價(jià) 15075元/平規(guī)劃建筑面積 小于等于53400平 溢價(jià)率77.2%出讓人：盛世宏祥資產(chǎn)管理有限公司（鎮(zhèn)聯(lián)營公司）競

8、得人：北京贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓年限40年統(tǒng)籌利用Overall Planning農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地股份聯(lián)營公司其他企業(yè)資金入股的項(xiàng)目公司涉及合作方合作模式鎮(zhèn)級聯(lián)營公司以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位共同興辦企業(yè)入股后的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租入股期限最高不超過40年，集體經(jīng)濟(jì)組織在新成立企業(yè)的持股比例不低于51%，且應(yīng)有保底分紅組織模式以鎮(zhèn)為實(shí)施單元，以土地使用權(quán)入股，成立鎮(zhèn)級聯(lián)營公司；各村集體經(jīng)濟(jì)組織一次性授權(quán)鎮(zhèn)級聯(lián)營公司，開展入股后的開發(fā)、經(jīng)營與利用；鎮(zhèn)級聯(lián)營公司的股權(quán)由各村持有，作為收益分配的依據(jù)。審批流程各村集體經(jīng)濟(jì)組織履行民主程序成立鎮(zhèn)級聯(lián)營公司土地使用權(quán)

9、入股土地入股比例不低于51%其他企業(yè)貨幣等入股比例不高于49%一次性授權(quán)合作公司拆舊建新方案建新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃拆舊區(qū)土地整治方案批復(fù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌 組織實(shí)施區(qū)級主責(zé)組織初審區(qū)政府組織規(guī)劃、國土、交通、園林等區(qū)級相關(guān)部門進(jìn)行初審市規(guī)劃國土委組織開展研究和論證工作現(xiàn)場查勘、調(diào)查檔案征求市交通、文物、園林等部門意見征求專家意見市規(guī)劃國土委組織召開聯(lián)合審查會(huì)專項(xiàng)審查公示市政府市級 指導(dǎo)論證 審查 最終批復(fù)穆家峪鎮(zhèn)大興莊鎮(zhèn)渤海鎮(zhèn)大榆樹鎮(zhèn)北七家鎮(zhèn)王平鎮(zhèn)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)青云店鎮(zhèn)臺湖鎮(zhèn)高麗營鎮(zhèn)長辛店鎮(zhèn)溫泉鎮(zhèn)金盞鄉(xiāng)試點(diǎn)區(qū)域一道綠隔地區(qū)以外，一區(qū)一鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地用途為集體產(chǎn)業(yè)用地（含商服用地、工礦倉儲用地）重點(diǎn)是二道

10、綠化隔離帶地區(qū)或各區(qū)新城周邊現(xiàn)狀集體產(chǎn)業(yè)用地較多、拆遷騰退任務(wù)量大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)北京市13個(gè)區(qū)（除東、西城區(qū)及石景山區(qū)以外）13個(gè)試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱門頭溝軍莊鎮(zhèn)項(xiàng)目（東區(qū)）開發(fā)企業(yè)企業(yè)A和企業(yè)B合資成立的項(xiàng)目公司用地規(guī)模270萬平（其中建設(shè)用地面積約111萬平）開發(fā)方向集休閑度假、生態(tài)醫(yī)養(yǎng)、親子教育及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)于一體的綜合生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)方式從相關(guān)村集體承繼承包農(nóng)用地通過村合作社以村企合作的方式開發(fā)運(yùn)營集體建設(shè)用地合作期限50年，包括建設(shè)期4年及其后的運(yùn)營期村企合作模式（以孟悟村為例）委托經(jīng)營管理：孟悟村合作社將25萬平集體建設(shè)用地的權(quán) 益委托企業(yè)A和企業(yè)B經(jīng)營管理，支付委托收益：企業(yè)A和企業(yè)B按照協(xié)

11、議約定在合作期內(nèi)每年向孟悟村合作社支付委托收益及服務(wù)費(fèi)村民收益來源農(nóng)用地出租收益與村合作社收益分配案例研究：軍莊鎮(zhèn)東區(qū)經(jīng)驗(yàn)先行制度保障成效可期集 體 土 地 的 入 市根據(jù)中央部署，北京市計(jì)劃于2017-2021五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房原城區(qū)近郊農(nóng)村城區(qū)越來越多的近郊農(nóng)村，發(fā)展成為城區(qū)但農(nóng)村土地的權(quán)屬關(guān)系依舊沒有改變城市近郊，甚至城區(qū)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的開發(fā)首當(dāng)其沖其次是具有景觀價(jià)值、人文價(jià)值的遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地城市發(fā)展：開發(fā)機(jī)會(huì)：遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)精益城市化中的集體土地開發(fā)方向 開發(fā)思考集體土地即將成為開發(fā)熱點(diǎn)，需關(guān)注以下重點(diǎn)問題集體經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)域/村域集體經(jīng)濟(jì)如何發(fā)揮作用？產(chǎn)權(quán)

12、問題土地產(chǎn)權(quán)分離問題如何有效解決？利益保障 各方利益保障，尤其村民收益如何保障？面臨問題項(xiàng)目類型復(fù)合化投資收益長期化執(zhí)行問題多樣化集體土地開發(fā)項(xiàng)目類型有政策類、市場運(yùn)作類，或者二者特征兼具的項(xiàng)目，類型復(fù)合化現(xiàn)階段集體土地投資開發(fā)的財(cái)務(wù)測算指標(biāo)并不理想，無法實(shí)現(xiàn)快速資金回流，收益長期化集體土地開發(fā)處于試點(diǎn)發(fā)展期，制度尚未成熟，執(zhí)行細(xì)則處于探索階段，且區(qū)域規(guī)劃難以統(tǒng)一新城新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市組團(tuán)國有存量國有新增單宗土地國有存量 建設(shè)用地發(fā)展規(guī)律 棚改舊改國企土地單宗土地舊改棚改國有存量集體用地各新區(qū)新城特色小鎮(zhèn)棚改舊改單宗用地田園綜合體特色小鎮(zhèn)I少量單宗集體用地特色小鎮(zhèn)田園綜合體集體單宗國有新增IIIIIIV新城新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市組團(tuán)國有新增基礎(chǔ)模式問題集體經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化發(fā)展民生問題項(xiàng)目類型復(fù)合化投資收益長期化執(zhí)行問題多樣化入市流轉(zhuǎn)統(tǒng)籌利用一線城市的集體土地開發(fā)大勢已至一線城市的現(xiàn)在就是二三線城市的未來城立而鄉(xiāng)起 本立而道生