1、商業地產開發運營流程和關注要點開開發發階階段段商業管理商商業業發發展展部部（投投資資）項項目目管管理理物物業業公公司司投資財務招商運營行政管理財務管理開業后營運管理設備設施保安保潔前前期期階階段段可可行行性性評評估估開開發發階階段段商業管理商商業業發發展展部部（事事業業部部）項項目目管管理理物物業業公公司司招商管理營運管理行政管理投資財務開業后營運管理設備設施保安保潔設設計計階階段段施施工工開開始始開開發發階階段段商業管理商商業業發發展展部部（事事業業部部）項項目目管管理理物物業業公公司司招商管理營運管理行政管理投資財務開業后營運管理設備設施保安保潔施施工工階階段段項目評估市場分析投資戰略財務
2、分析可行性評估項目收購區域市場趨勢項目立項商業功能評估人力體系評估財務風險評估市場研究商商業業規規劃劃商業定位商業需求評估招商推廣面積占比商鋪分割內外動線業態組合品牌組合招商策略主力店招商主力店意向確認營運需求評估建筑與機電標準架構模型決策規則制度/流程標準合同收益分析預算管理管理方式設計物業管理設計營運費用估算物業管理費估算物物業業前前期期介介入入項目招商招招商商管管理理主力店簽約招商大會次主力店招商品牌店招商合同會簽審批流程營運管理規劃物業合同物業管理團隊組建與培訓開開業業開開發發階階段段商業管理商商業業發發展展部部（事事業業部部）項項目目管管理理物物業業公公司司招商管理營運管理行政管理投
3、資財務開業后營運管理設備設施保安保潔營營運運階階段段管管理理營營運運押金收訖工程整改商戶裝修開業跟進開業籌備開業推廣收支規則預算管理營運團隊組建現場專業培訓項目整體接管承接驗收裝修管理成品保護保潔開荒試 營 業客戶儲備利利潤潤中中心心戰略合作品牌調整目標管理技術支持推廣協調重大投訴客戶滿意人力行政人力行政經營目標效益分析企劃推廣商戶服務租約維護規范經營維護保養運行管理消防管理環境管理安全管理多種經營商業數據收租收費項目后評估施施工工階階段段招招商商管管理理品牌店招商營運管理規劃物業管理團隊組建與培訓綜合管理綜合管理綜合管理物物業業前前期期介介入入物業管理團隊組建與培訓綜合管理后勤保障耗品采購現
4、場咨詢費用收取物業管理團隊組建與培訓消防管理環境管理安全管理商業地產各階段關注要點商業地產投資及設計階段關注要點商業地產投資及設計階段1、項目定位要清晰，并預先制定好持有和退出策略 2、招商前期介入，完成業態組合落位，并介入設計3、運營前置，降低后期運營成本通常設計輸入條件的決定因素通用設計條件輸入1、國家相關技術規范措施5、成本控制指標2、政府部門批復意見6、意向客戶的需求3、市場定位7、同類項目設計標準4、項目實地情況商用項目建筑、結構技術概覽商場設計要求凈高要求租戶區荷載要求推廣區及推廣設施貨運要求公共區物業后勤設計要求物業管理辦公室運營用房卸貨區垃圾房其他設計要求室外廣告機商場標志標識
5、及導視系統交房標準檢修維護商用項目設計階段的消防性能化分析使用特殊條件程序一般條件1、項目定位高3、項目周期允許2、功能空間復雜/地標4、消防性能化/結構超限審查特殊設計程序一般流程 1、向政府主管部門申請獲得同意 2、組織專業設計顧問進行專項設計 3、申請召開專家論證會 4、按會議紀要進行施工圖設計商用項目機電工程流程租租戶戶工工程程條條件件確確認認通用機電設計標準確定設計施工改造機機電電系系統統運運行行運行調試及物業移交開業后拾遺補缺商業地產招商管理 1、談判管理預先制定條件策略 2、合同管理簽約、退約、節約、違約 3、品牌管理確保進駐商戶的品牌及定位，制定提升品牌計劃 4、供應商網絡的建
6、立與管理 5、收支管理押金、定金、傭金、欠費 6、代理商的管理獨家代理、聯合代理、開放招商商用建設成本及招投標管理重要注意事項合理成本分攤從稅務籌劃的角度考慮，在項目開發階段，盡可能合理的將商業的開發成本分攤給住宅，有效的增加住宅部分的土地增值稅及所得稅抵扣成本運營中的合理避稅新的會計準則中，土地成本已經不計入房地產稅的計算基數，同時需要衡量房地產稅的兩種計算模式；運營中的固定資產成本合理分攤避稅價值工程研究制定合理的目標成本是成本控制的關鍵。例如：北京來福士消防研究進行了64個不同方案的性價比研究，最終確定了一個最經濟合理的消防方案做好標段劃分協調好變更洽商商業項目需要內外協調的事項遠大于住
7、宅，需要建立大總包制，以便于減少供應商和承包商的數量；商業項目遇到的洽商變更工作需要較好的協調商業地產運營管理 1、商場財務系統的建立與管理 5、租賃計劃管理，根據簽約到期情況滾動編制租賃計劃 2、營運收支的預算與控制 6、商場的維護 3、商戶經營狀況的跟進與客戶跟進 7、與物業管理的有效溝通 4、商場活動、促銷季人流的統計電梯（客梯、貨梯）扶梯、自動步道設備機房設置要求停車場室外廣場及活動區工工程程實實施施1、項目定位要清晰，并預先制定好持有和退出策略 2、招商前期介入，完成業態組合落位，并介入設計5、成本控制指標6、意向客戶的需求7、同類項目設計標準4、消防性能化/結構超限審查預先制定條件
8、策略簽約、退約、節約、違約確保進駐商戶的品牌及定位，制定提升品牌計劃押金、定金、傭金、欠費獨家代理、聯合代理、開放招商商用建設成本及招投標管理重要注意事項從稅務籌劃的角度考慮，在項目開發階段，盡可能合理的將商業的開發成本分攤給住宅，有效的增加住宅部分的土地增值稅及所得稅抵扣成本新的會計準則中，土地成本已經不計入房地產稅的計算基數，同時需要衡量房地產稅的兩種計算模式；運營中的固定資產成本合理分攤避稅制定合理的目標成本是成本控制的關鍵。例如：北京來福士消防研究進行了64個不同方案的性價比研究，最終確定了一個最經濟合理的消防方案商業項目需要內外協調的事項遠大于住宅，需要建立大總包制，以便于減少供應商和承包商的數量；商業項目遇到的洽商變更工作需要較好的協調 5、租賃計劃管理，根據簽約到期情況滾動編制租賃計劃 7、與物業管理的有效溝通
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