1、官塘新區老年公寓官塘新區老年公寓官塘新區老年公寓官塘新區老年公寓開發定位研究報告開發定位研究報告開發定位研究報告開發定位研究報告第一章宏觀研究早在2002年，在全世界186個國家和地區中，有68個已進入“ 老年型” 。目前，世界每10個人口中有1個老年 人，預計到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每 3個人中就有1個老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個分點。 摘自2002年世界人口老齡化動態目前中國60歲及以上老年人口達1.44億人，占總人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化發展迅速。65歲以上老年人占總人口的比例從7提升到14，發

2、達國家大多用了45年以上的時間。中國只用27年就可以完成這個歷程。摘自2006年中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告我國老年社區發展機會我國老年社區發展機會：在世界人口老齡化的大趨勢下在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現老齡中國呈現老齡人人口多口多、增長速度快的特點增長速度快的特點人口倒金字塔結構開始出現人口倒金字塔結構開始出現，可能面臨可能面臨 先老后富先老后富 ，開發商推動老年住開發商推動老年住宅發展宅發展出生在出生在5050- -6060年代的群體很快進入空巢期年代的群體很快進入空巢期，有一定的支付能力有一定的支付能力，是目前是目前老老年社區的主要需求群體年社區的主要需求群體老年社區的發展

3、老年社區的發展我國現有的養老模式我國現有的養老模式（1/31/3）我國現有的養老模式我國現有的養老模式（2/32/3）我國現有的養老模式我國現有的養老模式（3/33/3）目前我國老年住宅按建設經營者劃分為三種模式目前我國老年住宅按建設經營者劃分為三種模式我國老年住宅現狀特點我國老年住宅現狀特點：企業贏利性初級老年社區企業贏利性初級老年社區，僅為中僅為中高經濟實力高經濟實力老年群體打造老年群體打造，投資額大投資額大，開發周期長開發周期長我國老年住宅生存條我國老年住宅生存條：人口開始老齡化人口開始老齡化，老年客戶細分市場出現老年客戶細分市場出現，老年老年住宅處于初級階段住宅處于初級階段，還不成熟還

4、不成熟我國老年住宅預期我國老年住宅預期：未來發展前景看好未來發展前景看好，老齡化未加劇老齡化未加劇，社社會保障體系會保障體系不完善不完善，觀念未轉變觀念未轉變，市場培育期較長市場培育期較長人口結構老齡化趨勢顯現引發引發老年住宅的發展進程社會保障體系不完善阻礙阻礙老年住宅的快速發展服務、設施等不完善致使老年住宅處于初級初級發展階段傳統養老觀念將導致老年住宅需要需要一定的市場培育期缺少政府的扶持及較高的成本投入限制限制了老年社區的發展未來發展前景看好，但需較長的市場培育期較長的市場培育期我國老年住宅情況分析我國老年住宅情況分析國內案例國內案例：北京北京“ 東方太陽城東方太陽城” 老年社區老年社區，

5、國內最成功的老年社區之一國內最成功的老年社區之一；定位定位 世界級的高尚退休社區世界級的高尚退休社區 、 全新退休生活全新退休生活 的領跑者的領跑者 規劃特點規劃特點：組團帶狀排布最大借景組團帶狀排布最大借景、組團設計體現老年社區組團設計體現老年社區。特色特色 極致景觀與閉合的開放組團極致景觀與閉合的開放組團取得成果取得成果：吸引大量高端中老年客戶吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內老年社成功打造國內老年社區典范區典范成功關鍵點成功關鍵點（一一）：）：良好的自然環境良好的自然環境 精致的社區水系和綠化景觀精致的社區水系和綠化景觀，生態居住環境生態居住環境成功關鍵點成功關鍵點（二二）：）：人性化

6、的規劃設計人性化的規劃設計 多樣化交流空間多樣化交流空間，針對針對老年人特別定制的無障礙設計老年人特別定制的無障礙設計、戶型設計戶型設計、環境設計環境設計成功關鍵點成功關鍵點（三三）：）：完善的配套服務設施完善的配套服務設施 針對老年人的針對老年人的需求建設需求建設的社區醫院的社區醫院、康體中心康體中心、老年大學老年大學、自助農莊等等自助農莊等等成功關鍵點成功關鍵點（三三）：）：完善的配套服務設施完善的配套服務設施 針對老年人的針對老年人的 需求建設需求建設的社區醫院的社區醫院、康體中心康體中心、老年大學老年大學、自助農莊等等自助農莊等等成功原因分析成功原因分析（四四）：）：多彩的精神文化生活

7、多彩的精神文化生活 針對老年人生活組織多針對老年人生活組織多種活動和組織種活動和組織國內案例國內案例：上海綠地上海綠地2121城孝賢坊概況城孝賢坊概況上海綠地上海綠地2121城孝賢坊規劃情況城孝賢坊規劃情況各類配套設施各類配套設施國內案例國內案例：杭州金色年華杭州金色年華國內案例國內案例：杭州金色年華杭州金色年華國內案例國內案例：杭州金色年華杭州金色年華國內案例國內案例：上海親和源會員制社區上海親和源會員制社區國內案例國內案例：上海親和源會員制社區上海親和源會員制社區國內案例國內案例：石家莊石家莊 卓達太陽城養老社區卓達太陽城養老社區國內案例國內案例：鄭州鄭州 金秋樂園金秋樂園國內國內案例分析

8、案例分析觀點一觀點一：老年社區的定位必須基于城市發展的大視角老年社區的定位必須基于城市發展的大視角， 構建科學的選址構建科學的選址模型模型觀點二觀點二：以老年社區為功能核心以老年社區為功能核心，以更廣泛的生活方式為主以更廣泛的生活方式為主題題，人群復人群復合化發展合化發展，避免排他性避免排他性觀點三觀點三：需求的多元需要相應的需求的多元需要相應的 配套設施的復合化配套設施的復合化、多層次多層次 來滿足來滿足觀點四觀點四：營銷前置營銷前置，改變傳統養老觀念改變傳統養老觀念，與政府部門合作營銷與政府部門合作營銷，有助于有助于獲得政府的優惠政策獲得政府的優惠政策，放大社會傳播效應放大社會傳播效應，同

9、時提高社會效益同時提高社會效益觀點五觀點五：具有服務具有服務、醫療醫療、居住以及休閑娛樂功能的居住以及休閑娛樂功能的 老年親情社老年親情社區區 將將是未來老年房地產業的發展趨勢是未來老年房地產業的發展趨勢國外案例國外案例：在人口老齡化下在人口老齡化下，發達國家中單一的養老院發達國家中單一的養老院向系統向系統、多元化多元化養老社區的轉變已經成為一種趨勢養老社區的轉變已經成為一種趨勢國際上養老社區大致分為以下幾類國際上養老社區大致分為以下幾類：美洲美洲、亞洲的老年住宅主要是政府扶持亞洲的老年住宅主要是政府扶持+ +發展商盈利型發展商盈利型制度上增強老年人的歸屬感制度上增強老年人的歸屬感 由老年業主

10、組成社區委員會由老年業主組成社區委員會 ，社區社區對低齡人群活動嚴格限制對低齡人群活動嚴格限制規劃設計人性化規劃設計人性化：針對老年人的無障礙設計針對老年人的無障礙設計、空間導向設計空間導向設計 ，身心健身心健康相關的社區設施康相關的社區設施第二章鎮江市場從上世紀80年代初開始，鎮江老年人口逐漸增加，增長速度逐步加快，90年代初期鎮江老年人口比重達到老年型人口的標準，人口年齡構成開始向老年型發展，此后鎮江人口老年化程度逐漸上升。2008年全市65歲及以上老年人口為33.6萬人，比1953年增長近4倍。占全市總人口比重為11.1%，比1953年上升6.6個百分點。少年兒童人口減少，比重穩定下降；

11、老年人口大量增加，比重逐步上升。全市人口年齡結構類型不僅完全進入了老年型，并且在今后的20年中，老化程度將進一步呈現加速態勢，這是由于上世紀六、七十年代大量出生的人口將進入老年所致。老年人口大幅度增加，老年人口比重快速上升，對整個社會經濟發展產生一定的影響。鎮江老齡化年齡結構的加重鎮江老齡化年齡結構的加重，養老問題期待合理且有效解決養老問題期待合理且有效解決目前全市擁有市福利中心老年公寓、揚中老年公寓、丹陽老年公寓、句容老年公寓等4家公辦老年公寓；市區民辦老年公寓已有16家。這20家老年公寓共為社會提供床位近2000張。此外全市鄉鎮敬老院57所，有床位5541張。位于新區丁卯片區的鎮江市老年公

12、寓擁有建筑面積8000平方米的6層大樓，公寓現有床位117張，目前有111位老人在這里安享晚年。自1998年全市第一家民營老年公寓紅梅托老園開園以來，民營老年公寓如雨后春筍般地出現在市區，目前在市區的民營老年公寓有中華路老年公寓、親緣老年公寓、船山老年公寓、康樂老年公寓、幸運老年公寓、金山老年公寓、丁卯片區老年公寓、甘露老年公寓、博愛老年公寓等16家。這批民營老年公寓可向社會提供床位1146張，這些民營老年公寓已從公辦養老服務機構的補充逐步發展成為一支“ 生力軍” 。鎮江市老年公寓處于快速發展階段鎮江市老年公寓處于快速發展階段，主要模式仍停留傳統敬老院主要模式仍停留傳統敬老院、養老養老院模式院

13、模式表3.1自己日常生活的經濟來源23.657.53.82.86.617.92.80.90.91.9010203040506070自己或配偶的工資自己或配偶的退休工資自己或配偶的儲蓄兒子負擔女兒負擔兒子或女兒共同負擔社會救濟親友接濟返聘收入其他百分比表3.2父母日常生活的經濟來源10.8751.7100.83.30.80.84.21.701020304050607080自己或配偶的工資自己或配偶的退休工資自己或配偶的儲蓄兒子負擔女兒負擔兒子或女兒共同負擔社會救濟親友接濟務農其他百分比鎮江城區中老年居民鎮江城區中老年居民，在經濟上對自己子女贍養的依賴性較小在經濟上對自己子女贍養的依賴性較小，自我

14、供自我供養的能力較強養的能力較強。他們在經濟上主要采取的是自我養老他們在經濟上主要采取的是自我養老 80以上的鎮江城區中老年居民（為人父母且子女已成家立業者，當然可以推論其必然是中老年人），在經濟上對自己子女贍養的依賴性較小，自我供養的能力較強。他們在經濟上主要采取的是自我養老；父母80以上也都是主要依靠自己的收入來維持日常生活，其中，多數父母的經濟來源于自己的工資（退休工資）。僅有約10的父母主要依靠其子女維持日常生活。表3.4家庭規模16%16%3.4%1.4%21.7%41.5%獨身2口人3口人4口人5口人6口人以上1表3.5家庭的代際分布28.3%20.3%0.9%50.5%缺省1代人

15、2代人3代人 41.5%的人擁有三口之家，擁有兩口之家的人也占到21.7%。四口人和五口人的家庭各占16.0%，六口人以上的家庭很少，僅占3.4%。有50.5%是兩代同堂的家庭，有20.3%是一代家庭，有28.3%是三代同堂的家庭。三代同堂的家庭比例相對較高。兩代同堂占據鎮江主流家庭結構模式兩代同堂占據鎮江主流家庭結構模式，三代同堂也有相當比例三代同堂也有相當比例表3.7父母的居住方式258.00.516.01.40.50.50.90.51.905101520253012345678910居住方式百分比注釋：1.與配偶居住2.與配偶及已婚兒子住3.與配偶及已婚女兒住4.獨自居住5. 與配偶分開

16、，與已婚兒子住6.輪流寄養7. 與配偶分開，與未婚子女居住8. 與配偶分開，與已婚女兒住9.居住養老院、福利院、敬老院10.其他鎮江老齡階層大都選擇與配偶居住以及獨自居住方式鎮江老齡階層大都選擇與配偶居住以及獨自居住方式，養老院等方式所占比養老院等方式所占比例較少例較少父母的居住方式最常見的是與配偶居住（25），其次是獨自居住（16），再次是與配偶及其他已婚兒子住（8）。在養老院（福利院）居住以及輪流寄養等其他居住方式所占比例很小。表5.2是否會考慮為父母購買老年公寓23.4%71.0%4.8%0.7%會考慮或可能會考慮不會考慮或肯定不會考慮說不清其他表5.1是否會考慮購買老年公寓23.6%7

17、4.2%2.2%會考慮或可能會考慮不會考慮或肯定不會考慮說不清有23.6%的人會考慮或可能會考慮購買老年公寓。有23.4%的人會考慮或可能會考慮為其父母購買老年公寓。鎮江由于對商業老年公寓缺乏認知鎮江由于對商業老年公寓缺乏認知，還停留在傳統養老院還停留在傳統養老院、敬老院認識敬老院認識上上，所以意向購買老年公寓的比例不是占絕大多數比例所以意向購買老年公寓的比例不是占絕大多數比例，有待引導有待引導100.0合計100.0合計11.3很不愿意11.8很不愿意25.0不太愿意14.6不太愿意7.1說不清1.9說不清5.7比較愿意2.8比較愿意.5非常愿意1.4非常愿意50.5缺省67.5缺省百分比（

18、%）百分比（%）為自己租住老年公寓的意愿為父母租住老年公寓的意愿 4.2%的人愿意為自己租住老年公寓，有6.2%的人愿意給自己的父母租住老年公寓。僅從購買和租住意愿的這兩項比值來看，老年公寓的潛在市場容量很大。但是，這并不能據此作出老年公寓在未來人們養老消費中存在很大市場的結論。畢竟，購買和租住意愿能否變成實際行動還要受到諸多因素的限制，特別是經濟因素。從鎮江老年公寓購買和租住意愿來看從鎮江老年公寓購買和租住意愿來看，鎮江老年公寓的潛在市場容量較大鎮江老年公寓的潛在市場容量較大表6.3期望的房型結構40.5%40.5%13.6%5.4%1室1廳2室1廳3室1廳其它大套型表6.4希望的老年公寓面

19、積27%60%8%5%40平方米以下4180平方米80100 平方米100 平方米以上在老年公寓的房型結構上，81.1%的人選擇的是平層，選擇錯層和別墅的各占5.4%，選擇躍層和其它類型的各占2.7%。在房型結構上，選擇1室和2室的各占40.5%，3室的占10.8%，4室的占5.4%，5室的占2.7%；選擇1廳的占94.6%，2廳的占5.4%；選擇1衛的占91.9%，2衛的占8.1%；選擇1個陽臺的占89.2%，2個陽臺的占8.1%；選擇1個廚房的占51.4%。居民對于老年公寓的面積需求以中小面積為主，80平方米以下的小室套占60%，40平方米以下的小套、中套也有35%的需求，超過80平方米的

20、只有15%的需求，最大需求為100平方米。這也很好理解，老年人一般是二人世界，家中客人不多，無須面積過大。中小戶型老年公寓是鎮江目前老年市場需求主流中小戶型老年公寓是鎮江目前老年市場需求主流表6.5有電梯時可接受的最高層數60%32%8%6層以下615層16層以上表6.7希望購房時的裝修狀況20.0%5.0%30.0%45.0%毛坯房廚衛裝修簡裝精裝考慮到老年人的特征，老年公寓的樓層不宜過高，數據顯示在沒有電梯的情況下，調查對象愿意接受的老年公寓的最高層數比例為：一層5.4%，二層32.4%，三層27.0%，四層18.95%，五層10.8%，六層2.7%。；在有電梯時，有60%的居民選擇不超過

21、6層，只有32%的居民愿意住在715層的房子中，8的人愿意住在16層以上的房子中，但最高不超過22層。對于所購買老年公寓的房子的裝修，有45%的人要求精裝，30%的要求簡易裝修，20%的要求毛坯房（水電到門口，墻體間隔），有5.0%的要求廚衛裝修。老年公寓樓層需求都較低老年公寓樓層需求都較低，以精裝修和簡易裝修房需求為主以精裝修和簡易裝修房需求為主。100.037合計5.42比普通住宅低很多32.412比普通住宅低一些10.84與普通住宅差不多5.42比普通住宅高一些45.917缺省百分比（%）頻數（人）對老年公寓價格的看法傾向于租住老年公寓的占45.9%，傾向于購買的占54.1%（其中選擇一

22、次性購買的有27.0%，銀行按揭購買的有5.4%，分期付款購買的有13.5%，用現有舊房折價置換的有8.1%）。在老年公寓的價格上，32.2%的人認為應該比普通住宅低一些，10.8%的認為應與普通住宅差不多，而認為應比普通住宅高一些和比普通住宅低很多的各占5.4%。對老年公寓價格大部分意向偏向比普通住宅低一些對老年公寓價格大部分意向偏向比普通住宅低一些表6.13影響購買的因素分析物業管理8.3%配套設施10.8%價格10.8%地理位置13.5%社區環境24.3%交通便利16.2%醫療條件16.2%表6.14小區配套設施的主要需求公廁4.0%圖書室6.1%醫療室17.2%運動健身設施30.3%娛

23、樂室（棋牌等）10.1%中心廣場24.2%鎮江居民在購買老年公寓時最看重的三大因素是社區環境、交通便利、醫療條件。醫療條件和交通便利，均達到16.2%，而傳統的價格、地理位置等因素的影響則退居次要地位；對老年公寓所在小區的配套設施要求不高，仍處于比較傳統的地步，主要集中對老年公寓所在小區的配套設施要求不高，仍處于比較傳統的地步，主要集中于散步、健身運動、醫療保健、讀書看報、日常娛樂，沒有什么特別新潮時髦的于散步、健身運動、醫療保健、讀書看報、日常娛樂，沒有什么特別新潮時髦的要求，比較容易滿足。這些配套設施的成本都不大，都是老年人使用頻率最高的要求，比較容易滿足。這些配套設施的成本都不大，都是老

24、年人使用頻率最高的幾種設施。幾種設施。社區環境社區環境、交通交通、醫療是影響購買老年公寓的主力因素醫療是影響購買老年公寓的主力因素，對社區配套以對社區配套以日常生活性為主日常生活性為主鎮江老年公寓市場分析鎮江老年公寓市場分析鎮江市居民對父母的孝敬觀念較為傳統，但在養老意愿上又在一定程度上脫離了傳統。相當數量的人選擇在年老時和子女分開居住，并且不愿意依靠子女贍養。空巢家庭比例較大。老年公寓和敬老院等社會養老方式在此有較大市場空間。鎮江市居民有購買或租住老年公寓意向的雖然目前比例較低。但是鎮江市人口老齡化、老齡高齡化程度較高，再加上計劃生育政策造成的子女數量減少，居民未來對老年公寓的需求較大。在老

25、年公寓的房型上，中等面積的小戶型，即4060平米的1室或2室1廳1衛1陽臺的樓房較受歡迎。無電梯的樓房最好在6層以下，有電梯的樓房最好在15層以下。房子的主臥室要朝南，其次是客廳朝南和次臥室朝南。在老年公寓的內外環境和設施上，應重視中心綠化廣場、醫療室、超市、公交車站等的建設，滿足老年人對休閑、醫療、購物和出行的需要。在樓道和房間的設計上應有方便老年人的特殊裝置。在老年公寓的售價和租價上，人們的期望價格較低，最好不要高于普通住宅樓的價格。第三章開發定位南徐分區南徐分區用地：20平方公里人口：20萬功能：城市次中心行政、文化、體育、商務、 生活、居住老城分區老城分區用地：25平方公里人口：30萬

26、功能：城市主中心城市商業金融旅游服務中心丁卯分區丁卯分區用地：20平方公里人口：20萬功能：城市東部地區中心以高新技術產業科技信息服務生活居住丹徒分區丹徒分區用地：15平方公里人口：15萬功能：城市南部地區中心高新技術產業第三產業和生活居住項目范圍：東至滬寧城際鐵路，與丁卯科技城相望，西至南山，與南徐新城對接，南至312國道-沿江高等級公路，北與中心城區相連，總面積達13.92平方公里。官塘核心區距大市口約5公里。312312國道國道滬寧城際鐵路滬寧城際鐵路官塘片官塘片區區鎮江門戶，南進跳板的區域優勢位置決定未來板塊將有力推動城市老齡人口集聚四平山位于基地北部，景觀較好，基地內有河涌經過，池塘

27、較多。西側南山風景區及回龍水庫是珍貴的自然資源。河流、水塘、村落、山丘自由分布，展現出悠然的田園景色。自然景觀資源豐富是形成老年住宅社區的最佳優勢鎮江市歷年外地人購房套數對比分析35002000400070002000005000100001500020000250002005年2006年2007年2008年2009年鎮江市外地人購房目的分析43%37%8%12%投資養老度假居住鎮江市外地購房客群來源分析38%10%2%45%5%上海南京北京浙江其他由于鎮江房價在滬寧沿線的優勢以及鎮江山林城市自然資源的吸引，近幾年越來越多的外地人群涌入鎮江置業，多以投資和養老為主項目未來是采取招商發展商投資合

28、作，基于目前國內大都開發商或發展商業不愿意單純投資老年公寓現狀，建議項目以商品房社區方式運作。純社區化開發模式配套老年公寓開發模式整體規模200畝以上將老年公寓納入整體地塊作為配套要求，規模控制在30-50畝左右北京太陽城杭州佳都武漢僑亞華夏老齡 專業開發老年地產發展商綠地其他品牌展商或開發商開發模式運作規模招商目標考慮區域規劃功能的差異化以及保證老年公寓的品質,主推開發模式定位為純社區化開發模式,并允許商品房市場化銷售老年公寓的規模社區化老年公寓的規模社區化居住規模的形成，利于大型配套的引入及社區活動的組織，有助形成健康有益的社區生活氛圍，更有助于招商，項目規劃規模可規劃到200畝及以上。老

29、年公寓的功能多樣化老年公寓的功能多樣化要緩和老年住宅社區的垂暮氣氛，其根本的方法是將年輕人也吸引到社區中來 ，在老年社區的規劃中，導入度假概念，將社區從單純性養老社區向悠閑康樂養生社區轉變。老年公寓的專用化老年公寓的專用化主要體現在各個細部針對老年人特征的專用設計上，以實現住宅產品的人性化。老年公寓的年輕化老年公寓的年輕化在建筑設計上不應過于沉悶，而要多于變化，營造一種充滿生機的、健康的生活環境。老年公寓社區氛圍營造老年公寓社區氛圍營造考慮到老人的心理需要，在單體設計上更多地考慮住戶之間交流的功能，以形成融洽的鄰里關系。項目開發規劃原則結合鎮江實際老年公寓市場需求現狀以及隨著城際鐵路效應下未來

30、外地購房群的遞增式涌入情況，將項目定位由養老往養生概念擴大養生與養老的關系養生與養老的關系：養生和養老本身有功能上的重疊養生和養老本身有功能上的重疊，養生的概念所跨的年齡養生的概念所跨的年齡段要大于養老段要大于養老養生度假結合特色旅游功能比較容易為客群所接受度假養生可以考慮，但是要有吸引人的東西，有東西可以讓人留下來住個幾天，比如可以發呆的地方，可以放松的 項目，比如引進泰國的SPA，比如溫泉等。如果有溫 泉，吸引力會很大。 如果配套好的話，父母可以送過去 鎮江某企業老板養生社區的概念挺好的，而且靠近南山，可以考慮買來投資，給父母養老使用，自己也可以去旅游度假。 上海商人養生度假社區兼具完善配套養生度假社區兼具完善配套、特色功能性元素將擴大目標客特色功能性元素將擴大目標客戶群戶群，市場市場接受程度較高接受程度較高集養老、度假、休閑、健康為一體的養生社區項目整體功能定位項目整體功能定位項目社區開發KPI指標