1、西青區(qū)付村地塊一級土地 定位策劃顧問報告 天津公司 策劃顧問部 2 顧問工作目標(biāo)： 通過市場調(diào)研和專業(yè)分析，給出目標(biāo)整理地塊的屬性及容積率建議，并給出開發(fā)策略建議 3 策劃顧問研究方法： 本體分析 市場競爭環(huán)境分析 地塊屬性 地塊價值 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算 土地價值最大化 地塊的屬性及容積率 規(guī)劃設(shè)計建議 開發(fā)策略建議 4 報告框架 CONTENTS 規(guī)劃設(shè)計建議和開發(fā)策略建議 5 CONTENTS 1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃 2、地塊本體分析 規(guī)劃設(shè)計建議和開發(fā)策略建議 6 1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃 西青區(qū)域占位 西西青青 近郊型、文化型、科技型、工業(yè)型地區(qū) 位于市區(qū)西南部，東北與紅橋、南開，河西、津南四

2、區(qū)毗鄰，東南與大港區(qū)相連，南靠獨流減河與靜海縣隔河相望，西與河北省霸州市接壤，北依子牙河與北辰區(qū)交界，是天津市十一個新城中唯一緊貼中心城區(qū)發(fā)展的新城； 西青區(qū)位于京濱綜合發(fā)展軸、西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶及中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸的交匯點，規(guī)劃為中心城區(qū)的一部分，同時將西青新城、大寺列為全市的科教和汽車產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 位于城市發(fā)展軸線上，與城區(qū)接壤面積最大，城市化進(jìn)程與產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快，科教產(chǎn)業(yè)定位明確 7 西青新城以汽車、高新技術(shù)和科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城，以民俗文化為特色的新城、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)新城。西青未來發(fā)展主中心，承接市區(qū)人口及產(chǎn)業(yè)。 西青新城范圍 ：東至外環(huán)線，南至津淶公路

3、，西至津浦鐵路，北至西青道。 職能：六大職能，即“以民俗文化為特色的文化新城，宜居新城，汽車產(chǎn)業(yè)基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，天津市的科教研發(fā)基地，天津西南部的客運交通樞紐。”西青區(qū)未來發(fā)展的主中心，承接中心城區(qū)人口疏解、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的功能。 規(guī)模：到2020年，新城規(guī)劃人口規(guī)模50萬人，規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模79.8 平方公里。 空間發(fā)展結(jié)構(gòu)：以高速公路和快速路為分割和聯(lián)系，呈組團(tuán)式發(fā)展。 區(qū)域規(guī)劃 南河片區(qū) 1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃 8 與北京、中心城區(qū)、機(jī)場、港區(qū)以及周邊地區(qū)有十分便捷的交通聯(lián)系。 西青區(qū)境內(nèi)現(xiàn)狀有4條高速公路，l2 條干線公路，8條縣鄉(xiāng)公路，總長為 217.5 公里，路網(wǎng)密度為 0.38

4、4公里/平方公里。區(qū)內(nèi)道路縱橫交錯，貫通全國各地。津浦鐵路穿越西青區(qū)23公里，設(shè)有曹莊、楊柳青、周李莊 3 個車站。天津地方鐵路陳塘支線、周蘆鐵路、李港鐵路及南曹支線貫穿區(qū)境南北。京滬高速鐵路途經(jīng)西青并在張家窩鎮(zhèn)設(shè)置高鐵站。 地鐵2號線、3號線、及規(guī)劃5號線均在區(qū)域內(nèi)設(shè)置首末站，2、3號線已經(jīng)開通，5號線預(yù)計2015年建成通車 路網(wǎng)縱橫交錯，3條地鐵線將大大拉近城市距離，提升區(qū)域發(fā)展速度 市內(nèi)六區(qū) 1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃 交通發(fā)展 9 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 西青區(qū)目前仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)占比逐漸提升，增幅明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日漸優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于良好軌道上 西青區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理

5、、商品及集散市場、餐飲業(yè)等主要產(chǎn)業(yè)，層級不高，隨著高新區(qū)研發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來將帶動三產(chǎn)結(jié)構(gòu)性升級 年份 第一產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)所占比重 第二產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)所占比重 第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)所占比重 西青區(qū)GDP 2005 4.8 2.80% 123.5 71.77% 43.7 25.43% 2006 3.6 2.44% 105.7 71.53% 38.5 26.03% 2007 3.6 1.96% 136 73.96% 44.3 24.09% 2008 5.7 2.4% 171 72.42% 59.5 25.18% 2009 5.7 2.26% 216.1 72.64% 74.7 25.1% 2010 9

6、.8 2.5% 247.4 63.9% 130.2 33.6% 2011 10 2% 290.2 58% 200 40% 2012 10.8 2% 343.1 56% 258.3 42% 29% 18% 8% 經(jīng)濟(jì)形勢一路上揚，第二產(chǎn)業(yè)占比逐年縮小，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快 0 100 200 300 400 500 600 700 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 4.8 3.4 3.6 5.7 6.7 9.8 10 10.8 123.5 105.7 136 171 216.1 247.4 290.2 343.1 43.7 38.5 44.3 59.5

7、74.7 130.2 200 258.3 西青區(qū)三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 西青區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期較好，產(chǎn)業(yè)層級將逐步提升 1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃 10 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 第三高校區(qū)：定位于產(chǎn)、學(xué)、研一體化的知識型功能區(qū)，新城的教育研發(fā)及技術(shù)轉(zhuǎn)化型功能組團(tuán)，規(guī)劃工業(yè)大學(xué)、理工大學(xué)、師范大學(xué)、擁有大量的教育產(chǎn)業(yè)職工5000余人 海泰產(chǎn)業(yè)園區(qū)（新技術(shù)和研發(fā)產(chǎn)業(yè)）：擁有企業(yè)數(shù)量達(dá)到2600家，產(chǎn)業(yè)人群在12萬左右，其中聚集了大批的人才本科學(xué)歷以上的3.98萬人 西青開發(fā)區(qū)：擁有企業(yè)數(shù)量達(dá)到2600家，產(chǎn)業(yè)人群在12萬左右，其中聚集了大批的人才本科學(xué)歷以上的3.98萬人

8、科技研發(fā)和高教產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展，將催生大量產(chǎn)業(yè)客群落地和居住需求，成為未來高質(zhì)素人才主要聚集地 本地塊 本案 1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃 11 1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃 各類配套 富家灣幼兒園 付村中學(xué) 大南河小學(xué) 師大第三附屬小學(xué) 南河鎮(zhèn)中心小學(xué) 師大實驗幼兒園 霍元甲文武學(xué)校 工業(yè)大學(xué) 師范大學(xué) 理工大學(xué) 教育資源相對較豐富，尤其是高等教育，天津工業(yè)大學(xué)、理工大學(xué)、師范大學(xué)作為天津市知名大學(xué)，不斷輸出高端人才；中小學(xué)及幼兒園較為密集，整體治學(xué)質(zhì)量有限，基本能滿足普通教育需求 餐飲配套，與地塊有一定距離，集中在姚村公寓周邊，與邊村光明路周邊 地塊周邊銀行較少，多分布在大學(xué)城內(nèi)部 近端無大型商業(yè)中心，以

9、分散的社區(qū)配套為主 大型商貿(mào)市場較少，且距離地塊較遠(yuǎn) 餐飲區(qū) 餐飲區(qū) 近郊區(qū)域特征明顯，配套不完善，檔次不高，滿足基本生活需求，但便利性較差，配套主要依托大學(xué)城教育資源 12 區(qū)域周邊用地規(guī)劃 地塊周邊規(guī)劃以二類居住用地為主，為規(guī)模型居住片區(qū)，具備一定的居住氛圍，集中商業(yè)用地距本地塊較遠(yuǎn)，難以滿足配套需求 1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃 目標(biāo)地塊 目標(biāo)地塊 津淶公路北側(cè)用地規(guī)劃 津淶公路南側(cè)用地規(guī)劃 南側(cè)用地以居住用地和商業(yè)用地為主，其中商業(yè)與本地塊距離較遠(yuǎn)，難以滿足本地塊的配套需求 北側(cè)用地以居住用地為主，零散的社區(qū)內(nèi)配套，對本地塊的支持較少 13 總結(jié) 1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃 1、區(qū)域占位： 以教

10、育產(chǎn)業(yè)為主要特征的近郊地區(qū) 2、發(fā)展規(guī)劃： 以科教產(chǎn)業(yè)為主的新城概念，承接中心城區(qū)人口外溢及部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 3、交通規(guī)劃： 與城區(qū)便捷相通，區(qū)域內(nèi)地鐵規(guī)劃較多 4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快 5、周邊配套： 城郊特征明顯，配套不完善，檔次不高，便利性不足 6、周邊用地：以二類居住用地為主，具備居住氛圍，外部商業(yè)配套難以滿足地塊內(nèi)部需求 地塊所屬區(qū)域在城市中的占位： 教育產(chǎn)業(yè)聚集的城郊居住區(qū) 14 CONTENTS 1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃 2、地塊本體分析 規(guī)劃設(shè)計建議和開發(fā)策略建議 15 地塊四至及環(huán)境 目標(biāo)地塊 現(xiàn)狀廠區(qū) 現(xiàn)狀小區(qū) 現(xiàn)狀空地 津淶公路 現(xiàn)狀廠區(qū) 現(xiàn)狀小區(qū) 豐產(chǎn)

11、河現(xiàn)狀 周邊有一定居住氛圍，河景資源現(xiàn)狀不佳，東側(cè)廠區(qū)較為雜亂，整體形象感不足，近端配套較少，自身配套有一定必要性 付村路 2、地塊本體分析 餐飲配套 16 占地面積 平米 畝 79466.67 119.2 津淶公路 豐產(chǎn)河 付村路 現(xiàn)狀廠區(qū) 地塊現(xiàn)狀 地塊不規(guī)整，沿主干路展示面較窄，內(nèi)部尚未拆遷；地塊屬中小型規(guī)模，產(chǎn)品線不宜過于復(fù)雜，開發(fā)周期不宜過長 2、地塊本體分析 17 項目周邊交通 南河鎮(zhèn) 地鐵5號線 梅江會展中心 快速路 津淶公路 海泰園區(qū) 水上-奧體 衛(wèi)津路 姚村 地鐵3號線 西南外環(huán) 地塊 賓水西道 西南板塊、外環(huán)外3KM、毗鄰主干道、對外交通通達(dá)性強(qiáng) 區(qū)域發(fā)展欠佳、市場認(rèn)知不強(qiáng)

12、 2、地塊本體分析 18 地塊周邊產(chǎn)業(yè)輻射 師范大學(xué) 理工大學(xué) 工業(yè)大學(xué) 南河鎮(zhèn) 外環(huán)線 地鐵5號線 梅江會展中心 快速路 津淶公路 海泰園區(qū) 水上-奧體 衛(wèi)津路 姚村 地鐵3號線 賓水西道 地塊 海泰工業(yè)區(qū)：包括117大廈、馬球會、高銀地產(chǎn)商務(wù)區(qū)等； 教育產(chǎn)業(yè)：師范大學(xué)、工業(yè)大學(xué)、理工大學(xué)三個高教學(xué)府； 西青開發(fā)區(qū)：電子、裝備制造、軟件及服務(wù)外包、新型材料、生物醫(yī)藥等五大產(chǎn)業(yè) 大學(xué)城 西青開發(fā)區(qū) 科技研發(fā)和高教產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展，產(chǎn)業(yè)層級高且聚集力強(qiáng) 2、地塊本體分析 19 2、地塊本體分析 總結(jié) 1、四至及環(huán)境： 有一定居住氛圍，周邊現(xiàn)狀較為雜亂，生活配套缺失 2、地塊現(xiàn)狀： 地塊不規(guī)整，沿街面

13、窄，尚未拆遷；地塊規(guī)模較小，產(chǎn)品線不宜過于多元，開發(fā)周期不宜較長 3、周邊交通： 距離城區(qū)3公里，毗鄰主干道，與城區(qū)通達(dá)性較好 4、產(chǎn)業(yè)輻射： 受大學(xué)城教育輻射、海泰產(chǎn)業(yè)園輻射、西青開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)輻射 地塊適宜開發(fā)的物業(yè)類型： 住宅+商業(yè)配套 20 區(qū)域與地塊本體分析結(jié)論 教育產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi) 居住+配套商業(yè) 中小規(guī)模項目 地塊初步定位 21 CONTENTS 1、土地市場分析 2、商品住宅市場分析 3、客戶分析 規(guī)劃設(shè)計建議和開發(fā)策略建議 22 2.1 土地市場梳理 用地性質(zhì)分布 近五年，區(qū)域內(nèi)年均土地供需量在100-150萬之間，成交率在90%以上 工業(yè)用地基本占到了土地總量的90%以上 12年以來，

14、區(qū)域內(nèi)沒有經(jīng)營性用地供應(yīng)，住宅用地極為稀缺 土地市場供需量有限，成交率較高，工業(yè)用地為主，居住性用地極為稀少 數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑：地塊近端板塊區(qū)域內(nèi)的土地市場，包括南河板塊、大寺板塊、李七莊板塊 0 50 100 150 200 250 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 住宅 23.0 6.5 41.7 0 0 商業(yè) 0 0.8 10.5 0.3 0 工業(yè) 124.2 95.5 119.3 225.8 88.4 萬 2009-2013.8月區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)走勢 0 50 100 150 200 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 住宅 9.9 6.5

15、24.1 0 0 商業(yè) 0 0.8 10.5 0.3 0 工業(yè) 115.8 86.4 159.0 194.5 88.4 萬 2009-2013.8月區(qū)域內(nèi)土地成交走勢 23 區(qū)域分布 大寺板塊集中了近五年區(qū)域土地總量的70-80% 本項目所在南河板塊土地供需占比降低，以工業(yè)為主，沒用住宅用地出讓 2.1 土地市場梳理 0 50 100 150 200 250 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 南河(精武) 17.0 16.1 25 83.4 36.0 李七莊 0 2.1 0 0 0 大寺 120.2 78.0 146 142.8 52.4 萬 2009-2013.8月

16、區(qū)域土地供應(yīng)板塊分布 0 50 100 150 200 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 南河(精武) 17.0 8.6 12.7 43.7 36.0 李七莊 0 2.1 0.0 0.0 0 大寺 116.3 76.5 180.9 151.1 52.4 萬 2009-2013.8月區(qū)域土地成交板塊分布 大寺板塊土地集中供應(yīng)，南河板塊占比降低，為工業(yè)用地 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 工業(yè) 17.0 16.1 25. 83.1 36.0 商業(yè) 0.3 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 工業(yè) 17.0 8.6 12.

17、7 43.4 36.0 商業(yè) 0.3 南河板塊供應(yīng)用地分布 南河板塊成交用地分布 24 經(jīng)營性地塊列表 2.1 土地市場梳理 居住型用地全部集中在大寺，地塊近端限價房開發(fā)居多，商品房開發(fā)力度不足 經(jīng)營性用地全部集中在大寺，以小幅地塊為主，在2012年之后沒有經(jīng)營性用地供應(yīng) 居住型用地中，近端區(qū)域多為限價房開發(fā) 年份 地塊編號 成交價 （萬元） 溢價率 % 出讓面積（） FAR 潛在建面（） 樓面地價（元/） 畝單價 （萬元/畝） 地塊位置 用地性質(zhì) 競得單位 對應(yīng)項目 均價 2009 津西青倪（掛）2009-131 110000 50% 130417 2.0 260834 4217 562 西

18、青區(qū)大寺鎮(zhèn)梨雙公路南側(cè) 住宅 北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遠(yuǎn)洋萬和城 13500 津西青淶（掛）2009-085 47510 0% 99936 2.4 239846 1981 317 外環(huán)線東側(cè)、泰佳路南側(cè) 住宅 天津松江集團(tuán)有限公司 松江城 11000 2010 津西青（掛）2010-08 7110 0% 8050 3.2 25760 2760 589 西青區(qū)大寺鎮(zhèn)津港路以東 商服40年 天津市天洲房地產(chǎn)投資有限公司 津西青衛(wèi)（掛）2010-056 59400 0% 64992 2.5 162500 3655 609 西青區(qū)衛(wèi)津南路西側(cè) 住宅 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司 天房美域

19、2011 津西青（掛）2011-04號 30030 0% 104930 2 209860 1431 191 西青區(qū)大寺鎮(zhèn)友誼南路東側(cè) 商服 天津鼎德置業(yè)有限公司 津西大寺 （掛）2011-127 63160 -9% 125010 1.9 237519 2659 337 西青區(qū)津港公路以東 住宅70年 天津天房投資有限公司 限價房 津西大寺 （掛）2011-128 55540 -9% 116040 1.8 208872 2659 319 西青區(qū)津港公路以東 住宅70年 天津天房投資有限公司 限價房 津西大寺 （掛）2011-191號 42220 0% 71574 1.0-2.5 178935 2

20、360 393 西青區(qū)津港公路以東 住宅 天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)有限公司 限價房 津西大寺 （掛）2011-190號 53590 0% 104694 1.0-2.0 209388 2559 341 西青區(qū)津港公路以東 住宅 天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)有限公司 限價房 25 2.1 土地市場梳理 由于地塊周邊近年成交居住型用地，多為限價房開發(fā)，對本地塊一級開發(fā)參考價值不大，因此，需分析西青區(qū)其他板塊居住用地情況 26 經(jīng)營性地塊列表 2.1 土地市場梳理 地塊名稱 用途 占地面積 建筑面積 容積率 起拍價,萬 成交價，萬 溢價率 每畝價格 （萬元/畝） 樓面地價 （元/） 開發(fā)商 對應(yīng)項目 均價 201

21、0年 楊柳青 津西青（掛）2010-04、05 居住 68851 70918 1.03 21700 24600 13% 238 3469 天津科建投資有限公司 御河墅 - 楊柳青 津西青（掛）2010-06 居住 198900 204867 1.03 62670 62670 0% 210 3059 天津?qū)毎卜康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 寶安江南城 張家窩 津西青（掛）2010-07號 居住 198710 298064 1.5 37800 37800 0% 127 1268 天津天安數(shù)碼城有限公司 天安數(shù)碼城 - 2011年 楊柳青 津西青（掛）2011-05號 住宅、商服 380456 418502 1

22、.1 112410 112410 0% 197 2686 天津西青楊柳青森林綠野建筑工程有限公司 鷺嶺 - 2012年 張家窩 津西青（掛）2011-16號 住宅 43760 65640 1.5 13000 13000 0% 198 1981 天津國民投資有限公司 社會山如魚 張家窩 津西青（掛）2012-01號 住宅、商服 138972 203270 1.5 39600 39600 0% 190 1948 中交一航局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 - 2013年 張家窩 津西青（拍）2013-02號 城鎮(zhèn)住宅 83027 91330 1.1 19100 46000 141% 369 5037 保利（天津

23、）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 - 張家窩 津西青（拍）2013-01號 城鎮(zhèn)住宅 35984 39583 1.1 8300 19000 129% 352 4800 保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 - 中北鎮(zhèn) 津西青（掛）2011-18號 城鎮(zhèn)住宅 112607 123867 1.1 54150 103000 90% 610 8315 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 - 中北鎮(zhèn) 津西青（掛）2012-06號 城鎮(zhèn)住宅 165189 330379 2.0 70900 134000 89% 541 4056 旭輝集團(tuán)股份有限公司 旭輝御府 熱點板塊張家窩、中北鎮(zhèn)成交土地實現(xiàn)很高溢價水平； 距南河近端-張家窩

24、，土地價格增長較快，13年土地單價在350-370萬元/畝， 遠(yuǎn)端-中北鎮(zhèn)，土地單價在540-600萬元/ 27 2.1 土地市場梳理 市場總結(jié) 區(qū)域市場供需量較小（100-150萬），以工業(yè)用地為主（占比90%以上） 南河板塊市場熱度不高，成交地塊多為工業(yè)用地，沒有住宅用地 居住型用地集中在大寺區(qū)域，地塊近端均為限價房開發(fā)，商品房開發(fā)不活躍 關(guān)鍵詞：市場非熱點區(qū)域、工業(yè)用地為主、居住用地稀缺、商品房開發(fā)落后 28 CONTENTS 1、土地市場分析 2、商品住宅市場分析 3、客戶分析 規(guī)劃設(shè)計建議和開發(fā)策略建議 29 2.2 商品房市場 板塊市場格局 楊柳青板塊： 檔次：低中端 客群：區(qū)域改

25、善 熱度：較低 特點：項目較少，缺乏競爭 李七莊板塊： 檔次：中高端 客群：改善、升級、城市外溢、投資 熱度：較高 特點：區(qū)域優(yōu)勢明顯 中北鎮(zhèn)板塊： 檔次：中高端并存 客群：改善、城區(qū)外溢、投資 熱度：高 特點：項目集中競爭強(qiáng) 張家窩板塊： 檔次：低中端 客群：改善、產(chǎn)業(yè)人群 熱度：一般 特點：項目極少，缺乏競爭 大寺板塊： 檔次：中高端并存 客群：區(qū)域改善、城市外溢、投資 熱度：較高 特點：臨近梅江-區(qū)域優(yōu)勢 南河板塊： 檔次：低中端 客群：剛需、剛改 熱度：一般 特點：教育資源優(yōu)勢 30 2.2 商品房市場 板塊市場格局 楊柳青 板塊 中北鎮(zhèn)板塊 張家窩板塊 南河周邊 板塊 大寺 板塊 高

26、層7500-9000 洋房8500-9000 別墅12000-22000 公寓12000 高層7300-8500 洋房8800-9300 別墅13000 高層8300-10000 洋房9700-13000 別墅29000 公寓8500 高層7500-10000 洋房7500-11000 別墅：13000元 高層10000-14000 洋房10000-15000 別墅20000 高層9500-10000 洋房11000 別墅14000 環(huán)內(nèi)李七莊板塊 僅松江城當(dāng)項目 洋房：11000 板塊 存量 （萬） 12年去化量（萬） 楊柳青 91.7 10.1 中北鎮(zhèn) 198 16.4 張家窩 208.6

27、 20.7 大寺 30.7 11.5 李七莊 9 2.1 南河周邊 24.4 8.6 南河周邊板塊市場熱度不高，市場存量較小，年去化量不高，價格梯度較大 注：南河周邊板塊為研究本地塊而劃定的板塊范圍，包括本地塊、津淶公路近外環(huán)項目及南河鎮(zhèn)中心的遠(yuǎn)外環(huán)項目 31 地塊 小鎮(zhèn)西西里 恒益隆庭 宏城御溪園 人和院 五礦正信榕園 2.2 商品房市場 南河周邊板塊市場總體概況 項目名稱 總量 （萬） 在售產(chǎn)品 開盤時間 存量 （萬） 近外環(huán) 宏城御溪園 14.6 高層：65-91 2010.1 0.7 人和院 6 小高、多層 2009.8 0 五礦正信榕園 10 聯(lián)排：320-360 疊拼：173-28

28、3 2011.1 5.5 遠(yuǎn)外環(huán) 小鎮(zhèn)西西里 34.9 小高：87-99 2006.1 12.8 恒益隆庭 15 多層：60-126 2008.6 5.7 合計 24.7 在售項目較少，沿津淶公路形成近外環(huán)與遠(yuǎn)外環(huán)兩個組團(tuán) 多數(shù)項目開盤時間早，多為小盤項目，檔次不高，后市供應(yīng)不足 板塊內(nèi)小盤項目為主，缺乏精品樓盤，后市存量不足 32 2.2 商品房市場 南河周邊板塊市場總體概況 板塊內(nèi)供應(yīng)量逐年下滑，年均成交量在8萬左右； 供需比逐年走低，主要消化前期存量產(chǎn)品； 市場供應(yīng)疲軟，成交受限，市場活躍度不高 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 供應(yīng)量 20

29、.6 3.5 17.4 13.6 6.7 4.7 成交量 2.0 8.9 13.2 8.7 8.6 8.4 供需比 10.4 0.4 1.3 1.6 0.8 0.6 0 2 4 6 8 10 12 0 5 10 15 20 25 萬 2009-2013.7年板塊內(nèi)供需對比走勢 33 2.2 商品房市場 南河周邊板塊市場總體概況 高層為市場供需主力，多層、別墅市場疲軟 0 5 10 15 20 25 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 別墅 0.6 3.7 1.5 1.8 多層 20.6 0.7 6.7 0.9 高層 3.5 16.1 3.2 4.3

30、2.9 萬 2008-2013.7月板塊內(nèi)各類產(chǎn)品供應(yīng)占比 高層 多層 別墅 0.0 5.0 10.0 15.0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 別墅 1.7 1.9 0.9 多層 2.0 8.4 6.6 2.3 2.3 1.8 高層 0.5 6.6 4.7 4.5 5.7 2008-2013.7月板塊內(nèi)各類產(chǎn)品成交占比 高層 多層 別墅 高層產(chǎn)品目前區(qū)域主流產(chǎn)品，成交較為旺盛 洋房產(chǎn)品早期集中入市，供應(yīng)疲軟，去化消化前期存量 別墅產(chǎn)品目前僅榕園單項目供應(yīng)，別墅市場去化表現(xiàn)為榕園單盤走勢 供應(yīng)：別墅：多層：高層=1:4:5；成交：別墅：多層：高層

31、=1:2:6 34 2.2 商品房市場 分類產(chǎn)品市場概況-別墅產(chǎn)品 開盤時間 產(chǎn)品類型 戶型區(qū)間（） 供應(yīng)/去化（套） 去化率 13年月均去化（套） 強(qiáng)銷期月均去化（套） 13年成交價 套總價 五礦正信榕園 2011.1 聯(lián)排 320-360 114/75 66% 2 13 13925 445-500 疊拼 173-283 168/92 46% 4 12 14022 236-397 單盤供應(yīng)，產(chǎn)品稀缺，城市型別墅，戶型偏大 強(qiáng)銷期月均去化10余套，存在一定市場需求 實現(xiàn)較高的溢價，聯(lián)排總價在400萬以上；疊拼總價230萬以上 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 供應(yīng)量 0.

32、6 3.7 1.5 1.8 成交量 1.7 1.9 0.9 供需比 2.2 0.8 1.9 0 0.5 1 1.5 2 2.5 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 別墅產(chǎn)品整體供需走勢 五礦正信榕園入市 35 分類產(chǎn)品市場概況-市場總結(jié)-別墅產(chǎn)品 產(chǎn)品 供需 價格 近外環(huán)，城市型別墅，舒適型別墅產(chǎn)品 聯(lián)排面積為320-360，疊拼面積173-283 供應(yīng)量稀缺，目前僅五礦正信榕園為別墅項目 疊拼產(chǎn)品市場總價合理，市場認(rèn)可度較高，月均去化4套左右 聯(lián)排產(chǎn)品月均去化在2套左右，強(qiáng)銷期月均去化10余套 溢價能力較強(qiáng)，聯(lián)排總價在400萬以上；疊拼總價在230萬以上 關(guān)鍵詞：供應(yīng)稀缺、城市型別墅、市

33、場接受度較高、可實現(xiàn)一定溢價 2.2 商品房市場 36 分類產(chǎn)品市場概況-高層產(chǎn)品 2.2 商品房市場 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 供應(yīng)量 3.5 16.1 3.2 4.3 2.9 成交量 0.5 6.6 4.7 4.5 5.7 供需比 6.7 2.5 0.7 1.0 0.5 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 萬 高層產(chǎn)品整體供需走勢 11年以來高層的供應(yīng)量極低，成交受限，市場活躍度受限 宏城御溪園入市 30萬 22萬 37 供應(yīng)-成交分析 一室 二室 三室 60-80

34、70 70-90 90-110 110-130 120-140 140-160 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 近外環(huán) 宏城御溪園 280 266 / / 576 570 374 358 / / 324 310 / / 人和院 95 88 3 3 3 3 293 272 12 12 11 9 10 10 遠(yuǎn)外環(huán) 小鎮(zhèn)西西里 529 281 / / 176 / 678 265 / / / / / / 合計 904 635 3 3 755 573 1345 895 12 12 335 319 10 10 去化率 70% 100% 76% 67%

35、100% 95% 100% 2.2 商品房市場 分類產(chǎn)品市場概況-高層產(chǎn)品 60-80一室、90-110二室戶型是當(dāng)前市場的供需主力 120-140三室戶型去化較好 統(tǒng)計時間：為各項目自開盤至今 38 去化分析 項目名稱 面積區(qū)間 開盤時間 去化套數(shù)（套） 去化面積（） 去化時間 月均去化套數(shù)（套） 月均去化面積（） 近外環(huán) 宏城御溪園 60-130 2010.1 684 63783 13 53 4906 人和院 60-150 2009.8 113 10267 13 9 790 遠(yuǎn)外環(huán) 小鎮(zhèn)西西里 60-110 2006.1 169 14194 13 13 1092 數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間：12年7月-

36、13年7月 高層月均去化在75套/6788； 多項目入市時間早，近一年主力去化集中在宏城御溪園，單盤月均可達(dá)53套 2.2 商品房市場 分類產(chǎn)品市場概況-高層產(chǎn)品 39 價格分析 項目名稱 面積區(qū)間 外宣價 13年成交均價 套總價 近外環(huán) 宏城御溪園 60-130 9900 9626 58-125 人和院 60-150 10700 10139 61-152 遠(yuǎn)外環(huán) 小鎮(zhèn)西西里 60-110 8000 7653 46-84 區(qū)位對單價影響較大，近外環(huán)高層在萬元左右，遠(yuǎn)外環(huán)不足8000元，產(chǎn)品總價形成層級差，對于客戶結(jié)構(gòu)形成直接影響 2.2 商品房市場 分類產(chǎn)品市場概況-高層產(chǎn)品 40 產(chǎn)品 供需

37、 價格 以滿足剛需為主力，主流戶型60-80一室、90-110二室； 120-140三室戶型去化市場接受度較高 多項目入市時間較早，去化表現(xiàn)一般 年均供應(yīng)量3-4萬，10年宏城御溪園集中入市，供應(yīng)達(dá)到峰值；成交量4-5萬 板塊供應(yīng)不足，成交受限，市場活躍度受限 區(qū)域月均去化在75套/6788 近外環(huán)價格較高，遠(yuǎn)外環(huán)價格不高，價差明顯 近外環(huán)項目價格在10000元/左右；遠(yuǎn)外環(huán)項目不足8000元/ 市場供應(yīng)不足，剛需產(chǎn)品為主，價格差異明顯 2.2 商品房市場 分類產(chǎn)品市場概況-市場總結(jié)-高層產(chǎn)品 41 分類產(chǎn)品市場概況-多層產(chǎn)品 2.2 商品房市場 2008年 2009年 2010年 2011年

38、 2012年 2013年1-7月 供應(yīng)量 20.6 0.7 6.7 0.9 成交量 2.0 8.4 6.6 2.3 2.3 1.8 供需比 10 0.1 2.9 0.4 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 萬 多層產(chǎn)品整體供需走勢 多層供應(yīng)量較少，近年成交主要去化前期供應(yīng)，近三年年均去化量在2-3萬 整體供需比1.24：1 42 供應(yīng)-成交分析 一室 二室 三室 70 70-90 70-90 90-110 110-130 130-150 110 110-130 130-150 150以上 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供

39、應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 近 外環(huán) 人和院 / / 31 30 21 19 184 172 10 8 4 4 10 10 8 8 12 9 / / 遠(yuǎn) 外環(huán) 小鎮(zhèn)西西里 260 203 86 78 248 173 788 745 64 56 / / / / / / 412 394 24 24 恒益隆庭 165 139 / / 339 316 901 542 / / / / 65 41 12 / 66 10 / / 合計 425 342 117 108 608 508 1873 1459 74 64 4 4 75 51 20 8

40、 490 413 24 24 去化率 80% 92% 84% 78% 86% 100% 68% 40% 84% 100% 90-110二室戶型是當(dāng)前市場供需的絕對主力； 70-90一室/小兩居、130-150三室去化較好； 分類產(chǎn)品市場概況-多層產(chǎn)品 2.2 商品房市場 數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間：開盤至2013年7月 統(tǒng)計時間：為各項目自開盤至今 43 項目名稱 面積區(qū)間 開盤時間 去化套數(shù)（套） 去化面積（） 去化時間 月均去化套數(shù)（套） 月均去化面積（） 近外環(huán) 人和院 70-150 2010.1 127 12459 13 10 958 遠(yuǎn)外環(huán) 小鎮(zhèn)西西里 40-240 2009.8 71 8761

41、13 5 674 恒益隆庭 60-150 2006.1 119 10201 13 9 785 數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間：12年7月-13年7月 去化分析 多層去化速度緩慢，區(qū)域月均去化在24套/2417； 2.2 商品房市場 分類產(chǎn)品市場概況-多層產(chǎn)品 44 項目名稱 面積區(qū)間 外宣價 13年成交均價 套總價 近外環(huán) 人和院 70-150 11700 11017 77-165 遠(yuǎn)外環(huán) 小鎮(zhèn)西西里 60-240 8000 7125 43-171 恒益隆庭 60-150 9000 7969 48-120 價格分析 近外環(huán)多層產(chǎn)品價格較高，均價在11000元/； 遠(yuǎn)外環(huán)多層價格在7000-8000元/； 區(qū)位對

42、價格影響較大，價差達(dá)到2000-3000元/ 2.2 商品房市場 分類產(chǎn)品市場概況-多層產(chǎn)品 45 產(chǎn)品 供需 價格 以滿足剛需為主力，主流戶型在90-110二室； 70-90小戶型，以及130-150三室戶型去化表現(xiàn)良好 供應(yīng)量不大，集中在遠(yuǎn)外環(huán)項目 成交以消化前期存量，年均去化量2-3萬，整體供需比1.24：1 項目檔次低端，去化較為緩慢 區(qū)域月均去化僅為24套/2417 近外環(huán)項目價格在11000元/以上 遠(yuǎn)外環(huán)項目價格在7000-8000元/ 關(guān)鍵詞：剛需主導(dǎo)、檔次低端、去化緩慢、溢價能力不強(qiáng) 2.2 商品房市場 分類產(chǎn)品市場概況-市場總結(jié)-多層產(chǎn)品 46 2.2 商品房市場 市場總結(jié)

43、 南河周邊板塊市場熱度不高，價格洼地，后市存量不大； 板塊內(nèi)項目較少，以剛需、初級改善產(chǎn)品主導(dǎo)，缺乏精品項目 高層產(chǎn)品去化最優(yōu)，價格隨區(qū)位不同有較大差異，近外環(huán)單價達(dá)萬元左右 多層產(chǎn)品去化速度不高，溢價能力不足，產(chǎn)品檔次有限 城市型別墅實現(xiàn)一定溢價，存在市場空間 關(guān)鍵詞：市場熱度不高、剛需/剛改主導(dǎo)、高層為主力產(chǎn)品，多層產(chǎn)品溢價力低、城市型別墅存在市場需求 47 2.2 商品房市場 市場機(jī)會判斷 高層 多層 別墅 主力去化產(chǎn)品、剛需主導(dǎo)，價格受區(qū)位影響大 剛需戶型、檔次低端、去化緩慢、溢價能力低 供應(yīng)稀缺、城市型別墅、存在市場需求、實現(xiàn)一定溢價 1、別墅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，市場接受程度高，可實現(xiàn)一定

44、的利潤 2、多層產(chǎn)品溢價能力低，去化速度慢 3、高層產(chǎn)品實現(xiàn)主力去化， 滿足主要剛性需求 機(jī)會判斷 48 CONTENTS 1、土地市場分析 2、商品住宅市場分析 3、客戶分析 規(guī)劃設(shè)計建議和開發(fā)策略建議 49 2.3 客戶分析 整體客戶概況 西青區(qū) 南開區(qū) 河西區(qū) 和平區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河北區(qū) 寶坻區(qū) 紅橋區(qū) 薊縣 寧河縣 靜海縣 大港區(qū) 武清區(qū) 塘沽區(qū) 津南區(qū) 漢沽區(qū) 東麗區(qū) 北辰區(qū) 新產(chǎn)業(yè)園區(qū) 外地 套數(shù) 1163 1036 757 235 231 73 54 74 58 25 35 41 20 14 16 11 13 24 11 1063 占比 23.5% 20.9% 15.3% 4.7%

45、4.7% 1.5% 1.1% 1.5% 1.2% 0.5% 0.7% 0.8% 0.4% 0.3% 0.3% 0.2% 0.3% 0.5% 0.2% 21.5% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 組 板塊內(nèi)總體客戶來源分析 西青地緣性客戶為主力客戶來源；環(huán)線周邊南開、河西客戶受價格擠壓，外溢明顯 外地客戶占比很高（20%），集中在遠(yuǎn)端項目，主要滿足藍(lán)印需求 50 2.3 客戶分析 整體客戶概況 25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上

46、 其他 數(shù)量 165 805 934 587 603 447 360 252 242 16 占比 3.7% 18.2% 21.2% 13.3% 13.7% 10.1% 8.2% 5.7% 5.5% 0.4% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 組 板塊內(nèi)客戶年齡占比分析 客戶年齡在25-35歲之間，客戶年輕化，以剛需、剛改置業(yè)為主 51 2.3 客戶分析 分類產(chǎn)品客戶分析-別墅客戶 南開, 49% 河西, 21% 西青, 12% 河?xùn)|, 4% 和平, 5% 紅橋, 2% 北辰,

47、 2% 新產(chǎn)業(yè)園, 1% 河北, 1% 塘沽, 1% 寧河, 1% 空港, 1% 別墅客戶占比分析 10% 11% 11% 17% 14% 13% 11% 5% 7% 0% 5% 10% 15% 20% 25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 別墅客戶年齡分析 別墅客戶以市區(qū)，尤其是河西、南開客戶中高端改善型客戶最為突出，客戶占比達(dá)70% 52 環(huán)城四區(qū) 15% 濱海新區(qū) 1% 遠(yuǎn)郊區(qū)縣 6% 外地 11% 南開 29% 河西 24% 和平 8% 河?xùn)| 4% 紅橋 1% 河北 1% 市內(nèi)六區(qū) 67% 高層市區(qū)客戶來源分析 市內(nèi)六區(qū)

48、 67% 濱海新區(qū) 1% 遠(yuǎn)郊區(qū)縣 6% 外地 11% 西青 14% 北辰 1% 津南 0% 東麗 0% 環(huán)城四區(qū) 15% 高層環(huán)城客戶來源分析 4% 25% 22% 12% 12% 8% 8% 4% 3% 1% 0% 10% 20% 30% 25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 其他 高層客戶年齡占比分析 市區(qū)外溢客戶占比最高，以河西南開為主 其次為西青地緣客戶 外地客戶占據(jù)一定比例，藍(lán)印為主導(dǎo) 2.3 客戶分析 分類產(chǎn)品客戶分析-高層客戶 53 外地客戶占比最高(38%)，藍(lán)印置業(yè)需求旺盛 市區(qū)外溢客戶比例較高，地緣客戶占比

49、相對不高 總體客戶年輕化，年齡層次集中在25-35歲之間 2.3 客戶分析 分類產(chǎn)品客戶分析-高層客戶 西青區(qū) 17% 南開區(qū) 14% 河西區(qū) 9% 河?xùn)|區(qū) 4% 薊縣 4% 寶坻區(qū) 3% 和平區(qū) 3% 紅橋區(qū) 2% 武清區(qū) 1% 靜海縣 1% 其他區(qū)域 4% 外地 38% 高層客戶來源分析（遠(yuǎn)外環(huán)項目） 4% 27% 28% 14% 10% 8% 5% 3% 2% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 高層客戶來源分析（遠(yuǎn)外環(huán)項目） 遠(yuǎn)端項目 項目名稱 入市時間 小鎮(zhèn)西西里

50、2006.1 54 南開區(qū) 33% 河西區(qū) 24% 西青區(qū) 16% 和平區(qū) 7% 河?xùn)|區(qū) 3% 紅橋區(qū) 2% 河北區(qū) 2% 薊縣 1% 大港區(qū) 1% 寶坻區(qū) 1% 其他區(qū)域 4% 外地 6% 高層客戶來源（近外環(huán)項目） 2.3 客戶分析 分類產(chǎn)品客戶分析-高層客戶 5% 28% 21% 12% 10% 7% 7% 4% 3% 1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 其他 客戶年齡分析（近外環(huán)項目） 近外環(huán)項目 項目名稱 入市時間 宏城御溪園 2010 市區(qū)外溢客戶為主，占比

51、高達(dá)70%，其中南開（33%）、河西（24%）兩個區(qū)域最為突出 西青地緣客戶占比較相對少（16%） 市區(qū)剛需外溢客戶為主，地緣剛改客戶為輔 55 2.3 客戶分析 分類產(chǎn)品客戶分析-高層客戶 客戶對比 遠(yuǎn)端項目：距離城區(qū)遠(yuǎn)，入市時間早，周邊配套尚未完善，外地藍(lán)印置業(yè)客戶為主要客戶構(gòu)成 近端項目：近環(huán)線，項目單價較高，與城區(qū)通達(dá)性好，市區(qū)剛需外溢客戶占比很高 56 2.3 客戶分析 分類產(chǎn)品客戶分析-多層客戶 環(huán)城四區(qū) 30% 濱海新區(qū) 1% 遠(yuǎn)郊區(qū)縣 3% 外省市 28% 南開 14% 河西 11% 河?xùn)| 6% 和平 4% 紅橋 1% 河北 2% 市內(nèi)六區(qū) 38% 多層市區(qū)客戶來源分析 市內(nèi)六

52、區(qū) 38% 濱海新區(qū) 1% 遠(yuǎn)郊區(qū)縣 3% 外省市 28% 西青區(qū) 30% 東麗區(qū) 0% 津南區(qū) 0% 北辰區(qū) 0% 環(huán)城四區(qū) 30% 多層環(huán)城客戶來源分析 2% 13% 22% 14% 16% 11% 8% 7% 6% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 其他 多層客戶年齡占比分析 市區(qū)外溢、地緣、及外地客戶占比相對均衡 藍(lán)印需求特征明顯 57 2.3 客戶分析 分類產(chǎn)品客戶分析-多層客戶 南開區(qū) 24% 河西區(qū) 21% 西青區(qū) 15% 和平區(qū) 7% 河?xùn)|區(qū) 5% 河北區(qū) 3

53、% 靜海縣 2% 寶坻區(qū) 1% 紅橋區(qū) 1% 薊縣 2% 寧河縣 2% 其他區(qū)縣 5% 外地 12% 多層產(chǎn)品成交客戶分析 （近外環(huán)項目） 5% 12% 28% 21% 10% 7% 7% 4% 3% 1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 其他 多層產(chǎn)品成交客戶年齡分析（近外環(huán)項目） 以河西、南開客戶為主，西青地緣為輔 市區(qū)價格擠壓外溢，中端改善客戶占比相對較高 客戶年齡集中在30-35歲 近外環(huán)項目 項目名稱 入市時間 人和院 2009 58 2.3 客戶分析 分類產(chǎn)品

54、客戶分析-多層客戶 2% 13% 22% 14% 16% 11% 8% 7% 6% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 其他 多層客戶年齡占比分析 西青地緣改善型客戶占比最高 市內(nèi)河西、南開外溢型客群為次主力客群 藍(lán)印需求較多，產(chǎn)業(yè)落地客戶也有一定占比 西青區(qū) 29% 南開區(qū) 14% 河西區(qū) 11% 河?xùn)|區(qū) 6% 和平區(qū) 4% 紅橋區(qū) 1% 河北區(qū) 2% 其他區(qū)縣 5% 外地 28% 多層產(chǎn)品客戶來源分析（遠(yuǎn)外環(huán)項目） 遠(yuǎn)外環(huán)項目 項目名稱 入市時間 小鎮(zhèn)西西里 2006.1

55、恒益隆庭 2008.6 59 2.3 客戶分析 分類產(chǎn)品客戶分析-多層客戶 客戶對比 遠(yuǎn)端項目：入市較早，總價不高，滿足大量地緣性改善以及外地客戶藍(lán)印置業(yè)需求 近端項目：近外環(huán)區(qū)位優(yōu)勢，單價較高，地緣客戶的購買力有限，市區(qū)客戶成為多層產(chǎn)品的主力客群 60 2.3 客戶分析 區(qū)域客戶總結(jié) 別墅客戶中，市區(qū)客戶占80%，西青地緣占12%，城市型別墅改善特征明顯 高層客戶，總體以市區(qū)外溢為主，地緣為輔，外地藍(lán)印占據(jù)一定比例；近外環(huán)項目以市區(qū)外溢為主，遠(yuǎn)外環(huán)項目以藍(lán)印客戶和市區(qū)外溢為主，西青地緣客戶占比均在16%左右 多層客戶，近外環(huán)項目的市區(qū)外溢現(xiàn)象顯著，遠(yuǎn)外環(huán)項目地緣客戶及藍(lán)印客戶占比明顯 關(guān)鍵詞

56、：市區(qū)外溢特征十分明顯，地緣客戶占比穩(wěn)定，藍(lán)印客戶對于總價較為敏感集中于遠(yuǎn)外環(huán)項目 61 2.3 客戶分析 客戶機(jī)會判斷 1、以剛需剛改產(chǎn)品為主力，滿足地緣性剛性需求，引導(dǎo)城市價格擠壓客群，吸引藍(lán)印客群及產(chǎn)業(yè)落地客群 2、滿足城市中高端改善和地緣改善型需求 機(jī)會判斷 別墅 多層 高層 62 2. 市場背景梳理 土地市場處于非熱點板塊，工業(yè)用地供應(yīng)量大，居住型用地極為稀缺，用地價格水平不高； 商品房開發(fā)強(qiáng)度不大，板塊內(nèi)供需量不足，沒有精品或是品牌項目入市 在售項目，以剛需剛改產(chǎn)品為主，高層實現(xiàn)主力去化；多層產(chǎn)品力不足，價格實現(xiàn)能力不強(qiáng)；城市型別墅較稀缺，且具備一定市場接受度 河西、南開客戶價格擠

57、壓外溢傾向明顯，地緣性客戶為較為穩(wěn)定，藍(lán)印及產(chǎn)業(yè)落地客戶占一定比例 作為中小體量項目，不具備改變市場現(xiàn)狀的能力，因此以穩(wěn)健操作為根本，以剛需剛改為主導(dǎo)方向 63 市場競爭環(huán)境分析 分析結(jié)論 通過對現(xiàn)狀市場環(huán)境分析，對于小體量規(guī)模地塊，適宜開發(fā)的住宅產(chǎn)品類型： 1、 別墅+高層 2、 高層 地塊定位 本體分析 市場競爭環(huán)境分析 地塊整體定位 1、別墅+高層+配套商業(yè) 2、高層+配套商業(yè) or 通過 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算，分別對二種方案 進(jìn)行價值實現(xiàn)比對 地塊價值評估 66 CONTENTS 規(guī)劃設(shè)計建議和開發(fā)策略建議 67 津淶公路 豐產(chǎn)河 付村路 現(xiàn)狀廠區(qū) 占地面積 平米 畝 79466.67 119

58、.2 天津市環(huán)外二級居住用地容積率：1 Far 2 地塊指標(biāo) 68 210萬/畝 541萬/畝 562萬/畝 198萬/畝 364萬/畝 目標(biāo)地塊 10年摘得 12年摘得 13年摘得 西青區(qū)土地成交價格參考 09年摘得 由于本地塊所在南河區(qū)域近年無商住類地塊，參考周邊地區(qū)成交情況： 2013年，中北鎮(zhèn)成交地塊土地價格為541萬/畝；熱點張窩區(qū)域成交地塊價格為364萬/畝 本地塊土地價格可以參考如下區(qū)間： 364萬/畝-541萬/畝 69 宏城御溪園 本地塊 區(qū)位 區(qū)域位置 4 3 發(fā)展前景 4 3 周邊環(huán)境 4 3 交通規(guī)劃 4 3 生活便利性 3 3 項目規(guī)模 4 4 商業(yè)配套 3 3 產(chǎn)品

59、力 景觀資源 3 4 景觀視野 3 3 產(chǎn)品品質(zhì) 3 4 綜合 各項總分 36 33 比準(zhǔn)系數(shù) 1.09 1 （本項目得分比準(zhǔn)項目得分） 均價表現(xiàn) 9500 比準(zhǔn)均價 8950 高層與別墅價格比對 由于本地塊所屬近端板塊內(nèi)，高層項目僅有宏城御溪園，根據(jù)價格基準(zhǔn)比對，預(yù)判本地塊高層產(chǎn)品可實現(xiàn)價格為： 8950元/ 別墅價格僅參考板塊內(nèi)唯一純別墅項目五礦正信榕園，別墅價格為： 13000元/ 70 綜合容積率的最優(yōu)選 根據(jù)市場及行業(yè)經(jīng)驗值 別墅售價 13000元/ 高層售價 8950元/ 別墅建安 2500元/ 高層建安 2300元/ 在總占地面積7.9萬的情況下，配比別墅與高層兩種產(chǎn)品 根據(jù)市場

60、主流別墅指標(biāo)，本次測算別墅容積率取定值0.6 以二級居住用地標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合區(qū)域地塊特性，限定本地塊綜合容積率為1.0-2.0之間取值 隨著別墅與高層的占地面積占比變化，高層的容積率在不停變化，考慮到高層的容積率高于3時，超高層的建筑成本將出現(xiàn)大幅提升，因而高層的容積率應(yīng)低于3 71 綜合容積率 別墅 高層 總體 占地面積 容積率 建筑面積 銷售價格 銷售收入 建安成本 占地面積 容積率 建筑面積 銷售價格 銷售收入 建安成本 總收入 建安成本 其他成本 土地價格 樓面地價 每畝價格 毛利潤 毛利率 2 30000 0.6 18000 13000 234000000 45000000 49000 2

61、.86 140000 8950 1253000000 322000000 1487000000 367000000 223050000 599550000 3795 506 297400000 20% 1.5 40000 0.6 24000 13000 312000000 60000000 39000 2.42 94500 8950 845775000 217350000 1157775000 277350000 173666250 475203750 3008 401 231555000 20% 1 60000 0.6 36000 13000 468000000 90000000 19000

62、 2.26 43000 8950 384850000 98900000 852850000 188900000 127927500 365452500 2313 308 170570000 20% 二級開發(fā)商毛利潤率依行業(yè)水平取20%，進(jìn)行土地價格方案比對 不同綜合容積率下，同時滿足高層容積率不高于3的條件下，取土地價格最高的方案，得出如下列表 綜合容積率的最優(yōu)選 參考區(qū)域內(nèi)土地價格：364萬/畝-541萬/畝 在毛利率20%條件下，綜合容積率達(dá)到1.5、2.0時，對應(yīng)的土地價格符合市場可接受范圍 72 純高層方案下，方案比對： 高層 占地面積 容積率 建筑面積 銷售價格 總收入 建安成本 其

63、他成本 土地價格 樓面地價 每畝價格 毛利潤 毛利率 79000 2.0 158000 8950 1414100000 363400000 212115000 555765000 2814 469 282820000 20% 79000 1.5 118500 8950 1060575000 272550000 159086250 416823750 2111 352 212115000 20% 79000 1.0 79000 8950 707050000 181700000 106057500 277882500 1407 235 141410000 20% 不同容積率下，對應(yīng)不同毛利率，可實

64、現(xiàn)土地價格不同： 73 綜合 容積率 毛利率 別墅占面 別墅容積率 高層占面 高層容積率 總建面 樓面地價 元/平米 每畝價格 萬元/畝 土地價格 萬元 2.0 20% 30000 0.6 49000 2.86 158000 3795 506 59955 1.5 20% 40000 0.6 39000 2.42 118500 3008 401 47520 二種方案對比： 容積率 毛利率 高層占面 高層建面 銷售價格 總建面 樓面地價 元/平米 每畝價格 萬元/畝 土地價格 萬元 2.0 20% 79000 158000 8950 197500 2814 469 55576.5 別墅+ 高層 高

65、層 可實現(xiàn)最高土地價值的方案： 別墅+高層，綜合容積率2.0，土地價格最高 74 CONTENTS 規(guī)劃設(shè)計建議和開發(fā)策略建議 75 住宅 商業(yè) 規(guī)劃設(shè)計建議 商業(yè)體量占總體量的5-10%； 住宅容積率：2.0 津淶公路 商業(yè)布局：沿主路布局商業(yè)配套 地塊東西兩側(cè)路況較窄，不具備發(fā)展商業(yè)的條件，因而地塊商業(yè)需布置于主路側(cè)，且有一定街面展示性； 76 商業(yè)開發(fā)建議 1、商業(yè)規(guī)劃可參照規(guī)劃指標(biāo)，按照地塊總體量的5%-10%排布在沿主路側(cè) 2、也可不做商業(yè)地塊規(guī)劃，由用地規(guī)范的公建配比解決 77 個案分析 五礦正信榕園 總占地：100000 總建面：60000 容積率：0.6 產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排、疊拼

66、開盤時間：2011年8月 項目配套：4000歐式水畔會所 項目概述： 項目區(qū)位分析： 位于西青區(qū)，距西南外環(huán)線1.8公里 毗鄰大學(xué)城，臨近奧城水滴大型商圈 近外環(huán)，城市型別墅低密社區(qū) 項目自身分析： 純別墅項目，中高端定位，高品質(zhì)內(nèi)部環(huán)境和產(chǎn)品力打造，跳出區(qū)域形象 區(qū)位優(yōu)勢，吸引市區(qū)中高端改善客戶 78 個案分析 五礦正信榕園 產(chǎn)品 面積區(qū)間， 單價，元/ 總價，萬元 聯(lián)排 320-360 13000-16000 440-590 疊拼 170-283 10000-16000 280-450 產(chǎn)品分析：城市型別墅定位，舒適度高，不同產(chǎn)品呈現(xiàn)不同價格梯度，總價偏高 客戶分析： 戶型偏大，舒適度高，

67、總價高，單價適中，市區(qū)客戶為主力購買人群 聯(lián)排：320戶型 疊拼：171戶型 市區(qū)中高端改善客戶為主，尤其是河西、南開客戶占比很高 地緣客戶為輔，占比不高 79 個案分析 宏城御溪園 總占地：97500 總建面：146000 容積率：1.5 產(chǎn)品規(guī)劃：高層（18F） 開盤時間：2010年 項目概述： 項目區(qū)位分析： 近外環(huán)，毗鄰大學(xué)城，臨近奧城水滴大型商圈 項目自身分析： 高層社區(qū)，自身配套不足，居住舒適度一般 緊鄰?fù)猸h(huán)線，未來有地鐵預(yù)期（6#、7#） 外環(huán)沿線，以滿足剛需、剛改置業(yè)的中端純高層住區(qū) 80 個案分析 宏城御溪園 產(chǎn)品 面積區(qū)間， 供應(yīng)量 戶型占比 一室 60-80 280套，

68、1.9萬 18% 二室 80-100 950套， 8.4萬 61% 三室 120-130 324套， 4.1萬 21% 產(chǎn)品分析：主力戶型以80-100二室，去化速度快，不同戶型呈現(xiàn)一定價格梯度，控制總價 客戶分析： 市區(qū)外溢特征明顯，集中在河西、南開 西青地緣性客戶為輔 產(chǎn)品 供應(yīng)量 成交量 去化率 成交均價 套價， 萬元 一室 280套，1.9萬 266套，1.8萬 95% 9202 55-74 二室 950套，8.4萬 928套，8.2萬 97% 8879 71-89 三室 324套，4.1萬 310套，3.9萬 96% 8709 104-113 緊湊戶型，單價較高，總價合理，剛性需求購

69、買力旺盛 一室：70 二室：90 三室：129 81 個案分析 人和院 總占地：40000 總建面：68000 容積率：1.7 產(chǎn)品規(guī)劃：洋房（5F）、小高（11F） 戶型區(qū)間： 62-140，1T2 開盤時間：2009年 項目概述： 項目區(qū)位分析： 外環(huán)沿線，項目周邊環(huán)境嘈雜 未來有地鐵規(guī)劃 項目自身分析： 入市時間早，體量較小，社區(qū)形象一般； 戶型面積跨度較大，滿足多重客戶需求 近外環(huán)，低密、復(fù)合中端小盤項目 82 個案分析 人和院 產(chǎn)品 面積區(qū)間， 建面，萬 產(chǎn)品占比 近期成交價 高層 60-150 4.0 59% 10139 洋房 70-150 2.8 41% 11017 產(chǎn)品/去化分

70、析： 緊湊戶型為主力戶型，高層洋房戶型差異較小，重合度較高；均價在10000-11000元/之間，高層與洋房價格差并不明顯 洋房 戶型， 供應(yīng)量 成交量 去化率 一室 70-80 31套，0.2萬 31套，0.2萬 100% 二室 70-110 205套，2.0萬 191套，1.8萬 93% 三室 90-150 30套,，0.4萬 27套， 0.3萬 90% 高層 戶型， 供應(yīng)量 成交量 去化率 一室 60-70 95套,0.6萬 95套,0.6萬 100% 二室 80-120 311套，3.1萬 290套，2.9萬 93% 三室 130-150 21套，0.3萬 21套，0.3萬 100%

71、面積適中，高單價，總價適中，承接市區(qū)外溢客戶置業(yè)需求 83 個案分析 恒益隆庭 總占地：110000 總建面：150000 容積率：1.3 產(chǎn)品規(guī)劃：洋房 開盤時間：2008-06-01 項目配套：4萬平方米配套商業(yè)，星級會所 項目概述： 項目區(qū)位分析： 位于西青區(qū)精武鎮(zhèn)（南河）中，距津淶公路1.4公里 毗鄰西青大學(xué)城，交通較為便利 遠(yuǎn)外環(huán)，低密度純洋房社區(qū) 項目自身分析： 純洋房項目，產(chǎn)品品質(zhì)一般，戶型豐富，具備一定舒適度 84 個案分析 恒益隆庭 洋房產(chǎn)品分析：緊湊型二居為主，但去化一般，一室市場接受度最高 戶型豐富，緊湊戶型為主，總價較低，去化表現(xiàn)一般 戶型 面積區(qū)間 戶型占比 單價，元

72、/ 總價，萬元 去化率 一居 50-70 14% 8500 42.5-59.5 11.2% 二居 80-110 77% 8500 68-93.5 5.4% 三居 100-150 9% 8500 85-127.5 3.5% 一室：68 二室：92 三室：146 85 個案分析 小鎮(zhèn)西西里 總占地： 274800 總建面： 349000 容積率： 1.3 產(chǎn)品規(guī)劃：洋房、小高層 開盤時間： 2010-03-28 項目配套：大型商業(yè)區(qū) 項目概述： 項目區(qū)位分析： 位于西青區(qū)精武鎮(zhèn)（南河）中，距津淶公路1.1公里 毗鄰西青大學(xué)城，交通便利 項目自身分析： 價位適中、生活配套較為完善，產(chǎn)品類型相對豐富的

73、大型居住區(qū) 遠(yuǎn)外環(huán)，依托鎮(zhèn)級生活配套，規(guī)模型居住區(qū) 86 個案分析 小鎮(zhèn)西西里 洋房 洋房產(chǎn)品，其中三居的單價低，去化表現(xiàn)好，受到市場的歡迎；高層產(chǎn)品，二居的單價低，去化表現(xiàn)好，受到市場的歡迎。 以地緣改善型客戶為主，外省市為辦藍(lán)印戶口的客戶占比較大 產(chǎn)品價格浮動不大，受到市區(qū)工薪階層的偏好 主力戶型為二居，總價低，單價適中，西青區(qū)客戶為主力購買人群 戶型 面積區(qū)間 戶型配比 單價，元/ 總價 ，萬元 去化率 一居 40-80 18% 7000 28-56 1.7% 二居 70-130 57% 7090 50-92 1% 三居 130-210 23% 7440 97-156 6% 四居以上 200-240 2% 7891 157-189 5.6% 高層 戶型 面積區(qū)間 戶型配比 單價，元/ 總價 ，萬元 去化率 一居 60-80 38% 7765 46-62 9.1% 二居 80-110 62% 7602 60-84 8.3% 感謝開發(fā)商對我們的信任！