1、華廈地產(chǎn)庫爾勒項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告華廈地產(chǎn)庫爾勒南環(huán)路項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告目錄前 言3第一部分 戰(zhàn)略基本面4一、城市發(fā)展研究4二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5三、區(qū)域發(fā)展探討6四、解讀華廈地產(chǎn)7五、項(xiàng)目解讀8第二部分 思考篇8一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思考8二、項(xiàng)目開發(fā)模式思考11三、商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)思考14四、商業(yè)產(chǎn)品類型思考16第三部分 戰(zhàn)略篇17一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)17二、項(xiàng)目整體發(fā)展原則17三、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略18四、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏26第四部分 定位篇28一、項(xiàng)目整體定位28二、項(xiàng)目住宅定位30三、項(xiàng)目商業(yè)定位30四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位32第五部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算34方案一：地上商業(yè)全部銷售34方案二：1

2、#棟三層、四層持有，其余銷售41方案三：1#棟三層、四層，2#棟三層持有，其余銷售48三個(gè)方案橫向?qū)Ρ确治?5結(jié)束語56前 言能與貴公司在庫爾勒合作本項(xiàng)目，我公司感到非常榮幸與期待。但同時(shí)我公司也清楚地意識(shí)到這是一次全新的挑戰(zhàn)。對(duì)貴公司而言，本項(xiàng)目將決定華廈地產(chǎn)能否進(jìn)一步鞏固在庫爾勒的地位和順利地進(jìn)行更多項(xiàng)目的開發(fā)。通過我公司對(duì)城市進(jìn)行一周的市場(chǎng)調(diào)查工作和對(duì)項(xiàng)目的深入了解，同時(shí)憑借我公司對(duì)商業(yè)物業(yè)操作的專業(yè)與過往經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為目前本項(xiàng)目正處于前期各項(xiàng)關(guān)鍵事項(xiàng)，如定位和規(guī)劃等的論證階段，所以本方案重點(diǎn)解決以下問題：1、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問題對(duì)于華廈公司未來在庫爾勒的發(fā)展如何構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在城市的

3、發(fā)展浪潮中快速壯大。2、項(xiàng)目開發(fā)模式問題 結(jié)合企業(yè)的短期目標(biāo)和長期目標(biāo)制定項(xiàng)目的開發(fā)模式，在實(shí)現(xiàn)資金回籠和地塊價(jià)值充分發(fā)揮中尋求平衡點(diǎn)。3、項(xiàng)目定位及職能戰(zhàn)略問題制定項(xiàng)目的整體開發(fā)戰(zhàn)略和各項(xiàng)職能戰(zhàn)略，為后期的營銷和招商明確指導(dǎo)方向，清晰項(xiàng)目的定位。因項(xiàng)目總體規(guī)劃與各產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議，另案已提前提交，本案將不再涉及。第一部分 戰(zhàn)略基本面一、城市發(fā)展研究庫爾勒市是新疆南疆的橋頭堡， 在新疆具有承北啟南的特殊戰(zhàn)略地位，是新疆南北的交通樞紐，重要的物資文化集散中心。隨著國家政策對(duì)新疆地區(qū)的傾斜，可以預(yù)見未來新疆將迎來跨越式的大發(fā)展，作為南疆重要的城市，庫爾勒迎來發(fā)展契機(jī)。北烏南庫的戰(zhàn)略目標(biāo)，庫爾勒極

4、有可能成為南疆的中心城市，城市的擴(kuò)容和人口的增加將為房地產(chǎn)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。宏觀面城市面目標(biāo)面未來的副省級(jí)中心城市城市的擴(kuò)容催生項(xiàng)目戰(zhàn)略引擎n 對(duì)于企業(yè):借助城市發(fā)展之勢(shì)，通過項(xiàng)目快速建立企業(yè)品牌，并構(gòu)筑企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而獲得城市發(fā)展所帶來的實(shí)際利益。n 對(duì)于項(xiàng)目:不僅在產(chǎn)品和營銷上全面領(lǐng)先市場(chǎng)，而且通過商業(yè)的成功開發(fā)，整合資源，為企業(yè)未來在拿地過程中形成自身的優(yōu)勢(shì)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析全局思維，謀定后動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展階段購買力分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)產(chǎn)品分析雖然近幾年城市房地產(chǎn)快速發(fā)展，但整體發(fā)展水平不高，無論是樓盤的檔次還是價(jià)格顯然無法與城市的地位相匹配。整體而言，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，競(jìng)

5、爭(zhēng)層面相對(duì)較低，更多在于地產(chǎn)價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)，并逐漸發(fā)展到產(chǎn)品層面競(jìng)爭(zhēng)。豐富的資源決定藏富于民的特征，市場(chǎng)不缺少購買力，而缺少同水平的產(chǎn)品，對(duì)于地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)而言，均具有較大發(fā)展空間大多樓盤產(chǎn)品開發(fā)中規(guī)中矩，缺乏創(chuàng)新和產(chǎn)品品質(zhì)的打造，大多以單一住宅開發(fā)為主，沒有形成合理的借勢(shì)和資源整合。領(lǐng)先半步 進(jìn)入無人競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 對(duì)于目前的庫爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，缺乏強(qiáng)勢(shì)品牌、缺乏標(biāo)桿、缺乏創(chuàng)新；在這樣的市場(chǎng)條件下，對(duì)于華廈地產(chǎn)而言，正是企業(yè)品牌建立的機(jī)會(huì)點(diǎn)，通過商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、產(chǎn)品的創(chuàng)新、品質(zhì)的打造及營銷上的注重，有望領(lǐng)先市場(chǎng)和超越市場(chǎng)。三、區(qū)域發(fā)展探討1、區(qū)域現(xiàn)狀 本案處于城市新城區(qū)，臨近市政府，周邊教育資源豐富

6、，但生活配套相對(duì)缺乏，在無良好外部資源條件的支撐下，地塊價(jià)值最大化必須依靠自身的發(fā)力，一方面需要在產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)上進(jìn)行突破，另一方面依托商業(yè)的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)以商帶住。2、區(qū)域未來前景分析隨著城市的擴(kuò)容，及建國路的拉通，項(xiàng)目未來前景看好；項(xiàng)目周邊多個(gè)樓盤的開發(fā)，未來居住氛圍將進(jìn)一步形成，人口的聚集將催生對(duì)日常生活消費(fèi)需求，商業(yè)具有一定的發(fā)展空間。補(bǔ)缺+借勢(shì)充分發(fā)揮地塊價(jià)值，必須以前瞻性眼光看待區(qū)域發(fā)展n 補(bǔ)缺區(qū)域生活中心區(qū)域目前缺乏滿足周邊居民日常生活需求的商業(yè)（如超市、社區(qū)商業(yè)等），本案可適當(dāng)進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)在體量上進(jìn)行平衡，過大體量的商業(yè)不利于經(jīng)營，但過小體量的商業(yè)無法形成一定的輻射力和影響力。根

7、據(jù)凌峻操作同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)體量控制在3萬平方米左右較為合適。n 借勢(shì)教育文化產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分考慮商業(yè)對(duì)住宅價(jià)值的提升，借助周邊的學(xué)校，整合全市的教育文化資源，并通過和政府的協(xié)調(diào)溝通，通過教育文化產(chǎn)業(yè)的打造全面提升住宅價(jià)值，并形成商業(yè)的特色和輻射力。四、解讀華廈地產(chǎn)1、企業(yè)特征：作為一家來自沿海的實(shí)力開發(fā)商，雖然進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間不長，開發(fā)項(xiàng)目不多，但一直注重營銷，注重項(xiàng)目于企業(yè)在市場(chǎng)的形象與口碑，這一點(diǎn)有助于企業(yè)和項(xiàng)目品牌形象的建立。2、企業(yè)發(fā)展：目前已準(zhǔn)備多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，包括代表城市形象的大型綜合體商業(yè)項(xiàng)目、198畝的中大規(guī)模樓盤以及本案開發(fā)，隨著各項(xiàng)目的入市，企業(yè)在市場(chǎng)的影響力將日益增強(qiáng)，企

8、業(yè)品牌的建立具有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。企業(yè)的特征和企業(yè)的戰(zhàn)略決定了企業(yè)品牌建立具有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)而企業(yè)品牌的建立有助于提升項(xiàng)目在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力與附加值結(jié)合項(xiàng)目特征，商業(yè)地產(chǎn)將是企業(yè)品牌建立的重要突破口五、項(xiàng)目解讀1、本案體量與商業(yè)體量的關(guān)系；2、現(xiàn)時(shí)消費(fèi)氛圍不強(qiáng)；3、人口密度低，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)變革時(shí)代消費(fèi)者消費(fèi)觀念的變化之中。市場(chǎng)整體開發(fā)水平不高，存在超越空間1、城市消費(fèi)習(xí)慣帶來的威脅2、商業(yè)對(duì)住宅的干擾。 搶占市場(chǎng)空白 差異化定位 突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自身特色 依附自身獨(dú)特的資源，突出項(xiàng)目特色 一定規(guī)模商業(yè)形成的輻射力 快速啟動(dòng)，把握商機(jī) 利用資源，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng) 定位上具備戰(zhàn)略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)

9、域局限性發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅戰(zhàn)略高度把握區(qū)域特性搶占市場(chǎng)空白獨(dú)特的定位主張 具有一定的教育文化資源 未來周邊居住人口量大 地塊可塑性強(qiáng)第二部分 思考篇一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思考1、戰(zhàn)略切入點(diǎn)戰(zhàn)略必須基于目標(biāo)與資源的基礎(chǔ)上提出。企業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目特征華廈地產(chǎn)公司目前多個(gè)項(xiàng)目即將開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)也將成為企業(yè)的重要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，企業(yè)未來將在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)重要的地位。從目前即將開發(fā)的項(xiàng)目來看，大多具有較大體量的商業(yè)，特別是人民路項(xiàng)目，因其所處位置特性，其項(xiàng)目的影響力及商業(yè)價(jià)值極高。房地產(chǎn)將作為公司的支柱產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)開發(fā)是項(xiàng)目的重要特征必須建立成熟

10、與安全的開發(fā)模式通過商業(yè)開發(fā)建立企業(yè)的專業(yè)形象戰(zhàn)略切入點(diǎn)：形成企業(yè)運(yùn)營與項(xiàng)目開發(fā)的成熟模式，快速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成為集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)，建立市場(chǎng)領(lǐng)袖品牌形象。 2、戰(zhàn)略規(guī)劃意義構(gòu)筑企業(yè)獲得持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力明確企業(yè)未來各個(gè)階段的工作重點(diǎn)和資源需求形成企業(yè)成熟開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)復(fù)制開發(fā)意義一意義二意義三意義四建立企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌形象意義五指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)的方向3、華廈公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略探討國內(nèi)知名房產(chǎn)品牌企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略借鑒品牌企業(yè)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略總結(jié)萬科萬科的成功具有多方面因素，但總體而言專業(yè)化是萬科地產(chǎn)最重要的特點(diǎn)，也是萬科取得成功的重要因素，通過減法在實(shí)現(xiàn)利潤的同時(shí)，也逐漸建立企業(yè)在市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌。專業(yè)化開

11、發(fā)+品牌制勝綠城綠城集中于城市高端住宅的開發(fā)，作為國內(nèi)“品質(zhì)房產(chǎn)”的代表之一，綠城房產(chǎn)的產(chǎn)品一直受到業(yè)主的好評(píng)和追捧，也是國內(nèi)為數(shù)不多的既打造房產(chǎn)精品又大范圍布局、大規(guī)模開發(fā)的企業(yè)之一。高端開發(fā)+品質(zhì)制勝萬達(dá)萬達(dá)實(shí)行差異化戰(zhàn)略,采用自己特有的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)模式,住宅為萬達(dá)提供快速回籠的資金，商業(yè)為萬達(dá)提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)的成功也為萬達(dá)在拿地上具備獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。綜合體開發(fā)+拿地優(yōu)勢(shì)華發(fā)華發(fā)作為珠海本土的國有房產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)發(fā)展過程中積極參與城市的公益建設(shè)，獲得政府與社會(huì)對(duì)企業(yè)的認(rèn)同，在2005年前，華發(fā)一直立足于珠海本土開發(fā)，在企業(yè)做大做強(qiáng)后再實(shí)現(xiàn)全國布局。城市責(zé)任+立足本土華廈地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

12、建議：n 開發(fā)模式：結(jié)合企業(yè)的項(xiàng)目特征，重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，使商業(yè)的開發(fā)成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，商業(yè)的成功將全面提升企業(yè)拿地的優(yōu)勢(shì)。n 品牌建立：注重項(xiàng)目形象和企業(yè)品牌形象塑造，通過產(chǎn)品品質(zhì)、營銷及服務(wù)在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)品牌高地，從而規(guī)避低層次的競(jìng)爭(zhēng)。n 鮮明形象：無論是企業(yè)的視覺形象還是所開發(fā)的產(chǎn)品形象保持統(tǒng)一，具有鮮明的識(shí)別性。二、項(xiàng)目開發(fā)模式思考1、開發(fā)模式凌峻觀點(diǎn)：結(jié)合項(xiàng)目特征及定性，單一的住宅開發(fā)模式和將商業(yè)看成項(xiàng)目的負(fù)擔(dān)均不可取，構(gòu)建符合先進(jìn)的開發(fā)模型是項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵，也吻合企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。1）項(xiàng)目兩大核心功能：“優(yōu)化生活質(zhì)量” VS “優(yōu)化城市功能”利用自身規(guī)

13、模優(yōu)勢(shì)，建立完備的居住配套體系，在短期內(nèi)滿足消費(fèi)者生活需求。解決基本生活需求主動(dòng)融入城市發(fā)展，利用城市公共資源與自身配套建立完善的城市公共生活空間。與城市共振發(fā)展改善社區(qū)生活環(huán)境，改造自然景觀與自然資源，或進(jìn)行大量的人工造景，規(guī)劃設(shè)計(jì)豐富的綠化景觀、雕塑小品等，營造美好的社區(qū)小環(huán)境。改善居住環(huán)境站在城市運(yùn)營的高度，洞察城市發(fā)展趨勢(shì)，把握宏觀趨勢(shì)，了解政府意圖，用區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營的眼光來發(fā)現(xiàn)與提升土地的價(jià)值。提升城市價(jià)值在項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)營過程中，不斷加強(qiáng)對(duì)配套的投入，以強(qiáng)化自身配套優(yōu)勢(shì)；并采用更科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案以及更有檔次、科技含量更高的建筑材料。提升生活品質(zhì)社區(qū)發(fā)展與城市規(guī)劃相互融入，

14、社區(qū)隨城市的發(fā)展而不斷成熟，而非長期依賴于社區(qū)自身配套建設(shè)的增添，社區(qū)生活能夠在城市變化的大環(huán)境中自我成長。與城市共生共長綜合體項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略戰(zhàn)略一：站在城市高度洞悉城市發(fā)展趨勢(shì)，建立項(xiàng)目核心價(jià)值立足點(diǎn)，構(gòu)筑項(xiàng)目在市場(chǎng)上長久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！戰(zhàn)略二：主動(dòng)融入城市發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域成長進(jìn)步，反哺區(qū)域資源價(jià)值，建立可持續(xù)成長的項(xiàng)目價(jià)值體系！2）項(xiàng)目開發(fā)模式住宅與商業(yè)形成合力，相互促進(jìn)價(jià)值提升建立影響力，獲得政府、社會(huì)、消費(fèi)者的認(rèn)可與支持項(xiàng)目商業(yè)體量與業(yè)態(tài)的合理性商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇適應(yīng)區(qū)域的發(fā)展優(yōu)化生活質(zhì)量優(yōu)化城市功能高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)合理把握項(xiàng)目與城市、商業(yè)與住宅的關(guān)系通過有效的開發(fā)節(jié)奏把控，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化從區(qū)域發(fā)展

15、的高度從項(xiàng)目城市綜合體的性質(zhì)來看從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的高度從商業(yè)與住宅的關(guān)系來看新都市人文生活體驗(yàn)核=居住核心+商業(yè)核心闡述：n 居住核心：以優(yōu)良的品質(zhì)和優(yōu)良境打造區(qū)域的核心居住社區(qū)。n 商業(yè)核心：以豐盛的區(qū)域生活商業(yè)和全新的新人文商業(yè)成就項(xiàng)目在區(qū)域的生活體驗(yàn)商業(yè)核心。2、贏利模式以商帶住充分發(fā)揮地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)全部銷售和資金快速回籠充分考慮市場(chǎng)需求與開發(fā)商實(shí)際情況，在產(chǎn)品類型的選擇上以符合市場(chǎng)、能實(shí)現(xiàn)快速銷售的產(chǎn)品為主；商業(yè)擬規(guī)劃為街鋪建筑形態(tài)進(jìn)行銷售，而住宅則以市場(chǎng)適銷產(chǎn)品為主。三、商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)思考從區(qū)域未來發(fā)展、周邊資源、項(xiàng)目銷售角度思考項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃從區(qū)域未來發(fā)展來看從項(xiàng)目周邊資源來看從住宅價(jià)值

16、提升來看從目前區(qū)域的規(guī)劃及出讓土地來看，未來將形成城市大型的居住組團(tuán)，人口的聚集將催生對(duì)生活配套的需求，雖然各樓盤也將擁有少量的社區(qū)商業(yè)，但無法形成區(qū)域的生活商業(yè)核心。周邊擁有眾多的學(xué)校資源，教育文化氛圍濃厚，而且隨著周邊各樓盤業(yè)主的入住及現(xiàn)代社會(huì)對(duì)子女成長與教育的重視，本案可充分借助其周邊資源，發(fā)展以教育文化為主題的商業(yè)。從商業(yè)對(duì)住宅價(jià)值提升角度分析：一方面需要商業(yè)在檔次上應(yīng)具有中高端性，另一面在業(yè)態(tài)的選擇上需要選擇符合業(yè)主日常需求、具有一定附加值的商業(yè)業(yè)態(tài)。以滿足區(qū)域居民日常生活的商業(yè)具有較大發(fā)展空間。教育文化主題商業(yè)具有先天基礎(chǔ)注重商業(yè)的檔次和附加值n 本案商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)：以超市為龍頭打造

17、區(qū)域生活商業(yè)中心以教育文化為主題形成項(xiàng)目特色商業(yè)，提升住宅價(jià)值n 本案商業(yè)發(fā)展計(jì)劃：計(jì)劃一：確定項(xiàng)目地位 與政府協(xié)商，由政府出面批文，借助教育資源，本項(xiàng)目作為城市“青少年文化素質(zhì)教育基地”，并由開發(fā)商通過媒體對(duì)此事件進(jìn)行熱炒。計(jì)劃二：政府政策扶持 項(xiàng)目招商啟動(dòng)前，與政府協(xié)商，對(duì)于進(jìn)入本項(xiàng)目的商家給予一定的政策扶持，譬如工商稅費(fèi)上的減免。計(jì)劃三：社會(huì)相關(guān)資源整合根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，整合相關(guān)社會(huì)資源，如餐飲、休閑等業(yè)態(tài)，借助品牌超市的帶動(dòng)，形成項(xiàng)目不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為“區(qū)域生活商業(yè)中心”的有力支撐點(diǎn)。四、商業(yè)產(chǎn)品類型思考從開發(fā)商、市場(chǎng)、與客戶群體考慮開發(fā)商商業(yè)定位客戶群體根據(jù)與開發(fā)商的交流及

18、對(duì)企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略分析，本案商業(yè)應(yīng)立足于銷售，因此在產(chǎn)品類型的選擇上應(yīng)盡量不考慮集中式商業(yè)，營造更多街區(qū)，從而保證可銷售的面積，實(shí)現(xiàn)快速的去化。本案商業(yè)定位于區(qū)域生活商業(yè)中心，并非購物中心，因此，在未來的消費(fèi)形態(tài)上，應(yīng)是以尺度更加親切、消費(fèi)更為便利的街鋪形式為主，但考慮餐飲、休閑業(yè)態(tài)面積要求，可考慮二、三層規(guī)劃適中大小商業(yè)。投資者：看重地段，更青睞于街鋪投資。經(jīng)營者：均認(rèn)為街鋪經(jīng)營狀況更好。消費(fèi)者：以區(qū)域居民為主，其消費(fèi)集中在日常生活消費(fèi)需求，并非考慮商業(yè)物業(yè)的整體檔次。開發(fā)實(shí)現(xiàn)快速銷售的物業(yè)類型街鋪更利于商業(yè)定位性質(zhì)街鋪產(chǎn)品更符合當(dāng)?shù)乜蛻袅?xí)慣通過對(duì)開發(fā)商、市場(chǎng)狀況、以及當(dāng)?shù)乜蛻羧后w的分析：本

19、項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品類型應(yīng)選擇更適合銷售的街鋪式產(chǎn)品為主！第三部分 戰(zhàn)略篇一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)1、行業(yè)價(jià)值與目標(biāo)新模式+新標(biāo)準(zhǔn)+新價(jià)值：開創(chuàng)城市新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，奠定新的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和新的價(jià)值基準(zhǔn)，提升城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平。2、城市價(jià)值與目標(biāo)改善人居環(huán)境+引領(lǐng)城市發(fā)展： 借項(xiàng)目的復(fù)合功能地產(chǎn)高水平開發(fā)，必然大大改善區(qū)域的人居環(huán)境和生活配套環(huán)境，提升區(qū)域價(jià)值；打造區(qū)域的地產(chǎn)名片，引領(lǐng)城市發(fā)展。3、企業(yè)價(jià)值與目標(biāo)里程碑+新樣板+多效益：成為企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的里程碑和樣板項(xiàng)目，為公司帶來經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益、人才培養(yǎng)和經(jīng)驗(yàn)積累等多方面綜合效益。二、項(xiàng)目整體發(fā)展原則項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)利益最大化必須依靠商業(yè)部分的銷售商業(yè)

20、開發(fā)體量較大,要尋找新的消費(fèi)人群住宅體量較大，且市場(chǎng)住宅樓盤產(chǎn)品存在超越性城市的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)使項(xiàng)目有機(jī)遇樂觀發(fā)展地塊處于城市發(fā)展方向，為項(xiàng)目創(chuàng)造機(jī)遇項(xiàng)目具備依靠商業(yè)實(shí)現(xiàn)贏利的可能性,也要充分利用住宅的中高端消費(fèi)的契機(jī),實(shí)現(xiàn)開發(fā)預(yù)想市場(chǎng)為項(xiàng)目的商業(yè)與中高端住宅發(fā)展提供了空間提升商業(yè)價(jià)值的同時(shí),迎合住宅中高端消費(fèi)需求從項(xiàng)目的形勢(shì)、資源、投資市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和區(qū)域未來發(fā)展五個(gè)方面推論項(xiàng)目的發(fā)展道路產(chǎn)品定位立足于商業(yè)與住宅并重三、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略（一）住宅開發(fā)戰(zhàn)略目前庫爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)型期和過渡期，只有前瞻未來趨勢(shì)，開創(chuàng)全新的開發(fā)模式，才能夠在城市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于常勝之地。根據(jù)以上分析

21、總結(jié)，由“四個(gè)維度”推導(dǎo)出“一個(gè)中心”、“兩條主線”和“三個(gè)構(gòu)面”：發(fā)展前景市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目開發(fā)隨著未來城市的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間未來的競(jìng)爭(zhēng)必然是品牌與資源層面的競(jìng)爭(zhēng)多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)物業(yè)體量較大。住宅與商業(yè)的復(fù)合開發(fā)形式一個(gè)中心以客戶為導(dǎo)向兩條主線產(chǎn)品線：產(chǎn)品整合品牌線：品牌整合外在與內(nèi)涵兼顧三個(gè)構(gòu)面安全發(fā)展成本控制資源整合安全與利潤并重項(xiàng)目成功的唯一硬性標(biāo)準(zhǔn)1、一個(gè)中心：以客戶需求為導(dǎo)向精確制導(dǎo)、特色個(gè)性不管是產(chǎn)品研發(fā)，還是營銷戰(zhàn)略、策略的制定，都需要根據(jù)客戶的需求出發(fā)，而要在眾多樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，則要求樓盤差異化、個(gè)性化，以建立樓盤自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。客戶定位戰(zhàn)略是樓盤

22、開發(fā)的基礎(chǔ)，精準(zhǔn)有效且具個(gè)性化的樓盤首先要求從客戶定位開始。客戶定位戰(zhàn)略模型如下：以客戶為核心客戶定位戰(zhàn)略模型產(chǎn)品研發(fā)做什么？客戶喜歡什么樣產(chǎn)品，我們就做什么樣的產(chǎn)品分析客戶客戶有哪些特征及需求？對(duì)目標(biāo)客戶的深入分析，了解的目標(biāo)客戶的核心需求點(diǎn)尋找客戶客戶在哪呢？通過市場(chǎng)客戶細(xì)分，先找到項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。營銷策略怎么賣？以客戶最為接受的方式將產(chǎn)品賣出去2、兩條主線：產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略+品牌構(gòu)筑戰(zhàn)略1）產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略：n 產(chǎn)品組合：以商帶住通過合適的商業(yè)體量，使本案成為區(qū)域的生活商業(yè)中心，未來的居住生活方式更加豐盛，同時(shí)選擇對(duì)住宅價(jià)值提升較大的商業(yè)業(yè)態(tài)。n 競(jìng)爭(zhēng)策略：適應(yīng)市場(chǎng)，引領(lǐng)市場(chǎng)自身產(chǎn)品發(fā)力是本案開

23、發(fā)必然的選擇，但在產(chǎn)品的創(chuàng)新以及品質(zhì)的打造上應(yīng)充分考慮消費(fèi)者的居住習(xí)慣和市場(chǎng)價(jià)格，在引領(lǐng)城市的同時(shí)做到適應(yīng)市場(chǎng)。n 創(chuàng)新策略：以提升性價(jià)比為方向的產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)來說，只有好的品質(zhì)和低的價(jià)格才能構(gòu)成對(duì)客戶的吸引力。對(duì)于本案而言，走低價(jià)策略顯然無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)。因此，在產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)是必由之路。2）品牌構(gòu)筑戰(zhàn)略“內(nèi)外兼修”核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 外 硬實(shí)力 五大王道 內(nèi) 軟實(shí)力 兩大內(nèi)功內(nèi)外兼修五大核心硬實(shí)力BECDA規(guī)模之王外人文環(huán)境地段之王景觀之王住宅之王內(nèi)容為王全配套豐盛體驗(yàn)品質(zhì)住宅高品質(zhì)產(chǎn)品系列氛圍營造教育文化主題商業(yè)前景包裝引領(lǐng)新城區(qū)域發(fā)展大量造景全景式景觀

24、規(guī)劃價(jià)值傳導(dǎo)現(xiàn)代城市生活體驗(yàn)顛覆傳統(tǒng)生活理念項(xiàng)目品牌一站式生活享受構(gòu)筑全新生活品牌兩大核心軟實(shí)力內(nèi)3、三個(gè)構(gòu)面：安全發(fā)展戰(zhàn)略+成本有效控制戰(zhàn)略+資源整合戰(zhàn)略1）安全發(fā)展戰(zhàn)略作為一個(gè)中大型項(xiàng)目，尋求整體的和長期的安全是必要的。而項(xiàng)目整體安全，則必須在項(xiàng)目整體定位、開發(fā)分期和市場(chǎng)培育等各方面建立切合市場(chǎng)的體系。n 整體定位： 項(xiàng)目在檔次定位上不能盲目追求高檔，而是應(yīng)該謀求“中開高走”的策略，借助產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新、區(qū)域發(fā)展成熟及項(xiàng)目配套成熟完善等條件，實(shí)現(xiàn)定位上的不斷走高。n 示范效應(yīng) 首期對(duì)于項(xiàng)目整體來說，是至關(guān)重要的。只有在首期實(shí)現(xiàn)了形象、品質(zhì)和熱銷三大條，才能快速確立項(xiàng)目在市場(chǎng)中的地位，為后期的

25、高價(jià)值開發(fā)奠定基礎(chǔ)。2）成本控制戰(zhàn)略一分投入，二分產(chǎn)出成本投入的準(zhǔn)則把錢花在看得見的地方完全的低成本戰(zhàn)略，只會(huì)讓項(xiàng)目產(chǎn)品低劣，缺乏品質(zhì)，無法達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)期效果；而無限制的高成本投入，雖然會(huì)提高產(chǎn)品的品質(zhì)，但是高昂的售價(jià)也會(huì)讓消費(fèi)者讓止步，適度的成本投入控制是獲得預(yù)期目標(biāo)利潤的保證。對(duì)于本案而言，在成本投入的層面主要為：n 建筑立面的打造：非整體性投入，保證整體觀感的同時(shí)，局部具有亮點(diǎn)；n 園林景觀的打造：重點(diǎn)投入層面，應(yīng)體現(xiàn)設(shè)計(jì)感、層次感與精細(xì)化程度；n 示范區(qū)的打造：形象的展示，低投入，大產(chǎn)出；n 形象構(gòu)筑物的打造：營銷中心的打造體現(xiàn)主題；n 項(xiàng)目營銷推廣：投入有限，能充分提升項(xiàng)目的附加

26、值；n 營銷環(huán)境的精細(xì)化打造：室內(nèi)環(huán)境無需體現(xiàn)豪華，更為重要的是氛圍的營造，該投入的必須投入。3）資源整合戰(zhàn)略教育資源+意見領(lǐng)袖資源根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體特征以及項(xiàng)目的主題，可整合相關(guān)社會(huì)資源，不僅大大提升項(xiàng)目在市場(chǎng)的影響力，促使成為事件營銷，而且在資源整合的過程中，實(shí)際也是一種尋找客戶并讓客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同的過程，其具體資源整合如下： 教育資源整合：為體現(xiàn)項(xiàng)目的主題，可整合相關(guān)的教育資源，如業(yè)主中的老師、藝術(shù)愛好者、業(yè)主中的小孩，并通過開發(fā)商的介紹實(shí)現(xiàn)一對(duì)一的司教服務(wù)。 意見領(lǐng)袖資源整合：開設(shè)項(xiàng)目大講堂，定期邀請(qǐng)相關(guān)的意見領(lǐng)袖和業(yè)主進(jìn)行互動(dòng)，其主題如保健、養(yǎng)生、孩子教育。（二）商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略1、

27、科學(xué)協(xié)調(diào)項(xiàng)目與城市之間的關(guān)系項(xiàng)目與城市站得高：站在服務(wù)城市的高度來規(guī)劃看得遠(yuǎn)：著眼城市未來的發(fā)展來規(guī)劃做得細(xì)：從客戶群體真切需求出發(fā)規(guī)劃 站得高：站在服務(wù)城市的高度來規(guī)劃本項(xiàng)目地處城市新城區(qū)域，也是城市主干道的交匯處，必定承擔(dān)服務(wù)城市的功能，因此，需要預(yù)留一定空間滿足城市消費(fèi)者休閑需求，通過廣場(chǎng)與公共空間的設(shè)置匯聚人流。 看得遠(yuǎn)：著眼城市未來的發(fā)展來規(guī)劃隨著周邊各樓盤的開發(fā)及人群的聚集，未來區(qū)域居民的日常生活消費(fèi)具有龐大的需求，因此，商業(yè)在定位上可根據(jù)自身區(qū)域未來的的、特點(diǎn)進(jìn)行制定。 做得細(xì)：從客戶群體的真切需求出發(fā)規(guī)劃無論是項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃，還是未來的業(yè)態(tài)定位，都必須考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，從投資

28、者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的實(shí)際情況出發(fā)，全面保障三者的利益與需求。2、借勢(shì)策略三大借勢(shì)策略借城市規(guī)劃之勢(shì)借區(qū)位利好之勢(shì)借外部資源之勢(shì) 借城市規(guī)劃之勢(shì)借助城市發(fā)展與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，描繪新城美好藍(lán)圖，展示項(xiàng)目地段的前景與價(jià)值，從而提升客戶群體對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 借區(qū)位利好之勢(shì)城市主干道的貫通、項(xiàng)目周邊未來的人口數(shù)量以及區(qū)域生活商業(yè)中心的缺失，都構(gòu)成了商業(yè)發(fā)展的利好，因此，通過對(duì)目前區(qū)位商鋪投資價(jià)值的大力宣傳，激發(fā)投資者購買信心。 借外部資源之勢(shì)充分借助項(xiàng)目周邊的教育文化資源，通過教育文化主題商業(yè)的打造，全面提升項(xiàng)目的影響力和輻射力。3、全盤出售策略全盤出售計(jì)劃全面覆蓋市場(chǎng)策略無憂投資計(jì)劃全盤增值

29、計(jì)劃 全面覆蓋市場(chǎng)策略通過控制街鋪面積，擴(kuò)大市場(chǎng)的覆蓋面，不僅考慮專業(yè)投資者的需求，同時(shí)將中、小投資者一網(wǎng)打盡。 無憂投資計(jì)劃招商工作可提前展開，部分商業(yè)帶租約發(fā)售，同時(shí)后期協(xié)助業(yè)主進(jìn)行招商工作，使投資者的利益得以保障。 全盤增值計(jì)劃本項(xiàng)目不僅僅實(shí)現(xiàn)全盤銷售，而且還要實(shí)現(xiàn)全盤增值；首先通過項(xiàng)目整體運(yùn)作實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值與投資價(jià)值的平衡，理順商業(yè)價(jià)值與投資價(jià)值的關(guān)系，使之成為相互促進(jìn)的上升因素，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體物業(yè)資產(chǎn)的最大化增值。四、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏1、項(xiàng)目開發(fā)周期 結(jié)合項(xiàng)目的體量以及拆遷的實(shí)際情況，建議項(xiàng)目分兩期開發(fā)，首期開發(fā)體量約4.5萬平方米,其中商業(yè)約2.5萬平方米(含地下超市)，住宅約2萬平方

30、米；二期開發(fā)體量約9萬平方米（以住宅為主），整體銷售周期控制在2年以內(nèi)。2、開發(fā)分期建議 結(jié)合目前拆遷進(jìn)度，具體分期見下圖：首期開發(fā) 二期開發(fā)第四部分 定位篇一、項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位的原則填補(bǔ)性對(duì)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)與住宅產(chǎn)品的補(bǔ)充聚合性通過各種物業(yè)的聚合來吸引客戶，包括住宅和商業(yè)主題性性針對(duì)客戶群體特征植入主題概念差異性與業(yè)態(tài)與產(chǎn)品形成差異化和區(qū)隔融合性與區(qū)域的發(fā)展相融合1、填補(bǔ)性從區(qū)域市場(chǎng)來看，在住宅部分市場(chǎng)不存在明顯的空白點(diǎn)，因此填補(bǔ)性主張要針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分而言。目前區(qū)域缺少具有一定輻射能力的生活性商業(yè)，但在未來幾年，區(qū)域人口將急劇增長，因此，本項(xiàng)目商業(yè)部分在成為區(qū)域生活商業(yè)中心的同時(shí)，可有效填

31、補(bǔ)區(qū)域空白。2、聚合性 針對(duì)本項(xiàng)目而言，聚合性包括開發(fā)物業(yè)類型的聚合，即商業(yè)與住宅的聚合；同時(shí)也包括商業(yè)業(yè)態(tài)的聚合，通過融合多種功能業(yè)態(tài)，以一站式服務(wù)為消費(fèi)者創(chuàng)造更為便利的消費(fèi)環(huán)境。3、主題性 根據(jù)目標(biāo)客戶群體的特征，植入主題概念，即教育、文化、休閑、品位；同時(shí)突出項(xiàng)目的特色商業(yè)與主題商業(yè)，加大休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)比例，從而轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、差異性 差異性不僅是產(chǎn)品的差異性，同時(shí)包括開發(fā)理念、目標(biāo)客戶群體的等方面的差異；針對(duì)本項(xiàng)目而言，其差異性主要體現(xiàn)在社區(qū)生活的差異，根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品特征，物業(yè)投資價(jià)值也是重點(diǎn)訴求之一。5、融合性本項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展趨勢(shì)順勢(shì)融入城市，順應(yīng)城市發(fā)展，與

32、城市互補(bǔ)互益，共生共長；并主動(dòng)創(chuàng)造條件，在構(gòu)筑項(xiàng)目自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)，推動(dòng)城市發(fā)展，提升區(qū)位價(jià)值。項(xiàng)目整體定位：庫爾勒新城共享生活中心n 在檔次應(yīng)該是中高端產(chǎn)品；n 在物業(yè)類型上應(yīng)該具備商、住等復(fù)合形態(tài)；n 在項(xiàng)目形象上應(yīng)該是擁有品位與品質(zhì)的、開放的與多元的；n 在商業(yè)的服務(wù)范圍上，應(yīng)充分考慮區(qū)域附近人群的配套滿足，及過往人流的截流；n 在項(xiàng)目定位上應(yīng)該具備一定的主題和概念。二、項(xiàng)目住宅定位都市人文生活標(biāo)桿社區(qū)項(xiàng)目充分利用周邊教育資源，并通過打造教育文化主題商業(yè)，使社區(qū)富含人文氣息，顯著提升城市與區(qū)域的品位，成為都市人文社區(qū)的標(biāo)桿。三、項(xiàng)目商業(yè)定位庫爾勒新城區(qū)生活商業(yè)中心日常生活消費(fèi)中心+教

33、育文化商業(yè)中心1、日常生活消費(fèi)中心體驗(yàn)街區(qū)消費(fèi)中心消費(fèi)體驗(yàn)購物、休閑、娛樂、餐飲產(chǎn)生逛的動(dòng)力休閑體驗(yàn)情景體驗(yàn)景觀體驗(yàn)可玩可吃可購區(qū)域商業(yè)核心日用采購+情景體驗(yàn)+特色美食+休閑娛樂2、教育文化商業(yè)中心放大教育文化產(chǎn)業(yè)功能，形成商業(yè)鮮明主題個(gè)性n 為什么選擇教育文化主題商業(yè)Title 基于項(xiàng)目影響力考慮 基于提升住宅價(jià)值考慮 基于區(qū)域終端銷售者考慮 基于區(qū)域資源的角度考慮在常規(guī)商業(yè)發(fā)展較為成熟的城市，若想成就項(xiàng)目的影響力，必須從特色商業(yè)的角度考慮本案商業(yè)定位。常規(guī)的商業(yè)雖然能催熟區(qū)域的成熟度，但對(duì)于居住環(huán)境的干擾同時(shí)存在，其附加值不高，而文化產(chǎn)業(yè)則能營造良好的口碑與人文氛圍本案周邊未來的居住人口較

34、多，而當(dāng)代家庭的結(jié)構(gòu)決定了孩子是未來消費(fèi)的主力軍之一，可在教育的名義下讓家長舍得掏錢，做旺商業(yè)。項(xiàng)目周邊教育資源豐富，具有發(fā)展教育文化主題商業(yè)生存的先天條件，可充分依托教師資源，吸引學(xué)生再此進(jìn)行消費(fèi)。n 教育文化主題商業(yè)業(yè)態(tài)解析核心業(yè)態(tài)主題書坊、CD、樂器、文具、數(shù)碼產(chǎn)品等；各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、素質(zhì)教育等；教育類業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)衍生業(yè)態(tài)綠色網(wǎng)吧、動(dòng)感游戲、兒童樂園游樂類業(yè)態(tài)當(dāng)父母陪孩子培訓(xùn)時(shí)，必然會(huì)在本案逗留所產(chǎn)生的業(yè)態(tài)，如美容、SPA、休閑類等。針對(duì)父母教育文化主題商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位根據(jù)本項(xiàng)目的發(fā)展方向，本項(xiàng)目商業(yè)部分的目標(biāo)群體可分為投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者三大類；本項(xiàng)目住宅部分的目標(biāo)

35、群體可分為投資型與自住型兩大類；各類型目標(biāo)客戶群體特征見下表：產(chǎn)品類別特征描述購買目的和需求商業(yè)部分投資者 投資者均較為理性，通過對(duì)項(xiàng)目的全面考察，確定項(xiàng)目存在較大升值空間和較好的發(fā)展前景后，才會(huì)最終購買。 較為關(guān)注營業(yè)商鋪的商業(yè)價(jià)值、投資前景和經(jīng)營前景，商鋪的區(qū)位條件是影響他們投資決策的重要因素； 他們非常注重投資回報(bào)率與項(xiàng)目的升值潛力。購買目的：主要投資，部分自營。需求：對(duì)于中小投資者希望總價(jià)不高，有穩(wěn)定的投資回報(bào)，對(duì)于專業(yè)投資者注重項(xiàng)目的潛力與經(jīng)營前景。經(jīng)營者 他們熟悉區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)，對(duì)區(qū)域未來的經(jīng)營環(huán)境非常認(rèn)可。他們有一定的商業(yè)背景，熟悉商業(yè)經(jīng)營方式； 對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營的環(huán)境比較認(rèn)可，并看好

36、項(xiàng)目的經(jīng)營前景；需求：他們希望區(qū)位要有足夠的消費(fèi)群體以及流動(dòng)人口，商業(yè)氛圍濃厚，同時(shí)會(huì)考慮到周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不要過于激烈。消費(fèi)者 從對(duì)象來看，包括周邊的居民及青少年群體 從區(qū)域來看，生活消費(fèi)以周邊區(qū)域?yàn)橹鳎厣虡I(yè)輻射全市； 從消費(fèi)檔次來看，以中檔消費(fèi)為主。需求：他們希望有豐富的產(chǎn)品內(nèi)容和具有休閑功能的消費(fèi)環(huán)境；同時(shí)希望到達(dá)較為方便，對(duì)于外圍消費(fèi)群體來說，停車一定要方便。住宅部分投資型 有一定的閑置資金但未必腰纏萬貫； 產(chǎn)品一定要有較可觀的升值潛力； 產(chǎn)品性價(jià)比高，租賃或轉(zhuǎn)售都可獲得較高的投資回報(bào)； 對(duì)房地產(chǎn)有一定了解，自身有一定的投資分析能力。購買目的：投資，長線投資（租賃）或短線投資（轉(zhuǎn)售）

37、需求：總價(jià)不高，投資風(fēng)險(xiǎn)不高；位置好，區(qū)域發(fā)展前景好；良好的產(chǎn)品品質(zhì)。自住型 30-40歲左右，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源 他們多為三口之家，兩房、三房單位是基本的需求 他們或許不會(huì)有豐厚的儲(chǔ)蓄，雖然是首次置業(yè)，但目前已有一套單位分房。 他們注重生活方便，同時(shí)對(duì)于居住的舒適性要求較高。 他們較為接受新事物，在性價(jià)比的權(quán)衡下，對(duì)電梯房并不十分排斥。購買目的：改善現(xiàn)有居住環(huán)境并兼顧投資。需求：標(biāo)準(zhǔn)三房是其主要的需求；對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，注重性價(jià)比；生活成本也是關(guān)注的對(duì)象之一。第五部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算本項(xiàng)目的商業(yè)由于地處新區(qū)，三、四層的商鋪面積較大，銷售將較為困難，而對(duì)于本項(xiàng)目來說，不同的銷售、持有比例將對(duì)

38、銷售利潤產(chǎn)生影響，故本部分將通過三個(gè)不同的方案，測(cè)算在不同商業(yè)銷售比例下的利潤額（以下三個(gè)方案地下負(fù)一層超市均為持有）。u 方案一：地上商業(yè)全部銷售。u 方案二：1#棟三層、四層持有，其余銷售。u 方案三：1#棟三層、四層，2#棟三層持有，其余銷售。方案一：地上商業(yè)全部銷售一、價(jià)格預(yù)測(cè)及銷售收入1、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)目前區(qū)域內(nèi)的小高層均價(jià)在3000-3300元/左右，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于明年上半年入市銷售，故我司預(yù)計(jì)項(xiàng)目住宅均價(jià)3500元/；根據(jù)我司對(duì)周邊商業(yè)售價(jià)的調(diào)查，我司認(rèn)為本項(xiàng)目一層商鋪均價(jià)10000元/，二層商鋪6000元/，三層、四層商鋪整體4000元/，整體均價(jià)6799元/。車位共312個(gè)，按

39、照8萬元/個(gè)銷售。2、總銷售收入：56766.3萬元項(xiàng)目銷售單價(jià)（元/）面積銷售收入（萬元）商業(yè)67992199314952住宅350011233839318.3車位8萬元312個(gè)2496總計(jì)-56766.3備注：u 總用地面積44631，按照容積率3計(jì)算，總建筑面積134331。u 地上商業(yè)面積21993（計(jì)容），全部實(shí)現(xiàn)銷售；地下商業(yè)面積4222（不計(jì)容），作為超市持有經(jīng)營。二、成本測(cè)算1、土地成本：4351.53萬元根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，土地成本65萬元/畝，共66.95畝，合計(jì)4351.53萬元。2、建安工程費(fèi)：26841.71萬元根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，建安工程費(fèi)平均按照1800元/計(jì)

40、算，地上地下總建筑面積149121。3、前期工程費(fèi)：2614.97萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù) 金額（萬元）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)-400報(bào)建費(fèi)按照150元/計(jì)算2014.97其他前期費(fèi)用按照總價(jià)200萬元計(jì)算200總計(jì)2614.97備注：u 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)包括總規(guī)設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，共計(jì)400萬元。u 報(bào)建費(fèi)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、新墻體材料發(fā)展資金、人防工程易地統(tǒng)建費(fèi)等費(fèi)用，約為150元/。u 其他前期費(fèi)用包括招標(biāo)咨詢費(fèi)、規(guī)劃放線費(fèi)等費(fèi)用。4、不可預(yù)見費(fèi)：294.57萬元（建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)）1開發(fā)成本合計(jì)：以上（1）-（4）項(xiàng)之和，約34102.77萬元5、開發(fā)費(fèi)用：4232萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額

41、（萬元）管理費(fèi)-600代理費(fèi)用銷售收入*1.6%908.26推廣費(fèi)用銷售收入*1.5%851.49財(cái)務(wù)費(fèi)用按照開發(fā)成本的30%貸款三年計(jì)算1872.24總計(jì)4232備注：u 管理費(fèi)即行政費(fèi)用，數(shù)據(jù)由開發(fā)商提供。u 代理費(fèi)用是跳點(diǎn)收取，平均按照1.6%計(jì)算。u 推廣費(fèi)用按照行業(yè)一般水平1.5%估算。開發(fā)總成本=開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用，約38334.76萬元6、營業(yè)稅費(fèi):3217.7萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）營業(yè)稅銷售收入*5%2838.32城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%198.68教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%85.15印花稅總銷售收入0.05%28.38其他營業(yè)稅費(fèi)總建筑面積5元/67.17總計(jì)3217.7備注

42、：其他營業(yè)稅費(fèi)包括商品房交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)等。三、項(xiàng)目銷售利潤分析項(xiàng)目金額（萬元）說明1、總銷售收入56766.32、開發(fā)成本34102.773、開發(fā)費(fèi)用42324、開發(fā)總成本38334.762+35、營業(yè)稅費(fèi)3217.76、毛利潤15213.841-（4+5）7、土地增值稅1135.33按銷售收入的2預(yù)繳8、利潤總額14078.526-79、所得稅3519.63利潤總額2510、稅后利潤10558.898-911、總投資利潤率27.54%10/412、銷售利潤率18.60%10/141 四、項(xiàng)目租金收入估算本項(xiàng)目自行持有的為負(fù)一層4222超市，預(yù)計(jì)在2013年初即可正式對(duì)外營業(yè)，結(jié)合庫爾勒目

43、前的商業(yè)物業(yè)的商鋪?zhàn)饨鹎闆r及項(xiàng)目所處區(qū)域的綜合考量，項(xiàng)目的起始租金為 25元/月，租金每三年按照10%遞增。項(xiàng)目租金收入估算項(xiàng)目名稱經(jīng)營期2013201420152016201720182019202020212022202320241.租金收入127 127 127 139 139 139 153 153 153 169 169 169 1.1 可出租面積100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1.2 出租率4222422242224222422242224222422242224222422242221.3 租金25252527.52

44、7.527.530 30 30 33 33 33 2.經(jīng)營支出13.9 13.9 13.9 15.3 15.3 15.3 16.9 16.9 16.9 18.5 18.5 18.5 2.1 營業(yè)稅費(fèi) 6%7.6 7.6 7.6 8.4 8.4 8.4 9.2 9.2 9.2 10.1 10.1 10.1 2.2 經(jīng)營管理費(fèi) 2%2.5 2.5 2.5 2.8 2.8 2.8 3.1 3.1 3.1 3.4 3.4 3.4 2.3 物業(yè)維護(hù)費(fèi) 3%3.8 3.8 3.8 4.2 4.2 4.2 4.6 4.6 4.6 5.1 5.1 5.1 3.營業(yè)凈收入112.7 112.7 112.7 12

45、4.0 124.0 124.0 136.4 136.4 136.4 150.0 150.0 150.0 4.累計(jì)租金收入112.7 225.5 338.2 462.2 586.2 710.2 846.6 983.0 1119.4 1269.4 1419.5 1569.5 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目名稱經(jīng)營期2011201220132014201520162017201820192020202120221.現(xiàn)金流入0.0 22706.5 17156.6 17156.6 126.7 139.3 139.3 139.3 153.3 153.3 153.3 168.6 1.1銷售收入2270

46、6.5 17029.9 17029.9 1.2營業(yè)收入126.7 126.7 126.7 139.3 139.3 139.3 153.3 153.3 153.3 168.6 2.現(xiàn)金流出6966.5 15242.2 11445.6 12580.9 13.9 15.3 15.3 15.3 16.9 16.9 16.9 18.5 2.1 建設(shè)投資6966.5 12547.3 9410.5 9410.5 2.2 經(jīng)營費(fèi)用13.9 13.9 13.9 15.3 15.3 15.3 16.9 16.9 16.9 18.5 2.3銷售稅金及費(fèi)用1287.1 965.3 965.3 2.4 土地增值稅113

47、5.3 2.5 所得稅1407.9 1055.9 1055.9 3.凈現(xiàn)金流量-6966.5 7464.3 5710.9 4575.6 112.7 124.0 124.0 124.0 136.4 136.4 136.4 150.0 4.現(xiàn)金流量累計(jì)-6966.5 497.8 6208.7 10784.3 10897.1 11021.1 11145.1 11269.1 11405.5 11541.9 11678.3 11828.3 5.貼現(xiàn)系數(shù)（Ic=8%）10.925925930.857338820.79383220.73502990.68058320.630170.583490.540269

48、0.5002490.4631930.4288836.現(xiàn)金凈流量值-6966.5 6911.4 4896.2 3632.3 82.9 84.4 78.1 72.4 73.7 68.2 63.2 64.3 7.凈流量累計(jì)值-6966.5 -55.1 4841.1 8473.4 8556.2 8640.6 8718.7 8791.1 8864.8 8933.0 8996.2 9060.6 評(píng)價(jià)指標(biāo)：1、當(dāng)Ic=8%時(shí)，NPV9060.6萬元2、內(nèi)部收益率 IRR=75.8%2、靜態(tài)投資回收期2年3、動(dòng)態(tài)投資回收期2年1個(gè)月華廈地產(chǎn)庫爾勒項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告方案二：1#棟三層、四層持有，其余銷售

49、一、價(jià)格預(yù)測(cè)及銷售收入1、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)目前區(qū)域內(nèi)的小高層均價(jià)在3000-3300元/左右，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于明年上半年入市銷售，故我司預(yù)計(jì)項(xiàng)目住宅均價(jià)3500元/；根據(jù)我司對(duì)周邊商業(yè)售價(jià)的調(diào)查，我司認(rèn)為本項(xiàng)目一層商鋪均價(jià)10000元/，二層商鋪6000元/，2#棟三層商鋪3800元/，整體均價(jià)7419元/。車位共312個(gè)，按照8萬元/個(gè)銷售。2、總銷售收入：55068萬元項(xiàng)目銷售單價(jià)（元/）面積銷售收入（萬元）商業(yè)74191786513253.7住宅350011233839318.3車位8萬元312個(gè)2496總計(jì)-55068備注：u 總用地面積44631，按照容積率3計(jì)算，總建筑面積134331。

50、u 地上商業(yè)面積21993（計(jì)容），1#棟三層、四層持有，其余銷售；地下商業(yè)面積4222（不計(jì)容），作為超市持有經(jīng)營。二、成本測(cè)算1、土地成本：4351.53萬元根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，土地成本65萬元/畝，共66.95畝，合計(jì)4351.53萬元。2、建安工程費(fèi)：26841.71萬元根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，建安工程費(fèi)平均按照1800元/計(jì)算，地上地下總建筑面積149121。3、前期工程費(fèi)：2614.97萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù) 金額（萬元）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)-400報(bào)建費(fèi)按照150元/計(jì)算2014.97其他前期費(fèi)用按照總價(jià)200萬元計(jì)算200總計(jì)2614.97備注：u 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)包括總規(guī)設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，共計(jì)40

51、0萬元。u 報(bào)建費(fèi)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、新墻體材料發(fā)展資金、人防工程易地統(tǒng)建費(fèi)等費(fèi)用，約為150元/。u 其他前期費(fèi)用包括招標(biāo)咨詢費(fèi)、規(guī)劃放線費(fèi)等費(fèi)用。4、不可預(yù)見費(fèi)：294.57萬元（建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)）1開發(fā)成本合計(jì)：以上（1）-（4）項(xiàng)之和，約34102.77萬元5、開發(fā)費(fèi)用：4179.35萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）管理費(fèi)-600代理費(fèi)用銷售收入*1.6%881.09推廣費(fèi)用銷售收入*1.5%826.02財(cái)務(wù)費(fèi)用按照開發(fā)成本的30%貸款三年計(jì)算1872.24總計(jì)4179.35備注：u 管理費(fèi)即行政費(fèi)用，數(shù)據(jù)由開發(fā)商提供。u 代理費(fèi)用是跳點(diǎn)收取，平均按照1.6%計(jì)

52、算。u 推廣費(fèi)用按照行業(yè)一般水平1.5%估算。開發(fā)總成本=開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用，約38282.12萬元6、營業(yè)稅費(fèi):3123.44萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）營業(yè)稅銷售收入*5%2753.4城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%192.74教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%82.6印花稅總銷售收入0.05%27.53其他營業(yè)稅費(fèi)總建筑面積5元/67.17總計(jì)3123.44備注：其他營業(yè)稅費(fèi)包括商品房交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)等。三、項(xiàng)目銷售利潤分析項(xiàng)目金額（萬元）說明1、總銷售收入550682、開發(fā)成本34102.773、開發(fā)費(fèi)用4179.354、開發(fā)總成本38282.122+35、營業(yè)稅費(fèi)3123.446、毛利潤13662.44

53、1-（4+5）7、土地增值稅1101.36按銷售收入的2預(yù)繳8、利潤總額12561.086-79、所得稅3140.27利潤總額2510、稅后利潤9420.818-911、總投資利潤率24.61%10/412、銷售利潤率17.11%10/149華廈房產(chǎn) 凌峻中國四、項(xiàng)目租金收入估算本項(xiàng)目自行持有的為負(fù)一層4222超市及1#棟三、四層，預(yù)計(jì)在2013年初即可正式對(duì)外營業(yè)，結(jié)合庫爾勒目前的商業(yè)物業(yè)的商鋪?zhàn)饨鹎闆r及項(xiàng)目所處區(qū)域的綜合考量，持有部分的總體平均起始租金為 22元/月，租金每三年按照10%遞增。項(xiàng)目租金收入估算項(xiàng)目名稱經(jīng)營期2013201420152016201720182019202020

54、212022202320241.租金收入220 220 220 242 242 242 267 267 267 293 293 293 1.1 可出租面積100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1.2 出租率8350835083508350835083508350835083508350835083501.3 租金22222224.224.224.227 27 27 29 29 29 2.經(jīng)營支出24.2 24.2 24.2 26.7 26.7 26.7 29.3 29.3 29.3 32.3 32.3 32.3 2.1 營業(yè)稅費(fèi) 6%1

55、3.2 13.2 13.2 14.5 14.5 14.5 16.0 16.0 16.0 17.6 17.6 17.6 2.2 經(jīng)營管理費(fèi) 2%4.4 4.4 4.4 4.8 4.8 4.8 5.3 5.3 5.3 5.9 5.9 5.9 2.3 物業(yè)維護(hù)費(fèi) 3%6.6 6.6 6.6 7.3 7.3 7.3 8.0 8.0 8.0 8.8 8.8 8.8 3.營業(yè)凈收入196.2 196.2 196.2 215.8 215.8 215.8 237.4 237.4 237.4 261.1 261.1 261.1 4.累計(jì)租金收入196.2 392.4 588.6 804.4 1020.2 123

56、6.0 1473.4 1710.8 1948.2 2209.3 2470.4 2731.6 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目名稱經(jīng)營期2011201220132014201520162017201820192020202120221.現(xiàn)金流入0.0 22027.2 16740.8 16740.8 220.4 242.5 242.5 242.5 266.7 266.7 266.7 293.4 1.1銷售收入22027.2 16520.4 16520.4 1.2營業(yè)收入220.4 220.4 220.4 242.5 242.5 242.5 266.7 266.7 266.7 293.4 2.現(xiàn)

57、金流出6966.5 15031.7 11298.0 12399.4 24.2 26.7 26.7 26.7 29.3 29.3 29.3 32.3 2.1 建設(shè)投資6966.5 12526.2 9394.7 9394.7 2.2 經(jīng)營費(fèi)用24.2 24.2 24.2 26.7 26.7 26.7 29.3 29.3 29.3 32.3 2.3銷售稅金及費(fèi)用1249.4 937.0 937.0 2.4 土地增值稅1101.4 2.5 所得稅1256.1 942.1 942.1 3.凈現(xiàn)金流量-6966.5 6995.5 5442.8 4341.4 196.2 215.8 215.8 215.8

58、237.4 237.4 237.4 261.1 4.現(xiàn)金流量累計(jì)-6966.5 29.0 5471.8 9813.2 10009.4 10225.2 10441.0 10656.8 10894.2 11131.6 11369.0 11630.1 5.貼現(xiàn)系數(shù)（Ic=8%）10.92592590.85733880.79383220.73502990.68058320.63016960.58349040.54026890.5002490.46319350.42888296.現(xiàn)金凈流量值-6966.5 6477.3 4666.3 3446.4 144.2 146.9 136.0 125.9 128.

59、3 118.8 110.0 112.0 7.凈流量累計(jì)值-6966.5 -489.2 4177.1 7623.5 7767.7 7914.6 8050.6 8176.5 8304.7 8423.5 8533.4 8645.4 評(píng)價(jià)指標(biāo)：1、當(dāng)Ic=8%時(shí)，NPV8645.4萬元2、內(nèi)部收益率 IRR=69.6%2、靜態(tài)投資回收期2年3、動(dòng)態(tài)投資回收期2年2個(gè)月華廈地產(chǎn)庫爾勒項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告方案三：1#棟三層、四層，2#棟三層持有，其余銷售一、價(jià)格預(yù)測(cè)及銷售收入1、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)目前區(qū)域內(nèi)的小高層均價(jià)在3000-3300元/左右，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于明年上半年入市銷售，故我司預(yù)計(jì)項(xiàng)目住宅均價(jià)3

60、500元/；根據(jù)我司對(duì)周邊商業(yè)售價(jià)的調(diào)查，我司認(rèn)為本項(xiàng)目一層商鋪均價(jià)10000元/，二層商鋪6000元/。車位共312個(gè)，按照8萬元/個(gè)銷售。2、總銷售收入：54173.1萬元項(xiàng)目銷售單價(jià)（元/）面積銷售收入（萬元）商業(yè)74191551013253.7住宅350011233839318.3車位8萬元312個(gè)2496總計(jì)-54173.1備注：u 總用地面積44631，按照容積率3計(jì)算，總建筑面積134331。u 地上商業(yè)面積21993（計(jì)容），1#棟三層、四層，2#棟三層持有，其余銷售；地下商業(yè)面積4222（不計(jì)容），作為超市持有經(jīng)營。二、成本測(cè)算1、土地成本：4351.53萬元根據(jù)開發(fā)商提供的

61、數(shù)據(jù)，土地成本65萬元/畝，共66.95畝，合計(jì)4351.53萬元。2、建安工程費(fèi)：26841.71萬元根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，建安工程費(fèi)平均按照1800元/計(jì)算，地上地下總建筑面積149121。3、前期工程費(fèi)：2614.97萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù) 金額（萬元）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)-400報(bào)建費(fèi)按照150元/計(jì)算2014.97其他前期費(fèi)用按照總價(jià)200萬元計(jì)算200總計(jì)2614.97備注：u 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)包括總規(guī)設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，共計(jì)400萬元。u 報(bào)建費(fèi)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、新墻體材料發(fā)展資金、人防工程易地統(tǒng)建費(fèi)等費(fèi)用，約為150元/。u 其他前期費(fèi)用包括招標(biāo)咨詢費(fèi)、規(guī)劃放線費(fèi)等費(fèi)用。4、不

62、可預(yù)見費(fèi)：294.57萬元（建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)）1開發(fā)成本合計(jì)：以上（1）-（4）項(xiàng)之和，約34102.77萬元5、開發(fā)費(fèi)用：4151.61萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）管理費(fèi)-600代理費(fèi)用銷售收入*1.6%866.77推廣費(fèi)用銷售收入*1.5%812.6財(cái)務(wù)費(fèi)用按照開發(fā)成本的30%貸款三年計(jì)算1872.24總計(jì)4151.61備注：u 管理費(fèi)即行政費(fèi)用，數(shù)據(jù)由開發(fā)商提供。u 代理費(fèi)用是跳點(diǎn)收取，平均按照1.6%計(jì)算。u 推廣費(fèi)用按照行業(yè)一般水平1.5%估算。開發(fā)總成本=開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用，約38254.37萬元6、營業(yè)稅費(fèi):3073.77萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）營業(yè)稅銷售收入*5%27

63、08.66城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%189.61教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%81.26印花稅總銷售收入0.05%27.09其他營業(yè)稅費(fèi)總建筑面積5元/67.17總計(jì)3073.77備注：其他營業(yè)稅費(fèi)包括商品房交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)等。三、項(xiàng)目銷售利潤分析項(xiàng)目金額（萬元）說明1、總銷售收入54173.12、開發(fā)成本34102.773、開發(fā)費(fèi)用4151.614、開發(fā)總成本38254.372+35、營業(yè)稅費(fèi)3073.776、毛利潤12844.951-（4+5）7、土地增值稅1083.46按銷售收入的2預(yù)繳8、利潤總額11761.496-79、所得稅2940.37利潤總額2510、稅后利潤8821.128-911、總

64、投資利潤率23.06%10/412、銷售利潤率16.28%10/159華廈房產(chǎn) 凌峻中國四、項(xiàng)目租金收入估算本項(xiàng)目自行持有的為負(fù)一層4222超市及1#棟三、四層，2#棟三層，預(yù)計(jì)在2013年初即可正式對(duì)外營業(yè)，結(jié)合庫爾勒目前的商業(yè)物業(yè)的商鋪?zhàn)饨鹎闆r及項(xiàng)目所處區(qū)域的綜合考量，持有部分的總體平均起始租金為 21元/月，租金每三年按照10%遞增。項(xiàng)目租金收入估算項(xiàng)目名稱經(jīng)營期2013201420152016201720182019202020212022202320241.租金收入270 270 270 297 297 297 327 327 327 359 359 359 1.1 可出租面積100

65、%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1.2 出租率1070510705107051070510705107051070510705107051070510705107051.3 租金21 21 21 23 23 23 25 25 25 28 28 28 2.經(jīng)營支出29.7 29.7 29.7 32.7 32.7 32.7 35.9 35.9 35.9 39.5 39.5 39.5 2.1 營業(yè)稅費(fèi) 6%16.2 16.2 16.2 17.8 17.8 17.8 19.6 19.6 19.6 21.6 21.6 21.6 2.2 經(jīng)營管理費(fèi)

66、 2%5.4 5.4 5.4 5.9 5.9 5.9 6.5 6.5 6.5 7.2 7.2 7.2 2.3 物業(yè)維護(hù)費(fèi) 3%8.1 8.1 8.1 8.9 8.9 8.9 9.8 9.8 9.8 10.8 10.8 10.8 3.營業(yè)凈收入240.2 240.2 240.2 264.2 264.2 264.2 290.6 290.6 290.6 319.7 319.7 319.7 4.累計(jì)租金收入240.2 480.4 720.5 984.7 1248.9 1513.1 1803.8 2094.4 2385.0 2704.7 3024.4 3344.1 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目名

67、稱經(jīng)營期2011201220132014201520162017201820192020202120221.現(xiàn)金流入0.0 21669.2 16521.8 16521.8 269.9 296.9 296.9 296.9 326.5 326.5 326.5 359.2 1.1銷售收入21669.2 16251.9 16251.9 1.2營業(yè)收入269.9 269.9 269.9 296.9 296.9 296.9 326.5 326.5 326.5 359.2 2.現(xiàn)金流出6966.5 14920.8 11220.3 12303.8 29.7 32.7 32.7 32.7 35.9 35.9 3

68、5.9 39.5 2.1 建設(shè)投資6966.5 12515.2 9386.4 9386.4 2.2 經(jīng)營費(fèi)用29.7 29.7 29.7 32.7 32.7 32.7 35.9 35.9 35.9 39.5 2.3銷售稅金及費(fèi)用1229.5 922.1 922.1 2.4 土地增值稅1083.5 2.5 所得稅1176.1 882.1 882.1 3.凈現(xiàn)金流量-6966.5 6748.4 5301.5 4218.0 240.2 264.2 264.2 264.2 290.6 290.6 290.6 319.7 4.現(xiàn)金流量累計(jì)-6966.5 -218.1 5083.4 9301.5 9541

69、.7 9805.9 10070.1 10334.3 10624.9 10915.5 11206.1 11525.8 5.貼現(xiàn)系數(shù)（Ic=8%）10.92592590.85733880.79383220.73502990.68058320.63016960.58349040.54026890.5002490.46319350.42888296.現(xiàn)金凈流量值-6966.5 6248.5 4545.2 3348.4 176.5 179.8 166.5 154.2 157.0 145.4 134.6 137.1 7.凈流量累計(jì)值-6966.5 -717.9 3827.2 7175.7 7352.2 7

70、532.0 7698.5 7852.7 8009.7 8155.1 8289.7 8426.8 評(píng)價(jià)指標(biāo)：1、當(dāng)Ic=8%時(shí)，NPV8426.8萬元2、內(nèi)部收益率 IRR=66.4%2、靜態(tài)投資回收期2年1個(gè)月3、動(dòng)態(tài)投資回收期2年2個(gè)月三個(gè)方案橫向?qū)Ρ确治龇桨敢环桨付桨溉钟猩虡I(yè)面積（）4222835010705總銷售收入（萬元）56766.35506854173.1稅后利潤（萬元）10558.899420.818821.12總投資利潤率27.54%24.61%23.06%銷售利潤率18.6%17.11%16.28%NPV（至2022年）萬元9060.68645.48426.8內(nèi)部收益率7

71、5.8%69.6%66.4%靜態(tài)投資回收期2年2年2年1個(gè)月動(dòng)態(tài)投資回收期2年1個(gè)月2年2個(gè)月2年2個(gè)月分析：u 方案二比方案一增加持有面積4128，稅后利潤減少1138萬元；方案三比方案一增加持有面積6483，稅后利潤減少1738萬元。u 從至2022年的累計(jì)現(xiàn)金流凈現(xiàn)值來看，方案二比方案一減少415.2萬元，方案三比方案一減少218.6萬元。u 從項(xiàng)目的現(xiàn)金流量來看，無論采用哪種方案，其動(dòng)態(tài)、靜態(tài)投資回收期都在2年左右，持有比例的增加對(duì)資金的回籠影響較小。u 總體上看，項(xiàng)目整體投資收益良好，只要控制好開發(fā)的節(jié)奏，提高項(xiàng)目的品質(zhì)和對(duì)商業(yè)實(shí)現(xiàn)全部銷售，并注意防范市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，即可獲得理想的投資回報(bào)收益。結(jié)束語以上為我司對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的整體構(gòu)想，通過對(duì)項(xiàng)目的分析，我們確定了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全盤銷售的指導(dǎo)思想，在規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的前提下，圍繞如何實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化核心展開闡述。整體而言，本項(xiàng)目面臨著一個(gè)良好的機(jī)遇、一個(gè)創(chuàng)造的空間和發(fā)展的空間；區(qū)域未來的發(fā)展前景決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向。在此背景下，本案在開發(fā)上住宅與商業(yè)并重，并通過合理與有機(jī)的組合，實(shí)現(xiàn)雙方價(jià)值的相互提升。我們有理由相信，本項(xiàng)目不僅能取得開發(fā)的成功，而且還將成為站在城市發(fā)展前沿，凝聚企業(yè)抱負(fù)的城市作品之一。