1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2004-9-4廊坊市固安工業區項目區域開發廊坊市固安工業區項目區域開發整體定位與發展戰略（終稿）整體定位與發展戰略（終稿）謹呈：廊坊市開發區三浦威特園區建設發展有限公司 本報告是嚴格保密的。我們的一切研究都必須以現實條件為基我們的一切研究都必須以現實條件為基礎，以客戶的目標為導向礎，以客戶的目標為導向u客戶的目標實質上是項目終極的宏觀愿景，現實的目標體系則是隨著市場的變化和項目的發展在動態變化的。客戶的目標客戶的目標v實現區域土地增值到30萬/畝50萬/畝v建立成功的土地運作模式和區域開發模式v以一個億的啟動資金成功實現區域的滾動開發和運營2本報告是嚴

2、格保密的。項目發展的約束條件是我們研究考慮的重要項目發展的約束條件是我們研究考慮的重要因素因素p產業規劃以羅蘭貝格的產業研究為基礎；p區域規劃以廊坊城鄉規劃設計院所作的“固安縣城城市總體規劃”為基礎； p必須納入到固安規劃修編體系中3本報告是嚴格保密的。我們的研究要解決客戶提出的三大問題我們的研究要解決客戶提出的三大問題一、拿地策略拿哪些地、拿多大規模的地？現時的土地評估價值是多少？二、區域整體定位與發展戰略如何提升區域地價，采取什么樣的措施提升地價？若采取相應措施后，區域的土地預估價值是多少？三、區域的開發模式項目的經濟目標是什么，盈利模式是怎樣的？項目的開發次序是怎樣的？怎樣進行區域的營銷

3、？4本報告是嚴格保密的。項目研究工作的階段劃分項目研究工作的階段劃分第一階段（中期）項目整體定位與發展戰略第一階段（終期）提交終稿至今工作2004/04/172004/05/27第二階段開發模式第三階段營銷戰略工作工作最終成果最終成果區域（廊坊、固安及周邊區域）宏觀經濟背景研究區域土地市場、房地產市場調研政府官員、專家及貴司中高層領導項目的優劣勢分析和價值判斷成功案例借鑒土地價值的評估拿地策略（拿地范圍及規模）項目的市場定位與發展戰略土地價值評估與地塊劃分 提交整體報告（終稿） 根據客戶建議深化研究，完善報告2004/06/10前期工作5本報告是嚴格保密的。第一部分：項目取地策略的研究第一部分

4、：項目取地策略的研究6本報告是嚴格保密的。取地策略需要解決問題：取地策略需要解決問題：取地次序取地次序取地規模取地規模12取地范圍取地范圍37本報告是嚴格保密的。取地策略思維導圖取地策略思維導圖確定可能的取地范圍區域宗地劃分單項宗地土地價值判斷土地價值影響因素權重確定綜合判斷土地價值取地規模取地范圍確定土地價值影響因素彈性分析彈性分析8本報告是嚴格保密的。可能取地范圍的確定可能取地范圍的確定u根據三浦威特房地產開發公司提供的信息，本次研究基于廊坊規劃院所作的“固安縣總體規劃（2003-2020）” ；u可能的取地面積高達30平方公里左右。9本報告是嚴格保密的。可能取地范圍反映在可能取地范圍反映

5、在“廊坊市固安新城廊坊市固安新城（2003-20202003-2020）”u可能的取地范圍反映在“廊坊市固安新城總體規劃（2003-2020）”上，即為西起西玉、柏村，東至紀莊u為保證最終取地范圍的準確，可能的取地范圍向東擴展1公里左右；可能取地范圍區間10本報告是嚴格保密的。土地價值判斷方法：網格分析法土地價值判斷方法：網格分析法v對地塊進行重新劃分，以期找出地塊在各種影響因素下的土地價值；v與現實目標比較，得出取地范圍與取地規模11本報告是嚴格保密的。土地價值判斷：網格的形成土地價值判斷：網格的形成u網格圖的基本分析單元大小由可能取地范圍面積及合理的網格地塊數量決定；u考慮到可能的取地范圍

6、面積為30平方公里，確定網格地塊面積范圍為1公里至2平方公里v由于地塊的不規則性，嚴格的方格網劃分會產生大量邊角及跨越道路的用地，不利于整體分析，故實際劃分時作相應調整v地塊劃分考慮地塊相對方正，能反映地塊的實際資源現狀網格劃分網格劃分原則12本報告是嚴格保密的。根據以上原則，世聯把區域土地進行網根據以上原則，世聯把區域土地進行網格劃分，并進行編號格劃分，并進行編號12345678910111213141516171819202122232425262728293013本報告是嚴格保密的。影響土地價值的七大核心因素影響土地價值的七大核心因素u基于“固安縣土地基準地價”、 “北京市土地基準地價”

7、及固安的現實情況，世聯總結出影響宗地土地價值的七大因素u根據“固安縣土地基準地價”與本區域的總體規劃，本區域的土地均為一級用地，毛地價基本相同，所以成本影響因素忽略，不做土地價值影響考慮因素1、商服繁華程度2、道路交通狀況3、基礎配套設施狀況4、環境條件5、產業影響因素6、城市規劃7、宗地現狀及內部資源14本報告是嚴格保密的。七大核心因素權重值及考慮因素七大核心因素權重值及考慮因素(1)(1)u根據特爾菲法（通過專家對影響因素權重作出統計估算）計算，參考固安縣及周邊區域基準地價修正體系各因素權重，確定七大核心因素對地塊價值影響的權重比；u七大核心影響因素的權重值具有一定彈性，可以隨著市場變化而

8、做變化；根據固安實際情況，本項目彈性權重在特爾菲法權重基礎上做相應調整；1、商服繁華程度（權重25%、彈性權重15%、彈性權重5%）考慮商服中心（農貿市場、酒店、銀行、商業街）對地塊的輻射影響程度。2、道路交通狀況（權重20%、彈性權重20%、彈性權重20%）考慮地塊臨街道路的狀況（如臨街道路的性質、寬度、長度、年車流量）、對外交通便利度（距長途汽車站、機場距離），分析各地塊的對內和對外交通的通達便利程度。3、基礎配套設施狀況（權重10%、彈性權重5%、彈性權重1%）考慮目前地塊的城市基礎設施投入情況（供水、供電情況）、地塊距公用服務設施（市民活動中心、公園、體育場館）的距離。15本報告是嚴格

9、保密的。七大核心因素權重值及考慮因素七大核心因素權重值及考慮因素(2)(2)4、環境條件（權重5%、彈性權重5%、彈性權重5%）考慮地塊周邊環境質量優劣度（噪音、大氣污染、與污染源的臨近程度）。5、產業影響因素（權重10%、彈性權重10%、彈性權重10%）考慮園區的成熟度、相關產業的配套、集聚狀況及未來發展趨勢。6、城市規劃（權重15%、彈性權重30%、彈性權重44%）考慮周邊區域及城市對地塊的影響。7、宗地現狀及內部資源（權重15%、彈性權重15%、彈性權重15%）考慮宗地面積、宗地形狀、臨街狀況、地上建筑物現狀、土地開發程度、土地使用限制及自然條件（地形、地勢條件、景觀資源）等其他因素的影

10、響u按照土地價值大小，地塊分為四個等級：很好、好、一般、差，分別用20、15、10及5代表。16本報告是嚴格保密的。 商商 服繁華程度對土地價值的影響服繁華程度對土地價值的影響分分 析析u商服繁華程度分析主要考慮的是老城區（影響權重20%）、商業中心（影響權重40%）及行政中心（影響權重40%）的輻射影響力u老城區、商業中心及行政中心對本區域的商服繁華影響程度由圓心向圓周逐漸下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區17本報告是嚴格保密的。由以上分析，在商服影響因素下的地塊由以上分析，在商服影響因素下的地塊價值如下表所示價

11、值如下表所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分18本報告是嚴格保密的。 道路交通影響分析道路交通影響分析u交通網絡對土地價值有較大影響，但是不同的交通路線對土地價值有不同程度的影響：u106國到、京九鐵路、廊涿公路、廊涿高速及京開高速對土地價值的影響的權重分別約為35%、15%、20%、25%、5%：u測算出單條交通線路對土地價值的影響值，根據權重累計出每個網格的土地價值。212345678910111213141516171819202122232425 2627282930廊涿公路106國道京九鐵路京開高速廊涿高速19本報告是嚴格保密的。由以上分析，在交通影響因素下的土地由以上分

12、析，在交通影響因素下的土地價值如下表所示價值如下表所示注釋注釋很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分20本報告是嚴格保密的。基礎配套設施影響下的土地價值分基礎配套設施影響下的土地價值分析析u基礎配套對土地價值的影響主要體現在老城區的城市配套對工業區的輻射影響u基礎配套設施以老城區為中心，土地價值由圓心向圓外圍逐漸降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區21本報告是嚴格保密的。由以上分析，在基礎配套設施影響因素由以上分析，在基礎配套設施影響因素下的土地價值如下圖所示下的土地價值如下圖所

13、示注釋注釋很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分22本報告是嚴格保密的。12345678910111213141516171819202122232425 2627282930廊涿公路106國道京九鐵路京開高速廊涿高速 環境影響下的土地價值分析環境影響下的土地價值分析u環境對土地價值的影響分析主要體現在永定河及現有工廠及車道對環境的正面或負面影響u永定河對土地價值的影響主要體現在其景觀帶對沿線土地價值的提升u區域地塊內的工廠及車道對環境影響主要體現在污染與噪音等方面的負面影響4水泥廠23本報告是嚴格保密的。環境影響下土地價值判斷的分析方法環境影響下土地價值

14、判斷的分析方法q 環境對土地價值的影響分為正面與負面影響之分，故環境影響因子的權重有正有負，但是它們的絕對值之和為100%q 京開高速、106國道、水泥廠、京九鐵路、廊涿高速、廊涿公路及永定河對土地價值影響權重分別為-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%q 測算出每一環境影響因子對土地價值的影響值，根據權重累計出每個網格的土地價值24本報告是嚴格保密的。由以上分析，環境影響下的土地價值評由以上分析，環境影響下的土地價值評分為下圖所示分為下圖所示注釋注釋很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分25本報告是嚴格保密的。123456789101

15、11213141516171819202122232425 2627282930 產業影響因素下的土地價值分析產業影響因素下的土地價值分析 u產業積聚對土地價值具有提升作用；依據產業集聚程度與規模的差異，不同的產業對土地價值影響存在著差異u紡織工業園與汽車零配件工業園對土地價值的影響權重分別為45%與55%u本項目的工業用地主要分布在地塊北部與南部，以此兩塊土地為放射中心，隨箭頭方向，土地價值逐漸降低測算出每一產業園對土地價值的影響值，根據權重累計出每個網格的土地價值5紡織工業紡織工業園園工業園區工業園區26本報告是嚴格保密的。由以上分析，產業評分如下圖所示由以上分析，產業評分如下圖所示注釋很

16、好：20好：15分一般：10分差：5分27本報告是嚴格保密的。 u大北京規劃、固安縣規劃及廊坊規劃對本區域土地價值存在著影響u大北京規劃、固安縣規劃及廊坊規劃對本區域土地價值的影響權重分別為35%、15%及50% 城市規劃影響分析城市規劃影響分析6本區域土地價值大北京的規劃影響力權重35%固安縣的規劃影響力權重50%大廊坊的規劃影響力權重15%28本報告是嚴格保密的。 北京市域空間發展戰略規劃北京市域空間發展戰略規劃6市域市區固安七環固安位于北京市區發展戰略規劃的傳統中軸上，在規劃中固安位于北京市區發展戰略規劃的傳統中軸上，在規劃中的七環內。的七環內。u北京市域空間發展戰略的核心內容可以概括為

17、：形成“兩軸兩帶多中心”的城市空間新格局u 兩軸：北京傳統中軸線和長安街沿線；u兩帶：東部發展帶 ，北起懷柔、密云，重點發展順義、通州、亦莊；西部生態帶與西部山區生態屏障相聯系，包括延慶、昌平、沙河、門城、良鄉、黃村u多中心：市區范圍內建設、奧運公園、中關村等多個綜合服務區 29本報告是嚴格保密的。大北京基礎建設規劃下的固安大北京基礎建設規劃下的固安u“新七環” 公路系統跨越北京市現有的行政邊界，天津市、河北廊坊及保定地區通過新七環聯系在一起。u本區域位于京津發展走廊上的“第二首都國際機場”附近 廊廊坊坊固安固安北北京京規規劃劃新新七七環環涿密涿密高速高速永清永清規劃的首都第二機場30本報告是

18、嚴格保密的。 u北京城市化方向為東南向，直指廊坊、天津；固安僅在城市化方向附近u固安沒有在北京城市空間新格局的兩帶上 大北京規劃對固安的影響分析大北京規劃對固安的影響分析固安廊坊天津31本報告是嚴格保密的。 大廊坊規劃大廊坊規劃u大廊坊的規劃范圍為三大主團，即固安、廊坊與永清。u固安目前的發展起點是規劃中的三大主團最低的；u廊坊的部分產業可以放在固安發展資料來源：訪談 32本報告是嚴格保密的。固安縣規劃固安縣規劃u固安新城規劃基于老城區，發展的核心主團為汽車工業園、紡織工業園區及新城核心區u新城規劃核心區作為未來的城市中心區，土地價值最高老城區規劃核心區紡織工業園工業園區33本報告是嚴格保密的

19、。三大規劃對本區域土地價值判斷方法三大規劃對本區域土地價值判斷方法u分別判斷北京、廊坊及固安三大規劃對本區域的土地價值影響u根據三大規劃對區域土地價值的影響權重，累計各個網格的土地價值12345678910111213141516171819202122232425 2627282930規劃核心區老城區紡織工業園工業園區來自 廊坊的影響力固安發展方向來自北京的影響力34本報告是嚴格保密的。由以上分析，規劃因素對土地價值的評由以上分析，規劃因素對土地價值的評分如下圖所示分如下圖所示注釋注釋很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分35本報告是嚴格保密的。 宗地現

20、狀及內部資源分析宗地現狀及內部資源分析u本項目地貌特征為永定河沖積平原，整個地塊地勢平坦，自西北向東南有微小的緩坡u地塊內除道路及少量的已建設用地外，其余基本上是村莊和大片農業用地78、地塊內道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九鐵路2、106國道1、自然村莊36本報告是嚴格保密的。地塊現狀（地塊現狀（1 1）u自然村莊：地塊內分布著大大小小幾十個村莊，均為排列整齊的一層帶院落民宅，村莊規模都不大，若無法保留拆遷難度不大u國道：106國道從北至南橫穿地塊，即是國道，又是固安老城和本項目的主干道37本報告是嚴格保密的。地塊現狀（地塊現狀（1 1）u已建房屋：地塊內有少量已建成房屋。主

21、要有北京經濟管理干部學院、老工業區遺留的廠房、固安縣水泥廠、亞新科汽車零部件工業區u固安縣水泥廠：私營企業，為固安縣支柱企業之一，污染嚴重，搬遷難度較大北京經濟管理干部學院老工業區廠房固安水泥廠亞新科工業區廠房38本報告是嚴格保密的。目前地塊權屬情況（目前地塊權屬情況（2 2）u已建設區土地使用權屬建設單位u部分土地已征為國有u其余全部為農村集體土地建設單位用地國有土地集體土地39本報告是嚴格保密的。由以上分析，土地內部資源評分如下圖由以上分析，土地內部資源評分如下圖所示所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分40本報告是嚴格保密的。基于以上分析，世聯對按照劃分的宗地，基于以上分析，世

22、聯對按照劃分的宗地，參照影響因素的不同權重進行分析參照影響因素的不同權重進行分析q根據特爾菲法確定的權重，進行土地現狀分析；q按照權重值的變化，進行兩次彈性分析；q按照特爾菲法現狀分析及彈性分析的結果，分別繪制三張取地紅線圖q根據繪制出的紅線圖，確定核心價值區與取地范圍分析方法分析方法41本報告是嚴格保密的。特爾菲法現狀分析特爾菲法現狀分析(1)(1)注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分42本報告是嚴格保密的。特爾菲法現狀分析特爾菲法現狀分析(2)(2)注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分43本報告是嚴格保密的。根據土地價值判斷（取整分數），世聯根據土地價值判斷（取整分數），世

23、聯繪出價值最大區域的紅線圖繪出價值最大區域的紅線圖u根據評分標準，世聯確定取整分數在15以上的地塊構成的區域價值最大u紅線所圍合成的區域為土地價值最大的區域44本報告是嚴格保密的。為了保證取地研究范圍的準確度，可將取地為了保證取地研究范圍的準確度，可將取地范圍下限值調至土地價值評分數為范圍下限值調至土地價值評分數為12.512.5，即，即取整數取整數1313以上以上u取地范圍東起東相村、柏村，西至東禮村、楊家莊，北起西玉，南至擾耳營，呂家營；取地范圍如紅線所圍合的區域45本報告是嚴格保密的。根據現狀描述圖的比例尺，世聯計算出根據現狀描述圖的比例尺，世聯計算出每塊宗地的面積每塊宗地的面積u淡蘭色

24、表示獲取的宗地規模，灰色表示價值較低的宗地u標色為淡蘭色的宗地面積和為22.37平方公里u根據現實運做，取地規模為20.8022.80平方公里u本項目的研究對象的規模即為淡蘭色標志的地塊所構成的區域46本報告是嚴格保密的。彈性分析一（彈性分析一（1 1）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分47本報告是嚴格保密的。彈性分析一（彈性分析一（2 2）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分48本報告是嚴格保密的。根據土地價值判斷（取整分數），世聯根據土地價值判斷（取整分數），世聯繪出價值最大區域的紅線圖繪出價值最大區域的紅線圖u根據評分標準，世聯確定取整分數在15以上的地塊構成的區域價值

25、最大u紅線所圍合成的區域為土地價值最大的區域49本報告是嚴格保密的。為了保證取地研究范圍的準確度，可將取地為了保證取地研究范圍的準確度，可將取地范圍下限值調至土地價值評分數為范圍下限值調至土地價值評分數為12.512.5，即，即取整數取整數1313以上以上u取地范圍西起西玉、柏村，東至紀莊u取地范圍如紅線所圍合的區域50本報告是嚴格保密的。根據現狀描述圖的比例尺，世聯計算出根據現狀描述圖的比例尺，世聯計算出每塊宗地的面積每塊宗地的面積u淡蘭色表示獲取的宗地規模，灰色表示價值較低的宗地u標色為淡蘭色的宗地面積和為26.34平方公里u根據現實運做，取地規模為24.3426.34平方公里u本項目的研

26、究對象的規模即為淡蘭色標志的地塊所構成的區域51本報告是嚴格保密的。彈性分析二（彈性分析二（1 1）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分52本報告是嚴格保密的。彈性分析二（彈性分析二（2 2）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分53本報告是嚴格保密的。根據土地價值判斷（取整分數），世聯根據土地價值判斷（取整分數），世聯繪出價值最大區域的紅線圖繪出價值最大區域的紅線圖u根據評分標準，世聯確定取整分數在15以上的地塊構成的區域價值最大u紅線所圍合成的區域為土地價值最大的區域54本報告是嚴格保密的。為了保證取地研究范圍的準確度，可將取地為了保證取地研究范圍的準確度，可將取地范圍下限值

27、調至土地價值評分數為范圍下限值調至土地價值評分數為12.512.5，即，即取整數取整數1313以上以上55本報告是嚴格保密的。通過比較特爾菲法現狀分析及彈性分析通過比較特爾菲法現狀分析及彈性分析結果，世聯得出區域價值核心區結果，世聯得出區域價值核心區彈彈性性分分析析一一彈彈性性分分析析二二在特菲爾法基礎上做的兩次彈性分析，即對特爾菲法分析結果再做兩次驗證，確定在任何可能情況下的本區域絕對核心價值區。世聯依此取三次分析結果的交集。特特爾爾菲菲法法分分析析56本報告是嚴格保密的。區域核心價值區區域核心價值區u 區域土地核心價值區為紅線圍合成的區域；u 核心價值區的面積大約為8.349.34平方公里

28、。57本報告是嚴格保密的。世聯建議取地范圍世聯建議取地范圍彈彈性性分分析析二二彈彈性性分分析析一一特特爾爾菲菲法法分分析析在特菲爾法基礎上做的兩次彈性分析，即對特爾菲法分析結果再做兩次驗證，確定在任何可能情況下，本區域的取地范圍。世聯依此取三次分析結果的交集。58本報告是嚴格保密的。世聯建議取地范圍世聯建議取地范圍u取地范圍東起東相村、柏村，西至東禮村、楊家莊，北起西玉，南至擾耳營，呂家營；取地范圍如紅線所圍合的區域u取地規模為20.7222.72平方公里59本報告是嚴格保密的。取地次序原則建議取地次序原則建議u 根據城市由成熟區向陌生區域發展一般自然發展規律，考慮到本項目的低水平基礎與投資風

29、險控制，取地方向應與城市自然發展方向一致u 同時處在大北京及大廊坊規劃格局里，本區域最先受城市化影響的區域為北部，取地方向可以考慮按照城市化影響方向，由北向南進行取地u 在條件發生沖突的情況下，優先取得土地價值最大的地塊60本報告是嚴格保密的。方案一：根據取地次序原則建議，世聯確定在集方案一：根據取地次序原則建議，世聯確定在集團有實力一次性大規模拿地條件下本區域的取地團有實力一次性大規模拿地條件下本區域的取地次序次序u 根據取地次序原則，本區域的取地次序如圖編號所示；u 實際取地次序操作應具有一定靈活度。123461本報告是嚴格保密的。方案二：根據取地次序原則建議，世聯確定方案二：根據取地次序

30、原則建議，世聯確定在集團計劃分批次以較小規模拿地情況下的在集團計劃分批次以較小規模拿地情況下的取地次序取地次序u 根據取地次序原則，本區域的取地次序如圖編號所示u 實際取地次序操作應具有一定靈活度123456762本報告是嚴格保密的。第二部分：項目整體定位與發展戰略第二部分：項目整體定位與發展戰略63本報告是嚴格保密的。一、項目界定、提出問題一、項目界定、提出問題64本報告是嚴格保密的。行政上隸屬廊坊、區位上居京南門戶行政上隸屬廊坊、區位上居京南門戶u項目所在地固安縣行政隸屬于位于京津之間的廊坊市u但從地理位置和區域經濟發展的角度來看，項目所在地固安無疑已是“大北京地區”區域經濟發展和城鎮體系

31、架構的重要組成部分65本報告是嚴格保密的。新規劃的新規劃的“大北京大北京”核心地帶核心地帶u“大北京地區” 是指由京津唐和京津保兩個三角板塊地區構成u以北京、天津“雙核”為主軸，以京津唐、京津保兩個三角地區為兩翼u本項目所在的固安正好處在“大北京”的核心地帶固安固安66本報告是嚴格保密的。大廊坊戰略中的重要組團和新的增長極大廊坊戰略中的重要組團和新的增長極50公里公里45公里公里110公里公里u項目所在地固安縣距北京市中心區50公里，距天津110公里，距廊坊市45公里，距保定120公里，交通便捷；u固安縣、永清縣與廊坊市共同構建“大廊坊”戰略，成為廊坊市重要的城市組團和新的增長極；120公里公

32、里大廊坊大廊坊40公里公里67本報告是嚴格保密的。依托的行政區劃，經濟落后，工業基礎薄弱依托的行政區劃，經濟落后，工業基礎薄弱u項目所在的固安是傳統的農業縣，工業基礎薄弱，三產結構中農業所占比重很大，產業結構近年來沒有發生顯著改善；u城市經濟落后，2002年全縣GDP僅為34.7億元，廊坊市轄區內的其他周邊縣市經濟基礎均要好于固安。資料來源：2002年廊坊經濟統計年鑒資料來源：歷年固安縣國民經濟統計資料68本報告是嚴格保密的。產業主導，促建新城建設產業主導，促建新城建設u以固安工業園區的產業發展為主導，以工業化帶動城市化，促進固安新城的建設；u依據羅蘭貝格研究核心產業定位為汽車一般零部件制造、

33、化學建材、環保產品制造、食品加工、家居、服裝制造和特色農業。u現已招商入園項目包括亞新科鑄造項目等。 u本項目地塊即位于固安工業園區內。69本報告是嚴格保密的。路網發達、交通便捷，必經之路但未成為驛路網發達、交通便捷，必經之路但未成為驛站站u項目地塊所處區域內的“兩橫三縱”路網體系使得本項目對外交通聯系便捷兩橫： 廊涿公路 廊涿高速（規劃）三縱： 106國道 京九鐵路 京開高速（規劃）u規劃（論證）中的北京新七環路和首都第二機場將會加快本地區與外界的聯系，促進區域經濟發展圖例：規劃路已建公路鐵路地塊邊界廊涿公路106國道京九鐵路京開高速廊涿高速北京北京廊坊廊坊涿州涿州霸州霸州北京新七環首都新機

34、場（論證中） 固安 老縣城火車站永定河70本報告是嚴格保密的。地勢平整、干枯的永定河邊，無特殊景觀資地勢平整、干枯的永定河邊，無特殊景觀資源源u本次研究地塊的范圍如圖所示，總規模約20平方公里。u本項目地貌特征為永定河沖積平原，整個地塊地勢平坦，自西北向東南有微小的緩坡。u地塊內市政配套設施不完善，除道路及少量的已建設用地外，其余基本上是村莊和大片農業用地。u永定河河道文化景觀帶將會形成項目最大的景觀資源，同時地塊內還具有地熱資源和優質深礦泉水資源。項目地塊永定河71本報告是嚴格保密的。二級項目屬性的界定，可以幫助我們明確研二級項目屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法究方向和方法u區位屬

35、性是將一個項目放在城市中看，因此區位屬性的界定告訴我們從哪些方面尋找項目發展機會u通過項目屬性的界定尋找項目發展最需要關注的項目本體特點及如何利用好項目獨特的資源n區位屬性p兩大核心城市邊緣p行政隸屬經濟欠發達地區p落后的縣城“新城區”p區位上屬于“大北京經濟圈”的核心位置n項目屬性p省級工業園區p開發主體具有政府及開發商雙重角色72本報告是嚴格保密的。項目屬性界定的詮釋項目屬性界定的詮釋屬性屬性詮釋詮釋區位屬性區位屬性q兩大核心城市邊緣q北京全國政治中心q天津直轄市q行政隸屬經濟欠發達地區q河北省q落后的縣城新城區q固安新城項目屬性項目屬性q省級工業園區q廊坊工業開發區固安園區q開發主體具有

36、政府與開發商雙重角色q華夏地產q固安工業園管委會73本報告是嚴格保密的。項目界定結論：項目界定結論：位于大城市地區發展格局下的區域中心、同時又處在位于大城市地區發展格局下的區域中心、同時又處在大都市邊緣地帶，地區經濟相對落后、規劃以產業發大都市邊緣地帶，地區經濟相對落后、規劃以產業發展為主導促進新城建設的大規模工業園區開發項目。展為主導促進新城建設的大規模工業園區開發項目。74本報告是嚴格保密的。項目界定后給我們帶來什么樣的啟示？項目界定后給我們帶來什么樣的啟示？邊緣化還是中心化？邊緣化還是中心化？城市形態的改變？城市形態的改變？城市功能的轉移？城市功能的轉移？地區價值的趨同？地區價值的趨同？

37、區域功能的同構？區域功能的同構？“”大北京經濟圈對本項目的意義何在？大北京經濟圈對本項目的意義何在？75本報告是嚴格保密的。固安發展將成為固安發展將成為英國倫敦英國倫敦WelwynWelwyn1英國利物浦英國利物浦Runcorn CityRuncorn City2廣東的東莞廣東的東莞3江蘇的昆山江蘇的昆山5英國利物浦英國利物浦PortSunlightPortSunlight476本報告是嚴格保密的。通過對項目的分析，我們發現通過對項目的分析，我們發現77本報告是嚴格保密的。本項目具備了諸多固有（顯現）優勢和本項目具備了諸多固有（顯現）優勢和未來（潛在）機遇未來（潛在）機遇有利區位有利區位政府支

38、持政府支持發展空間大發展空間大低地價低地價交通便捷交通便捷廉價勞動力廉價勞動力首都第二機場南水北調工程新七環路北京城市功能疏散大廊坊戰略大北京區域經濟圈78本報告是嚴格保密的。反思：項目所在區域既早已具備諸多固有優勢，為什么至今反思：項目所在區域既早已具備諸多固有優勢，為什么至今發展卻仍然如此緩慢而遠遠落后于周邊地區呢？發展卻仍然如此緩慢而遠遠落后于周邊地區呢？處于大北京區域發展格局的中心優勢優勢實質被大城市邊緣化劣勢劣勢現實現實與北京關聯度低，心理距離大于實際距離；而廊坊市給予的重視度又不夠位于北京大都市邊緣地帶行政區劃卻屬于廊坊低地價、廉價勞動力、發展空間大地區經濟落后、工業基礎薄弱、生活

39、配套饋乏、城市形象差招商難度大、開發難度大新機場建設、南水北調等重大設施建設人為因素：固有劣勢對現實沒有產生任何實際效應項目的不確定性導致戰略制定難度大結果：姥姥不疼、舅舅不愛！結果：姥姥不疼、舅舅不愛！思想守舊、安于現狀、地區封閉區域內路網發達、交通便捷區域內城市間資源競爭激烈有限的資源被周邊縣市所掠奪79本報告是嚴格保密的。所以如果要實現項目目標，加快區域經濟發展，所以如果要實現項目目標，加快區域經濟發展，我們必須回答的最關鍵問題就是：我們必須回答的最關鍵問題就是：在大北京區域發展的格局下，固安應通過在大北京區域發展的格局下，固安應通過怎樣的自我定位來主動迎接北京城市的新怎樣的自我定位來主

40、動迎接北京城市的新發展發展？80本報告是嚴格保密的。在此我們運用了國際咨詢業在此我們運用了國際咨詢業MECEMECE分析法，對項目關鍵問題進行了分析法，對項目關鍵問題進行了層級剖析，整個報告即是圍繞著這些問題的解決來展開研究的。層級剖析，整個報告即是圍繞著這些問題的解決來展開研究的。固固安安的的自自我我定定位位1、大北京的規劃是否對本區域發展已有明確定義？2、作為大北京城市功能疏散區，本項目的市場競爭優勢？3、基于戰略定位基礎上本區域的發展策略和指標體系？北京政府公布的官方信息學術界相關的研究成果是否已有既成事實形成對本區域的明確定義大北京城市功能向南部疏散的發展戰略是怎樣的？周邊區域競爭對手

41、的對標分析應采取怎樣的措施進一步提升土地價值？應確定怎樣的功能布局來實現項目定位和土地價值最大化？預估項目定位后的土地價值宏觀層面：區域發展戰略宏觀層面：區域發展戰略中觀層面：區域戰略定位中觀層面：區域戰略定位微觀層面：區域發展策略微觀層面：區域發展策略81本報告是嚴格保密的。二、項目戰略定位研究二、項目戰略定位研究82本報告是嚴格保密的。首先我們來研究問題首先我們來研究問題1 1：大北京的規劃是否對本：大北京的規劃是否對本區域的發展已有明確定義？區域的發展已有明確定義？固固安安的的自自我我定定位位1、大北京的規劃是否對本區域發展已有明確定義？2、作為大北京城市功能疏散區，本項目的市場競爭優勢

42、？3、基于戰略定位基礎上本區域的發展策略和指標體系？北京政府公布的官方信息學術界相關的研究成果是否已有既成事實形成對本區域的明確定義大北京城市功能向南部疏散的發展戰略是怎樣的？周邊區域競爭對手的對標分析預估項目定位后的土地價值應采取怎樣的措施進一步提升土地價值？應確定怎樣的功能布局來實現項目定位和土地價值最大化？宏觀層面：區域發展戰略宏觀層面：區域發展戰略83本報告是嚴格保密的。在北京對周邊地區在北京對周邊地區“排位排位”中中,我我們是如何被定義的們是如何被定義的?84本報告是嚴格保密的。在政府公布的北京規劃戰略中未對項目所處的區在政府公布的北京規劃戰略中未對項目所處的區域固安作明確定位，北京

43、規劃修編也尚在研究過域固安作明確定位，北京規劃修編也尚在研究過程中程中u北京城市空間戰略北京城市空間戰略研究研究的核心內容為：完善“兩軸”、發展 “兩帶”、建設“多中心”,疏解中心大團，重構“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局u根據報告研究成果，北京城市發展重心將向東南發展，在亦莊、永樂等地建成區域產業基地，在京津之間形成城市空間走廊。固固安安在官方正式的文件中在官方正式的文件中, ,固安未被提及固安未被提及85本報告是嚴格保密的。固安既不在北京市未來重點發展的固安既不在北京市未來重點發展的 “ “東部發展帶東部發展帶” ” 上，也沒有在北京城市發展的主方向上上，也沒有在北京城市發展的主方向

44、上u兩軸：北京傳統中軸線和長安街沿線；u東部發展帶 ，北起懷柔、密云，重點發展順義、通州、亦莊；u西部生態帶與西部山區生態屏障相聯系，包括延慶、昌平、沙河、門城、良鄉、黃村。u多中心：市區范圍內建設、奧運公園、中關村等多個綜合服務區 資料來源：北京城市空間戰略研究固安固安86本報告是嚴格保密的。官方的官方的“排位排位”中中,我們沒有被定我們沒有被定義義,那么那么,民間的民間的“說法說法”又為我又為我們帶來什么們帶來什么?87本報告是嚴格保密的。由吳良鏞院士主持編寫的京津冀城鄉空間發展由吳良鏞院士主持編寫的京津冀城鄉空間發展規劃研究報告規劃研究報告 中提出了京津冀一體化發展格局中提出了京津冀一體

45、化發展格局u京津冀城鄉空間發展規劃研究報告提出了京津冀一體化發展格局下的三軸概念。u“三軸”重點發展走廊，“葡萄串”型城鎮布局沿京石、京沈和京津塘高速公路，形成京、津、唐、保大都市帶；u燕山山前軸線（向東）：通州、燕郊、三河、薊縣、唐山、豐潤、北戴河、秦皇島等；u出海軸線（向東南）：亦莊、廊坊、楊村、天津、塘沽；u太行山山前軸線（向西南）：良鄉、涿州、高碑店、保定、石家莊。資料來源：京津冀城鄉空間發展規劃研究報告88本報告是嚴格保密的。固安不在京津冀一體化發展格局下重點發展的三固安不在京津冀一體化發展格局下重點發展的三軸線上，也沒有對其明確定位軸線上，也沒有對其明確定位u京津冀城鄉空間發展規劃

46、研究報告認為，北京作為核心城市應做到“有機疏散”與區域范圍的“重新集中”相結合，實施雙核心或多中心都市圈戰略，對核心城市無序的過度集中進行“有機疏散”，緩解空間壓力。u三條軸線的發展將緩解北京舊城和密集建成區的壓力，帶動區域發展。u京津冀一體化進程，正由學術界的呼聲轉向政府決策部門的落實。北京的新一輪規劃必然和津冀兩地產生更為緊密的關系。固安固安資料來源：京津冀城鄉空間發展規劃研究報告89本報告是嚴格保密的。民間的民間的“說法說法”我們被排斥我們被排斥,那么那么我們與北京的我們與北京的“既定事實既定事實”又如又如何何?90本報告是嚴格保密的。除了地理位置關系外，固安沒有任何既成事實形除了地理位

47、置關系外，固安沒有任何既成事實形成對本區域在大北京格局下的明確定位和關聯度成對本區域在大北京格局下的明確定位和關聯度居住居住訪談訪談投資投資固安園區招商項目中現只有一家北京公司即北京山水之間家具有限公司將會投資興建山水之間家具生產基地。該項目現階段尚未動工。石化公寓共105套，已售出87套，其中北京人（均為大興榆垡的）在此置業的有4戶，只占總戶數的4。方城佳苑定位為“固安的高尚白領社區”，絕大部分購買者均為固安本地高收入階層，北京人相當少（固安有親戚關系）。北京人對固安的心理距離超過了實際距離。（政府官員）固安以農業為基礎，工業發展緩慢，較為封閉，與周邊城市關聯度弱。（專家）永定河是北京的母親

48、河，但現在已經干涸，很多地方嚴重沙化。（北京市民）91本報告是嚴格保密的。區域發展戰略區域發展戰略戰略一: 我們必須要轉變觀念、抓住機遇 ，從被動等待“排位”到主動要求“占位”，迎接大北京城市的新發展。戰略二: 重拾固有的優勢,實現由“邊緣化”向“中心化”的發展。戰略三: 改變參照系,突破行政區屬的制約，融入首都經濟圈。核心戰略核心戰略：用用“固安固安”的基準地價體系拿地，用的基準地價體系拿地，用“北北京京”的基準地價體系賣地。的基準地價體系賣地。92本報告是嚴格保密的。在這樣的戰略指導下，本在這樣的戰略指導下，本項目將發展成為一個什么項目將發展成為一個什么樣的區域？樣的區域？93本報告是嚴格

49、保密的。依據大北京的城市功能疏散，我們要通過對周邊競依據大北京的城市功能疏散，我們要通過對周邊競爭區域的對標分析，并結合項目的自身條件來制定爭區域的對標分析，并結合項目的自身條件來制定項目的戰略定位項目的戰略定位固固安安的的自自我我定定位位1、大北京的規劃是否對本區域發展已有明確定義？2、作為大北京城市功能疏散區，本項目的市場競爭優勢？3、基于戰略定位基礎上本區域的發展策略和指標體系？北京政府公布的官方信息學術界相關的研究成果是否已有既成事實形成對本區域的明確定義大北京城市功能向南部疏散的發展戰略是怎樣的？周邊區域競爭對手的對標分析預估項目定位后的土地價值應采取怎樣的措施進一步提升土地價值？應

50、確定怎樣的功能布局來實現項目定位和土地價值最大化？中觀層面：區域戰略定位中觀層面：區域戰略定位94本報告是嚴格保密的。大北京城市規劃修編的核心內容就是要疏解大北京城市規劃修編的核心內容就是要疏解中心大團，重構城市空間新格局中心大團，重構城市空間新格局u重要舉措之一就是發展新城，鼓勵和引導中心區的產業、人口和其他城市職能向新城、新的產業帶轉移。u突出東南向的城市發展軸，突出亦莊作為產業帶與城市軸結點的重要性。結合產業功能重點發展順義、通州、黃村、良鄉、昌平新城，遠期適時發展永樂店新城。 資料來源：北京城市空間戰略研究95本報告是嚴格保密的。分析北京城市功能向南部疏散的空間發展戰分析北京城市功能向

51、南部疏散的空間發展戰略，有助于找到我們的發展機遇（略，有助于找到我們的發展機遇（1 1）u東南方向東南方向：亦莊新城區域作為北京重要的產業帶與城市軸結點，應重點發展區域產業、區域物流 、專業服務和高新技術產業；u正南偏西向正南偏西向：良鄉新城區域隨著六環路線位調整，可適當向南擴展，其主要城市功能應發展為教育、物流基地。固安固安資料來源：北京城市空間戰略研究96本報告是嚴格保密的。分析北京城市功能向南部疏散的空間發展戰分析北京城市功能向南部疏散的空間發展戰略，有助于找到我們的發展機遇（略，有助于找到我們的發展機遇（2 2）u正南方向正南方向：黃村新城區域沿京開公路向南發展，輻射固安，應避免向西和

52、向東拓展，保留永定河和團河行宮風景區的生態廊道。其主要城市功能應發展為現代制造業和生態農業。 固安固安資料來源：北京城市空間戰略研究97本報告是嚴格保密的。在大北京發展格局下機遇與挑戰是并存的，在大北京發展格局下機遇與挑戰是并存的，我們必須進行周邊區域市場的競爭分析我們必須進行周邊區域市場的競爭分析u競爭對手：1.廊坊經濟技術開發區2.北京大興工業開發區3.燕郊經濟技術開發區4.霸州經濟技術開發區5.涿州開發區6.香河家具城u項目周邊的競爭對手絕大部分均處于大北京城市發展格局的一級輻射圈內（輻射半徑90公里）90公里公里25公里公里50公里公里60公里公里40公里公里燕郊開發區燕郊開發區北京北

53、京涿州開發區涿州開發區香河家具城香河家具城廊坊開發區廊坊開發區76公里公里霸州開發區霸州開發區15公里公里固安工業區固安工業區大興工業區大興工業區60公里公里98本報告是嚴格保密的。競爭對手指標對照分析表（競爭對手指標對照分析表（1 1）開發區開發區級別級別規模規模地價（萬元地價（萬元/ /畝）畝）交通狀況交通狀況廊坊經濟開發區省級開發區38 KM21016距北京40公里、天津60公里、首都機場60公里、毗鄰京津塘高速大興工業開發區北京市級開發區10 KM292年幾萬元，10年后達到30萬元左右京開高速、104國道、京津塘高速、北京南5環、南6環、京滬、京九鐵路燕郊經濟開發區省級開發區規劃45

54、、建成30KM21218距天安門30公里、距機場25公里、與通州一河之隔霸州經濟開發區省級開發區8.6KM238地處京、津、保金三角的中心地位，北距首都90公里，東臨天津76公里，距保定65公里涿州開發區省級開發區12.28KM2距北京60公里、毗鄰京石高速香河家具城國家級、北方最大的家具城展廳面積達50萬平米510距北京50公里、天津70公里、首都機場50公里、毗鄰京沈高速99本報告是嚴格保密的。競爭對手指標對照分析表（競爭對手指標對照分析表（2 2）開發區開發區基礎設施基礎設施配套設施建設配套設施建設人口人口勞動力勞動力廊坊經濟開發區九通一平大學城、會展中心、賓館、商業、公寓、別墅、學校、

55、醫院10萬人普工700元/月技工1000元/月大興工業開發區八通一平寫字樓、住宅、與大興生活配套區一路之隔1000元左右/月燕郊經濟開發區九通一平已發展為成熟城鎮，生活、居住、商業、娛樂一應俱全十幾萬霸州經濟開發區六通一平與霸州市相連，生活配套齊全400元左右/月涿州開發區七通一平與涿州市區接壤 配套較完善區內現有人口3萬人400元左右/月香河家具城七通一平生活配套較差600元左右/月100本報告是嚴格保密的。競爭對手指標對照分析表（競爭對手指標對照分析表（3 3）開發區開發區經濟總量經濟總量主導產業主導產業核心企業核心企業廊坊經濟開發區2002年工業總產值48億元教育、機械制造、電子產業、食

56、品產業、新材料、輕工紡織 山特維克（瑞典）、天龍制鋸（日韓）、華升富士達（中日）、美聯制動（中美）、日質機械（日）大興工業開發區生物醫藥、電子軟件、新材料騰氏制衣、康潔廚具、威克多制衣、三元基因、多元電器、圣瑞制衣燕郊經濟開發區預計2005年GDP達到25億元電子信息、生物醫藥、新型材料、綠色食品以及旅游休閑五大主導產業吉通通信新網控中心、世維通光電通訊項目、凱邦光纖、漢王制造、神威藥業、森隆藥業、杰希制藥等霸州經濟開發區生物醫藥、電子化工、保健食品、汽車配件等項目為主的產業格局國泰箱包制造有限公司、霸州頂石汽車配件有限公司、霸州宇斯電子有限公司涿州開發區累計實現國內生產總值21.6億元新型材

57、料、生物工程與醫藥及精細化工、高效農業、旅游休閑產業、京都、京南高爾夫俱樂部、精美紙塑制品公司、新華門窗幕墻、新發高科技醫療器械公司等香河家具城年成交額達15億元成品家具及相關材料綜合批發產業 金鑰匙國際匯展中心、鑫億隆家具城、廣東家具批發市場、京達家具城、順隆國際家私城、深藍家具城 101本報告是嚴格保密的。競爭對手指標對照分析表（競爭對手指標對照分析表（4 4）開發區開發區優惠政策優惠政策房地產價格房地產價格廊坊經濟開發區地價優惠、稅收優惠、一站式服務均享受國家級開發區特殊優惠政策住宅2000元/m2、別墅4100元/ m2大興工業開發區稅收享受沿海開放城市政策、工作居住證、應屆生、研究生

58、可申請辦理常住戶口住宅3000元/ m2 、寫字樓租金50元 / m2 .月燕郊經濟開發區稅收、全程一站式服務、特殊事項一事一議、特事特辦19002100元/ m2 霸州經濟開發區投資1000萬元以上的項目土地出讓價格按規定價格的80%計收。對總投資5000萬元以上的高科技項目，按項目用地規模，以0地價提供土地使用權50年，需辦理土地使用證的，按4.5萬元/畝提供土地使用權50年。急事急辦、特事特辦15001800元/ m2 涿州開發區投資1000萬元以上且投資密度達到每畝50萬元以上的生產性項目，除上繳國家、省、市費用和土地補償費外,其它費用免征；財政支持與獎勵制度。9001500元/ m2

59、香河家具城投資1000萬元以下:除上繳國家、省、市費用和土地補償費外，其它費用減按30%收取；投資10003000萬:除上繳國家、省、市費用和土地補償費外,其它費用免征；3000萬元以上:以項目定政策，一事一議。財政獎勵制度。102本報告是嚴格保密的。競爭對手的核心競爭力競爭對手的核心競爭力開發區開發區核心競爭力核心競爭力廊坊經濟開發區人才優勢：人才優勢：依托京津、園區內亞洲規模最大的東方大學城；與國際接軌的服務：與國際接軌的服務：強化“經營開發區”理念，優化軟環境建設。大興工業開發區區位優勢：區位優勢：距離北京最近，盡享北京的信息、資金和人才資源燕郊經濟開發區成本優勢：成本優勢：區位優勢僅次

60、于大興，而綜合投資成本卻比北京低30%；霸州經濟開發區區位優勢：區位優勢：依托京津，尤其是天津的人才資源和產業（如電子）經濟輻射帶來的重要影響涿州開發區區位優勢：區位優勢：充分利用與北京在經濟要素上的較大“勢差”積極承接北京產業擴散，吸納來自北京的高科技、高效益、高附加值及無污染的工業項目；旅游優勢：旅游優勢：依托涿州京都旅游度假區和京都、京南、東京都三個高爾夫球場、涿州影視城及古典人文歷史景觀，已形成了涿州的旅游優勢。香河家具城產業定位：產業定位：國家級、北方最大的家具批發市場，位居全國第三，形成規模效應和產業聚集效應103本報告是嚴格保密的。固安的資源條件決定了本項目的核心競爭力固安的資源

61、條件決定了本項目的核心競爭力區位優勢區位優勢京南第一城，106國道進京驛站，僅距北京車程1小時左右，靠近北京等大北京強購買力區域；生態樂土生態樂土緊鄰永定河生態走廊，優質的地下水資源和地熱資源；農業資源農業資源素稱“京南糧倉”，農業基礎較好；后發優勢后發優勢北京周邊縣市中唯一一個擁有大面積未開發區域的農業縣，改造難度小，發展空間大。1小時小時經濟圈經濟圈2小時小時經濟圈經濟圈104本報告是嚴格保密的。基于項目所面臨的機遇與挑戰，運用大戰略基于項目所面臨的機遇與挑戰，運用大戰略矩陣可以判定出我們的戰略發展方向矩陣可以判定出我們的戰略發展方向u城市發展吻合度：城市發展吻合度： 項目的發展戰略與大

62、北京城市發展戰略的 吻合度。u競爭地位：競爭地位： 項目的發展戰略在周 邊區域市場中的競爭 地位。u由城市發展吻合度和競爭地位的高低組合構成四個備選象限。低高高競爭地位競爭地位城城市市發發展展吻吻合合度度低區域產業現代制造業區域物流高新技術 專業服務教育物流基地生態農業注：固安園區本質上是一個工業開發區，制造和加工環節應是工業開發區的主體。羅蘭貝格分析現代制造業現代制造業生態農業生態農業區域物流基地區域物流基地105本報告是嚴格保密的。通過對北京城市發展戰略和周邊競爭區域的對標分析，本項目可依據其通過對北京城市發展戰略和周邊競爭區域的對標分析，本項目可依據其自身優勢打造成大北京區域現代工業與生

63、態農業有機融合的園區開發典自身優勢打造成大北京區域現代工業與生態農業有機融合的園區開發典范范注：現代制造業的產業細分可依據羅蘭貝格的研究結果。v打造以現代制造業為主體的工業區，建立京南地區最大的現代制造和加工基地；v打造生態農業休閑體驗度假區，成為大北京地區的“第三生活空間”；v發揮固安進京驛站的城市功能，建立區域倉儲物流基地。區域戰略定位區域戰略定位106本報告是嚴格保密的。區域戰略定位為我們的發展提供了區域戰略定位為我們的發展提供了方向，那么我們的價值點在哪里？方向，那么我們的價值點在哪里？107本報告是嚴格保密的。項目本體具有三大價值定位資源項目本體具有三大價值定位資源區域資源歸納區域資

64、源歸納 資源資源 資源價值評價資源價值評價 大北京規劃大北京規劃 永定河永定河 區域戰略定位區域戰略定位123項目價值定位的方向與愿景項目價值定位的方向與愿景項目價值定位現實與愿景的唯一聯系紐帶項目價值定位現實與愿景的唯一聯系紐帶項目價值定位的基礎項目價值定位的基礎大北京規劃我們已經探討比較多，在此不再贅述，我們所大北京規劃我們已經探討比較多，在此不再贅述，我們所做的是如何通過做的是如何通過“紐帶紐帶”實現實現“基礎基礎”與與“愿景愿景”之間的之間的關聯。關聯。108本報告是嚴格保密的。永定河的紐帶作用文化、經營智慧永定河的紐帶作用文化、經營智慧重視永定河文化研究光明日報作者：李家杰一項國家自

65、然科學基金項目的研究表明：永定河文化是在永定河流域的地理環境中，北京人利用自然資源和人文資源，所創造的區域歷史和區域文化的統稱。永定河文化這個概念，涵蓋了永定河流域的自然和人文兩個方面。歷史地理學家由此認為，“永定河文化在北京城市發展史上具有哺育性母體文化般的重要地位”。專家認為，扶持永定河文化研究，北京市責無旁貸。迄今永定河文化研究比較零散，缺乏系統性。為此，首先要將永定河文化作為北京重點科研課題，并列入“北京城市總體規劃”編修內容，集中力量攻關，盡快拿出成果。同時，要將永定河文化作為“人文奧運”、“西部綠色生態屏障”的重頭戲，選好編劇、導演、演員，把這出戲盡快推上舞臺。而且，還要從財力上大

66、力扶持文物保護工作。109本報告是嚴格保密的。永定河永定河隱約中永不磨滅的情結隱約中永不磨滅的情結冬日的京郊是沉寂的，游客罕至，村里的人們也冬閑在家，天地間蒼茫而又寂寥。一直以來就喜歡北方冬天的這種氣氛，萬物在嚴寒中掙扎著、抗拒著，顯示出生命的力度。當蒼涼與古道融合，就更能震撼人的心靈。永定河峽谷有它深遠的來歷，山與水之間總有種無聲的力量感動著我，京城的古老歷史成就了這條峽谷，更給北京的郊區增添了厚重的內涵對于我們來說，這是一條經典的路線。大家格外鐘情于永定河峽谷，緣于它悠久的歷史，從前這里是一條重要的進京道路，曾經繁華一時的官道如今已經破敗了。110本報告是嚴格保密的。流淌的河水、流淌的文化

67、沒有邊界流淌的河水、流淌的文化沒有邊界每年到了夏天，我們都會來這里感受清涼，那時的峽谷是輕靈的，蘊涵著秀美的精髓。冬天的峽谷則顯示出它堅韌和偉岸的一面，作為路上唯一的過客，我們獨霸了它的蒼茫。111本報告是嚴格保密的。重拾古道文化，由經營智慧、回歸自然開重拾古道文化，由經營智慧、回歸自然開始始重重建建永永定定河河文文化化景景觀觀帶帶利利用用項項目目生生態態農農業業資資源源112固安固安？競爭區域競爭區域價值定位價值定位大興大興新興衛星城新興衛星城榆垡榆垡北京小城鎮北京小城鎮香河香河家具城家具城燕郊燕郊 京東第京東第一縣一縣廊坊廊坊大北京經濟圈腹地大北京經濟圈腹地亦莊亦莊 開發區開發區霸州霸州

68、京南第京南第一大站一大站永清永清 特色農特色農業業涿州涿州 京南生京南生態衛星城態衛星城固安固安大北京大北京第三地第三地區域的價值定位區域的價值定位所有的競爭區域或者價值定位層所有的競爭區域或者價值定位層面太低，或者沒有清晰價值定位面太低，或者沒有清晰價值定位現代文明與田園文化的融合之地正式工作與生活之余的第三空間113本報告是嚴格保密的。區域功能定位區域功能定位 這是一個具有國際化、現代化水準的這是一個具有國際化、現代化水準的集集加工制造業、倉儲物流和生態農業體驗、度加工制造業、倉儲物流和生態農業體驗、度假休閑及高尚居住于一體有機融合的新興工假休閑及高尚居住于一體有機融合的新興工業園區。業園

69、區。114本報告是嚴格保密的。三、項目發展策略研究三、項目發展策略研究115本報告是嚴格保密的。要實現項目的發展戰略與功能定位，我們必要實現項目的發展戰略與功能定位，我們必須要有微觀層面的策略支持須要有微觀層面的策略支持固固安安的的自自我我定定位位1、大北京的規劃是否對本區域發展已有明確定義？2、作為大北京城市功能疏散區，本項目的市場競爭優勢？3、基于戰略定位基礎上本區域的發展策略和指標體系？北京政府公布的官方信息學術界相關的研究成果是否已有既成事實形成對本區域的明確定義大北京城市功能向南部疏散的發展戰略是怎樣的？周邊區域競爭對手的對標分析預估項目定位后的土地價值應采取怎樣的措施進一步提升土地

70、價值？應確定怎樣的功能布局來實現項目定位和土地價值最大化？微觀層面：區域發展策略微觀層面：區域發展策略116本報告是嚴格保密的。為了實現項目功能定位，使得區域土地價值最大化，我為了實現項目功能定位，使得區域土地價值最大化，我們必須研究合理的區域功能布局和相應的功能指標體系們必須研究合理的區域功能布局和相應的功能指標體系案例借鑒案例借鑒117本報告是嚴格保密的。基于本項目界定，我們對國內外類似區域的開發進行了廣基于本項目界定，我們對國內外類似區域的開發進行了廣泛研究，并著重分析了其中五個案例以借鑒其成功經驗泛研究，并著重分析了其中五個案例以借鑒其成功經驗初步考慮案例Bournville，英國Ty

71、sonsCorner，美國RuncornCity，英國PortSunlight，英國Welwyn，英國PrinceWilliamCounty，美國Salem，美國Radford，美國Warrington，英國昆山開發區，昆山蘇州工業區，蘇州臨近主要大城市交通便捷擁有生態景觀資源（如河流等）區域開發的外部機遇來源于鄰近大城市的產業分散著名的工業技術園區著重分析了其中五個RuncornCity，朗科恩Welwyn，韋林PortSunlight，陽光城昆山開發區，昆山蘇州工業區，蘇州PortSunlightRuncornCityWelwyn昆山開發區蘇州工業園118本報告是嚴格保密的。案例案例1:

72、Runcorn City1: Runcorn City區位分析區位分析uRuncorn City位于由利物浦、利茲、謝菲爾德和曼徹斯特組成的英格蘭北部經濟圈內；uRuncorn City占地2935公頃，隸屬于利物浦，位于River Mersey河畔，距離利物浦市中心22公里；u1935年，利物浦城市功能及產業開始向周邊區域疏散， Runcorn City成功承擔了疏散出的部分功能。Location of Runcorn City利物浦利物浦曼徹斯特曼徹斯特Runcorn CityRuncorn City瓦林頓謝菲爾德謝菲爾德利茲利茲119本報告是嚴格保密的。Runcorn City Runc

73、orn City 的土地使用現狀（的土地使用現狀（1 1）u1、Riverside Business Park：核心工業區；u2、 Waterloo Road：小型的工業區；u3、West Bank Dock Estate 西岸碼頭工業區：老工業區基地 u4、Halebank Industrial Estate：配套房地產項目，屬于河北岸的工業配套居住區 u5、St Michaels & Ditton Industrial Estates ：現代化的工業配套房地產項目，是Runcorn City的核心居住區。現有開發區域120本報告是嚴格保密的。u6、Speke Approach：輕工業及倉儲

74、物流區u7、Expressway Industrial Estate Piscow Farm： 生態農業園u8、Astmoor Industrial Estate 南岸公寓u9 、Manor Park 曼陸莊園：高尚居住區u10、Runcorn Docks ：碼頭u11、Ashville Industrial Estate 工業區：居住區Runcorn City Runcorn City 的土地使用現狀（的土地使用現狀（2 2）現有開發區域121本報告是嚴格保密的。 商業零售中心核心居住區核心居住區核心工業區核心工業區老工業區老工業區輕工業區輕工業區配套居住區配套居住區倉儲物流區倉儲物流區發電

75、廠發電廠核心居住區核心居住區中心公園中心公園生態農業園公寓區公寓區高尚居住區總部辦公區總部辦公區商業辦公區商業辦公區Runcorn CityRuncorn City主要功能布局主要功能布局122本報告是嚴格保密的。案例案例1 1啟示：啟示：q 有污染、噪音大的核心工業區及其配套的基建設施布置于園區的外圍；q 無污染、噪音小的工業如輕工業、倉儲物流等，可安排在園區內鄰里居住區之間，縮短居民上下班的距離；q 倉儲物流用地應布置于交通便捷（快速干路、鐵路旁），預留發展空間大的地塊內；q 基于良好的農業基礎與天然的地塊資源優勢，考慮設置生態農業園，改善生態環境，提升區域價值；q 大型公共空間設施（如中

76、央綠地）應布置于核心居住區之間，改善居住環境并考慮最大的輻射面；q高尚居住區設置在景觀資源和居住環境最好的區域，并應與普通住宅區分開布置，避開干擾、增加身份感。 q商業零售中心則應考慮最大的服務半徑，通常設置于園區中心部位。123本報告是嚴格保密的。案例案例2 2：Welwyn Garden CityWelwyn Garden City區位分析區位分析uWelwyn花園城位于Colchester、Hertford及 St.Albans 這三個小城之間，距倫敦36公里；uWelwyn花園城位于Mimraml河畔。MimramMimram流域流域倫敦倫敦WelwynWelwyn花園城花園城124本

77、報告是嚴格保密的。Welwyn Garden CityWelwyn Garden City城市印象城市印象工業廠房外的景色便捷的交通宜人的居住環境休閑設施工業廠房Welwyn花園城規模較小，總占地面積970公頃，是田園化工業城鎮的杰出代表。125本報告是嚴格保密的。WelwynWelwyn花園城的功能規劃布局花園城的功能規劃布局uHarmer Green: 高尚住宅區uDigswell Park:休閑公園uHaldens：次居住區uTewin Bury:休閑農場uLight Industrial area：輕工業區upanshanger ：商業服務區uPeartree：核心居住區uHandsi

78、de:倉儲物流uWoodhall：配套商業服務區（汽車租務等）休閑公園休閑公園次居住區次居住區輕工業區輕工業區商業商業服務區服務區核心居住區核心居住區休閑農場休閑農場倉儲倉儲物流物流高尚居住區高尚居住區流域鐵路配套商業配套商業126本報告是嚴格保密的。案例案例2 2啟示：啟示：q無污染、噪音小的輕工業區，可安排在園區內鄰里居住區之間，縮短居民上下班的距離；p臨近交通干道旁（鐵路）主要設置工廠及倉儲物流區；p基于良好的農業基礎與天然的地塊資源優勢，可設置生態休閑農莊，提升區域價值；p區域的組團分區通過綠色空間分隔，彼此聯系又相互獨立。p高尚居住區應與普通住宅區、工業區分開布置，避開干擾、增加身份

79、感。 p商業服務區應考慮最大的服務半徑，通常設置于園區中心部位。127本報告是嚴格保密的。案例案例3 3： Port Sunlight Port Sunlight 陽光工業城陽光工業城區位分析區位分析uPort Sunlight陽光工業城位于Wirrall半島 ，距離英國北部城市Liverpool10英里。uThe Mersey 流域為來自西非種植園運送棕櫚油的輪船提供了安全的海港；u完善的鐵路網絡為最終的產品運輸提供了快捷渠道。River River MerseyMerseyPort SunlightPort SunlightLiverpoolLiverpool128本報告是嚴格保密的。陽光

80、工業城（陽光工業城（Port SunlightPort Sunlight）發展背景）發展背景u18世紀，Liverpool城市功能分散，產業疏散到城郊uWilliam Hesketh Lever的肥皂廠從Liverpool的工廠分流到Brombrough Pool uLever在William Hesketh Lever創建廠房及其相關配套，逐漸形成陽光工業城uPort Sunlight 現在成為聯合利華的總部基地William.H Lever高級別墅工廠公共建筑129本報告是嚴格保密的。Port SunlightPort Sunlight規劃功能布局規劃功能布局u陽光工業城位于River M

81、ersey 及鐵路之間；河流河流鐵路鐵路工工業業區區工工業業區區商業中心商業中心商業及商業及辦公區辦公區綠地公園綠地公園公共空間公共空間物物流流區區公共娛公共娛樂設施樂設施居住區居住區高尚居住區高尚居住區130本報告是嚴格保密的。案例案例3 3啟示：啟示：p工業區主要布置在城市外圍；p臨近交通干道旁（鐵路）主要設置工廠及倉儲物流區；p區域的組團分區通過大面積綠色公共空間彼此聯系而又相互獨立，改善了居住及辦公環境，提升了區域土地價值。p高尚居住區應與普通住宅區、工業區分開布置，避開干擾、增加身份感。 p商業中心則應考慮最大的服務半徑，通常設置于園區中心部位。131本報告是嚴格保密的。案例案例4

82、4：昆山經濟技術開發區：昆山經濟技術開發區區位分析區位分析u 昆山經濟技術開發區地處長江三角洲太湖平原，東鄰大上海，西接蘇州，是江蘇的“東大門”，浦東的“連接站”；u 昆山經濟技術開發區是國內非常成功的開發區。上海市上海市昆山經濟技術開發區江蘇蘇州市132本報告是嚴格保密的。昆山經濟技術開發區總體規劃昆山經濟技術開發區總體規劃u 鐵路將昆山經濟技術開發區分為南北兩個區；u 南北分區使開發區的規劃結構清晰明了，但是南北兩個工業區定位不一樣；u 南部工業區定位為進出口加工工業（有輕度污染），北部工業區定位為無污染的高新電子工業區。進出口加工工業區進出口加工工業區老城區老城區鐵路水域主居住區主居住區

83、物流物流居住區商業商業居住區居住區無污染無污染電子工業電子工業綠地綠地公園公園預留預留用地用地133本報告是嚴格保密的。案例案例4 4啟示：啟示：q 有一定噪音污染的工業區及其配套的基建設施應和無污染的工業區分開布置；q 無污染、噪音小的工業如電子工業、高新技術等，可安排在園區內鄰里居住區之間，縮短居民上下班的距離；q 物流用地應布置于交通便捷（如快速干道、鐵路旁），并預留一定的發展空間大；q 可以通過道路或者綠軸，將園區進行自然分區，使之規劃結構清晰明了；q 在老城區基礎上發展的工業園區，商業選址應考慮商業文脈的延續。一般情況下，商業應布置于離老城區不遠的位置，同時考慮商業對居住社區的最大服

84、務半徑；q 不同功能主團之間應該進行邊界設置（如綠地），使得功能分區明晰。134本報告是嚴格保密的。案例案例5 5：蘇州工業園：蘇州工業園區位分析區位分析u 蘇州工業園地處長江三角洲中心腹地，位于中國沿海經濟開放區與長江經濟發展帶的交匯處，距上海僅80公里u 蘇州便捷的交通網絡將工業園區與周邊城市緊密聯系在一起135本報告是嚴格保密的。蘇州工業園總體規劃蘇州工業園總體規劃文化設施文化設施工業區工業區工業科研區工業科研區商業區商業區居住區居住區工業科研區工業科研區軌道線路工業區工業區商業區商業區居住區居住區工業區工業區金雞湖金雞湖景觀帶景觀帶工業區工業區市政配套市政配套136本報告是嚴格保密的。

85、案例案例5 5啟示啟示q 工業區及其配套基建設施布置于園區的外圍；q 園區內鄰里居住區之間可安排無污染、噪音小的工業區，縮短居民上下班的距離；q 基于良好的地塊資源優勢，因地制宜改造金雞湖，改善生態環境，提升區域價值；q 大型公共空間設施（如金雞湖水域景觀）應布置于主要居住區之間，最大化利用資源優勢，改善居住環境；q 商業零售中心應考慮最大的服務半徑，設置于主要居民區附近；q 為方便居民日常生活，應在主要居住區內設置一些小型購物中心。137本報告是嚴格保密的。這些案例研究揭示，除準確為區域制定戰略定這些案例研究揭示，除準確為區域制定戰略定位外，要實現其定位目標在功能布局上有著共位外，要實現其定

86、位目標在功能布局上有著共通的成功要素：通的成功要素：q 有污染、噪音大的核心工業區及其配套的基建設施應布置于園區的外圍；q 無污染、噪音小的工業如輕工業、倉儲物流等，可安排在園區內鄰里居住區之間，縮短居民上下班的距離；q 倉儲物流用地應布置于交通便捷（快速干路、鐵路旁），預留發展空間大的地塊內；q 基于良好的農業基礎與天然的地塊資源優勢，考慮設置生態農業園（農莊），改善生態環境，提升區域價值；q可以通過道路或者綠軸，將園區進行自然分區，使之規劃結構清晰明了；q高尚居住區設置在景觀資源和居住環境最好的區域，并應與普通住宅區分開布置，避開干擾、增加身份感。 q商業選址應考慮商業文脈的延續。通常情況

87、下商業應布置于離老城區不遠的位置，同時考慮到商業對居住社區的最大服務半徑。138本報告是嚴格保密的。基于案例的成功因素，結合項目自身的資源條件基于案例的成功因素，結合項目自身的資源條件我們建議將本區域的功能布局規劃如下：我們建議將本區域的功能布局規劃如下：u依托紡織工業園建立服裝展示銷售中心；u商業零售中心依托老城區商業延續性，并考慮最大的服務半徑；u倉儲物流區臨近106國道及京九鐵路，并有較大的預留發展空間；u高尚居住區設于永定河畔，并緊鄰生態農業園和中央生態綠軸。生態農業生態農業度假區度假區高尚高尚居住區居住區紡織紡織工業園工業園普通普通居住區居住區普通普通居住區居住區商業零商業零售中心售

88、中心倉儲倉儲物流區物流區普通普通居住區居住區行政行政中心中心服裝展示服裝展示銷售中心銷售中心京九鐵路京九鐵路106國道國道永定河廊涿公路廊涿公路139本報告是嚴格保密的。基于以上的規劃功能布局，為了進一步提升地價，基于以上的規劃功能布局，為了進一步提升地價，重建區域價值體系，我們應采取怎樣的增值措施呢重建區域價值體系，我們應采取怎樣的增值措施呢？一、區域資源再造一、區域資源再造二、區域設施功能完善二、區域設施功能完善區域土地增值的兩大措施：區域土地增值的兩大措施：資料來源：世聯分析140本報告是嚴格保密的。 一、區域資源再造案例借鑒一、區域資源再造案例借鑒 Runcorn CityRuncor

89、n City商業零售中心核心居住區核心居住區核心工業區核心工業區倉儲物流區倉儲物流區核心居住區核心居住區中心公園中心公園配套居住區配套居住區141本報告是嚴格保密的。Runcorn CityRuncorn City的核心居住區地塊在不同資源條件下，房的核心居住區地塊在不同資源條件下，房價價差對比明顯價價差對比明顯p 臨綠地與不臨綠地相比，房價差額最大相差90 Pounds/ m2 ，說明綠地的影響價值較大；q同樣有綠地資源的情況下，綠地空間臨界面的大小也是影響地價的因素之一；q 中心綠地公園同時滿足三個居住區的使用，最大程度保證資源的均好性最大差額達到最大差額達到20%20%房價差額房價差額居

90、住區、西居住區、西向向居住區、南居住區、南向向綠色公園、綠色公園、東向東向綠色公園、綠色公園、北向北向綠色公園、綠色公園、東北向東北向資源條件資源條件538538500500550550460460480480房屋單價房屋單價(Pounds/ (Pounds/ m m2 2) )5 54 43 32 21 1核心居住核心居住區地塊編區地塊編號號數據來源：KnightFrankRealEstateConsultancyCo142本報告是嚴格保密的。案例啟示：案例啟示：q 通過資源再造能有效的提升土地價值；q 資源再造應保證地塊資源的均好性，使最大范圍內地塊產生增值效應；q 綠色生態空間的打造是提

91、升地價的有效手段，綠地空間臨界面的大小是影響地價的重要因素；q打造綠色空間一般對土地價值提升幅度最高可達到20，有時甚至可以達到一倍以上。世聯分析：在國內，綠色景觀帶對土地價值的提升為1015%。143本報告是嚴格保密的。結合本區域的資源條件，本區域的資源結合本區域的資源條件，本區域的資源再造方案再造方案q整合現有農林資源（果林、防護林等），打通貫穿區域南北的中央綠軸；q重建永定河綠色生態景觀帶，改善區域生態環境，并通過重塑永定河形象建立與北京的關聯度。144本報告是嚴格保密的。資源再造資源再造1 1：打造區域中央綠軸：打造區域中央綠軸u 中央綠軸均衡提升東西區域地價，組團分區通過綠色空間分隔

92、，彼此聯系又相互獨立。火沙路中央生態綠軸145本報告是嚴格保密的。中央景觀綠軸的演繹中央景觀綠軸的演繹u 整合現有農林資源，中央綠軸的中間仍保持原始生態農田，兩側種植蘋果樹、防護林等，制造綠色景觀軸。中央景觀綠軸段面示意中央景觀綠軸段面示意車行道 人行道綠化帶綠化帶人行道 車行道建設區建設區農田農田146本報告是嚴格保密的。資源再造資源再造2 2：打造永定河生態景觀帶：打造永定河生態景觀帶u 打造永定河綠色生態走廊，改善河岸環境，提高周邊區域土地價值。u建議僅對河床沿岸區域作景觀綠化改造。火沙路永定河生態景觀帶147本報告是嚴格保密的。二、區域設施功能完善二、區域設施功能完善綜合居住區增值設施

93、與功能綜合居住區增值設施與功能案例案例1 1：美國托樂嘉社區：美國托樂嘉社區本案例適用條件：q第一居所與第二居所融合q具有優勢的生態資源q具有商務功能塊對于第一居所與第二居所融合的社區所必備的的各類設施：v醫療保健設施v中小學教育v系列的運動設施，滿足社區交流活動的俱樂部v休閑街區公園v體現區域精神的原始生態保護區v商務園區v體現地區休閑檔次的高爾夫v與陽光自然充分融合的社區中心和家庭交流場所v與周邊都市有快捷城際巴士聯系v通過提供明快建筑風格的多樣性，提供愉快的視覺感受v服務與社區需要的購物中心148本報告是嚴格保密的。案例案例2 2： “ “鄰里中心鄰里中心” ” 新加坡居住社新加坡居住社

94、區經驗在蘇州工業園區的運用區經驗在蘇州工業園區的運用u“鄰里中心”是新加坡的一個社區規劃概念，是指在3000-6000戶居民中設立一個功能比較齊全的商業、服務、娛樂中心。u它妥善地解決了城市居民生活質量和城市環境中的若干實際問題，對新加坡經濟社會發展和人群素質的提高起到了根本的保障作用，引起許多發達國家的關注。q體現“鄰里精神”的開放式公園q提供社區居民活動交流的住戶會所q多種風情商業街q國際學校q一應俱全的運動設施與康樂設施q滿足社區使用的購物中心q最好的醫療與保健中心q休閑娛樂場從土地增值角度對蘇州工業園區的居住區功能設從土地增值角度對蘇州工業園區的居住區功能設施進行分析，得到以下增值設施

95、與功能：施進行分析，得到以下增值設施與功能：149本報告是嚴格保密的。通過案例分析，我們得出了綜合居住區通過案例分析，我們得出了綜合居住區增值必須完善的五個關鍵設施與功能增值必須完善的五個關鍵設施與功能q一條提供多層次感受、多種生活形態的商業風情街q一個服務于居住社區的零售購物中心q一個體現充分與自然相容的露天廣場與社區中心q與周邊都市有快捷城際巴士聯系q滿足社區教育的學校150本報告是嚴格保密的。商業風情街是生活街區，是展示街區，商業風情街是生活街區，是展示街區，是多種形態的街區是多種形態的街區風情街的業態：風情街的業態：v咖啡館、酒吧、西餐廳v花店、茶館v藝術品商店、手工藝作坊vOUTLE

96、TS折扣店v小型電影院v郵局、銀行、美容美發151本報告是嚴格保密的。生態體驗農業園增值措施生態體驗農業園增值措施案例案例1 1：美國布什：美國布什Texas FarmTexas Farm農場農場u 專業自助牛肉燒烤餐廳u 高兒夫球場u 模擬射擊場所u 露營場u 停車場u 自助擠奶/畜牧場u 體現西部農場風味的酒店u 排球場u 動物觀賞園布什布什Texas FarmTexas Farm農場的特色設施農場的特色設施152本報告是嚴格保密的。案例案例2 2：深圳光明農場：深圳光明農場深圳光明農場的特色設施深圳光明農場的特色設施u 滑草場u 高兒夫練習場u 乳鴿特色餐廳u 實景模擬打靶場u 熱氣球飛

97、翔場u 自助收割場（水果等農作物）153本報告是嚴格保密的。通過案例分析，我們得出了生態體驗農通過案例分析，我們得出了生態體驗農業園增值必須完善的五個關鍵設施與功業園增值必須完善的五個關鍵設施與功能能q 一個滿足休閑度假活動的運動設施（如高爾夫練習場、模擬射擊場所、熱氣球飛翔場）q 一個特色美食廣場（自助燒烤羊肉店、無污染水果蔬菜烹飪）q 一個體現與自然充分相容的公共場地（如露營場所）q 一個含高檔酒店的度假村q 一個體現生態農業體驗經濟的自助農業活動場所（如種植莊稼、喂養羊群或者自摘水果）154本報告是嚴格保密的。生態體驗農業園：生態體驗農業園：徹底的農場體驗徹底的農場體驗休閑度假運動設施的

98、演繹休閑度假運動設施的演繹熱氣球飛翔實景模擬野戰高爾夫練習場滑草運動155本報告是嚴格保密的。生態體驗農業園：生態體驗農業園：特色美食廣場的演繹特色美食廣場的演繹u 美食廣場的設計強調原始質樸的鄉村氣息。u 特色美食的原材料全來自于無污染的生態原始養殖；即使DIY，也享受貴賓級別的待遇。156本報告是嚴格保密的。生態體驗農業園：生態體驗農業園：露天廣場的演繹露天廣場的演繹u 這里的露天廣場可以以天為幕，以地為席，與大自然進行最親密的接觸。u 這里的露天廣場可以舉辦盛大的中西式酒會，甚至可以舉辦Heneken音樂狂歡派隊。露天廣場也有令人驚喜的一面The Gateway of Surprisin

99、g happiness of open air square157本報告是嚴格保密的。生態體驗農業園：生態體驗農業園：度假休閑酒店的演繹度假休閑酒店的演繹無以倫比的度假休閑體驗Unparalleled pleasurable holiday experiences here Unparalleled pleasurable holiday experiences here 158本報告是嚴格保密的。生態體驗農業園：生態體驗農業園：自助農業活動場地自助農業活動場地喂養禽畜自助農業活動，身心全自助農業活動，身心全面放松面放松Self-agricultural activities relax yo

100、u freely自助果園種植DIY159本報告是嚴格保密的。綜合以上分析研究，在固安縣城城市總綜合以上分析研究，在固安縣城城市總體規劃基礎上，基于市場競爭層面的考體規劃基礎上，基于市場競爭層面的考慮，世聯最終提出了地塊經濟指標建議慮，世聯最終提出了地塊經濟指標建議及地塊功能劃分示意圖及地塊功能劃分示意圖160本報告是嚴格保密的。區域競爭對手指標體系對照表區域競爭對手指標體系對照表開發區開發區容積率容積率綠化率綠化率廊坊經濟開發區別墅：0.6左右普通多層住宅：1.21.540%左右大興工業開發區別墅：0.6左右 多層洋房：0.8普通多層住宅：1.01.540%左右燕郊經濟開發區別墅洋房：0.60

101、.7普通多層住宅：1.21.75060霸州經濟開發區別墅洋房：0.6普通住宅：1.51.830%左右涿州開發區別墅：0.50.6普通住宅：1.21.840%左右香河家具城展覽場館：1.21.6161本報告是嚴格保密的。項目地塊經濟指標及功能劃分示意圖項目地塊經濟指標及功能劃分示意圖1集中商業用地356畝 容積率11.52集中商業用地324畝， 容積率11.53集中商業用地381畝， 容積率11.54普通多層住宅公建配套1487+447畝容積率11.25普通多層住宅配套商業520+46畝，容積率11.26普通多層住宅配套商業721+88畝，容積率11.27商業零售中心用地300畝， 容積率0.3

102、0.48超低密度住宅，879畝，容積率 0.49生態度假村用地400畝，容積率 0.20.310普通多層住宅708畝，容積率11.211普通多層住宅配套商業1159+59畝、容積率11.212低密度住宅1511+127畝容積率0.40.613生態農業園用地2236畝， 容積率014普通多層住宅配套商業979+76畝、容積率11.215中央生態農業綠地6275畝，容積率016多層住宅配套商業882+171畝容積率0.60.817新行政中心2653畝18倉儲物流工業用地781畝，容積率1.01.219倉儲物流工業用地796畝，容積率1.01.220普通多層住宅配套商業609+35畝，容積率11.2

103、21普通多層住宅配套商業1882+198畝 容積率11.2項目總用地規模共計項目總用地規模共計27,082畝（畝（18平方公里），其中建設用地平方公里），其中建設用地15,918畝（畝（10.6平平方公里）。方公里）。106國道國道廊涿公路廊涿公路12345678910111312京九鐵路京九鐵路紡織工業園紡織工業園1415161718 192021永定河生永定河生態景觀帶態景觀帶162本報告是嚴格保密的。下一步工作建議下一步工作建議一、根據貴司提出建議完善第一階段工作成果一、根據貴司提出建議完善第一階段工作成果二、區域開發模式與運作二、區域開發模式與運作1、土地出讓政策研究2、組織模式與職責

104、劃分3、土地出讓次序與時間4、土地開發、設施建設以及拆遷的時間進程5、投入與產出的經濟估算三、啟動區發展定位及發展建議三、啟動區發展定位及發展建議1、啟動區項目選擇2、啟動區項目定位3、啟動區發展建議163本報告是嚴格保密的。附件：問題補疑附件：問題補疑1.對項目“拿地策略”部分作地價影響因素的彈性模擬分析；（詳見報告第一部分詳見報告第一部分）2.對于區域商業零售中心選址問題作深化研究；3.項目中所提中央生態綠軸的朝向與布局的問題；4.一般區域開發土地價值發展進程及變遷規律圖表；5.各項增值措施對區域地價提升幅度的經驗總結；6.項目土地價值評估從（樂觀、基本、保守）三個層面重新進行價值分析；（

105、詳見土地估價報告）（詳見土地估價報告）7.第一階段和第二階段工作承上啟下的項目啟動思路。(詳見第二階段項目首次溝通會詳見第二階段項目首次溝通會PPT)164本報告是嚴格保密的。2 2、對于商業零售中心選址問題的深化研究、對于商業零售中心選址問題的深化研究商業零售中心選址原則：商業零售中心選址原則：u商業零售中心的啟動與市場實現必須依托老城區的商業文脈和功能延續，倚靠老城區的人氣帶動區域商業發展；（成功案例：昆山開發區；反面案例：深圳市中心區城市購物公園）u商業零售中心為整個園區的主要商業配套，必須考慮居民區最大的服務半徑；u考慮商業用地的取地成本（包括地價、拆遷補償成本等）；106國道國道12

106、345678910111312京九鐵路京九鐵路1415161718192021永定河生永定河生態景觀帶態景觀帶商業零售商業零售中心中心u商業零售中心的新址也充分考慮了與服裝展示銷售中心的商業互動，形成商業聚集與市場融合；u隨著園區的發展和居住人口的增加，并不排斥在東部新區形成另一個更高檔次的商業中心，服務于東部的居民區。165本報告是嚴格保密的。3 3、中央生態綠軸的朝向與布局的問題、中央生態綠軸的朝向與布局的問題u中央生態綠軸整合現有農林資源，占地六千余畝，規模較大，且并非正南正北向布置；u北方地區居民住宅朝向正南偏東或偏西角度一般只要不超過1015度，均可以滿足日照設計要求；u中央生態綠軸

107、若東西向布置，將會嚴重破壞整個園區的功能布局與組團分區，城市的中軸線與傳統的龍脈走向也會相違背。123456789101113121415161718192021永定河生永定河生態景觀帶態景觀帶中中央央生生態態綠綠軸軸u故中央生態綠軸的朝向和布局問題可以通過建筑設計環節從技術層面很好的解決，使得絕大部分居民區能夠盡享中央綠軸的生態景觀資源，提升整個區域的土地增值。1664 4、區域開發土地價值發展進程及變遷規律、區域開發土地價值發展進程及變遷規律圖圖-稅收土地收益資產經營土地收益市場檢驗建設發展衰落或重建設定方向成熟與鞏固階段劃分產出土地收益稅收稅收土地價格變遷規律投入基礎設施建設地區形象建設

108、區域規劃-區域運作費用基礎設施建設公建投資繳稅建設投資環境再投入公建投資-基建投入與地價增長的關系曲線基建投入與地價增長的關系曲線地價增長符合邊際遞減規律基建投入增長資料來源：世聯分析啟動期啟動期 （12年）成長期成長期 （2年左右）持續發展期持續發展期（34年）穩定期穩定期下一個周期下一個周期167本報告是嚴格保密的。5 5、增值措施對區域地價提升幅度的經驗總結、增值措施對區域地價提升幅度的經驗總結增值措施增值措施土地增值效果土地增值效果典型案例典型案例 案例名稱案例名稱 房價增長幅度（元房價增長幅度（元/ /平米平米) ) 資源資源再造再造水資源開發地價增幅將可達28% 以上Pacific

109、 Harbour$18.5萬/套高爾夫開發地價增幅度至少約50-250%觀瀾高爾夫RMB2000綠地地價增幅將可達15%20%Twin Water$27萬/套交通干線地價增幅將可達80%香港東涌新城RMB15000功能功能與設與設施增施增值值主題園地價增幅將可達15%20%華僑城波托菲諾RMB1500城市中心公園地價增幅將可達15%20%城市綠洲RMB1400娛樂項目地價增幅將可達10%15%杭州宋城RMB1000以上政府機構地價增幅將可達20%25%深圳中心區市民中心RMB2000體育中心地價增幅將可達40%60%亞運村RMB2500五星級酒店地價增幅將可達15%20%深圳威尼斯RMB1000以上城市級購物中心地價增幅將可達10%15%華潤新城RMB1000以上金融中心地價增幅將可達160%200%上海陸家嘴RMB9000特色商業街區地價增幅將可達200%250%上海新天地RMB15000會議中心地價增幅將可達35%40%海南博鰲會議中心RMB2000生態農場地價增幅將可達20%30%深圳光明農場RMB600（18002400）168本報告是嚴格保密的。匯匯 報報 結結 束束 謝謝 謝謝 ！世聯地產顧問世聯地產顧問(深圳深圳)有限公司有限公司http:/169