1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。航天城神州四路600畝項(xiàng)目開發(fā)定位策略Xian.07.2011Code of this report | 2項(xiàng)目整體定位建議Part 1Code of this report | 3航天城規(guī)劃概況Part 1.1Code of this report | 4經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃的確立，預(yù)示著西安的國際化大都市的站位；西安國際化大都市的發(fā)展歷程將帶來大量的置業(yè)需求。國際化大都市的定位使西安的城市發(fā)

2、展迎來了新的契機(jī)Code of this report | 5航空基地經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)曲江航天基地高新浐灞生態(tài)區(qū)涇渭新區(qū)灃渭新區(qū) 西安城市自身的快速發(fā)展及影響力的大幅提升，必定會(huì)增強(qiáng)其輻射能力及城市的商業(yè)活力！u西安城市規(guī)模不斷擴(kuò)大u經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的活躍程度大u城市輻射力大幅度提升u中心城市地位逐步凸顯城市自身?xiàng)l件五區(qū)一港兩基地快速發(fā)展城市建成區(qū)面積迅速擴(kuò)張城市骨架被大幅拉大城市外部條件西咸一體化加快、關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段西三角打造中國經(jīng)濟(jì)增長第四極西安城市骨架外擴(kuò)Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)

3、基地高舉產(chǎn)業(yè)報(bào)國、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團(tuán)引領(lǐng)、大項(xiàng)目 支撐”的產(chǎn)業(yè)思路，按照“一次規(guī)劃，分期開發(fā)，市場化運(yùn)作”的建設(shè)模式，科學(xué)確立了以“航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興 區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項(xiàng)目建設(shè)的高地。 到2010年，西安航天基地的銷售收入將達(dá)到200億元，就業(yè)人口達(dá)到10萬人，用2到3年時(shí)間完成兄弟開發(fā)區(qū)8到10年的里程。 到2015年十二五末時(shí)，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國西部航天科技自主創(chuàng)新平臺、民 品產(chǎn)業(yè)孵化平臺、國際大企業(yè)合作平臺，努力打造世界知名、國內(nèi)一流的國家級高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。西安航天基地近期規(guī)劃圖航天產(chǎn)業(yè)基

4、地規(guī)劃概況Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011項(xiàng)目區(qū)位屬性：競爭板塊發(fā)展定位住宅標(biāo)簽發(fā)展模式曲江板塊國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 打豪宅牌休閑地產(chǎn)大學(xué)城板塊郭杜教育產(chǎn)業(yè)科技開發(fā)區(qū) 打教育牌教育地產(chǎn)航天城板塊國家級航天民用產(chǎn)業(yè)基地 打？牌？模式處在不同區(qū)位和市場環(huán)境的航天基地，當(dāng)曲江模式和大學(xué)城模式不能被直接嫁接，找到一個(gè)適合航天城住宅產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展模式及住宅標(biāo)簽，打造屬于基地投資發(fā)展公司的自有品牌和模式，才是持續(xù)贏得市場的長久發(fā)展之計(jì)！不過尋找模式的途徑還得從自身所具備的素質(zhì)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢入手進(jìn)行考慮?；趨^(qū)域競爭的角度來

5、挖掘區(qū)域價(jià)值Code of this report | 8區(qū)域城市功能布局分析Part 1.2Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011酒店30畝商業(yè)200畝住宅400畝曲江第二次創(chuàng)業(yè)板塊大雁塔商圈曲江第一次發(fā)展區(qū)項(xiàng)目區(qū)位小寨商圈航天產(chǎn)業(yè)基地本項(xiàng)目Code of this report | 10項(xiàng)目總體定位Part 1.3Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011整體定位航天基地代表性高品質(zhì)綜合體項(xiàng)目，成為航天基地匯金之地、娛樂休閑之都、品位消費(fèi)之谷、生態(tài)宜

6、居之地1234區(qū)域功能定位與航天產(chǎn)業(yè)基地，寫字樓和酒店的定位應(yīng)當(dāng)為高檔，商業(yè)、住宅的定位應(yīng)為中高檔開發(fā)商自身需求集住宅、商業(yè)、辦公、酒店為一體的現(xiàn)代化都市建筑群以高檔產(chǎn)品脫穎而出打造本區(qū)域標(biāo)志性建筑物本地塊處在航天基地和南三環(huán)商業(yè)的金腰帶上，可及性及可視性俱佳，自身?xiàng)l件較好地塊自身?xiàng)l件西安房地產(chǎn)雖蓬勃發(fā)展，但一直缺少真正意義的高品質(zhì)綜合性物業(yè)項(xiàng)目綜合性物業(yè)不能只依靠單一物業(yè)獲得成功，必須靠各物業(yè)類型的協(xié)同效應(yīng)的配合才能成功市場需求本項(xiàng)目整體定位Code of this report | 12住宅定位建議Part 2Code of this report | 13未來供應(yīng)和需求預(yù)測Part 2.

7、1Code of this report | 14航天基地住宅市場未來供應(yīng)預(yù)測方法城中村改造土地可甄別項(xiàng)目u航天基地作為新興發(fā)展區(qū)域，城中村改造既是未來區(qū)域發(fā)展的要素之一，也是未來區(qū)域住宅市場主要供應(yīng)來源之一。u未來航天基地除長安路沿線和航天大道外，將出現(xiàn)集中土地供應(yīng)。u在實(shí)地調(diào)查過程中，我們共甄別出3個(gè)位于本區(qū)域的未來住宅項(xiàng)目。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，這3個(gè)項(xiàng)目大部分集中在2011-2012年內(nèi)進(jìn)入市場（以預(yù)售時(shí)間為準(zhǔn)）。這部分住宅供應(yīng)將是最為可靠的未來供應(yīng)。航天基地未來住宅供應(yīng)預(yù)測Code of this report | 15序號項(xiàng)目名稱備注1天賜頤府待售2山水悅庭3卡布奇諾國際社區(qū)4曲江觀山悅在

8、售5富力城6大華曲江公園世家7航創(chuàng)國際廣場8吉源美郡航天基地住宅主要供應(yīng)項(xiàng)目航天基地區(qū)域目前主要供應(yīng)的住宅項(xiàng)目主要集中在航天大道兩側(cè)，大華、富力等實(shí)力較雄厚開發(fā)商的進(jìn)駐，將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域未來住宅市場的快速發(fā)展。16753428未央路延伸段航天大道本項(xiàng)目Code of this report | 16u對于航天基地住宅未來需求的預(yù)測，我們采用了兩種方法，第一種是從宏觀需求的角度來預(yù)測，第二種是從微觀角度預(yù)測；u宏觀預(yù)測法是根據(jù)航天基地的常住人口數(shù)及人均住宅面積來得到對于住宅的需求量；通過該種方法可以得到該地區(qū)對于住宅的剛性需求；u微觀測算法的依據(jù)是根據(jù)我們甄別到的目前市場上住宅項(xiàng)目的銷售情況，根據(jù)

9、項(xiàng)目的月平均吸納量和套均面積從而得到單個(gè)項(xiàng)目在一整年可以被吸納的總面積，由此推算出項(xiàng)目最佳體量。方法一宏觀需求法根據(jù)西安常住人口數(shù)量及人均住宅面積增長預(yù)測未來住宅需求航天基地住宅市場未來總體需求量本項(xiàng)目所在片區(qū)住宅市場未來總體需求量本項(xiàng)目需求量方法二微觀需求法根據(jù)航天基地已有項(xiàng)目情況預(yù)測未來住宅需求航天基地單個(gè)項(xiàng)目月平均吸納量單個(gè)項(xiàng)目年需求量航天基地住宅未來需求預(yù)測Code of this report | 17u在一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場上，住宅市場需求的主要推動(dòng)力是人口及人均住宅面積的增長。因此，我們對住宅未來需求的預(yù)測將從對這兩個(gè)推動(dòng)力的預(yù)測開始。u根據(jù)西安市住宅建設(shè)規(guī)劃（2008-20

10、12年），到2012年西安市人均居住面積將達(dá)到30.15平方米。我們以此為基準(zhǔn)，設(shè)定2008年至2013年的人均住宅面積均以1.4%的速度逐年遞增。u通過對2007年-2010年西安市以及各區(qū)域商品住宅成交的統(tǒng)計(jì)分析，城南片區(qū)的成交量平均占全市成交的28%。由于航天基地對本區(qū)、城南區(qū)域的購房者有較強(qiáng)的吸引力，因此我們判斷航天基地商品住宅成交占城南區(qū)商品住宅成交的比例將從2010年的10%上升到2013年的30%，份額每年增長2.5%。20092010201120122013西安市常住人口數(shù)量85947238820000905118292884239531883新增常住人口數(shù)量219523225

11、277231182237241243460人均住宅面積（平方米）28.929.329.730.230.6新增常住人口產(chǎn)生需求63467276604791687334771528237443663原有常住人口提升住宅面積產(chǎn)生需求（平方米）3368151349885364112537891773943248西安市住宅市場總需求量（平方米）970887810103649105144731094200011386911城南需求量（平方米）35562913803036406690143490734650824航天基地需求量（平方米）711258 750607788137 827544 913305 宏觀

12、需求分析航天基地未來住宅需求面積Code of this report | 18u在推算出航天基地未來需求量的基礎(chǔ)上，我們對需求進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分。我們以雁南路和航天大道為界，將經(jīng)開區(qū)分為A、B、C、D四個(gè)片區(qū)。u根據(jù)片區(qū)規(guī)劃等九項(xiàng)主要標(biāo)準(zhǔn)，我們對四個(gè)片區(qū)進(jìn)行打分。通過加權(quán)打分，測算出2012年項(xiàng)目所在的C片區(qū)的需求量。權(quán)重A片區(qū)B片區(qū) C片區(qū)D片區(qū)片區(qū)規(guī)劃10%8898品牌樓盤10%9877區(qū)位升值空間10%8787道路/交通狀況10%8877自然環(huán)境10%8876社會(huì)環(huán)境10%8867公共配套10%8878居住環(huán)境10%8877區(qū)域供應(yīng)20%9866加權(quán)得分8.37.976.9份額27.6%2

13、6.2%23.3%22.9%2012年預(yù)測需求面積（平方米）228402 216817 192818 189508 宏觀需求分析航天基地未來住宅需求面積 A片區(qū)B片區(qū) C片區(qū) D片區(qū)Code of this report | 19u從微觀角度分析，即根據(jù)目前市場的真實(shí)情況分析，我們可以作出更準(zhǔn)確的未來預(yù)測，特別是對于單個(gè)住宅項(xiàng)目市場需求的把握。u根據(jù)市場調(diào)研，我們得到目前區(qū)域住宅項(xiàng)目的月平均吸納量為100套/月，套均面積為103平方米。u根據(jù)以上數(shù)據(jù)我們可以得出，本項(xiàng)目所處的航天基地可比區(qū)域，市場對單個(gè)項(xiàng)目的年需求量為120000平方米。u需要特別說明的是，以上吸納量包含市場上表現(xiàn)各異的項(xiàng)目。

14、品質(zhì)較高的可比項(xiàng)目月均去化速度可以達(dá)到130套/月。u雖受政策影響，但我們預(yù)計(jì)市場仍以健康穩(wěn)定的態(tài)勢發(fā)展，加上項(xiàng)目品質(zhì)的提高，市場對單個(gè)項(xiàng)目的去化速度不會(huì)受太大影響，將保持在目前測算的平均水平。相關(guān)要素比較平均去化速度（套/月）套均面積（平方米/套）年需求量（平方米）航天基地可比區(qū)域住宅市場100航天基地單個(gè)項(xiàng)目月平均吸納量單個(gè)項(xiàng)目年需求量微觀需求分析Code of this report | 202011年本項(xiàng)目吸納量2011宏觀預(yù)測數(shù)據(jù)99705平方米2012年本項(xiàng)目吸納量2011年本項(xiàng)目吸納量航天基地需求面積增長率106864平方米本項(xiàng)目最有可能份額預(yù)算根據(jù)西安市常住人口的規(guī)劃增長速度為

15、基礎(chǔ)的宏觀測算方法可以得出，未來五年航天基地需求面積的年平均增長率為7.18%。Code of this report | 21l本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越；l未來交通便捷；l高起點(diǎn)的區(qū)域規(guī)劃；l基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施配套的改善將進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域競爭力Ol未來3-5年區(qū)域住宅的集中供應(yīng)將使市場競爭異常激烈；l區(qū)域內(nèi)生活和娛樂休閑配套設(shè)置較為缺乏；l周邊環(huán)境有待改善。SWT項(xiàng)目SWOT分析Code of this report | 22市場定位競爭項(xiàng)目本項(xiàng)目初步市場定位u本項(xiàng)目地理位置相對較好；u本項(xiàng)目能夠提供完善的社區(qū)商業(yè)配套；u本項(xiàng)目的客戶群體為都市精英；u本項(xiàng)目產(chǎn)品較現(xiàn)有市場產(chǎn)品有較大的突破；u本項(xiàng)目打

16、造辦公、居住、商業(yè)、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代化社區(qū)。項(xiàng)目名稱：大華曲江公園世家富力城項(xiàng)目優(yōu)劣勢：u項(xiàng)目自身提供較為完善的配套設(shè)施；u景致的景觀布局，是項(xiàng)目的重要亮點(diǎn)；u大型社區(qū)具有較高的知名度優(yōu)勢；u高端項(xiàng)目普遍戶型面積大，普通消費(fèi)者接受較為困難。競爭策略：u客戶群體的錯(cuò)位競爭本項(xiàng)目的高端品質(zhì)與這些項(xiàng)目相當(dāng)，但是本項(xiàng)目的總體配套齊全，更適合西安的都市精英居住。競爭性分析區(qū)域大型社區(qū)項(xiàng)目Code of this report | 23市場定位競爭項(xiàng)目本項(xiàng)目初步市場定位u本項(xiàng)目地理位置相對較好；u本項(xiàng)目能夠提供完善的社區(qū)商業(yè)配套；u本項(xiàng)目的客戶群體主要是都市精英；u本項(xiàng)目產(chǎn)品較現(xiàn)有市場產(chǎn)品有較大的突

17、破；u得益于航天基地中央商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃的有利支撐。項(xiàng)目名稱：山水悅庭項(xiàng)目優(yōu)劣勢：u項(xiàng)目自身的商業(yè)配套較為缺乏；u項(xiàng)目缺乏較為清晰的定位，同質(zhì)化嚴(yán)重；競爭策略：u這些項(xiàng)目將是本項(xiàng)目最直接的競爭對手。u戶型、精致的綠化、完善的社區(qū)配套是本項(xiàng)目的優(yōu)勢；u本項(xiàng)目定位為都市精英，具有更強(qiáng)的客戶目標(biāo)指導(dǎo)性；u本項(xiàng)目將成為本區(qū)域具有劃時(shí)代意義的綜合體產(chǎn)品。競爭性分析項(xiàng)目周邊區(qū)域項(xiàng)目Code of this report | 24未來供應(yīng)預(yù)測航天基地住宅未來供應(yīng)和需求預(yù)測總結(jié)未來需求預(yù)測l對于本項(xiàng)目未來需求的預(yù)測，我們采取了宏觀和微觀兩種分析方法。l根據(jù)對長安區(qū)常住人口、人均住宅面積增長和目標(biāo)客戶的分析，我們

18、得到航天基地中高端住宅市場未來的宏觀需求情況。2011年本項(xiàng)目的需求預(yù)測為99，705平方米。從微觀角度分析，及根據(jù)目前市場已有住宅項(xiàng)目進(jìn)行分析，我們可以看到，市場對單個(gè)住宅項(xiàng)目年需求量為92,546平方米。但我們認(rèn)為，隨著國際化大都市的進(jìn)程加快，商品住宅市場的發(fā)展以及項(xiàng)目品質(zhì)的提高，單個(gè)項(xiàng)目的去劃量將得到提高。l在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，我們依照未來五年長安區(qū)吸納量的年平均增幅（7.18%）測算出本項(xiàng)目最可能取得的銷售量，2012年和2013年分別為106，864平方米和114，537平方米l根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們識別出三類主要的未來供應(yīng)來源，它們分別是已有住宅項(xiàng)目未來供應(yīng)、城中村改造以及未來土地供應(yīng)。

19、l通過對航天基地在售項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，我們得到2011-2015年期間航天基地可甄別項(xiàng)目的供應(yīng)總量為183萬平米。l城中村改造將成為未來區(qū)域住宅的主要供應(yīng)。Code of this report | 25住宅定位Part 2.2Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011項(xiàng)目住宅定位根據(jù)未來區(qū)域的規(guī)劃，以及市場目前各物業(yè)間的同質(zhì)化較為嚴(yán)重，缺乏具有個(gè)性化及標(biāo)識性的住宅物業(yè)產(chǎn)品，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，中原認(rèn)為中高端生態(tài)宜居小區(qū)應(yīng)該是項(xiàng)目的首選！Code of this report | 27零售定位建議Part 3Code of

20、this report | 28零售定位因素分析Part 3.1Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011西安零售商業(yè)市場回顧u西安零售市場從2004年開始逐漸活躍，2007年開始進(jìn)入快速發(fā)展期，供應(yīng)量持續(xù)增長。零售物業(yè)多定位為中端，目標(biāo)客戶為大眾市場。u近年形成以鐘樓商圈為核心，其他主要商圈包括小寨、西高新等的百貨、超市、購物中心零售業(yè)態(tài)也有了長足的發(fā)展。鐘樓商圈擁有濃厚的商業(yè)氛圍和全市最大的項(xiàng)目存量，輻射范圍最廣，但也面臨著一定的內(nèi)部競爭，因此有項(xiàng)目經(jīng)營艱難而關(guān)閉或轉(zhuǎn)手的案例發(fā)生。曲江商圈的定位為旅游文化，避免了與其他商

21、圈的同質(zhì)競爭。u未來新項(xiàng)目中，租戶組合更豐富的購物中心所占比例將進(jìn)一步提高，將有更多的外資開發(fā)商和運(yùn)營商進(jìn)入西安零售市場。這些項(xiàng)目多帶來的新的品牌和運(yùn)營管理模式將促進(jìn)西安零售市場的整體提升。u南郊作為新興市場，將是西安零售市場最具有發(fā)展?jié)摿Φ纳倘χ?。隨著新社區(qū)的不斷落成，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，政府的遷入將帶來更多人口，為區(qū)域內(nèi)零售業(yè)的發(fā)展提供有力支持。Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2011西安市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2004-2020）u以西安市三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃為核心，一級商業(yè)服務(wù)為中心商業(yè)區(qū)，二級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)包括區(qū)域商業(yè)中心、

22、二環(huán)商業(yè)帶、三環(huán)商業(yè)帶、衛(wèi)星城商業(yè)圈。三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)包括市級社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)。u重點(diǎn)構(gòu)建中心商業(yè)區(qū)以及二級商業(yè)服務(wù)區(qū)。u中心商業(yè)區(qū)指的是西大街、東大街、北大街、解放路等重點(diǎn)商業(yè)密集區(qū)。u二級商業(yè)服務(wù)區(qū)規(guī)劃涉及區(qū)域商業(yè)中心、二環(huán)商業(yè)帶、三環(huán)商業(yè)帶、衛(wèi)星城商業(yè)圈等四部分。u共規(guī)劃有20個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，其中近期共規(guī)劃有12個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。u城南規(guī)劃有四個(gè)商業(yè)中心（小寨商業(yè)中心、大雁塔商業(yè)中心、曲江商業(yè)中心以及南三環(huán)商業(yè)帶），其中本項(xiàng)目位于南三環(huán)商業(yè)帶。u根據(jù)規(guī)劃，南三環(huán)商業(yè)帶未來會(huì)發(fā)展成為輻射周邊區(qū)域的商業(yè)中心。u本項(xiàng)目區(qū)域處于南三環(huán)商業(yè)帶的邊緣地帶，因此南三環(huán)商業(yè)帶的大型零售物業(yè)的發(fā)展需引起足

23、夠重視商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃組合具體網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011南北主干道市解放路商圈市市級商業(yè)中心（一級商業(yè)中心）區(qū)域商業(yè)中心（二級商業(yè)中心）本項(xiàng)目本項(xiàng)目與各商圈的關(guān)系分析地鐵2號線Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011形狀：本項(xiàng)目由兩個(gè)地塊組成，最南側(cè)呈現(xiàn)凸字形周邊環(huán)境：目前處于待開發(fā)區(qū)域可根據(jù)地塊的不同條件，分期進(jìn)行不同業(yè)態(tài)的零售組合本項(xiàng)目周邊零售市場定位因素地塊特征地塊以滿足本項(xiàng)目周邊人群就近的日常消費(fèi)為主。在有限條件

24、下更好的實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011本項(xiàng)目周邊零售市場定位因素市場供應(yīng)整體供應(yīng)：西安零售市場在近幾年快速發(fā)展，未來三年內(nèi)供應(yīng)量較大，零售市場競爭將會(huì)愈加激烈市場特征：大唐不夜城等高端大型商業(yè)將提升西安零售市場的水平，引導(dǎo)出新的消費(fèi)理念本項(xiàng)目處于航天基地發(fā)展的初期階段，成熟度需日后逐漸提高本項(xiàng)目若能合理規(guī)劃社區(qū)商業(yè)，未來將能與本項(xiàng)目的住宅部分實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，并吸引部分市區(qū)人群，產(chǎn)生良好的協(xié)同效應(yīng)發(fā)展規(guī)劃：南三環(huán)商業(yè)帶，根據(jù)規(guī)劃未來將成為西安市的區(qū)域級商業(yè)中心之一區(qū)域供應(yīng)：目前項(xiàng)目周邊商圈零售配套不完善Cod

25、e of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2011本項(xiàng)目周邊零售市場定位因素市場需求（消費(fèi)者）城中村居住人口：除現(xiàn)有的消費(fèi)能力外，今后政府提供的拆遷補(bǔ)償還將進(jìn)一步提升其消費(fèi)能力本項(xiàng)目周邊商品房人口：盡管有部分消費(fèi)流入市中心商圈，但消費(fèi)者主要就近消費(fèi)。消費(fèi)特征方面，在外就餐次數(shù)較頻繁消費(fèi)者對超市、百貨有較強(qiáng)需求；在娛樂休閑方面，健身、電影院、KTV、酒店等是本區(qū)域可發(fā)掘的空白點(diǎn)；除日常消費(fèi)之外，對商務(wù)餐飲有比較明顯的需求消費(fèi)者的日常消費(fèi)會(huì)在市中心的鐘樓等區(qū)域發(fā)生，但是更多的還是傾向于就近解決，這對于區(qū)域零售市場是較為積極的信號Code of

26、 this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011本項(xiàng)目周邊零售市場定位因素市場需求（零售商）超市：對本項(xiàng)目入駐意愿明顯高于百貨商家，總體保持樂觀態(tài)度，但仍須根據(jù)未來人口發(fā)展等因素綜合考慮餐飲以及休閑娛樂：看重區(qū)位、以及未來的區(qū)域規(guī)劃為周邊人群提供消費(fèi)需求，輻射半徑較大重點(diǎn)從入駐興趣較大以及需求強(qiáng)烈的業(yè)態(tài)入手，尤其是餐飲和休閑娛樂Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011本項(xiàng)目周邊零售市場定位因素城中村影響正面影響：政府對該區(qū)域的整體規(guī)劃逐步提升和改變?nèi)吮緦Ρ緟^(qū)域的印象，同事人

27、口的引入將帶來消費(fèi)支撐負(fù)面影響：區(qū)域交通系統(tǒng)的完善存在滯后性市場對區(qū)域未來持有樂觀態(tài)度，使本項(xiàng)目具有升值潛力在規(guī)劃中要充分考慮城中村對本項(xiàng)目造成的影響，盡量把不利因素隔離Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2011本項(xiàng)目零售地位定位本項(xiàng)目臨近的南三環(huán)商業(yè)帶為未來規(guī)劃的區(qū)域級商業(yè)中心，本項(xiàng)目處于南三環(huán)商業(yè)中心輻射范圍，其自身?xiàng)l件有利于形成區(qū)域級商業(yè)中心區(qū)域級商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè)中心本項(xiàng)目周邊未來住宅人口密集，零售業(yè)日漸普及，但對于本項(xiàng)目而言，社區(qū)零售業(yè)將影響到整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)本項(xiàng)目并不處于核心商圈，區(qū)域規(guī)劃不屬于市級商業(yè)中心由于本項(xiàng)

28、目周邊處于一般的輔助零售不能滿足多樣的消費(fèi)需求市級商業(yè)中心輔助零售Code of this report | 38零售規(guī)模預(yù)測Part 3.2Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011本項(xiàng)目零售市場規(guī)模預(yù)測方法一：潛在消費(fèi)需求測算l根據(jù)實(shí)地調(diào)研，確定商圈覆蓋范圍、消費(fèi)人口，并結(jié)合消費(fèi)者對各項(xiàng)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)消費(fèi)金額l零售體量承受值=潛在消費(fèi)人口各業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)消費(fèi)金額各業(yè)態(tài)平均值區(qū)域級商業(yè)中心規(guī)模測算金融銀行等配套服務(wù)規(guī)模測算方法二：可比案例法l結(jié)合區(qū)域級商業(yè)中心可比零售業(yè)態(tài)規(guī)模、體量得出零售商業(yè)體量結(jié)合兩種方法測算出的體量可以得出本項(xiàng)目

29、的適宜零售規(guī)模約12-15萬平米Code of this report | 40零售定位Part 3.3Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2011商業(yè)主題Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2011零售定位功能u檔次定位：中高檔u功能定位：以西安為輻射半徑，成為擁有中高端群體的區(qū)域商業(yè)中心u表現(xiàn)方式：打造一站式的購物環(huán)境u業(yè)態(tài)范圍：滿足日常生活所需，以大型百貨、餐飲、休閑娛樂為主，零售、精品專賣為輔Code of this report | 43 Copyr

30、ight Centaline Group, 2011零售定位在充分考慮本項(xiàng)目周邊的未來供應(yīng)，政府規(guī)劃與市場氛圍，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身規(guī)劃及未來地鐵四號線開通等條件后，我們建議本項(xiàng)目的零售部分打造為區(qū)域級商業(yè)中心！Code of this report | 44業(yè)態(tài)組合Part 3.4Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2011零售業(yè)態(tài)小結(jié)業(yè)態(tài)類別需求面積范圍（）平均需求面積（）建議數(shù)量總租賃面積（）總建筑面積（）建筑面積配比主力店大型百貨1800028000230001230002300019%小計(jì)2300012300023000

31、19%零售服飾旗艦店15002000175081400021538 17%中型店鋪15020017550875013464 11%小型店鋪5080655938355901 5%小計(jì)1172658540903 33%餐飲美食廣場3000400035001350035003%大型餐飲20003000250037500115389%中型餐飲3005004002288001353811%休閑餐飲、快餐15020017526455070006%小計(jì)52243503557629%娛樂兒童主題樂園1200200016001160024622%電影院4000600050001500050004%量販?zhǔn)終TV3

32、000500040001400040003%健身中心3000400035001350035003%小計(jì)4141001496212%服務(wù)中型店鋪15025020020400061555%小型店鋪5080652516252500 2%小計(jì)4556258655 7%購物中心總計(jì)21993660123096100%Code of this report | 46辦公定位建議Part 4Code of this report | 47辦公樓發(fā)展階段分析Part 4.1Code of this report | 48研究房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究影響房地產(chǎn)發(fā)展其他相關(guān)數(shù)據(jù)從宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展來判定

33、西安和其他一線城市辦公樓市場的發(fā)展階段列舉辦公樓市場不同發(fā)展階段的特征案例分析深圳辦公樓市場發(fā)展歷程判定西安市當(dāng)前辦公樓市場發(fā)展階段 研究思路Code of this report | 49辦公樓物業(yè)分類辦公樓高品質(zhì)辦公樓普通質(zhì)辦公樓甲級辦公樓乙級質(zhì)辦公樓商務(wù)辦公樓Code of this report | 50 辦公樓基本特征比較高品質(zhì)辦公樓普通品質(zhì)辦公樓位置和品質(zhì)p位于市中心/主要商務(wù)區(qū)p較高建筑品質(zhì)p通常提供公共部分精裝修，戶內(nèi)毛坯為主導(dǎo)，部分戶內(nèi)提供簡裝修p靠近市中心/商務(wù)區(qū)/開發(fā)區(qū)p建筑品質(zhì)高低不一p通常提供公共部分精裝修，戶內(nèi)以毛坯和簡裝修兼有建筑形態(tài)p通常為高層/超高層建筑，外觀

34、優(yōu)美p容易成為一個(gè)城市和區(qū)域的標(biāo)志性建筑物p標(biāo)準(zhǔn)層平層設(shè)計(jì)為主導(dǎo)，標(biāo)準(zhǔn)層面積較大（1，000平方米）p大堂挑高至少3米，并有足夠空間p多為高層帶電梯建筑p通常有1-2棟，或多棟物業(yè)組合，或大型社區(qū)的臨街建筑p標(biāo)準(zhǔn)層平層設(shè)計(jì)為主導(dǎo)，部分有挑高設(shè)計(jì)， 標(biāo)準(zhǔn)層面積較?。?000平方米）p普通大堂設(shè)計(jì)戶型分割p一般可根據(jù)客戶要求自由分割，小至100平方米以下，大可至整層p戶型大多在80-250平方米之間土地使用權(quán)方式p50年土地使用權(quán)p50年土地使用權(quán)硬件配套p衛(wèi)生間與茶水間為整層公用p大廈配備中央空調(diào)系統(tǒng)p電梯和車位配備數(shù)量充足p衛(wèi)生間與茶水間為整層公用p大廈配備中央空調(diào)系統(tǒng)p 電梯和車位配備數(shù)量有

35、限配套設(shè)施p以商務(wù)配套設(shè)施為主，如商務(wù)中心等p 有時(shí)提供簡單的商務(wù)配套設(shè)施物業(yè)管理p管理費(fèi)較高，物業(yè)管理公司質(zhì)量較高p可注冊公司和允許掛牌 p物業(yè)費(fèi)較低，物業(yè)管理公司質(zhì)量一般p可注冊公司和允許掛牌Code of this report | 51標(biāo)準(zhǔn) 甲級辦公樓（必須符合13項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的10項(xiàng)） 非散賣為重要額外參考因素 乙級辦公樓（必須符合13項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的10項(xiàng)）項(xiàng)目位置主要辦公商務(wù)區(qū)的中心位置 主要辦公商務(wù)區(qū)的中心位置交通可及性緊鄰公共交通（步行5-10分鐘）方便到達(dá)各商業(yè)主干道 便利的公共交通（步行10-20分鐘）可視性在各主要商業(yè)街道有很高的可視度 在各主/次要商業(yè)街道有較高的可視度樓齡 1

36、0年 10，000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積（建筑面積） 1,300平方米 1,000平方米得房率 70% 60%樓層凈高 2.7 2.5架高地板 有 有建筑外觀 p達(dá)到國際水平高品質(zhì)建筑外觀和材質(zhì)p高品質(zhì)建筑外觀和材質(zhì)內(nèi)部裝修p大堂：至少兩層挑高大堂，凈高不低于5米 p達(dá)到國際水平的內(nèi)部裝修及公共區(qū)域 p 整層配備統(tǒng)一衛(wèi)生間 p大堂：挑高至少3米并有足夠空間p辦公區(qū)域以及公共部位采用高品質(zhì)建筑材料p整層配備統(tǒng)一衛(wèi)生間空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)VAV系統(tǒng) 中央空調(diào)物業(yè)管理國際化物業(yè)管理公司 當(dāng)?shù)刂飿I(yè)管理公司高品質(zhì)辦公樓基本特征比較-甲級辦公樓&乙級寫字樓Code of this report | 52n比較

37、城市選取西安長沙武漢杭州合肥深圳Code of this report | 532009年年西安西安合肥合肥長沙沙武武漢杭州杭州深圳深圳（一（一線城市城市標(biāo)準(zhǔn)）準(zhǔn)） 西安排名西安排名國內(nèi)生國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）元）2719.12102.13744.84560.65098.78201.2934第三第三產(chǎn)業(yè)總值（億元）元）1460888.451671.22269.42473.54363.124外商直接投外商直接投資FDI（億美元）美元）12.191320.3329.3540.1441.465房地房地產(chǎn)投投資（億元）元）696.34670.36497.47778.59704.68437.463u與其他

38、二、三線城市相比，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上西安市目前仍有很大提高空間，尤其體現(xiàn)在國內(nèi)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟度上。u隨著城市的不斷發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)型，從而來適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形勢下城市進(jìn)一步及可持續(xù)發(fā)展的需求，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型過程中也會(huì)為辦公樓市場的發(fā)展帶來部分潛在的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。西安與主要二三線城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較Code of this report | 54u近年來中國在擴(kuò)張教育規(guī)模方面取得了非凡的成績，然而高素質(zhì)的勞動(dòng)力事實(shí)上仍然十分短缺，難以滿足中國自身日益增長的國內(nèi)市場需求。u高素質(zhì)勞動(dòng)力緊缺的問題不僅影響到勞動(dòng)密集型企業(yè)，也影響到智力密集型企業(yè)。u對于跨國企業(yè)而言，最重要的就是獲得高

39、素質(zhì)的勞動(dòng)力。而跨國公司也是甲級辦公樓最主要的客戶群。u西安作為高等教育中心，但其面臨的主要問題是如何留住高素質(zhì)的勞動(dòng)力。許多二三線城市有技能的勞動(dòng)力都被吸引到北京和上海尋找工作，這對這些尋求提升產(chǎn)業(yè)鏈，并向更趨服務(wù)型經(jīng)濟(jì)和高科技產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展的城市來說是一個(gè)大問題。u高素質(zhì)勞動(dòng)力的缺乏也抑制了西安辦公樓市場的發(fā)展步伐。高素質(zhì)勞動(dòng)力市場比較Code of this report | 55u高科技集中度評分以擁有諾基亞、英特爾、摩托羅拉、微軟、松下和IBM這一攬子跨國企業(yè)的數(shù)量為評分基礎(chǔ)。u相比國內(nèi)主要二、三線，西安在高科技行業(yè)外資企業(yè)集中度仍處于中等水平。u中國商務(wù)園區(qū)的發(fā)展主要是受到IT行業(yè)、

40、研發(fā)活動(dòng)和業(yè)務(wù)流程外包服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的推動(dòng)。u雖然西安政府希望以產(chǎn)業(yè)鏈升級的方式提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，但目前西安第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度仍然最大，這也導(dǎo)致了和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度息息相關(guān)的商務(wù)園區(qū)發(fā)展活躍度目前處于中等水平。u城市商務(wù)園區(qū)與辦公樓市場發(fā)展有一定的相關(guān)性，西安市商務(wù)園區(qū)發(fā)展中等活躍度也說明當(dāng)?shù)剞k公樓市場成熟度不夠。高科技產(chǎn)業(yè)集中度& 商務(wù)園區(qū)活躍度Code of this report | 56u銀行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)城市的發(fā)展水平和未來辦公樓市場發(fā)展?jié)摿Φ氖滓缬瓯?。u銀行和其他金融機(jī)構(gòu)通常都是甲級辦公樓最大的租戶。銀行業(yè)仍是一項(xiàng)本地業(yè)務(wù)，98% 的金融系統(tǒng)仍然由國有銀行組成。然而這一格局

41、正在發(fā)生快速的變化，金融改革和金融市場開放正在進(jìn)行中，政府向外資銀行開放銀行系統(tǒng)的步伐穩(wěn)步推進(jìn)。u一批外資銀行相繼積極進(jìn)入中國國內(nèi)市場的高潮。上海等一線城市不再是外資銀行的唯一選擇，近幾年內(nèi)外資銀行在中國二三線城市也開始了迅速的擴(kuò)張。u相比全國主要二三線城市，目前西安外資銀行數(shù)量較少，外資銀行在西安擴(kuò)張速度與其它城市相比也較慢。外資銀行集中度Code of this report | 57u開發(fā)商活動(dòng)總分以包括凱德置地、嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、和記黃埔、新鴻基集團(tuán)、新世紀(jì)中國地產(chǎn)、萬科集團(tuán)、中國海外地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)和恒基地產(chǎn)等外資、港資和香港上市開發(fā)商落戶數(shù)量為基礎(chǔ)。u二、三線城市不斷提升

42、的城市形象和發(fā)展?jié)摿ξ顿Y者和開發(fā)商的注意。u 中國城市的地產(chǎn)建設(shè)大部分是由本地開發(fā)商完成, 然而境外開發(fā)商和投資商在中國的活動(dòng)力度卻不斷增大。u 新興城市40強(qiáng)中，成都、天津、杭州和武漢為開發(fā)商最活躍的市場。目前西安境外開發(fā)商活躍仍處于相對中等水平。 開發(fā)商活動(dòng)Code of this report | 58u根據(jù)城市現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和主要地產(chǎn)領(lǐng)域的活動(dòng)水平作綜合考量，就中國主要二三線城市進(jìn)行發(fā)展級別界定。u 將全國主要40個(gè)二三線城市分為三個(gè)發(fā)展級別：增長階段、起步階段和萌芽階段。u從城市發(fā)展的角度，西安目前處于增長階段城市。u處于增長階段的城市都已建立它們未來的發(fā)展方向，同時(shí)也構(gòu)建起

43、一個(gè)可靠的經(jīng)濟(jì)形象。中國新興城市40強(qiáng)Code of this report | 59 辦公樓市場發(fā)展階段比較成長階段成熟階段Code of this report | 60辦公樓市場發(fā)展階段特征第一產(chǎn)業(yè)比重下降第二產(chǎn)業(yè)比重較高，但以傳統(tǒng)制造業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)比重低，以基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)為主經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化附加值高，低能耗的第二產(chǎn)業(yè)比重提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)發(fā)展保持較高的增長速度對外經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，大量外資企業(yè)聚集起步階段成長階段成熟階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公樓市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)辦公樓市場發(fā)展辦公樓需求有限市場以普通品質(zhì)辦公樓物業(yè)為主乙級辦公樓物業(yè)開始出現(xiàn)，沒有甲級辦公樓物業(yè)高品質(zhì)辦公樓總量較少高品質(zhì)辦公樓需求旺盛市場內(nèi)部

44、結(jié)構(gòu)調(diào)整：高品質(zhì)辦公樓之間成為辦公樓物業(yè)主流 甲級辦公l樓物業(yè)供應(yīng)增加，甲級辦公樓總量近100萬平方米在租售策略上，大量甲級辦公樓采用只租不售策略，部分高品質(zhì)辦公樓物業(yè)仍采用散租物業(yè)第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降 第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)定，附加值高、低能耗的先進(jìn)制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)逐漸成長第三產(chǎn)業(yè)比重上升，商務(wù)服務(wù)業(yè)如批發(fā)零售、金融及房地產(chǎn)業(yè)快速成長大型內(nèi)外資企業(yè)開始進(jìn)入辦公樓需求開始釋放，需求以國內(nèi)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為主導(dǎo)辦公樓品質(zhì)逐漸提升，乙級辦公樓物業(yè)開始大量出現(xiàn)，甲級辦公樓物業(yè)開始大量出現(xiàn)高品質(zhì)辦公樓總量達(dá)30萬平方米在租售策略上，絕大多數(shù)辦公樓物業(yè)采用散售方式，僅少量甲級辦公樓采用只租不售策略Code of

45、this report | 61西安辦公樓市場區(qū)域分布目前西安市高品質(zhì)辦公樓項(xiàng)目主要集中在三大片區(qū)，即市中心、市南區(qū)域和市北Code of this report | 62西安辦公樓市場發(fā)展過程乙級辦公樓甲級辦公樓Code of this report | 63u結(jié)合我們對辦公樓市場發(fā)展階段特征的分析，我們認(rèn)為西安市辦公樓市場經(jīng)過多年的發(fā)展，自2004年起進(jìn)入成長階段，目前處于高速成長階段。u西安市GDP2004年首次首次突破1000億元大關(guān)，第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降；第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)定，附加值高、低能耗的先進(jìn)制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)逐漸成長；第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升，其中零售批發(fā)貿(mào)易和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)快速

46、成長。u隨著高品質(zhì)辦公樓供應(yīng)的增加，高品質(zhì)辦公樓的需求也逐漸得到釋放，2004年西安市高品質(zhì)辦公樓總量近30萬平方米，同年也出現(xiàn)了西安市第一棟甲級辦公樓。西安辦公樓市場發(fā)展階段匯總起步階段成長階段Code of this report | 64 西安辦公樓市場發(fā)展階段匯總Code of this report | 65深圳辦公樓市場區(qū)域分布Code of this report | 66深圳辦公樓市場發(fā)展過程乙級辦公樓甲級辦公樓Code of this report | 67參照成熟市場的發(fā)展規(guī)律和深圳辦公樓物業(yè)的現(xiàn)狀可以看出，1997年以前為深圳辦公樓市場的起步階段，1997年至2005年是

47、成長階段，2006年開始已處于成熟階段。深圳市GDP2000年至2009年的10年間增長了近3.8倍，期間第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降；第二產(chǎn)業(yè)保持在48% -53% 的范圍內(nèi)；第三產(chǎn)業(yè)是深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其中其他服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和零售批發(fā)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度最大。1997年，深圳市高品質(zhì)辦公樓總量已經(jīng)近50萬平方米。截至2006年，深圳市甲級辦公樓總量更是超過100萬平方米大關(guān)。 深圳辦公樓市場發(fā)展階段匯總起步階段成長階段成熟階段Code of this report | 68深圳辦公樓市場發(fā)展階段匯總Code of this report | 69序號項(xiàng)目名稱1首創(chuàng)國際城2匯通太古城3正尚國際

48、廣場4經(jīng)發(fā)大廈5利君V時(shí)代6長安國際7珠江時(shí)代廣場8中貿(mào)廣場9泛美大廈10創(chuàng)業(yè)廣場11綠地中央廣場12都市之門13匯鑫IBC12354678910111213西安高品質(zhì)辦公樓分布預(yù)測在售項(xiàng)目已售項(xiàng)目新項(xiàng)目其它分布目前西安高品質(zhì)辦公樓分布圖Code of this report | 70辦公樓整體定位及品質(zhì)建議Part 4.2Code of this report | 71甲級辦公樓辦公樓市場發(fā)展階段西安辦公樓市場自2004年已經(jīng)進(jìn)入成長階段，以乙級辦公樓為主導(dǎo)。而目前西安已進(jìn)入成長階段中后期，根據(jù)一線城市辦公樓發(fā)展，在成長階段經(jīng)歷3-5年后，將會(huì)出現(xiàn)甲級辦公樓的第一個(gè)供應(yīng)高峰。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向根據(jù)辦公

49、樓市場發(fā)展規(guī)律，受益于西安積極建設(shè)國際化大都市，西安第三產(chǎn)業(yè)所占比重將進(jìn)一步增長，而第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)、金融業(yè)所占比重也將穩(wěn)步上升。區(qū)域發(fā)展前景隨著國際化大都市進(jìn)程的加快，以及航天基地的規(guī)劃，該區(qū)域有較充分的空間和能力來承接西安其它商務(wù)區(qū)所缺失的商務(wù)公共活動(dòng)功能、旅游休閑功能和商業(yè)消費(fèi)功能。辦公樓物業(yè)整體定位Code of this report | 72西安市甲級辦公樓平均值甲級辦公樓評定標(biāo)準(zhǔn)辦公樓租戶問卷訪談結(jié)果其他城市類似辦公樓發(fā)展階段參照物根據(jù)本項(xiàng)目辦公樓物業(yè)定位為甲級辦公樓，根據(jù)以下四大考慮因素，我們對于辦公樓給出具體的品質(zhì)建議：標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）1，800最小面積分割（平方米）10

50、0最大面積分（平方米）300樓板高（米）4.1凈層高（米）2.80得房率80%架空地板配備電梯（平方米/部）4,933車位密度（平方米/臺）120空調(diào)系統(tǒng)配備中央空調(diào)大堂挑高（米）15物業(yè)管理國際物管公司辦公樓品質(zhì)建議Code of this report | 73辦公樓入市時(shí)間及體量建議Part 4.3Code of this report | 74西安辦公樓市場的供應(yīng)在今后幾年中保持穩(wěn)定，對于未來辦公樓供應(yīng)的鑒別我們既包括目前已經(jīng)推出市場和即將推出市場的項(xiàng)目,諸如正尚國際、珠江時(shí)代廣場、首創(chuàng)國際、匯通太古城等，也包括高新區(qū)、曲江新區(qū)等已經(jīng)出讓的商業(yè)金融辦公用地。西安辦公樓供應(yīng)高峰出現(xiàn)在20

51、10年，穩(wěn)定提升的吸納量使得自2011年起西安辦公樓供求比進(jìn)入下降通道，預(yù)測于2013年起保持在0.5-0.6之間。西安辦公樓市場的未來供求關(guān)系分析表明：2012年以后辦公樓竣工入市，市場接受度較好。 辦公樓未來供求關(guān)系Code of this report | 75辦公樓市場需求基本關(guān)系式當(dāng)期需求=當(dāng)期吸納量當(dāng)期吸納量=當(dāng)期雷擊吸納量-前一期累計(jì)吸納量西安辦公樓市場需求量的決定性因素成熟辦公樓市場經(jīng)驗(yàn)證明，辦公樓需求主要是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和辦公樓市場供應(yīng)量共同作用的結(jié)果。根據(jù)官方發(fā)布的西安現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)西安經(jīng)濟(jì)主要增長動(dòng)力來自于第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)仍有很大發(fā)展空間，西安國民生產(chǎn)總值和

52、辦公樓市場供應(yīng)是本地辦公樓市場需求的決定性因素。辦公樓市場需求預(yù)測步驟n回歸模型擬合未來累計(jì)吸納量n預(yù)測未來累計(jì)吸納量n計(jì)算未來當(dāng)期吸納量n確定未來年度市場需求辦公樓市場未來需求預(yù)測方法從穩(wěn)健的角度考慮，我們在未來需求預(yù)測的過程中將采用相對保守的假設(shè)條件，以避免夸大預(yù)測結(jié)果Code of this report | 76u截止2011年5月西安辦公樓市場累積供應(yīng)量達(dá)到177萬平方米，同期累積吸納量達(dá)到117萬平方米。預(yù)計(jì)2013年的年吸納量在50萬平方米左右。u西安辦公樓市場供應(yīng)近幾年來呈下降態(tài)勢，需求呈持續(xù)上升的勢頭，這得益于近幾年來合肥經(jīng)濟(jì)的持續(xù)強(qiáng)勁增長，對辦公樓的需求主要來自于第三產(chǎn)業(yè)和

53、第二產(chǎn)業(yè)，但隨著市區(qū)可開發(fā)土地的減少，未來辦公樓的供應(yīng)會(huì)受到一定限制，但因需求將持續(xù)增長，可以預(yù)測未來西安高品質(zhì)辦公樓聚集區(qū)域?qū)⑹艿绞袌龅那嗖A。西安辦公樓市場供需趨勢分析Code of this report | 77選擇西安主要商務(wù)區(qū)板塊西安的辦公樓物業(yè)絕大多數(shù)集中在高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)及南稍門等區(qū)域；未來分布區(qū)域擴(kuò)大至曲江、浐灞等區(qū)域。計(jì)算西安主要商務(wù)板塊的理論市場份額：依據(jù)我們對辦公物業(yè)市場的研究經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合對西安市場問卷調(diào)查的結(jié)果，我們總結(jié)出影響辦公市場競爭力的決定性因素（見下表），每個(gè)決定性因素按照其重要性高低而賦予不同權(quán)重。依據(jù)前述指標(biāo)對西安主要商務(wù)板塊打分，從其綜合得分可以評判其區(qū)域競

54、爭力，更進(jìn)一步可以得出其理論市場份額值。計(jì)算本項(xiàng)目所在板塊在入市時(shí)的市場需求量：之前我們已經(jīng)建議本項(xiàng)目辦公樓在2013年入市并給出了每年西安辦公樓的總需求。結(jié)合步驟二中得到的西安市各主要商務(wù)板塊的理論市場份額值，可以計(jì)算出本項(xiàng)目所在的航天基地在2013年以后可獲得的吸納量。航天基地的理論市場份額：18%步驟一決定性因素交通可及性商務(wù)氛圍區(qū)域規(guī)劃聚集效應(yīng)周邊配套景觀資源權(quán)重20%15%20%10%15%20%步驟一步驟一供求關(guān)系法Code of this report | 78n五個(gè)國內(nèi)類似綜合體項(xiàng)目研究顯示在高容積率綜合體項(xiàng)目中，30以上的辦公樓體量是開發(fā)商較為普遍采用的，體量最小在6萬平方米

55、左右。n考慮到西安的經(jīng)濟(jì)總量、消費(fèi)能力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以及區(qū)域的客觀環(huán)境，建議辦公樓體量約為8萬平方米左右。案例名稱港匯廣場（上海）財(cái)富中心（北京）卓越世紀(jì)中心（深圳）大悅城（天津）華置廣場（成都）項(xiàng)目總建筑面積（平方米）40萬72萬34.5萬39萬30萬配套物業(yè)品種構(gòu)成辦公樓、服務(wù)式公寓、大型零售辦公樓、服務(wù)式公寓、大型零售辦公樓、服務(wù)式公寓、大型零售辦公樓、服務(wù)式公寓、大型零售辦公樓、服務(wù)式公寓、大型零售辦公樓建筑面積（平方米）13.4萬24萬11萬6.5萬6萬所占項(xiàng)目總建比例33.5%33.3%31.2%17.2%20.0% 類似綜合體辦公樓體量研究Code of this report

56、 | 79綜合以上因素，我們?nèi)?0000平方米作為本項(xiàng)目辦公樓的建議體量。 辦公樓體量建議Code of this report | 80酒店定位建議Part 5Code of this report | 81酒店市場定位Part 5.1Code of this report | 82酒店投資與經(jīng)營模式專題研究酒店分類定義星級酒店1經(jīng)濟(jì)型酒店2主題型酒店3按照國家旅游局頒發(fā)的設(shè)施設(shè)備評定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)評定標(biāo)準(zhǔn)、清潔衛(wèi)生評定標(biāo)準(zhǔn)，賓客意見評定標(biāo)準(zhǔn)等執(zhí)行，分為一星到五星；經(jīng)濟(jì)型酒店又稱為有限服務(wù)酒店，其最大的特點(diǎn)是房價(jià)便宜，其服務(wù)模式為“b&b”（住宿+早餐），最早出現(xiàn)在上個(gè)世紀(jì)50年代

57、的美國；以某一特定的主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受合和體驗(yàn)。Code of this report | 83西安索菲特人民大廈西安凱悅（阿房宮）酒店西安香格里拉金花飯店西安喜來登大酒店長安城堡酒店香格里拉大酒店西安建國大飯店天域凱萊大酒店西安鉆石國際大酒店西安城亨國際酒店陜西奧羅國際大酒店西安隴海大酒店西安紫金山大酒店西安鐘樓飯店西安志誠麗柏酒店西安七星軒酒店商貿(mào)商務(wù)旅游城西城中城東城北城南西安高星級酒店呈現(xiàn)了明顯的商貿(mào)、商務(wù)及未來旅游熱區(qū)分布的局面；目前西安五星級酒店集中分布在城內(nèi)繁華的商貿(mào)區(qū)，其中凱賓斯基酒店分布在未來旅游熱區(qū)浐灞片區(qū)

58、；四星級酒店與五星級酒店類似，主要分布在商貿(mào)區(qū)，其中有較大部分四星級酒店集中分布在高新商務(wù)區(qū)。西安星級酒店分布Code of this report | 84u西安經(jīng)濟(jì)型酒店主要集中在中心城區(qū)，而東部、東南部級北部等重點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量較少，很難滿足該區(qū)域的顧客需求；u出現(xiàn)此種分布的主要原因是目前經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展才剛剛起步，在擴(kuò)張時(shí)主要以搶占核心區(qū)域?yàn)橹?，從而?dǎo)致了核心區(qū)域經(jīng)濟(jì)型酒店的扎堆現(xiàn)象，尤其以鐘樓小寨附近較為嚴(yán)重。數(shù)據(jù)來源：西安旅游局西安經(jīng)濟(jì)型酒店分布概況遍布全市，其中以城內(nèi)核心區(qū)分布最為密集，其次在商務(wù)商貿(mào)區(qū)、旅游區(qū)域、交通節(jié)點(diǎn)均有分布Code of this report | 8

59、5預(yù)判方法：供應(yīng)床位及旅游人數(shù)均按近5年平均增速推算；供應(yīng)床位按該星級酒店總供應(yīng)床位，即一年有效供應(yīng)床位=總供應(yīng)床位365需求市場按國際游客都選擇住4星以上酒店，按標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布取值，其中60%選擇5星級酒店，40%選擇4星級酒店，國內(nèi)游客選擇5星酒店按標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布約為總?cè)藬?shù)的3%，總?cè)藬?shù)的7.5%選擇4星級酒店。市場供需分析：從2010年四星及五星級供需來看，基本持平，中原認(rèn)為整體基本保持供需平衡狀態(tài)；隨著未來需求的快速增長，至2015年，需求將遠(yuǎn)大于供應(yīng)，四五星級酒店將同時(shí)出現(xiàn)供不應(yīng)求。未來西安高端酒店床位增長數(shù)量預(yù)判2010年供（萬床）2010年需（萬人）2012年供（萬床）2012年需（

60、萬人）2013年供（萬床）2013年需（萬人）2015年供（萬床）2015年需（萬人）4星級38142450460854872965710475星級226207287295356352420503未來高端酒店床位增長量預(yù)判Code of this report | 86酒店名稱分店數(shù)量客房數(shù)（間）平均客房數(shù)七天連鎖91385154如家快捷192335123錦江之星71068155速8酒店3501167漢庭連鎖7932133莫泰1683544181青年旅社523547美寶酒店528958申鵬商務(wù)324581南方酒店2251126蕾德曼酒店219296其他酒店293290113合計(jì)9411267-

61、u目前西安經(jīng)濟(jì)型酒店以全國大型經(jīng)濟(jì)連鎖酒店為主，約占市場份額的70%；u其中，七天連鎖、如家快捷、錦江之星等全國知名經(jīng)濟(jì)型酒店在所有連鎖酒店中占據(jù)絕對優(yōu)勢；u西安經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)集中在150間左右。數(shù)據(jù)來源：西安旅游局西安經(jīng)濟(jì)型酒店統(tǒng)計(jì)西安目前擁有97家經(jīng)濟(jì)型酒店，主要以全國及國際大型經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店為主Code of this report | 87酒店名稱平均房價(jià)入住率七天連鎖13390%如家快捷18485%錦江之星17085%速8酒店17875%漢庭連鎖17280%莫泰16814780%青年旅社14490%美寶酒店10478%申鵬商務(wù)14270%南方酒店16875%蕾德曼酒店19965%其他酒店17768%u西安經(jīng)濟(jì)型酒店入住率較高，整體達(dá)到75%以上，世園會(huì)期間，多數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店周末幾乎都達(dá)到90%以上；u七天、如家等全國知名的大型連鎖酒店的入住率更是達(dá)到85%以上，世園會(huì)期間達(dá)到95%以上；u西安經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格較低，平均價(jià)格在150元以內(nèi)，相比較多數(shù)三星級以上酒店具有絕對優(yōu)勢，這也為經(jīng)濟(jì)型酒店呈現(xiàn)良好經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。西安經(jīng)濟(jì)型酒店入住統(tǒng)計(jì)目前西安經(jīng)濟(jì)型酒店平均入住率均達(dá)到75%以上，世園會(huì)期間多數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店常出現(xiàn)客滿情況Code of this report | 88Thanks for your attentionWish you a good day!