1、1二級市場策劃品控中心深圳中原湖南分公司盛和雨花亭項目產品開發定位建議報告盛和雨花亭項目產品開發定位建議報告報告背景報告背景 通過前期頭腦風暴會和對商務辦公市場的調研，三方已經就項目發展的基礎認知達成了共識，以高品質、集約配套型商務辦公為主，商業和住宅作為商務辦公配套的重要組成部分，涵蓋酒店、寫字樓、公寓、住宅、商業多種物業，通過產品創新和精神傳承，實現項目價值最大化。 3報告結構報告結構從金融風暴說起從金融風暴說起項目體量研判項目體量研判商務市場調研商務市場調研商務客戶界定商務客戶界定商務需求調研及建議商務需求調研及建議公寓開發建議公寓開發建議住宅開發建議住宅開發建議產品布局建議產品布局建議

2、商業發展建議商業發展建議形象定位形象定位項目價值體系項目價值體系產品風格創新產品風格創新主力店建議主力店建議首期推售產品建議首期推售產品建議引子引子商務客戶研究商務客戶研究產品定位產品定位形象定位形象定位專題探討專題探討客戶定位客戶定位客戶定位與描述客戶定位與描述客戶梳理客戶梳理42008.9.7 “兩房”被政府托管2008.9.14 美林被美國銀行收購2008.9.15 雷曼兄弟破產2008.9.16 美國政府宣布注資850億并接管AIG2008.9.25 摩根大通接管華盛頓互惠銀行這場發端于美國的次貸危機不僅將美國經濟拖入泥潭,還在全世界引發了一系列連鎖反應, 全球多家金融機構深陷財務危機

3、,美國、歐洲各國、日本等國經濟受到強烈沖擊。問題：在全球金融危機背景下，中國經濟會受到多大影響？長沙問題：在全球金融危機背景下，中國經濟會受到多大影響？長沙市場會受到多大影響？金融風暴對不同行業的影響如何？市場會受到多大影響？金融風暴對不同行業的影響如何？從金融風暴說起從金融風暴說起5金融金融“危危”“”“機機” ” 一組報紙新聞一組報紙新聞紐約時報在9月20日發表了一篇題為真的有用嗎？的文章，該文斷言，由于美國的國內消費在很大程度上依賴金融信貸，金融危機造成的信貸緊縮會大為影響美國國內消費，從而拖累實體經濟，并預言美國將陷入18個月甚至長達5年的經濟衰退期。“當財政大臣上月說英國面臨著60年

4、來最嚴重的經濟危機時，很多人批評他過于悲觀。然而過去36小時發生的種種事件說明，或許他還不夠悲觀。” 英國獨立報（9月16日）“造成日本金融危機的根本原因，是在泡沫經濟時代各金融機構爭相向不動產業貸款，最終形成了大量不良債權。這與美國的次貸危機造成住宅泡沫崩潰的構圖相比較，真可謂何其相似爾”。 日本產經新聞（9月17日） “中國的銀行發展相對比較順利的原因是，中國在5年多以前實施了金融體制改革。穆迪公司分析師利奧瓦克斯表示，這一改革的成果使得中國的銀行在近半年到一年里，即使在全球震蕩和國內競爭加劇的情況下仍能保持穩定。” 俄羅斯專家周刊（9月8日） 6u金融及外資影響：資金回流與游資的避風港一

5、是受次債危機影響，歐美投機性資金會對中國等新興市場的投資風險進行重估，放棄高風險高收益的投資取向，撤資回國，以緩解流動性和融資危機；二是亞洲新興市場國家的金融市場成為國際游資安全的避風港 u進出口影響：出口需求大幅萎縮受世界金融危機的影響，世界經濟增速減緩明顯，這將對我國出口產生較大的影響。首先由于中國對外出口（特別是對美國出口）的依賴程度較高，美國次貸危機將會通過降低美國國內消費需求影響中國對美國的出口。另一方面，美元的持續下跌導致了國際石油等大宗商品價格持續上漲，原材料價格上漲對以加工貿易為特點的中國企業會構成極大壓力。 u信心的影響：經濟活躍程度大大降低 投資者進行投資，消費者進行消費，

6、往往都是建立在對未來投資和消費的信心的基礎之上，世界金融危機已嚴重打擊了世界各國投資者和消費者的信心，我們國家也不例外。 金融危機中國經濟的影響金融危機中國經濟的影響7中國經濟會在中短期內受到美國金融危機的影響，但不至引發大的經濟動蕩，甚至有籍此提升全球經濟地位的機會：u 此次全球金融危機將經歷金融危機、信貸危機、經濟危機三個階段，多數觀念認為整個周期將達到3年，樂觀的觀點認為美國經濟至少明年底才會開始復蘇；u 改革開放30年來，我國經濟保持了年均9.8%的高速增長，2007年我國國內生產總值已經接近25萬億元，僅次于美國、日本和德國，今年預計將超過德國，而同時我國的金融體系常年保持高儲蓄率，

7、開放程度相對較低，所遭受的金融損失相對較小，不至引發大的金融動蕩；u 在全球生產資料、生產制造、貿易市場一體化的背景下，隨著金融危機的影響向實體經濟擴散，中國的相關行業也將受到較大打擊；金融危機中國經濟的影響金融危機中國經濟的影響8中國經濟會在中短期內受到美國金融危機的影響，但不至引發大的經濟動蕩，甚至有籍此提升全球經濟地位的機會：u 中國內需市場廣闊，是中國金融和實體經濟相對穩定的基礎，在經濟危機背景下，中國經濟將主動和被動的加快兩個方面的轉變：一是以出口帶動為主轉為擴大內需為主，二是加快產業結構調整，大力發展高附加值的產業。u 中國政府近期推出的應對政策主要是執行適當寬松的貨幣政策、加大城

8、鄉基礎設施投資、提高低收入人群收入、鼓勵自主創新和結構調整、增值稅改革、發展針對性信貸等，以保證經濟穩定和擴大內需；房地產方面加大保障性住房建設力度、通過稅費環節降低房產交易成本（特別是中小戶型產品），但政策制定主要針對住房困難戶和普通購房者，而非發展商。 u 從整個中國經濟發展來看，房地產利好因素正逐步增加，但受全球金融危機影響，一定程度上又抑制了房地產的發展和市場信心，綜合來看，房地產淡市格局短期內很難改變。金融危機中國經濟的影響金融危機中國經濟的影響9長沙經濟快速發展，大型城市格局正在形成。u 長沙市GDP連續6年以超過14.5%14.5%的速度快速增長，比全國高出4個百分點，長沙經濟在

9、全省的首位度持續提升；u 自2001年開始，湖南省政府、長沙市政府、各區政府陸續向外搬遷，在規劃、產業的同步推動下，長沙市正從傳統的單中心升級為多中心發展的大型多中心發展的大型城市格局城市格局。200220022003200320042004200520052006200620072007GDPGDP( (億元億元) )92310771297152017912190增幅增幅14.5%15.3%16.0%14.9%14.8%16%人均人均GDPGDP( (元元) )147631716420625239682785333711長沙的經濟發展態勢長沙的經濟發展態勢10u1982年，長株潭一體化長株潭

10、一體化開始啟動，至今，金融同城、電力同網已經實現，城際公交已經開通，三市間的通話漫游費已經取消。現在三市不僅實行同一規劃，同一財政政策，還實行同一關于環保的政績考核標準，并于06年開始“3+5”3+5”城市群城市群的戰略研究與實施。長株潭長株潭GDPGDP(億元)建成區面積建成區面積(km2)核心區人口核心區人口(萬人)經濟占全省比重經濟占全省比重200620062807298.241038%20102010預計預計375445050055060042%u在中部崛起的背景下，2007年12月，長株潭與武漢城市圈共同獲批“全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革試驗區”。長沙已不長沙已不在

11、只是湖南的長沙，而是中部的長沙、泛珠三角的長沙在只是湖南的長沙，而是中部的長沙、泛珠三角的長沙。u長株潭一體化、城市3+5城市群戰略、兩型社會，成為湖南經濟發展的引擎，也帶動了長沙經濟的發展。長沙經濟長期樂觀，相對沿海城市所受危機影響較小，但宏觀經濟、外部環境的惡化會影響長沙的經濟發展速度和發展思路。金融危機對長沙經濟的影響金融危機對長沙經濟的影響11u 工業將成為長沙發展的重要支柱，同時，政府從城市發展角度，提出“解放思想，創業富民”的長遠發展目標，出臺多項政策支持中小企業發展和全民創業。長沙市政府提出了“解放思想、創業富民”的長遠發展目標，通過五項舉措，在全市營造濃厚的創業富民氛圍；創新創

12、業發展方式；拓展創業融資渠道；完善創業服務方式；強化創業培育輔導，5年內重點培育100所職業院校，培養100萬職業技能人才；加快創業基地建設； 長沙的經濟發展思路長沙的經濟發展思路122007年長沙有內資企業2.1萬家，私營企業3.9萬家，外資企業590多家，個體工商戶19.5萬家。在“解放思想、創業富民”政策下全市將努力實現個體工商戶年均增長12%，到2012年達34萬戶以上；私營企業年均增長14%，到2012年達7.5萬戶以上；規模以上企業數年均增長5%，到2012年達2500戶以上。全市年均新增就業人員10萬人以上。全市非公有制經濟增加值到2012年占全市GDP的比重達70%以上。城鄉居

13、民人均可支配收入增長10%和12%以上。其中，2009年全市個體戶新增2.5萬戶，達24.5萬戶；私營企業新增6000戶，達5萬戶；規模以上企業新增100戶，達2150戶；城鄉居民人均可支配收入分別達19545元和7952元。u 目前長沙中小企業每年以14%的增速發展，在“解放思想，創業富民”的創業機制下，未來長沙商務辦公市場廣闊，項目的商務定位前景看好；長沙經濟發展對項目定位的影響長沙經濟發展對項目定位的影響13金融危機對不同行業的影響金融危機對不同行業的影響 u需求傳導型行業需求傳導型行業 全球金融危機對于國內實體經濟的影響，首先通過出口需求萎縮而施加于外貿環節。其中紡織和玩具業由于其較高

14、的外銷比例深受重創。處境類似的行業還包括制鞋、照明、五金、家電、軟件外包以及數量龐大的電子制造企業； 外貿規模增速放緩，使得其上游和配套產業的景氣度急劇下降。化纖產品由于棉紡行業的低迷而陷入深幅調整，貨運量下降也使得港口、海運和造船業終止了增長勢頭。 如果全球經濟出現沿襲數年的調整，國內鋼鐵業的需求萎縮將比預期嚴重得多。部分金屬加工和化工產品的處境與此類似。 除此之外，金融危機還將影響基建、旅游、家電制造，塑料制品，工程機械、光伏等行業。 （結論來源于安邦風險研究團隊）受金融危機影響的行業受金融危機影響的行業 14u價格傳導型行業價格傳導型行業 目前商品價格走勢在很大程度上取決于“原點”的位置

15、。我們可以觀察到，大部分有色金屬價格、海運價格，都已經回到2006年底或2007年初的點位，但下行趨勢仍然沒有緩解。 相比于直接的經營性損失，商品價格暴跌更大的風險來自于操作層面，包括各種期貨、期權和其他以套期保值為目的的衍生品交易。我們預計，更多損失可能出現在航空、石油、有色金屬、鐵礦石、化工產品的囤積和交易中。 金融危機對不同行業的影響金融危機對不同行業的影響 受金融危機影響的行業受金融危機影響的行業 （結論來源于安邦風險研究團隊）15u資金傳導型企業資金傳導型企業 不論是出于主動（避險）還是被動（流動性壓力下平倉）的原因，資金從包括中國在內的新興市場回流歐美，已經成為目前市場資金的重要動

16、向，美元近期相對其他貨幣（除日元外）的升值勢頭與此相關。 海外金融機構在國內進行的相關業務，涉及風險投資、股權投資、并購及融資顧問等眾多領域，如果出現不能履約的可能性，相關企業的資金獲取速度將減緩。如果香港經濟出現較大調整，不僅港人內地置業萎縮將打擊沿海城市樓市，沿海地區大量港資或合資加工貿易企業，其自有資金也會出現波動。 此外電子制造業、造船、航空、海運等行業也會受到金融危機影響。（結論來源于安邦風險研究團隊）金融危機對不同行業的影響金融危機對不同行業的影響 受金融危機影響的行業受金融危機影響的行業 16陳東升說：“從產品生命周期來看，目前中國的汽車行業汽車行業還處在成長期，這和美國汽車業所

17、處的發展階段是不同的；此外中國汽車的千人保有量要遠遠低于美國等發達國家水平，我們的市場還遠未達到飽和狀態，未來還有很大的發展潛力。”（陳東升中國汽車流通協會副秘書長）李振福：醫藥行業醫藥行業是相對受影響最小的，醫藥行業是比較特殊的，還保持高速的增長，在今年醫藥行業還有30%的增長，在這種情況下，我們就成為全球的亮點，會有許多的投資，包括我們與其他行業的競爭對手，都把中國看作今后發展的一個引擎，最好的市場。（李振福諾華制藥中國區的總裁）高旭東：全球范圍的金融危機對中國通信業通信業影響最嚴重的情況，可能是中興、華為等企業走向海外時設備銷售會略受影響，但由于中國的通信設備制造商在海外走的是質優價廉策

18、略，因此預計影響不會太大。 影響相對較小的行業影響相對較小的行業 金融危機對不同行業的影響金融危機對不同行業的影響 17中國電子商會副會長陸刃波則表示，與傳統家電產品不同，小家電小家電在中國的銷售仍然處于發展階段，隨著消費者需求增加，小家電產品的種類和數量都在提升，小家電平均利潤率高，為企業帶來的收益也高。另外陸刃波預計，未來小家電在中國的利潤率和增長率均將提升至30%左右。國際傳播“巨頭”宏盟集團（）高級副總裁、亞太區總裁杜孟（）日在接受新華社記者專訪時表示，雖然近段時間的金融危機給全球廣告行業帶來了較大影響，但得益于中國經濟的穩定發展，中國廣告行業廣告行業受到的影響并不大。 毛皮專家呂永明

19、教授相信：我國毛皮行業毛皮行業有足夠實力應對挑戰，得到持續健康發展，繼續成為連續不衰的消費亮點。這是由皮毛行業的特殊性決定的，皮毛行業中的大部分經營者都是自有資金，自己投資、自己生產、自己銷售，不需要借助銀行的貸款來支撐企業的生存和發展。金融危機對不同行業的影響金融危機對不同行業的影響 影響相對較小的行業影響相對較小的行業 18連續三年GDP增速超過10%地方政府推波助瀾外圍市場的下跌與泡沫未來房地產市場綜合宏觀分析未來房地產市場綜合宏觀分析境外熱線國內資金實業資金自住需求恐慌性購買 2000 2005 20071657億 8200億 1.53萬億經濟開始下滑三季度GDP 9% 明年“保增長”

20、8%財政收入增幅 7月16.5% 8月10.1% 9月3.1%外資凈流出 總量減少，風險規避外貿依存度高 65%中國股市縮水70%房價收入比遠超國際公認界限租金漲幅跟不上房價漲幅房企資金緊缺 07年全國土地款過10000億金融環境相對穩定內需市場廣大中央政府保市 投資比重30%、產業鏈、銀企資金加大投資，擴大內需，寬松的貨幣政策地方政府救市政府調控房價均衡發展、擴大內需、防范風險政策效用難測孤掌難鳴、滯后性、傳遞負面信息美元資產投資價值觸底短期房地產很難脫離經濟走勢走出單邊市場震蕩前行震蕩前行 長期看好長期看好優優 勢勢劣劣 勢勢機機 遇遇風險風險19u 全球金融危機下，中國有中國有“危危”也

21、有也有“機機”；u 長沙正處于一個發展上升期，經濟主要以內需為主導，整體而言受金融危機影響相對整體而言受金融危機影響相對較小較小，但外圍宏觀環境的惡化會影響長沙的發展速度和發展思路；u 受金融危機影響較大的行業集中在需求、價格、資金傳導的相關行業，包括加工制造、基建化工，石油、有色金屬，貿易物流、旅游客運等；u 影響相對較小的行業多為處在發展上升期、以國內需求為主的行業，包括醫藥、汽車、小家電、電信通訊、廣告、零售、皮毛行業等；u在長沙高速發展及鼓勵中小企業及全民創業的背景下，長沙商務市場發展迅猛，項目的項目的商務定位長期看好商務定位長期看好。金融風暴對于我們意味著什么金融風暴對于我們意味著什

22、么20報告結構報告結構從金融風暴說起從金融風暴說起項目體量研判項目體量研判商務市場調研商務市場調研商務客戶界定商務客戶界定商務需求調研及建議商務需求調研及建議公寓開發建議公寓開發建議住宅開發建議住宅開發建議產品布局建議產品布局建議商業發展建議商業發展建議形象定位形象定位項目價值體系項目價值體系產品風格創新產品風格創新主力店建議主力店建議首期推售產品建議首期推售產品建議引子引子商務客戶研究商務客戶研究產品定位產品定位形象定位形象定位專題探討專題探討客戶定位客戶定位客戶定位與描述客戶定位與描述客戶梳理客戶梳理21商務客戶界定商務客戶界定根據對辦公環境要求的不同，我們可以將商務客戶分為三類：l一線商

23、務客戶一線商務客戶 這部分客戶選擇核心地段的高檔寫字樓、高端酒店辦公高檔寫字樓、高端酒店辦公，主要集中在五一路、芙蓉路核心地段l二線商務客戶二線商務客戶 以普通寫字樓、酒店辦公為主普通寫字樓、酒店辦公為主，主要以芙蓉路、韶山路沿線為主，其次在五一路東、解放路、勞動路等有少量分布；l三線商務客戶三線商務客戶 以商住樓、住宅或無辦公環境商住樓、住宅或無辦公環境的小型公司為主，分布廣泛，難以統計。盛和項目處于東塘南雨花亭，屬于非核心地段，主要以二線和三線商務客戶為主主要以二線和三線商務客戶為主。22提出問題提出問題 項目所處的周邊區域和外延區域有多少二、三線商務客戶？項目所處的周邊區域和外延區域有多

24、少二、三線商務客戶？項目需要規劃多大的商務體量才能滿足未來的市場需求呢？項目需要規劃多大的商務體量才能滿足未來的市場需求呢？商務客戶調研商務客戶調研23商務客戶調研商務客戶調研 調研范圍調研范圍雨花亭及項目周邊芙蓉中路勞動路以南至二環區域維一星城及順天財富區域 調研對象調研對象寫字樓、酒店、商住樓及住宅辦公企業 調研內容調研內容中小企業數量及類型辦公企業租住/購買比例中小企業辦公需求訪談韶 山 路芙 蓉 路勞 動 路五 一 路南 二 環新 建 路 本案本案24辦公企業數量及類型統計辦公企業數量及類型統計路段寫字樓名稱辦公企業數量東塘北唯一星城103東塘大廈28鑫天大廈33通程國際大酒店38宏景

25、名廈85君臨天廈38湖南文化大廈75天心電子大廈30華僑大廈76湘農大廈商務樓15上城星座95湖南雜技團辦公樓5興威名邸90冶金規劃設計院大樓30天龍大酒店B棟9中商大廈33鴻銘中心36福樂明園16東塘南及雨花亭周邊杏林大廈5三重大廈30陽光小鎮24赤崗路口商務樓7星星大廈3合計合計904904韶山北路：維一星城至雨花亭路段韶山北路：維一星城至雨花亭路段韶山路唯一星城至雨花亭段共統計企業904家，涉及酒店、寫字樓、商住樓等辦公形態；從行業分類來看，實業、投資咨詢、電子信息、商貿流通等是區域主要的辦公企業類型；25芙蓉中路：順天財富至藍調國際路段芙蓉中路：順天財富至藍調國際路段路段寫字樓名稱辦公

26、單位數量勞動路以北順天財富87順天城62東城大廈52華聯大廈38雨花大廈25君逸康年大酒店21都市陽光67巴黎香榭27城市之心48芙蓉公館33同發大酒店17新世紀大廈87佳天國際新城64天璽大酒店24才信大酒店36勞動路以南神農大酒店19新時空康年大酒店72金源大酒店27中遠公館14藍調國際28五華大酒店18合計866866芙蓉路順天財富至藍調國際段共統計企業866家，涉及酒店、寫字樓、商住樓等辦公形態；從行業分類來看，實業、投資咨詢、房地產、商貿流通、金融保險等是區域主要的辦公類型；26辦公單位分布樓宇公司人數辦公面積辦公租金辦公配套訪談需求置換需求泰康信息公司福樂明園203907500元/

27、月商住樓無配套地段要好，專業寫字樓，有中央空調有興趣石泉茶樓鴻銘中心2530013500元/月 商業街休閑配套良好的商業配套無鐵龍裝飾中商大廈322003500元/月/大堂環境好，快速電梯無華電煤業公司天龍大酒店B座9452400元/月/大開間大堂，先進職能電梯無阿糠婚慶策劃冶金規劃設計院大樓7601440元/月/無特別要求無潛天裝飾冶金規劃設計院大樓232104410元/月/關注電梯數量及物業管理無X網絡公司興威名邸701002500元/月/空中花園無東塘新東方電腦學校湖南雜技團辦公樓701500約30萬/年電信/銀行良好的物管，保潔服務無舒暢美容上城星座8802300元/月酒店，銀行，餐飲

28、中央空調，熱水供應，快速電梯無湖南金和再生資源公司湘農大廈商務樓6602340元/月銀行、SPA大堂寬敞，6臺左右電梯，通風采光好可以考慮金融服務行業華僑大廈354002萬/月銀行、酒店、超市空調、電梯及物業要求較高暫無裝飾公司天心電子大廈10080012萬/月兩臺電梯、中央空調綜合環境好,附近購物方便,寫子樓大堂明亮,電梯速度快，要根據大樓內人流量確定電梯數量暫無同致行置業湖南文化大廈501327000元/月4臺電梯，借助大劇院配套需要快速電梯，物業安全系數較高，物業服務及時暫無利寶達證券咨詢公司君臨天廈南北棟16701600元/月/應設計較多數量的電梯，做的上檔次，租金不要太高暫無商務客戶

29、調研商務客戶調研 27辦公單位分布樓宇公司人數 辦公面積辦公租金辦公配套訪談需求置換需求志輝投資有限公司宏景名廈B棟13702100元/月商住，咖啡有中央空調可以考慮安諾杰生物科技宏景名廈B棟38752300元/月/有辦公氛圍，周遍配套要比較全可以考慮遠東租賃1305通程國際大酒店231701.93萬/月/目前辦公物業隨檔次較高，但主體建筑以有較長時間，喜歡有心意并有較高檔次的辦公物業暫無湖南誠文化鑫天大廈約20人1102400元/月7天酒店電梯過少，只有2臺，上下班高峰過于擁擠，沒有中央空調有候客大堂暫無新景祥唯一星城451276000元/月中西餐廳、美容、汽車維護覺得電梯不能太擠，不需要中

30、央空調，希望有較好的物管暫無北大青鳥長沙實力校區星星大廈60100030萬/年/寫子樓、空中花園、直飲水、咖啡廳、休息大堂暫無美容機構陽光小鎮6160多平米 2000元/月/天然氣、中央空調、大堂有可能培訓機構杏林大廈5600左右/經濟型酒店、醫院、學校需要有中央空調等配套設施，期望有較高檔次廣州三基網絡都市陽光601000/配套較好專業會議室、網絡維護、咖啡茶座、食堂、書吧等暫不需要漢勝網絡科技都市陽光151002500配套較好健身設施、會議室有意向滇外貿鞋業都市陽光6601800配套較好商務中心、健身休閑、書吧暫不考慮創奇揚智都市陽光201806000配套較好食堂、保潔服務、公共活動空間、

31、商務中心、茶座等暫不考慮長沙智豐藍調國際5902000商務中心、銀行商務中心、咖啡茶座等有意向綠安居環保科技中遠公館850700缺乏配套商務談判空間、食堂、大堂氣派，形象高檔有意向華縱通訊藍調國際590/商務中心、銀行大堂漂亮、保安保潔、分戶式空調、商務中心等暫不考慮商務客戶調研商務客戶調研 28 在調研過程中我們發現，中小企業的辦公面積需求與其經營狀況息息相關 初創或業務尚不穩定的企業 60-100平米 業務穩定、相對有實力的企業 150-200平米及以上 在調研的企業中，我們選擇了其中的58家進行了置換意向訪談，近期有置換意向的占總量的近7%，未來3-5年在創業富民政策導向下，這一比例將接

32、近20%。商務客戶調研商務客戶調研 29 通過對周邊區域寫字樓、酒店、商住樓的掃樓調研，區域內的辦公企業超過1800家，這還不包括不臨街的辦公物業、周邊單位、住宅內的辦公企業，保守估計調研數量約占周邊市場總量的2/3，初步預測項目周邊有辦公企業約2700家，保守預估市場10%的增速，2009年項目周邊辦公企業預計為3000家。 考慮到本項目在區位、規模、產品、配套等方面的競爭力，設定項目在周邊中小企業中的市場占有率為10%，即為300家中小企業，該類企業應為中小企業群體中相對有實力的商務客戶，按每戶150-200平米辦公面積需求計算，項目的可見商務體量預計為5萬平米。可見商務體量預估可見商務體

33、量預估30一組來自政府部門的統計數據一組來自政府部門的統計數據芙蓉、雨花、天心區三區商戶、企業統計雨花區企業增量（注冊資金100萬以內）企業分類2007年2008年1-8月個人獨資企業5725有限責任公司（私營）976891有限責任公司（自然人獨資）130109有限責任公司分公司44合計合計1207120710251025長沙市企業增量（注冊資金100-500萬）有限責任公司129有限責任公司（法人獨資）2322有限責任公司（私營）260246有限責任公司（自然人獨資）1422有限責任公司分公司140137合計合計449449436436區域個體工商戶企業合計芙蓉區17158120912924

34、9雨花區26802996236764天心區8734659215326三區合計三區合計526942864581339雨花區與長沙市新增企業對比數據來源：長沙工商、稅務查詢從三區統計來看，雨花區以近1萬的中小企業和2.6萬的個體工商戶位于全市首位，其次為芙蓉區和天心區；整個長沙有中小企業4.23萬家，每年新增5000多家，增速超過11%，其中雨花區年新增量超過1200家，增速12%，亦為長沙中小企業的增長重心；長沙及雨花區中小企業的蓬勃增長，為區域商務市場帶來良好機遇，也預示了城市未來的發展方向。31 目前雨花、天心雨花、天心兩區有企業合計約1.65萬家，按全市平均企業增速11%計算，3年內兩區企

35、業將達到2.2萬家，5年可達到2.6萬家（這還不包括個體工商戶），設定項目在該兩區的市場占有率為5%，這其中大中小企業均有，保守估計每家辦公面積100平米，則項目3年內可實現商務體量11萬平米，5年內可實現13萬平米。 目前雨花、芙蓉、天心雨花、芙蓉、天心三區有企業合計約2.8萬家，按全市平均企業增速11%計算，3年內兩區企業將達到3.8萬家，5年可達到4.5萬家（這還不包括個體工商戶），設定項目在三區的市場占有率為5%，即為1900家，這其中大中小企業均有，保守估計每家辦公面積100平米，則項目3年內可實現商務體量19萬平米，5年可實現22.5萬平米。理論商務體量預估理論商務體量預估32報告

36、結構報告結構從金融風暴說起從金融風暴說起項目體量研判項目體量研判商務市場調研商務市場調研商務客戶界定商務客戶界定商務需求調研及建議商務需求調研及建議公寓開發建議公寓開發建議住宅開發建議住宅開發建議產品布局建議產品布局建議商業發展建議商業發展建議形象定位形象定位項目價值體系項目價值體系產品風格創新產品風格創新主力店建議主力店建議首期推售產品建議首期推售產品建議引子引子商務客戶研究商務客戶研究產品定位產品定位形象定位形象定位專題探討專題探討客戶定位客戶定位客戶定位與描述客戶定位與描述客戶梳理客戶梳理33注：此體量分配建議供總體規劃及單體設計參考，含商業面積，總體規劃及單體設計不同，商業面積亦將有所

37、變化。商務物業商務物業地標地標樓體樓體酒店酒店3 3萬萬5 5萬萬泛商務體量泛商務體量18-2018-20萬萬寫字樓寫字樓2 2萬萬純商務體量純商務體量5 5萬萬擴展商務體量擴展商務體量1010萬萬寫字樓寫字樓3 3萬萬辦公公寓辦公公寓5 5萬萬租住公寓租住公寓8 8萬萬其他部分其他部分南區住宅南區住宅9 9萬萬北區住宅北區住宅1111萬萬項目體量分配建議（含商業面積）項目體量分配建議（含商業面積）u 根據項目周邊區域掃樓調研，預估項目在1-2年內可實現的可見商務體量為5萬平米；u 根據官方的企業數量統計， 如針對雨花、天心兩區的企業，預計項目在3-5年內可實現商務體量為11-13萬平米； 如

38、針對雨花、天心、芙蓉三區，預計項目在3-5年內可實現商務體量為19-22.5萬平米。u 為提高產品的客戶接受度，擴大客群，降低項目風險，考慮項目體量分配如下：宜商宜住34通過片區商務客戶的調研，我們可以大致將他們分為兩大類：1 1、在商務項目中辦公的企業、在商務項目中辦公的企業2 2、在居住項目中辦公的企業、在居住項目中辦公的企業兩類客戶在物業昭示性、便利性、租售價格、商務配套等方面均表現出明顯的差異。以下，我們將對該兩類客戶進行深化調研：1、商務項目辦公企業的自購比例2、居住項目辦公企業的公司狀況、面積需求、自購比例、置換需求、配套需求3、地州市駐長沙辦事處的辦公狀況、租售狀況、置換需求以便

39、我們對項目商務客戶有更深入的認知，并指導項目的商務物業開發。商務客戶劃分及調研規劃商務客戶劃分及調研規劃 35商務項目客戶自購調研商務項目客戶自購調研 韶 山 路芙 蓉 路勞 動 路五 一 路南 二 環新 建 路 本案本案五一新干線宏景名廈佳天國際藍調國際湘域中央標志大廈 我們選取了在二、三線商務項目中相對具有代表性的6個辦公物業進行逐一訪談，了解其購買及租住構成； 這6個項目是標志房產大廈、五一新干線、湘域中央、宏景名廈、佳天國際新城和藍調國際； 同時我們也對行業租住及購買比例進行了研究。36標志房產大廈標志房產大廈標志房產大廈88家企業，其中租賃客戶62家，占到了總量的70%，自購客戶26

40、家，占30%；在行業分類中，自購比例相對較高的行業是房地產/建筑、貿易流通、實業制造；租賃比例較高的是電子信息、貿易流通及投資咨詢類企業。商務項目客戶自購調研商務項目客戶自購調研 37五一新干線五一新干線五一新干線企業84家，其中租賃客戶65家，占到了總量的55%，自購客戶29家，占35%；在行業分類中，自購比例相對較高的行業是百貨零售、中介/服務、投資/咨詢、廣告/設計；租賃比例較高的是教育/培訓、中介/服務、媒體/出版及投資咨詢類企業。商務項目客戶自購調研商務項目客戶自購調研 38宏景名廈宏景名廈宏景名廈共有企業69家，其中租賃客戶40家，占到了總量的58%，自購客戶29家，占42%；在行

41、業分類中，自購比例相對較高的行業是房地產/建筑、實業/制造、貿易/流通；租賃比例較高的是投資/咨詢、廣告/設計、百貨零售類企業。商務項目客戶自購調研商務項目客戶自購調研 39佳天國際新城佳天國際新城佳天國際新城共有企業57家，其中租賃客戶41家，占到了總量的72%，自購客戶16家，占28%；在行業分類中，自購比例相對較高的行業是文化/培訓、金融/證券/保險、廣告/設計；租賃比例較高的是投資/咨詢、電子通訊、房地產/工程、實業/制造、貿易/流通類企業。商務項目客戶自購調研商務項目客戶自購調研 40藍調國際藍調國際藍調國際共有企業22家，其中租賃客戶9家，占到了總量的41%，自購客戶13家，占59

42、%；在行業分類中，自購比例相對較高的行業是貿易/培訓、裝飾裝修、房地產/工程、實業/制造；租賃比例較高的是投資/咨詢、房地產/工程、實業/制造類企業。商務項目客戶自購調研商務項目客戶自購調研 41湘域中央湘域中央湘域中央共有企業153家，其中租賃客戶120家，占到了總量的78%，自購客戶33家，占22%；在行業分類中，自購比例相對較高的行業是貿易/流通、電子/信息、房地產/建筑、證券/金融、媒體/出版；租賃比例較高的是廣告/設計、電子/信息、貿易/流通、投資/咨詢、實業/制造類企業。商務項目客戶自購調研商務項目客戶自購調研 42商務項目自購商務項目自購/ /租賃狀況總結租賃狀況總結 本次共調研

43、485家企業，其中自購辦公企業為146家，占總調研企業比重的30%，租賃辦公的企業為339家，占調研企業的70%；自購/租賃客戶比43行業構成自購數 行業自購比例 租賃數 行業租賃比例實業/制造138.90%277.96%貿易/流通1812.33%339.73%投資/咨詢106.85%4814.16%房地產/建筑1913.01%319.14%金融/證券74.79%30.88%廣告/設計74.79%3610.62%教育/培訓96.16%144.13%電子/信息64.11%329.44%裝飾/裝修74.79%113.24%酒店/餐飲32.05%00.00%保健/美容00.00%82.36%能源/農

44、業42.74%133.83%百貨零售106.85%102.95%中介/服務74.79%175.01%科研/出版/媒體74.79%216.19%休閑娛樂10.68%41.18%其他行業1812.33%319.14%合計146100.00%339100.00% 從行業來看，自購排前五位的行業分別是：房地產/建筑/、貿易流通、實業/制造、教育培訓和百貨零售；這些行業是我們未來銷售所要爭取的主力自購客戶； 租賃辦公的行業排在前五位的依次是：投資/咨詢、廣告/設計、貿易流通、電子信息和實業/制造，這些是我們未來所要重點吸引的租賃客戶。各行業自購/租賃比商務項目自購商務項目自購/ /租賃狀況總結租賃狀況總

45、結44居住項目辦公客戶調研居住項目辦公客戶調研物業物業企業單位企業單位規模規模（人）（人）面積面積 成立時間成立時間 租租OROR買買 租金（元租金（元/ /月）月） 是否有置換需求是否有置換需求 理想置換面積理想置換面積物業置換需求物業置換需求宏景名廈湘電保險代理有限公司309020080901租1500可能未定售后服務生蘭馨苑720020081001買/否/北京萬方數據股份有限公司51602007租2500可能未定高速電梯銘記家廚棋牌5100200809租1800是100天然氣管道，交通方遍，公司多浪雄廣告有限公司302002005租2500是300辦公企業多，招示性強長沙市德順鑫創業投資

46、公司601802001買/是300交通便利，高檔商住樓長沙市山花地毯有限公司202002002買/否/湖南亞太城建工程有限公司203001998買/否/明強企劃（房產代理）60200200702買/否/長沙遠近園林景觀503002000買/否/漢聯國際貿易有限公司（節能）302002008租2000否/古蘭美容都市田園81402006租2500有250企業多，繁華商圈，高檔形象物業醫療器材11152006租1500否/愛家婚慶禮儀10110200809租1600有130空調效果；大廳；導示牌；停車位九度景觀設計工作室6852006租1500可能100交通便利明星村第一時間20-99150200

47、707租2500是150中心地段，物業形象突出大舞臺演出有限公司301502001租2000是400繁華地段山水行戶外運動有限公司101202002租2000否/交通方便，客流量大寧波聯升信息技術有限公司402502007租5000是/河西，需要廠房，便利省勞動廳培訓中心10130200803租1500是150中高檔寫字樓，繁華，交通便利路段精威包裝601402002租3800是200對招示性要求較高，高速電梯秀城81202006租2000是150繁華地段，租金低居住物業辦公企業訪談信息45物業物業企業單位企業單位規模（人）規模（人）面積面積成立時間成立時間 租租OROR買買 租金（元每月）租

48、金（元每月） 是否有置換需求是否有置換需求 理想置換面積理想置換面積物業置換需求物業置換需求福樂名園永州市水利水電建設公司8130200709租2500是150-200大廳氣派，物業形象長沙市九牛裝飾設計公司16-20200200603租/是300高速電梯新動力國際教育25-30200200701租3800是350-400物業形象，硬軟件服務可麗可心國際減肥俱樂部15150200205租2800是300交通便利，人流量大童語外貿服裝7150200804租2600否/長沙華度服飾有限公司10150200804租2500可能200/東方愛嬰7300200708租2000是600小區多，方便天橋神話

49、模特經濟有限公司101502001租2000是400東塘附近，交通便捷茶緣居4137200810租2700否/玫林凱化妝品公司201202007租2300是200交通便利 ，繁華商圈維爾德企業管理公司201202000租1500可能260交通便利；中央空調，消防通道恒森機電41062008租2000否200交通便利長沙康泰信息咨詢有限公司15120200410租1100否/菲爾攝影31202006租2000否250人流量大，交通便利 陽光小鎮汎歌國際美容沙龍202002005租2600是300昭示性，租金在3000左右明晨畫室32002006租2500否/昭示性強，租金低點凱倪時尚101502

50、007租1800是150繁華商圈，服裝市場周邊黃家明裝飾7150200704租1700否/纖絲鳥10260200803租3000是250物業形象查國章會所82602007買2800否/溫莎SPA161402008租1600是200-260人流集中，休閑配套完善盼盼家庭采暖20-302602006買/否/高檔住宅區南洋客房62502006買/否/居住項目辦公客戶調研居住項目辦公客戶調研46在調研的46家居住物業辦公單位中，2006年以后成長起來的中小企業占有絕對比重，其中自購的9家，占總量的20%，租賃的37家，占到了總量的80%，市場仍以租賃為主。居住物業辦公客戶租/買比例居住項目辦公客戶調研

51、居住項目辦公客戶調研47由于受企業規模和經濟能力限制，目前很多中小企業選擇在居住物業辦公，辦公面積普遍在100-200平米，承受的月租金在2500-2600元。居住項目辦公企業普遍規模偏小，10人以下企業占到了總量的52%，20人以下的企業占總量的60%以上。居住物業辦公客戶租/買比例居住物業辦公面積居住項目辦公客戶調研居住項目辦公客戶調研48通過需求調研訪談，居住物業辦公企業有置換需求的23家，占總量的50%，其次仍有11%左右的游離客戶，這些都是是未來的目標客戶。居住物業辦公企業需求居住物業辦公企業需求辦公企業置換需求比例辦公置換企業需求面積在有置換需求的23家企業中，中小企業對辦公面積需

52、求，100-200平米占到了48%，其次為200-300平米；49商務客戶需求小結商務客戶需求小結通過二三線商務客戶調研訪談，我們對該類客戶的基礎需求有以下結論：通過二三線商務客戶調研訪談，我們對該類客戶的基礎需求有以下結論：從行業來看，自購排前五位的行業分別是：房地產/建筑/、貿易流通、實業/制造、教育培訓和百貨零售；租賃排在前五位的是：投資/咨詢、廣告/設計、貿易流通、電子信息和實業/制造；從成立年限來看，中小企業普遍成立時間較短、規模20人以下占有絕對多數，基本屬于成長型的公司；從需求來看，片區內商務客戶普遍對現有辦公物業不滿意，在硬件和軟件方面提出了更高的要求；商務客戶類型商務客戶類型

53、自購比例自購比例置換比例置換比例面積需求面積需求商務項目辦公客戶30%1年6.9%，2年13.8%5年17.2%初創、業務未穩定 60-100平米業務穩定相對有實力 150-200平米住宅項目辦公客戶20%50%48%為100-200平米，其次為200-300平米50辦公單位分布樓宇訪談需求泰康信息公司福樂明園地段要好，專業寫字樓，有中央空調有中央空調石泉茶樓鴻銘中心良好的商業配套鐵龍裝飾中商大廈大堂環境好，快速電梯大堂環境好，快速電梯華電煤業公司天龍大酒店B座大開間大堂，先進職能電大開間大堂，先進職能電梯梯阿糠婚慶策劃冶金規劃設計院大樓無特別要求潛天裝飾冶金規劃設計院大樓關注電梯數量電梯數量

54、及物業管理X網絡公司興威名邸空中花園空中花園東塘新東方電腦學校湖南雜技團辦公樓良好的物管，保潔服務舒暢美容上城星座中央空調，熱水供應，快中央空調，熱水供應，快速電梯速電梯湖南金和再生資源公司湘農大廈商務樓大堂寬敞，大堂寬敞，6 6臺左右電梯，臺左右電梯，通風采光好通風采光好金融服務行業華僑大廈空調、電梯空調、電梯及物業要求較高裝飾公司天心電子大廈綜合環境好,附近購物方便,寫子樓大堂明亮寫子樓大堂明亮, ,電梯電梯速度快，速度快，要根據大樓內人流量確定電梯數量同致行置業湖南文化大廈需要快速電梯電梯，物業安全物業安全系數較高，物業服務系數較高，物業服務及時利寶達證券咨詢公司君臨天廈南北棟應設計較多

55、數量的電梯電梯，做的上檔次，租金不要太高辦公單位分布樓宇訪談需求志輝投資有限公司 宏景名廈B棟有中央空調安諾杰生物科技 宏景名廈B棟 有辦公氛圍，周遍配套要比較全遠東租賃1305通程國際大酒店目前辦公物業隨檔次較高，但主體建筑以有較長時間，喜歡有心意并有較高檔次的辦公物業湖南誠文化鑫天大廈電梯過少電梯過少，只有2臺，上下班高峰過于擁擠，沒有中央空調沒有中央空調有候客大堂新景祥唯一星城覺得電梯不能太擠電梯不能太擠，不需要中央空調，希望有較好的物管北大青鳥長沙實力校區星星大廈寫子樓、空中花園、直飲水空中花園、直飲水、咖啡廳、休息大堂休息大堂美容機構陽光小鎮天然氣、中央空調、大堂天然氣、中央空調、大

56、堂培訓機構杏林大廈需要有中央空調中央空調等配套設施，期望有較高檔次廣州三基網絡都市陽光專業會議室、網絡維護、咖啡茶座、食堂、書吧等漢勝網絡科技都市陽光健身設施、會議室滇外貿鞋業都市陽光商務中心、健身休閑、書吧創奇揚智都市陽光食堂、保潔服務、公共活動空間公共活動空間、商務中心、茶座等長沙智豐藍調國際商務中心、咖啡茶座等綠安居環保科技中遠公館商務談判空間、商務談判空間、食堂、大堂氣派，大堂氣派，形象高檔形象高檔華縱通訊藍調國際大堂漂亮、大堂漂亮、保安保潔、分戶式空分戶式空調、調、商務中心等商務客戶辦公需求訪談商務客戶辦公需求訪談51電電 梯梯 適當的等候時間中央空調中央空調 配置或統一安裝吸頂空調

57、停停 車車 位位 足夠的停車位、適中的停車費用公共空間公共空間 正式體面的大堂（昭示、通達、大堂服務） 適當的戶外空間，可設置投幣販賣機商務客戶需求升級小結商務客戶需求升級小結硬件配置硬件配置商務配套商務配套食食 堂堂 各地口味、價格實惠商務服務商務服務 文印、精裝/平裝、訂票、租車物業服務物業服務 公司內部保潔、家具/辦公設備維修健身中心健身中心 健身操/舞、桌球、乒乓、游泳、保齡書書 吧吧 代購、借書、培訓中西餐廳、茶座咖啡中西餐廳、茶座咖啡 適合商務洽談辦公設備租售辦公設備租售 可買可賣可租，以便循環使用52單位現狀置換需求資興駐長沙辦事處辦公地點：天嘉酒店；面積：1000；辦公人員（3

58、人）均為外聘職工，負責日常辦事處運營。承包制；客房10間、餐廳2間；標間120元/晚；租金為20萬/年有考慮置換辦公場地，主要考慮到租金不劃算。但目前沒有在找適合物業，置換物業事宜之前有提過，但是一直未有下文，具體不清楚保靖駐長沙辦事處 辦公地點：天嘉酒店；面積：1000；辦公人員3人，其中兩名保靖公務員，其他為社會招工2人；承包責任制，自負盈虧，每年向政府繳納一定的贏利收入，目前半對外開放狀態；客房11間、餐廳2間；標間120元/晚；租金為15-20萬/年有考慮置換物業，以買為主（政府出資），需求面積1000平米左右；地段考慮在火車站附近，市區中心地帶；承受價格在3000-4000元/平米。

59、考慮到今后加大對外開放、營業的力度、提高機構額外收入，要求物業良好的昭示性；另需要物業內提供管道煤氣設施。考慮物業類型有：商住樓，公寓，寫字樓。第一選擇為商住樓溆浦駐長沙辦事處 辦公地點：天嘉酒店；面積：1000；辦公人員4人，其中一名在溆浦公務員，其他為社會招工3人；承包責任制，自負盈虧，每年向政府繳納一定的贏利收入，日前半對外開放狀態；客房12間、餐廳3間；標間128元/晚，附麻將桌；租金為15-20萬/年目前正在找寫字樓及商住樓，領導已批示，有合適的就搬。地段考慮在火車站附近，或者芙蓉路上。面積800平米左右較為理想，價格4000左右。隆回駐長沙辦事處辦公地點：建鴻達現代城；辦公人員5人

60、，承包制；2005年4月8日3000元/平米購入，建筑面積1356平米。共16套房，33個床位。目前暫時沒有這方面考慮懷化駐長沙辦事處辦公地點：烈士公園北門向東500米；辦公人員3人，自己的物業，現做招待所，準備拆遷，自己購買物業目前暫時沒有這方面考慮駐長沙政府機構訪談駐長沙政府機構訪談53地州市駐長辦事處物業使用現狀：地州市駐長辦事處物業使用現狀： 地州市駐長辦事處基本都具有辦公和住宿兩種功能，由于其以接待和創收的目的為主，80%以上的面積都用于做招待所、旅館，對外承包，自負盈虧； 駐長辦事處的面積普遍在800-1000平米，年租金在15-20萬，購買需求比例相對高；地州市駐長辦事處有置換物

61、業的考慮，具體需求表現為：地州市駐長辦事處有置換物業的考慮，具體需求表現為： 區位選擇：火車站附近，五一路/芙蓉路，注重交通便捷，既是公務需求也是經營需求 面積需求：800-1000平米 物業類型：商住樓、公寓、住宅，有客房格局，有燃氣配套 物業價格：政府出資，意向價格普遍在4000元/平米左右。地州市駐長沙辦事處可以成為項目的有效補充客戶地州市駐長沙辦事處可以成為項目的有效補充客戶駐長沙政府機構訪談結論駐長沙政府機構訪談結論54報告結構報告結構從金融風暴說起從金融風暴說起項目體量研判項目體量研判商務市場調研商務市場調研商務客戶界定商務客戶界定商務需求調研及建議商務需求調研及建議公寓開發建議公

62、寓開發建議住宅開發建議住宅開發建議產品布局建議產品布局建議商業發展建議商業發展建議形象定位形象定位項目價值體系項目價值體系產品風格創新產品風格創新主力店建議主力店建議首期推售產品建議首期推售產品建議引子引子商務客戶研究商務客戶研究產品定位產品定位形象定位形象定位專題探討專題探討客戶定位客戶定位客戶定位與描述客戶定位與描述客戶梳理客戶梳理55公寓市場供應公寓市場供應 將上市項目將上市項目樓盤名稱所屬板塊小戶戶數小戶建筑面積（萬平米）蘋果派中心3631.23友誼公寓中心5463.5融圣國際中心5623.5雙子座中心1961.5謀房未央大邦中心4645.47加加大街中心4202.52鑫遠杰座南城50

63、64.81金麓國際市府4504永祺西京市府5004.5御院市府5894澤西城市府3582.12郡原廣場市府10563印象天心中心8485.35新芙蓉之都中心88411.39金色家園中心-4左岸右岸東城3993.1金陽大廈中心2601.5鳳凰城星沙3783.2華府1航線中心5404.7合計合計9318931873.3973.39到2009年，據不完全統計，有近1萬套小戶型產品上市，建筑面積累計73.39萬平米；未來上市小戶型主要集中在中心板塊和市府板塊；項目周邊小戶型產品如新芙蓉之都、加加大街、未央大邦的項目集中在今明兩年面市，會截流一部分客戶，對項目未來銷售產生一定影響。56片區公寓調研片區公

64、寓調研項目名稱項目名稱戶型戶型面積面積均價均價銷售率銷售率總價范圍總價范圍產品創新產品創新白沙晶城白沙晶城單身公寓一房兩房34.43-34.61/47.46-47.4942.35-46.2865.03590080%以上20-27萬24-27萬雙陽臺（或景觀陽臺）建鴻達華都建鴻達華都一房61-67590052%35-39萬戶型可以拼合6 6號國際公館號國際公館一房/兩房37-70520066%18-37萬社區環境長城長城 非常生活非常生活兩房三房86-92100特價3980其他460080%以上32-36.6萬多陽臺/部分暗衛和朝北戶型新芙蓉之都新芙蓉之都一房兩房55-5886-93預計5000

65、未售27.5-29萬43-46.5萬戶型方正、陽臺及凸窗設計/一房有陽臺但為暗衛城市快線城市快線單房一房兩房40.46-42.1255.38-59.1465.56-69.42未售未售未售5.1米層高，LOFT結構適宜辦公和居住，算一層面積，整幅玻璃幕墻，頂層為兩個商務會議室。山水花都山水花都一房兩房41884100暫未開盤16.8萬36萬雙陽臺設計；可組合戶型（1+2）融橙上品融橙上品單身公寓兩房33-3782-89未售未售未售方正、通透；陽臺、內花園設計，少量入戶花園謀房未央大邦謀房未央大邦平層/復式81-1704600-34-85萬SOFT低成本辦公、戶外空間萬科金色家園萬科金色家園單身公

66、寓32-45預計6000未售19-27萬景觀大道、園林及游泳池作為配套上海城上海城單身公寓46-55438817%20-24萬明廚、明衛、大社區 大于50平米的公寓產品明顯銷售緩慢，總價30萬以下的產品更受歡迎，未來公寓面積將更為緊湊； 周邊已出現針對中小企業辦公的項目，其中40-70平米的平層和LOFT相對更能得到客戶的認可； 從產品創新而言，戶型方正、陽臺設計成為小戶型產品的主要亮點；在以居住為主的公寓中，可組合戶型和戶內花園等產品創新為客戶所接受；LOFT及組合戶型也在辦公公寓出現；57公寓案例研究公寓案例研究建鴻達建鴻達 華都華都寫字樓：40/90平米，8100元/平米公寓：61/65

67、/67平米，5900元/平米銷售率偏低案案 例例狀狀 況況分分 析析即使再核心的地段，價格偏離市場接受度都是會被客戶拋棄的，尤其在向下的市場；核心地段將大大增加公寓的投資性價值，那么60以上的面積就十分尷尬了。6 6號國際公館號國際公館其銷售順序為：37-西北向44/47-東南向44/47-52-60對于投資客來說，同等戶型的產品按總價從低到高選擇，而不在乎產品的朝向優劣。城市快線城市快線謀房謀房 未央大邦未央大邦天健天健 芙蓉盛世芙蓉盛世40-70平米平層/復式，相對認可70-170平米平層/復式，銷售慘淡34-46平米，銷售率低均無廚房，純為辦公的公寓物業，40-70相對被認可；完全倚賴商

68、務投資客消化所有公寓目前難度很大，應保持公寓宜商宜住的功能，擴大客戶面。上海城上海城46-55平米，明廚、明衛、大社區，但銷售不足20%銷售不理想首先源于地段，該地段難以吸引投資客，主要是公寓自住客；其次，明廚明衛并未有力推動公寓銷售，說明客戶寧可將有限采光面留給客廳和臥室。58辦公公寓辦公公寓60-9060-90平米平層，空間可自主間隔或拼合平米平層，空間可自主間隔或拼合 40-70 40-70平米平米LOFTLOFT產品產品辦公公寓針對實力相對較弱的商務客戶，提供60-120平米的單套辦公空間選擇，亦可進行組合擴充。居住公寓居住公寓30-4030-40平米一房為主，少量平米一房為主，少量6

69、060平米兩房，建議提供精裝產品平米兩房，建議提供精裝產品居住公寓主要針對自住過渡的客戶和投資客戶，在不嚴重影響居住功能的前提下，盡可能降低總價，提升投資價值；而無論針對何種客戶，精裝產品也都符合客戶需求，并且提升產品性價比。產品創新產品創新戶型方正、陽臺設計、明衛、可拼合、大堂戶型方正、陽臺設計、明衛、可拼合、大堂/ /走廊高標準裝修、戶內花園走廊高標準裝修、戶內花園公寓設計應領先市場，提供更高使用價值，辦公公寓在硬件及配置上考慮商務客戶需求。公寓開發建議公寓開發建議59區域區域項目名稱項目名稱銷售套數銷售套數熱銷戶型及面積（平米）熱銷戶型及面積（平米）均價（元均價（元/ /平米）平米）總價

70、區間（元）總價區間（元）開盤時間開盤時間雨花區岳泰理想城106一房39，兩房86-90，和拼三房4200兩房36-38萬2008.9.26瑞寧花園25一房53，兩房85，三房136一二房5158起，三四房5598起一房27萬兩房43萬2008.9.21中江佳境天成80一房53.23，三房125.9-139.34200三房52-58萬2008.9.28天心區鑫遠湘府華城118三房124-141，四房157-1643788-4188三房48-54萬2008.9.21層上觀邸31一房45，三房90，四房133-1494300，國慶特價3888緊湊三房38萬2008.8.2和莊45一房58-66，兩房

71、75-954180兩房32-39萬2008.8.26芙蓉區融圣國際127兩房82-92，三房124-1454580兩房37-42萬2008.9.21先鋒東外灘44兩房77-89，三房1244100三房50萬2008.7.18萬象新天40兩房83-99，三房119-1235500兩房45-54萬2007.12開福區湘江世紀城383兩房90，三房130-150一線江景6000，二線4400三房57-66萬2008.9.20天健芙蓉盛世62兩房89，公寓33-45住宅5100，公寓5500一房16-30萬2008.10.24才子佳苑47兩房86-100，三房120-1604300兩房37-43萬20

72、08.9.20岳麓區永祺西京113兩房84-89，三房1273800兩房32-34萬2008.9.27宜居萊茵城76兩房90，三房1273350三房42萬2008.5.31湘麓國際130兩房78-88，三房113-1253800兩房30-33萬三房43-47萬2008.10.18其他區域星城國際77三房90-105，兩房86-912688兩房23-24萬三房24-28萬2008.5.31香檳小鎮50兩房80-92，三房110-1223100三房34-38萬2008.9.21華潤鳳凰城201兩房79-90，三房115-1273280兩房26-29三房27-41萬2008.9.209-109-10

73、月相對熱銷住宅調研月相對熱銷住宅調研08年房地產淡市格局形成，剛性自住比例明顯提升，市場暢銷戶型以符合剛性需求的兩房和三房為主；目前兩房的主力面積段為83-95，三房主力面積段為120-135，小面積、低總價的產品更受歡迎；60住宅戶型住宅戶型以兩房、三房為主，可在北區規劃少量四房產品以兩房、三房為主，可在北區規劃少量四房產品面積區間面積區間兩房兩房 70-85 70-85平米平米 三房三房 90-100 90-100平米平米 110-120 110-120平米平米 四房四房 135-145 135-145平米平米項目住宅主要針對注重便捷的區位、宜居要求相對低的自住、暫住、首次置業、投資客戶，

74、考慮到城市住宅的未來發展趨勢、目標客戶的置業需求、項目住宅的推售時間，建議前瞻的設計緊湊型住宅產品，控制面積和總價，降低置業門檻。產品創新產品創新戶型方正、實用率高，并盡可能偷面積，外立面現代大氣戶型方正、實用率高，并盡可能偷面積，外立面現代大氣增加客戶實得面積，提高產品性價比，同時賦予客戶足夠尊貴感，以保持長期的產品競爭力。住宅開發建議住宅開發建議61報告結構報告結構從金融風暴說起從金融風暴說起項目體量研判項目體量研判商務市場調研商務市場調研商務客戶界定商務客戶界定商務需求調研及建議商務需求調研及建議公寓開發建議公寓開發建議住宅開發建議住宅開發建議產品布局建議產品布局建議商業發展建議商業發展

75、建議形象定位形象定位項目價值體系項目價值體系產品風格創新產品風格創新主力店建議主力店建議首期推售產品建議首期推售產品建議引子引子商務客戶研究商務客戶研究產品定位產品定位形象定位形象定位專題探討專題探討客戶定位客戶定位客戶定位與描述客戶定位與描述客戶梳理客戶梳理62在高品質、集約配套型商務辦公集群中，各種產品應基于客戶需求及不同地塊資源進行合理布局。沿街酒店3萬平米；寫字樓針對相對有實力的商務客戶，戶型面積150-200平米，空間可拼合，總量5萬平米。近深為辦公型公寓，北棟平層，面積60-90平米，空間可拼合；南棟LOFT40-70平米；總量5萬平米。靠宏軒花苑考慮布局租住型公寓，30-45平米

76、一房為主，少量60平米兩房。總量8萬平米。南區住宅兩房70-80平米，三房90-100平米，總量9萬平米北區住宅兩房75-85平米，三房110-120平米，少量四房135-145平米，總量11萬平米。產品布局建議產品布局建議63商業機會研究商業機會研究 項目商業機會的調研：項目商業機會的調研：1、項目周邊商業與非核心地段成熟商務區商業的對比分析； （項目周邊與順天財富/維一星城、韶山路的勞動路以北與以南、芙蓉路的勞動路以北與以南）2、項目客戶的商業需求調研分析 （片區商務客戶、周邊商戶、周邊住戶）64商業對比分析商業對比分析項目所在區域與順天財富、維一星城辦公區比較項目所在區域與順天財富、維一

77、星城辦公區比較順天財富和維一星城商業數量少于項目周邊，但檔次卻明顯高于項目周邊；順天財富和維一星城周邊，酒店、中餐廳、精品服飾、KTV、煙酒專營、高檔酒樓等項目對集中，而項目周邊受沃爾瑪及地產開發，廣告印刷、生活便利店，中低檔餐飲等相對較多；65韶山路以勞動路為界南北對比韶山路以勞動路為界南北對比韶山路以勞動路為界，勞動路以北業態豐富，且檔次普遍偏高，高檔酒樓、煙酒專營、酒店、銀行、休閑足浴等是韶山路北的主要特色；勞動路以南則業態相對零碎，小面積、低檔次、生活消費占據主導。商業對比分析商業對比分析66芙蓉路以黃土嶺為界南北對比芙蓉路以黃土嶺為界南北對比黃土嶺以北商業檔次較高，中餐廳、咖啡茶座、

78、銀行、足浴休閑等商業市場成熟；黃土嶺以南商業相對分散，檔次有所下降。商業對比分析商業對比分析67商業對比分析總結商業對比分析總結從市場來看，勞動路以北的辦公商務配套相對成熟，檔次相對較高，而韶山路以南及項目所在區域則辦公市場還未成型，配套有待完善，檔次有待提升；從業態來看，酒店、中高檔餐飲、精品服裝、煙酒專營、咖啡茶座、足浴休閑等成為勞動路以北商務辦公區域主要商業配套，且經營較好；而項目周邊商業則相對檔次偏低，中高檔餐飲、酒店、西餐廳、休閑健身等高檔商務配套缺乏，市場需求前景廣闊；對于本項目而言，盡量以周邊居民及項目的商務人群需求為出發點，借鑒成熟辦公商務區商業形態，做中高檔精品商務配套。那么

79、項目的商務客戶和片區居民那么項目的商務客戶和片區居民/商戶的商業需求又是如何呢商戶的商業需求又是如何呢？有怎樣的發展趨勢？有怎樣的發展趨勢？68路段路段芙蓉路訪談樣本量訪談樣本量58商業形態百貨超市沿街商鋪4步行街區3住宅底商家居建材電器超市3特色精品服裝精品6 6五金裝飾0裝飾精品3家居裝飾2禮品/珠寶1餐飲類中餐廳 4 4鐘表/眼鏡0西餐廳4 4床上家紡3中西快餐3古玩字畫0高檔酒樓6 6休閑娛樂足浴休閑6 6特色小吃9 9健身房6 6咖啡/茶座8 8桌球、乒乓3生活配套醫藥醫療3影劇院0美容美發3書店音響2生活便利店4 4KTV6 6禮品鮮花5 5通訊財富類銀行5 5辦公文具4 4證券0

80、煙酒專營2電信服務4 4其他1郵政1辦公配套票務預訂9 9酒店會議室6 6商務中心1010宴會廳4 4租車服務4 4其他配套要求（商家自填）保潔服務6 6員工食堂1212郵政快遞1圖書租售1010辦公設備服務2網絡維護/網吧6 6證件代辦2商務客戶商業需求訪談統計商務客戶商業需求訪談統計商業需求調研主要針對片區內商務客戶、項目周邊商戶、周邊居民進行。商業需求調研商業需求調研 69商業需求調研商業需求調研 路段路段新建西路，芙蓉中路訪談樣本量訪談樣本量73商業形態百貨超市1沿街商鋪2626步行街區2020住宅底商8家居建材電器超市8特色精品服裝精品1515五金裝飾5裝飾精品7家居裝飾1111禮品

81、/珠寶4餐飲類中餐廳 6鐘表/眼鏡7西餐廳1010床上家紡1111中西快餐1212古玩字畫8高檔酒樓3333休閑娛樂足浴休閑1717特色小吃2828健身房2020咖啡/茶座1616桌球、乒乓1515生活配套醫藥醫療8影劇院6美容美發6書店音像8生活便利店8KTV2727禮品鮮花1919通訊財富類銀行4辦公文具9證券4煙酒專營3電信服務6其他郵政5辦公配套票務預訂2424酒店會議室1313打印裝訂8宴會廳1313租車服務7其他配套要求（商家自填）賓館1員工食堂1717歌舞廳3圖書租售2020棋牌室1網吧1212酒吧1路段路段沃爾瑪附近訪談樣本量訪談樣本量65商業形態百貨超市1沿街商鋪1212步行

82、街區2525住宅底商2家居建材電器超市1212特色精品服裝精品2121五金裝飾11裝飾精品1313家居裝飾1414禮品/珠寶4餐飲類中餐廳 3鐘表/眼鏡5西餐廳8 8床上家紡1717中西快餐5古玩字畫1414高檔酒樓2020休閑娛樂足浴休閑7特色小吃3535健身房1212咖啡/茶座2222桌球、乒乓1313生活配套醫藥醫療1010影劇院4美容美發1313書店音像2222生活便利店1212KTV2424禮品鮮花1616通訊財富類銀行3辦公文具2121證券2煙酒專營2電信服務1212其他1郵政4辦公配套票務預訂2828酒店會議室2626打印裝訂5宴會廳3030租車服務8其他配套要求（商家自填）員工

83、食堂1010圖書租售2323網吧1212周邊住戶商業需求訪談統計周邊住戶商業需求訪談統計周邊商戶商業需求訪談統計周邊商戶商業需求訪談統計70商業需求調研小結商業需求調研小結 從商業需求訪談可以看出，餐飲、文化娛樂、運動休閑需求頗為突出； 右表是三類客群前7位的商業需求，其中高檔酒樓、特色小吃、圖書租售是三類客戶提及率都很高的商業需求，KTV、訂票、咖啡茶座其次。商務客戶商務客戶周邊住戶周邊住戶周邊商戶周邊商戶員工食堂高檔酒樓特色小吃商務中心特色小吃訂票圖書租售KTVKTV訂票圖書租售圖書租售特色小吃禮品鮮花服裝咖啡/茶座足浴休閑辦公文具高檔酒樓咖啡/茶座高檔酒樓71 項目沿街：以酒店、寫字樓為

84、主，考慮注重展示面的中高端輻射型商業，層數控制在4層，一層做獨立門面，2-4層做大平層，總量8000-10000平米； 對尺度及展示面要求較高的高檔酒樓、KTV、銀行、中西餐廳、咖啡/茶座、足浴休閑、健身中心、中介等業態可做重點考慮。 商務內廣場：以辦公型商務配套為主，面積尺度以50-80平米為宜，南棟可適當考慮雙層鋪，總量3000-4000平米。業態選擇以食堂、快餐、西點、票務、通信服務、文印、沖印、圖書音像、辦公文具等為主。 項目北面/東面/南面的社區商街：建議以社區生活配套為主，尺度控制在30-50平米，一層街鋪為主，總量上可將單體臨街一層布滿；業態選擇可以考慮生活便利店、藥店、美發、干

85、洗、水果鮮花、小吃店、西餅、煙酒、網吧等。商業配套建議商業配套建議結合市場空缺和目標客戶需求，我們可以將項目商業可劃分為三類；結合具體位置、商戶需求和消費群，考慮不同的產品形態和商業體量。72報告結構報告結構從金融風暴說起從金融風暴說起項目體量研判項目體量研判商務市場調研商務市場調研商務客戶界定商務客戶界定商務需求調研及建議商務需求調研及建議公寓開發建議公寓開發建議住宅開發建議住宅開發建議產品布局建議產品布局建議商業發展建議商業發展建議形象定位形象定位項目價值體系項目價值體系產品風格創新產品風格創新主力店建議主力店建議首期推售產品建議首期推售產品建議引子引子商務客戶研究商務客戶研究產品定位產品

86、定位形象定位形象定位專題探討專題探討客戶定位客戶定位客戶定位與描述客戶定位與描述客戶梳理客戶梳理73長沙已經確定了工業發展的戰略地位，而電機廠伴隨著新中國成立而成長，至今已有60余年，是國家定點生產電機的大型骨干企業，她既是這個城市工業文明工業文明的傳承，也代表了城市未來發展的方向，代表了一種承接歷史，同時拼搏向上、銳意進取銳意進取的精神，這正是項目可以挖掘和賦予的內涵；建議項目以工業地產為方向，承襲傳統工業的厚重，體現現承襲傳統工業的厚重，體現現代工業的美感代工業的美感，結合目標客戶價值和城市發展，通過保留和再生電機廠工業元素等作法，做新一代城市精神再生的標桿新一代城市精神再生的標桿和代言和

87、代言。項目精神價值項目精神價值問題：在形象定位下，項目風格應如何創新，以實現“工業文明”“城市精神再生”的主題，打造項目的差異形象，為項目在經濟價值和社會價值方面帶來更大的提升？74項目風格創新建議：以工建化、現代化的設計語言，體現城市精神再生的建筑主題脈絡承襲脈絡承襲 留舊煥新留舊煥新啟示未來啟示未來 靈動新銳靈動新銳75脈絡承襲脈絡承襲 留舊煥新留舊煥新76脈絡承襲脈絡承襲 留舊煥新留舊煥新77脈絡承襲脈絡承襲 留舊煥新留舊煥新78在不破壞項目風格統一的前提下，挖掘電機廠資源，充分利用工廠實工廠實物再造或工業雕塑展示，物再造或工業雕塑展示，體現項目精神文化內涵。拆遷水泥鋼筋廢棄物改造廢舊機

88、器改造石材及廢鐵利用79啟示未來啟示未來 靈動新銳靈動新銳80報告結構報告結構從金融風暴說起從金融風暴說起項目體量研判項目體量研判商務市場調研商務市場調研商務客戶界定商務客戶界定商務需求調研及建議商務需求調研及建議公寓開發建議公寓開發建議住宅開發建議住宅開發建議產品布局建議產品布局建議商業發展建議商業發展建議形象定位形象定位項目價值體系項目價值體系產品風格創新產品風格創新主力店建議主力店建議首期推售產品建議首期推售產品建議引子引子商務客戶研究商務客戶研究產品定位產品定位形象定位形象定位專題探討專題探討客戶定位與描述客戶定位與描述客戶梳理客戶梳理客戶定位客戶定位81客戶梳理客戶梳理根據市場調研訪

89、談，將項目各類型物業的主力客戶梳理如下：寫字樓辦公型公寓租住型公寓住宅商業中小企業創業型企業企事業辦事機構長沙自住客戶投資客戶外地移居客戶從調研中可以看出：中小企業、創業型公司、企事業駐長沙辦事機構、投資客戶中小企業、創業型公司、企事業駐長沙辦事機構、投資客戶共同構成了項目商用物業的主力置業客戶；項目住宅購買客戶則以長沙自住客戶、外地移居客戶以及投資客為主長沙自住客戶、外地移居客戶以及投資客為主，其次，創創業型企業、辦事機構業型企業、辦事機構也會考慮選擇公寓或住宅作為企業辦公場所。82客戶描述客戶描述中小企業辦公客戶中小企業辦公客戶 以普通寫字樓、商住樓為主的中小辦公企業，主要集中在芙蓉路、韶

90、山路等地段；人數規模在20-30人為主；從行業類型來看，實業制造、投資咨詢、房地產、商貿流通、電子信息等成為主流； 其辦公面積主要在60-200平米，注重便捷、昭示與通達性； 從長遠來，未來3-5年中小企業換購比例達到20%，從自購而言，排前五位的行業分別是：房地產/建筑、貿易流通、實業/制造、教育培訓和百貨零售； 從目前的調研情況來看，該類商務客戶普遍有物業及配套升級的需求。硬件上，他們更注重辦公形象，大堂、電梯、中央空調、公共活動空間；軟件上，除室內保潔、設備維修等物業服務外，員工休息、精神生活及待客環境也為目標客戶所關注，在配套上，食堂、商務中心、書吧、咖啡茶座、健身娛樂等配套提及率很高

91、； 地段、物業形象、配套、規模、商務開發觀念、合適的產品以及可承受的租售價格是該類客戶主要考慮的因素。83創業型公司創業型公司 以芙蓉路、韶山路等非核心地段商住樓、住宅辦公為主，短時間成立起來的創業型公司，人數規模約10人以下； 企業規模和實力有限，辦公面積普遍在60-200平米，承受的月租金以2500-2600元為主。 為了得到社會認可和競爭行業的尊重，未來有改善辦公環境的占到了50%， 100-200平米成為主流需求； 地段、交通、商務配套、片區成熟、可承受的租售價格是其主要看重的因素，商住樓、住宅是其目前的第一選擇。客戶描述客戶描述84地市駐長辦事機構地市駐長辦事機構 位于城市繁華地段或

92、交通便利位置，以承辦酒店和賓館實現辦公和住宿兩種功能，實現接待和創收的目的，自主經營、自負盈虧； 駐長沙辦事機構面積普遍在800-1000平米左右，年租金在15-20萬，基本以租住為主； 從需求來看，眾多政府辦事機構面臨更換物業的需求，主要考慮市中心及火車站附近，面積需求較大，有賓館、招待所營運需求，商住樓、住宅是其第一選擇； 辦事機構基本可以承受的價格在4000元/平米左右，需求面積在1000平米；以政府出資為主，因而其對地段及物業配置的要求相對較高。客戶描述客戶描述85投資客戶投資客戶 以政府公務員、社會精英為主的知富人群，以實業、經商為主的財富人群，以及各種職業投資客，主要來自本地及地州

93、市； 在中部崛起和兩型社會的背景下，看好長沙的城市發展； 認可項目的地段、規模、配套、升值前景，注重投資回報率，小面積、低總價物業廣受青睞； 多次置業，財力殷實，有前瞻性眼光和魄力，對商用物業情有獨鐘。客戶描述客戶描述86長沙及周邊自住客戶長沙及周邊自住客戶 以首次置業、物業功能升級的剛性需求為主的自住客戶； 客戶以片區為主，如周邊白領、商戶、政府公務員、教師等等，亦包括在此置業的商務客戶； 認同項目區位，注重居住的便捷性甚于自然景觀資源，看好地段和物業升值前景，部分客戶注重片區教育資源； 對物業形象、居住氛圍、居住品質、配套、物業服務、產品性價比等關注度較高，是兼具生活品質和投資意識的一批人

94、。客戶描述客戶描述87地州市客戶地州市客戶 看好長沙發展，置業動機包括工作需要、追求城市配套升級及自身價值認同、子女教育等等； 客戶來源覆蓋各地州市，如邵陽、郴州、株洲、湘潭等，職業包括高級公務員、礦主、私企業主、商戶、事業單位領導等； 該類客戶經常來往兩地，事業重心正在或已經轉往長沙，在長沙多有親友，對長沙較為熟悉； 其生活富裕，購買力強，經歷豐富，多為二次及以上置業，投資和自住需求兼顧； 認同項目區位，注重居住的便捷性甚于自然景觀資源，看好地段和物業升值前景，部分客戶注重片區教育資源； 對物業形象及檔次、居住氛圍、居住品質、配套等關注度較高，注重身邊親友的推薦與評價。客戶描述客戶描述88升

95、級需求的中小型成長企業社會精英的創業型企業外地企業、政府部門的駐長辦事機構商務投資客戶片區內剛性需求的自住客戶移居長沙的地州市、外省客戶住宅投資客戶客戶定位小結客戶定位小結+ +商務客戶商務客戶住宅客戶住宅客戶89從金融風暴說起從金融風暴說起項目體量研判項目體量研判商務市場調研商務市場調研商務客戶界定商務客戶界定商務需求調研及建議商務需求調研及建議公寓開發建議公寓開發建議住宅開發建議住宅開發建議產品布局建議產品布局建議商業發展建議商業發展建議形象定位形象定位項目價值體系項目價值體系產品風格創新產品風格創新主力店建議主力店建議首期推售產品建議首期推售產品建議引子引子商務客戶研究商務客戶研究產品定

96、位產品定位形象定位形象定位專題探討專題探討客戶定位客戶定位客戶定位與描述客戶定位與描述客戶梳理客戶梳理90價值體系價值體系雨花亭、中心區、交通便利市中心40萬平米全配套商務辦公集群地標建筑，產品形態豐富、面積適中、空間合理升值潛力升值潛力財富、前景財富、前景商務升級商務升級復合、引領復合、引領產品價值產品價值標桿、合理標桿、合理規模價值規模價值集群、艦隊集群、艦隊區位價值區位價值中心、成熟中心、成熟價值體系價值體系片區企業增長、區位商務價值提升帶來項目價值的提升全生態的商務客群、領先的商務理念、齊全的軟硬件配套精神價值精神價值傳承、再生傳承、再生傳承地塊脈絡、體現工業文明、重塑城市精神91形象

97、定位形象定位1.1.對片區經濟的意義對片區經濟的意義 通過商務辦公集群帶動片區經濟的集中及發展，最終形成東塘南商務、經濟中心，成為長沙南部實至名歸的復合中心； 通過商務、住宅集群所產生的消費、餐飲等需求帶動片區商業發展；2.2.對片區形象的意義對片區形象的意義 規模化、復合化的商務功能和高品質城市住宅吸引大量高素質人群，從而改變片區面貌雜亂、屬性單一的狀況，建立富有魅力、充滿活力的城市生活氛圍及區域形象； 地標性的建筑集群，為帶動片區發展、改變片區形象起著重要的意義；3.3.對發展商的意義對發展商的意義 通過項目改變片區價值和生活及工作狀態，重塑城市精神，盛和乃至中偉投資在通過項目提升自身品牌

98、的同時，逐步過渡至城市運營商的角色。92形象定位一：形象定位一：核心廣告語一：核心廣告語一：中國中國 長沙長沙 財智孵化區財智孵化區夢想成就基業夢想成就基業界定項目高度，以界定項目高度，以“孵化孵化”概念表述，形象而具現代感；概念表述，形象而具現代感；既暗合中小企業的發展訴求，又不僅局限于中小企業這一群體；既暗合中小企業的發展訴求，又不僅局限于中小企業這一群體；形象定位與廣告語很匹配，體現企業與城市的共同成長。形象定位與廣告語很匹配，體現企業與城市的共同成長。形象評述：形象評述：93形象定位二：形象定位二：核心廣告語二：核心廣告語二：加冕一座城的榮耀加冕一座城的榮耀南中心南中心魅力央區魅力央區

99、長株潭一體化，城市向南發展，項目是未來的城市中心；長株潭一體化，城市向南發展，項目是未來的城市中心；體現項目的規模和豐富的物業組合，契合客戶對繁華、活力的需求；體現項目的規模和豐富的物業組合，契合客戶對繁華、活力的需求；能夠滿足項目多種物業、推售期長的形象需求。能夠滿足項目多種物業、推售期長的形象需求。形象評述：形象評述：94案名建議案名建議方向一：方向一： 企業品牌 + 項目高度盛和國際盛和國際l盛和：企業名稱與項目名稱統一，便于傳播和樹立企業品牌形象；l國際：體現項目先進的設計理念和豐富的物業形態，拔高項目形象和檔次。95方向二：方向二：企業品牌 + 物業形態盛和廣場盛和廣場方向三：方向三

100、：企業品牌 + 規模綜合體盛和中心城盛和中心城案名建議案名建議方向四：方向四：地段 + 精神價值央區央區19461946l盛和：體現項目品牌和形象；l廣場：體現項目酒店+寫字樓+公寓+商業+住宅的復合業態和規模。l盛和：體現項目品牌和形象；l中心城：體現項目地段和規模，在城市中心做商務之城。l央區：體現項目項目地段，城市中央；l1946：長沙電機廠前身創建于1946年，以歷史時刻體現項目文化底蘊和內涵；通過項目打造，傳承時代銳意革新的精神，提升項目商務價值。96報告結構報告結構從金融風暴說起從金融風暴說起項目體量研判項目體量研判商務市場調研商務市場調研商務客戶界定商務客戶界定商務需求調研及建議

101、商務需求調研及建議公寓開發建議公寓開發建議住宅開發建議住宅開發建議產品布局建議產品布局建議商業發展建議商業發展建議形象定位形象定位項目價值體系項目價值體系產品風格創新產品風格創新主力店建議主力店建議首期推售產品建議首期推售產品建議引子引子商務客戶研究商務客戶研究產品定位產品定位形象定位形象定位專題探討專題探討客戶定位客戶定位客戶定位與描述客戶定位與描述客戶梳理客戶梳理97符合客戶需求形象價值對人流的吸引對其他商戶進駐的帶動高檔酒樓很符合好強強KTV很符合好較強較強造型機構一般好中較弱成功的主力店能夠顯著提升項目的昭示性、口碑傳播和人流及商家帶動，從商業需求調研來看，高檔酒樓、KTV、造型美容機

102、構（如漂亮寶貝）是項目主力店的可參考選擇。高檔酒樓、KTV、造型機構價值對比主力店建議主力店建議通過以上因素分析，建議項目可以考慮在沿街面引進一家知名高檔酒樓通過以上因素分析，建議項目可以考慮在沿街面引進一家知名高檔酒樓作為主力店，面積作為主力店，面積1000-12001000-1200平米左右，提升項目價值。平米左右，提升項目價值。98方案一：建議項目一期將酒店和寫字樓外立面展示出來，通過推售寫字樓（保留酒店），滿足實力相對較強的商務辦公客戶，樹立項目價值和形象高度，規避市場影響，預計推售面積5萬平米；優勢：優勢： 一期以寫字樓和酒店推出市場，有利于展示項目形象，提升項目溢價； 可以做市場領

103、頭羊，先行占領辦公市場，形成市場差異；方案一：寫字樓，單位面積150-200平米劣勢：劣勢： 將最好的產品推出市場，不利于項目整體價值最大化； 只銷售寫字樓，不銷售酒店，會形成資金積壓，對項目后期產品開發形成壓力。項目首期推售產品建議項目首期推售產品建議 99方案二：在迎合市場需求的基礎上，以公寓產品為主，搭售寫字樓物業，形成市場差異。預計推售面積5-6萬平米。方案二：公寓+寫字樓，LOFT公寓單位面積：40-60平米優勢：優勢：一期推出寫字樓和公寓，既可以通過臨街面展示項目形象和氣質，同時又推出了相對旺銷的產品規避市場風險；有利于實現項目的快速銷售和資金的有效流轉。劣勢：劣勢：酒店后期開發會對一期住戶及辦公客戶造成影響；對主入口展示和園林包裝的要求較高。項目首期推售產品建議項目首期推售產品建議 100項目針對二、三線商務客戶需求，打造城市中心高品項目針對二、三線商務客戶需求，打造城市中心高品質、集約配套型商務辦公集群，帶動住宅、商業等相質、集約配套型商務辦公集群，帶動住宅、商業等相關物業，在建筑形態、配套等方面打造自身價值，為關物業，在建筑形態、配套等方面打造自身價值，為城市發展、銳意革新城市發展、銳意革新樹立樹立精神標桿，實現項目價值的精神標桿，實現項目價值的提升。提升。報告總結回顧報告總結回顧101盛和國際盛和國際 磅礴起航磅礴起航102